房地產經紀綜合能力-2019年房地產經紀人協(xié)理《房地產經紀綜合能力》真題匯編單選題（共53題，共53分）(1.)根據(jù)房地產經紀活動所促成的房地產交易類型，可將房地產經紀業(yè)務分為房（江南博哥）地產租賃經紀業(yè)務和()。A.房地產買賣經紀業(yè)務B.房地產貸款代辦業(yè)務C.房地產代理業(yè)務D.房地產登記代辦業(yè)務正確答案：A參考解析：按不同的分類方式，房地產經紀業(yè)務可分為不同類型：①根據(jù)標的房地產所處的市場類型，可以分為新建商品房經紀業(yè)務和存量房經紀業(yè)務。②根據(jù)房地產交易的類型，可分為房地產買賣經紀業(yè)務和房地產租賃經紀業(yè)務。③根據(jù)標的房地產的用途，可以分為居住房地產經紀業(yè)務（或住宅經紀業(yè)務）和商業(yè)地產經紀業(yè)務。④根據(jù)房地產經紀服務的方式，可以分為房地產居間業(yè)務和房地產代理業(yè)務。BD兩項，按照服務性質，房地產經紀機構所提供的服務項目可分為基本服務和延伸服務。其中，延伸服務的內容包括房地產抵押貸款代辦、不動產登記手續(xù)代辦等。(2.)房地產經紀的基本業(yè)務主要發(fā)生在()階段。A.代辦登記B.代辦貸款C.繳納稅費D.從提供交易信息到促成交易合同簽訂正確答案：D參考解析：房地產經紀業(yè)務是指房地產經紀機構和經紀人員為獲取報酬而從事的以促成房地產交易為核心內容的主要工作。房地產經紀業(yè)務有基本業(yè)務和延伸業(yè)務之分，基本業(yè)務是指房地產經紀機構從提供交易信息到促成交易合同簽訂這一階段的服務，延伸業(yè)務是指交易達成后的代辦貸款、代辦登記等后續(xù)服務。(3.)下列房地產經紀機構提供的服務中，不屬于存量房租賃居間服務內容的是()。A.提供房源信息B.提供客源信息C.租金監(jiān)管D.協(xié)助訂立房屋租賃合同正確答案：C參考解析：在存量房租賃居間業(yè)務中，房地產經紀機構提供的服務內容主要包括：①提供租賃信息；②提供市場行情和相關政策咨詢；③房屋實地查看和權屬調查；④發(fā)布信息及進行廣告宣傳；⑤協(xié)助議價、交易撮合、訂立房屋租賃合同；⑥代辦房屋租賃合同備案手續(xù)；⑦協(xié)助繳納稅費；⑧協(xié)助交驗房屋等。C項，租金監(jiān)管屬于房地產經紀機構提供的存量房租賃代理業(yè)務的內容。(4.)新建商品房銷售中，對購買房屋有關事宜進行初步確認的文書是()。A.商品房買賣合同B.商品房預售合同C.商品房認購協(xié)議書D.交房通知書正確答案：C參考解析：商品房認購協(xié)議書或意向書是買賣雙方在簽署商品房預售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。即開發(fā)企業(yè)承諾在一定期間內不將房屋賣給除認購人以外的第三人，認購人則保證在此期間內與開發(fā)企業(yè)商談買房事項時遵循協(xié)議約定條款。商品房認購協(xié)議書中一般確認擬購買商品房的位置、朝向、樓層、房價及簽訂商品房買賣合同的時間。A項，買賣合同是買方決定購買現(xiàn)售商品房后，與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂的正式的合同；B項，預售合同是買方決定購買預售商品房后，應簽訂的合同；D項，商品房竣工驗收合格后，開發(fā)企業(yè)向購房者發(fā)出交房通知書，通知書中包括交房時間、需要交納的費用、不按時收房的責任等內容。(5.)當房源委托人與買方簽訂了定金協(xié)議，房源狀態(tài)的變化是()。A.從有效狀態(tài)轉為無效狀態(tài)B.從有效狀態(tài)轉為定金狀態(tài)C.從有效狀態(tài)轉為簽約狀態(tài)D.從定金狀態(tài)轉為簽約狀態(tài)正確答案：B參考解析：房源狀態(tài)分為有效、定金、簽約、無效四種。房源委托人與客戶簽訂了定金協(xié)議，房源將從有效狀態(tài)轉為定金狀態(tài)；定金狀態(tài)的房源，若超過預定簽約日期仍未簽約，出現(xiàn)退定，則該房源變?yōu)橛行顟B(tài)；房源委托人與客戶簽訂了交易合同，房源從有效或定金狀態(tài)轉為簽約狀態(tài)，至此交易終止，房源狀態(tài)將變?yōu)闊o效狀態(tài)。每一輪交易的結束點將是新一輪交易的起始點，即成交顧客的無效房源可轉化為有效房源，房地產經紀人員通過維護成交客戶，發(fā)掘出新的購房需求，獲取委托之后可以進行房源的錄入，房源的狀態(tài)將轉為有效，新一輪的房源交易將會開始。(6.)委托機構代理銷售的新建商品房項目，房地產預售廣告必須載明的事項不包括()。A.房地產開發(fā)企業(yè)名稱B.代理銷售的房地產經紀機構名稱C.預售許可證書號D.承辦銷售業(yè)務的房地產經紀人員姓名正確答案：D參考解析：依據(jù)《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關規(guī)定，房地產預售、銷售廣告，必須載明以下事項：①房地產開發(fā)企業(yè)名稱；②房地產經紀機構代理銷售的，載明該機構名稱；③預售或者銷售許可證書號。廣告中僅介紹房地產項目名稱的，可以不必載明上述事項。(7.)下列客源信息搜集方法中，簡單易行、準確度高、便于展示企業(yè)形象、增加客戶信任感的方法是()。A.廣告法B.門店接待法C.客戶介紹法D.互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法正確答案：B參考解析：客源信息搜集的渠道和方法包括門店接待法、廣告法、互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法、客戶介紹法和人際關系法等等。各客源信息搜集方法的優(yōu)劣勢比較如表1所示。其中，門店接待法是指房地產經紀人員利用房地產經紀機構開設的店面，客戶主動上門咨詢而得到客戶的方式。門店接待法的優(yōu)勢包括：①準確度高；②較易展示企業(yè)形象；③增加客戶的信任感。缺點是受門店地理位置影響很大。表1客源信息搜集方法比較(8.)根據(jù)客戶對住房需求的類型，房地產經紀人員可以把客戶分為()。A.買房客戶和租房客戶B.買房客戶和投資客戶C.機構客戶和個人客戶D.新客戶和老客戶正確答案：A參考解析：對客源信息分類是將不同的、雜亂無序的客源信息按一定標準、方法加以整理歸類。客源信息可以按不同的方法進行分類，在實際工作中，通常是按照方便查詢的方式進行分類。按照客戶特征對客戶進行的分類如表2所示。其中，根據(jù)客戶的需求或交易類型，可將客戶分為買房客戶和租房客戶。表2客戶分類表(9.)王某購房的目的是改善二胎出生后的居住空間，則面積和戶型是()條件。A.附加B.自身限制C.彈性D.剛性正確答案：D參考解析：房源客源匹配步驟包括：①分析客源對房屋需求的剛性條件；②分析客源對房屋需求的彈性條件；③分析客源自身限制條件；④篩選適合的房源；⑤向客戶推送適合的房源信息。其中，分析客戶對房屋需求的剛性條件，即客源對求購或求租的房屋要求必須要滿足的條件。例如，有的客戶購房是為了子女入學，那首先要滿足學區(qū)這一剛性條件；有的客戶買房是為了改善居住空間，那首先要滿足房屋面積這一剛性條件；有的客戶買房是需要改善居住空間的同時滿足子女入學的需求，那他對房屋的需求就有兩個剛性條件。剛性條件其實就是客源購房或者租房的真實原因。(10.)下列存量房價格信息的搜集渠道中，成交價格真實、時效性較強的是()。A.詢問歷史交易當事人B.房地產經紀機構的近期成交實例C.報紙房地產專版D.相關機構的調研報告正確答案：B參考解析：價格信息的搜集渠道和方法主要包括：①政府主管部門網(wǎng)站；②房地產經紀機構的成交實例；③通過交易當事人了解信息；④相關機構的調研報告；⑤房地產專業(yè)網(wǎng)站；⑥報紙房地產專版。其中，房地產經紀機構的成交實例是房地產經紀人員主要的價格信息搜集渠道。房地產經紀機構從事房地產經紀業(yè)務，每個月都有許多的成交實例，此類成交價格就是價格信息的真實反映，而且時效性較強。ACD三項的時效性都相對較差。(11.)按照房地產經紀機構明碼標價制度，房地產經紀機構應()。A.公示收費標準B.混合標價C.捆綁標價D.與客戶口頭約定傭金正確答案：A參考解析：ABC三項，房地產經紀機構應按照《價格法》《房地產經紀管理辦法》等法律法規(guī)要求，公平競爭、合法經營、誠實守信，為委托人提供價格合理、優(yōu)質高效的服務。在提供經紀服務的過程中應嚴格執(zhí)行明碼標價制度，在經營場所的醒目位置公示價目表，價目表應包括服務項目、服務內容以及完成標準、收費標準、收費對象及支付方式等基本標價要素；一項服務包含多個項目和標準的，應當明確標示每一個項目名稱和收費標準，不得混合標價、捆綁標價；代收代付的稅、費也應予以標明。房地產經紀機構不得收取任何未標明的費用。房地產經紀人員還要了解當?shù)胤康禺a經紀服務收費的有關規(guī)定，并嚴格遵守。D項，房地產經紀機構和委托人應在房地產經紀服務合同中明確約定傭金的標準和支付時間。(12.)下列房地產經紀機構向委托人報告相關事項的做法中，符合如實報告原則的是()。A.將未經審核的資料提交給委托人B.夸大報告房屋優(yōu)點C.如實報告房屋產權核驗結果D.選擇性報告有利于促成交易的信息正確答案：C參考解析：在房地產經紀服務中，房地產經紀機構應當履行如實報告的義務。實踐中，一些經紀機構對于有利于促成交易的信息往往主動報告，而對于不利于交易的瑕疵信息，不愿主動報告，如果房地產經紀機構未盡到積極調查、審核、如實報告的義務，即使房地產經紀服務合同未對這些義務作明確約定，一旦發(fā)生交易糾紛，房地產經紀機構也要承擔相應的責任。A項，屬于不符合審核原則；BD兩項，如實報告，既不能夸大房屋的優(yōu)點，也不能隱瞞房屋的缺點瑕疵，不能選擇性地報告相關信息。(13.)房地產經紀人員對委托銷售房屋的周邊交通條件、環(huán)境和景觀等進行的實地查看，是房屋的()狀況查看。A.自然B.實物C.區(qū)位D.物業(yè)管理正確答案：C參考解析：房屋實地查看的操作要點包括：①房屋區(qū)位狀況實地查看；②房屋實物狀況實地查看；③房屋物業(yè)管理狀況實地查看；④配置家具、家電情況及房屋使用相關費用調查；⑤其他事項調查。其中，房屋區(qū)位狀況查看的內容主要有：坐落、樓層、朝向、交通設施、環(huán)境狀況、嫌惡設施、景觀狀況以及配套設施。(14.)下列房地產信息中，不體現(xiàn)在房屋狀況說明書中的是()。A.裝飾裝修狀況B.規(guī)劃用途C.房屋評估價格D.是否產權共有正確答案：C參考解析：《房屋狀況說明書（房屋租賃）》包括：房屋基本狀況、房屋實物狀況、房屋區(qū)位狀況、配置家具和家電、房屋使用相關費用以及需要說明的其他事項六部分?！斗课轄顩r說明書（房屋買賣）》包括：房屋基本狀況、房屋產權狀況、房屋實物狀況、房屋區(qū)位狀況、需要說明的其他事項五部分。房屋的評估價格不體現(xiàn)在房屋狀況說明書中，首次掛牌價格可以在其中體現(xiàn)。A項，屬于房屋狀況說明書中的房屋實物狀況。B項，屬于房屋狀況說明書中的房屋基本狀況。D項，屬于房屋狀況說明書中的房屋產權狀況。(15.)在存量房經紀服務中，編制房屋狀況說明書的主要依據(jù)是()。A.房地產經紀人員實地查看房屋獲取的信息B.房屋所有權人口述的信息C.房屋所在小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)告知的信息D.房地產開發(fā)企業(yè)告知的信息正確答案：A參考解析：房地產經紀機構在編制房屋狀況說明書時，需要注意下列事項：①根據(jù)親自查看的情況，真實描述、詳細記錄房屋狀況和信息；②房屋產權狀況、房屋交易信息，是房地產經紀人員根據(jù)房屋權利人提供的資料或說明編寫的，但要到登記部門核實權益狀況是否真實；③房屋狀況說明書應及時更新；④房屋狀況說明書編制及更新要經委托人簽字確認，房地產經紀機構加蓋公章后生效。(16.)某市房地產管理部門發(fā)布了存量房買賣合同示范文本，該市房地產經紀人員為買賣雙方選定交易合同的做法，正確的是()。A.建議選用房地產管理部門制定的示范合同B.要求買賣雙方各自委托律師擬定合同C.要求買賣雙方自行擬定合同D.強制使用房地產經紀機構提供的合同正確答案：A參考解析：經紀人員應首先推薦使用行業(yè)主管部門制定的示范合同文本。目前我國大部分城市的房地產管理部門要求買賣雙方使用房地產管理部門定的或者房地產管理部門和工商管理部門聯(lián)合制定的存量房買賣合同示范文本。在這些城市，如不使用示范合同文本，則不能辦理過戶、取得房地產權屬證書。(17.)買賣雙方均具有房屋買賣合同簽約主體資格的是()。A.買方：本人，9歲；賣方：本人，20歲B.買方：本人，9歲；賣方：代理人，無委托手續(xù)C.買方：本人，精神病人；賣方：代理人，有合法委托手續(xù)D.買方：父母代簽，5歲，能提供父母子女關系證明；賣方：本人，18歲正確答案：D參考解析：經紀人員簽約時應告訴雙方：當事人具有完全民事行為能力簽訂的合同才具有法律效力，也就是到場簽約的買賣雙方必須是能夠對自己行為負責的、精神正常的成年人。否則，買賣雙方應該依法委托代理人，并需要辦理合法的委托手續(xù)。D項，買房雖不具有完全民事行為能力，但其父母是代理人，賣方是本人且年滿18歲，具有完全民事行為能力，故雙方簽訂的合同具有法律效力。A項，買方是未成年人；B項，賣方作為代理人應有合法委托手續(xù)；C項，買方精神狀況不好，無法對自己的行為負責。(18.)通常情況下，出租房屋及其設施設備的維修責任由()承擔。A.出租人B.承租人C.物業(yè)服務企業(yè)D.房地產經紀機構正確答案：A參考解析：房地產經紀人員應該告知當事人在合同中約定房屋及其設施設備的維修責任。如沒有特別的約定，維修責任通常由出租人承擔。建議事先約定清楚，以免將來產生糾紛。(19.)下列房屋交易情形中，承租人享有承租房屋優(yōu)先購買權的是()。A.出租人將房屋賣給了父母B.第三人善意購買并辦理了房屋所有權轉移登記C.承租人在合理期限內沒有回應是否購買D.出租人將房屋賣給了朋友正確答案：D參考解析：優(yōu)先購買權是房屋租賃期間出租人出售租賃房屋，承租人在同等條件下可以享有優(yōu)先購買權，房屋出租人應當在出售前合理期限內通知承租人。按照最高人民法院的司法解釋，承租人的優(yōu)先購買權是有一定限制的。下列情況下，房屋承租人的優(yōu)先購買權法院不予保護：房屋共有人行使優(yōu)先購買權的；出租人將房屋出賣給近親屬的（如父母、子女等）；出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買的；第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續(xù)的。D項，朋友不屬于近親屬，因此承租人享有承租房屋優(yōu)先購買權。(20.)關于押金的說法，錯誤的是()。A.押金適用于租賃合同B.押金適用于買賣合同C.押金不具懲罰性，只能返還和抵扣D.押金是一種具有擔保性質的錢款正確答案：B參考解析：AB兩項，押金不同于定金，定金的適用范圍不受限制，押金的適用范圍并不廣泛，只適用于租賃合同、承包合同、醫(yī)療合同等有限的合同中。C項，定金是一種雙向擔保，既適用于給付定金的一方，也適用于接收定金的一方，具有懲罰性；而押金只能由債務人提供，只能返還或抵扣，不具有懲罰性，但具有補償性。D項，押金是一方當事人為保證自己的行為不會給對方利益造成損害，如造成損害，可以此費用抵扣相關利益損失的錢款。押金具有擔保性質。(21.)按資金來源劃分，可以將房地產交易資金支付方式分為()。A.自有資金支付和貸款支付B.一次性支付和分期支付C.現(xiàn)金支付和轉賬支付D.自有資金支付和轉賬支付正確答案：A參考解析：房地產交易資金支付方式的分類：①自有資金支付與貸款支付；②一次性付款與分期付款；③現(xiàn)金支付與轉賬支付。其中，按資金來源劃分，可以將房地產交易資金支付方式分為：①自有資金支付，是指買方以自有資金向賣方支付購房款的方式。這里的自有資金是泛指不需要向銀行貸款的付款方式，并不一定是買方自己所有的資金，也可能存在向他人借款的情形。②貸款支付，主要用于房地產買賣中，指買方由于個人經濟能力暫時無法滿足向賣方支付足額購房款，需要以銀行貸款方式，由銀行先行支付部分購房款，以后買方再按貸款協(xié)議向銀行支付貸款本息的付款方式。(22.)房地產交易資金的交割方式分為()。A.交易當事人自行交割與通過政府交割B.交易當事人自行交割與通過第三方專用賬戶劃轉C.通過房地產經紀機構代收代付與通過第三方專用賬戶劃轉D.交易當事人自行交割與通過第三人交割正確答案：B參考解析：房地產交易資金的交割方式包括：①交易當事人自行交割，是指買方將交易資金直接支付給賣方或轉到其賬戶。②通過第三方專用賬戶劃轉，是指通過第三方專用賬戶劃轉交易資金，是政府對存量房交易資金進行監(jiān)管的重要途徑，在實行存量房交易資金監(jiān)管的城市才具有這種資金交割方式。(23.)如果買賣雙方堅持自行交割房地產交易資金，房地產經紀人員應杜絕的做法是()。A.提醒雙方自行交割存在的風險B.告知雙方交易資金監(jiān)管的要求C.要求雙方簽署交易資金自行劃轉聲明D.收取自行交割風險擔保金正確答案：D參考解析：存量房買賣中，由于產權轉移復雜等原因，自行交割會存在較大的資金和權屬風險，一般不推薦自行交割。實踐中，如買賣雙方堅持自行交割或者所在城市有實行資金監(jiān)管的，房地產經紀人員要告知買方交易資金交割中存在的風險。登記部門一般要求買賣雙方在辦理房屋轉移登記手續(xù)時，提交放棄資金監(jiān)管聲明或交易資金自行劃轉聲明，聲明交易過程中發(fā)生的資金及權屬風險由交易雙方自行承擔。(24.)買方不需要貸款的存量房交易中，交易資金監(jiān)管的程序有：①簽訂資金監(jiān)管協(xié)議；②辦理房屋所有權轉移登記；③買方將交易資金存入監(jiān)管賬戶；④交易資金劃轉至賣方賬戶。其正確的順序是()。A.①②③④B.③①②④C.①③②④D.①④③②正確答案：C參考解析：買方不需要貸款的存量房交易中，通過第三方專用賬戶劃轉交易資金的一般流程為：①簽訂資金監(jiān)管協(xié)議。交易雙方持存量房買賣合同、房地產權屬證書、本人身份證明，與交易保證機構簽訂資金監(jiān)管（劃轉）協(xié)議。②買方將交易資金存入監(jiān)管賬戶。買方將交易資金一次性或分期存入監(jiān)管專用賬戶。交易保證機構為買方出具交易資金監(jiān)管憑證。③辦理不動產轉移登記。交易雙方持資金監(jiān)管協(xié)議、交易資金監(jiān)管憑證、不動產轉移登記所需材料申請辦理不動產轉移登記。④劃轉交易資金。保證機構向賣方及銀行出具交易結算資金支取憑證，并通知銀行將監(jiān)管專用賬戶中相應的交易資金劃轉給賣方，交易完成。(25.)存量房查驗和交接時，房地產經紀人員需要準備的材料不包括()。A.房屋交接單B.各種驗房工具C.房屋狀況說明書D.房地產權屬證書正確答案：D參考解析：存量房買賣查驗的前期準備中，房地產經紀人員需要準備的材料包括各種驗房工具、房屋狀況說明書、房屋交接單等。買方需要準備的資料包括身份證明、購房合同、房地產權屬證書以及需要支付的款項等。(26.)在存量房買賣查驗的準備環(huán)節(jié)，提供房屋使用各項交費憑證的主體是()。A.買方B.賣方C.房地產經紀人員D.房地產開發(fā)企業(yè)正確答案：B參考解析：在存量房買賣查驗的前期準備環(huán)節(jié)，賣方需要準備的資料包括：身份證明、合同約定轉移的各種設施設備使用說明、各項交費憑證、物業(yè)服務合同和管理規(guī)約、鑰匙等。(27.)前期物業(yè)管理合同的簽訂主體是()。A.房地產開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務企業(yè)B.房屋買受人和物業(yè)服務企業(yè)C.房地產經紀人員和物業(yè)服務企業(yè)D.房屋買受人和房地產開發(fā)企業(yè)正確答案：A參考解析：前期物業(yè)管理合同是房地產開發(fā)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權利義務所達成的協(xié)議，是物業(yè)服務企業(yè)被授權開展物業(yè)管理的依據(jù)。前期物業(yè)管理的節(jié)點是業(yè)主大會成立之前。(28.)臨時管理規(guī)約由房地產開發(fā)企業(yè)制定，由()簽字確認。A.買受人B.房地產開發(fā)企業(yè)負責人C.物業(yè)服務企業(yè)負責人D.代理銷售的房地產經紀機構負責人正確答案：A參考解析：業(yè)主臨時管理規(guī)約是由開發(fā)建設單位制定，買受人簽字確認，規(guī)范區(qū)分所有建筑物或建筑區(qū)劃內業(yè)主權利、義務、責任的法律文件。為了讓買受人明晰自己的權利義務，《物業(yè)管理條例》規(guī)定，建設單位應當在房地產銷售前將臨時管理規(guī)約向房地產買受人明示，并予以說明。(29.)個人住房貸款代辦業(yè)務中，借款合同可以由()填寫。A.借款人親屬代為B.銀行C.借款人D.房產經紀人員代為正確答案：C參考解析：借款合同是指辦理貸款業(yè)務的銀行作為貸款人一方，向借款人提供貸款，借款人到期返還借款并支付利息的合同。簽訂借款合同，應注意以下事項：①借款合同要由借款人填寫；②借款人需要明確借款用途；③按期支付利息和本金。(30.)關于房地產經紀機構為提供代辦房地產登記服務簽訂合同及收費的說法，正確的是()。A.應簽訂合同，按約定收費B.應簽訂合同，但不能收費C.不必簽訂合同，也不能收費D.不必簽訂合同，直接按標準收取服務費正確答案：A參考解析：房地產經紀機構提供代辦房地產登記服務的流程如下：①介紹相關政策及流程；②了解權屬現(xiàn)狀；③收集相關材料；④簽訂委托合同；⑤前往登記部門辦理登記；⑥領取不動產權證明。房地產經紀機構與委托人簽訂不動產登記代辦合同，收取代辦服務費。指導委托人填寫登記申請書，并代收不動產登記相關稅費。委托合同要約定委托事項、雙方的權利義務、違約責任、代辦收費等。二、多項選擇題（每題2分，每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意。錯選不得分；少選且正確，每個選項得0.5分）(31.)房地產出租代理是指房地產經紀機構及經紀人員按照房地產經紀服務合同的約定，以()的名義出租房屋。A.房地產經紀人員B.房地產經紀機構C.出租人D.承租人正確答案：C參考解析：存量房租賃代理主要是出租代理，是指房地產經紀機構及經紀人員按照房地產經紀服務合同約定，以出租人的名義代理出租房屋，并提供重新裝修、增配家具家電等增值服務，在出租人授權范圍內與承租人簽訂房屋租賃合同，向出租人收取傭金（或管理服務費）的經紀行為。(32.)存量房買賣居間業(yè)務基本流程的最后一個階段是()。A.帶看階段B.洽談階段C.交驗階段D.簽約階段正確答案：C參考解析：存量房買賣居間業(yè)務的基本流程可分為五個階段：①接受委托階段；②調查推廣階段；③匹配帶看階段；④洽談簽約階段；⑤結算交驗階段。其中，結算交驗階段的內容包括傭金及交易資金結算、繳稅及辦理不動產轉移登記以及房屋交驗。(33.)關于房地產經紀服務傭金的說法，錯誤的是()。A.傭金是房地產經紀機構應得的報酬B.傭金標準要明碼標價C.傭金多少由房地產經紀機構和委托人商定D.房地產經紀人員可以以個人名義收取傭金正確答案：D參考解析：傭金是房地產經紀服務的合法報酬，買賣雙方簽訂房地產買賣合同后，經紀機構就可以按照房地產經紀服務合同的約定收取傭金。對房地產經紀服務收費有相關規(guī)定的城市，房地產經紀機構制定的傭金標準要符合規(guī)定，并明碼標價，不得索取傭金以外的其他報酬，更不得賺取房屋交易差價。D項，房地產經紀人員不得以個人名義收取傭金。(34.)在存量房租賃居間業(yè)務的簽約階段，房地產經紀人員除協(xié)助簽訂房屋租賃合同外，還需要協(xié)助()。A.簽訂房屋裝修合同B.簽訂房屋買賣合同C.簽訂房屋資產托管合同D.辦理房屋租賃登記備案正確答案：D參考解析：房屋租賃雙方對房屋租賃事項達成一致后，可簽訂房屋租賃合同。租賃雙方簽訂租賃合同后，房地產經紀人員應當協(xié)助租賃雙方到市、縣人民政府房地產管理部門辦理租賃合同登記備案，也可代辦具體登記備案事項。(35.)有效房源信息的構成要素通常包括房地產權利人資料、房地產狀況和()。A.房屋的歷史使用情況B.賣方的心理價位C.房源的掛牌要求D.房屋的歷史成交價格正確答案：C參考解析：房源信息通常是指與委托出售（或出租）房屋相關的信息。一個有效的房源信息包括房地產權利人信息、房地產狀況、掛牌要求等基本要素。其中，掛牌要求主要包括委托人確定的出售或出租價格，以及交房日期、稅費支付方式等。另外，房源的其他信息，如信息來源、委托人是否愿意獨家代理等，也應當在房源信息中加以標注。(36.)下列房屋中，房地產經紀機構可作為房源出售的是()。A.已出租的房屋B.已查封的房屋C.產權不清的房屋D.已列入征收范圍的房屋正確答案：A參考解析：在房地產經紀服務中，一宗房地產要成為房源，必須具備下列兩個條件：①可依法在市場上進行交易，即能夠出租、轉讓或抵押。不得出租、轉讓和抵押的房屋不能成為房源。②房屋權利人有交易的意愿，并采取了相應的委托行動。BCD三項，均不能在市場上進行交易，因此不能作為房源出售。(37.)在存量房房源信息發(fā)布的渠道中，具有信息量大、便于查詢、更新快、內容全面直觀等優(yōu)點的渠道是()。A.報紙B.宣傳單C.互聯(lián)網(wǎng)D.經紀門店正確答案：C參考解析：存量房房源信息發(fā)布的渠道主要有互聯(lián)網(wǎng)和經紀門店。在使用互聯(lián)網(wǎng)的人數(shù)與日俱增、網(wǎng)站功能日益完善的背景下，互聯(lián)網(wǎng)成為房地產經紀機構發(fā)布房源信息最重要的渠道。一些大型房地產經紀機構都開發(fā)了自己的官方網(wǎng)站，并以展示房源信息為主要功能。同時，一些門戶網(wǎng)站也建立房產專欄，此類網(wǎng)站具有信息量大、便于查詢、更新快、內容全面直觀等優(yōu)點，但有些網(wǎng)站不能與客戶及時互動交流，且開發(fā)網(wǎng)站或信息發(fā)布的成本較高。(38.)簽訂房地產經紀服務合同的主體是()。A.房屋買賣雙方B.房屋租賃雙方C.房地產經紀機構和委托人D.房地產經紀機構和房地產經紀人員正確答案：C參考解析：房地產經紀服務合同，是指房地產經紀機構和委托人之間就房地產經紀服務相關事宜訂立的協(xié)議。房地產經紀服務合同是房地產經紀機構與委托人之間約定權利義務的書面文件，是經紀機構開展經紀活動的必備要件。(39.)簽訂房地產經紀服務合同的作用主要是()。A.節(jié)約時間B.多收傭金C.約束交易雙方的行為D.明確房地產經紀機構和委托方的權利與義務正確答案：D參考解析：簽訂房地產經紀服務合同，不僅對房地產經紀機構、房地產經紀人員，而且對委托人同樣具有非常重要的意義。房地產經紀服務合同的主要作用包括：①確立了房地產經紀機構和委托人之間的委托關系；②明確了房地產經紀機構和委托人的權利和義務；③建立了房地產經紀機構和委托人之間解決糾紛和爭議的有效依據(jù)。(40.)下列房地產經紀機構所提供的服務項目中，按照服務性質，屬于延伸服務的是()。A.提供房地產市場信息B.協(xié)助實地看房C.協(xié)助簽訂房地產交易合同D.代辦房地產抵押貸款正確答案：D參考解析：按照服務性質，房地產經紀機構所提供的服務項目可分為基本服務和延伸服務。其中，延伸服務的內容包括：①房地產抵押貸款代辦；②不動產登記手續(xù)代辦等。房地產經紀機構和房地產經紀人員不得強制提供代辦服務，不得捆綁收費。ABC三項都屬于基本服務。(41.)關于房地產經紀服務合同簽名的說法，正確的是()。A.只能由房地產經紀人簽名B.不能由房地產經紀人協(xié)理簽名C.只能由一名房地產經紀人或一名房地產經紀人協(xié)理簽名D.可以由一名房地產經紀人或兩名房地產經紀人協(xié)理簽名正確答案：D參考解析：房地產經紀服務合同應由承辦該業(yè)務的一名房地產經紀人或兩名房地產經紀人協(xié)理簽名。由于《電子簽名法》第三條規(guī)定電子簽名、數(shù)據(jù)電文不適用“涉及土地、房屋等不動產權益轉讓的”合同，故房地產經紀人員的簽名應當是手寫簽名。(42.)關于房地產經紀服務合同內容的說法，錯誤的是()。A.委托人可以是企業(yè)B.委托事項可以是出售或出租房屋C.不必注明服務費用D.需要注明承辦的經紀人員的職業(yè)資格登記或備案號碼正確答案：C參考解析：房地產經紀服務合同的填寫要求包括：①合同簽訂雙方的基本信息；②房屋基本情況；③掛牌價格或出租要求；④房地產經紀服務的內容；⑤房地產經紀服務期限及完成標準；⑥委托權限；⑦房地產經紀服務費用及其支付方式；⑧違約責任和糾紛解決方式；⑨簽章與簽名。其中，服務費用是指房地產經紀機構提供房地產經紀服務應得的服務報酬，由傭金和代辦服務費兩部分構成。經紀服務費用由誰支付、收費標準以及支付方式，房地產經紀人員應向委托人進行說明，由委托人確認后填寫。(43.)房地產經紀服務的報酬通常由傭金和()兩部分構成。A.貸款費B.代辦服務費C.搬家費D.解除抵押手續(xù)費正確答案：B參考解析：服務費用是指房地產經紀機構提供房地產經紀服務應得的服務報酬，由傭金和代辦服務費兩部分構成。房地產經紀服務完成并達到約定的服務標準，房地產經紀機構才可以收取服務報酬。一般情況下，房地產經紀服務的完成以房地產交易合同簽訂為標志，房地產交易合同訂立后就可以收取傭金；代辦服務費用的收取標準和時點由當事人自行約定。(44.)房地產經紀人員對委托房屋的電梯配置情況與性能的檢查，屬于房屋()實地查看。A.區(qū)位狀況B.物業(yè)管理狀況C.實物狀況D.交易狀況正確答案：C參考解析：房屋實地查看的操作要點包括：①房屋區(qū)位狀況實地查看；②房屋實物狀況實地查看；③房屋物業(yè)管理狀況實地查看；④配置家具、家電情況及房屋使用相關費用調查；⑤其他事項調查。其中，房屋實物狀況查看的內容包括：①建筑規(guī)模；②空間布局；③房屋用途；④層高或室內凈高；⑤房齡（或竣工日期、建成年月、建成年份、建成年代）和設計使用年限；⑥裝飾裝修；⑦設施設備；⑧通風、保溫、隔熱、隔聲、防水等情況；⑨梯戶比。其中，對設施設備的查看又包括給水、排水、采暖、通風與空調、燃氣、電梯、互聯(lián)網(wǎng)、有線電視等設施設備的配置情況（有或無）、類型、性能等。(45.)下列房地產經紀活動中，有助于房地產經紀機構積累房地產基礎數(shù)據(jù)的是()。A.發(fā)布房源信息B.簽訂房地產經紀服務合同C.使用房地產經紀服務合同推薦文本D.編制房屋狀況說明書正確答案：D參考解析：編制房屋狀況說明書，能更加系統(tǒng)、全面、詳細反映房屋狀況。這對房地產經紀機構有著重要意義，包括：①加強對委托房屋狀況的全面認識；②提升客戶對經紀服務的認同和信賴；③降低房地產交易風險；④防范房地產交易有關糾紛；⑤積累房地產基礎數(shù)據(jù)。(46.)帶領客戶實地看房后，房地產經紀人員應當()。A.讓其交意向金B(yǎng).逼迫客戶購買C.及時回訪客戶D.讓其交看房費正確答案：C參考解析：房地產經紀人員帶領客戶實地看房的注意事項包括：①約看要求要明確。②與客戶大方溝通。③及時了解客戶真正需求。④及時回訪。帶看后，房地產經紀人員一定要根據(jù)實際情況安排回訪，詢問客戶意向。A項，新建商品房銷售中通常使用訂金、意向金等策略。B項，帶看后，若客戶表示需要進一步考慮，切莫強買強賣。D項，房地產經紀機構不得索取傭金以外的其他報酬。(47.)房地產經紀人員在指導當事人填寫示范合同文本時，應告知買賣雙方。對于合同中雖未寫入但需要明確的事項，可以簽訂()。A.注釋條款B.附加條款或者補充協(xié)議C.意向書D.預約合同正確答案：B參考解析：房地產管理部門制定的示范合同中的大部分條款是事先擬定好的，且不能改動，買賣雙方只能就其中的空白部分進行約定和填寫。因此，經紀人員首先需要就此解釋清楚。同時，房地產經紀人員需要對示范合同已經制定好的條款進行說明，對需要買賣雙方填寫的空白條款進行特別提示，并告知買賣雙方對于示范合同文本中未寫入但需要明確的事項，可以通過合同的附加條款或者補充協(xié)議進行另外約定。(48.)在新建商品房交易中，定金合同或定金條款生效的前提是()。A.實際交付訂金B(yǎng).實際交付定金C.交付了首付款D.進行了交易資金監(jiān)管正確答案：B參考解析：在簽訂定金條款或者定金合同時，經紀人員應說明定金合同（或者定金條款）是實際交付后才生效，且適用定金罰則時以實際交付的數(shù)額為準，告知當事人定金罰則的適用條件。(49.)房屋租賃合同登記備案發(fā)生變化的，當事人應當?shù)皆赓U登記備案部門辦理()手續(xù)。A.延續(xù)B.注銷C.變更D.撤銷正確答案：C參考解析：根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定，房屋租賃合同訂立后30日內，房屋租賃當事人應當?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門辦理備案。登記備案證明遺失的，需要向原登記備案的部門補領。房屋租賃登記備案內容發(fā)生變化、續(xù)租或者租賃終止的，當事人應當在30日內，到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)。(50.)關于存量房買賣中買方向賣方支付定金的說法，錯誤的是()。A.如果合同按約定履行，定金可以抵作價款B.如果買方違約，賣方應返還定金C.如果賣方違約，買方可以要求雙倍返還定金D.定金數(shù)額不得超過購房款的20%正確答案：B參考解析：ABC三項，定金的作用是擔保合同的履行，擔保性是其根本性質。如果合同按約定履行，定金應抵作價款或者收回；如果給付定金的一方違約，則無權要求返還定金；如果收取定金的一方違約，則應當雙倍返還定金。D項，《擔保法》規(guī)定，定金的數(shù)額不得超過主合同標的（購房款、合同租金）的20%，如果超過這個比例，則超過的部分無效，定金罰則仍按20%的比例執(zhí)行。(51.)房屋查驗時，房地產經紀人員應根據(jù)現(xiàn)場勘察情況，填寫()。A.公用設備運行報告B.住宅使用說明書C.房屋交接單D.房屋環(huán)境信息核查表正確答案：C參考解析：存量房租賃，主要查驗屋內設施設備、家具、家電的使用狀況是否良好，記錄各類計量表的讀數(shù)。房地產經紀人員要根據(jù)現(xiàn)場查看情況，邊檢查邊記錄下房屋各項設施設備的基本情況，并填寫房屋交接單。(52.)新建商品房查驗和交接時，房地產經紀人員應準備的材料不包括()。A.查驗記錄表B.空白的查驗報告書C.房屋交接單D.建設工程規(guī)劃許可證正確答案：D參考解析：新建商品房交驗時交易雙方都應備齊購房有關材料。除此之外，房地產經紀人員應準備的材料包括有關驗房工具及查驗和交接房屋時必需的表格、單據(jù)或文本。主要包括：①查驗記錄表；②空白的查驗報告書；③必要事項告知單；④房屋交接表或交接確認書等。D項，建設工程規(guī)劃許可證屬于新建商品房銷售代理業(yè)務銷售籌備階段中應準備的銷售資料之一。(53.)在新建商品房的查驗和交接中，房地產開發(fā)企業(yè)應提供的資料不包括()。A.住宅質量保證書B.住宅使用說明書C.建設工程竣工驗收備案證明D.購房合同正確答案：D參考解析：在新建商品房的查驗和交接中，房地產開發(fā)企業(yè)應提供的資料包括：①住宅質量保證書；②住宅使用說明書；③建設工程竣工驗收備案證明等。買受人應帶好身份證明、前期物業(yè)管理合同、臨時管理規(guī)約和書面交房通知。D項，購房合同屬于存量房買賣查驗的前期準備中買方需要準備的資料。多選題（共14題，共14分）(54.)房地產經紀機構在培訓新建商品房銷售人員時，主要的培訓內容有()。A.房地產開發(fā)企業(yè)基本情況B.銷售項目基本情況C.銷售技巧D.簽訂買賣合同的程序E.房屋瑕疵回避方法正確答案：A、B、C、D參考解析：招聘銷售人員時，應注重基本的專業(yè)素質和溝通能力的考察。銷售人員培訓內容主要包括：①房地產開發(fā)企業(yè)基本情況；②銷售項目基本情況；③銷售技巧及簽訂買賣合同的程序等。E項，新建商品房銷售人員在銷售過程中不能回避房屋瑕疵情況。(55.)中國房地產估價師與房地產經紀人學會發(fā)布的房地產經紀業(yè)務合同推薦文本有()。A.房屋出售經紀服務合同B.房屋購買經紀服務合同C.房屋出租經紀服務合同D.房屋承租經紀服務合同E.房屋銷售經紀服務合同正確答案：A、B、C、D參考解析：房地產經紀人員應當首選房地產主管部門或房地產經紀行業(yè)組織發(fā)布的房地產經紀服務合同推薦文本，在接受委托時就應及時簽訂服務合同。2006年10月，中國房地產估價師與房地產經紀人學會發(fā)布了房地產經紀業(yè)務合同推薦文本，包括《房屋出售委托協(xié)議》《房屋出租委托協(xié)議》《房屋承購委托協(xié)議》和《房屋承租委托協(xié)議》。2017年6月，又對該推薦文本進行了修訂，重新發(fā)布了《房屋出售經紀服務合同》《房屋購買經紀服務合同》《房屋出租經紀服務合同》《房屋承租經紀服務合同》。(56.)在簽訂房地產經紀服務合同前，房地產經紀人員應告知賣方的事項有()。A.房屋交易的一般程序及可能存在的風險B.房屋交易涉及的稅費C.房地產經紀服務收費標準D.房屋未來的收益率E.委托房屋的市場參考價格正確答案：A、B、C、E參考解析：根據(jù)《房地產經紀管理辦法》，必要事項告知是房地產經紀機構在簽訂房地產經紀服務合同前應當履行的義務。需告知的必要事項內容主要包括：①是否與委托房屋有利害關系；②委托人需要協(xié)助的事宜、提供的資料；③委托房屋的市場參考價格；④房屋交易的一般程序及可能存在的風險；⑤房屋交易涉及的稅費；⑥房地產經紀服務的內容及完成標準；⑦房地產經紀服務收費標準和支付時間；⑧交易資金交付；⑨其他服務相關事項。(57.)在簽訂存量房買賣合同之前，房地產經紀人員需提醒買賣雙方準備的簽約資料有()。A.買賣雙方的身份證明B.房地產權屬證明C.賣方買入房產的發(fā)票證明D.房屋共有人同意出售的證明E.買賣雙方單位介紹信正確答案：A、B、C、D參考解析：在正式簽訂買賣合同前，經紀人員需要和買賣雙方再次確認成交條件，提醒買賣雙方注意合同的法律責任，并且告知買賣雙方準備好簽約所需要的如下材料：①買賣雙方的有效身份證明。②房地產權屬證書原件。③央產房、軍產房等特殊房屋，需具備上市審批表以及物業(yè)服務費、供暖費等相關費用結清證明。④房地產共有的，需要提供其他共有人同意出售的證明。⑤賣方買入房產的發(fā)票證明，以便于測算稅款。(58.)房屋租賃合同的內容一般應包括()。A.房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所B.房屋的坐落C.租賃用途和房屋使用要求D.租賃期限E.室外設施狀況正確答案：A、B、C、D參考解析：房屋租賃合同的內容包括：①房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所；②房屋的坐落；③出租房屋的戶（套）型、面積（明確是使用面積或者是建筑面積）、結構；④附屬設施設備、家具和家電等室內設施狀況；⑤房屋租金及支付方式和押金數(shù)額、押金支付方式；⑥租賃用途和房屋使用要求；⑦房屋和室內設施的安全性能；⑧租賃期限；⑨房屋維修責任；⑩物業(yè)管理、水、電、燃氣、網(wǎng)絡、有線電視等相關費用的繳納；違約責任和爭議解決辦法；其他約定。(59.)存量房買賣實地查驗的主要內容有()。A.檢查房屋結構B.裝修和設施設備C.家具家電D.計量表E.開發(fā)企業(yè)資質正確答案：A、B、C、D參考解析：存量房買賣查驗的主要內容包括：①檢查房屋結構。②查驗裝修和設備。③查看計量表。④檢查家具家電。E項，開發(fā)企業(yè)資質屬于在簽訂新建商品房買賣合同之前，房地產經紀人員應向買方客觀介紹的內容之一。(60.)在房地產經紀業(yè)務檔案利用過程中，需要保密的材料有()。A.涉及國家秘密的資料B.臨時管理公約C.涉及技術秘密的資料D.涉及個人隱私的資料E.涉及商業(yè)秘密的資料正確答案：A、C、D、E參考解析：房地產經紀業(yè)務檔案管理的步驟包括收集、整理、歸檔和利用四個環(huán)節(jié)。房地產經紀業(yè)務記錄，可為社會提供服務，但對涉及的國家秘密、商業(yè)秘密、技術秘密和個人隱私應當予以保密。房地產經紀機構可制定相關制度，按照一定手續(xù)對社會開放，供需要的公眾檢索使用。(61.)下列房地產經紀人員的工作中，屬于存量房租賃居間經紀業(yè)務內容的有()。A.發(fā)布房源信息B.代辦抵押貸款C.購房資格核驗D.房屋查驗和交接E.辦理不動產轉移登記手續(xù)正確答案：A、D參考解析：在存量房租賃居間業(yè)務中，房地產經紀機構提供的服務主要包括：①提供租賃信息；②提供市場行情和相關政策咨詢；③房屋實地查看和權屬調查；④發(fā)布信息及進行廣告宣傳；⑤協(xié)助議價、交易撮合、訂立房屋租賃合同；⑥代辦房屋租賃合同備案手續(xù)；⑦協(xié)助繳納稅費；⑧協(xié)助交驗房屋等。B項，代辦抵押貸款屬于存量房買賣居間業(yè)務。C項，購房資格核驗屬于房屋購買經紀服務的內容。E項，辦理不動產轉移登記手續(xù)屬于存量房買賣居間業(yè)務。在存量房買賣合同中應該約定買賣雙方均有義務配合辦理不動產轉移登記手續(xù)，不配合的一方應該承擔違約責任。(62.)從房源細分的角度來看，A類房源的特征有()。A.市場需求旺盛B.銷售難度小C.