建發(fā)集團(tuán)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目ZHUHAIDOUMENDISTRICT2017-73PLOTPROJECT概念設(shè)計(jì)方案正本目錄CONTENTSA

效

果

表

現(xiàn)RENDERINGSB

場(chǎng)

地

條

件S

I

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N

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條

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表

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成

本

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略C

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N目錄CONTENTSA

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現(xiàn)RENDERINGSB

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產(chǎn)

品

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N總體示意圖

-1總體示意圖

-2總體示意圖

-3目錄CONTENTSA

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現(xiàn)RENDERINGSB

場(chǎng)

地

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NB區(qū)位分析場(chǎng)

地

條

件SITE

CONDITIONS中山斗門區(qū)香洲區(qū)香洲港項(xiàng)目基地項(xiàng)目基地澳門金灣區(qū)金灣機(jī)場(chǎng)本項(xiàng)目位于斗門區(qū)湖心路板塊，處于西部中心城啟動(dòng)區(qū)

,

為珠海市富有田園特色的生態(tài)宜居示范新區(qū)，規(guī)劃定位高，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ?；建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

9B交通分析場(chǎng)

地

條

件SITE

CONDITIONS基地項(xiàng)目位于珠海版圖幾何中心位置，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，宏觀交通配套完高速、口岸、機(jī)場(chǎng)齊備，四通八達(dá)。建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

10B景觀分析場(chǎng)

地

條

件SITE

CONDITIONS基地綠地城市公園本項(xiàng)目位于珠海市斗門區(qū)，景觀資源經(jīng)由城市規(guī)劃，有著良好的景觀建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

11B周邊配套分析場(chǎng)

地

條

件SITE

CONDITIONS白藤湖中學(xué)白藤湖小學(xué)住宅用地住宅用地住宅用地同和醫(yī)院加油加氣住宅用地基地商業(yè)用地住宅用地西江月幼兒園小學(xué)住宅用地服務(wù)設(shè)施住宅＋商業(yè)住宅＋商業(yè)住宅用地住宅用地超市住宅用地住宅＋商業(yè)公園綠地教育配套現(xiàn)有配套紅旗醫(yī)院地塊位于珠海市斗門區(qū)，是珠海市西部的核心區(qū)域，擁有良好的配套建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

12B片區(qū)市場(chǎng)分析場(chǎng)

地

條

件SITE

CONDITIONS斗門區(qū)北板塊住宅：14000-16000

元

/m2香洲住宅：30000斗門區(qū)西板塊住宅：12000-14000

元

/m2村落農(nóng)田待開(kāi)發(fā)區(qū)域斗門中心板塊住宅：18000-19000

元

/m2項(xiàng)目基地金灣區(qū)板塊住宅：18000-20000

元

/m2珠海市住宅房?jī)r(jià)呈中心城區(qū)高，越靠近市中心房?jī)r(jià)遞增的趨勢(shì)。項(xiàng)目斗門位于珠海的西部核心，客戶多為首次購(gòu)房或二次購(gòu)房。建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

13B客群分析場(chǎng)

地

條

件SITE

CONDITIONS中山，廣州等斗門區(qū)項(xiàng)目基地金灣區(qū)核心客戶以斗門區(qū)的剛需型客戶群為主。故重點(diǎn)挖掘斗門區(qū)及香洲區(qū)的剛需及剛改客戶，并吸引深圳市、廣州市和中山市等投資型建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

14B周邊開(kāi)發(fā)情況場(chǎng)

地

條

件SITE

CONDITIONS綠庭十里香緹時(shí)代香海彼岸香海美景金碧麗江城豐新園美湖灣德昌盛景家和城五洲家園西江月小區(qū)泰和苑藤業(yè)翠灣項(xiàng)目基地湖星水岸華庭萬(wàn)威森林園西江月雅園麗苑規(guī)斗門區(qū)湖心路地區(qū)各大樓盤駐地開(kāi)售。目前大部分項(xiàng)目仍在持銷。目前處于穩(wěn)定銷售期的項(xiàng)目共

15

個(gè)，規(guī)劃項(xiàng)目

1

個(gè)。建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

15B周邊競(jìng)品分析場(chǎng)

地

條

件SITE

CONDITIONS時(shí)代香海彼岸美珠海斗門湖心路370000

平方米湖心路白藤七路81000

平方米項(xiàng)目位置建筑面積項(xiàng)目位置建筑面積時(shí)代香海彼岸占地面積

120000平方米占地面積

33000平方米容積率均價(jià)2.50容積率均價(jià)2.016000

元

/m217500

元

/m2美湖灣德昌盛景家德昌盛景項(xiàng)目基地家和城湖心路

1299

號(hào)250000

平方米湖心路

1098

號(hào)360000

平方米項(xiàng)目位置建筑面積項(xiàng)目位置建筑面積占地面積

73530平方米占地面積

170000

平方米容積率均價(jià)3.40容積率均價(jià)2.4520000

元

/m219000

元

/m2建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

16B用地現(xiàn)狀場(chǎng)

地

條

件SITE

CONDITIONS123135263.6006項(xiàng)目基地4本項(xiàng)目地塊形較為規(guī)則；靠近湖心路主干道南側(cè)規(guī)劃中騰逸路，眺望海倫東側(cè)靠開(kāi)發(fā)中的德昌盛景項(xiàng)目；地塊北側(cè)規(guī)劃路。建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

17BSWOT

分析場(chǎng)

地

條

件SITE

CONDITIONS優(yōu)勢(shì)

劣勢(shì)區(qū)位優(yōu)越現(xiàn)狀配套不完善交通便利景觀資源優(yōu)越教育資源良好SWO

T機(jī)遇

威脅市場(chǎng)趨勢(shì)良好城市配套逐步完善周邊地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈應(yīng)發(fā)揮項(xiàng)目地塊區(qū)位、交通、景觀、等優(yōu)勢(shì)，抓緊時(shí)間，迎合市場(chǎng)良好的趨勢(shì)，同時(shí)完善、發(fā)展片區(qū)配套以吸引客戶。建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

18目錄CONTENTSA

效

果

表

現(xiàn)RENDERINGSB

場(chǎng)

地

條

件S

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規(guī)

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條

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推

導(dǎo)D

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規(guī)

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詳

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產(chǎn)

品

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達(dá)D

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略C

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備

選

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N建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

19C宗地規(guī)劃條件規(guī)

劃

條

件PLANNING

CONDITIONSS2

地塊S3二類服務(wù)設(shè)施

+

商業(yè)混合用地用地面積：7776.65

㎡容積率：1.2二類服務(wù)設(shè)施用地面積：36容積率：1.0計(jì)容建筑面積一級(jí)建筑覆蓋綠地率：≥

3建筑限高：24其中，幼兒園院落和出入口公共綠地計(jì)容建筑面積：9331.98

㎡一級(jí)建筑覆蓋率：≤

40%二級(jí)建筑覆蓋率：≤

20%綠地率：≥

30%S3

地塊建筑限高：3

層S2

地塊二級(jí)鄰里中心配套設(shè)施：1）社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心

:300

㎡2）社區(qū)市民藝術(shù)中心

:1500

㎡3）社區(qū)體育公園

:3000

㎡4）家庭綜合服務(wù)中心

:750

㎡5）鄰里管理中心

:350

㎡6）社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

:500

㎡7）公共廁所

:80

㎡S4S1

地塊8）垃圾收集站

:40

㎡二類住宅

+

商用地面積：21容積率：2.5計(jì)容建筑面積商業(yè)建筑面積一級(jí)建筑覆蓋二級(jí)建筑覆蓋綠地率：≥

3建筑限高：80S4

地塊S1

地塊二類住宅

+

商業(yè)混合用地用地面積：11892.19

㎡容積率：2.5公共綠地計(jì)容建筑面積：29730.49

㎡商業(yè)建筑面積：10%-20%一級(jí)建筑覆蓋率：≤

30%二級(jí)建筑覆蓋率：≤

20%綠地率：≥

35%建筑限高：80

米建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

20C重點(diǎn)規(guī)劃條件規(guī)

劃

條

件PLANNING

CONDITIONS建筑要素建筑高度①

地塊

S4

西北側(cè)臨近幼兒園及鄰里中筑高度應(yīng)低于

54

米。①居住小區(qū)建筑主調(diào)色系為暖淺色系。②建筑高度小于

36

米的居住建筑必須采用坡屋頂形式。車行路口數(shù)量與位③高度超過(guò)

24

米的新建住宅應(yīng)底層架空。①

1)

可開(kāi)設(shè)車行路口

3

個(gè)，車行主出路開(kāi)設(shè)，其它車行路口可設(shè)在翠湖路、公共空間建筑布局形式①地塊

S1、S4

應(yīng)設(shè)不小于綠地面積

15%

的開(kāi)敞空間，建議開(kāi)敞空間沿錦湖路設(shè)置。①

1)

避免形成大面積同一高度的建筑群宜形成梯級(jí)高度變化。②體育公園需在

S2

區(qū)域紅線內(nèi)的西北側(cè)設(shè)置一處社區(qū)體育公園，用地面積

3000

平方米，需與其他公共設(shè)施集中配置。②

2)

對(duì)

S4

西北側(cè)、S1、S2

地塊東制性商業(yè)騎樓要求建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

21C有利規(guī)劃條件規(guī)

劃

條

件PLANNING

CONDITIONS規(guī)劃設(shè)計(jì)條件建筑設(shè)計(jì)條件①陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不受限制：陽(yáng)臺(tái)計(jì)容建筑面定

:

每戶住宅陽(yáng)臺(tái)（包含所有類型的陽(yáng)影總面積占戶型水平投影面積（每戶住線、外墻外輪廓線及陽(yáng)臺(tái)欄桿外輪廓線比例不超過(guò)

15%

的部分按其水平投影計(jì)算計(jì)容建筑面積，超出

15%

的部分①本地塊項(xiàng)目南側(cè)的地塊規(guī)劃為公園綠地，具有一

影面積計(jì)算計(jì)容建筑面積；其中，未限定的景觀資源尺寸，可盡量利用贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)的規(guī)定。②

S1

地塊與

S4

地塊容積率可以互相平衡，商業(yè)面積按各自地塊計(jì)容建筑面積的

10%

去設(shè)置。②飄窗：在滿足一定條件時(shí)，可做全面窗建筑面積計(jì)算規(guī)定詳《珠海市城市規(guī)與準(zhǔn)則（2017

版）》附錄

E

計(jì)算規(guī)則③連續(xù)公共開(kāi)放空間的結(jié)構(gòu)外圍水平投于

150

平方米，架空層層高不低于

4計(jì)入計(jì)容建筑面積。建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

22C指標(biāo)量化分析規(guī)

劃

條

件PLANNING

CONDITIONSS1+S4

面積容量項(xiàng)目面積（㎡）計(jì)容建筑面積82518.50住宅產(chǎn)品容量商業(yè)產(chǎn)品容量配建住房容量74266.638251.857426.67S3

地塊其中S2

地塊S2

面積容量項(xiàng)目面積（㎡）9331.98S1

地塊計(jì)容建筑面積商業(yè)產(chǎn)品容量公共配套容量5779.983552.00其中S4

地塊S3

面積容量項(xiàng)目面積（㎡）3685.95計(jì)容建筑面積其中

幼兒園容量3685.95建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

23目錄CONTENTSA

效

果

表

現(xiàn)RENDERINGSB

場(chǎng)

地

條

件S

I

T

EC

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N

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SC

規(guī)

劃

條

件P

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SD

方

案

推

導(dǎo)D

E

S

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NE

規(guī)

劃

詳

解P

L

A

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NF

產(chǎn)

品

表

達(dá)D

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NG

成

本

策

略C

O

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TS

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YH

備

選

方

案B

A

C

K

U

PO

P

T

I

O

N建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

24B項(xiàng)目整體定位場(chǎng)

地

條

件SITE

CONDITIONS以引領(lǐng)共享“景觀、配套、教育”等區(qū)域資源的風(fēng)尚，打造西城核心的標(biāo)桿品質(zhì)社區(qū)項(xiàng)目。建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

25D用地價(jià)值分析方

案

推

導(dǎo)DESIGN

DERIVATION影響用地價(jià)值因素：①與城市道路的關(guān)系

②與綠地的關(guān)系

③與配套區(qū)用地居住價(jià)值分析用地商業(yè)價(jià)值分析判斷標(biāo)準(zhǔn)：臨近綠地和地塊規(guī)整的區(qū)域居住價(jià)值越高判斷標(biāo)準(zhǔn)：人流量越大商業(yè)價(jià)值越綠地綠地二級(jí)居住價(jià)值區(qū)防洪綠地一級(jí)居住價(jià)值區(qū)綠地綠地防洪綠地公園景觀一級(jí)商業(yè)價(jià)值區(qū)一級(jí)居住價(jià)值區(qū)二級(jí)居住價(jià)值區(qū)二級(jí)商業(yè)價(jià)值區(qū)三級(jí)商業(yè)價(jià)值區(qū)建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

26D強(qiáng)排原則方

案

推

導(dǎo)DESIGN

DERIVATION住宅產(chǎn)品

商業(yè)配套

規(guī)劃布局

建筑形象價(jià)值最大化

價(jià)值最優(yōu)化

最優(yōu)化

最優(yōu)化建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

27D住宅強(qiáng)排方

案

推

導(dǎo)DESIGN

DERIVATION住宅強(qiáng)排推導(dǎo)過(guò)程a.

類型研判b.

方案窮舉c.

價(jià)值分析建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

28D住宅強(qiáng)排方

案

推

導(dǎo)DESIGN

DERIVATIONa.

類型研判b.

方案窮舉c.

價(jià)值分初步研判標(biāo)準(zhǔn)：做滿容積率、覆蓋率的前提下，保證空間品質(zhì)和景觀資源最大化。S1+S4

地塊②裙樓部分：商業(yè)裙房極限界面長(zhǎng)度：918.80m二類住宅

+

商業(yè)混合用地用地面積：33007.39

㎡綜合容積率：2.5商業(yè)建筑面積：8251.85

㎡一級(jí)覆蓋率：30%裙樓極限基底面積：9902.22

㎡其中，73.6m83.6m92.2m92.8m①塔樓（住宅

+

人才住房）部分：住宅建筑面積：74266.63

㎡配建住房面積：7426.67

㎡即，商業(yè)厚度：10-12全首層商業(yè)長(zhǎng)度區(qū)間：990m-825.19m③限高：80mS1

地塊83.8m210.0mS4

地塊210.0m塔樓建筑面積：81693.30

㎡二級(jí)覆蓋率：20%④產(chǎn)品組合：高層層住宅

+

底層商業(yè)72.8m塔樓極限基底面積：6601.48

㎡建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

29D住宅強(qiáng)排方

案

推

導(dǎo)DESIGN

DERIVATIONa.

類型研判b.

方案窮舉c.

價(jià)值分住宅強(qiáng)排研究方向方向一：景觀與朝向最優(yōu)方向二：空間最優(yōu)建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

30D住宅強(qiáng)排方

案

推

導(dǎo)DESIGN

DERIVATIONa.

類型研判b.

方案窮舉c.

價(jià)值分方向一：景觀與朝向最優(yōu)③住宅南向

+

沿街布置

+

商業(yè)滿鋪②住宅南向

+

沿街退讓

+

商住宅：景觀好，朝向佳。住宅：景觀好，朝向佳。商業(yè)：商業(yè)首層最大，但部分區(qū)域商業(yè)價(jià)值低。形象：入口形象不佳。商業(yè)：局部二層商業(yè)，但部分區(qū)域商業(yè)形象：入口結(jié)合二層商業(yè)，入口形象佳建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

31D住宅強(qiáng)排方

案

推

導(dǎo)DESIGN

DERIVATIONa.

類型研判b.

方案窮舉c.

價(jià)值分方向二：空間最優(yōu)③住宅西南向

+

沿街布置

+

商業(yè)滿鋪

④住宅西南向

+

沿街退讓

+住宅：中庭大花園，庭院空間規(guī)則。商業(yè)：商業(yè)首層最大，但部分區(qū)域商業(yè)價(jià)值低。形象：入口形象不佳。住宅：中庭大花園，庭院空間規(guī)則。商業(yè)：局部二層商業(yè)，但部分區(qū)域商業(yè)形象：下沉?xí)Y(jié)合二層商業(yè)，入口形建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

32D住宅強(qiáng)排總結(jié)方

案

推

導(dǎo)DESIGN

DERIVATIONa.

類型研判b.

方案窮舉c.

價(jià)值分方向一：景觀與朝向最優(yōu)方向二：空間最優(yōu)方案①方案②方案③方強(qiáng)排方案規(guī)劃層面3

星3

星3

星3

星5

星4

星5

星4

星3

星4

星4

星4

星5

星產(chǎn)品層面5

星5

星5

星形象層面產(chǎn)品貨值總結(jié)×√×√建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

33DS3

地塊商業(yè)強(qiáng)排目標(biāo)方

案

推

導(dǎo)DESIGN

DERIVATION覆蓋率最大化首層商業(yè)

街區(qū)形象最大化

最優(yōu)化建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

34DS3

地塊商業(yè)強(qiáng)排方

案

推

導(dǎo)DESIGN

DERIVATION商業(yè)強(qiáng)排推導(dǎo)過(guò)程a.

類型研判b.

方案窮舉c.

價(jià)值分析建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

35DS3

地塊商業(yè)強(qiáng)排方

案

推

導(dǎo)DESIGN

DERIVATIONa.

類型研判b.

方案窮舉c.

價(jià)值分初步研判標(biāo)準(zhǔn)：做滿容積率、覆蓋率的前提下，保證空間品質(zhì)和景觀資源最大化。S3

地塊③商業(yè)：二類服務(wù)設(shè)施

+

商業(yè)混合用地用地面積：7776.65

㎡綜合容積率：1.2商業(yè)建筑面積：5779.98

㎡S3

地塊一級(jí)覆蓋率：40%建筑極限基底面積：3110.66

㎡計(jì)容建筑面積：9331.98

㎡其中，①體育公園面積：3000.00

㎡②鄰里中心

(3F)

建筑面積：3552.00

㎡商業(yè)建筑極限基底面積：1926.66

㎡④限高：24m鄰里中心基底面積：1184

㎡⑤產(chǎn)品組合：獨(dú)棟建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

36DS3

地塊商業(yè)強(qiáng)排方

案

推

導(dǎo)DESIGN

DERIVATIONa.

類型研判b.

方案窮舉c.

價(jià)值分步驟一：布置體育公園①一字型布局②

L

型布局

1③

L

型布局

2③

U商業(yè)的占地面積不足，需要滿鋪才能滿足容積率要求。體育公園環(huán)舒適，商業(yè)布置。商業(yè)的占地面積不足，商

商業(yè)的占地面積不足，商業(yè)需要做集中式商業(yè)。

業(yè)需要做集中式商業(yè)。建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

37DS3

地塊商業(yè)強(qiáng)排方

案

推

導(dǎo)DESIGN

DERIVATIONa.

類型研判b.

方案窮舉c.

價(jià)值分步驟二：布置鄰里中心①外向型布局方式②內(nèi)向型布局方式鄰里中心外向布置，商墅產(chǎn)品環(huán)境安靜，居住價(jià)值

鄰里中心內(nèi)向布置，成為目的性場(chǎng)所，提高。的人流；商墅外向布置，商業(yè)價(jià)值提高建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

38DS3

地塊商業(yè)強(qiáng)排總結(jié)方

案

推

導(dǎo)DESIGN

DERIVATIONa.

類型研判b.

方案窮舉c.

價(jià)值分方案①方案②強(qiáng)排方案規(guī)劃層面5

星4

星3

星5

星4

星4

星產(chǎn)品層面形象層面總結(jié)居住價(jià)值最大商業(yè)價(jià)值最大建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

39D強(qiáng)排總結(jié)方

案

推

導(dǎo)DESIGN

DERIVATION住宅產(chǎn)品

商業(yè)配套價(jià)值最大化

價(jià)值最優(yōu)化規(guī)劃布局

建筑形象最優(yōu)化

最優(yōu)化建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

40目錄CONTENTSA

效

果

表

現(xiàn)RENDERINGSB

場(chǎng)

地

條

件S

I

T

EC

O

N

D

I

T

I

O

N

SC

規(guī)

劃

條

件P

L

A

N

N

I

N

G

C

O

N

D

I

T

I

O

N

SD

方

案

推

導(dǎo)D

E

S

I

G

ND

E

R

I

V

A

T

I

O

NE

規(guī)

劃

詳

解P

L

A

N

N

I

N

G

E

X

P

R

E

S

S

I

O

NF

產(chǎn)

品

表

達(dá)D

E

S

I

G

NE

X

P

R

E

S

S

I

O

NG

成

本

策

略C

O

S

TS

T

R

A

T

E

G

YH

備

選

方

案B

A

C

K

U

PO

P

T

I

O

N建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

41E設(shè)計(jì)目標(biāo)規(guī)

劃

詳

解PLANNINGEXPRESSION打造出珠海市“三好生活”居住示范區(qū)配套好居住好生態(tài)好國(guó)際教育

品質(zhì)住區(qū)

城市綠星級(jí)配套

智慧人居

街區(qū)公建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

42E對(duì)標(biāo)案例規(guī)

劃

詳

解PLANNINGEXPRESSION國(guó)際·經(jīng)典案例國(guó)內(nèi)·項(xiàng)目案例英國(guó)·倫敦海德公園中國(guó)·上海翡翠公園建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

43E對(duì)標(biāo)案例規(guī)

劃

詳

解PLANNINGEXPRESSION英國(guó)·倫敦

海德公園業(yè)態(tài)分布開(kāi)放公園景觀綠化商住分區(qū)

花園城市

綠軸延沿街界面充滿活力，內(nèi)部居

沿主要城市道路設(shè)置開(kāi)放花

住區(qū)內(nèi)部均有私享住環(huán)境靜謐、生態(tài)。

園，漫步其中暫別城市。

街心公園呼建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

44E對(duì)標(biāo)案例規(guī)

劃

詳

解PLANNINGEXPRESSION中國(guó)·上海

翡翠公園復(fù)合化街道開(kāi)放化社區(qū)城市界面設(shè)商住分區(qū)

花園城市

綠軸延商業(yè)、居住組團(tuán)分隔，商業(yè)

通過(guò)開(kāi)放公園與城市界面連

開(kāi)放、私享花園呼組團(tuán)熱鬧居住組團(tuán)嫻靜。

接，形成城市與花園的切換。

創(chuàng)造城市中的大建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

45E案例總結(jié)規(guī)

劃

詳

解PLANNINGEXPRESSION海德公園·翡翠公園

--

案例總結(jié)業(yè)態(tài)分區(qū)明顯營(yíng)造花園城市綠軸生長(zhǎng)延配套外置住宅內(nèi)置形成自然宜人界面內(nèi)外花園遙相建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

46E設(shè)計(jì)重點(diǎn)規(guī)

劃

詳

解PLANNINGEXPRESSION復(fù)合社區(qū)開(kāi)放街區(qū)臨園而居提升營(yíng)造場(chǎng)景，完善生活配套，展示復(fù)合型成熟社區(qū)。兼容配套、商業(yè)、住區(qū)，營(yíng)造多元街區(qū)，實(shí)現(xiàn)十分鐘全業(yè)態(tài)生活圈。植入公園住宅設(shè)計(jì)理念，實(shí)現(xiàn)臨園而居的居住體驗(yàn)。提升多層用足套內(nèi)挖掘各層溢價(jià)點(diǎn)。規(guī)劃目標(biāo)街區(qū)目標(biāo)居住目標(biāo)產(chǎn)品建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

47E規(guī)劃生成規(guī)

劃

詳

解PLANNINGEXPRESSION地塊劃分及屬性城市軸線及界面街區(qū)屬性組團(tuán)定位功能分配建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

48E規(guī)劃生成規(guī)

劃

詳

解PLANNINGEXPRESSION地塊劃分及屬性城市軸線及界面街區(qū)屬性組團(tuán)定位功能分配建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

49E規(guī)劃生成規(guī)

劃

詳

解PLANNINGEXPRESSION城市界面地塊劃分及屬性城市軸線及界面街區(qū)屬性人文風(fēng)情生態(tài)健康軸街區(qū)界面街區(qū)界面內(nèi)部界面內(nèi)部界面城市城市界面內(nèi)部界面街區(qū)界面組團(tuán)定位街區(qū)界面內(nèi)部界面功能分配城市界面建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

50E規(guī)劃生成規(guī)

劃

詳

解PLANNINGEXPRESSION地塊劃分及屬性城市軸線及界面街區(qū)屬性社區(qū)活力核組團(tuán)定位功能分配建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

51E規(guī)劃生成規(guī)

劃

詳

解PLANNINGEXPRESSION地塊劃分及屬性城市軸線及界面街區(qū)屬性公共空間公共空間公共空間私密空間公共空間私密空間私密空間組團(tuán)定位公共空間功能分配建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

52E規(guī)劃生成規(guī)

劃

詳

解PLANNINGEXPRESSION地塊劃分及屬性城市軸線及界面街區(qū)屬性公園綠地小學(xué)風(fēng)情商業(yè)風(fēng)情商業(yè)高層住宅高層住宅公園綠地組團(tuán)定位高層住宅風(fēng)情商業(yè)功能分配建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

53E結(jié)構(gòu)分析規(guī)

劃

詳

解PLANNINGEXPRESSION一核兩軸三環(huán)四組團(tuán)人文風(fēng)情生態(tài)健康軸社區(qū)活力核人文風(fēng)情軸生態(tài)健康軸人文教育組團(tuán)高層組團(tuán)低密度組團(tuán)建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

54目錄CONTENTSA

效

果

表

現(xiàn)RENDERINGSB

場(chǎng)

地

條

件S

I

T

EC

O

N

D

I

T

I

O

N

SC

規(guī)

劃

條

件P

L

A

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N

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C

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T

I

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N

SD

方

案

推

導(dǎo)D

E

S

I

G

ND

E

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I

V

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NE

規(guī)

劃

詳

解P

L

A

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G

E

X

P

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E

S

S

I

O

NF

產(chǎn)

品

表

達(dá)D

E

S

I

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E

S

S

I

O

NG

成

本

策

略C

O

S

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T

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A

T

E

G

YH

備

選

方

案B

A

C

K

U

PO

P

T

I

O

N建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

55總體示意圖

-1建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

56總平面圖珠海斗門區(qū)2017-73地塊項(xiàng)目指標(biāo)分項(xiàng)（含規(guī)劃要求）方案1-A用地面積（㎡）S1地塊44469.9911892.197776.653685.9521115.201.0＜β≤2.02.5001.2001.0002.50047364.1311892.197776.653685.9521115.202.042.701.201.002.40S2地塊S3地塊S4地塊其中其中容積率S1地塊S2地塊S3地塊S4地塊總建筑面積（㎡）地上建筑面積地上可售面積地上不可售面積地下建筑面積120841964918865378382435023460390其中其中總指標(biāo)其中機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積（含設(shè)備用房）非機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積計(jì)入產(chǎn)權(quán)的住宅地下室面積地下會(huì)所面積0500地下人防面積建筑占地面積綠地面積3730126341752527%37%714214276676建筑密度綠地率住宅總套數(shù)規(guī)劃總?cè)藬?shù)（每戶按3.0人計(jì)）機(jī)動(dòng)車位個(gè)數(shù)（按規(guī)劃條件要求設(shè)置）地上（約占總車位的10%)地下≤30%≥30%其中690非機(jī)動(dòng)車位個(gè)數(shù)（按規(guī)劃條件要求設(shè)置）地上3185826074473744730其中地下住宅地上總建筑面積（㎡）高層其中其中住宅地下計(jì)入產(chǎn)權(quán)的總面積（㎡）高層0面積分指標(biāo)商業(yè)地上總建筑面積（㎡）（要求做到規(guī)劃下限）配套地上總建筑面積（㎡）（按規(guī)劃條件設(shè)置）14180783836863003001500750幼兒園物業(yè)管理用房社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心社區(qū)市民藝術(shù)中心家庭綜合服務(wù)中心其中鄰里管理中心社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)350500開(kāi)閉所、配電房、公廁、垃圾房、門衛(wèi)等日照452滿足技術(shù)性退界滿足滿足滿足滿足核準(zhǔn)任務(wù)書契合戶型配比（各自的±5%）度戶型面積段（±3%）任務(wù)書要求的各項(xiàng)其他條件戶型編號(hào)面積段8595105120140地上總面積總套數(shù)面積配比要求18.8%31.7%18.7%21.3%面積套數(shù)1602221271574874473714套數(shù)配比22.4%31.1%17.8%22.0%6.7%可ABCDE139412155213337189576686售戶型配比高層配比9.5%建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

57E經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表規(guī)

劃

詳

解PLANNINGEXPRESSION珠海斗門區(qū)2017-73地塊項(xiàng)目住宅地上總建筑面積（㎡）74473744730其中其中高層住宅地下計(jì)入產(chǎn)權(quán)的總面積（㎡）高層指標(biāo)分項(xiàng)（含規(guī)劃要求）方案1-A0用地面積（㎡）S1地塊44469.9911892.197776.653685.9521115.201.0＜β≤2.02.50047364.1311892.197776.653685.9521115.202.04商業(yè)地上總建筑面積（㎡）（要求做到規(guī)劃下限）配套地上總建筑面積（㎡）（按規(guī)劃條件設(shè)置）面積分指標(biāo)14180783836863003001500750S2地塊S3地塊S4地塊幼兒園物業(yè)管理用房社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心其中其中容積率社區(qū)市民藝術(shù)中心家庭綜合服務(wù)中心其中S1地塊2.70S2地塊S3地塊1.2001.0001.201.00350500鄰里管理中心社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)S4地塊總建筑面積（㎡）2.5002.40開(kāi)閉所、配電房、公廁、垃圾房、門衛(wèi)等日照45212084196491886537838243502346039005003730126341752527%滿足滿足滿足滿足滿足套數(shù)16022212715748技術(shù)性地上建筑面積地上可售面積地上不可售面積地下建筑面積退界核準(zhǔn)任務(wù)書契合戶型配比（各自的±5%）度其中其中戶型面積段（±3%）任務(wù)書要求的各項(xiàng)其他條件總指標(biāo)其中機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積（含設(shè)備用房）非機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積計(jì)入產(chǎn)權(quán)的住宅地下室面積地下會(huì)所面積戶型編號(hào)

面積段面積配比要求18.8%面積套數(shù)配比22.4%31.1%17.8%22.0%6.7%可ABCDE8595105120140139412155213337189576686售戶型配比31.7%18.7%21.3%9.5%高層配比地下人防面積建筑占地面積綠地面積地上總面積總套數(shù)74473714建筑密度綠地率≤30%≥30%37%住宅總套數(shù)規(guī)劃總?cè)藬?shù)（每戶按3.0人計(jì)）機(jī)動(dòng)車位個(gè)數(shù)（按規(guī)劃條件要求設(shè)置）地上（約占總車位的10%)地下714214276676690其中非機(jī)動(dòng)車位個(gè)數(shù)（按規(guī)劃條件要求設(shè)置）地上31858260其中地下建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

58E結(jié)構(gòu)分析規(guī)

劃

詳

解PLANNINGEXPRESSION一核兩軸三環(huán)四組團(tuán)國(guó)際教育組團(tuán)特色商業(yè)組團(tuán)社區(qū)活力核精品居住組團(tuán)人文風(fēng)情軸線生態(tài)健康軸線尊享居住組團(tuán)風(fēng)情商業(yè)環(huán)人文生態(tài)環(huán)體育健康環(huán)精品居住組團(tuán)尊享居住組團(tuán)特色商業(yè)組團(tuán)國(guó)際教育組團(tuán)建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

59E功能分析規(guī)

劃

詳

解PLANNINGEXPRESSION住宅沿街商業(yè)鄰里中心學(xué)校建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

60E交通分析規(guī)

劃

詳

解PLANNINGEXPRESSION市政道路車行流線人行流線商業(yè)流線住宅出入口車庫(kù)出入口車行出入口人行出入口小區(qū)次入口小區(qū)主入口建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

61E景觀分析規(guī)

劃

詳

解PLANNINGEXPRESSION城市景觀公園景觀庭院景觀公園景觀建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

62E視線分析規(guī)

劃

詳

解PLANNINGEXPRESSION高度：50m高度：50m庭院景觀公園景觀城市景觀高度：50m建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

63E消防分析規(guī)

劃

詳

解PLANNINGEXPRESSION消防車入口消防車道市政道路消防登高面建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

64E日照分析規(guī)

劃

詳

解PLANNINGEXPRESSION0

小時(shí)1

小時(shí)2

小時(shí)3

小時(shí)4

小時(shí)5

小時(shí)6

小時(shí)7

小時(shí)8

小時(shí)計(jì)算軟件：天正日照軟件計(jì)算條件：珠海市①住宅日照分析：大寒日：8:00~16:00受影響高度：5.4m計(jì)算結(jié)果：滿足大寒日滿窗日照

3

小時(shí)②幼兒園日照分析：冬至日：9:00~15:00受影響高度：0.9m計(jì)算結(jié)果：滿足冬至日滿窗日照

3

小時(shí)建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

65E分期分析規(guī)

劃

詳

解PLANNINGEXPRESSION2

期2

期1

期1

期3

期1

期2

期3

期建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

66目錄CONTENTSA

效

果

表

現(xiàn)RENDERINGSB

場(chǎng)

地

條

件S

I

T

EC

O

N

D

I

T

I

O

N

SC

規(guī)

劃

條

件P

L

A

N

N

I

N

G

C

O

N

D

I

T

I

O

N

SD

方

案

推

導(dǎo)D

E

S

I

G

ND

E

R

I

V

A

T

I

O

NE

規(guī)

劃

詳

解P

L

A

N

N

I

N

G

E

X

P

R

E

S

S

I

O

NF

產(chǎn)

品

表

達(dá)D

E

S

I

G

NE

X

P

R

E

S

S

I

O

NG

成

本

策

略C

O

S

TS

T

R

A

T

E

G

YH

備

選

方

案B

A

C

K

U

PO

P

T

I

O

NC產(chǎn)品定位思路規(guī)

劃

條

件PLANNING

CONDITIONS①抓主流②推空白③豐富產(chǎn)面積設(shè)定上，抓住市場(chǎng)主流需求適合走量快速銷售的產(chǎn)品類型把握市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，提高首改緊湊型小三居供應(yīng)量高層；小、中、戶型應(yīng)有盡④擴(kuò)大覆蓋面⑤保檔次⑥求差擴(kuò)大產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間覆蓋面，顧全基數(shù)增大，總價(jià)

300

萬(wàn)以下住宅需求客戶鞏固高端產(chǎn)品形象，產(chǎn)品配比上保持大戶型的總比例不低于

20%創(chuàng)新設(shè)計(jì)戶型、精裝①住宅最大化且去快化

②商業(yè)配套合適即可建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

68C產(chǎn)品定位規(guī)

劃

條

件PLANNING

CONDITIONS產(chǎn)品要求產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則①所占比例（%）贈(zèng)送比例下限（%）盡量南北通透，梯戶比不小于

1:2，建議

T4

為主型可采用

T2

樓型。在戶型選型與設(shè)計(jì)時(shí)考慮?？诔浞挚紤]結(jié)構(gòu)問(wèn)題。戶型編號(hào)贈(zèng)送后戶型

產(chǎn)權(quán)面積（M2）(僅為下限，鼓勵(lì)多做）面積比18.8%31.7%18.7%21.3%9.5%②ABCDE三房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)85959%9%9%9%8%保證實(shí)用性的前提下，利用花架、結(jié)構(gòu)連板、陽(yáng)臺(tái)面積（陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深可做到

2.4

米，考慮陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送的同降低改建成本的原則）；③各面積段戶型要考慮級(jí)配設(shè)置，每個(gè)戶型尺寸合理同時(shí)均要考慮玄關(guān)的設(shè)置，盡可能雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)置，1適當(dāng)考慮衛(wèi)生間四件套；（具體尺寸要求詳見(jiàn)附件105120140四房?jī)蓮d兩衛(wèi)（緊湊）④得房率爭(zhēng)取控制在

80%

以上，核心筒要有充分采其他住宅定位需求詳見(jiàn)營(yíng)銷輸入條件。四房?jī)蓮d兩衛(wèi)（舒適）建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

69F住宅產(chǎn)品策略產(chǎn)

品

表

達(dá)PRODUCTEXPRESSION住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)剛需型改善型預(yù)計(jì)總價(jià)最終產(chǎn)品預(yù)計(jì)總價(jià)最終產(chǎn)品153

萬(wàn)元（1.8w/

㎡）171

萬(wàn)元（1.8w/

㎡）85

㎡（3

房

2

廳

1

衛(wèi)）95

㎡（3

房

2

廳

2

衛(wèi)）240

萬(wàn)元（2w/

㎡）120

㎡（4140

㎡（4280

萬(wàn)元（2w/

㎡）天花板

產(chǎn)品溢價(jià)品質(zhì)

產(chǎn)品溢價(jià)，，降低總價(jià)提高提升戶型提高小

輕中

奢面積，

豪宅面積，

豪宅高贈(zèng)送成本可控大面寬奢景觀陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送挑空贈(zèng)送飄窗贈(zèng)送架空贈(zèng)送結(jié)構(gòu)規(guī)整材料經(jīng)濟(jì)增加朝南開(kāi)間

增大景觀面減小進(jìn)深

縮短建筑間距公園景觀超大景觀陽(yáng)臺(tái)可變性高品質(zhì)高品質(zhì)可變性書客

餐客

書主二人世界

三代同堂南北通透景觀朝向最優(yōu)私家空中會(huì)所景觀朝向最優(yōu)南北通透書客建筑間距最大

花園面積最優(yōu)建筑間距最大二人世界建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

70F產(chǎn)品分析產(chǎn)

品

表

達(dá)PRODUCTEXPRESSIONS1

地塊戶面積段（㎡）

套數(shù)160859522212710512014015748小結(jié)714建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

71F住宅產(chǎn)品平面表達(dá)產(chǎn)

品

表

達(dá)PRODUCTEXPRESSION1B-2B-2類型三房二廳二衛(wèi)69.94

㎡套內(nèi)面積建筑面積實(shí)用率A-2A-296.95

㎡72.00％類型三房二廳一衛(wèi)62.57

㎡套內(nèi)面積建筑面積實(shí)用率87.07

㎡72.00％中央大花園

成本可控

超大建筑間距建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

72F住宅產(chǎn)品平面表達(dá)產(chǎn)

品

表

達(dá)PRODUCTEXPRESSION1B-2B-2類型三房二廳二衛(wèi)69.94

㎡套內(nèi)面積建筑面積實(shí)用率A-2A-296.95

㎡72.00％類型三房二廳一衛(wèi)62.57

㎡套內(nèi)面積建筑面積實(shí)用率B-2A-287.07

㎡贈(zèng)送面積：7.37

㎡贈(zèng)送率：7.6%贈(zèng)送面積：7.07

㎡贈(zèng)送率：8.1%72.00％面積全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

73F住宅產(chǎn)品平面表達(dá)產(chǎn)

品

表

達(dá)PRODUCTEXPRESSION1T4C-1B-1類型四房二廳二衛(wèi)77.76

㎡套內(nèi)面積建筑面積實(shí)用率105.12

㎡73.76％A-1A-1類型三房二廳一衛(wèi)64.18

㎡套內(nèi)面積建筑面積實(shí)用率87.23

㎡73.76％類型戶數(shù)

/

戶數(shù)比三房二廳二衛(wèi)100/5.8%套內(nèi)面積類型72.24

㎡三房二廳二衛(wèi)建筑面積套內(nèi)面積97.81

㎡69.94

㎡中央大花園

成本可控

超大建筑間距實(shí)用率73.76％97.07

㎡建筑面積實(shí)用率77.54％建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

74F住宅產(chǎn)品平面表達(dá)產(chǎn)

品

表

達(dá)PRODUCTEXPRESSION1T4C-1B-1類型四房二廳二衛(wèi)77.76

㎡套內(nèi)面積建筑面積實(shí)用率105.12

㎡73.76％A-1A-1類型三房二廳一衛(wèi)64.18

㎡套內(nèi)面積建筑面積實(shí)用率87.23

㎡73.76％面積全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送C-1A-1B-1類型戶數(shù)

/

戶數(shù)比三房二廳二衛(wèi)100/5.8%套內(nèi)面積類型72.24

㎡三房二廳二衛(wèi)贈(zèng)送面積：7.92

㎡

贈(zèng)送面積：8.89

㎡

贈(zèng)送面積：7.49

㎡贈(zèng)送率：7.5%

贈(zèng)送率：10.2%

贈(zèng)送率：7.7%建筑面積套內(nèi)面積97.81

㎡69.94

㎡實(shí)用率73.76％97.07

㎡建筑面積實(shí)用率77.54％建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

75F住宅產(chǎn)品平面表達(dá)產(chǎn)

品

表

達(dá)PRODUCTEXPRESSION1T4(C-2D-1類型三房二廳二衛(wèi)73.91

㎡套內(nèi)面積建筑面積實(shí)用率104.71

㎡70.76％B-3B-3類型三房二廳二衛(wèi)68.12

㎡套內(nèi)面積建筑面積實(shí)用率96.27

㎡70.76％類型戶數(shù)

/

戶數(shù)比四房二廳二衛(wèi)100/5.8%套內(nèi)面積類型84.69

㎡三房二廳二衛(wèi)建筑面積套內(nèi)面積119.15

㎡69.94

㎡中央大花園

高品質(zhì)

超大建筑間距實(shí)用率70.76％97.07

㎡建筑面積實(shí)用率77.54％建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

76F住宅產(chǎn)品平面表達(dá)產(chǎn)

品

表

達(dá)PRODUCTEXPRESSION1T4(C-2D-1類型三房二廳二衛(wèi)73.91

㎡套內(nèi)面積建筑面積實(shí)用率104.71

㎡70.76％B-3B-3類型三房二廳二衛(wèi)68.12

㎡套內(nèi)面積建筑面積實(shí)用率96.27

㎡70.76％面積全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送C-2B-3D-1類型四房二廳二衛(wèi)100/5.8%戶數(shù)

/

戶數(shù)比套內(nèi)面積類型84.69

㎡三房二廳二衛(wèi)贈(zèng)送面積：7.37

㎡

贈(zèng)送面積：7.37

㎡

贈(zèng)送面積：7.37

㎡贈(zèng)送率：7.0%

贈(zèng)送率：7.7%

贈(zèng)送率：6.2%建筑面積套內(nèi)面積119.15

㎡69.94

㎡實(shí)用率70.76％97.07

㎡建筑面積實(shí)用率77.54％建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

77F住宅產(chǎn)品平面表達(dá)產(chǎn)

品

表

達(dá)PRODUCTEXPRESSION1T3(1E-1D-2類型四房二廳二衛(wèi)76.38

㎡套內(nèi)面積建筑面積實(shí)用率C-3120.06

㎡63.70％類型三房二廳二衛(wèi)68.29

㎡套內(nèi)面積建筑面積實(shí)用率105.06

㎡63.70％類型戶數(shù)

/

戶數(shù)比四房二廳二衛(wèi)100/5.8%套內(nèi)面積類型94.77

㎡三房二廳二衛(wèi)建筑面積套內(nèi)面積140.84

㎡69.94

㎡中央大花園

高品質(zhì)

超大建筑間距實(shí)用率63.70％97.07

㎡建筑面積實(shí)用率77.54％建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

78F住宅產(chǎn)品平面表達(dá)產(chǎn)

品

表

達(dá)PRODUCTEXPRESSION1T3(1E-1D-2類型四房二廳二衛(wèi)76.38

㎡套內(nèi)面積建筑面積實(shí)用率C-3120.06

㎡63.70％類型三房二廳二衛(wèi)68.29

㎡套內(nèi)面積建筑面積實(shí)用率105.06

㎡63.70％面積全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送D-2贈(zèng)送面積：11.54

㎡

贈(zèng)送面積：9.58

㎡

贈(zèng)送面積：9.44

㎡贈(zèng)送率：9.6%

贈(zèng)送率：9.1%

贈(zèng)送率：6.8%C-3E-1類型戶數(shù)

/

戶數(shù)比四房二廳二衛(wèi)100/5.8%套內(nèi)面積類型94.77

㎡三房二廳二衛(wèi)建筑面積套內(nèi)面積140.84

㎡69.94

㎡實(shí)用率63.70％97.07

㎡建筑面積實(shí)用率77.54％建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

79F住宅產(chǎn)品平面表達(dá)產(chǎn)

品

表

達(dá)PRODUCTEXPRESSION奢享

140

㎡（別墅視野）奢享

140

㎡（普通模式）奢享

140

㎡（三代橫廳布置，視野開(kāi)闊功能齊全，奢享大面寬景觀靈活可變，適應(yīng)不同生命周期建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

80F住宅產(chǎn)品平面表達(dá)產(chǎn)

品

表

達(dá)PRODUCTEXPRESSION奢享

140

㎡（通透餐客）奢享

140

㎡（奢華主臥）奢享

140

㎡（餐廚餐客寬廳，空間開(kāi)闊奢華主臥，盡享精致生活南北通透，綠色節(jié)能建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

81F住宅產(chǎn)品平面表達(dá)產(chǎn)

品

表

達(dá)PRODUCTEXPRESSION1T類型四房二廳二衛(wèi)86.94

㎡D-4D-3套內(nèi)面積建筑面積實(shí)用率119.01

㎡78.51％類型四房二廳二衛(wèi)86.91

㎡套內(nèi)面積建筑面積實(shí)用率120.06

㎡78.51％中央大花園

高品質(zhì)

超大建筑間距建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

82F住宅產(chǎn)品平面表達(dá)產(chǎn)

品

表

達(dá)PRODUCTEXPRESSION1T類型四房二廳二衛(wèi)86.94

㎡D-4D-3套內(nèi)面積建筑面積實(shí)用率119.01

㎡78.51％類型四房二廳二衛(wèi)86.91

㎡套內(nèi)面積建筑面積實(shí)用率D-3D-4120.06

㎡78.51％贈(zèng)送面積：15.05

㎡贈(zèng)送率：12.7%贈(zèng)送面積：15.83

㎡贈(zèng)送率：13.2%面積全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

83F住宅產(chǎn)品平面表達(dá)產(chǎn)

品

表

達(dá)PRODUCTEXPRESSION尊享

120

㎡（通透餐客）尊享

120

㎡（奢華主臥）尊享

120

㎡（餐廚餐客寬廳，空間開(kāi)闊奢華主臥，盡享精致生活南北通透，綠色節(jié)能建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

84F入戶體驗(yàn)產(chǎn)

品

表

達(dá)PRODUCTEXPRESSION一級(jí)入戶系統(tǒng)二級(jí)入戶系統(tǒng)三級(jí)入戶系統(tǒng)四級(jí)入戶系統(tǒng)五級(jí)（社區(qū)級(jí)）（地下入戶大堂）（單元級(jí)

-

入口）（單元級(jí)

-

大堂）（建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

85目錄CONTENTSA

效

果

表

現(xiàn)RENDERINGSB

場(chǎng)

地

條

件S

I

T

EC

O

N

D

I

T

I

O

N

SC

規(guī)

劃

條

件P

L

A

N

N

I

N

G

C

O

N

D

I

T

I

O

N

SD

方

案

推

導(dǎo)D

E

S

I

G

ND

E

R

I

V

A

T

I

O

NE

規(guī)

劃

詳

解P

L

A

N

N

I

N

G

E

X

P

R

E

S

S

I

O

NF

產(chǎn)

品

表

達(dá)D

E

S

I

G

NE

X

P

R

E

S

S

I

O

NG

成

本

策

略C

O

S

TS

T

R

A

T

E

G

YH

備

選

方

案B

A

C

K

U

PO

P

T

I

O

N建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

86F成本控制策略成

本

策

略COST

STRATEGY前期策劃規(guī)劃一般而言，雖市場(chǎng)定位物業(yè)類型項(xiàng)目時(shí)間產(chǎn)品配比風(fēng)格選擇然建筑方案本身的費(fèi)

用

只

占

2%~3%的份額，但它對(duì)項(xiàng)目成本和項(xiàng)目盈利的決定作用則高達(dá)規(guī)劃布局地下車庫(kù)評(píng)價(jià)性指標(biāo)

交通系統(tǒng)示范區(qū)范圍

物管系統(tǒng)豎向標(biāo)高控制75%。建筑設(shè)計(jì)外飾建筑方案的確定，基本決定了其他專業(yè)的成本戶型規(guī)整化核心筒標(biāo)準(zhǔn)化結(jié)構(gòu)形式選擇控制體型系數(shù)控制建筑層高控制窗地比建筑造型立面簡(jiǎn)潔材料部品例：建筑方案的確定，結(jié)構(gòu)成本確定了60%~70%降低外立面率優(yōu)化設(shè)計(jì)工藝精細(xì)化節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化和結(jié)構(gòu)精細(xì)化設(shè)計(jì)占30%~40%建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

87時(shí)間成本住宅與商業(yè)分區(qū)開(kāi)發(fā)，提前

住宅、啟動(dòng)住宅建設(shè)，

柱網(wǎng)規(guī)整優(yōu)先開(kāi)放利于

節(jié)省開(kāi)營(yíng)銷。提前啟動(dòng)設(shè)計(jì)，

在報(bào)建建筑、景觀、

量在可室內(nèi)設(shè)計(jì)交叉

行設(shè)計(jì)

減少進(jìn)行，大大壓

在規(guī)范

突縮設(shè)計(jì)周期。破建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

88豎向設(shè)計(jì)3.5303.6003.4003.8003.8003.6005.1003.6003.6005.1004.1003.4005.1003.6003.6005.1005.1003.4003.5003.600建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

89F地庫(kù)成本成

本

策

略COST

STRATEGY地庫(kù)開(kāi)發(fā)原則最大化設(shè)置盡量只設(shè)一地面停車層地下室利用地面空間合理設(shè)置生態(tài)停車位二層地下室造價(jià)高，盡可能只設(shè)置一層地下室建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

90F地庫(kù)策略成

本

策

略COST

STRATEGY地面生態(tài)停車位指示圖地下室范圍指示圖地下一層地庫(kù)面積：24350.00

㎡生態(tài)停車位充分利用地面廣場(chǎng)等空間，最大化設(shè)置地面生態(tài)停車位。盡

可

能

只

設(shè)

置

一

層

地

下

室，1.5m，·減少土方開(kāi)挖建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

91F戶型設(shè)計(jì)成本成

本

策

略COST

STRATEGY縱墻軸線橫墻軸線縱墻軸線橫墻軸線戶型規(guī)整化、核心筒標(biāo)準(zhǔn)化、結(jié)構(gòu)形式選擇、控制體形系數(shù)、控制窗地盡量拉齊縱墻、橫墻，做整戶型對(duì)齊結(jié)構(gòu)，節(jié)省主體成本。建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

92目錄CONTENTSA

效

果

表

現(xiàn)RENDERINGSB

場(chǎng)

地

條

件S

I

T

EC

O

N

D

I

T

I

O

N

SC

規(guī)

劃

條

件P

L

A

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N

I

N

G

C

O

N

D

I

T

I

O

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SD

方

案

推

導(dǎo)D

E

S

I

G

ND

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R

I

V

A

T

I

O

NE

規(guī)

劃

詳

解P

L

A

N

N

I

N

G

E

X

P

R

E

S

S

I

O

NF

產(chǎn)

品

表

達(dá)D

E

S

I

G

NE

X

P

R

E

S

S

I

O

NG

成

本

策

略C

O

S

TS

T

R

A

T

E

G

YH

備

選

方

案B

A

C

K

U

PO

P

T

I

O

N建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

93總平面圖建發(fā)珠海市斗門區(qū)

2017-73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

94H經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表規(guī)

劃

詳

解PLANNINGEXPRESSION珠海斗門區(qū)2017-73地塊項(xiàng)目指標(biāo)分項(xiàng)（含規(guī)劃要求）方案1-A用地面積（㎡）S1地塊44469.9911892.197776.653685.9521115.201.0＜β≤2.02.50047364.1311892.197776.