商品房銷售培訓(xùn)問題解析

目錄

1問：商品房現(xiàn)售、預(yù)售的含義？..................................................4

2問：商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證的辦理程序按照哪些規(guī)定執(zhí)行？...........4

3問：商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合的條件？................................................4

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實..................................................4

4問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將哪些文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案？…4

5問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照哪些規(guī)定執(zhí)行？...5

6問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否可以在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再

行銷售給他人？....................................................................5

7間：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行哪些規(guī)定？

.................................................................................................................................................................5

8問：商品房銷售合同應(yīng)當(dāng)明確哪些內(nèi)容？..........................................5

9問：商品房銷售有幾種計價方法以及商品房建筑面積的規(guī)定？......................5

12問：房產(chǎn)廣告怎樣才能做到不違法...............................................6

13巧識房產(chǎn)證的真?zhèn)?..............................................................8

14購買手續(xù)不全的商品房會有什么風(fēng)險..............................................9

15商品房預(yù)售登記后，敗房人要求更名，應(yīng)如何辦理.................................9

16為什么要辦理商品房預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù).........................................9

17商品房的銷售面積如何計算......................................................9

18哪些公用建筑面積可押給購房人？哪些公用建筑面積不得分攤給住戶...............10

19公用建筑面積分攤的原則是什么.................................................10

20陽臺面積怎么計算..............................................................10

21什么是套內(nèi)墻體面積............................................................11

22什么是使用面積................................................................11

22《商品房買賣合同》中的銷售面積是由哪幾部分構(gòu)成？............................11

23什么是房屋建筑面積............................................................11

24什么是房屋建筑面積？..........................................................11

25什么是使用率？什么是實用率？.................................................11

25現(xiàn)房期房分別怎樣判斷合法性？.................................................11

26“兩書”是指什么？...............................................................II

27“五證”是指什么？..............................................................12

29單位不給上住房公積金如何解決？...............................................12

30請問：是否能夠用A市的住房公積金購買B市的住房？...........................12

31請問如何查詢公積金余額，公積金貸款的流程？..................................13

32繳納住房公積金滿幾年才可貸款？現(xiàn)貸款倍數(shù)是多少？............................13

33二手房貸款政策................................................................13

34還清住房公積金貸款后還可以再申請公積金貸款嗎？..............................14

35住房公枳金貸款是按季提現(xiàn)，那么每季最多可以提多少呢？........................14

37住房公積金貸款提前還貸如何辦理？.............................................14

38如何提取個人住房公積金帳戶的存款？...........................................14

39住房公積金，其貸款比例是不是因各城市的不同而不同。其貸款的最快期限是多長時間？

...................................................................................................................................................................14

40住房補貼如何領(lǐng)?。?...........................................................15

40什么是住房補貼？..............................................................16

41消費者用貸款購買商品住宅后，是否可以用相金償還貸款？........................17

42怎樣辦理房地產(chǎn)抵押登記？......................................................18

43共有房地產(chǎn)如何設(shè)定抵押？......................................................19

44用抵押貸款購買房屋后，如確實無能力歸還貸款怎么辦？..........................19

45我能申請按揭貸款嗎？需在哪些部門辦理哪些手續(xù)？..............................20

46還款期限如何選擇？............................................................20

47個人住房抵押貸款期限和額度是多少？..........................................20

48個人購房如何辦理保險？.......................................................20

48購買一套商品房到底需要花哪些錢？.............................................21

1、在交易過程中：...............................................................21

2、在申辦產(chǎn)權(quán)證過程中：.........................................................22

49看中一套商品房并準備購買，該交定金還是訂金？................................22

49遇特殊情況，借款合同如何變更或終止？........................................22

50借款人在還款期限內(nèi)，由于各種原因逾期還款，該怎么處理？.....................23

51什么情況下借款人須敗買保險？.................................................23

52申請商業(yè)性個人住房貸款有幾種擔(dān)保方式？......................................24

53申請住房貸款銀行要調(diào)查什么？.................................................24

55怎樣申請商業(yè)性個人住房貸款？.................................................26

56福利分房如何做抵押貸款？.....................................................26

57個人住房貸款要注意點啥？.....................................................26

58貸款——自己辦還是找代理？...................................................27

a、自己辦貸款省錢、費時間...................................................27

59當(dāng)?shù)盅旱姆康禺a(chǎn)發(fā)生意外時，抵押人和抵押權(quán)人該怎么辦？.......................28

(8)行政機構(gòu)所有的房地產(chǎn)，政府所有、代管的房地產(chǎn)：.........................29

61房地產(chǎn)抵押的合同應(yīng)當(dāng)具備哪些條款？..........................................30

(1)抵押當(dāng)事人的自然情況；...................................................30

62房地產(chǎn)抵押貸款的利息計算和本金償還方式有哪幾種？............................30

(4)重新協(xié)議利率抵押貸款或滾動抵押貸款......................................31

63購房寶典：怎么驗收精裝修房...................................................31

-檢查建材的品牌與合同是否相符..............................................32

64住宅樓上架設(shè)廣告牌，居民是否應(yīng)該受益？......................................32

65公共區(qū)域的照明費如何分攤？...................................................34

66物業(yè)管理公司有權(quán)罰款嗎？.....................................................34

67物業(yè)管理公司有權(quán)以業(yè)主不交物業(yè)管理費而停水電嗎？............................34

68物業(yè)公司是否有權(quán)以業(yè)主拒簽《物業(yè)公約》為由扣押房屋鑰匙？...................35

69物業(yè)公司是否有權(quán)收取裝修管理費？裝修管理費該不該收？.......................37

70小修、中修、大修包括哪些內(nèi)容？...............................................38

71小區(qū)的停車費是按什么標準收取的？.............................................39

72居民應(yīng)該交納哪些垃圾處理費用，如何交納？....................................39

73物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任如何劃分........................................39

74業(yè)主委員會應(yīng)如何成立？.......................................................40

75小區(qū)綠化面積的標準是多少？...................................................40

76公共區(qū)域的水電費如何攤銷？...................................................41

79進行房產(chǎn)評估是需準備的材料...................................................42

80應(yīng)當(dāng)選擇什么樣的評估機構(gòu)？...................................................43

81房地產(chǎn)價格評估的程序是怎樣的？...............................................43

82二手房交易在什么情況下需要進行房地產(chǎn)估價？..................................43

(1)購買房屋時可能需要房地產(chǎn)估價.............................................43

(2)進行房地產(chǎn)保險時需要房地產(chǎn)估價..........................................43

(3)申請抵押貸款時需要房地產(chǎn)估價.............................................43

83什么是專業(yè)房地產(chǎn)價格評估？...................................................44

84什么是住宅的建筑面積？它是如何計算的？......................................44

85什么是住宅的開間、進深、層高和凈高？.......................................46

(2)住宅的進深................................................................46

(3)住宅的層高................................................................46

(4)住宅的凈高................................................................46

86什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？.......................................47

87商品房廣告中的起步價是什么意思？.............................................47

88房屋權(quán)屬登記涉及哪些內(nèi)容？...................................................48

89購房后為什么要辦理產(chǎn)權(quán)證？...................................................49

1、新生的房地產(chǎn)權(quán)需要通過登記加以確認和公示。.................................49

90購買期房要注意些什么..........................................................49

92選擇現(xiàn)房可是大有學(xué)問..........................................................50

93怎樣用好搜集來的樓書..........................................................51

94購房時是選擇現(xiàn)房好還是期房好...............................................51

(1)房屋延期交付使用風(fēng)險.....................................................52

(2)房屋內(nèi)在品質(zhì)變換的風(fēng)險...................................................52

(3)房屋權(quán)屬證件無法按期得到的風(fēng)險...........................................53

95獲得購房信息有哪些渠道.......................................................53

96什么是房屋的所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)？.......................53

97什么是住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”？.......................................54

98申請房屋所有權(quán)變更應(yīng)提交哪些證件？..........................................55

99如何辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)？...............................................56

(1)磚混結(jié)構(gòu)住宅..............................................................57

(2)磚木結(jié)構(gòu)住宅..............................................................57

(3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅.......................................................57

1、在交易過程中：...............................................................59

2、在申辦產(chǎn)權(quán)證過程中：.........................................................60

112簽訂一份嚴謹?shù)姆慨a(chǎn)買賣合同，保障您的合法權(quán)益..........................62

2、賣方要提供房屋所有權(quán)證書及復(fù)印件：..........................................67

4、房屋買賣合同文本；當(dāng)事人可以請公證機關(guān)代為草擬；...........................67

(1)當(dāng)事人的基本情況；.......................................................67

(9)合同的簽訂日期、地點、簽字人等。........................................67

前言：

本培訓(xùn)主要涉及的內(nèi)容為房產(chǎn)法律、銀行貸款、物業(yè)管理、住房公積金等客戶關(guān)

心的問題，同時也是營銷人員從更深的層次上需要掌握的房地產(chǎn)相關(guān)知識，希望

通過培訓(xùn)，大家能進行主動學(xué)習(xí)，主動思考，成為一名客戶認可的、優(yōu)秀的房地

產(chǎn)銷售專家。

1問：商品房現(xiàn)售、預(yù)售的含義？

答：商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，

并由買受人支付者房價款的行為。

商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并

由買受人支付定金或者房價款的行為。

（點評；）

2問：商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證的辦理程序按照哪些規(guī)定執(zhí)行？

答：按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有

關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（點評：）

3問：商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合的條件？

答：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開

發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證

（四）已通過竣工驗收

（五）拆遷安置已經(jīng)落實

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他

配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實

（點評：）

4問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將哪些文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門

備案？

答：房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件。

（點評：）

5問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照哪些規(guī)定

執(zhí)行？

答：按照《中華人民共和國擔(dān)保法》，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)

行。

（點評：）

6問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否可以在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物

的商品房再行銷售給他人？

答：否

7問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)

行哪些規(guī)定？

答：應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等相關(guān)規(guī)

定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準確。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)

機構(gòu)所發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買

賣合同中約定。

8問：商品房銷售合同應(yīng)當(dāng)明確哪些內(nèi)容？

答：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所

（二）商品房基本狀況

（三）商品房的銷售方式

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五）交付使用條件及日期

（六）裝飾、設(shè)備標準承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施

的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬

（九）面積差異的處理方式

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜

（+-）解決爭議的方法；

（十二）違約責(zé)任

（十三）雙方約定的其他事項

9問：商品房銷售有幾種計價方法以及商品房建筑面積的規(guī)定？

答：商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計

價。

商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分

為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)

定對其享有權(quán)利、承擔(dān)責(zé)任。

10問：《商品房銷售管理辦法》對按套（單元）計價的現(xiàn)售房屋有哪些規(guī)定？

答：按套（單元）計價的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的

平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標明詳細尺寸、并約定誤差范圍，房屋交付時，套型與設(shè)計

圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設(shè)計圖紙

不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可

以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企

業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

11問：按套內(nèi)建筑面根或者建筑面積計價的，當(dāng)事人沒有在合同中約定面積與

產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，根據(jù)法律規(guī)定，按什么原則處理？

答：（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；

（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房.買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)

企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給賣受人,

同時支付已付房價款利息.買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時,

面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價

款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，

面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買

受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

面積誤差比二（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）X100%

合同約定面積

12問：房產(chǎn)廣告怎樣才能做到不違法

答：《商品房銷售管理辦法》出臺后，不少開發(fā)商在研究該辦法的同時，也產(chǎn)生

了不少的疑問和困惑，其中對于房產(chǎn)廣告感覺越來越不好做了，好像一不留神，

就有虛假廣告的嫌疑，有關(guān)房地產(chǎn)廣告中的一些問題，確實需要開發(fā)商和有關(guān)部

門引起重視。在有關(guān)規(guī)定尚未完善的現(xiàn)狀下，開發(fā)商的房子還是要賣，房地產(chǎn)廣

告還是要做，但在宣傳時，應(yīng)當(dāng)注意相應(yīng)的一些問題：

形象廣告可以做

根據(jù)《廣告發(fā)布規(guī)定》第五條、第六條的規(guī)定，開發(fā)商在發(fā)布預(yù)售商品房廣

告時，應(yīng)當(dāng)具有銷售許可證證明。同時廣告中，應(yīng)載明開發(fā)企業(yè)名稱、代理銷售

機構(gòu)名稱和銷售許可證書號。但是，該規(guī)定第六條第二款又規(guī)定，”廣告中僅介

紹房地產(chǎn)項目名稱的，可以不必載明上述事項”。因此，筆者理解項目在取得銷

售許可證以前，具體的銷售廣告是不能發(fā)布的，但如果僅僅是對項目做形象宣傳

則可以發(fā)布。

未實現(xiàn)的細節(jié)先告知

根據(jù)《廣告發(fā)布規(guī)定》第十一條、第十九條的規(guī)定，“房地產(chǎn)廣告中涉及的

交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣

告中注明?！?/p>

“房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定；涉及尚未實

現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明?！睋?jù)此，如果在期房銷售中，涉及到規(guī)

劃道路、配套設(shè)施、物業(yè)管理等內(nèi)容，而有關(guān)內(nèi)容又尚未實現(xiàn)時，應(yīng)當(dāng)事先告知。

這一規(guī)定對于開發(fā)商而言，還是具有實際的操作價值的，因為許多購房者之所以

在簽約時，對很多細節(jié)提出疑問，甚至認為開發(fā)商有欺詐行為，主要是有許多細

節(jié)，開發(fā)商沒有事先告知。

促銷廣告要嚴謹

根據(jù)《中華人民共和國廣告法》第九條第二款的規(guī)定，”廣告中表明推銷商

品、提供服務(wù)附帶贈送禮品的，應(yīng)當(dāng)標明贈送的品種和數(shù)量。”因此，如果刊登

促銷廣告的，要標明贈品的細節(jié)。此外，根據(jù)《反不正當(dāng)競爭法》和《關(guān)于禁止

有獎銷售活動中不正當(dāng)競爭行為的若干規(guī)定》，如果售房時，采取抽獎式的有獎

銷售，最高獎的金額不得超過五千元人民幣。

廣告承諾口說無憑

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十五條的規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)

中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商

品房買賣合同中約定?！备鶕?jù)這一規(guī)定，開發(fā)商在廣告中所明示的內(nèi)容，需要寫

入合同，這意味著許多屬于要約邀請的內(nèi)容，就變成了要約，而根據(jù)《中華人民

共和國合同法》的規(guī)定，要約邀請是無須承擔(dān)責(zé)任的，要約則要承擔(dān)相應(yīng)的法律

責(zé)任。

（點評:)

13巧識房產(chǎn)證的真?zhèn)?/p>

首先，格式內(nèi)容不一樣。新的房屋權(quán)屬證書由建設(shè)部設(shè)計監(jiān)制，中國人民銀行北

京印鈔廠獨家印制。新證共分三種：即《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、

《房屋他項權(quán)證》。內(nèi)頁印有統(tǒng)一規(guī)范的填寫項目。由于是統(tǒng)一監(jiān)制、獨家印制，

保證r權(quán)證的規(guī)范、標準、統(tǒng)一，增強了權(quán)證的權(quán)威性。其次，權(quán)證印制質(zhì)量上

乘。封面為紅色（他項權(quán)證為藍色），印有金色國徽。材料為進口護照面料內(nèi)頁為

粉紅色印鈔紙，采用了護照和鈔票印制工藝。第三，增加了防偽功能，如注冊號、

團花、水印等。第四，發(fā)證機關(guān)和用印真實。

按照以上新證的特點從總體看它的印制質(zhì)量。由于新證是獨家按照專門工藝

和選材印制，它的質(zhì)量、質(zhì)地和印制非一般可比。印制精良者為真，印制粗糙者

為偽。最重耍、最本質(zhì)的辨別方法是把握新證的特點和防偽功能。主耍有以下幾

個方面：

建房注冊號。由于新證是建設(shè)部監(jiān)制，建設(shè)皆對每個能夠發(fā)證的市（縣）發(fā)證

機關(guān)進行了注冊登記，并予以編號。在辨別時，要看它是否有編號，編號是否是

建設(shè)部公告的全國統(tǒng)一編號。

發(fā)證機關(guān)（蓋章）。這里要注意兩個方面：一是規(guī)范的發(fā)證機關(guān)是市（縣）的房

地產(chǎn)管理局（房產(chǎn)管理局）或市（縣）人民政府。別的任何單位或部門都無權(quán)發(fā)證，

它們發(fā)的權(quán)證都屬于非法、無效的；二是所蓋印章均為套印，印跡清晰、干凈、

均勻，手工蓋印是不可比的。

團花。在封面里頁有土紅、翠綠二色細紋組成的五瓣疊加團花。線條流暢，

紋理清晰。

花邊。首頁，即發(fā)證機關(guān)蓋章頁有上下等寬、對稱，左右等寬、對稱的咖啡

色花紋邊框?；y細膩、清晰。

暗印、水印。所用紙張為印鈔紙，淺粉底色，并印有等線宋體“房屋所有權(quán)

證”底紋暗印。將紙衣著光亮處，則可見高層或多層水印房屋。

編號。在封面三頁，即“注意事項”頁右下角有印鈔廠的印刷流水編號。同

一發(fā)證機關(guān)的權(quán)證號碼是連續(xù)的。

發(fā)證編號。即首頁花邊框內(nèi)上端有由發(fā)證機關(guān)編列的權(quán)證號碼。此號碼與發(fā)

證機關(guān)的簿冊、檔案記載相一致。

（點評:)

14購買手續(xù)不全的商品房會有什么風(fēng)險

現(xiàn)實中，在市場上公開銷售的商品房，未必備齊各種必須的法律文件供購買者審

查，其中以缺乏銷售許可證表現(xiàn)得最為突出。購房者若不經(jīng)意或由于其他原因購

買了手續(xù)不完備的房屋，都將或多或少地承擔(dān)一定的風(fēng)險?？赡茉斐傻牟涣己蠊?/p>

有：①取得權(quán)屬證件的時間沒有保證。②為取得產(chǎn)權(quán)，購房還要額外支付費用，

如補交土地出證金、罰款等。③房屋可以使用，但無法取得產(chǎn)權(quán)，不能轉(zhuǎn)讓和出

租。④房屋被政府沒收或拆除

（點評：）

15商品房預(yù)售登記后，購房人要求更名，應(yīng)如何辦理

商品房預(yù)售登記后，購房人要求更名的，具有直系親屬關(guān)系（如夫妻關(guān)系、父母

子女關(guān)系），可在預(yù)售契約上更名，辦理時應(yīng)出具經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明，其他

不具親屬關(guān)系的應(yīng)按預(yù)售轉(zhuǎn)讓程序辦理。

（點評：）

16為什么要辦理商品房預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)

辦理商品房預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)，可以通過房地產(chǎn)管理部門對房屋買賣交易的合

法性和唯一性進行確認，有效保證買賣雙方的合法權(quán)益。對買方來說，預(yù)購的商

品房是一種期得利益，通過辦理預(yù)售，預(yù)購登記手續(xù)，可以減少因不了解政策或

其它情況而造成投資風(fēng)險；對賣方來說也可以減少因不必要的糾紛造成的損失。

17商品房的銷售面積如何計算

商品房的銷售面積是指購房者在與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中約定的建

筑面積，即套內(nèi)建筑面積（即套內(nèi)建筑面積）與分攤公用建筑面積之和。即：商品

房銷售面積二套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積。

套內(nèi)建筑面積的計算方法：套內(nèi)建筑面積二套內(nèi)使用面積十套內(nèi)墻體面積+陽

臺建筑面積。（1）套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》（GBJ96-86）規(guī)定

的方法計算，其他建筑

,按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》計算。（2）套

內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻

兩種：［1］共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑面積的分隔墻以及外

墻（包括山墻）；共用墻墻體水投影面積的一半計入內(nèi)墻體面積。［2］非共用墻墻

體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

商品房分攤的公用建筑面積計算公式：

公用建筑面積二整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨立使用空

間租售的地下室、車棚、人防工程地下室。

公用建筑面積分推系數(shù)二公用建筑面積?各套套內(nèi)建筑面積之和。

分攤的公用建筑面積=各套套內(nèi)建筑面積X公用建筑面積分攤系數(shù)。

18哪些公用建筑面積可攤給購房人？哪些公用建筑面積不得分攤給住戶

可分攤的公共部分為本幢樓的大堂，公用門廳，走廊、過道、公用廁所、電（樓）

梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、

水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、

空調(diào)機房，熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他

功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房，套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻

（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。

不應(yīng)計入的公用建筑空間有：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋

爐房、作為人防工程地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；售房單位自營、

自用的房屋；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理用房）。

19公用建筑面積分攤的原則是什么

新修訂的相關(guān)文件規(guī)定，商品房公用面積的分攤以幢為單位，與本幢樓房不相連

的公用建筑面積不得分攤給本幢樓房的住戶。

20陽臺面積怎么計算

按現(xiàn)行的《建筑面積計算規(guī)則》：（1）封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積的

100%計算建筑面積,（2）沒有封閉的陽臺按其水平投影面積的50%計算建筑面積。

21什么是套內(nèi)墻體面積

商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，分為共用墻體和非共用墻體。共

用墻體是指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔以及外墻（包

括山墻）。共用墻體水平投影面積的一半計人套內(nèi)墻體面積，非共用墻水平投影

全部計入套內(nèi)建筑面積。

22什么是使用面積

使用面積是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部的凈面積的總和。其中包括臥室、起

居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間，儲藏室、壁柜（不吊柜）、戶內(nèi)樓梯（按投影面

積）、陽臺。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于2.20米的部分不計入面積。

22《商品房買賣合同》中的銷售面積是由哪幾部分構(gòu)成？

按有關(guān)規(guī)定，商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內(nèi)或單位內(nèi)建

筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分攤的公用面積與套內(nèi)墻體面積和陽臺建

筑面積之和。

23什么是房屋建筑面積

房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、

挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20

米）的永久性建筑

24什么是房屋建筑面積？

房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、

挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20

米）的永久性建筑。

25什么是使用率？什么是實用率？

住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至

75%之間，板樓在78%至80%之間，而實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，

大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實用率來吸引買房人。

25現(xiàn)房期房分別怎樣判斷合法性？

按新規(guī)定，手續(xù)齊全的“合法''的期房，銷售必須“五證”“兩書”齊全，而現(xiàn)房銷售

則未必，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，將不再辦理商品房

銷售許可證，購房人買這樣的現(xiàn)房。只要看國有土地使用證和房屋所有權(quán)證這兩

證二書就可以，但已竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，仍

須按照有關(guān)規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可證，購房人購買時仍需要看“五證””兩二V。

26“兩書”是指什么？

“兩書''是指新建住宅《質(zhì)量保證書》和《使用說明書》。

27“五證”是指什么？

商品房的“五證”包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建筑工程規(guī)劃許可證，國有土地使

用證，建設(shè)工程開工證，商品房預(yù)（預(yù)）售許可證。

28請問：目前，商品房銷售有哪幾種類型，現(xiàn)房銷售和商品房預(yù)售有什么不同？

目前，商品房銷售分現(xiàn)房銷售和期房銷售（即預(yù)售）兩種。按2000年年底出臺的

最新規(guī)定，現(xiàn)房銷售，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，將不

再辦理商品房銷售許匯證，已竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的

現(xiàn)房，仍須按照有關(guān)規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可證。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企

'也與購房者約定，由購房人交定金或預(yù)付款，而在未來的一定日期擁有現(xiàn)房的交

易行為。

29單位不給上住房公積金如何解決？

按照《住房公積金管理條例》規(guī)定，住房公積金是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)

集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職

工繳存的長期住房儲金。市政府明確規(guī)定，除離退休職工、1993年以前按照標

準價優(yōu)惠辦法購買住房且未按有關(guān)規(guī)定補價的職工夫妻雙方不建立住房公積金

外，1996年6月3日前，北京市行政區(qū)域內(nèi)所有黨政機關(guān)、群眾團體、事業(yè)單

位、企業(yè)單位（包括全民、集體、民辦、私營、牧份制、外商投資企業(yè)及其池進

行工商稅務(wù)登記的企業(yè)和中外機構(gòu)駐京辦事機構(gòu)）的中方固定職工，勞動合

同制職工，均應(yīng)按照規(guī)定比例建立住房公積金。中央在京企事業(yè)單位建立住房公

積金也按此規(guī)定辦理。在京單位聘用外地非農(nóng)業(yè)戶口職工，凡簽訂正式勞動用工

合同，且沒有在戶口所在地建立住房公積金的，單位可以其建立住房公積金；凡

與單位簽訂正式勞動用工合同，且工資由單位支付的職工，無論其檔案是否調(diào)入

單位，單位均應(yīng)為其建立住房公積金。

對于尚未建立住房公積金的企業(yè)職工，可向北京市住房資金管理中心或所屬

分中心舉報。對企業(yè)虧損、繳存住房公積金確有困難的單位，按照《住房公積金

管理條例》規(guī)定，須經(jīng)本單位職工代表大會或者工會討論通過，并經(jīng)住房資金管

理中心審核，報有關(guān)部門批準后，可降低繳存比例或者緩繳。

30請問：是否能夠用A市的住房公積金購買B市的住房?

問：我在一個城市A工作了兩年（其間單位給我交納了住房公積金），然后又繼續(xù)

攻讀博士學(xué)位3年（其間基金轉(zhuǎn)到市人才中心賬戶上），現(xiàn)在我和我愛人想在她工

作的城市B購買住房，我目前仍在讀博士學(xué)位，戶口不在城市B.現(xiàn)在我有一個

問題請教：在購買住房時，能否利用我的公積金進行貸？

答：首先住房公積金封存狀態(tài)下不能申請公積金貸款，其次北京申請公積金

貸款不能購買外地住房，第三到外省市工作可以將本市建的住房公積金支取出

來，但目前不能直接轉(zhuǎn)移到外省市。

31請問如何查詢公積金余額，公積金貸款的流程？

問：您好，我想問以下幾個問題：1、個人住房公積金余額的查詢方法2、新出

臺的住房公積金貸款額度及年限的具體計算方法3、公積金貸款的借款申請表一

定要到管理中心領(lǐng)取嗎？是否可到就近的管理中心領(lǐng)?。恳恍┐k機構(gòu)在網(wǎng)上

發(fā)布的借款表是否可用？4、公積金貸款的流程及各階段？

答：（1）請撥打電話67606291或67606292查詢。如已發(fā)到住房公積金繳存

卡的交存人可

通過工、建兩行的自動取款機查詢；（2）參照2000年京資中心計字088號文件；

（3）一般應(yīng)到資金管理中心領(lǐng)取申請表，一些代辦公司在管理中心領(lǐng)取申請表后

發(fā)給個人也是可以的，但應(yīng)用原件（資金管理中心印制的）；（4）流程：第一步查

清自己公積金交存的資金管理中心或分中心，第二步到分中心申請，領(lǐng)取材料，

第三步分中心初審，第四步銀行調(diào)查，填寫合同，第五步放款，需帶的材料因各

人購房等情況不同而不同，可以申請貸款時間分中心。

32繳納住房公積金滿幾年才可貸款？現(xiàn)貸款倍數(shù)是多少？

問：我今年想要買房，關(guān)于公積金貸款我有一些問題：1。繳費滿幾年才可公積

金貸款？2。現(xiàn)貸款倍數(shù)是多少？3。我老公現(xiàn)有公積金5000元，繳費已兩年多；

我現(xiàn)有公積金1680元，繳費6個月，問用公積金貸款可貸多少？

答：（1）目前政策沒有規(guī)定公積金建立期限與貸款資格問題，但政策有可能

近期有一些調(diào)整；（2）參照2000年京房資中心計字088號文件計算貸款額度。

33二手房貸款政策

二手房貸款一般要求抵押登記后，再予放款，且必須經(jīng)過指定評估機構(gòu)評估。

34還清住房公積金貸款后還可以再申請公積金貸款嗎？

還清后可以再次中請。

35住房公積金貸款是按季提現(xiàn)，那么每季最多可以提多少呢？

問：住房公積金貸款是按季由公司提現(xiàn)的，那么每季最多可以提多少呢？

答：支取住房公積金用于還貸款支取額不應(yīng)超過每季度還款額。

36交納公積金1年，現(xiàn)計劃出國，能夠提取住房公積金和住房補貼？

問：我即將要出國留學(xué)，在此之前我在單位工作了一年，并交納過公積金。請問

我是否能將這些公積金和住房補貼提取出來。是否需要出國簽證等材料。

答：可以。但需出具出國一年以上的居留證明。

37住房公積金貸款提前還貸如何辦理？

問：公積金貸款已經(jīng)還了一部分，剩余部分現(xiàn)在準備一次還清，如何辦理手續(xù)？

利息如何計算？

答：請您與當(dāng)時辦理貸款的銀行聯(lián)系，辦理提前還款手續(xù)。利息以原貸款利率和

實際貸款期限計算。

38如何提取個人住房公積金帳戶的存款？

問：我現(xiàn)已經(jīng)辦理完住房公積金，但對于如何提取我本人在公積金管理中心的帳

戶的存款以及如何與我現(xiàn)還款所使用的建設(shè)銀行的儲蓄卡相聯(lián)系起來，不太清

楚，現(xiàn)請專家給予詳細解釋。

答：支取住房公積金一般需要通過單位到本人住房公積金交存機構(gòu)辦理相關(guān)手

續(xù)，個人需要提供本人購房合同及首會款發(fā)票。支取出來的住房公積金作為現(xiàn)金,

還貸款方式與其他現(xiàn)金一樣，需在還款日前存入銀行儲蓄卡即可。

39住房公積金，其貸款比例是不是因各城市的不同而不同。其貸款的最快期限

是多長時間？

由于各個城市具體情況的不同貸款比例也不一樣。貸款辦理手續(xù)，一般應(yīng)在一個

月左右，但會因借款人情況的不同而有所不同。

40住房補貼如何領(lǐng)??？

住房補貼領(lǐng)取的辦法：

(1)住房補貼資金管理，由市住房公積金管理中心(以下簡稱市公積金中心)

參照住房公積金的管理辦法進行管理，委托銀行承辦有關(guān)的金融業(yè)務(wù)。

(2)各實施單位應(yīng)按規(guī)定的歸集渠道，在本單位存儲住房公積金的銀行，以

職工本人名

義開設(shè)住房補貼專用帳號，每月自發(fā)放工資之日起在10日內(nèi)將職工的住房補貼

存入本人帳戶，并自存入之日起按住房公積金存款利率計算利息。

(3)實行住房貨幣分配的人員，在實施單位工作滿2年的，購買住房時可向

市公積金中心申請?zhí)崛”救嗣碌淖》垦a貼本息余額用于支付購房款；款額不足

的，可按規(guī)定申請職工政策性住房抵押貸款。

(4)實行住房貸幣分配的人員承租住房時，可憑房屋租賃合同，每半年向市

公積金中心申請?zhí)崛∫淮伪救嗣碌淖》垦a貼用于交納房租。

(5)計發(fā)住房補貼期間職務(wù)發(fā)生變動，從變動職務(wù)的次月起按新職務(wù)計發(fā)住

房補貼至累計25年滿為止。

(6)計發(fā)住房補貼期間在市內(nèi)調(diào)動工作的，原工作單位應(yīng)從辦結(jié)本人調(diào)離手

續(xù)的次月起停止計發(fā)住房補貼，并將已計發(fā)住房補貼的月數(shù)、數(shù)額等情況(以下

稱已計發(fā)情況)記入本人人事檔案；新工作單位可結(jié)合單位實際，根據(jù)已計發(fā)情

況，繼續(xù)向本人計發(fā)住房補貼。

(7)計發(fā)住房補貼期間調(diào)離本市(含經(jīng)批準出國、出境定居)的，原工作單位

應(yīng)從辦結(jié)本人調(diào)離手續(xù)的次月起停止計發(fā)住房補貼的；己計發(fā)的住房補貼本息金

額，本人可一次性提取，并由原工作單位將已計發(fā)情況記入本人人事檔案。

(8)職工與單位終止勞動關(guān)系或辭去公職、擅自離職或被辭退、除名、開除

的，原工作單位應(yīng)從上述行為發(fā)生之日起停止計發(fā)住房補貼，并將已計發(fā)情況記

入本人人事檔案。本人如重新參加工作，新工作單位可根據(jù)已計發(fā)情況，繼續(xù)向

本人計發(fā)住房補貼；如未重新參加工作，已計發(fā)的住房補貼本息余額，在達到職

工法定退休年齡時可一次性提取。

(9)職工離退休前未使用過的住房補貼本息余額，離退休時可一次性提??；

離退休時如未領(lǐng)足規(guī)定年限的住房補貼，原工作單位應(yīng)繼續(xù)按月按本人離退休時

的職務(wù)待遇發(fā)放住房補貼至累計25年滿為止。

(10)計發(fā)住房補貼期間去世的，從去世的次月起停止計發(fā)住房補貼；其中在

實行住房貨幣分配前已參加工作的，可視本人工齡情況發(fā)放一次性住房補貼，但

最多發(fā)至累計25年滿土。職工去世后，其名下的住房補貼本息余額可由其繼承

人一次性提取；己辦理住房抵押貸款的，由其繼承人償還貸款本息。

40什么是住房補貼？

房補貼是國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助，即將單位原有用于建房、

購房的資金轉(zhuǎn)化為住房補貼，分次(如按月)或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住

房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。住房補貼發(fā)放的原則是：

堅持效率優(yōu)先，兼顧公平的原則，由各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用住房平均價格、

平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定。

住房補貼發(fā)放的行象是職工。目前，行政機關(guān)和事業(yè)單位已經(jīng)實施，企業(yè)根

據(jù)自身的條件參照執(zhí)行。已按房改優(yōu)惠政策購買了規(guī)定面積標準住房的職工不享

受住房補貼；承租公有住房的職工在自愿退出所租住的住房后，可以享受住房補

貼。職工住房面積未達到規(guī)定標準的住房補貼辦法和職工住房面積標準按地方政

府規(guī)定施行。

職工的住房補貼額：向職工發(fā)放的住房補貼額等于每平方米建筑面積補貼額

與該職工的住房補貼面積的乘積。無房職工的補貼面積，按規(guī)定的住房補貼面積

的乘積。無房職工的補貼面積，按規(guī)定的住房補貼面積標準計算。每個職工的住

房補貼由各職工單位自行負擔(dān)。發(fā)放住房補貼應(yīng)考慮建立在住房公積金制度前的

職工工齡。

住房補貼的資金來源主要有三大塊：一是國家下?lián)艿慕ǚ抠Y金；二是單位售

房資金；三是單位多種渠道籌集的資金。

發(fā)放住房補貼的基本形式有：一次性住房補貼、基本補貼加一次性補貼和按

月補貼等三種形式。

(1)一次性補貼方式，主要針對無房的老職工，在職工購房時一次性發(fā)放。

(2)基本補貼加一次性補貼方式，按一般職工住房面積標準，逐步發(fā)放基本

補貼，各級干部與一般職工因住房補貼面積標準之差形成的差額，在購房時一次

性發(fā)放。

(3)按月補貼方式，主要針對新職工，在住房補貼發(fā)放年限內(nèi)，按月計發(fā)。

41消費者用貸款購買商品住宅后，是否可以用租金償還貸款？

目前，購買一套商品住宅的市場價格都在十幾萬元到幾十萬元之間，而位置好、

檔次高的商品住宅甚至要在百萬元以上。由于商品住宅的總價格高，即使是得到

銀行的貸款支持，買房后每月所需償還的數(shù)額對于購房者而言還是有相當(dāng)大1勺壓

力，因此許多人對貸款買房還是望而卻步。

消費者如果用貸款買到商品住宅以后，在償還貸款期間，能夠?qū)⑺徺I的商

品住宅在

一定期限內(nèi)出租，用所得租金收入償還貸款。這對于以自住為目的購房者來說不

僅可以減輕單純勞動收入，逐月償還銀行貸款本息給維持家庭正常生活帶來的負

擔(dān)，同時也可以利用出租房子的收入，加大逐月償還貸款本息的數(shù)額，縮短還款

期限，減少利息負擔(dān)。至于以純粹投資為目的貸款購房者把租金收入用于償還銀

行貸款更是順理成章的事了。

在這里我們算一筆帳，譬如北京市某家庭的月收入為8000元，在東三環(huán)附

近購買了一套80平方米住房，每平方米6500元，房屋總價為52萬元。首討款

為15.6萬元，其余的36.4萬元通過申請個人住房擔(dān)保組合貸款而獲得，其中公

積金貸款20萬元、商業(yè)付貸款16.4萬元，貸款期限為10年。那么，每月應(yīng)償

還的貸款本息總額為4284元，占家庭月收入的54機如果將房屋出租，租金凈

收入大約在每月2500元，如果全部用于償還貸款，在不改變每月償還貸款本息

數(shù)額的情況下，每月的還款額降為1784元，只占家庭收入的22%,這就大大緩

解了因還貸款給家庭正常生活帶來的壓力。

與此同時，我們還可以算一筆帳，在10年中，這個家庭共需償還貸款本息

是（4284元義12月X10年）=514080元，加上購房首付款15.6萬元，共是670080

元。而10年內(nèi)的房租金收入為300000元，因此，這個家庭購買這套住房實際支

付額僅為370080元。

從這些數(shù)據(jù)，我們不難看出，以租金償還貸款確實是減輕貸款購房者還貸壓

力的一種有效途徑。

這種作法是否合理？銀行方面是否允許呢？貸款購房者在征得貸款銀行的

同意下，房屋在抵押期間，也就是貸款期間是可以出租的。

具體做法是：首先應(yīng)向銀行提出出租申請，同時應(yīng)提交與承擔(dān)人簽訂的正式

《租賃合同》。在《租賃合同》上，一般明確三個問題：一是明確房子是為了取

得貸款已進行了抵押，二是明確房子出租的期限；三是明確貸款人不能及時還貸

時，承租人應(yīng)無條件配合銀行的決定。

42怎樣辦理房地產(chǎn)抵押登記？

房地產(chǎn)抵押登記一般包括抵押權(quán)設(shè)定的登記和抵押權(quán)實現(xiàn)后的登記兩個環(huán)節(jié)。抵

押權(quán)實現(xiàn)后的登記可分為抵押權(quán)因債務(wù)如期被履行時的注銷登記，與房地產(chǎn)權(quán)因

折價或變賣、拍賣后的過戶登記，后一項嚴格來說不屬于抵押登記，而是產(chǎn)權(quán)變

更登記。

抵押當(dāng)事人應(yīng)自房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，到登記部門辦理詆押

登記。以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用證書的管理部門；

以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)

）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門。辦理抵

押物登記，應(yīng)當(dāng)向登記部門提供下列文件或其復(fù)印件：

（1）主合同及抵押合同；（2）抵押當(dāng)事人的資格證明或法人資格證明；（3）《國

有土地使用證》或《房屋所有權(quán)證》，共有的房屋須提交《房屋共有權(quán)證》和其

他共有人同意抵押的證明；（4）以期權(quán)房屋作抵押的，須提交有效的預(yù)售（購）房

屋合同；（5）有效的房地產(chǎn)評估報告；（6）上級機關(guān)批準其以房地產(chǎn)作抵押的證明。

登記機關(guān)審查后，對合法的抵押予以登記，在權(quán)屬證書上辦理登記，核發(fā)載明抵

押權(quán)的《他項權(quán)證》?！端棛?quán)證》由抵押權(quán)人領(lǐng)取及持有，經(jīng)注記的權(quán)屬證書

發(fā)還抵押人保管。登記機關(guān)將有關(guān)材料復(fù)印存檔，登記資料允許查閱、抄錄或者

復(fù)卬。

43共有房地產(chǎn)如何設(shè)定抵押？

共有房地產(chǎn)，每個共有人都有權(quán)對該房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，但須取得其他共有人的

書面同意。按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時，以抵押人本人所有的份額為限；以共

同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時，全部房地產(chǎn)均為抵押財產(chǎn)，抵押物變賣時，其他共

有人員負連帶責(zé)任，在以變賣款償還債務(wù)后，其他共有人有權(quán)向抵押人追償。

44用抵押貸款購買房屋后，如確實無能力歸還貸款怎么辦？

房地產(chǎn)抵押合同經(jīng)過房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門登記以后，就具有法律效力。

無論是抵押權(quán)人，還是抵押人，都必須依照抵押合同中的約定來處理有關(guān)問題。

作為抵押人來說，應(yīng)承擔(dān)的主要義務(wù)是按合同的約定按期歸還貸款本息。個人購

買房屋的貸款，數(shù)額相對較小，而且歸還時間較長，銀行在計算每一期應(yīng)當(dāng)歸還

的數(shù)額時，已考慮了貸款人逐年應(yīng)當(dāng)支付的利息。因此，每一期歸還的數(shù)額都是

相同的，如果貸款人沒有特殊情況，一般都能按期歸還。

但是，遇到特殊情況，如工作變動、家庭收入突然減少或疾病等原因，有的

貸款人確實無法按期歸還貸款。

作為貸款銀行來說，要維護銀行的利益，就得向貸款人催還貸款。假如貸款

人和銀行原來約定15年全部歸還貸款本息，這并不是說銀行要等到15年期滿后

方能行使抵押權(quán)。如果一期、二期不能按時還款，銀行并不一定立即行使抵押權(quán),

但積累到一定程度，銀行就會行使這一權(quán)利。

這時，貸款人就要根據(jù)實際情況權(quán)衡利弊。如果貸款人已大部分歸還，就可

以考慮臨時接濟，歸還其余的貸款本息。如果不是臨時的困難，就應(yīng)考慮采用其

他辦法來解決。比如，征得銀行同意，將購買的房屋轉(zhuǎn)讓，用轉(zhuǎn)讓所得的款項歸

還貸款，并征得銀行同意，由新的購買者與銀行訂立抵押合同，由新的購買者繼

續(xù)履行還款義務(wù)。這雖然不是理想的方法，但比之銀行通過拍賣或是訴訟來解決,

要主動得多，經(jīng)濟損失也更小。

45我能申請按揭貸款嗎？需在哪些部門辦理哪些手續(xù)?

按揭貸款是住房擔(dān)保貸款的一種，是指購房者以所預(yù)購住房做抵押，并由其所購

買住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的個人住房貸款。個人住房按揭貸款的

發(fā)放對象是具有完全民事行為能力的自然人。

申請個人住房貸款還需要在保險公司、公證茸門和當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門辦理抵

押房產(chǎn)保險、合同公證和房產(chǎn)抵押登記等手續(xù)。

46還款期限如何選擇？

貸款期限是越長越好，還是短期的好？這主要取決于購房者的經(jīng)濟能力及其投資偏好。

一般來說，還款期限越長，則每月還款額越低，負擔(dān)就相對輕一些；反之，還款期限越

短，則每月還款額越高，負擔(dān)就相對重一些?？梢姡娱L還款期限的目的主要是為了降

低每月還款額，但是否期限越長越好呢？讓我們來看一個例子。以借款一萬元為例，如

果一年還清，每月還款865元，如果兩年還清，每月只需還款448元，每月還款減少413

元，負