中信泰富朱家角項(xiàng)目營銷執(zhí)行計(jì)劃體驗(yàn)都市水鄉(xiāng)感受新鎮(zhèn)生活提案結(jié)構(gòu)項(xiàng)目理解營銷目標(biāo)定價(jià)策略推案策略銷售計(jì)劃推廣計(jì)劃推廣策略項(xiàng)目理解倫敦、紐約、巴黎、阿姆斯特丹……世界上著名的國際大都會(huì)，都擁有一個(gè)40公里半徑的中產(chǎn)居住走廊大城邊上的魅力小鎮(zhèn)，成為城市居住生活文明的寫照作為未來遠(yuǎn)東國際大都會(huì)的上海當(dāng)然也不能例外朱家角新鎮(zhèn)，作為國際大城市小鎮(zhèn)生活的典范以其獨(dú)具魅力的姿態(tài)，悄然啟動(dòng)中朱家角新鎮(zhèn)中信泰富上海開發(fā)版圖CITICPACIFIC’sTerritory老西門新苑華山公寓上海船廠項(xiàng)目四川路項(xiàng)目中信泰富廣場朱家角新鎮(zhèn)——中信泰富2007年度重要作品青浦出現(xiàn)唯一一個(gè)真正意義上的國際性品牌開發(fā)商中信泰富“城市刷新，規(guī)模開發(fā)”的又一次嘗試，引人關(guān)注中信泰富在滬戰(zhàn)略推進(jìn)的關(guān)鍵一躍，以再造新江南為基礎(chǔ)，打造國際居住生活新市鎮(zhèn)新鎮(zhèn)綜合體的建成，將全面提升區(qū)域生活品質(zhì)，進(jìn)一步豐富完善區(qū)域住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)新鎮(zhèn)的成功開發(fā)將為中信泰富在長三角區(qū)域的進(jìn)一步發(fā)展奠定品牌和項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)中信泰富’在青浦CITICPACIFICinQingpudistrict朱家角位居上海西側(cè)，緊鄰江蘇省蘇州市，未來將發(fā)展成為上海西部重要城鎮(zhèn)距市中心45鐘車程、古北30分鐘車程、虹橋機(jī)場25分鐘車程、徐涇15分鐘車程、青浦城區(qū)8分鐘車程A9高速直達(dá)，遠(yuǎn)期規(guī)劃軌道交通區(qū)域形象

上海西翼都市水鄉(xiāng)新市鎮(zhèn)

NewmetropolisinWestern

——區(qū)位認(rèn)識(shí)————站在城市化的角度，審視朱家角新鎮(zhèn)和本項(xiàng)目——本案臨湖，自然資源得天獨(dú)厚與古鎮(zhèn)風(fēng)貌隔湖對(duì)望，交相輝映周邊擁有系統(tǒng)化的商業(yè)、酒店、休閑旅游度假區(qū)規(guī)劃總體量60萬平方米，為新鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)最大的居住生活型新鎮(zhèn)綜合體由中信泰富開發(fā)，其品牌價(jià)值和品牌效應(yīng)對(duì)于區(qū)域土地價(jià)值的提升帶來積極推動(dòng)本案內(nèi)五星級(jí)酒店和商業(yè)配套系統(tǒng)將全面提升湖畔區(qū)域的綜合生活品質(zhì)，形成對(duì)周邊區(qū)域中高端消費(fèi)的輻射力和牽引力。年齡35-55歲，有家庭，懂得享受品味生活，偏愛江南水鄉(xiāng)的人文風(fēng)貌，向往健康自然的新鎮(zhèn)體驗(yàn)青浦老城和周遍區(qū)域中，追求區(qū)域內(nèi)高端的國際化、高標(biāo)準(zhǔn)生活的私營業(yè)主和高級(jí)公務(wù)員虹橋樞紐和徐涇商務(wù)區(qū)輻射板塊內(nèi)的企業(yè)中高層員工上海西區(qū)高端白領(lǐng)、私企業(yè)主上海市區(qū)“三代兩房”家庭的置換型客戶（“新老交替”+“以房養(yǎng)老”+“以房養(yǎng)房”）已經(jīng)購買或租賃過中信泰富已開發(fā)住宅物業(yè)的消費(fèi)者——客戶定位描述——地段位置產(chǎn)品品質(zhì)生活配套交通配套社區(qū)氛圍目標(biāo)客戶關(guān)注點(diǎn)都市水鄉(xiāng)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品新鎮(zhèn)區(qū)域高速連接會(huì)所商業(yè)純粹社區(qū)強(qiáng)調(diào)區(qū)域優(yōu)勢資源突出區(qū)域規(guī)劃前景交通配套有待加強(qiáng)品質(zhì)設(shè)計(jì)+品牌營造依托市政大配套強(qiáng)化自身配套優(yōu)勢同質(zhì)化階層營造氛圍——客戶組合及來源——本案青浦老城區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)虹橋西上海上海市區(qū)區(qū)域市場上海市場關(guān)注點(diǎn)總價(jià)、規(guī)劃特色、社區(qū)品質(zhì)、區(qū)位、配套、環(huán)境徐涇關(guān)注點(diǎn)交通、配套、總價(jià)品牌、社區(qū)品質(zhì)、環(huán)境湖與人居相交匯，與自然共生的居住空間，塑造生態(tài)最完美的居住表情豐富生活內(nèi)涵的整體空間搭配加上大品牌規(guī)模運(yùn)做形成了一個(gè)國際新市鎮(zhèn)（NEWTOWN）的天際線人居大淀湖完美的平衡最適合采用體驗(yàn)式營銷來彰顯產(chǎn)品魅力新鎮(zhèn)綜合體舒適生活戶型突破復(fù)合空間環(huán)境優(yōu)越生態(tài)居住品牌含金量高超高性價(jià)比——項(xiàng)目特色——2007年度總體營銷目標(biāo)炒熱板塊，樹立朱家角項(xiàng)目的整體形象，建立項(xiàng)目品牌基礎(chǔ)借助易居資源，積極展開多渠道營銷，確保首攻勝利開盤紅完成07年度1.5億元銷售額和0.8億元資金回籠的總目標(biāo)通過成功的開盤應(yīng)銷，預(yù)留產(chǎn)品及客戶通道，為二期產(chǎn)品的精確定位和順利銷售打下基礎(chǔ)持續(xù)擴(kuò)大中信泰富的地產(chǎn)品牌號(hào)召力，不斷豐富和完善其品牌形象本案所屬區(qū)域作為旅游點(diǎn)被廣為接受，但作為居住生活點(diǎn)尚需要引導(dǎo)受開發(fā)進(jìn)度制約項(xiàng)目自身的生活配套和商業(yè)配套規(guī)劃無法完全落實(shí)銷售說辭中目前尚有多項(xiàng)內(nèi)容,需要時(shí)間來逐步加以完善過早開盤會(huì)遭遇無現(xiàn)場樣板段、樣板房和接待中心的尷尬情況準(zhǔn)備較為系統(tǒng)完善的銷售道具和資料需要一定的準(zhǔn)備時(shí)間中信泰富的低調(diào)形象,使之在地產(chǎn)品牌的推廣和包裝上受到制肘易居希望通過自身的資源平臺(tái)，借助易居研究院整合各種資源炒熱板塊，通過易居臣信聯(lián)動(dòng)二三級(jí)市場，展開積極的銷售執(zhí)行和企劃傳播，通過營銷手段的應(yīng)用盡量規(guī)避上述問題，在開發(fā)商的大力配合支持下，共同推動(dòng)項(xiàng)目成功營銷?！?dāng)前營銷面臨的困難——2007年度銷售執(zhí)行計(jì)劃2007年度銷售執(zhí)行計(jì)劃定價(jià)原則推案策略執(zhí)行計(jì)劃D16地塊定價(jià)原則競品對(duì)比定價(jià)定價(jià)系數(shù)修正D16均價(jià)建議康橋水鄉(xiāng)、格林郡競爭參考招商·依云郡案例參考——D16均價(jià)的定價(jià)思路————競品對(duì)比定價(jià)——通過康橋水鄉(xiāng)、金地格林郡的產(chǎn)品價(jià)格，推導(dǎo)本項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格，產(chǎn)品對(duì)應(yīng)關(guān)系如下表：樓盤康橋水鄉(xiāng)金地格林郡本案可參照值區(qū)域接受價(jià)格疊下6200提供車位復(fù)式（4復(fù)5）上限6700，提供車庫疊下有車庫6200-6700聯(lián)排7200提供車庫——聯(lián)排有車庫7200——洋房6500無車庫平層有車庫65001）疊加產(chǎn)品的價(jià)格可以參考6200-6700的價(jià)格區(qū)間。2）聯(lián)排產(chǎn)品的價(jià)格會(huì)形成7200的基準(zhǔn)最低點(diǎn)。3）平層暫無明顯的參考價(jià)格，可以參考別墅社區(qū)中疊上和疊下的價(jià)差來定位以區(qū)域內(nèi)重要參考7200元/㎡（康橋水鄉(xiāng)聯(lián)排）為基準(zhǔn)底價(jià)開發(fā)商品牌，項(xiàng)目規(guī)模、品質(zhì)、營銷優(yōu)勢，價(jià)格系數(shù)+3%整盤內(nèi)產(chǎn)品稀缺度+3%新盤快速切入市場-3％帶動(dòng)其它兩類房源去化+3%7200*（1+3%+3%-3%+3%）＝7632元/㎡——聯(lián)排別墅價(jià)格基準(zhǔn)——以區(qū)域內(nèi)重要參考6200元/㎡（康橋水鄉(xiāng)疊加）為基準(zhǔn)底價(jià)以6800元/㎡（金地格林郡4復(fù)5）為標(biāo)準(zhǔn)高價(jià)開發(fā)商品牌，項(xiàng)目規(guī)模、品質(zhì)、營銷優(yōu)勢，價(jià)格系數(shù)+3%整盤內(nèi)產(chǎn)品稀缺度+3%新盤快速切入市場-1％6200*（1+3%+3%-1%）=6510元/㎡——疊加別墅價(jià)格基準(zhǔn)及修正——參照案例：招商·依云郡占地：13.4萬㎡容積率：0.7總戶數(shù)：448套產(chǎn)品規(guī)劃：聯(lián)排+疊加聯(lián)體別墅：200－230㎡疊下：180-190㎡疊上：160－170㎡部分設(shè)地下室：65-70㎡開盤日期：2006-8-5銷售價(jià)格：聯(lián)排9000疊上7000疊下：8000成交均價(jià)：8877

開盤當(dāng)天成交158套，去化順序：聯(lián)排帶地庫聯(lián)排無地庫上疊下疊雙拼——價(jià)格修正——參照分析適用范圍備注下疊與上疊價(jià)差15％，屬于市場中的常規(guī)價(jià)差系數(shù)適用于本項(xiàng)目的平層定價(jià)此處的疊下是含車庫，疊上不含車庫下疊與聯(lián)排價(jià)差為13％，常規(guī)一般做到15％-17%適用于下疊和聯(lián)排間的相互定價(jià)和驗(yàn)證此處的疊下和聯(lián)排都是含車庫的本案三類產(chǎn)品的修正價(jià)格為：疊下帶車庫聯(lián)排帶車庫17%6500元/m2×117%=7605元/m2以疊上6500為準(zhǔn)對(duì)聯(lián)排價(jià)格驗(yàn)證：下疊帶車庫上疊無車庫14%以疊上6500為準(zhǔn)對(duì)疊上價(jià)格驗(yàn)證：6500元/m2×85%=5525元/m2疊上部分含車庫很難通過實(shí)際案例來驗(yàn)證，建議將車位費(fèi)用直接攤算到單價(jià)上面——D16均價(jià)建議——聯(lián)排均價(jià)：7600元/平方米（含車位）疊下均價(jià)：6500元/平方米（含車位）平層均價(jià)：5500元/平方米（不含車位）一期整體均價(jià):6800-6900元/平米產(chǎn)品單價(jià)面積段總價(jià)段疊加6500205-220130-145聯(lián)排7600210-230160-1753層平層550090約50本項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)品項(xiàng)目名稱面積段總價(jià)段1-2疊加康橋水鄉(xiāng)（20套）210-226售完聯(lián)排康橋水鄉(xiāng)220-250170-190萬3層平層金地格林郡150-16075-95萬區(qū)域產(chǎn)品市場稀缺產(chǎn)品品質(zhì)/總價(jià)雙重優(yōu)勢總價(jià)明顯區(qū)分——本項(xiàng)目價(jià)格定位及競爭產(chǎn)品總價(jià)對(duì)比——平層（含車位）：總價(jià)控制在55萬以內(nèi)，具備較為顯著的總價(jià)優(yōu)勢。D16地塊推案策略——開發(fā)進(jìn)度及銷售分期計(jì)劃——07年開出的房源，工期主要分為三期開發(fā)，按照由東至西的開發(fā)順序。一期的房源將會(huì)在5月份開工，7月底結(jié)構(gòu)封頂，成為本項(xiàng)目首批銷售的房源。一期三期二期樣板段北段西南段第一批：樣板段推案時(shí)間：2007.09.08屬D16較好產(chǎn)品和區(qū)域，利用項(xiàng)目首次亮相，可形成火爆銷售效果。第二批：西南段推案時(shí)間：2007.10.03基于銷售旺季，利用首批房源熱銷和長假房展效應(yīng)，主推西南段外圍產(chǎn)品,如一批房源銷售順利，則價(jià)格小幅上漲。第三批：北段推案時(shí)間：2007.11.18基于前批房源銷售基礎(chǔ)、聯(lián)動(dòng)銷售持續(xù)效應(yīng)，短期內(nèi)加推北段好\次好產(chǎn)品,實(shí)現(xiàn)價(jià)格漸進(jìn)提升?！w推案計(jì)劃——首批開盤總銷約6200萬2007.09.08任務(wù)分解疊加,平層主力房源少量聯(lián)排共61套約1萬平米銷售積預(yù)計(jì)10月底銷售金額5300萬回籠資金3800萬項(xiàng)目收尾總銷約6300萬2007.11.18任務(wù)分解疊加，平層和聯(lián)排共約60套約1萬平米銷售面積預(yù)計(jì)12月底銷售金額5100萬累計(jì)回籠資金8100萬項(xiàng)目放量總銷約6300萬2007.10.03任務(wù)分解疊加,平層和聯(lián)排共約60套約1萬平米銷售面積預(yù)計(jì)11月底銷售金額5600萬累計(jì)回籠資金6500萬——整體營銷任務(wù)——銷售策略1.——長蓄短爆,追求精準(zhǔn)5月起長線蓄水,大量積累有效客戶,短時(shí)段開盤人為引發(fā)求大與供開盤前將客戶與房號(hào)一一對(duì)應(yīng)，以確?？蛻艟珳?zhǔn)度和房源的熱銷效果；銷售策略2.——小量多推,小步快跑小量推盤，易形成客戶爭搶，利于迅速去化；同時(shí)易產(chǎn)生熱銷口碑；可以逐漸提升價(jià)格，利于達(dá)到利潤最大化——銷售策略——銷售策略3.——零客戶流失D16地塊07年度銷售計(jì)劃蓄水期內(nèi)購期高調(diào)入市擴(kuò)大影響炒熱板塊積蓄客戶資源聯(lián)動(dòng)分眾營銷VIP認(rèn)籌解籌5月-9月9月1～7日熱銷期分次加推9月8日～11月清盤調(diào)整期12月分段放量保持熱銷控制推售節(jié)奏根據(jù)項(xiàng)目和市場情況，伺機(jī)開盤——07年度銷售執(zhí)行階段安排——關(guān)鍵定義：在相對(duì)時(shí)間段內(nèi)，造勢蓄水動(dòng)作越完整，客戶心理價(jià)位預(yù)期越高。當(dāng)開盤價(jià)格低于預(yù)期時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生“颶風(fēng)效應(yīng)”引發(fā)市場轟動(dòng)本案快速激發(fā)認(rèn)同快速形成流量板塊莊家造勢坡地滾石效應(yīng)聚焦市場關(guān)注力激發(fā)客戶購買力以貼近周邊市場價(jià)格入市策動(dòng)資源營銷形成板塊和項(xiàng)目價(jià)值筑底價(jià)值期待在D16地塊的營銷中體現(xiàn)高性價(jià)比策略：通過高舉高打的板塊造勢、新鎮(zhèn)綜合體的產(chǎn)品形象加上產(chǎn)品綜合品質(zhì)提升和中信泰富品牌效應(yīng)，以“堆坡筑底”的方法來塑造項(xiàng)目高價(jià)值平臺(tái)。同時(shí)考慮到在競爭環(huán)境下，本案的開盤一定要轟轟烈烈，07年內(nèi)銷售一定要完成營銷目標(biāo)，所以我們必須采用性價(jià)比策略，在與周邊項(xiàng)目以及本區(qū)域其他項(xiàng)目形成鮮明價(jià)值錯(cuò)位的前提下，采用貼近周邊市場價(jià)格（同等產(chǎn)品條件）的開盤價(jià)格，降低客戶門檻順利進(jìn)入市場，通過項(xiàng)目筑底形成高性價(jià)比產(chǎn)品形象，迅速引發(fā)關(guān)注、刺激消費(fèi)，為后續(xù)的價(jià)格提升和價(jià)值超越奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。強(qiáng)化性價(jià)比的開盤策略2007.9.12007.10.032007.５蓄水期內(nèi)購期第二批房源2007.9.8第一批房源2007.11.18第三批房源推售數(shù)量61套積累意向客戶500組VIP發(fā)卡：100組內(nèi)部客戶：50組現(xiàn)場售樓處樣板區(qū)開放首次開盤強(qiáng)銷推售數(shù)量60套推售數(shù)量60套加推又售罄制造良好口碑內(nèi)部客戶與市場客相結(jié)合以廣告市場客為主開盤即售罄制造良好口碑道路景觀建設(shè)完成以廣告市場客為主二次加推強(qiáng)銷三次加推強(qiáng)銷開盤方案1---主動(dòng)開盤(現(xiàn)場售樓處,樣板房,樣板段及現(xiàn)場道路均按時(shí)建設(shè)完成)2007.9.12007.10.032007.5蓄水期內(nèi)購期第二批房源2007.9.8第一批房源2007.11.18第三批房源推售數(shù)量61套積累意向客戶500組內(nèi)部發(fā)卡100組以內(nèi)部客戶為主內(nèi)部認(rèn)購?fù)剖蹟?shù)量60套推售數(shù)量60套開盤售罄良好口碑以廣告市場戶客為主以廣告市場客為主內(nèi)部認(rèn)購一次售罄市區(qū)售樓處交付使用首次開盤強(qiáng)銷二次加推強(qiáng)銷開盤方案2---被動(dòng)開盤(現(xiàn)場售樓處,樣板房,樣板段及現(xiàn)場道路均未按時(shí)建設(shè)完成)2007.71、蓄水模式—整合資源,全市覆蓋，二三級(jí)聯(lián)動(dòng)

市區(qū)展示中心—市中心客戶積累、易居會(huì)員疏理易居臣信門店網(wǎng)絡(luò)--全市布點(diǎn)客戶積累、臣信客戶資源現(xiàn)場售樓中心—直接來訪客戶積累、導(dǎo)入客戶的體驗(yàn)式服務(wù)

2、蓄水效果—事件營銷，長線蓄水，未開先熱在事件營銷的各類活動(dòng)中，根據(jù)銷售階段及銷售目標(biāo)，推出不同形式的促銷方案，吸引目標(biāo)客戶的關(guān)注，推動(dòng)各銷售點(diǎn)的蓄水和銷售執(zhí)行——客戶蓄水模式——蓄水期（2007.5.21—2007.12.31）全程蓄水，集中引爆1.前期蓄水（2007.5月-8月）5月：假日樓市和易居臣信門店同步開始推廣蓄水6月：易居臣信門店、市區(qū)品牌展示點(diǎn)、同步蓄水，初步形成聯(lián)動(dòng)7月：市區(qū)品牌展示點(diǎn)制造營銷事件，易居臣信門店客源和市區(qū)品牌展示點(diǎn)已積蓄的易居會(huì)員形成聯(lián)動(dòng)2.場內(nèi)蓄水(8月-9月8日)現(xiàn)場售樓處、樣板房開放，易居臣信門店、市區(qū)品牌展示點(diǎn)、市區(qū)接待中心同步發(fā)布開盤信息，引導(dǎo)客戶至現(xiàn)場參觀體驗(yàn)；從蓄水客源中篩選目標(biāo)客戶，為開盤實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)去化作好準(zhǔn)備。3.銷售期蓄水（2007.9.8-12.31）針對(duì)整盤規(guī)劃的產(chǎn)品，市區(qū)品牌展示點(diǎn)、易居臣信門店、現(xiàn)場售樓處同步蓄水，邊銷邊蓄,穿梭巴士以市區(qū)展示中心為起點(diǎn)，接送客戶到售樓處參觀；根據(jù)階段性推案，最大程度的去化剩余房源.內(nèi)部認(rèn)購操作執(zhí)行方案——首批房源的內(nèi)部認(rèn)購方案——認(rèn)購方式：1）在領(lǐng)取預(yù)售證后采取賣卡形式收取一定金額的意向金2）持卡客戶可在開盤當(dāng)天享受總房價(jià)的折扣優(yōu)惠3）力爭首批推出的房源，內(nèi)部認(rèn)購客戶消化100％。認(rèn)購優(yōu)勢：1）在內(nèi)部客戶確認(rèn)充足的前提下，對(duì)外報(bào)價(jià)大幅拉高，為項(xiàng)目后期價(jià)格形成高位筑底。2）將最具性價(jià)比的產(chǎn)品給予內(nèi)部客戶，刺激內(nèi)部客戶的優(yōu)先購買3）內(nèi)部客戶的快速去化為項(xiàng)目形成口碑營銷素材，對(duì)于市場客戶形成心理擠壓?！獌?nèi)部認(rèn)購客戶資源導(dǎo)入——內(nèi)購客戶來源和篩選中信泰富資源易居臣信資源易居會(huì)資源市區(qū)百家門店二三級(jí)聯(lián)動(dòng)易居會(huì)資源易居會(huì)資源已購房客戶資源中信泰富會(huì)資源上海中信泰富已購客戶：面向老西門新苑、華山公寓客戶，展開針對(duì)性推介上海中信泰富的內(nèi)部員工：通過內(nèi)部認(rèn)購的方式征集中信銀行金卡客戶：通過銀行卡帳單和專題推介會(huì)傳播項(xiàng)目信息中信泰富會(huì)會(huì)員：借助全國泛圍內(nèi)中信泰富會(huì)刊刊物進(jìn)行信息傳遞中信泰富品牌體驗(yàn)館：借助展館，吸引關(guān)注中信泰富地產(chǎn)開發(fā)的客戶

針對(duì)了解、認(rèn)同以及和中信泰富品牌有關(guān)聯(lián)的群體利用中信泰富現(xiàn)有資訊平臺(tái)和客戶渠道展開內(nèi)部信息傳遞擴(kuò)大項(xiàng)目認(rèn)知借助中信泰富品牌影響力推動(dòng)朱家角新鎮(zhèn)項(xiàng)目的傳播中信泰富資源體系1、完善的客戶關(guān)系管理平臺(tái)和機(jī)制自主研發(fā)了一套目前在國內(nèi)最為先進(jìn)實(shí)用的房地產(chǎn)CRM系統(tǒng)國內(nèi)最系統(tǒng)的置業(yè)俱樂部會(huì)員管理和服務(wù)機(jī)制2、與客戶直接溝通的多種渠道會(huì)刊、定期沙龍、講座；與移動(dòng)、聯(lián)通聯(lián)合搭建了全國短信發(fā)送平臺(tái)、專門成立呼叫中心，并開通客戶服務(wù)熱線3、系統(tǒng)化的合作平臺(tái)擁有一批中高端客戶層次的合作機(jī)構(gòu)和外延客戶資源渠道人數(shù)易居會(huì)上海本地客戶14萬人易居會(huì)上海西區(qū)客戶（長寧、徐匯、閔行、青浦、普陀、松江）居住人口：20275工作人口：21824工作并居住人口：4274有購房需求，預(yù)計(jì)1年內(nèi)購房的西區(qū)客戶6870人易居會(huì)自有資源體系二級(jí)市場三級(jí)市場形成二、三級(jí)市場的有效聯(lián)動(dòng)公司介紹：

易居臣信房屋是易居（中國）旗下專業(yè)從事中高檔住宅買賣、租賃服務(wù)，以及商鋪、辦公樓代理服務(wù)為主的房屋中介公司。

目前全市共有100家連鎖門店，在西區(qū)共有25家門店項(xiàng)目前期蓄水：1、加快形象入市2、利于口碑傳送3、協(xié)助客戶蓄水項(xiàng)目輔助營銷：1、擴(kuò)大客戶來源2、攔截目標(biāo)客戶3、定向搜集客戶易居臣信的資源利用內(nèi)部認(rèn)購部署工作內(nèi)容階段（時(shí)間）范圍前期準(zhǔn)備階段電話跟蹤階段內(nèi)部認(rèn)購階段公開發(fā)售階段

2007年5月-8月2006年8月2007年9月1-7日2007年9月8日內(nèi)部認(rèn)購總策略在蓄水期將對(duì)外營造板塊概念和項(xiàng)目的高檔形象，將本項(xiàng)目打造成區(qū)域內(nèi)最具品質(zhì)感的樓盤令市場心理價(jià)位達(dá)至6800-7000元/平方米的水平以積累價(jià)格勢能，參加內(nèi)部認(rèn)購的買家必須是金地會(huì)員及參加團(tuán)購的客戶內(nèi)部認(rèn)購階段策略以上網(wǎng)尋呼、形象廣告、及參加社區(qū)活動(dòng)的方式告之客戶本案的樓盤訊息及加入項(xiàng)目客戶會(huì)的購房優(yōu)惠電話告之客戶項(xiàng)目在9月上旬將開始內(nèi)部認(rèn)購客戶提供指定銀行存款證明，并購買序列優(yōu)惠卡，現(xiàn)場看房選房公開發(fā)售階段可獲得序號(hào)選房和折扣優(yōu)惠，同時(shí)附贈(zèng)小型家用電器（如廚房電器等）以增加開盤的喜慶熱鬧氣氛各項(xiàng)優(yōu)惠折扣的兌現(xiàn)對(duì)于內(nèi)部認(rèn)購的客戶在簽合同時(shí)，收回其認(rèn)購優(yōu)惠卡，折扣一次性計(jì)算在樓價(jià)里當(dāng)次沒有選房的客戶，在開盤后3日內(nèi)，電話邀約退還購卡費(fèi)用，并收回優(yōu)惠卡分階段銷售執(zhí)行方案蓄水期：07年5月1日-12月31日（全程蓄水，集中引爆）高舉高打，炒作板塊高調(diào)入市，內(nèi)部聯(lián)動(dòng)，積蓄客戶推廣活動(dòng)：品牌推廣旅游營銷虛擬社區(qū)啟動(dòng)其它配合：接待中心/銷售物料/媒體預(yù)熱蓄水目標(biāo)積累意向客戶500組以上促進(jìn)目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目價(jià)值認(rèn)同節(jié)點(diǎn)：項(xiàng)目動(dòng)工，提供臨時(shí)接待條件首次內(nèi)購期：9月1日~9月8日推廣活動(dòng)：市區(qū)銷售網(wǎng)絡(luò)啟動(dòng)啟動(dòng)現(xiàn)場接待，開放樣板示范區(qū)機(jī)構(gòu)團(tuán)購方案啟動(dòng)旅游營銷配合其它配合：接待中心/銷售物料/媒體預(yù)熱銷售目標(biāo)積聚200組客戶VIP發(fā)卡100-150張誘發(fā)市場對(duì)價(jià)格高估節(jié)點(diǎn)：樣板段建成/售樓處開放熱銷期：9月8日～12月1日推廣活動(dòng)：旅游營銷活動(dòng)營銷現(xiàn)場銷售銷售目標(biāo)每一次推盤力爭去化100%當(dāng)次可售房源第一/第二批房源采用VIP認(rèn)籌/解籌方法最大化消化VIP客戶節(jié)點(diǎn)：領(lǐng)取預(yù)售證,內(nèi)購?fù)瓿烧{(diào)整期：12月1日-12月31日主要工作剩余房源掃尾購房客戶分析后期推廣定位節(jié)點(diǎn)：強(qiáng)銷結(jié)束，階段盤點(diǎn)2007.92007.10.32007.5.1蓄水期內(nèi)購期2007.9.8第一批房源2007.11.18第三批房源不公布價(jià)格營造品牌形象對(duì)外報(bào)價(jià)聯(lián)排別墅8000疊加7000平層6500第二批房源實(shí)際均價(jià)1聯(lián)排別墅7500疊加6500平層5700實(shí)際均價(jià)2聯(lián)排別墅7600疊加6500平層5800開盤售罄實(shí)際均價(jià)3聯(lián)排別墅7700疊加6700平層5900加推售罄D16地塊07年度首期價(jià)格走勢樣板房及看房動(dòng)線設(shè)置方案方案1.該方案看房動(dòng)線必須以小區(qū)南面道路及沿河景觀建設(shè)完成為前提。將樣板房設(shè)置于兩條河的交匯處,景觀視野效果較好,看房動(dòng)線沿河案展開，示范效果較為理想。樣板房看房動(dòng)線樣板段接待中心樣板房看房動(dòng)線接待中心樣板