街邊商鋪?lái)?xiàng)目管理制度?一、總則（一）目的為規(guī)范街邊商鋪?lái)?xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理，確保項(xiàng)目的順利推進(jìn)，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于公司旗下所有街邊商鋪?lái)?xiàng)目的規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)、維護(hù)等全過(guò)程管理。（三）基本原則1.合法合規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，確保項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)合法合規(guī)。2.效益優(yōu)先原則：以提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益為核心，合理配置資源，優(yōu)化運(yùn)營(yíng)流程，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益最大化。3.統(tǒng)一管理原則：對(duì)街邊商鋪?lái)?xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一管理，確保項(xiàng)目整體形象和運(yùn)營(yíng)秩序。4.客戶至上原則：以滿足客戶需求為出發(fā)點(diǎn)，提供優(yōu)質(zhì)的商品和服務(wù)，提升客戶滿意度。二、組織架構(gòu)與職責(zé)（一）組織架構(gòu)設(shè)立街邊商鋪?lái)?xiàng)目管理小組，成員包括項(xiàng)目經(jīng)理、招商主管、運(yùn)營(yíng)主管、財(cái)務(wù)主管、物業(yè)主管等。項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)；招商主管負(fù)責(zé)商鋪的招商工作；運(yùn)營(yíng)主管負(fù)責(zé)商鋪的日常運(yùn)營(yíng)管理；財(cái)務(wù)主管負(fù)責(zé)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理和核算；物業(yè)主管負(fù)責(zé)商鋪的物業(yè)管理和維護(hù)。（二）職責(zé)分工1.項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體規(guī)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制，確保項(xiàng)目按計(jì)劃順利推進(jìn)。制定項(xiàng)目年度工作計(jì)劃和預(yù)算，并組織實(shí)施和監(jiān)督執(zhí)行。協(xié)調(diào)與政府相關(guān)部門(mén)、合作伙伴等的關(guān)系，保障項(xiàng)目順利進(jìn)行。定期向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)項(xiàng)目進(jìn)展情況，及時(shí)解決項(xiàng)目中出現(xiàn)的重大問(wèn)題。2.招商主管職責(zé)制定招商計(jì)劃和策略，負(fù)責(zé)商鋪的招商工作。拓展招商渠道，收集潛在客戶信息，進(jìn)行商務(wù)洽談和合作簽約。建立客戶檔案，跟蹤客戶動(dòng)態(tài)，維護(hù)客戶關(guān)系。協(xié)助運(yùn)營(yíng)主管做好新入駐商戶的開(kāi)業(yè)籌備工作。3.運(yùn)營(yíng)主管職責(zé)制定商鋪運(yùn)營(yíng)管理制度和流程，負(fù)責(zé)商鋪的日常運(yùn)營(yíng)管理。監(jiān)督商戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，確保商戶遵守合同約定和項(xiàng)目管理規(guī)定。組織開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研，分析市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，提出運(yùn)營(yíng)優(yōu)化建議。協(xié)調(diào)解決商戶經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，維護(hù)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)秩序。負(fù)責(zé)組織各類(lèi)促銷(xiāo)活動(dòng)，提升項(xiàng)目的人氣和銷(xiāo)售額。4.財(cái)務(wù)主管職責(zé)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理和核算工作，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，提供財(cái)務(wù)分析報(bào)告。制定項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)算和成本控制方案，并監(jiān)督執(zhí)行。負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金的籌集、使用和管理，確保資金安全。審核項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用支出，嚴(yán)格控制成本。配合相關(guān)部門(mén)做好項(xiàng)目的稅務(wù)申報(bào)和繳納工作。5.物業(yè)主管職責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和流程，負(fù)責(zé)商鋪的物業(yè)管理和維護(hù)工作。組織實(shí)施商鋪的日常保潔、安保、綠化等服務(wù)工作，確保項(xiàng)目環(huán)境整潔、安全有序。負(fù)責(zé)商鋪設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)，定期進(jìn)行檢查和維修，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。處理業(yè)主和商戶的投訴和建議，及時(shí)解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題。配合運(yùn)營(yíng)主管做好商鋪的裝修管理工作，確保裝修符合規(guī)定要求。三、項(xiàng)目規(guī)劃與開(kāi)發(fā)（一）項(xiàng)目選址1.進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，分析不同區(qū)域的商業(yè)環(huán)境、人口流量、消費(fèi)需求等因素，選擇具有發(fā)展?jié)摿蜕虡I(yè)價(jià)值的地段作為項(xiàng)目選址。2.考慮交通便利性、周邊配套設(shè)施完善程度等因素，確保項(xiàng)目選址符合目標(biāo)客戶群體的需求。（二）項(xiàng)目定位1.根據(jù)項(xiàng)目選址和市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，確定項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位、目標(biāo)客戶群體定位、經(jīng)營(yíng)檔次定位等。2.制定項(xiàng)目的整體形象設(shè)計(jì)方案，包括外立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部裝修風(fēng)格、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)等，確保項(xiàng)目形象符合定位要求。（三）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)1.委托專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)內(nèi)容包括商鋪布局、公共空間設(shè)計(jì)、設(shè)施設(shè)備配置等。2.在設(shè)計(jì)過(guò)程中，充分征求相關(guān)部門(mén)和商戶的意見(jiàn)，確保設(shè)計(jì)方案滿足項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和商戶經(jīng)營(yíng)的需求。3.對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核和評(píng)估，確保設(shè)計(jì)方案符合國(guó)家法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)范要求，同時(shí)具有合理性和經(jīng)濟(jì)性。（四）項(xiàng)目建設(shè)管理1.建立項(xiàng)目建設(shè)管理團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)的組織、協(xié)調(diào)和監(jiān)督工作。2.制定項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃，明確各階段的工作任務(wù)和時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并嚴(yán)格按照計(jì)劃推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)。3.加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量的管理，建立質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，確保項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要求和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。4.做好項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的安全管理工作，制定安全管理制度和應(yīng)急預(yù)案，確保施工安全。四、招商管理（一）招商計(jì)劃制定1.根據(jù)項(xiàng)目定位和市場(chǎng)情況，制定年度招商計(jì)劃，明確招商目標(biāo)、招商重點(diǎn)、招商時(shí)間安排等。2.將招商計(jì)劃分解為季度和月度計(jì)劃，確保招商工作有序推進(jìn)。（二）招商渠道拓展1.通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、行業(yè)展會(huì)、媒體宣傳、客戶推薦等多種渠道拓展招商渠道，收集潛在客戶信息。2.建立招商信息數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)潛在客戶進(jìn)行分類(lèi)管理和跟蹤，及時(shí)了解客戶需求和意向。（三）商務(wù)洽談與簽約1.與潛在客戶進(jìn)行商務(wù)洽談，介紹項(xiàng)目情況、招商政策和合作條件，解答客戶疑問(wèn)。2.根據(jù)客戶需求和項(xiàng)目實(shí)際情況，制定個(gè)性化的合作方案，爭(zhēng)取與客戶達(dá)成合作意向。3.對(duì)達(dá)成合作意向的客戶，進(jìn)行合同條款的協(xié)商和擬定，簽訂正式的招商合同。（四）招商后續(xù)服務(wù)1.協(xié)助新入駐商戶辦理相關(guān)證照手續(xù)，提供必要的支持和指導(dǎo)。2.組織新入駐商戶進(jìn)行開(kāi)業(yè)籌備培訓(xùn)，包括經(jīng)營(yíng)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)禮儀等方面的培訓(xùn)。3.為新入駐商戶提供開(kāi)業(yè)策劃和宣傳推廣支持，幫助商戶順利開(kāi)業(yè)。五、運(yùn)營(yíng)管理（一）商戶管理1.與商戶簽訂租賃合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括租金支付、經(jīng)營(yíng)范圍、營(yíng)業(yè)時(shí)間、裝修管理、違約責(zé)任等條款。2.建立商戶檔案，記錄商戶的基本信息、經(jīng)營(yíng)情況、合同執(zhí)行情況等，以便進(jìn)行跟蹤管理。3.定期對(duì)商戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行檢查和評(píng)估，監(jiān)督商戶遵守合同約定和項(xiàng)目管理規(guī)定，對(duì)違規(guī)行為及時(shí)進(jìn)行糾正和處理。4.加強(qiáng)與商戶的溝通與交流，及時(shí)了解商戶的需求和意見(jiàn)，為商戶提供必要的支持和服務(wù)，促進(jìn)商戶經(jīng)營(yíng)發(fā)展。（二）市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)1.制定市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理制度和流程，規(guī)范市場(chǎng)的日常運(yùn)營(yíng)秩序。2.組織開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研，分析市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和消費(fèi)者需求變化，及時(shí)調(diào)整運(yùn)營(yíng)策略和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。3.策劃和組織各類(lèi)促銷(xiāo)活動(dòng)，如節(jié)日促銷(xiāo)、主題活動(dòng)、會(huì)員活動(dòng)等，吸引消費(fèi)者，提升市場(chǎng)人氣和銷(xiāo)售額。4.加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳推廣工作，通過(guò)線上線下相結(jié)合的方式，提高項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度。（三）客戶服務(wù)1.建立客戶服務(wù)體系，設(shè)立客戶服務(wù)熱線和投訴郵箱，及時(shí)處理客戶的咨詢、投訴和建議。2.加強(qiáng)對(duì)客戶服務(wù)人員的培訓(xùn)，提高服務(wù)意識(shí)和服務(wù)水平，為客戶提供熱情、周到、專(zhuān)業(yè)的服務(wù)。3.定期對(duì)客戶進(jìn)行滿意度調(diào)查，了解客戶對(duì)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)和需求，針對(duì)存在的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行改進(jìn)和優(yōu)化。（四）物業(yè)管理1.按照物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和流程，做好商鋪的日常保潔、安保、綠化等服務(wù)工作，確保項(xiàng)目環(huán)境整潔、安全有序。2.加強(qiáng)對(duì)商鋪設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)，定期進(jìn)行檢查和維修，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。建立設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的采購(gòu)、安裝、維修、更換等情況。3.制定消防安全管理制度，加強(qiáng)消防安全檢查和培訓(xùn)，確保項(xiàng)目消防安全。配備必要的消防器材和設(shè)施，并定期進(jìn)行維護(hù)和更新。4.做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車(chē)輛管理工作，規(guī)范車(chē)輛停放秩序，確保交通暢通。六、財(cái)務(wù)管理（一）預(yù)算管理1.編制項(xiàng)目年度預(yù)算，包括收入預(yù)算、成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算等，明確預(yù)算編制的依據(jù)和方法。2.將年度預(yù)算分解為季度和月度預(yù)算，并進(jìn)行跟蹤和監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。3.根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和市場(chǎng)變化，對(duì)預(yù)算進(jìn)行適時(shí)調(diào)整和優(yōu)化，確保預(yù)算的科學(xué)性和合理性。（二）收入管理1.負(fù)責(zé)收取商鋪?zhàn)饨稹⑽飿I(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等各項(xiàng)收入，確保收入及時(shí)、足額入賬。2.建立收入臺(tái)賬，詳細(xì)記錄收入的來(lái)源、金額、時(shí)間等信息，定期與財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行核對(duì)，確保收入數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。3.加強(qiáng)對(duì)租金收繳情況的管理，對(duì)逾期未繳納租金的商戶，按照合同約定進(jìn)行催繳和處理。（三）成本費(fèi)用管理1.制定成本費(fèi)用控制制度，明確成本費(fèi)用的開(kāi)支范圍和標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制各項(xiàng)成本費(fèi)用支出。2.對(duì)項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算和分析，定期進(jìn)行成本費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)和報(bào)表編制工作。3.加強(qiáng)對(duì)成本費(fèi)用的審批管理，嚴(yán)格執(zhí)行審批流程，確保成本費(fèi)用支出的合理性和合規(guī)性。（四）財(cái)務(wù)分析與決策支持1.定期編制財(cái)務(wù)分析報(bào)告，對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果、現(xiàn)金流量等進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，為管理層決策提供依據(jù)。2.根據(jù)財(cái)務(wù)分析結(jié)果，提出改進(jìn)建議和措施，協(xié)助管理層優(yōu)化項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理，提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。3.參與項(xiàng)目的重大決策，如投資決策、招商決策、運(yùn)營(yíng)決策等，從財(cái)務(wù)角度提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)和建議。七、風(fēng)險(xiǎn)管理（一）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估1.建立風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別機(jī)制，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面識(shí)別，包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)等。2.采用定性和定量相結(jié)合的方法，對(duì)識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，確定風(fēng)險(xiǎn)的等級(jí)和影響程度。（二）風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施1.根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，包括風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)降低、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)接受等。2.針對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研和分析，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，降低市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)項(xiàng)目的影響；針對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)商戶管理和運(yùn)營(yíng)管理，提高項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效益和競(jìng)爭(zhēng)力；針對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和資金管理，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)成本；針對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)合同管理和法律事務(wù)處理，確保項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)合法合規(guī)；針對(duì)安全風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)安全管理和應(yīng)急預(yù)案制定，確保項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)安全。（三）風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控與預(yù)警1.建立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控機(jī)制，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施的執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤和監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。2.設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)和閾值，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)達(dá)到預(yù)警閾值時(shí)，及時(shí)發(fā)出預(yù)警信號(hào)，提醒管理層采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。八、考核與激勵(lì)（一）考核指標(biāo)設(shè)定1.建立項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)績(jī)效考核體系，設(shè)定考核指標(biāo)，包括招商指標(biāo)完成情況、運(yùn)營(yíng)指標(biāo)完成情況、客戶滿意度、成本控制、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面。2.根據(jù)不同崗位的職責(zé)和工作重點(diǎn)，對(duì)考核指標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化，確?？己酥笜?biāo)的科學(xué)性和合理性。（二）考核周期與方式1.考核周期為季度考核和年度考核相結(jié)合。季度考核于每季度末進(jìn)行，年度考核于每年年末進(jìn)行。2.考核方式采用自評(píng)