資產(chǎn)評估

第一章導(dǎo)論

一、練習(xí)題

1、術(shù)語解釋

(1)資產(chǎn)評估(2)資產(chǎn)評估的時點性(3)市場價值(4)非

市場價值

2、單項選擇題

(1)資產(chǎn)評估的時點性是指以被評估資產(chǎn)在()的實際狀況，對資產(chǎn)價

值進(jìn)展的評定估算。

a、評估日期b、評估工作日期c、評估基準(zhǔn)日d、過去、現(xiàn)在及未

(2)不可識別的資產(chǎn)是指()o

a、沒有物質(zhì)形態(tài)因而無法識別的資產(chǎn)

b、因不具有綜合獲利能力而無法單獨出售的資產(chǎn)

c、不能獨立于有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)

d、除有形資產(chǎn)以外的所有資產(chǎn)

(3)資產(chǎn)評估價值取決于資產(chǎn)的()。

a、原先的購置價格b、生產(chǎn)本錢c、預(yù)期效用d、評估基準(zhǔn)日的利

用現(xiàn)狀

(4)正常情況下，一棟別墅在某一時點的市場價值，不會高于此時點重新開發(fā)

一同等效用別蟹的本錢(包括利潤〕。這表達(dá)了資產(chǎn)評估的()o

a、奉獻(xiàn)原那么b、客觀原那么c、預(yù)期原那么d、替代原那么

(5)以下不屬于資產(chǎn)評估工作原那么的是()

a、獨立性b、客觀性c、替代性d、科學(xué)性

(6)在企業(yè)兼并時，目標(biāo)企業(yè)(被兼并企業(yè))價值評估的最適用假設(shè)是()。

a、清算假設(shè)b、公開市場假設(shè)c、繼續(xù)使用假設(shè)d、持續(xù)經(jīng)營假設(shè)

(7)銀行在因債務(wù)不能清償而需要對其受押的抵押房地產(chǎn)進(jìn)展處置時，該抵押

房地產(chǎn)價值的評估適用于(

a、清算假設(shè)b、公開市場假設(shè)c、繼續(xù)使用假設(shè)d、持續(xù)經(jīng)營假

設(shè)

(8)資產(chǎn)評估價值與資產(chǎn)交易中的實際成交價格之間的關(guān)系是()

a、前者必須高于后者b、前者必須低于后者

c、前者必須等于后者d、前者可以高于、低于或者等于后者

(9)資產(chǎn)評估工作的執(zhí)行操蚱者不同于會計計價，它是由獨立于企業(yè)以外的具

有資產(chǎn)評估資格社會中介機(jī)構(gòu)來完成的，這說明資產(chǎn)評估具有()

a、市場性b、公正性c、咨詢性d、預(yù)測性

(10)某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為300萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時的價

值為500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為280萬元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可

用于住宅或工業(yè)生產(chǎn)。該宗土地的價值應(yīng)評估為()萬元

a、500b、300c^280d、360

3、多項選擇題

(1)資產(chǎn)評估行為涉及的經(jīng)濟(jì)行為包括()

a、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓b、企業(yè)重組c、資產(chǎn)抵押d、資產(chǎn)納稅e、停業(yè)

整頓

(2)資產(chǎn)評估的科學(xué)性原那么是指()

a、選擇適用的價值類型和方法b、由包拈科技專家組成的資產(chǎn)評估隊伍

c、制定科學(xué)的評估方案d、以充分科學(xué)的事實為依據(jù)。、遵循科學(xué)的

評估程序

(3)資產(chǎn)評估的公正性表現(xiàn)為()

a、資產(chǎn)評估應(yīng)遵循正確適用的評估原那么，依照法定的評估程序，運用科學(xué)的

評估方法。

b、資產(chǎn)評估主體應(yīng)當(dāng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)及其當(dāng)事人沒有利害關(guān)系。

c、資產(chǎn)評估的目標(biāo)是為了估算出效勞于資產(chǎn)業(yè)務(wù)要求的客觀價值。

d、資產(chǎn)評估需要通過對評估基準(zhǔn)日的市場實際狀況進(jìn)展模擬。

e評估價值是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的一個參考價值，最終的成交價格取決于資產(chǎn)業(yè)務(wù)

當(dāng)事人討價還價的能力。

(4)在估價對象已經(jīng)處于使用狀態(tài)，運用最正確使用原那么的選擇前提有

()

a、保持利用現(xiàn)狀前提b、轉(zhuǎn)換用途前提c、投資改造前提

d、新利用前提e、上述四種情形的某種組合

(5)適用于資產(chǎn)評估的假設(shè)有()

a、繼續(xù)使用假設(shè)b、公開市場假設(shè)

c、持續(xù)經(jīng)營假設(shè)d、清算假設(shè)e＞交易假設(shè)

(6)確定評估基準(zhǔn)日的目的是(

a、確定評估對象的計價時間b、將動態(tài)下的資產(chǎn)固定在某一時點

c、將動態(tài)下的資產(chǎn)固定在某一時期d、確定評估機(jī)構(gòu)的工作日

e、遵循科學(xué)的評估程序

4、問答題

(1)資產(chǎn)評估的根本要素有哪些？

(2)資產(chǎn)評估假設(shè)的具體內(nèi)容是什么？

(3)資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原那么有哪些？

二、參考答案

1、

(1)資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)在某一時點的價值進(jìn)展估計的行為或過程。具體地講，

資產(chǎn)評估是指符合國家有關(guān)規(guī)定的專門機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，為了

特定的評估目的，遵循適用的評估原那么，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，按照法定的評

估程序，運用科學(xué)的評估方法，對特定資產(chǎn)的價值進(jìn)展估算的過程。

(2)時點性是指資產(chǎn)評估是對評估對象(即待評估資產(chǎn))在某一時(間)點的

價值的估算。這一時點是所評估價值的適用口期，也是提供價值評估根底的市場

供求條件及資產(chǎn)狀況的日期，我們將這一時點稱為評估基準(zhǔn)日。評估基準(zhǔn)日相對

于評估(工作)日期而言，既可以是過去的某一天，也可以是現(xiàn)在的某一天，還

可以是將來的某一天。

(3)一資產(chǎn)在公開競爭的市場上出售，買賣雙方行為精明，且對市場行情及交

易物完全了解，沒有受到不正當(dāng)刺激因素影響下所形成的最高價格。

(4)非市場價值是指資產(chǎn)在各種非公開交易市場條件下的最可能價值。常見的

非市場價值有：使用價值、投資價值、保險價值、課稅價值、清算價值、凈變現(xiàn)

價值、持續(xù)經(jīng)營價值。

2、

⑴c⑵c(3)c(4)d(5)c

⑹c⑺a⑻d(9)b(10)b

3、

⑴abed⑵acde(3)ab

(4)abede⑸abde(6)ab

4、

（1）資產(chǎn)評估的根本要素有哪些？

資產(chǎn)評估的根本要素包括評估主體、評估對象、評估依據(jù)、評估目的、評估

原那么、價值類型、評估程序及評估方法八個構(gòu)成要素。

從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)和人員，是資產(chǎn)評估工作中的主體，必須符合國家

在資產(chǎn)評估方面的有關(guān)規(guī)定，即具有從事該項業(yè)務(wù)的行業(yè)及職業(yè)資格并登記注

冊。

特定資產(chǎn)是待評估的對象。

國家的有關(guān)規(guī)定是指資產(chǎn)評估活動所應(yīng)當(dāng)遵守的有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件

等，它是資產(chǎn)評估的依據(jù)。

特定的評估目的，是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為，它直接決定和制約資產(chǎn)評

估價值類型確實定和評估方法及參數(shù)的選擇。

評估原那么即資產(chǎn)評估工作的行為標(biāo)準(zhǔn)，是處理評估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)那么。

價值類型是對評估價值的質(zhì)的規(guī)定，它取決于評估目的，

評估程序是資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的工作步驟。

評估方法是估算資產(chǎn)價值所必需的特定技術(shù)方法。

（2）資產(chǎn)評估假設(shè)的具體內(nèi)容是什么？

資產(chǎn)評估假設(shè)是資產(chǎn)評估工作得以進(jìn)展的前提假設(shè)，包括繼續(xù)使用假設(shè)、公

開市場假設(shè)和清算假設(shè)。

繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用?，F(xiàn)

實中的表現(xiàn)主要有三種情況：一是資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用；二是資產(chǎn)

將轉(zhuǎn)換用途后在原地繼續(xù)使用；三是資產(chǎn)的地理位置發(fā)生遷移后繼續(xù)使用。在確

定是否可以采用繼續(xù)使用假設(shè)時，需要充分考慮待評估資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)上、法律上、

技術(shù)上是否允許轉(zhuǎn)變利用方式、變換產(chǎn)權(quán)主體，以及允許轉(zhuǎn)變利用方式和變換產(chǎn)

權(quán)主體的前提條件。

公開市場假設(shè)是指待評估資產(chǎn)能夠在完全競爭的市場上進(jìn)展交易，從而實現(xiàn)

其市場價值。不同類型的資產(chǎn)，其性能、用途不同，因而市場化程度也有差異。

用途廣泛、通用性比擬強、市場化程度較高的資產(chǎn)如住宅、汽車等，比具有較強

專用性的資產(chǎn)有更加活潑的交易市場，因而更適用于公開市場假設(shè)。專用性資產(chǎn)

一般具有特殊的性質(zhì)，有特定的用途或限于特定的使用者，在不作為企業(yè)經(jīng)營活

動的一局部時，很少能夠在公開市場上出售。

清算假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如破產(chǎn)、抵押權(quán)實施等，將被迫以

協(xié)商或以拍賣方式，強制將其資產(chǎn)出售。按照尋找購置者的時間的長短，可以將

清算分為強制清算和有序清算。清算假設(shè)下的評估價值往往也低于繼續(xù)使用和公

開市場假設(shè)下的評估價值。

（3）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原那么有哪些？

資產(chǎn)評估原那么是標(biāo)準(zhǔn)評估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)那么。規(guī)定評估原那么是為了確

保不同的估價人員在遵循規(guī)定的估價程序，采用適宜的估價方法和正確的處理方

式的前提下，對同一估價對象的估價結(jié)果能具有一致性。資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原那么

包括奉獻(xiàn)原那么、替代原那么、預(yù)期收益原那么、最正確（也稱最高最正確）使

用原那么。

奉獻(xiàn)原那么是指在評估時，某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成局部的價值，應(yīng)取決

于該資產(chǎn)對與其他相關(guān)資產(chǎn)共同組成的整體資產(chǎn)價值的奉獻(xiàn)，或該局部對資產(chǎn)整

體價值的奉獻(xiàn)，也可以用缺少它時整體資產(chǎn)價值或資產(chǎn)整體價值的下降程度來衡

量確定。

替代原那么的理論依據(jù)是同一市場上的一樣（或相近似）物品具有一樣（或

相近）的價值。對具有同等效用而價格不同的物品進(jìn)展選擇時，理性人必定選擇

價格廉價的；對價格一樣而效用不同的物品進(jìn)展選擇時，理性人必定選擇效用較

大的。替代原那么要求盡可能利用與估價對象特征相類似資產(chǎn)的市場交易資料，

來進(jìn)展比擬分析評估估價對象的價值，以確保所評估的結(jié)果是估價對象在公開市

場上成交的最可能價格。

預(yù)期收益原那么是指資產(chǎn)的價值不是取決于其過去的生產(chǎn)本錢和銷售價格，

而是決定于其在評估基準(zhǔn)日后能夠帶來的預(yù)期凈收益，即預(yù)期的獲利能力。預(yù)期

的獲利能力越大，資產(chǎn)的價值就越高。

最正確（也稱最高最正確）使用原那么即按照估價對象的最正確使用方式，

評估資產(chǎn)的價格。最正確使用是指在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的前

提條件下，能夠使估價對象產(chǎn)生最高價值的利用方式。在運用最正確使用原那么

時，首先要求最正確利用方式在法律上是得到允許的，其次還要得到技術(shù)上的支

持，不能將技術(shù)上無法作到的利用方式當(dāng)作最正確使用，最后應(yīng)注意所確定的最

正確利用方式在經(jīng)濟(jì)上可行，不可能通過不經(jīng)濟(jì)的方式來實現(xiàn)資產(chǎn)的最正確使

用。在估價對象已經(jīng)處于使用狀態(tài)的情況下，應(yīng)根據(jù)最正確使用原那么對估價前

提作如下選擇：（1）保持利用現(xiàn)狀前提，即認(rèn)為繼續(xù)保持利用現(xiàn)狀為最正確使用

時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用作為估價前提；（2）轉(zhuǎn)換用途前提，即認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途

再予以使用最有利時，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后的使用假定為估價前提；（3）投資改造前

提，即認(rèn)為不轉(zhuǎn)換用途但需要進(jìn)展投資改造后再予以使用最為有利時，應(yīng)以改造

后的使用假定為估價前提；（4）重新利用前提，即認(rèn)為撤除現(xiàn)有資產(chǎn)的某一局部

再予以利用最為有利時，應(yīng)以撤除該局部后的使用假定為估價前提；（5）上述四

種情形的某種組合。

第二章資產(chǎn)評估的程序與根本方法

一、練習(xí)題

1、術(shù)語解釋

（1）復(fù)原重置本錢（2）更新重置本錢（3）實體性貶值（4）功能性貶值

（5）經(jīng)濟(jì)性貶值16）總使用年限（7）實際已使用年限（8）資產(chǎn)利用率

（9）成新率（10）本錢法（11）比擬法（12）收益法

2、單項選擇題

（1）被評估賓館因市場原因，在未來3年內(nèi)每年收益凈損失額約為5萬元，假定折現(xiàn)率為

10%,該賓館的經(jīng)濟(jì)性貶值最接近于（）萬元。

a、15b、12.6c、10d、50

（2）用物價指數(shù)法估算的資產(chǎn)本錢是資產(chǎn)的（

a、復(fù)原重置本錢b、既可以是復(fù)原重置本錢，也可以是更新重置本錢

c、更新重置本錢d、既不是復(fù)原重置本錢，也不是更新重置本錢

(3)某項資產(chǎn)1997年購建，賬面原值100000元，2000年進(jìn)展評估，假設(shè)以購建時物價指

數(shù)為100%,那么3年間同類資產(chǎn)物價環(huán)比價格指數(shù)分別為110%、120%、115%,那么該項

資產(chǎn)的重置本錢應(yīng)為()元。

a、145000b、115000c、152000d、151800

(4)某被評估資產(chǎn)1980年購建賬面價值為50萬元，1989年進(jìn)展評估，1980年、1989年

該類資產(chǎn)的定基物價指數(shù)分別為120%、170%,那么被評估資產(chǎn)的重置本錢為()萬元。

a、50b、70.8c、35.3d、85

(5)某設(shè)備的年收益額為50萬元,適用本金化率為20%,那么該設(shè)備的收益現(xiàn)值為()

萬兀O

as200b、250c、300d、350

(6)教堂、學(xué)校、專用機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)的價值評估，一般適宜選用()。

a、本錢法b、收益法c、市場比擬法d、剩余法

(7)復(fù)原重置本錢與更新重置本錢的一樣之處在于運用()。

a、一樣的原材料b、一樣的建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)c、資產(chǎn)的現(xiàn)時價格d、一樣的設(shè)計

(8)運用本錢法評估一項資產(chǎn)時，假設(shè)分別選用復(fù)原重置本錢與更新重置本錢，那么應(yīng)當(dāng)

考慮不同重置本錢情況下，具有不同的()。

a、實體性貶值b、經(jīng)濟(jì)性貶值c、功能性貶值5資產(chǎn)利用率

(9)估算資產(chǎn)的實體性貶值時所用的總使用年限是資產(chǎn)的()。

a、總經(jīng)濟(jì)使用年限b、總技術(shù)使用年限c、總物理壽命d、以上三個都可以

(10)某機(jī)器設(shè)備購建于1994年10月，根據(jù)其技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，規(guī)定正常使用強度下每天

的運轉(zhuǎn)時間為8小時，由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自1994年初至1998年末期間在市場上供不應(yīng)求，

企業(yè)主在此期間一直超負(fù)荷使用該設(shè)備，每天實際運轉(zhuǎn)時間為10小時，自1999年初恢復(fù)正

常使用，現(xiàn)以2000年10月5日為評估基準(zhǔn)日，那么該設(shè)備的實際使用年限為()年。

a、6b、7c、8d、7.5

(11)待評估資產(chǎn)為一棟層高為4米、面積100建筑平方米的住宅，其復(fù)原重置本錢為1600

元/建筑平方米，而在評估基準(zhǔn)日建造具有一樣效用的層高為3米的住宅，更新重置本錢為

1500元/建筑平方米，那么其超額投資功能性貶值為()元。

a、160000b、150000c、10000d、40000

(12)現(xiàn)評估某企業(yè)某類通用設(shè)備，首先抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備6臺，估算其總重

置本錢為25萬元，從會計記錄中查得這6臺設(shè)備的歷史總本錢為30萬元，該類通用設(shè)備的

賬面歷史總本錢為500萬元，那么該類通用設(shè)備的總重置本錢為()萬元。

a、357b、448c、400d、417

(13)預(yù)計某企業(yè)未來5年的稅后資產(chǎn)凈現(xiàn)金流分別為15萬元、13萬元、12萬元、14萬

元、15萬元，假定該企業(yè)資產(chǎn)可以永續(xù)經(jīng)營下去，且從第6年起以后各年收益均為15萬元,

折現(xiàn)率為10%,確定該企業(yè)繼續(xù)使用假設(shè)下的價值為()萬元。

a、136b、219c、127d、145

(14)某類設(shè)備的價值和生產(chǎn)能力之間成非線性關(guān)系，市場上年加工1600件產(chǎn)品的該類全

新設(shè)備價值為10萬元，現(xiàn)已八成新的年加工900件產(chǎn)品的被評估設(shè)備的價值為()萬

元。規(guī)模效益指數(shù)為0.5。

a、5.6b、4.5c、7.5d、6

(15)某評估參照物價格為10萬元，成新率為0.5,被評估資產(chǎn)的成新率為0.75,二者在新

舊程度方面的差異為()萬元。

a、2.5b、5c、7.5d、10

(16)通常情況下，可以用市場法進(jìn)展評估的資產(chǎn)是()

a、專利權(quán)b、專用機(jī)器設(shè)備c、通用設(shè)備d、專有技術(shù)

(17)在應(yīng)用市場法時，一般應(yīng)該選擇()參照物進(jìn)展比擬。

a、3個或3個以上b、2個或2個以上c、1個或1個以上d、4個或4個以上

3、多項選擇題

(1)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書的內(nèi)容包括有(

a、評估范圍b、評估目的c、評估假設(shè)d、評估基準(zhǔn)日e、評估工作日期

(2)重置本錢的估算方法有()

a、物價指數(shù)法b、功能價值法c、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

d、重置核算法e、觀察法

(3)實體性貶值的估算方法有］)

a、觀察法b、經(jīng)濟(jì)使用年限法c、使用年限法d、修復(fù)費用法e、成新率法

(4)功能性貶值包括()

a、超額投資性功能性貶值b、超額運營性功能性貶值

c、復(fù)原重置本錢的功能性貶值d、更新重置本錢的功能性貶值

e、修復(fù)性功能性貶值

(5)估算資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量時所用的資產(chǎn)經(jīng)營管理本錢包括資產(chǎn)()

a、維修贄用b、保險費用c、折舊費用d、資金本錢e、管理費用

(6)造成資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的主要原因有(

a、該項資產(chǎn)技術(shù)落后b、該項資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品需求減少

c、社會勞動生產(chǎn)率提高d、自然力作用加劇

e、政府公布淘汰該類資產(chǎn)的時間表

(7)復(fù)原重置本錢與更新重置本錢的一樣之處在于運用()

a、一樣的功能效用b、一樣的建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)c、資產(chǎn)現(xiàn)時價格

d、一樣的設(shè)計e、一樣的材料

4、問答題

(1)資產(chǎn)評估應(yīng)按照什么樣的步驟進(jìn)展？

(2)功能性貶值的估算應(yīng)按照什么樣的步驟進(jìn)展？

(3)運用收益法進(jìn)展資產(chǎn)評估時，如何確定被評估資產(chǎn)的純收益？

(4)如何確定折現(xiàn)率？

5、計算題

某待評估的生產(chǎn)設(shè)備每月可生產(chǎn)10000件產(chǎn)品，生產(chǎn)每件產(chǎn)品的工資本錢為1.5元，而目前的

新式同類設(shè)備生產(chǎn)每件產(chǎn)品的工資本錢僅為L2元。假定待評估設(shè)備與新設(shè)備的運營本錢在

其他方面?樣，待評估設(shè)備資產(chǎn)還可以使用5年，所得稅稅率為33%,適用折現(xiàn)率為10%。

根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評估資產(chǎn)相對于同類新設(shè)備的功能性貶值。

二、參考答案

I、

(1)復(fù)原重置本錢是指在評估基準(zhǔn)日，用與估價對象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、

工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價對象全新狀況同樣的資產(chǎn)即復(fù)制品的本錢。

(2)更新重置本錢是指在評估基準(zhǔn)日，運用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，

重新生產(chǎn)一與估價對象的具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的本錢。

(3)實體性貶值是指資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，導(dǎo)致其物理性能不

斷下降而引起的價值減少。

(4)功能性貶值是指由于新技術(shù)的推廣和應(yīng)用，使得待評估資產(chǎn)與社會上普遍使用的資產(chǎn)

相比，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，因而價值也相應(yīng)減少。

(5)經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素的變化，如新政策或法規(guī)的發(fā)布和實施、

戰(zhàn)爭、政治動亂、市場蕭條等情況，限制了資產(chǎn)的充分有效利用，使得資產(chǎn)價值下降。

(6)總使用年限是指資產(chǎn)的物理(自然)壽命，即資產(chǎn)從使用到報廢為止經(jīng)歷的時間。

(7)實際已使用年限是資產(chǎn)自開場使用到評估基準(zhǔn)日為止，按照正常使用強度(負(fù)荷程度)

標(biāo)準(zhǔn)確定的已經(jīng)使用的年數(shù)，它與資產(chǎn)的實際使用強度和名義已使用年限有關(guān)。

(8)資產(chǎn)利用率表示資產(chǎn)的實際使用強度，其計算公式為：資產(chǎn)利用率=至評估基準(zhǔn)日

資產(chǎn)的累計實際利用時間小至評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計法定利用時間。

(9)成新率反映評估對象的現(xiàn)時價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。成新率的估算方法有

觀察法、經(jīng)濟(jì)使用年限法、修復(fù)費用法等。

(10)本錢法本錢法是從待評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的復(fù)原重置本錢(reproductioncostnew)

或更新重置本錢(replcementcostnew)中扣減其各項價值損耗，來確定資產(chǎn)價值的方法。

(11)比擬法也稱市場比擬法,是指通過比擬待評估資產(chǎn)與近期售出的類似資產(chǎn)(即可參照

交易資產(chǎn))的異同，并據(jù)此對類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)展調(diào)整，從而確定待評估資產(chǎn)價值的評估

方法。

(12)收益法是通過估算待評估資產(chǎn)自評估基準(zhǔn)日起未來的純收益，并將其用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率

折算為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值的方法。

2、

(1)b(2)a(3)d(4)b(5)b(6)a(7)c(8)c(9)c(10)b

(11)c(12)d(13)d(14)d(15]b(16)c(17)a

3、

(1)abd(2)abed(3)ac(4)ab(5)abe(6)be(7)ac

4、

(1)資產(chǎn)評估工作是指從接洽資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)到提交資產(chǎn)評估報告的全過程，具體應(yīng)按以下

步驟進(jìn)展：①資產(chǎn)評估工程的接洽；②組建資產(chǎn)評估工程小組；③擬定資產(chǎn)評估的工作方案;

④收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料；⑤待評估資產(chǎn)的清查核實和實地查勘；⑥資產(chǎn)評估的評估假

設(shè)條件、價值類型及評估標(biāo)準(zhǔn)分析；⑦選擇評估方法并進(jìn)展估算；⑧編寫資產(chǎn)評估報告；⑨

與委托方辦理提交報告和評估費用清算等手續(xù)

(2)①比擬待評估資產(chǎn)的年運營本錢與技術(shù)性能更好的同類資產(chǎn)的年運營本錢之間的差異

(包括工資支付、材料及能源消耗、產(chǎn)品質(zhì)量等方面)。②確定凈超額運營本錢。凈超額運

營本錢等于超額運營本錢扣除所得稅后的余額。③估計待評估資產(chǎn)的剩余使用壽命。④以適

當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，將評估對象在剩余使用壽命內(nèi)所有的凈超額運營本錢折算為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)

值，作為待評估資產(chǎn)的功能性貶值額。對因功能過時而出現(xiàn)的功能性貶值，可以通過超額投

資本錢的估算進(jìn)展，即將超額投資本錢視同為功能性貶值的一局部。該局部功能性貶值的計

算公式為：功能性貶值=復(fù)原重置本錢-更新重置本錢

(3)對評估對象的純收益即預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算，一般需要考慮資產(chǎn)在社會平均經(jīng)營

管理水平狀況下的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流水平，而不是在資產(chǎn)的某個使用者經(jīng)營管理下的預(yù)期資

產(chǎn)凈現(xiàn)金流，或者說需要估算的是資產(chǎn)的客觀資產(chǎn)凈現(xiàn)金流。預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等于資產(chǎn)的

潛在毛收入減去預(yù)計經(jīng)營管理本錢。經(jīng)營管理本錢包括有維修費、銷售及管理費、保險費、

稅費、銷售本錢、原材料費及工資等本錢費用。折舊費、籌資本錢等不作為經(jīng)營管理本錢從

收入中扣除，因為折舊費是收入的一局部，它不會支付給任何人，而籌資本錢也在對預(yù)期資

產(chǎn)凈現(xiàn)金流進(jìn)展折現(xiàn)時即從貨幣時間價值的角度考慮了。

(4)折現(xiàn)率實質(zhì)上是投資的期望回報率，我們可以將它看作是投資于估價對象的時機(jī)本錢,

或者說是資本本錢。正確的折現(xiàn)率是投資者能夠從一項“相似的"投資中得到的回報率。折

現(xiàn)率的估算方法主要有以下幾種：①市場比擬法。即通過對市場上相似資產(chǎn)的投資收益率的

調(diào)查和比擬分析，來確定待評估資產(chǎn)的投資期望回報率。②資本資產(chǎn)定價模型法。即通過比

擬一項資本投資的回報率與投資于整個資本市場的回報率，來衡量該投資的風(fēng)險補償。利用

該模型確定的折現(xiàn)率是資產(chǎn)的權(quán)益本錢，而非資本本錢。一項投資的風(fēng)險包拈可分散風(fēng)險和

不可分散風(fēng)險.可分散風(fēng)險是由與該項投資相關(guān)的特殊事件引起的,可以通過投資多樣化（組

合）來降低或消除。不可分散風(fēng)險是由那些對整個經(jīng)濟(jì)而不只是對某一項投資產(chǎn)生影響的事

件帶來的，無法通過投資多樣化降低或消除。因為可分散風(fēng)險能夠通過多樣化來消除，所以

投資市場不會給予它回報，投資市場只對無法防止的風(fēng)險即不可分散風(fēng)險予以補償。由于不

同類型資產(chǎn)的風(fēng)險不同，因而其回報率也不同。期望回報率=無風(fēng)險利率+資產(chǎn)風(fēng)險補

償。國庫券是最平安的投資方式，我們可以將它的回報率當(dāng)作無風(fēng)險利率。資產(chǎn)風(fēng)險補償?shù)?/p>

于資產(chǎn)市場（平均）風(fēng)險補償乘以資產(chǎn)的貝他系數(shù)（B）。因而可以將資產(chǎn)的期望回報率表

示為：

資產(chǎn)期望回報率=無風(fēng)險利率+資產(chǎn)市場風(fēng)險補償xB

=無風(fēng)險利率+（資產(chǎn)平均回報率-無風(fēng)險利率）xB

③加權(quán)平均資本本錢法。加權(quán)平均資本本錢法既考慮權(quán)益資本的本錢，也考慮負(fù)債資本的本

錢，用公式表示為：

加權(quán)資本本錢（折現(xiàn)率）=權(quán)益本錢x權(quán)益比+負(fù)債本錢X負(fù)債比

如果將利息可以沖減企業(yè)的應(yīng)納稅所得額因素考慮進(jìn)去，那么負(fù)債本錢應(yīng)為稅后負(fù)債本

錢，因而可用公式表示為：

加權(quán)資本本錢=權(quán)益本錢X權(quán)益比+稅前負(fù)債本錢X（1-所得稅邊際稅率）

X負(fù)債比

5、

[[1.5-1.2）X10000X12X（1-33%）]X[l-1/（1+10%）5]/10%=91434（元）

第三章機(jī)器設(shè)備評估

一、練習(xí)題

1、單項選擇題

（1）機(jī)器設(shè)備按其工程技術(shù)特點分類，不包括（）

a.專用設(shè)備b.通用設(shè)備c.生產(chǎn)性設(shè)備d.非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備

（2）本錢法主要適用于評估]）

a.可連續(xù)計量預(yù)期收益的設(shè)備b,可正常變現(xiàn)的設(shè)備

c.可獲得非正常變現(xiàn)價格的設(shè)備d.續(xù)用、但無法預(yù)測未來收益的設(shè)

備

（3）機(jī)器設(shè)備重置本錢中的直接費用包括（）

a.各種管理費用b.安裝調(diào)試費用c.人員培訓(xùn)費用d.總體設(shè)計

賞用

（4）計算重置本錢時，不應(yīng)計入的費用是（）

a.購建費用b.維修費用c.安裝費用d.總調(diào)試費用

（5）估測一臺在用續(xù)用的設(shè)備的重置本錢，首選方法是（）

a.利用價格指數(shù)法b.利用詢價法詢價再考慮其他費用

c.利用重置核算法d.利用功能價值法

（6）物價指數(shù)法只能用于確定設(shè)備的（）0

a.復(fù)原重量本錢b.更新重置本錢c.實體貶值d.功能性貶

值

（7）采用價格指數(shù)調(diào)整法評估進(jìn)口設(shè)備所適用的價格指數(shù)是（）

a.設(shè)備進(jìn)口國零售商品價格指數(shù)b.設(shè)備出口國生產(chǎn)資料價格指數(shù)

c.設(shè)備出口國綜合價格指數(shù)d.設(shè)備出口國零售商品價格指數(shù)

（8）機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命是指（）o

a.機(jī)器設(shè)備從使用到報廢為上的時間

b.機(jī)器設(shè)備從使用到運營本錢過高而被淘汰的時間

c.從評估基準(zhǔn)日到設(shè)備繼續(xù)使用在經(jīng)濟(jì)上不合算的時間

d.機(jī)器設(shè)備從使用到出現(xiàn)了新的技術(shù)性能更好的設(shè)備而被淘汰的時間

（9）鑒定機(jī)器設(shè)備的實際已使用年限，不需考慮的因素是（）。

a.技術(shù)進(jìn)步因素b.設(shè)備使用的日歷天數(shù)

c.設(shè)備使用強度d.設(shè)備的維修保養(yǎng)水平

（10）運用修復(fù)費用法估測成新率適用于（）。

a.所有機(jī)器設(shè)備

b.具有特殊構(gòu)造及可補償性有形損耗的設(shè)備

c.具有特殊構(gòu)造及在技術(shù)上可修復(fù)的有形損耗的設(shè)備

d.具有特殊構(gòu)造及不可補償有形損耗的設(shè)備

（11）設(shè)備的技術(shù)壽命與（）有關(guān)。

a.使用強度b.使用時間c.技術(shù)更新速度d.維修保養(yǎng)水平

（12）運用價格指數(shù)法評估機(jī)器設(shè)備的重置本錢僅僅考慮了（）因素。

a.技術(shù)因素b.功能因素c.地域因素d.時間因素

（13）被評估設(shè)備購建于1985年，賬面價值為30000元，1990、1993年進(jìn)展兩

次技術(shù)改造，主要是添置了一些自動控制裝置，當(dāng)年投資分別為3000元和2000

元，1995年對該設(shè)備進(jìn)展評估，假設(shè)從1985—1995年價格上升率為10%,該設(shè)

備尚可使用年限為8年。評估時設(shè)備的加權(quán)投資年限為（）年

a.10.5b.9.5c.8d.8.5

（14）對被評估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)展模擬重置，按現(xiàn)行技術(shù)條件下的設(shè)計、工藝、材

料、標(biāo)準(zhǔn)、價格和費用水平進(jìn)展核算，這樣求得的本錢稱為（）

a.更新重置本錢b.復(fù)原重置本錢c.完全重復(fù)本錢d.實際重

置本錢

（15）某臺被估資產(chǎn)1978年購建，其賬面原值為10萬元，當(dāng)時該類設(shè)備定基物

價指數(shù)為120%,1990年對該設(shè)備進(jìn)展評估，當(dāng)年定基物價指數(shù)為180%,那么

該臺設(shè)備的重置全價為（）萬元。

a.10b.18c.12d.15

（16）某設(shè)備的原始價值為5萬元，當(dāng)修理后才能正常使用，并且修理后所帶來

的收益足以彌補修理費用。假設(shè)修理費用為1萬元，重置本錢為4萬元，那么其

成新率不會超過（)

a.25%b.80%c.75%d.20%

2、多項選擇題

⑴在設(shè)備評估中，重置核算法主要適用于（）設(shè)備重置本錢的估算。

a.通用b.進(jìn)口c.非標(biāo)d.自制e.了解市場行情

⑵設(shè)備評估的現(xiàn)場工作包括（)

a.指導(dǎo)委托方填報評估表格b.分析委托方的各種評估表格

c.對設(shè)備進(jìn)展技術(shù)鑒定d.查明設(shè)備實物落實評估對象

e.確定設(shè)備的成新率

⑶機(jī)器設(shè)備的重置本錢應(yīng)包括（)

a.機(jī)器設(shè)備的日常維修費用b,機(jī)器設(shè)備的購置費用

c.設(shè)備操作人員的培訓(xùn)費用d.設(shè)備的大修費用

e.設(shè)備的技術(shù)改造費用

(4)構(gòu)成機(jī)器設(shè)備重置本錢的間接費用主要()

a.購建立備所發(fā)生的管理費用b.購建立備所發(fā)生的運輸費用

c.購建立備所占用的資金本錢d.購建立備所發(fā)生的總體設(shè)計費用

e.購建立備所發(fā)生的安裝費用

(5)影響機(jī)器設(shè)備物理壽命的因素有()

a.機(jī)器設(shè)備的使用強度b.機(jī)器設(shè)備的維修保養(yǎng)水平

c.同類設(shè)備的使用強度d.機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)用途

e.設(shè)備的自身質(zhì)量

(6)進(jìn)口設(shè)備的重置本錢包括()

a.設(shè)備購置價格b.設(shè)備運雜費用

c.設(shè)備進(jìn)口關(guān)銳d.銀行手續(xù)費用

e.設(shè)備安裝調(diào)試費用

(7)運用使用年限法估測設(shè)備的成新率涉及到的根本參數(shù)()

a.設(shè)備的總經(jīng)濟(jì)使用壽命b.設(shè)備的技術(shù)水平

c.設(shè)備的實際已使用時間d.設(shè)備的負(fù)荷程度

e.設(shè)備的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限

(8)機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命受以下因素影響()

a.物理性能b.技術(shù)進(jìn)步速度c.設(shè)備生產(chǎn)產(chǎn)品的市場狀況

d.設(shè)備使用人員的技術(shù)水平e.設(shè)備配套情況

(9)設(shè)備成新率的估測通常采用()進(jìn)展。

a.使用年限法b.修復(fù)費用法c.觀測分析法d.功能價值法

e.統(tǒng)計分析法

(10)安裝周期很短的一般設(shè)備，其重置本錢包括()

a.設(shè)備購置費b.運輸費用c.利息費用d.安裝費用

(11)設(shè)備的功能性貶值通常要表現(xiàn)為()

a.超額重置本錢b.超額投資本錢c.超額運營本錢d.超額更新本

錢

(12)機(jī)器設(shè)備壽命按其性質(zhì)可分為()

a.法定壽命b.市場壽命c.物理壽命d.經(jīng)濟(jì)壽命e.技術(shù)

壽命

3、計算題

(1)某被評估的生產(chǎn)控制裝置購建于1985年，原始價值100萬元，1990年和

1993年分別投資50000元和20000元進(jìn)展了兩次更新改造，1995年對該資產(chǎn)進(jìn)

展評估。調(diào)查說明，該類設(shè)備及相關(guān)零部件的定基價格指數(shù)在1985年、1990年、

1993年、1995年分別為110%、125樂130%、150機(jī)該設(shè)備尚可使用年限為6年。

另外，該生產(chǎn)控制裝置正常運行需要5名技術(shù)操作員，而目前的新式同類控制裝

置僅需要4名操作員。假定待評估裝置與新裝置的運營本錢在其他方面一樣，操

作人員的人均年工資福利費為12000元，所得稅稅率為33%,適用折現(xiàn)率為10%。

根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評估資產(chǎn)的價值。

(2)某被評估設(shè)備購建于1995年6月，賬面原值100萬元，1998年6月對該

設(shè)備進(jìn)展了技術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù)，改造費用為10萬元，1999年6月

對該設(shè)備進(jìn)展評估，評估基準(zhǔn)日為1999年6月30日?，F(xiàn)得到以下數(shù)據(jù)：①1995

年至1999年該類設(shè)備的定基價格指數(shù)分別為105%、110%,110%、115%、120%；

②被評估設(shè)備的月人工本錢比同類設(shè)備節(jié)約1000元；③被評估設(shè)備所在企業(yè)的

正常投資報酬率為10%,規(guī)模效益指數(shù)為0.7,該企業(yè)為正常納稅企業(yè)；④經(jīng)過

了解，得知該設(shè)備在評估使用期間因技術(shù)改造等原因，其實際利用率為正常利用

率的60%,經(jīng)過評估人員鑒定分析認(rèn)為，被評估設(shè)備尚可使用6年，預(yù)計評估基

準(zhǔn)日后其利用率可以到達(dá)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的80%。根據(jù)上述條件估算該設(shè)備的有關(guān)技術(shù)

經(jīng)濟(jì)參數(shù)和評估價值。

(3)評估對象為某機(jī)器設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)的一條國產(chǎn)I型機(jī)組，該機(jī)組于1996年5

月20日購置并投入使用，其設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)A產(chǎn)品10萬件賬面原值為150

萬元，現(xiàn)評估人員需要評估該機(jī)組于2001年5月20日的價值。評估人員經(jīng)過調(diào)

查得到以下有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)資料：①從1996年5月至200：年5月，該類設(shè)備

的環(huán)比價格指數(shù)1997年為102%,1998年為101%,1999年為99樂2000年為100%,

2001年為102%；②I型機(jī)組在2001年的出廠價格為100萬元，運雜費、安裝調(diào)

試費大約占購置價格的25樂③被評估機(jī)組從使用到評估基準(zhǔn)日，由于市場競爭

的原因，利用率僅僅為設(shè)計能力的60%,估計評估基準(zhǔn)日后其利用率會到達(dá)設(shè)計

要求；④該機(jī)組經(jīng)過檢測尚可以使用7年；⑤與具有一樣生產(chǎn)能力的II型機(jī)組相

比，該機(jī)組的年運營本錢超支額大約在4萬元左右；⑥折現(xiàn)率為10機(jī)試評估確

定該機(jī)組的市場價值。

二、參考答案：

(1)c(2)d(3)b(4)b(5)b(6)a⑺b⑻

b

(9)a(10)b(11)c(12)d(13)b(14)a(15)d(16)

C

2、

⑴cd(2)cde⑶be(4)acd(5)abe(6)abcde

(7)ace(8)abed⑼abeU0)abd(11)be(12)cde

3、

(1)

1)估算重置本錢

重置本錢=100X150%4-110%+5X150%4-125%+2X150%4-130%=144.67(萬元)

2)估算加權(quán)投資年限

加權(quán)投資年限=10X136.36+144.67+5X64-144.67+2X2.34-144.67

=9.66年

3)估算實體性貶值率

實體性貶值率=9.66+(9.66+6)=61.69%

4)估算實體性貶值

實體性貶值=重置本錢義實體性貶值率=144.67X61.69%=89.25(萬元)

5)功能性貶值估算

第一步，計算被評估裝置的年超額運營本錢

(5-4)X12000=12000(元)

第二步，計算被評估裝置的年凈超額運營本錢

12000X(1-33%)=8040(元)

第三步，將被評估裝置的年凈超額運營本錢，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)

求和，以確定其功能性貶值額

8040X（P/A,10%,6）-8040X4.3553=35016.61（元）=3.5萬元

6）求資產(chǎn)價值

待評估資產(chǎn)的價值=重置本錢一實體性貶值一功能性貶值=144.67-89.25-3.5

=51.92（萬元）

（2）

1）估算重置本錢

重置本錢=100X120%4-105%+10X120%4-115%=124.72（萬元）

2）估算加權(quán)投資年限

加權(quán)投資年限=4X114.29+124.72+1X10.43+124.72=3.75年

3）估算實體性貶值率

實體性貶值率=3.75+（3.75+6）=38.46%

4）估算實體性貶值

實體性貶值=重置本錢X實體性貶值率=124.72X38.46%=47.97（萬元）

5）估算功能性貶值

第?步，計算被評估設(shè)備的年超額運營本錢

1000X12=12000（元）

第二步，計算被評估設(shè)備的年凈超額運營本錢

12000X（1-33%）=8040（元）

第三步，將被評估裝置的年凈超額運營本錢，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)

求和，以確定其功能性貶值額

8040X（P/A,10%,6）=8040X4.3553=35016.61（元）=3.5萬元

6）估算經(jīng)濟(jì)性貶值率

經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1一（60%4-80%）x]X100%

=[1-（60%4-80%）°-7]X100%

=18.24%

7）估算經(jīng)濟(jì)性貶值

經(jīng)濟(jì)性貶值=（重置本錢一實體性貶值一功能性貶值）X經(jīng)濟(jì)性貶值率

=（124.72-47.97-3.5）X18.24%

=13.36（萬元）

8）求資產(chǎn)價值

待評估資產(chǎn)的價值=重置本錢一實體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟(jì)性貶值

=124.72-47.97-3.5-13.36=59.89（萬元）

（3）

1）運用市場重置方式（詢價法）評估工型機(jī)組的過程及其結(jié)果

重置本錢=100X（1+25%）=125（萬元）

實體有形損耗率=5X60%/[（5X60%）+7]X100%=3/10X100%=30%

評估值二125X（1-30%）=87.5（萬元）

2）運用價格指數(shù)法評估I型機(jī)組的過程及其結(jié)果

重置本錢=150X（1+2%）（1+1%）（1-1%）（1+2%）=156.04（萬元）

實體有形損耗率=3/（3+7）X100%=30%

功能性貶值=4X（1-33%）：P/A,10%,7）=2.68X4.8684=13.05萬元

評估值=156.04X（1-30%）-13.05=96.18（萬元）

3)關(guān)于評估最終結(jié)果的意見及理由：最終評估結(jié)果應(yīng)以運用市場重置方式(詢價

法)的評估結(jié)果為準(zhǔn)或為主(此結(jié)果的權(quán)重超過51%即算為主)。因為此方法是利

用了市場的判斷，更接近于客觀事實，而價格指數(shù)法中的價格指數(shù)本身比擬廣泛,

評估精度可能會受到影響。

第四章房地產(chǎn)價格評估

一、練習(xí)題

1、術(shù)語解釋

(1)地產(chǎn)(2)房地產(chǎn)(3)不動產(chǎn)(4)基準(zhǔn)地價(5)標(biāo)定地價(6)樓

面地價

2、單項選擇題

(1)最正確使用是()必須考慮的評估前提。

a.地產(chǎn)b.房屋建筑物c.企業(yè)資產(chǎn)d.資產(chǎn)

(2)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法所要修正的因素是()。

a.地理位置和交通條件b.個別因素和市場轉(zhuǎn)讓條件

c.容積率和覆蓋率d.特別利害關(guān)系和特殊動機(jī)

(3)假設(shè)開發(fā)法屬于一種()o

a.加和法b.積算法c.類比法d.倒算法

(4)某宗地年金收益額為8500元，剩余使用年限為20年，假定折現(xiàn)率為10%,

其評估價值最有可能為()元。

a.85000b.12631c.72369d.12369

(5)計算建筑期利息的工期應(yīng)按()計算。

a.合同工期b.額定工期c.協(xié)商工期d.實

際工期

(6)待估建筑物賬面原值100萬元，竣工于1990年底，假定1990年的價格指

數(shù)為100斬從1991年到1995年的價格指數(shù)每年增長幅度分別是11.7%、17%、

30.5%、6.9%、4.8%,那么1995年底該建筑物的重置本錢最有可能是()

兀O

a.1048000b.1910000c.1480000d.19100000

(7)待估建筑物為磚混構(gòu)造單層住宅，宅基地300平方米，建筑面積200平方

米，月租金3000元，土地復(fù)原利率為7%,建筑物復(fù)原利率為8%,評估時，建

筑物的剩余使用年限為25年，取得租金收入的年總本錢為7600元，評估人員另

用市場法求得土地使用權(quán)價格每平方米1000元，運用建筑物剩余估價法所得到

建筑物的價值最有可能是()元。

a.61667b.925000c.789950d.58041

(8)剩余估價法屬于()中的一種具體方法。

a.收益法b.本錢法c.市場法d.功能價值法

(9)有一宗地面積為500平方米，地上建有一幢3層的樓房，建筑密度為0.7,

容積率為2.0,土地單價為3000元/平方米，那么樓面地價為()元/平方

米。

a.1000b.1500c.2100d.2800

(10)假設(shè)反映宗地地價水平，()指標(biāo)更具說服力。

（11）某地產(chǎn)未來第一年純收益為30萬元，假設(shè)該地產(chǎn)的使用年限為無限年期,

預(yù)計未來每年土地純收益將在上一年的根底上增加1萬元。資本化率為7%,那

么該地產(chǎn)的評估值最接近于（）萬元。

a.205b.429c.633d.690

（12）待估地產(chǎn)年總收人18萬元，年總費用10萬元，剩余使用年限10年，折

現(xiàn)率為10%,那么其評估價值最接近于（）萬元。

a.110b.61c.80d.49

（13）待評估建筑物為一磚混構(gòu)造兩層樓房，宅基地面積為300平方米，房屋每

層月租金為2500元，各種費用占租金收入的40%,土地復(fù)原率為8樂建筑物復(fù)

原率為10%,評估人員另用市場法求得土地使用權(quán)價格為每平方米1000元，建

筑物的年純收益為（）元。

a.1000b.12000c.4000d.2000

（14）某評估機(jī)構(gòu)采用市場法對一房地產(chǎn)進(jìn)展評估，評估中共選擇了三個參照物,

并分別得到127萬元、142萬元、151萬元3個評估結(jié)果，它們的權(quán)重依次為25樂

40%、35%,那么被評估房地產(chǎn)的價值最接近（）萬元。

a.140b.157c.141d.148

（15）如果房地產(chǎn)的售價為5000萬元，其中建筑物價格為3000萬元，地價為

2000萬元，該房地產(chǎn)的年客觀凈收益為450萬元，建筑物的資本化率為10%,

那么土地的資本化率最接近于（）。

a.9%b.12.5%c.7.5%d.5%

（16）被評估建筑物歷史建造本錢為80萬元，1997年建成，要求評估該建筑物

2000年的重置本錢。調(diào)查得知，被評估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價格環(huán)比指

數(shù)分別為103%、103%、102%,該建筑物的重置本錢最接近于（）萬元。

a.86b.87c.90d.85

（17）某房地產(chǎn)月租金收入為20萬元，月費用總額為5萬元，建筑物價格為1000

歹元，建筑物的資本化率為10%,該房地產(chǎn)的土地年純收益最接近于（）萬

元。

a.50b.60c.80d.100

（18）假定被評估房地產(chǎn)可以永續(xù)利用，預(yù)計前3年的純租金收入分別為3萬元、

2萬元、1萬元，從第4年開場年純收益保持在3萬元水平上，折現(xiàn)率為10%,

該房地產(chǎn)的評估值最接近于（）萬元。

a.28b.32c.25d.30

（19）被評估土地的剩余使用權(quán)年限為30年，參照物剩余使用權(quán)年限為25年，

假定折現(xiàn)率為8%,被評估土地的年限修正系數(shù)最接近于（）

a.0.9659b.0.948c.1.152d.1.054

（20）運用最正確使用原那么評估地產(chǎn)的前提條件是（）c

a.土地的非再生性b.土地位置固定性

c.土地用途廣泛性d.土地利用永續(xù)性

（21）某宗地取得費用為每平方米100元，開發(fā)費用為每平方米300元，當(dāng)?shù)劂y

行一年期貸款利率為9%,二年期貸款利率為10%,三年期貸款利率為11%,

開發(fā)周期為3年，第一年投資占總投資的1/2,第二、三年投資各占總投資的1/4,

問該土地每平方米應(yīng)負(fù)擔(dān)利息為（）元。

a.51.75b.30.75c.89d.71.25

(22)某磚混構(gòu)造單層住宅宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金

3000元，土地復(fù)原利率8%,取得租金收入的年總本錢為8000元，評估人員另

用市場比擬法求得土地使用權(quán)價格為1200元/平方米，建筑物的年純收益為

()元。

a.8600b.8800c.9000d.12000

(23)某一宗2000平方米空地的預(yù)計最正確利用方式，為開發(fā)一建筑面積4000

平方米的商業(yè)建筑。預(yù)期該商業(yè)房地產(chǎn)建成后的售價為3000元/平方米，估計

該建筑物的建筑費用為1400元/平方米，專業(yè)費用為建筑費用的6%,利息利

潤為地價、建筑費用及專業(yè)費用之和的15%,銷售費用及有關(guān)稅費為售價的

10%,該土地的價值接近于()元/平方米。

a.1728b.1900c.1500d.1000元

(24)在用收益法評估土地使用權(quán)價格時，總費用不包括()0

a.房地產(chǎn)稅金b.管理費c.利息d.保險費

(25)某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為300萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時的價

值為500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為280萬元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可

用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價值應(yīng)評估為300萬元。這表達(dá)了房地產(chǎn)評估的

()

a.供求原那么b.替代原那么c.最正確使用原那么d.奉獻(xiàn)

原那么

(26)某待評估住宅建筑物與參照住宅建筑物相比而言，室內(nèi)格局更加合理，由此

引起待評估住宅的價格比參照交易住宅的價格高15%,室內(nèi)格局因素修正系數(shù)

為()

a.100/115b.85/100c.115/100d.100/

85

(27)某建筑物建成于1990年1月，為磚混構(gòu)造一等，耐用年限為50年，殘值率

為2%。該建筑物2001年1月的重置本錢為500萬元，2001年1月的評估值接

近()萬元

a.400b.392c.402d.390

(28)某宗土地的土地取得本錢為500萬元，土地開發(fā)費為1000萬元，土地開發(fā)

期為1年，銀行一年期貸款利率為8%。該土地投資利息為()萬元

a.120b.80c.60d.100

(29)某宗土地為1000平方米，國家規(guī)