江蘇國際品牌經(jīng)貿(mào)城〔暫命名〕工程可行性研究報告〔討論稿〕宜興市宏觀經(jīng)濟(jì)宜興市作為長三角蘇、錫、常經(jīng)濟(jì)重要縣級市的城市之一，其各項主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)始終名列中國縣級市經(jīng)濟(jì)前茅，在全國縣域經(jīng)濟(jì)根本競爭力最新排名中，列第7位。隨著城市的快速開展，城鄉(xiāng)居民的收入和消費意識的不斷提升，未來整個宜興市的商業(yè)市場必是一片繁榮。1.1宜興概況宜興地處長江三角洲太湖流域，隸屬無錫市，距太湖西６４公里，與浙江、安徽兩省接壤，是江蘇省最南邊的一個縣。全市轄1個國家級環(huán)?？萍脊I(yè)園、2個省級開發(fā)區(qū)、14個鎮(zhèn)、4個街道辦事處，有246個行政村、87個社區(qū)居委?？偯娣e2038.7平方公里，耕地面積6.41萬公頃，山林4萬公頃，總?cè)丝?062363人。城市建成區(qū)面積25.96平方千米，城鎮(zhèn)人口占全市戶籍人口的52%。1.2經(jīng)濟(jì)指數(shù)2007年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值〔GDP〕505億元，比上年增長15.9%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值18.25億元，比上年增長3.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值299.95億元，比上年增長16.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值186.8億元，比上年增長17.0%。按戶籍人口計算，全市人均地區(qū)生產(chǎn)總值47619元，比上年增長15.7%，按年末人民幣匯率折算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值6519美元；按常住人口計算，全市人均地區(qū)生產(chǎn)總值41037元，比上年增長13.6%，按年末人民幣匯率折算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值5618美元。全年實現(xiàn)財政總收入69.01億元，同比增長35.8%，其中一般預(yù)算收入30.02億元，同比增長38.6%。財政總支出37.15億元，同比增長24.2%，一般預(yù)算支出27.76億元，同比增長28.0%。財政總收入占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重到達(dá)13.67%，比上年提高1.8個百分點。在全國縣域經(jīng)濟(jì)根本競爭力最新排名中，列第7位。二、 江蘇宜興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃介紹宜興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以科學(xué)規(guī)劃為龍頭，著力打造品牌園區(qū)。一是“工業(yè)城市〞及“工宿平衡〞。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在工業(yè)開展的根底上，向產(chǎn)、學(xué)、研、住綜合開展，使開發(fā)區(qū)成為具有綜合職能的產(chǎn)業(yè)新城；“工宿〞平衡概念，以居住平衡工業(yè)，解決過分的功能分區(qū)所帶來的交通和其他城市問題，創(chuàng)造開發(fā)區(qū)宜生產(chǎn)、宜居住的人性化空間環(huán)境。二是創(chuàng)造山水新城，提升土地價值。利用開發(fā)區(qū)特有的山水環(huán)境，結(jié)合城市自身用地構(gòu)成和布局，創(chuàng)造獨特的城市空間環(huán)境，使土地經(jīng)濟(jì)價值達(dá)最高，以來平衡開發(fā)根底設(shè)施資金投入的缺乏。三是借鑒新加坡新城模式。在產(chǎn)業(yè)園內(nèi)按效勞半徑1000米布置便利中心，集中設(shè)置職工宿舍、商業(yè)、娛樂等設(shè)施；在居住區(qū)按效勞半徑500米設(shè)置鄰里中心，設(shè)置商業(yè)、文化、娛樂、醫(yī)療、社區(qū)效勞等設(shè)施。保證開發(fā)區(qū)整個效勞設(shè)施的配套，防止了各區(qū)塊效勞配套設(shè)施散亂開發(fā)。四是以行業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈組織工業(yè)區(qū)。開發(fā)區(qū)根據(jù)自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢做好了產(chǎn)業(yè)分區(qū)規(guī)劃，工業(yè)按行業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行分區(qū)有助于污染性的工業(yè)進(jìn)行集中處理，分片區(qū)確定根底設(shè)施投入標(biāo)準(zhǔn)，有利于高科技工業(yè)就業(yè)環(huán)境及各用地之間的協(xié)調(diào)。三、 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)物流園區(qū)規(guī)劃介紹鳥瞰圖3.1規(guī)劃范圍：

宜興市物流園區(qū)位于市區(qū)西北側(cè)，城北工業(yè)區(qū)的西南角，東至錫宜公路，西至錫宜高速，北到北環(huán)路，西到104國道。整個規(guī)劃用地面積為8.83平方公里。3.2規(guī)劃目的：

宜興市物流園區(qū)充分利用地理位置的優(yōu)勢，發(fā)揮水路、公路、鐵路便捷轉(zhuǎn)換優(yōu)勢，從而打造物流運作及臨港加工為一體的綜合性物流平臺，為我市原料的運輸和產(chǎn)品的運出提供有利保證。同時為城北工業(yè)區(qū)的開展提供豐富的信息來源和市場需求，更好的促進(jìn)城北工業(yè)園區(qū)的運作和地方經(jīng)濟(jì)的開展。 3.3規(guī)劃主要內(nèi)容：物流園區(qū)以倉儲用地、市場用地、生態(tài)環(huán)境保護(hù)用地為主，在原有用地的根底上，重點規(guī)劃市場用地和倉儲用地，另外，在海關(guān)直通區(qū)和市場用地上設(shè)有碼頭。 3.4交通條件： 將來城市主要對外交通有寧杭高速公路、錫宜高速公路、宜蘇高速路、新宜高速路、新長鐵路、104國道、蕪申運河、武宜運河等，交通條件十分便利。四、 工程介紹鑒于宜興市深厚的經(jīng)濟(jì)根底、得天獨厚的地理位置、良好的交通條件、活潑的物流環(huán)境及商貿(mào)物流市場的巨大潛力，更由于宜興市委、市政府招商、安商、扶商、富商的開放開明政策。意大利外貿(mào)商會、荷蘭海洋集團(tuán)、香港五洲投資集團(tuán)、浙江浙商投資開展、江蘇章勇置業(yè)希望通過與宜興市人民政府的合作，結(jié)合現(xiàn)代先進(jìn)的經(jīng)營理念、科學(xué)合理的管理模式，為宜興市的商貿(mào)流通、工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、旅游休閑產(chǎn)業(yè)的開展添磚加瓦。 建設(shè)大型國際品牌家居生活產(chǎn)品直銷、輕工制造業(yè)技術(shù)展示交流、購物、康樂、旅游休閑基地：——江蘇國際品牌經(jīng)貿(mào)中心〔暫命名〕——4.1工程選址工程暫選地塊位于陽泉路與慶源大道交匯處，即宜興汽車城正北對面，毗鄰104國道和錫宜高速出口，距市中僅需三分鐘車程。汽車站、汽車交易城、副食品市場、建材五金類專業(yè)市場等具人氣、人流、物流商圈輻射力極佳。交通優(yōu)勢顯著，借助現(xiàn)汽車城這個成熟商圈可以明確此地塊的消費方向性和地塊地標(biāo)性的完美表達(dá)，也為所在地“宜興物流園區(qū)〞的產(chǎn)業(yè)配套和經(jīng)濟(jì)增值提供效勞。4.2工程定位打造長三角蘇南地區(qū)最具輻射力、競爭力、高度標(biāo)準(zhǔn)化的國內(nèi)外精品家居商品品牌直銷中心--江蘇國際品牌經(jīng)貿(mào)城--〔暫命名〕。形成：一站式國際家居生活品牌商品經(jīng)貿(mào)、意大利特色商品廠家直銷、產(chǎn)業(yè)技術(shù)交流、大型購物中心、電子交易、商貿(mào)信息交流、倉儲配送、金融效勞及休閑旅游等功能于一體的超大規(guī)?，F(xiàn)代商貿(mào)購物休閑中心。主要業(yè)態(tài)及特色：引進(jìn)意大利特色品牌商品為主，以其他知名國際品牌商品為輔的一站式家居生活品牌商品采購中心。一、國際高檔品牌家具、家居建材、精品皮具、家居飾品、服裝、珠寶、汽車、食品、酒類百貨的展示和經(jīng)銷。二、國際精密機(jī)械設(shè)備技術(shù)、農(nóng)業(yè)機(jī)械設(shè)備技術(shù)、家飾建材生產(chǎn)技術(shù)、生活環(huán)保產(chǎn)品技術(shù)、及高端輕工產(chǎn)品的交流和交易。三、大型倉儲式零售購物及大型旅游康樂。四、大型數(shù)字化倉儲物流配送。4.3工程投資單位以有著大型商業(yè)工程開發(fā)及管理成熟經(jīng)驗的無錫浙商投資開展、香港五洲投資集團(tuán)、意大利外貿(mào)商會成員、江蘇章勇置業(yè)、荷蘭海洋物流集團(tuán)為投資組合，與一般的單個投資主體相比，具有明顯的經(jīng)濟(jì)實力、品牌效應(yīng)和專業(yè)招商構(gòu)成的優(yōu)勢。4.4工程論證機(jī)構(gòu)由意大利國際金融研究中心、意大利外貿(mào)商會、荷蘭商會中國商會、荷蘭城市更新研究中心、荷蘭KOW城市規(guī)劃局等專業(yè)機(jī)構(gòu)參加調(diào)研論證，證實了宜興市“江蘇國際品牌經(jīng)貿(mào)城〞〔暫命名〕在宜興市的興起會給當(dāng)?shù)亟鹑诮?jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、城市知名度、居民生活水平、消費水平帶來巨大的推動作用。五、 工程規(guī)劃及主要功能配置總用地面積：400.000㎡〔600畝〕。 建筑面積：535.000㎡?？偼顿Y9億人民幣示意圖5.1國際精品商品展銷街〔全覆蓋式二層商業(yè)街〕 主營：高檔家具、精品皮具、家居飾品、服裝、珠寶、汽車、食品、酒類百貨等。 30.000㎡〔300家x100㎡〕示意圖精品展銷街國際行業(yè)技術(shù)裝備交流博覽中心〔產(chǎn)品技術(shù)交易區(qū)〕〔標(biāo)志性建筑〕 國際精密機(jī)械設(shè)備技術(shù)、農(nóng)業(yè)機(jī)械設(shè)備技術(shù)、家飾建材產(chǎn)品技術(shù)、生活環(huán)保產(chǎn)品技術(shù)、等輕工產(chǎn)品的產(chǎn)品展示和技術(shù)交易。 10.000㎡〔200家x50㎡〕國際商務(wù)中心〔商務(wù)配套區(qū)〕〔標(biāo)志性建筑〕 電子商務(wù)中心、會議中心、辦公中心、金融中心、商務(wù)酒店、酒店式公寓等。 60.000㎡國際精品品牌廠家直銷中心〔經(jīng)貿(mào)區(qū)〕 意大利、中國品牌廠家的五金電器、環(huán)保家居建材、進(jìn)口百貨食品的直銷倉儲區(qū)。 300.000㎡〔250-300家、平均850-1000㎡/家〕DAISYSHOPPINGMALL〔購物休閑區(qū)〕 大型零售超市、大型倉儲式購物商場、大型家居建材一站式購物廣場、大型影院娛樂中 心、大型國際美食廣場、大型兒童嬉耍場等。 100.000㎡示意圖購物中心數(shù)字物流倉儲配送中心〔物流倉儲加工區(qū)〕 倉儲、包裝、加工、配送、配套區(qū)。 80.000㎡數(shù)字物流旅游康樂中心〔旅游休閑〕 迷你高爾夫球、兒童樂園、汽車餐廳、音樂旱冰場、棒球場、保齡球館、卡賓車場等。 35.000㎡建筑物?？禈分行?〕工程總投資：125.000.000.00美元。〔約9億元人民幣〕六、 工程優(yōu)勢6.1宜興地處長江三角洲太湖流域，隸屬無錫市，位于太湖正西，寧杭、錫宜高速，104國道貫穿全境。與浙江、安徽兩省接壤，是蘇南太湖西岸地區(qū)大型經(jīng)貿(mào)空白地帶唯一一個經(jīng)濟(jì)興旺的城市。并且交通便捷，輻射面廣。6.2宜興市具有濃厚的商業(yè)氣氛、扎實的產(chǎn)業(yè)根底。城市開展迅速，在全國縣級市經(jīng)濟(jì)中本市排名前列。目前，宜興市的輕紡織品、五金機(jī)械、家居建材、電子、電線電纜、環(huán)保材料、陶瓷制品、農(nóng)副產(chǎn)品等一直保持優(yōu)勢主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。6.3符合當(dāng)?shù)卣_展現(xiàn)代效勞業(yè)、商貿(mào)物流體系的規(guī)劃。6.4周邊經(jīng)濟(jì)商圈有很大可拓展空間，有可持續(xù)開展的余地。七、 工程社會效益分析7.1工程開展前景：宜興市地處長江三角洲太湖流域，隸屬無錫市，位于太湖正西，與浙江、安徽兩省接壤，是江蘇省寧杭線上最重要的經(jīng)濟(jì)重點城市。毗鄰有“小上海〞之稱長三角重要城市無錫。隨著近年來政府對外招商力度的不斷擴(kuò)大，越來越多的歐洲制造業(yè)、浙商私營經(jīng)濟(jì)進(jìn)入長三角各城市，宜興作為民營制造業(yè)的重要產(chǎn)業(yè)基地，隨著全力促進(jìn)民營制造業(yè)企業(yè)的開展，著力推動開展觀念和方式的轉(zhuǎn)變。同時，各方面也加大政策扶持力度，提高市場運行的質(zhì)量?？梢哉f，目前宜興的城市現(xiàn)代化進(jìn)程，已經(jīng)開始了由傳統(tǒng)制造業(yè)向科技型制造業(yè)開展的轉(zhuǎn)變，特別是現(xiàn)代效勞業(yè)正朝著又快又好地開展。但正如我國的很多行業(yè)開展較快但貿(mào)易開展相對滯后，蘇南包括宜興在內(nèi)商貿(mào)方面雖然有了一定的開展根底，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了產(chǎn)業(yè)開展對市場的需求。現(xiàn)更要大力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，尋求技術(shù)、管理方面的創(chuàng)新，樹立品牌，打造核心競爭力。優(yōu)化重組產(chǎn)銷環(huán)節(jié)，加快開展生產(chǎn)性效勞業(yè)以及人民群眾日常必需的效勞業(yè)，很有必要。隨著城市居民生活水平的不斷提高、購物需求的不斷擴(kuò)張，宜興周邊100公里內(nèi)現(xiàn)有的流通設(shè)施已不能滿足市場的消費需求。就宜興市現(xiàn)城市開展而言，宜興市是長三角乃至全國縣級城市經(jīng)濟(jì)開展迅速的城市之一，然而以下的情況是大家有目共睹的：1〕城北巷頭路是市區(qū)裝飾建材、五金機(jī)電、家具家居，地域優(yōu)勢明顯，是市中心活潑且最有開展前景的片區(qū)。也成為了宜興市區(qū)商業(yè)最具聚集的商業(yè)中心。但現(xiàn)市場的各種管理、物流、倉儲等日趨緊張的情況也隨之而來，且有目共睹。2〕宜興金三角副食城市場規(guī)劃陳舊，經(jīng)營場面雜亂、經(jīng)營觀念過與傳統(tǒng)、場內(nèi)缺乏專業(yè)經(jīng)營管理、交易模式落后、存在消防平安、開展前景受限等諸多因素都影響著產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)開展和消費需求的供應(yīng)受限和缺乏。由于市場商業(yè)配套及設(shè)施缺乏，沒有進(jìn)一步進(jìn)行產(chǎn)業(yè)提升和擴(kuò)大消費輻射，所以居民的購置多層次需求和一站式購物形式卻不能滿足。3〕對于大型經(jīng)貿(mào)購物中心的需求而言，應(yīng)該說隨著宜興市居民的進(jìn)一步增加、消費水平的提高、企業(yè)開展的需求等諸多因素，所以對多功能、多層次一站式購物中心的需求需求量將會越來越大。同時會更大幅度的提高消費水平的逐步穩(wěn)定提高，尤其對于輻射城北區(qū)域消費群體、商圈集中性和表達(dá)交通便捷區(qū)域性商圈帶動起著尤為重要的先驅(qū)價值。作為未來城市城北輻射面最廣且商業(yè)最為活潑和未來城市規(guī)劃開展前景之一，未來城北商貿(mào)物流區(qū)將是又一熱點區(qū)域。7.2需求分析從對宜興市場的需求中的調(diào)查中，我們得出結(jié)論。在經(jīng)營中經(jīng)營商戶普遍反映宜興市需求大型、品種多元化、專業(yè)型一站式購物場所。對于經(jīng)營場所受訪者都有著擴(kuò)大經(jīng)營、轉(zhuǎn)化展示交易于一體的經(jīng)營模式，即能提升經(jīng)營檔次又能更集中的吸引更多消費者，經(jīng)營場地需求量大；對于建設(shè)需求受訪者中都有著設(shè)施好、配套全、倉儲便利、交通通暢、平安系數(shù)高等經(jīng)營根底好的建設(shè)要求，其中多半數(shù)經(jīng)營戶選擇買鋪自營的經(jīng)營模式，這樣對于經(jīng)營戶的經(jīng)營本錢的降低、經(jīng)營的可持續(xù)性都起著不可替代的作用。由此得出現(xiàn)市場經(jīng)營戶對專業(yè)大型經(jīng)營場所的需求、經(jīng)營檔次的提升需求、是非常值得關(guān)注與滿足的，是符合未來城市經(jīng)濟(jì)開展和經(jīng)營體制改革的，也是未來城市開展的必要之勢。7.3完善蘇南地區(qū)的商貿(mào)物流，休閑產(chǎn)業(yè)集群的構(gòu)建目前宜興及周邊縣市〔100公里范圍內(nèi)〕的商貿(mào)物流，休閑產(chǎn)業(yè)存在著小〔市場規(guī)模小、經(jīng)營效勞規(guī)模小〕、散〔市場多散、格局散、經(jīng)營品種散〕、亂〔布局亂、管理亂〕、缺〔市場功能缺、品種缺〕、差〔環(huán)境差、設(shè)施差〕等諸多弊端。沒有一個大型的、設(shè)施功能齊全的商業(yè)交易平臺；為此，在宜興建設(shè)一個大型的、設(shè)施功能齊全的、集多種業(yè)態(tài)及餐飲、休閑旅游為一體的，具有輻射浙、徽大范圍的高及商貿(mào)中心勢在必行。通過建設(shè)宜興市大型經(jīng)貿(mào)中心，可以依托宜興市以及周邊縣、市規(guī)模宏大的制造產(chǎn)業(yè)，民營經(jīng)濟(jì)集群，進(jìn)一步整合蘇南地區(qū)的市場資源。這對于改善目前周邊商業(yè)交易市場建設(shè)中的種種弊端，完善宜興及周邊縣、市商業(yè)集群構(gòu)件，具有重要的現(xiàn)實意義和有力推進(jìn)作用。7.4有利于繁榮市場，推進(jìn)宜興市城市現(xiàn)代化進(jìn)程大規(guī)模的商貿(mào)中心，可以帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)的開展和商業(yè)繁榮。宜興市輻射浙江、安徽等重要商貿(mào)大門。從長遠(yuǎn)的眼光看，非常適合在此建設(shè)大規(guī)模的交易平臺。俗話說：“無工不富、無商不活〞。就帶動消費看，該商業(yè)中心的建成，僅一期商城從業(yè)人員就可達(dá)2000余人，平均每人每天生活費用按50元人民幣計算，年消費總額達(dá)3650萬人民幣；參照其他興旺城市已建成的市場規(guī)模和人流量，該市場日均人流量達(dá)2萬余人次。平均每人每天消費按100元人民幣計算，年消費總額達(dá)7.3億元人民幣，僅這兩項生活消費就多達(dá)近8億元人民幣，待工程建成后每年生活消費額將達(dá)30億元人民幣，如果加上品牌商品貿(mào)易，年現(xiàn)金流將超過350億元人民幣。宜興是蘇南重要的縣級城市，相對而言城市現(xiàn)代化進(jìn)程還稍有薄弱。所以引進(jìn)先進(jìn)經(jīng)營理念，創(chuàng)立國際性商貿(mào)和技術(shù)交易平臺，可以加快宜興的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)程，從而使整個宜興市更加協(xié)調(diào)地開展，早日實現(xiàn)全市現(xiàn)代化進(jìn)程，提高城市品牌的知名度。7.5創(chuàng)造大量就業(yè)時機(jī)，凝聚人氣，提升當(dāng)?shù)氐耐顿Y氣氛宜興市大型經(jīng)貿(mào)中心所需資金全部由投資者自籌。建成后，以意大利各商貿(mào)組織的招商推廣、浙江商團(tuán)的經(jīng)貿(mào)管理優(yōu)勢、荷蘭海洋集團(tuán)的先進(jìn)物流管理經(jīng)驗和香港五洲投資集團(tuán)的資金效勞。全國各地知名廠商，國際知名品牌將慕名而至，可以為當(dāng)?shù)匾M(jìn)自產(chǎn)自營企業(yè)進(jìn)駐及大批經(jīng)營人才，興旺當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)。圍繞經(jīng)貿(mào)中心的舉辦和興起，許多相關(guān)配套設(shè)施也將應(yīng)運而生。將給宜興市創(chuàng)造出16000個就業(yè)時機(jī)。同時帶動各地廠家、大企業(yè)在當(dāng)?shù)嘏d辦企業(yè)、落戶宜興，有效促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開展，投資氣氛和消費水平的進(jìn)一步提升。7.6創(chuàng)造利稅、利國利民宜興市經(jīng)貿(mào)中心將建造成為國內(nèi)一流的現(xiàn)代城市大型商貿(mào)中心，在不需政府投資的情況下，既效勞于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和周邊配套產(chǎn)業(yè)，每年又為地方和國家創(chuàng)造約30億的稅收，利國利民。7.7綜述打造宜興市國際品牌經(jīng)貿(mào)中心，我們中外投資組合有著猶太式的拼搏創(chuàng)新精神及多年的市場設(shè)施開發(fā)經(jīng)驗，有著嶄新的經(jīng)營理念和經(jīng)營機(jī)制，將以敬業(yè)和開拓精神充分結(jié)合當(dāng)?shù)卣己玫耐顿Y政策和宜興市的城市品牌效應(yīng)，創(chuàng)造出一個第五代市場的標(biāo)準(zhǔn)樣板，與世界接軌。從規(guī)劃設(shè)計，分類布局，經(jīng)營管理等方面，相對于第四代市場更有章法、更為合理，緊緊抓住技術(shù)流、人流、物流、信息流、資金流這“五流〞，打造商品交易本錢最低，商品交易信譽(yù)最好，效勞最正確，交易手段最新，信息最靈的國際性商貿(mào)流通中心。以意大利的高檔商品為特色，為當(dāng)?shù)亻_展餐飲業(yè)、旅游業(yè)、效勞業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)帶來一股清新的空氣，將為當(dāng)?shù)氐纳藤Q(mào)經(jīng)濟(jì)建設(shè)注入一股新的活力。八、工程建設(shè)進(jìn)度預(yù)測工程建設(shè)方案用2個月內(nèi)完成市場調(diào)查，工程選址，可行性論證，投資主體的工商注冊，工作人員到位，前期立項申報，規(guī)劃方案設(shè)計并通過；再用3個月時間完成整個工程的控制詳細(xì)規(guī)劃并審定通過，完成工程用地平整工作，一次性完成用地、征地工作。工程開發(fā)程序按統(tǒng)一規(guī)劃分期開發(fā)的原那么進(jìn)行。一期工程建設(shè)方案在18個月內(nèi)全面竣工驗收，并正式營業(yè)，整個工程建設(shè)三年時間全部完成，全面運營。九、環(huán)境影響、勞動保護(hù)和消防平安經(jīng)貿(mào)城屬非生產(chǎn)性的集貿(mào)型企業(yè)，無工業(yè)污染。規(guī)劃建設(shè)中將重點考慮入駐人流量大、車輛多而導(dǎo)致的生活垃圾和汽車污染的控制。合理設(shè)置垃圾堆置場和汽車停車場，保證給排水和生活污水處理恰當(dāng)，并在商城內(nèi)設(shè)置診所，衛(wèi)生防疫站點，加強(qiáng)綠化建設(shè)，與政府職能部門合作，搞好環(huán)境保護(hù)和衛(wèi)生防疫工作，確保商城成為一個環(huán)保式、花園式的星級經(jīng)貿(mào)中心。經(jīng)貿(mào)城內(nèi)從業(yè)人員從事的是來自國內(nèi)外的高檔家具、精品皮具、家居飾品、服裝、珠寶、汽車、食品、酒類百貨、中國/意大利精密機(jī)械技術(shù)設(shè)備的、農(nóng)業(yè)機(jī)械技術(shù)設(shè)備的、建材技術(shù)產(chǎn)品的、環(huán)保產(chǎn)業(yè)技術(shù)設(shè)備的展示交易等經(jīng)營性工作，以及和市場相配套設(shè)施的效勞性工作，屬于流通領(lǐng)域的第三產(chǎn)業(yè)。不存在有毒有害物品，無危害人體健康和造成職業(yè)病的可能性，不存在帶有輻射、劇烈震動以及高壓等危險性作業(yè)場所。將嚴(yán)格按第三產(chǎn)業(yè)勞動平安標(biāo)準(zhǔn)配置合理的平安措施和人員，確保市場平安運營及從業(yè)人員的健康。經(jīng)貿(mào)城將根據(jù)消防平安標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格建設(shè)相關(guān)消防設(shè)施，配置相應(yīng)消防監(jiān)控報警系統(tǒng)，落實必須的消防措施，排除一切可能存在的火災(zāi)隱患，確保市場運行平安和人員生命、財產(chǎn)平安。十、資金籌措江蘇國際品牌經(jīng)貿(mào)城商貿(mào)中心，由投資方按“一次規(guī)劃、分期實施、滾動開展〞的原那么自籌解決。十一、工程成功要素分析為確保該工程的成功，除爭取各級政府的大力支持之外，投資者立足以我為主，已經(jīng)和正在采取以下有力措施。11.1工程運營模式立足于宜興市江蘇國際品牌經(jīng)貿(mào)城〔暫命名〕的現(xiàn)狀和特點，遵循國內(nèi)外同類市場開展的規(guī)律。近期，利用宜興市有利的產(chǎn)業(yè)根底和市場條件，引進(jìn)意大利商貿(mào)和制造企業(yè)，將該工程建設(shè)成為大規(guī)模、高水準(zhǔn)的國際商貿(mào)交易集群，使本地經(jīng)貿(mào)制造加工業(yè)水平快速提升；中遠(yuǎn)期，開展和完善市場現(xiàn)代化效勞標(biāo)準(zhǔn)，使工程在總體規(guī)模、品牌形象、效勞功能、商品和技術(shù)交易及出口額、工程核心競爭力、經(jīng)濟(jì)效益以及社會效益等諸多方面在全國居于前列。工程的建設(shè)和運營管理立足于國際化目標(biāo)。按照品牌化、規(guī)?；?、專業(yè)化、信息化、現(xiàn)代化的總體要求，建立和完善交易市場和現(xiàn)代效勞設(shè)施。實施高強(qiáng)度、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化管理。使商貿(mào)交易中心真正成為中/意商流、物流、資金流、技術(shù)流以及人才流動的集聚之谷。以工程開發(fā)公司作主導(dǎo),將設(shè)施租售給品牌經(jīng)銷商商并代其管理。即工程開發(fā)公司是開發(fā)投資的主體,開發(fā)公司選地建成相關(guān)商貿(mào)、物流設(shè)施和平臺后,再轉(zhuǎn)租售給商貿(mào)流通企業(yè)。日常商貿(mào)物流業(yè)務(wù)由專業(yè)物流公司操作,開發(fā)公司負(fù)責(zé)投資開發(fā)、招商推廣和物業(yè)管理。這種模式的優(yōu)點是更有效地幫助商貿(mào)流通企業(yè)客戶節(jié)省資金、降低本錢,提高企業(yè)的核心競爭力。11.2工程經(jīng)營理念經(jīng)貿(mào)中心是一個主體多元化的經(jīng)營集合體。工程投資者絕不能僅僅做“房地產(chǎn)開發(fā)商〞，而是要承當(dāng)起建設(shè)市場、運作市場并興旺市場的系列責(zé)任，做負(fù)責(zé)任的市場建設(shè)者，組織和帶著成百上千的小型經(jīng)營體，按照既定的經(jīng)營方向和思路開發(fā)、開拓市場、并努力創(chuàng)造自己的品牌。只有這樣做，才能使市場開展和繁榮，才能使市場有效快速升值，才能使投資利益最大化。最終到達(dá)興旺市場、推動經(jīng)濟(jì)、造福人民的目的。11.3工程行業(yè)支持由于意大利、荷蘭商會及旗下的經(jīng)貿(mào)組織的積極參與，加強(qiáng)了與現(xiàn)有歐盟商團(tuán)的聯(lián)系，取得了國內(nèi)外各相關(guān)行業(yè)協(xié)會的支持，就信息交流、宣傳推廣、組織與結(jié)盟等開展互動方面與全球各同類市場達(dá)成系列意向。同時還與全國同類知名市場進(jìn)行了廣泛而有深度的溝通聯(lián)系，并且已經(jīng)確定，一旦市場正式啟動，即參加全國同類大市場協(xié)會，并結(jié)成戰(zhàn)略同盟。待商貿(mào)中心建成后，待商貿(mào)中心投入經(jīng)營時，各行業(yè)協(xié)會在經(jīng)貿(mào)中心定期舉行行全球性的產(chǎn)品推介會或博覽會。11.4工程招商舉措充分利用我們的國際社會資源、人力資源、外經(jīng)貿(mào)渠道，利用環(huán)境和設(shè)施優(yōu)勢，在國內(nèi)外廣泛開展招商、推介、會議會展、論壇演講等活動。組織本地企業(yè)商家赴外地和海外參展、交流，開闊視野、開發(fā)市場。大力引進(jìn)先進(jìn)產(chǎn)品生產(chǎn)技術(shù)、現(xiàn)代消費理念、名牌產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)商家，與國內(nèi)外商業(yè)組織一起打造造商貿(mào)中心的品牌和形象。使本地企業(yè)走進(jìn)宜興核心商圈、走出江蘇，走向全國、走向世界。11.5工程網(wǎng)絡(luò)交易平臺現(xiàn)代化商貿(mào)交易中心建設(shè)的重要方面，是要實現(xiàn)信息獲取以及交易方式和交易手段的自動化、網(wǎng)絡(luò)化。為充分表達(dá)江蘇國際品牌經(jīng)貿(mào)城的前瞻性，使之更加富有長遠(yuǎn)的生命力和強(qiáng)大的競爭力。我們將組織和建設(shè)自身屬下專有的國際性專業(yè)網(wǎng)站，以適應(yīng)內(nèi)部工作運行和參與國內(nèi)外高效貿(mào)易的需要。十二、江蘇國際品牌經(jīng)貿(mào)城投資預(yù)算 12.1工程概況 “江蘇國際品牌經(jīng)貿(mào)城〞將是一個以一站式國際高檔家居品牌商品展銷為主體，大型零售業(yè)為輔助業(yè)態(tài)，休閑旅游為點綴，和多功能商業(yè)效勞設(shè)施形成的聚合體。展示和銷售來自歐洲、意大利的主流家居時尚商品，成為中國中部地區(qū)最大的歐洲、意大利和中國精品商品的大型展銷中心、輕工產(chǎn)品和技術(shù)的交易平臺，經(jīng)貿(mào)城將引進(jìn)類似Markro、仸爾瑪?shù)却笮土闶燮髽I(yè)并結(jié)合周邊山水休閑旅游工程，打造一個具有150公里輻射能力的，集經(jīng)貿(mào)、購物、休閑旅游和康樂的現(xiàn)代TRADSHOPPINGMALL。中心將提供衛(wèi)星通訊設(shè)備、電腦網(wǎng)絡(luò)管理設(shè)施、本外幣結(jié)算、商品儲運、酒店、公寓及其他一切必須的設(shè)施和管理配套系統(tǒng)。中心地處交通樞紐，建筑規(guī)劃方案規(guī)模為55萬平方米，總投資1.25億美元，方案于2021年投入使用，由江蘇章勇置業(yè)負(fù)責(zé)前期選址和合資投資公司的籌建工作。本工程投資回報預(yù)期為8～10年；投資年回報率在8％～10％之間，投資回報率為正常。同時可大量增加外來人口，安排大批人員就業(yè)，效勞并聯(lián)動周邊產(chǎn)業(yè)，繁榮開展各類市場，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開展，提高宜興市在全省經(jīng)濟(jì)開展中的地位和份量，穩(wěn)固和提高宜興市在經(jīng)貿(mào)交易建設(shè)中的優(yōu)勢地位，促進(jìn)宜興市商貿(mào)集群的協(xié)調(diào)開展，因此本工程的開發(fā)建設(shè)具有顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。工程選址： 太湖西岸，城西交通要道交匯處，輻射浙、蘇、皖三省。規(guī)劃規(guī)模： 用地面積400-600畝、總建筑面積約535,000平方米。中心功能： 商貿(mào)博覽中心、產(chǎn)品展貿(mào)中心、大型購物中心、精品品牌商業(yè)街、國際商務(wù)中心、數(shù)字物流倉儲中心、包裝加工中心、休閑康樂、停車等配套設(shè)施。入住企業(yè)： 大型倉儲式零售商，歐洲/意大利的家具和家居建材、皮具、珠寶、工藝品、食品、服裝、服飾、鐘表、五金、農(nóng)業(yè)機(jī)械、精密機(jī)械的經(jīng)銷商和制造商代表。入住數(shù)量： 800-1000家?？偼顿Y： 1.25億美元。開發(fā)周期： 3-5年。經(jīng)濟(jì)效益： 建成后年交易額300-350億人民幣。 12.2工程功能面積大致分配1〕 經(jīng)貿(mào)中心商務(wù)配套： 60,000㎡ 約15%- 經(jīng)貿(mào)會務(wù)酒店 12,000㎡- 國際商務(wù)中心 10,000㎡- 商貿(mào)博覽中心 10,000㎡- 技術(shù)裝備展示中心 18,000㎡- 產(chǎn)品展示中心 10,000㎡+ 共 60,000㎡2〕 精品商貿(mào)展貿(mào)區(qū)： 340,000㎡ 約75%- 意大利品牌專區(qū) 100,000㎡- 綜合品牌專區(qū) 90,000㎡- 倉儲式零售業(yè) 90,000㎡- 國際品牌精品商業(yè)街 60,000㎡ 共 340,000㎡3〕 中轉(zhuǎn)物流、倉儲中心： 80,000㎡ 約10%- 普通中、長期物流倉儲 35,000㎡- 快速中轉(zhuǎn)物流倉儲 15,000㎡- 加工包裝中心 20,000㎡- 特殊物流倉儲 10,000㎡ 共 80,000㎡4〕休閑康了設(shè)施 35,000㎡5〕其他附屬效勞設(shè)施 15,000㎡ 12.3工程投資估算：〔資金投入初步估算表〕投資工程金額〔人民幣〕備注1、土地2、土建、綠化、水電、3、設(shè)施、設(shè)備、安裝4、會務(wù)中心裝修5、勘探、設(shè)計6、前期費用經(jīng)驗值7、商務(wù)電子設(shè)施經(jīng)驗值：約總投資的2％8、辦公、管理費用經(jīng)驗值：約總投資的1％9、工程總費用1+2+3+4+5+6+7+8＝910、不可遇見經(jīng)驗值：約總投資的0.5％11、工程總投資9+10＝11約〔1.25億美元〕工程建設(shè)周期1500天十三、 工程總結(jié)本工程地理位置優(yōu)越，交通便利，屬于宜興待開發(fā)區(qū)域，隨著居民生活水平提高，為了能滿足城鄉(xiāng)居民和工業(yè)商貿(mào)更高的需求，建設(shè)一個相對完善、品種齊全、現(xiàn)代化程度高的的經(jīng)貿(mào)場所，是城市現(xiàn)代化開展建設(shè)所必須的。從近兩年各大商貿(mào)城經(jīng)營現(xiàn)狀來看，品種齊全的市場占據(jù)優(yōu)勢，而品種單一的市場已被漸漸取締。本工程吸取長三角地區(qū)各類市場和購物中心的優(yōu)劣勢，創(chuàng)立市場交易、產(chǎn)業(yè)技術(shù)展示、品牌商品交易和休閑旅游的最正確組合。國內(nèi)外商戶在經(jīng)貿(mào)城內(nèi)部可以享有完善的交易、倉儲、物流、展示配套體系。而采購商可以享受高檔的環(huán)境，采購任何物品做到一站式采購。加上產(chǎn)品交流中心定期或不定期的舉行交易會、博覽會等，促進(jìn)本工程品牌化、國際化。讓國內(nèi)外了解宜興、了解本工程，更好的帶動宜興的旅游業(yè)和促進(jìn)商貿(mào)流通，使本工程成為宜興市城市化、國際化開展過程中的一張新名片。 意大利外貿(mào)商會 意大利國際金融研究中心 無錫浙商投資開展 荷蘭海牙城市規(guī)劃研究中心 江蘇章勇置業(yè)香港五洲投資集團(tuán) 2008年12月江蘇國際品牌經(jīng)貿(mào)城〔暫命名〕工程宜興市場調(diào)研報告2007年宜興市輕工行業(yè)經(jīng)濟(jì)運行情況一、城市概況宜興地處長江三角洲太湖流域，隸屬無錫市，距太湖西６４公里，與浙江、安徽兩省接壤，是江蘇省最南邊的一個縣。全市轄1個國家級環(huán)保科技工業(yè)園、2個省級開發(fā)區(qū)、14個鎮(zhèn)、4個街道辦事處，有246個行政村、87個社區(qū)居委?？偯娣e2038.7平方公里，耕地面積6.41萬公頃，山林4萬公頃，總?cè)丝?062363人。宜興市轄4個街道、14個鎮(zhèn)：宜城街道、城北街道〔屺亭街道〕、新街街道、新莊街道、張渚鎮(zhèn)、西渚鎮(zhèn)、太華鎮(zhèn)、徐舍鎮(zhèn)、官林鎮(zhèn)、楊巷鎮(zhèn)、新建鎮(zhèn)、和橋鎮(zhèn)、高塍鎮(zhèn)、萬石鎮(zhèn)、周鐵鎮(zhèn)、芳橋鎮(zhèn)、丁蜀鎮(zhèn)、湖父鎮(zhèn)。其中，城北街道〔屺亭街道〕委托宜興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理；新街街道委托環(huán)科園管理。城市建成區(qū)面積25.96平方千米，城鎮(zhèn)人口占全市戶籍人口的52%。二、經(jīng)濟(jì)概況2007年1-9月，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值〔GDP〕371.73億元，比上年增長17.3%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值11.09億元，同比增長3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值224.22億元，同比增長16%；第三產(chǎn)業(yè)增加值136.42億元，同比增長20.9%。按戶籍人口計算，全市人均生產(chǎn)總值35052元，比上年增長16.9%，按現(xiàn)行人民幣匯率折算，人均生產(chǎn)總值4667美元；按常住人口計算，全市人均生產(chǎn)總值30358元，比上年增長13.9%，按現(xiàn)行人民幣匯率折算，人均生產(chǎn)總值4014美元。1-9月，全年實現(xiàn)財政總收入50.13億元，同比增長30.1%，其中一般預(yù)算收入21.93億元，同比增長33.4%。財政總支出20.45億元，增長22.8%，一般預(yù)算支出14.7億元，增長25.8%。財政總收入占生產(chǎn)總值的比重到達(dá)13.5%。在全國縣域經(jīng)濟(jì)根本競爭力最新排名中，列第7位。2007年，全市經(jīng)濟(jì)運行保持高位較快增長的良好態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)綜合實力日益提升。地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計完成505億元，全社會固定資產(chǎn)投資預(yù)計完成200億元，財政一般預(yù)算收入預(yù)計完成30億元，到位注冊外資預(yù)計完成4億美元，進(jìn)出口總額預(yù)計完成17億美元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入預(yù)計達(dá)18300元，農(nóng)民人均純收入預(yù)計達(dá)8900元。在全國縣域經(jīng)濟(jì)根本競爭力最新排名中，我市名列第七，同時被評為“長三角最具投資價值縣市〞。今年1至9月，我市已實現(xiàn)財政收入21.93億元，同比增長33.38%，完成今年年初預(yù)算的88.8%。其中工業(yè)應(yīng)稅銷售收入達(dá)917.19億元，比上年同期增長36.78%。第二、三產(chǎn)業(yè)稅收分別到達(dá)9.02億元、6.9億元，分別比上年同期增長49.48%和22.16%。三、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)〔一〕工業(yè)企業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

單位：億元工程名稱2007年實績2006年實績同比增長%工業(yè)現(xiàn)價產(chǎn)值80.1469.5915.17產(chǎn)品銷售收入87.7273.1119.98利稅總額7.385.5533.06利潤總額5.133.2458.11工業(yè)增加值19.8520.53－3.31〔二〕主要產(chǎn)品產(chǎn)量產(chǎn)品名稱單位2007年產(chǎn)量2006年產(chǎn)量同比增長%大米噸1349781337870.89小麥粉噸91070872824.34精制食用植物油噸1317088437156.11飲料酒千升1580024700－36.03服裝萬件2437.482461.66-0.98人造板立方米773554816060.62復(fù)合地板立方米72060036990094.81紙漿噸4890654376－10.04機(jī)制紙及紙板噸7650487795－12.86紙制品噸991511966-17.14塑料制品噸1241713224－6.1日用陶瓷萬件6650.848308.51－19.95助動自行車輛34204850－29.48四、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況分析2007年，在房地產(chǎn)市場繁榮和糧油品價格上揚(yáng)的帶動下，我市糧食類產(chǎn)品和人造板、復(fù)合地板等產(chǎn)品保持了較快增長，而服裝、陶瓷等產(chǎn)品，因受國家宏觀調(diào)控、出口退稅政策等的影響，呈現(xiàn)出一定的萎縮。從規(guī)模以上企業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來看，行業(yè)的銷售收入、利稅、利潤增幅分別達(dá)19.98％、33.06％和58.11％。我市輕工產(chǎn)品結(jié)構(gòu)已有一定的升級轉(zhuǎn)型，在產(chǎn)量沒有明顯增加的情況下，利潤得到了較大的增長。從在建工程來看，全市在建輕工工程200只，總投資規(guī)模56.81億元，分別占全市在建工業(yè)工程總量的23.47%和13.53%，后勁投入在全市總量中占比擬高，保證了行業(yè)開展的較強(qiáng)后續(xù)力。1、陶瓷行業(yè)。2007年，我市成功通過了“宜興紫砂〞原產(chǎn)地保護(hù)的證明商標(biāo)注冊，喜獲“江蘇省傳統(tǒng)工藝美術(shù)特色產(chǎn)業(yè)基地〞稱號，“宜興紫砂陶制作技藝〞世界非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的申報工作正在加快推進(jìn)；年初，李昌鴻、鮑志強(qiáng)、顧紹培、周桂珍4人被國務(wù)院新授予“中國工藝美術(shù)大師〞的稱號，我市國家級工藝美術(shù)大師到達(dá)了11人，成為了國內(nèi)縣級市中國家級工藝美術(shù)大師最多最集中的地區(qū)之一；年底，總投資10億元、總規(guī)劃用地面積66.7萬平方米、被列入無錫市年度重點市場之一的中國陶都陶瓷城已開始投入試運行，將成為我國最大的陶瓷交易(集散)中心之一。據(jù)33家規(guī)模以上陶瓷企業(yè)〔不含耐火材料企業(yè)〕統(tǒng)計，2007實現(xiàn)銷售收入14.42億元，同比增長8%；實現(xiàn)利稅總額1.33億元，同比增長26%。2、竹木行業(yè)。我市竹木產(chǎn)業(yè)主要集中在太華鎮(zhèn)及周邊地區(qū)，主要生產(chǎn)純竹地板、地采暖用竹木復(fù)合地板、建筑用竹模板和竹窗簾等4大類產(chǎn)品。太華鎮(zhèn)注重利用本地竹資源豐富的優(yōu)勢，充分發(fā)揮森大、富成等規(guī)模企業(yè)的引領(lǐng)作用，積極開展技術(shù)含量高、能耗低的工程，努力爭創(chuàng)省級竹制品生產(chǎn)基地。據(jù)10家規(guī)模以上企業(yè)統(tǒng)計，2007年完成銷售收入1.90億元，實現(xiàn)利稅總額986萬元。3、燈具行業(yè)。新莊街道以萬象燈具、華宇燈具等骨干企業(yè)為載體，不斷引進(jìn)外力搞合資合作，其燈具產(chǎn)業(yè)正從原來的中間產(chǎn)品向“兩頭〞延伸，初步形成了較完整的燈具產(chǎn)業(yè)鏈。該街道日產(chǎn)燈管已達(dá)70萬支，產(chǎn)品占據(jù)了全國市場相當(dāng)?shù)姆蓊~。2007年全市共有6家規(guī)模以上燈具企業(yè)，實現(xiàn)銷售收入1.87億元，利稅949萬元，同比增長56.09％和28.94％。立邦燈具、海萊電子等一批新上燈具重點工程，正抓緊籌建，力爭早日投產(chǎn)，為打造全國規(guī)模最大的燈具產(chǎn)業(yè)基地奠定堅實根底。4、服裝行業(yè)。受人民幣升值和出口退稅率調(diào)整等的影響，我市服裝企業(yè)生產(chǎn)運營狀況不甚理想。全市20家規(guī)模以上純服裝加工企業(yè)實現(xiàn)銷售收入8.94億元，僅同比增長4％。10月28日，中國〔無錫〕國際紡織服裝交易會在新世界國際紡織服裝城成功舉辦，我市參展服裝企業(yè)的品牌知曉度得到了大大提高，收到了良好的效果。五、鄉(xiāng)鎮(zhèn)實際情況經(jīng)過對經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)官林鎮(zhèn)、高塍鎮(zhèn)、丁蜀鎮(zhèn)等鎮(zhèn)的實際調(diào)查，現(xiàn)實的經(jīng)濟(jì)情況驚人，各鎮(zhèn)有各鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)特點。鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)開展快速，商圈成熟、商業(yè)氣氛濃郁、人流量大、人口多、消費群體密集、企業(yè)林立等繁華景象成了這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主要風(fēng)景線。可以用夸張的說法，這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的景象可以和一般小縣城媲美。從產(chǎn)業(yè)上看，官林鎮(zhèn)主要以電線電纜生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)為主；高塍鎮(zhèn)主要以生產(chǎn)型環(huán)保類產(chǎn)業(yè)為主；丁蜀鎮(zhèn)那么延續(xù)了自古的生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)，陶瓷產(chǎn)業(yè)。而且各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)開展的迅速也帶動了商業(yè)地產(chǎn)的投資興起，比方高塍鎮(zhèn)剛投資建設(shè)的?中國宜興環(huán)保城?，占地近300畝，是宜興首個在鄉(xiāng)鎮(zhèn)以地方產(chǎn)業(yè)為根底開發(fā)建設(shè)的大規(guī)模交易展示型市場。當(dāng)然在丁蜀鎮(zhèn)等其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有五金裝飾、陶瓷交易城類的專業(yè)市場，從這些商業(yè)氣氛和消費群體之大來分析，并不難得出宜興的鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開展如此之快和經(jīng)濟(jì)實力的強(qiáng)大。鄉(xiāng)鎮(zhèn)07年經(jīng)濟(jì)指數(shù)：單位現(xiàn)行價工業(yè)總產(chǎn)值(萬元)工業(yè)銷售收入(萬元)工業(yè)增加值(萬元)完成實績名次比同期±%完成實績名次比同期±%完成實績名次完成年方案%張渚5198001021.94806161020.01618608134.9西渚4000561112.03846011210.5776241197.0太華1677371939.61651261937.54512019112.8徐舍853781529.7795538523.11844496115.3官林4584700127.94332000130.08023231109.9楊巷3246801512.73153781511.76061416101.0新建762486612.2735781615.913525510104.0和橋585233921.9560221919.81502029115.5高塍1806096244.71766787246.73833462113.4萬石3338261440.03325451442.97382512105.5周鐵760026715.2731084711.91705267100.3芳橋2807481613.42758511613.16180715103.0新莊2236001855.32120581847.36037217150.9丁蜀1035577413.61035188414.92608684104.3湖父3563431320.53552181322.96516914100.3宜城街道3683341291.8463625.711222.05836718106.1開發(fā)區(qū)1155846334.91101612329.32916923120.5環(huán)科園691449828.0665420823.21892175126.1#新街2700241725.62529151714.97067413141.3城市專業(yè)市場及購物中心一、專業(yè)市場情況：1、 宜興市金三角副食城此市場位于宜興市汽車客運站旁。是宜興市唯一一副食批發(fā)零售于一體專業(yè)市場，市場至今已經(jīng)營了十幾年時間，內(nèi)部交通擁堵、平安保障缺乏、物業(yè)管理中斷、硬件設(shè)施陳舊、配套設(shè)施不全等與時具進(jìn)的條件缺乏，阻礙了市場的進(jìn)一步產(chǎn)業(yè)調(diào)整、提升和開展。市場實況經(jīng)營業(yè)態(tài)：副食品、煙酒、日用品、酒店用品等市場占地：20畝左右經(jīng)營時間：10余年實際店面：200間左右標(biāo)準(zhǔn)面積：28-35平米經(jīng)營商戶：80-100家左右租金情況：23元/平方/月-70元/平方/月供貨情況：總經(jīng)銷或廠家直接供貨銷售輻射：城市商場、超市、百貨零售店；鄉(xiāng)鎮(zhèn)超市、零售百貨店調(diào)查綜述據(jù)市場調(diào)查，市場經(jīng)營戶經(jīng)營中選擇租賃形式較多，少量資金充足經(jīng)營戶會選擇購置。副食類經(jīng)營戶普遍喜歡上下兩層商鋪，要求有倉庫，并且選擇整街聯(lián)排商鋪比擬多；因為上下兩層對于此類經(jīng)營者有少量存貨方便之處，整街聯(lián)排商鋪可使人流人氣聚集、不易分散。另據(jù)市場經(jīng)營戶了解，市場規(guī)劃可能搬遷至廣匯處。建材類、五金類專業(yè)市場宜興市擁有建材類、五金類專業(yè)經(jīng)營市場8家之多，經(jīng)營戶達(dá)3000家左右，主要集中在市區(qū)巷頭西路。據(jù)經(jīng)營戶了解宜興市此兩大類經(jīng)營商品已完全滿足宜興及宜興周邊縣級市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等市場需求，市場現(xiàn)處于飽和狀態(tài)，但是市場倉庫配套緊缺。因此現(xiàn)在生意比擬難做、消費量下降，此次金融危機(jī)對于所經(jīng)營行業(yè)更是雪上加霜。巷頭西路現(xiàn)有專業(yè)市場情況宜興五金機(jī)電城宜興金屬材料交易市場宜興江旭家具建材宜興新世紀(jì)家具城宜興東方家具城宜興墻地磚建材市場宜興夾板裝飾市場宜興化工交易市場建材類經(jīng)營市場林立，非常集中。租金情況以場內(nèi)和沿街兩種跨度表達(dá)較明顯。市場場內(nèi)租金20元-65元/平方/月左右，巷頭西路沿街租金50元-150元/平方/月左右。五金市場一期租金30元-80元/平方/月左右，售價5000元-10000元/平米。據(jù)了解五金市場二期售價應(yīng)是15000元-25000元/平方左右。二、購物中心1、新天地廣場宜興新天地廣場位于氿濱路、宜北路、太閣路三條市區(qū)主干道交匯處，05年建設(shè)，07年交房開業(yè)。由宜興新天地置業(yè)〔新加坡欣聯(lián)集團(tuán)〕開發(fā)建設(shè)，廣場總面積約7萬平方米。工程配備高層住宅、酒店式公寓。地下為大賣場和停車場，目前進(jìn)駐有世紀(jì)聯(lián)華、肯德基等品牌經(jīng)營場。主要經(jīng)營有餐飲、休閑娛樂、男女服裝品牌店、服飾、精品百貨、效勞類。市場至今已開業(yè)一年多時間，場內(nèi)一樓經(jīng)營戶較多，二、三、四樓逐層更顯冷清?，F(xiàn)仍有商鋪在進(jìn)行銷售。銷售價格：沿街上下兩層均價13700元/平方內(nèi)鋪銷售價格20000元/平方以上，使用率60%-70%(現(xiàn)已售馨)租金收?。憾亲饨鹗杖∫越?jīng)營戶銷售額10-20%提取租金概述：購物中心商鋪無免租期，從購物中心外圍來看業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑模式未展現(xiàn)出完美的結(jié)合，脫離正常人流交通通暢性。再加上招商力度缺乏、經(jīng)營業(yè)態(tài)檔次混亂、市場管理不善，導(dǎo)致現(xiàn)有經(jīng)營戶離場、新經(jīng)營戶不敢進(jìn)場現(xiàn)狀。所以至今場內(nèi)二樓以上和沿街商鋪顯得非常冷清，空置率上揚(yáng)?，F(xiàn)代生活廣場宜興現(xiàn)代生活廣場位于氿濱路南端，緊鄰汽車南站?，F(xiàn)已開業(yè)一年之久，占地6萬平米。分兩棟，一棟三層建筑，一棟四層建筑，是由香港晨興置業(yè)集團(tuán)投資創(chuàng)辦。主要經(jīng)營餐飲、休閑娛樂、男女服裝品牌店、服飾等。市場配備有樂購大型購物超市、肯德基、上島咖啡、阿瑪尼酒吧等大型購物廣場，與新天地屬同類型購物廣場。經(jīng)過調(diào)查，市場經(jīng)營冷淡，二三四樓均有不同程度空置，個別品牌服裝經(jīng)營店退場。因為場內(nèi)業(yè)態(tài)經(jīng)營檔次不明確，檔次過低、業(yè)態(tài)規(guī)劃混亂等引起場內(nèi)經(jīng)營現(xiàn)狀不佳。所以現(xiàn)在場內(nèi)在進(jìn)行嘗試性大調(diào)整，因為調(diào)整，租金未出臺。其他購物廣場大統(tǒng)華購物中心蛟橋河步行街華地百貨蘇南百貨以上幾個購物商場主要都集中在市中心繁華地帶，人流、人氣十足，商圈十分成熟。蛟橋河步行街現(xiàn)開業(yè)半年，但是本著自身經(jīng)營業(yè)態(tài)的定位明確、規(guī)劃好、品種全等條件，現(xiàn)在近半年時間顯得人氣十足，經(jīng)營品種比擬適合消費者口味。綜述：從幾個購物中心來分析，地理位置占據(jù)了很大的優(yōu)勢，其次是內(nèi)部設(shè)計和業(yè)態(tài)，兩者缺一不可。購物中心的消費者根本是中高檔群體，采購商會選擇人氣旺，品牌多樣化，價格合理化的。本工程地塊從購物中心的角度出發(fā)，風(fēng)險性很大。第一，人流量還沒有到達(dá)一定的水平，周邊商圈稀少，旺市的時間會比擬長。第二，副食品和購物中心結(jié)合在一起，兩者的檔次差異太大，這個會降低購物中心的檔次，和形象化。建議分二期開發(fā)，一期副食品市場，等人氣旺時，再建二期購物中心為好。地塊和商圈分析一、工程地塊概況：工程地塊共有兩個地塊供選擇。A地塊：陽泉路與慶源大道交匯處，即宜興汽車城正北對面，毗鄰104國道。B地塊：104國道與寧杭高速交匯處地塊。工程地塊條件分析及選址建議：工程地塊條件分析1、A地塊位于陽泉路與慶源大道交匯處，即宜興汽車城正北對面，毗鄰104國道和錫宜高速出口，距市中僅需三分鐘車程。汽車站、汽車交易城、副食品市場、建材五金類專業(yè)市場等具人氣、人流、物流商圈輻射力極佳。交通優(yōu)勢顯著，借助現(xiàn)汽車城這個成熟商圈可以明確此地塊的消費方向性和地塊地標(biāo)性的完美表達(dá)，地塊優(yōu)勢預(yù)示著商機(jī)。憑借地理、交通、人流等優(yōu)勢打造一綜合交易市場與現(xiàn)代大型品牌購物中心交易形式復(fù)合型采購中心具有競爭優(yōu)勢和立足優(yōu)勢，但此地塊做購物中心必須建立在有商業(yè)品牌影響和巨大消費群體帶動的大品牌購物中心方可。唯獨美中缺乏之處是地塊中間一條河道和地塊整個東面環(huán)繞河道，在以后的建設(shè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)劃區(qū)等環(huán)節(jié)顯得比擬重要，會形成隔膜消費群體之勢。應(yīng)竭力躲避，取代美中缺乏之處。2、B地塊位于104國道與寧杭高速交匯處。距市中心需十分鐘車程。從交通路線來講無疑此地塊屬物流性質(zhì)具外輻射性交通優(yōu)勢地塊，地塊距市區(qū)比擬偏遠(yuǎn)，周邊系鄉(xiāng)村和少許物流公司，并無其他消費商圈。單從交通講實是不錯，但從消費商圈及消費群體來講此地塊遜色于A地塊，地塊離城區(qū)較遠(yuǎn)會成為以后工程的消費群體的隔墻板，同時也會造成購物中心與交易市場相結(jié)合的絆腳石。因為不管從新建設(shè)專業(yè)市場、購物中心還是綜合性交易場所來綜合分析做這些的最終表達(dá)會是落在消費群體商圈輻射這個肩上。選址建議以上所提到兩個地塊所具備不同的商圈輻射力和優(yōu)劣比照之后，不難看出A地塊優(yōu)勢相當(dāng)明顯，在以消費商圈及消費群體為核心的前提下建議選擇A地塊，定為此次開發(fā)建設(shè)購物中心與交易市場結(jié)合體的新型市場最為適宜。二、50公里至100公里商圈分析據(jù)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市實地調(diào)查，周邊各城市市區(qū)都有專業(yè)副食品市場滿足本地消費需求，并且較近的無錫市和常州市的多個大規(guī)模專業(yè)副食品市場輻射能力極大，市場經(jīng)營戶經(jīng)營檔次都以一二級批發(fā)商和總經(jīng)銷為主滿足周邊近距離城市消費需求，市場并穩(wěn)固的占有大范圍的消費輻射力。所以本工程消費輻射范圍因此受限制。因此穩(wěn)固于宜興本市和20-50公里內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的輻射定能深入。三、倉儲式批發(fā)商商鋪需求分析1、根據(jù)宜興金三角副食品市場關(guān)于倉儲式批發(fā)市場調(diào)查分析，根據(jù)實際日用品、廚房用品、副食品等經(jīng)營戶經(jīng)營品種繁多、品類零散、展示困難等特點。經(jīng)營戶普遍反映經(jīng)營中除經(jīng)營性店面外倉儲的需求必不可少，尤其是行業(yè)中總代理類型經(jīng)營戶需求量大。因此在市場開發(fā)規(guī)劃建設(shè)中倉儲占有重要環(huán)節(jié)。2、據(jù)市區(qū)