新華小區(qū)物業(yè)管理制度一、總則（一）目的為加強新華小區(qū)的物業(yè)管理，保障小區(qū)物業(yè)的正常運行，為業(yè)主創(chuàng)造安全、舒適、整潔、文明的居住環(huán)境，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于新華小區(qū)內的所有物業(yè)設施、設備以及全體業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務人員。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴格遵守國家相關法律法規(guī)，依法履行物業(yè)管理職責。2.業(yè)主至上原則：以業(yè)主需求為導向，全心全意為業(yè)主服務，維護業(yè)主合法權益。3.專業(yè)規(guī)范原則：運用專業(yè)的管理方法和技術，確保物業(yè)管理工作的規(guī)范化、標準化。4.公平公正原則：對待所有業(yè)主和物業(yè)使用人一視同仁，公平公正地處理各類事務。二、物業(yè)人員管理（一）人員招聘與錄用1.根據小區(qū)物業(yè)管理服務需求，制定人員招聘計劃，明確招聘崗位、人數、任職要求等。2.通過多種渠道發(fā)布招聘信息，如招聘網站、社交媒體、現場招聘等，吸引符合條件的人員應聘。3.對應聘人員進行面試、筆試、背景調查等環(huán)節(jié)，擇優(yōu)錄用。4.新員工入職時，需簽訂勞動合同，辦理入職手續(xù)，包括提交相關證件、填寫入職登記表等。（二）培訓與發(fā)展1.制定年度培訓計劃，根據不同崗位需求，開展專業(yè)技能培訓、服務意識培訓、安全知識培訓等。2.定期組織內部培訓課程，邀請行業(yè)專家或內部優(yōu)秀員工進行授課。3.鼓勵員工參加外部培訓和學習交流活動，提升員工綜合素質。4.建立員工培訓檔案，記錄員工培訓情況，作為員工晉升、績效考核的參考依據。（三）績效考核1.建立科學合理的績效考核體系，明確考核指標、考核標準和考核周期。2.考核指標包括工作業(yè)績、工作態(tài)度、專業(yè)技能等方面，確保全面客觀地評價員工工作表現。3.每月進行績效考核評估，考核結果與員工薪酬、獎金、晉升、調崗等掛鉤。4.對績效考核優(yōu)秀的員工給予表彰和獎勵，對不達標的員工進行輔導和改進，如連續(xù)多次不達標，可予以辭退。（四）員工福利與激勵1.為員工提供具有競爭力的薪酬待遇，包括基本工資、績效工資、獎金等。2.按照國家規(guī)定為員工繳納社會保險和住房公積金。3.提供帶薪年假、病假、婚假、產假、陪產假、喪假等法定假期。4.設立優(yōu)秀員工獎、創(chuàng)新獎、團隊協作獎等多種獎項，對表現突出的員工進行表彰和獎勵。5.定期組織員工團建活動，增強員工凝聚力和歸屬感。三、物業(yè)財務管理（一）預算管理1.每年年底編制下一年度物業(yè)管理預算，包括人員費用、辦公費用、維修費用、綠化養(yǎng)護費用、保潔費用、安保費用等各項支出。2.預算編制應根據小區(qū)實際情況、歷史數據以及市場行情進行合理估算，確保預算的準確性和合理性。3.預算經業(yè)主委員會審核通過后執(zhí)行，并定期對預算執(zhí)行情況進行分析和評估，如有偏差及時調整。（二）收費管理1.按照物業(yè)服務合同約定的收費標準和方式，向業(yè)主收取物業(yè)服務費、停車費、水電費等各項費用。2.設立專門的收費崗位，負責費用的收繳工作，定期公示收費情況，接受業(yè)主監(jiān)督。3.對逾期未繳費的業(yè)主，按照合同約定收取滯納金，并通過上門催繳、電話催繳、短信催繳等方式進行催繳，如仍不繳費，可通過法律途徑解決。（三）成本控制1.建立成本控制制度，嚴格控制各項費用支出，降低物業(yè)管理成本。2.對辦公用品、維修材料、綠化養(yǎng)護用品等物資采購進行集中管理，通過招標、詢價等方式選擇優(yōu)質供應商，降低采購成本。3.加強對水電能耗的管理，采取節(jié)能措施，降低能耗費用。4.定期對成本控制情況進行分析和總結，不斷優(yōu)化成本控制措施。（四）財務審計1.定期聘請專業(yè)的審計機構對小區(qū)物業(yè)管理財務進行審計，確保財務收支合規(guī)、賬目清晰。2.審計內容包括財務報表審計、內部控制審計、收費情況審計等，對審計發(fā)現的問題及時進行整改。3.向業(yè)主委員會和全體業(yè)主公布財務審計報告，接受業(yè)主監(jiān)督。四、物業(yè)設施設備管理（一）設施設備檔案管理1.建立完善的物業(yè)設施設備檔案，包括設備清單、設備說明書、維修保養(yǎng)記錄、運行記錄等。2.對每臺設施設備進行編號，記錄設備的基本信息、安裝位置、購置時間、維修保養(yǎng)歷史等詳細資料。3.檔案資料應及時更新，確保與設施設備實際情況相符。（二）日常巡查與維護1.制定設施設備巡查計劃，安排專人定期對小區(qū)內的各類設施設備進行巡查，包括電梯、消防設備、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)等。2.巡查人員應認真填寫巡查記錄，及時發(fā)現設施設備存在的問題，并上報相關部門進行處理。3.按照設施設備維護保養(yǎng)計劃，定期對設施設備進行維護保養(yǎng)，確保設備正常運行。維護保養(yǎng)工作應委托有資質的專業(yè)公司進行，并做好記錄。（三）維修管理1.建立設施設備維修申報制度，業(yè)主或物業(yè)使用人發(fā)現設施設備故障時，可通過電話、微信公眾號、客服中心等渠道進行報修。2.客服人員接到報修后，應及時記錄報修信息，并通知維修人員前往現場查看。3.維修人員根據故障情況制定維修方案，經相關負責人審批后進行維修。維修過程中應做好安全防護措施，確保維修質量。4.維修完成后，維修人員應填寫維修記錄，由業(yè)主或物業(yè)使用人簽字確認。對維修質量進行跟蹤回訪，確保維修效果。（四）更新改造1.根據設施設備的使用年限、技術狀況和實際需求，制定設施設備更新改造計劃。2.更新改造項目應進行可行性研究和預算編制，經業(yè)主委員會審核通過后實施。3.嚴格按照相關工程建設規(guī)范和標準進行更新改造施工，確保工程質量和安全。4.工程竣工后，組織相關部門進行驗收，驗收合格后方可投入使用。五、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）公共區(qū)域保潔1.制定公共區(qū)域保潔標準和作業(yè)流程，明確保潔范圍、頻次和質量要求。2.每天定時對小區(qū)內的道路、廣場、樓道、電梯、垃圾桶等公共區(qū)域進行清掃、擦拭、消毒，保持環(huán)境整潔衛(wèi)生。3.及時清理垃圾，做到日產日清，垃圾桶定期清洗和消毒，防止異味和滋生蚊蟲。4.定期對公共區(qū)域的衛(wèi)生死角進行清理，確保無雜物堆積。（二）垃圾分類管理1.在小區(qū)內設置垃圾分類投放點，配備相應的垃圾分類設施，如垃圾桶、垃圾亭等。2.開展垃圾分類宣傳活動，向業(yè)主普及垃圾分類知識，提高業(yè)主的垃圾分類意識。3.安排專人負責垃圾分類指導和監(jiān)督工作，引導業(yè)主正確分類投放垃圾。4.定期對垃圾分類情況進行檢查和評估，對分類不準確的情況及時進行糾正。（三）綠化養(yǎng)護1.制定綠化養(yǎng)護計劃，對小區(qū)內的草坪、樹木、花卉等進行定期修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等養(yǎng)護工作。2.保持綠化植物生長良好，無明顯病蟲害，草坪平整，樹木整齊美觀，花卉鮮艷。3.定期清理綠化區(qū)域內的雜草、雜物，確保綠化環(huán)境整潔。4.根據季節(jié)變化和小區(qū)特色，適時調整綠化布局，增加綠化景觀效果。六、安全管理（一）人員出入管理1.在小區(qū)出入口設置崗亭，安排專人負責人員和車輛出入登記。2.業(yè)主和物業(yè)使用人憑有效證件進出小區(qū)，外來人員和車輛需進行登記并經業(yè)主確認后方可進入。3.對進出小區(qū)的人員和車輛進行安全檢查，嚴禁攜帶易燃易爆、劇毒等危險物品進入小區(qū)。（二）巡邏管理1.制定巡邏制度，安排保安人員定時對小區(qū)進行巡邏，巡邏路線應覆蓋小區(qū)各個區(qū)域。2.巡邏人員應佩戴明顯標識，攜帶必要的巡邏工具，如對講機、手電筒等。3.巡邏過程中要注意觀察小區(qū)內的安全情況，發(fā)現異常情況及時報告并采取相應措施。4.做好巡邏記錄，記錄巡邏時間、地點、發(fā)現的問題及處理情況等。（三）車輛管理1.合理規(guī)劃小區(qū)內的停車位，包括地下停車位、地面停車位等，并設置明顯的標識。2.對進入小區(qū)的車輛進行引導，規(guī)范停車秩序，確保車輛停放整齊。3.收取停車費用，嚴格按照規(guī)定的收費標準進行收費，并開具正規(guī)發(fā)票。4.加強對小區(qū)內車輛的安全管理，防止車輛被盜、被損壞等情況發(fā)生。（四）消防管理1.建立健全消防管理制度，明確消防安全責任。2.定期組織消防知識培訓和消防演練，提高員工和業(yè)主的消防安全意識和應急處置能力。3.確保小區(qū)內消防設施設備完好有效，如消防栓、滅火器、消防噴淋系統(tǒng)、火災報警系統(tǒng)等，定期進行檢查和維護。4.加強對小區(qū)內消防通道的管理，嚴禁占用消防通道，確保消防通道暢通無阻。七、客戶服務管理（一）接待與咨詢1.在小區(qū)客服中心設置專門的接待崗位，熱情接待業(yè)主和物業(yè)使用人，及時解答他們的咨詢和疑問。2.對業(yè)主反映的問題要認真記錄，及時跟進處理，并在規(guī)定時間內給予回復。3.提供物業(yè)服務相關信息，如物業(yè)費用標準、服務內容、辦事流程等，方便業(yè)主了解。（二）投訴處理1.建立投訴處理機制，明確投訴受理流程和責任部門。2.對業(yè)主的投訴要高度重視，及時受理并進行調查核實。3.根據投訴內容，制定相應的解決方案，經相關負責人審批后實施。4.在規(guī)定時間內將投訴處理結果反饋給業(yè)主，并進行跟蹤回訪，確保業(yè)主滿意。（三）社區(qū)文化建設1.定期組織開展社區(qū)文化活動，如節(jié)日慶?；顒印⒂H子活動、文體比賽等，豐富業(yè)主的業(yè)余生活。2.加強與業(yè)主的溝通交流，了解業(yè)主需求和意見，促進業(yè)主之間的互動和