特種設(shè)備（電梯、消防）維保監(jiān)管辦法一、電梯維保監(jiān)管辦法1.目的為了更好的加強(qiáng)對(duì)電梯運(yùn)行和日常維護(hù)保養(yǎng)過(guò)程中的安全管理，減少故障的發(fā)生及保證各位乘客的人身安全、正常的生活和工作，規(guī)范電梯的維護(hù)保養(yǎng)管理工作，明確對(duì)電梯公司的監(jiān)管內(nèi)容和要求，特制訂本管理方案。2.適用范圍適用于項(xiàng)目管轄區(qū)內(nèi)的所有運(yùn)行和使用電梯的維修養(yǎng)護(hù)過(guò)程3.主要職責(zé)3.1電梯公司按照國(guó)家及行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求制定電梯維護(hù)保養(yǎng)規(guī)范與應(yīng)急預(yù)案，并接受物業(yè)公司的監(jiān)督檢查。3.2電梯公司按簽約維保合同要求對(duì)園區(qū)內(nèi)所有電梯進(jìn)行設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、安全運(yùn)行及業(yè)主急報(bào)修工作的處理。3.3管理處工程部負(fù)責(zé)定期對(duì)電梯進(jìn)行監(jiān)督檢查及維保協(xié)助工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)提出，電梯公司按照要求在規(guī)定的限期內(nèi)進(jìn)行整改。4.工作程序4.1電梯公司應(yīng)與物業(yè)公司簽訂日常維護(hù)保養(yǎng)合同。電梯日常維護(hù)保養(yǎng)合同至少應(yīng)包括以下內(nèi)容：①日常維護(hù)保養(yǎng)期限；②日常維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容；③日常維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)；④雙方責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)；⑤電梯困人時(shí)，維修保養(yǎng)作業(yè)人員及時(shí)抵達(dá)的時(shí)間；⑥爭(zhēng)議及違約的處理方式。4.2電梯公司要按照《電梯維保合同》要求進(jìn)行電梯日常維護(hù)保養(yǎng)工作，并不得以任何形式將電梯的日常維護(hù)保養(yǎng)進(jìn)行分包與轉(zhuǎn)包。4.3電梯公司確定管理電梯維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目?jī)?nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，必須符合《電梯日常維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》（DB11/T418-2007）附錄A的要求，但不得少于此標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目?jī)?nèi)容及要求。4.4電梯公司每月日之前將下月度的電梯維保工作計(jì)劃報(bào)管理處工程部備案，維保工作計(jì)劃應(yīng)包括但不僅限于以下內(nèi)容：①維保電梯位置；維保項(xiàng)目；維保標(biāo)準(zhǔn)；維保時(shí)間；維保人員。4.5電梯維保人員必須對(duì)機(jī)械、電氣部件及線路做嚴(yán)格定期檢查，以確保電梯正常工作。4.6在電梯出現(xiàn)困人、水浸、火災(zāi)等事故或其它臨時(shí)故障時(shí)，電梯維保人員必須在15分鐘內(nèi)到達(dá)，采取應(yīng)急措施，及時(shí)排除故障，使損失降至最低。4.7電梯日常維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)中，現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)人員不得少于兩人。作業(yè)中應(yīng)負(fù)責(zé)落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)安全防護(hù)措施，保證施工安全。4.8電梯公司每月必須至少一次組織相關(guān)工程人員及使用人員進(jìn)行電梯日常使用、維護(hù)及應(yīng)急預(yù)案的培訓(xùn)及演習(xí)，物業(yè)公司有關(guān)人員要列席參加。4.9嚴(yán)防人為破壞、錯(cuò)誤使用電梯及違規(guī)操作、水浸火災(zāi)等現(xiàn)象發(fā)生。4.10嚴(yán)禁在電梯機(jī)房、井道、底道堆放雜物、易燃易爆物品及有毒有害物品。4.11嚴(yán)禁任何非專管人員操作和修理電梯。4.12管理處工程部將依據(jù)每月的電梯維保工作計(jì)劃對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯設(shè)備運(yùn)行狀況和維保工作計(jì)劃的完成情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。4.13管理處工程部對(duì)電梯維保的監(jiān)管要確定專人負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的檢查，確保園區(qū)內(nèi)每部電梯都應(yīng)按照《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》規(guī)定，至少每15日進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)。4.14項(xiàng)目管理處每周不少于2次對(duì)園區(qū)內(nèi)在用電梯的使用狀況及轎箱內(nèi)設(shè)施設(shè)備的完好性進(jìn)行檢查，以確保電梯正常運(yùn)行，保障每位使用人的安全，認(rèn)真填寫(xiě)《電梯巡查記錄表》。4.15每次的抽樣檢查要對(duì)電梯的各級(jí)維保記錄的時(shí)效性進(jìn)行檢查，驗(yàn)證是否按維保計(jì)劃逐項(xiàng)逐條按時(shí)落實(shí)完成。4.16工程部對(duì)每周電梯巡查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行匯總，送交電梯公司，限期整改并負(fù)責(zé)整改效果的跟蹤驗(yàn)證。4.17管理處工程部負(fù)責(zé)檢查每年電梯公司資質(zhì)年檢情況，電梯維修工持證上崗情況，電梯安全運(yùn)行情況等，并參加由電梯公司組織實(shí)施的設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行大檢查活動(dòng)。4.19.3當(dāng)電梯進(jìn)水時(shí)①底坑進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于兩層以上，中止運(yùn)行并切斷電源；②當(dāng)樓層被水淹而使井道邊或底坑進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于進(jìn)水樓層以上并及時(shí)關(guān)閉電梯及總電源。③對(duì)濕水電梯應(yīng)當(dāng)進(jìn)行除濕處理。確認(rèn)濕水消除，并經(jīng)試梯無(wú)異常后，方可恢復(fù)使用。④電梯濕水后，由電梯公司做除濕處理，并提交項(xiàng)目管理處相應(yīng)報(bào)告，內(nèi)容包括：對(duì)濕水原因、處理方法、防范措施等記錄清楚并存檔。。4.20電梯報(bào)修流程4.20.1①客戶通知客服前臺(tái)報(bào)修；②電梯困人緊急事故的搶修；③物業(yè)督檢發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的報(bào)修。4.20客戶報(bào)修客戶報(bào)修回訪回訪客服前臺(tái)客服前臺(tái)信息傳遞電梯公司值班室信息傳遞電梯公司值班室工程部工程部信息反饋困人/現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助信息反饋困人/現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)維修現(xiàn)場(chǎng)維修信息反饋維修完成信息反饋維修完成4.20①電梯維修在接到報(bào)修在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，按照維修操作規(guī)程進(jìn)行維修。②電梯維修在接到電梯困人緊急呼叫信號(hào)必須馬上到達(dá)事故現(xiàn)場(chǎng)，按照《電梯困人救援規(guī)程》首先救護(hù)乘客出梯。③項(xiàng)目客服前臺(tái)人員接到客戶報(bào)修并確定相關(guān)內(nèi)容后，立即將報(bào)修信息通知物業(yè)公司工程部值班室，工程值班員在記錄報(bào)修信息后，必須在第一時(shí)間通知電梯維修值班室。值班員要對(duì)維修后的電梯進(jìn)行設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)復(fù)驗(yàn)。⑤項(xiàng)目工程部值班室在接到電梯困人報(bào)急信息時(shí)，要立即派人前往出事現(xiàn)場(chǎng)，在電梯維修人員未到事故現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，進(jìn)行一些相應(yīng)輔助救援措施。5.引用文件5.1DB11/418-2007《電梯日常維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》5.2DB11/419-2007《電梯安裝維修作業(yè)安全規(guī)范》5.3DB11/420-2007《電梯安裝、改造、重大維修和維護(hù)保養(yǎng)自檢規(guī)則》5.4《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》6.相關(guān)記錄6.1《電梯維修保養(yǎng)記錄》6.2《電梯巡查記錄表》（見(jiàn)附件1）6.3《監(jiān)管報(bào)告》（見(jiàn)附件2）第10頁(yè)/共13頁(yè)附件1：年月電梯巡查記錄表項(xiàng)目/部門(mén)：序號(hào)樓號(hào)檢查日期檢查內(nèi)容檢查人員備注轎廂照明層顯運(yùn)行情況功能試驗(yàn)綜合評(píng)價(jià)主管：附件2：外包單位監(jiān)管報(bào)告合同名稱承包商名稱合同期限崗位設(shè)置情況：本月工作：下月計(jì)劃：綜合評(píng)價(jià)：二、消防設(shè)施設(shè)備維保監(jiān)督管理制度1.0目的為保證消防系統(tǒng)及設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，制定以下管理制度和詳盡的操作程序，并指定專人負(fù)責(zé)，定期檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，檢查后填寫(xiě)檢查表格。2.0適用范圍

適用于物業(yè)公司所管轄的消防系統(tǒng)外包工作監(jiān)督檢查。

3.0職責(zé)

3.1工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查消防系統(tǒng)監(jiān)管的執(zhí)行情況。

3.2工程部主管負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)運(yùn)行管理工作。

3.3維修工負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)運(yùn)行管理及監(jiān)督。

4.0程序要點(diǎn)

4.1消火栓

4.1.1室外消火栓：應(yīng)每季度進(jìn)行一次檢查保養(yǎng)，其主要內(nèi)容：

4.1.1.1用專用板手轉(zhuǎn)動(dòng)消防栓啟閉桿，視其靈活性，必要時(shí)加注潤(rùn)滑油。

4.1.1.2檢查橡膠墊圈等密封件有無(wú)損壞，老化或丟失等情況。4.1.1.3檢查栓體外表油漆有無(wú)剝落，有無(wú)銹蝕，若有應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。4.1.1.4重點(diǎn)部位消火栓，每年應(yīng)逐一進(jìn)行一次出水試驗(yàn)，并測(cè)試檢查口壓力，對(duì)于非重點(diǎn)消火栓的總數(shù)的10%—20%進(jìn)行出水試驗(yàn)。4.1.1.5隨時(shí)清除消火栓周圍及井內(nèi)可能積有的雜物、嚴(yán)禁埋、壓、圈、占室外消火栓。4.1.1.6保持室外消火栓配套器材和標(biāo)志的完整、有效。

4.2室內(nèi)消火栓：4.2.1消火栓箱內(nèi)的水帶、水槍等設(shè)備是否齊備，水帶無(wú)霉?fàn)€。遠(yuǎn)程啟泵按鈕及其保護(hù)裝置是否完好。

4.2.2消火栓體有無(wú)銹蝕、漏水現(xiàn)象，栓口橡膠熱圈有無(wú)損壞丟失，消火栓閘閥開(kāi)啟是否靈活，必要時(shí)加注潤(rùn)滑油。

4.2.3系統(tǒng)各種閥門(mén)的啟閉狀態(tài)是否正常，為防止無(wú)關(guān)人員亂動(dòng)閥門(mén)，有些閥門(mén)可根據(jù)情況對(duì)其手柄加以鎖封。

4.3自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)

4.3.1每天檢查一次，濕式報(bào)警閥的前后壓力是否致，是否在設(shè)計(jì)允許范圍內(nèi)。

4.3.2每年按設(shè)計(jì)要求進(jìn)行一次消防綜合性功能實(shí)驗(yàn)。

4.3.3如果保護(hù)區(qū)內(nèi)發(fā)生火災(zāi)，該系統(tǒng)長(zhǎng)時(shí)間工作后或每隔2-3年應(yīng)對(duì)系統(tǒng)的重要部件進(jìn)行全面檢修。

4.3.4每周一次對(duì)噴頭作經(jīng)常性檢查，每年對(duì)積存在噴頭的灰塵清理一次。

4.4消防水泵

4.4.1平時(shí)應(yīng)對(duì)消防水泵及電動(dòng)機(jī)進(jìn)行一般性保養(yǎng)(加注潤(rùn)滑油，清除地面積水等)。

4.4.2經(jīng)常檢查消防水泵各種閥門(mén)是否處于正常狀態(tài)。

4.4.3對(duì)各消防水泵應(yīng)每季度進(jìn)行一次運(yùn)轉(zhuǎn)試驗(yàn)，此項(xiàng)試驗(yàn)可利用水泵出水管試驗(yàn)將水返至消防水池。水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間不小于5分鐘。

4.5消防水源檢查

4.5.1給水管路必須暢通，定期進(jìn)行管道沖洗，沖洗可用順洗或逆洗兩種。

4.5.2管路各種閥門(mén)的啟閉狀態(tài)是否正常。

4.6報(bào)警系統(tǒng)

定期檢查報(bào)警系統(tǒng)是否處于正常工作狀態(tài)

4.7防火卷簾門(mén)定期作動(dòng)作試驗(yàn)，每月一次，并作詳細(xì)登記。

4.8每季度由工程部根據(jù)《消防設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)記錄表》、《消防系統(tǒng)巡檢記錄表》、《消防系統(tǒng)故障處理記錄表》的內(nèi)容，以書(shū)面形式評(píng)價(jià)公司是否按合同約定內(nèi)容執(zhí)行，并以此為付款依據(jù)。

4.9對(duì)消防系統(tǒng)執(zhí)行情況應(yīng)完整、規(guī)范地記錄在《消防系統(tǒng)巡檢記錄表》內(nèi)，于當(dāng)月3號(hào)將上一個(gè)月記錄整理成冊(cè)交工程部存檔，保存期2年。

5.0相關(guān)支持文件

6.0記錄

《消防系統(tǒng)巡檢記錄表》

《消防設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)記錄表》

《消防系統(tǒng)故障處理記錄表》附件1：消防系統(tǒng)巡檢記錄表附件2：消防設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)記錄表名稱檢測(cè)項(xiàng)目檢測(cè)內(nèi)容實(shí)測(cè)記錄備注消防供電、配電消防配電測(cè)試主、備電源，切換功能自備發(fā)電機(jī)組測(cè)試啟動(dòng)發(fā)電機(jī)組火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器試驗(yàn)報(bào)警功能手動(dòng)報(bào)警按鈕試驗(yàn)報(bào)警功能警報(bào)裝置試驗(yàn)報(bào)警功能報(bào)警探測(cè)器試驗(yàn)報(bào)警功能、故障報(bào)警功能、火警優(yōu)先功能、打印機(jī)打印功能、火災(zāi)顯示盤(pán)和CRT顯示器的顯示功能消防聯(lián)動(dòng)控制器試驗(yàn)聯(lián)動(dòng)控制和現(xiàn)實(shí)功能消防供水設(shè)施消防水池核對(duì)儲(chǔ)水量消防水箱核對(duì)儲(chǔ)水量穩(wěn)（增）壓泵及氣壓水罐試驗(yàn)啟泵停泵時(shí)壓力情況消防水泵試驗(yàn)啟泵和主、備泵切換功能管道閥門(mén)試驗(yàn)管道閥門(mén)啟用功能消火栓滅火系統(tǒng)室內(nèi)消火栓試驗(yàn)屋頂消火栓出水及靜壓室外消火栓試驗(yàn)室外消火栓出水和