/宜昌恒創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、蘭蘋商品房銷售合同糾紛二審民事判決書【案由】民事合同、無因管理、不當(dāng)?shù)美m紛合同糾紛房屋買賣合同糾紛商品房銷售合同糾紛【審理法院】湖北省宜昌市中級(jí)人民法院【審理法院】湖北省宜昌市中級(jí)人民法院【審結(jié)日期】2020.08.11【案件字號(hào)】(2020)鄂05民終1067號(hào)【審理程序】二審【審理法官】劉乾華王明兵周鐵金【審理法官】劉乾華王明兵周鐵金【文書類型】判決書【當(dāng)事人】宜昌恒創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司;蘭蘋【當(dāng)事人】宜昌恒創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司蘭蘋【當(dāng)事人-個(gè)人】蘭蘋【當(dāng)事人-公司】宜昌恒創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司【代理律師/律所】朱發(fā)剛湖北民基律師事務(wù)所;肖慶湖北民基律師事務(wù)所【代理律師/律所】朱發(fā)剛湖北民基律師事務(wù)所肖慶湖北民基律師事務(wù)所【代理律師】朱發(fā)剛肖慶【代理律所】湖北民基律師事務(wù)所【法院級(jí)別】中級(jí)人民法院【字號(hào)名稱】民終字【原告】宜昌恒創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司【被告】蘭蘋【本院觀點(diǎn)】該證據(jù)是二審期間，本院查明蘭蘋是否逾期付款等相關(guān)事實(shí)時(shí)責(zé)令其提交，屬于新證據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以采信，能夠證實(shí)蘭蘋在第二期付款期限屆滿之前，已經(jīng)要求宜昌恒創(chuàng)公司無理由退房的相關(guān)事實(shí)。一、關(guān)于《無理由退房協(xié)議書》的性質(zhì)問題。【權(quán)責(zé)關(guān)鍵詞】社會(huì)公共利益撤銷違約金過錯(cuò)支付違約金合同約定誠實(shí)信用原則自認(rèn)新證據(jù)質(zhì)證訴訟請(qǐng)求維持原判發(fā)回重審【指導(dǎo)案例標(biāo)記】0【指導(dǎo)案例排序】0【本院查明】經(jīng)審理查明，一審查明的事實(shí)屬實(shí)，本院依法予以確認(rèn)。 另查明，蘭蘋與宜昌恒創(chuàng)公司簽訂的《宜昌市商品房買賣合同》關(guān)于付款時(shí)間的約定為“買受人采用分期付款方式購房，須在2019年2月5日前支付首期房款101245元，于2019年4月27日前支付101245元，于2019年7月27日前支付202490元，于2019年10月27日前支付202490元，余款1417434元于2020年1月27日前支付。"《宜昌市商品房買賣合同》關(guān)于逾期付款違約責(zé)任約定為“每逾期一天，買受人按未付款總金額的萬分之一計(jì)算，向出賣人支付違約金。逾期180天仍未按約定全額支付的，出賣人有權(quán)單方解除合同，買受人按已付款的50%向出賣人支付違約金。" 蘭蘋與宜昌恒創(chuàng)公司簽訂的《無理由退房協(xié)議書》第一條約定“如乙方按《樓宇認(rèn)購書》及《商品房買賣合同》約定已履行到期義務(wù)，同時(shí)乙方在履行《商品房買賣合同》中不存在任何違約行為，支付總房款30%及以上，則自簽署《商品房買賣合同》及《無理由退房協(xié)議書》之日起至辦理入住手續(xù)前的任何時(shí)間，乙方享有無理由退房的權(quán)利。乙方選擇按揭付款的，按揭申請(qǐng)資料須經(jīng)銀行審核通過。" 2019年4月26日晚，宜昌恒大華府售樓部工作人員余慧華通過微信向蘭蘋的配偶劉光平提醒第二期房款付款期限將于2019年4月27日到期及違約責(zé)任等相關(guān)約定。2019年4月27日中午，劉光平通過微信向余慧華提出退房的要求。余慧華即時(shí)回復(fù)“您這邊如果要走無理由退房政策的話，需要補(bǔ)齊第二筆房款，之后我們就可以幫您填單子，退這個(gè)相關(guān)的一些費(fèi)用。這個(gè)主要是按照正常程序走的，是不會(huì)扣您的，其它的一些錢就是您交多少就會(huì)給您返多少。"此后，蘭蘋因計(jì)算即使交了第二期房款，亦不能達(dá)到總房款的30%，就未交納后期的房款?！颈驹赫J(rèn)為】本院認(rèn)為，一、關(guān)于《無理由退房協(xié)議書》的性質(zhì)問題。《合同法》第八條規(guī)定“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。"《合同法》第九十三條規(guī)定“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。"從以上規(guī)定可知，合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，不得擅自解除，但雙方約定的解除條件成就時(shí)，可以單方提出解除合同。本案中，《無理由退房協(xié)議書》形式上是《商品房買賣合同》的從合同，實(shí)質(zhì)上屬于《商品房買賣合同》的一部分，即雙方約定《商品房買賣合同》解除條件的條款。 《合同法》第三十九條規(guī)定“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明。"《無理由退房協(xié)議書》系宜昌恒創(chuàng)公司為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款，屬于格式條款。宜昌恒創(chuàng)公司應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第三十九條的規(guī)定，對(duì)該協(xié)議的具體內(nèi)容向購房者履行相應(yīng)的釋明義務(wù)。 二、關(guān)于《無理由退房協(xié)議書》的具體內(nèi)容對(duì)購房者是否具有約束力的問題?！稛o理由退房協(xié)議書》以加大加粗字體的“無理由退房協(xié)議書"文字作為標(biāo)題，下面具體內(nèi)容卻以相對(duì)較小的字體規(guī)定了退房的條件，對(duì)購房者申請(qǐng)退房的權(quán)利作出了較大限制，有違誠信之嫌。如規(guī)定了申請(qǐng)退房的時(shí)間必須在簽署《商品房買賣合同》之后，將僅簽署認(rèn)購書并交付定金、尚未簽署《商品房買賣合同》的購房者排除在外；又如規(guī)定了申請(qǐng)退房必須支付總房款30%及以上，將支付房款未達(dá)總房款30%的購房者排除在外?！稛o理由退房協(xié)議書》中還有其他約束購房者申請(qǐng)退房權(quán)利的規(guī)定，本院不一一列舉。 “無理由退房"文義應(yīng)指購房者自認(rèn)購之后，可于任何時(shí)間、無任何理由提出退房要求。但《無理由退房協(xié)議書》卻對(duì)購房者申請(qǐng)退房作出了諸多限制，這些限制退房的條件為格式條款，且具體內(nèi)容與標(biāo)題的文義明顯不符，宜昌恒創(chuàng)公司應(yīng)當(dāng)向購房者作出專門提示及解釋說明。本案中，宜昌恒創(chuàng)公司未能舉證證明其已就這些條款向購房者作出了提示和說明，該格式條款對(duì)購房者不具有約束力。 三、關(guān)于其他問題。蘭蘋在第二期房款付款期限屆滿前已向宜昌恒創(chuàng)公司提出要求無理由退房，宜昌恒創(chuàng)公司本應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理退房手續(xù)，因雙方對(duì)《無理由退房協(xié)議書》的理解產(chǎn)生分歧，導(dǎo)致蘭蘋未再交納后期購房款項(xiàng)，蘭蘋不構(gòu)成逾期付款違約。 蘭蘋一審訴訟請(qǐng)求第一條包括要求解除雙方簽訂《商品房買賣合同》和《室內(nèi)裝修委托合同》兩份合同，一審判決第一項(xiàng)中僅判決解除《商品房買賣合同》。但縱觀全案，《室內(nèi)裝修委托合同》為《商品房買賣合同》的從屬合同，一審判決解除《商品房買賣合同》，《室內(nèi)裝修委托合同》沒有繼續(xù)履行的基礎(chǔ)，當(dāng)然一并解除。《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第三百二十三條規(guī)定“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的上訴請(qǐng)求進(jìn)行審理。當(dāng)事人沒有提出請(qǐng)求的，不予審理，但一審判決違反法律禁止性規(guī)定，或者損害國家利益、社會(huì)公共利益、他人合法權(quán)益的除外。"因雙方當(dāng)事人均未就此事項(xiàng)提出上訴，本院不再進(jìn)行處理。 綜上所述，上訴人宜昌恒創(chuàng)公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)基本清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：【裁判結(jié)果】駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費(fèi)2966元，由宜昌恒創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。 本判決為終審判決。【更新時(shí)間】2022-08-2012:04:05【一審法院查明】一審法院認(rèn)定事實(shí)：2019年2月1日，蘭蘋與宜昌恒創(chuàng)公司簽訂《宜昌市商品房買賣合同》，合同約定蘭蘋認(rèn)購宜昌恒大華府樓盤9幢1301號(hào)房屋，商品房總價(jià)2024904元，蘭蘋采取分期付款方式，首付款為101245元。同日雙方簽訂《無理由退房協(xié)議書》，約定了無理由退房的條件和方法。2019年1月27日，蘭蘋與宜昌恒創(chuàng)公司簽訂《室內(nèi)裝修委托合同》，蘭蘋委托宜昌恒創(chuàng)公司對(duì)所購房屋進(jìn)行裝修，雙方約定蘭蘋于2019年2月5日前向宜昌恒創(chuàng)公司繳納部分裝修款22100元。合同簽訂后，蘭蘋向宜昌恒創(chuàng)公司支付了含定金在內(nèi)的房款101245元及裝修款22100元。后蘭蘋因?qū)σ瞬愦笕A府的房產(chǎn)不滿意，遂與宜昌恒創(chuàng)公司協(xié)商要求退房，宜昌恒創(chuàng)公司同意退房，但要求蘭蘋承擔(dān)違約責(zé)任?！疽粚彿ㄔ赫J(rèn)為】一審法院認(rèn)為，蘭蘋與宜昌恒創(chuàng)公司簽訂的《無理由退房協(xié)議書》標(biāo)題與協(xié)議內(nèi)容有明顯不符，其宣傳形式容易誤導(dǎo)消費(fèi)者，違反了合同法規(guī)定的誠實(shí)信用原則。故蘭蘋要求解除合同、全額退還購房款的意見法院予以支持。同時(shí)蘭蘋在認(rèn)購和簽訂合同時(shí)，未認(rèn)真閱讀合同條款并及時(shí)提出疑問，亦有一定過錯(cuò)，故蘭蘋訴請(qǐng)的資金占用費(fèi)法院不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第一百二十條之規(guī)定，判決如下：一、解除蘭蘋與宜昌恒創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2019年2月1日簽訂的《宜昌市商品房買賣合同》。二、宜昌恒創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)退還蘭蘋繳納的購房款、裝修款共計(jì)123345元。三、駁回蘭蘋其他的訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案受理費(fèi)1483元（已減半收?。┯商m蘋負(fù)擔(dān)297元，宜昌恒創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)1186元。 二審中，蘭蘋提交了其配偶劉光平與宜昌恒大華府售樓部工作人員余慧華之間的微信聊天記錄（包含語音），以證明其在第二期付款期限屆滿之前，已經(jīng)向宜昌恒創(chuàng)公司提出了無理由退房的要求。宜昌恒創(chuàng)公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)證據(jù)的真實(shí)性無異議，但該證據(jù)在一審前已存在，蘭蘋未提交，現(xiàn)在二審中提交，不能作為新證據(jù)予以采信。本院認(rèn)為，該證據(jù)是二審期間，本院查明蘭蘋是否逾期付款等相關(guān)事實(shí)時(shí)責(zé)令其提交，屬于新證據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以采信，能夠證實(shí)蘭蘋在第二期付款期限屆滿之前，已經(jīng)要求宜昌恒創(chuàng)公司無理由退房的相關(guān)事實(shí)?！径徤显V人訴稱】上訴人宜昌恒創(chuàng)公司上訴請(qǐng)求：1、依法撤銷宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2019）鄂0503民初2255號(hào)民事判決，發(fā)回重審或依法改判；2、被上訴人承擔(dān)本案一、二審訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：一、一審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，導(dǎo)致裁判結(jié)果不公。一審判決遺漏了雙方關(guān)于分期付款時(shí)間以及違約責(zé)任的約定，遺漏了被上訴人逾期支付購房款及已付房款未達(dá)30%以上的事實(shí)。二、一審適用法律錯(cuò)誤。1、無理由退房是上訴人在購房合同之外額外給予購房人的權(quán)利，并未加重購房合同中購房人責(zé)任，排除購房人權(quán)利，《無理由退房協(xié)議書》約定相關(guān)的退房條件是合理合法的。2、被上訴人已付房款未達(dá)到全部房款的30%且逾期付款構(gòu)成違約，不適用也無權(quán)申請(qǐng)無理由退房。而且無理由退房不能免除購房人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的逾期付款違約責(zé)任，應(yīng)按照購房合同約定以已付房款的50%向上訴人支付違約金。 綜上所述，上訴人宜昌恒創(chuàng)公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)基本清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：宜昌恒創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、蘭蘋商品房銷售合同糾紛二審民事判決書湖北省宜昌市中級(jí)人民法院民事判決書(2020)鄂05民終1067號(hào)當(dāng)事人上訴人（原審被告）：宜昌恒創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地湖北省宜昌市伍家崗區(qū)沿江大道某某外灘領(lǐng)館寫字樓某某。法定代表人：孔德恒，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：胡祺嵐。委托訴訟代理人：張健。被上訴人（原審原告）：蘭蘋。委托訴訟代理人：朱發(fā)剛，湖北民基律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：肖慶，湖北民基律師事務(wù)所律師。審理經(jīng)過上訴人宜昌恒創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱宜昌恒創(chuàng)公司）因與被上訴人蘭蘋商品房銷售合同糾紛一案，不服湖北省宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2019）鄂0503民初2255號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年5月25日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。二審上訴人訴稱上訴人宜昌恒創(chuàng)公司上訴請(qǐng)求：1、依法撤銷宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2019）鄂0503民初2255號(hào)民事判決，發(fā)回重審或依法改判；2、被上訴人承擔(dān)本案一、二審訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：一、一審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，導(dǎo)致裁判結(jié)果不公。一審判決遺漏了雙方關(guān)于分期付款時(shí)間以及違約責(zé)任的約定，遺漏了被上訴人逾期支付購房款及已付房款未達(dá)30%以上的事實(shí)。二、一審適用法律錯(cuò)誤。1、無理由退房是上訴人在購房合同之外額外給予購房人的權(quán)利，并未加重購房合同中購房人責(zé)任，排除購房人權(quán)利，《無理由退房協(xié)議書》約定相關(guān)的退房條件是合理合法的。2、被上訴人已付房款未達(dá)到全部房款的30%且逾期付款構(gòu)成違約，不適用也無權(quán)申請(qǐng)無理由退房。而且無理由退房不能免除購房人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的逾期付款違約責(zé)任，應(yīng)按照購房合同約定以已付房款的50%向上訴人支付違約金。二審被上訴人辯稱被上訴人蘭蘋辯稱，1、按照文意解釋，無理由退房應(yīng)指買受人自認(rèn)購后可于任何時(shí)間、無任何理由提出退房的要求。出賣人對(duì)退房進(jìn)行時(shí)間和條件的限制，與“無理由"字面意思不符，違反了誠實(shí)信用原則。2、無理由退房協(xié)議書是上訴人提供的格式條款，對(duì)其中設(shè)置的限制退房的條件，上訴人沒有對(duì)被上訴人進(jìn)行充分的解釋和說明，該限制條件對(duì)被上訴人不具有約束力。3、被上訴人按照合同約定支付了首付款，在第二期付款時(shí)間截止之前就向上訴人提出要求行使無理由退房的權(quán)利，要求解除合同，自然也就不必支付剩余房款，也不存在承擔(dān)逾期付款違約責(zé)任的問題。另外，合同約定按已付款的50%承擔(dān)逾期付款違約責(zé)任明顯過高，請(qǐng)求法院調(diào)整。原告訴稱蘭蘋向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令解除蘭蘋與宜昌恒創(chuàng)公司于2019年2月1日簽訂的商品房買賣合同和2019年1月27日簽訂的室內(nèi)裝修委托合同。2、判令宜昌恒創(chuàng)公司立即向蘭蘋退還購房款101245元、裝修款22100元，合計(jì)123345元。并以123345元為基數(shù)，從2019年8月21日起至實(shí)際退還之日止，按中國人民銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)向蘭蘋支付資金占用費(fèi)。3、請(qǐng)求判令宜昌恒創(chuàng)公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。一審法院查明一審法院認(rèn)定事實(shí)：2019年2月1日，蘭蘋與宜昌恒創(chuàng)公司簽訂《宜昌市商品房買賣合同》，合同約定蘭蘋認(rèn)購宜昌恒大華府樓盤9幢1301號(hào)房屋，商品房總價(jià)2024904元，蘭蘋采取分期付款方式，首付款為101245元。同日雙方簽訂《無理由退房協(xié)議書》，約定了無理由退房的條件和方法。2019年1月27日，蘭蘋與宜昌恒創(chuàng)公司簽訂《室內(nèi)裝修委托合同》，蘭蘋委托宜昌恒創(chuàng)公司對(duì)所購房屋進(jìn)行裝修，雙方約定蘭蘋于2019年2月5日前向宜昌恒創(chuàng)公司繳納部分裝修款22100元。合同簽訂后，蘭蘋向宜昌恒創(chuàng)公司支付了含定金在內(nèi)的房款101245元及裝修款22100元。后蘭蘋因?qū)σ瞬愦笕A府的房產(chǎn)不滿意，遂與宜昌恒創(chuàng)公司協(xié)商要求退房，宜昌恒創(chuàng)公司同意退房，但要求蘭蘋承擔(dān)違約責(zé)任。一審法院認(rèn)為一審法院認(rèn)為，蘭蘋與宜昌恒創(chuàng)公司簽訂的《無理由退房協(xié)議書》標(biāo)題與協(xié)議內(nèi)容有明顯不符，其宣傳形式容易誤導(dǎo)消費(fèi)者，違反了合同法規(guī)定的誠實(shí)信用原則。故蘭蘋要求解除合同、全額退還購房款的意見法院予以支持。同時(shí)蘭蘋在認(rèn)購和簽訂合同時(shí)，未認(rèn)真閱讀合同條款并及時(shí)提出疑問，亦有一定過錯(cuò)，故蘭蘋訴請(qǐng)的資金占用費(fèi)法院不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第一百二十條之規(guī)定，判決如下：一、解除蘭蘋與宜昌恒創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2019年2月1日簽訂的《宜昌市商品房買賣合同》。二、宜昌恒創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)退還蘭蘋繳納的購房款、裝修款共計(jì)123345元。三、駁回蘭蘋其他的訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案受理費(fèi)1483元（已減半收?。┯商m蘋負(fù)擔(dān)297元，宜昌恒創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)1186元。二審中，蘭蘋提交了其配偶劉光平與宜昌恒大華府售樓部工作人員余慧華之間的微信聊天記錄（包含語音），以證明其在第二期付款期限屆滿之前，已經(jīng)向宜昌恒創(chuàng)公司提出了無理由退房的要求。宜昌恒創(chuàng)公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)證據(jù)的真實(shí)性無異議，但該證據(jù)在一審前已存在，蘭蘋未提交，現(xiàn)在二審中提交，不能作為新證據(jù)予以采信。本院認(rèn)為，該證據(jù)是二審期間，本院查明蘭蘋是否逾期付款等相關(guān)事實(shí)時(shí)責(zé)令其提交，屬于新證據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以采信，能夠證實(shí)蘭蘋在第二期付款期限屆滿之前，已經(jīng)要求宜昌恒創(chuàng)公司無理由退房的相關(guān)事實(shí)。本院查明經(jīng)審理查明，一審查明的事實(shí)屬實(shí)，本院依法予以確認(rèn)。另查明，蘭蘋與宜昌恒創(chuàng)公司簽訂的《宜昌市商品房買賣合同》關(guān)于付款時(shí)間的約定為“買受人采用分期付款方式購房，須在2019年2月5日前支付首期房款101245元，于2019年4月27日前支付101245元，于2019年7月27日前支付202490元，于2019年10月27日前支付202490元，余款1417434元于2020年1月27日前支付。"《宜昌市商品房買賣合同》關(guān)于逾期付款違約責(zé)任約定為“每逾期一天，買受人按未付款總金額的萬分之一計(jì)算，向出賣人支付違約金。逾期180天仍未按約定全額支付的，出賣人有權(quán)單方解除合同，買受人按已付款的50%向出賣人支付違約金。"蘭蘋與宜昌恒創(chuàng)公司簽訂的《無理由退房協(xié)議書》第一條約定“如乙方按《樓宇認(rèn)購書》及《商品房買賣合同》約定已履行到期義務(wù)，同時(shí)乙方在履行《商品房買賣合同》中不存在任何違約行為，支付總房款30%及以上，則自簽署《商品房買賣合同》及《無理由退房協(xié)議書》之日起至辦理入住手續(xù)前的任何時(shí)間，乙方享有無理由退房的權(quán)利。乙方選擇按揭付款的，按揭申請(qǐng)資料須經(jīng)銀行審核通過。"2019年4月26日晚，宜昌恒大華府售樓部工作人員余慧華通過微信向蘭蘋的配偶劉光平提醒第二期房款付款期限將于2019年4月27日到期及違約責(zé)任等相關(guān)約定。2019年4月27日中午，劉光平通過微信向余慧華提出退房的要求。余慧華即時(shí)回復(fù)“您這邊如果要走無理由退房政策的話，需要補(bǔ)齊第二筆房款，之后我們就可以幫您填單子，退這個(gè)相關(guān)的一些費(fèi)用。這個(gè)主要是按照正常程序走的，是不會(huì)扣您的，其它的一些錢就是您交多少就會(huì)給您返多少。"此后，蘭蘋因計(jì)算即使交了第二期房款，亦不能達(dá)到總房款的30%，就未交納后期的房款。本院認(rèn)為本院認(rèn)為，一、關(guān)于《無理由退房協(xié)議書》的性質(zhì)問題?！逗贤ā返诎藯l規(guī)定“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。"《合同法》第九十三條規(guī)定“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。"從以上規(guī)定可知，合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，不得擅自解除，但雙方約定的解除條件成就時(shí)，可以單方提出解除合同。本案中，《無理由退房協(xié)議書》形式上是《商品房買賣合同》的從合同，實(shí)質(zhì)上屬于《商品房買賣合同》的一部分，即雙方約定《商品房買賣合同》解除條件的條款。《合同法》第三十九條規(guī)定“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明。"《無理由退房協(xié)議書》系宜昌恒創(chuàng)公司為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款，屬于格式條款。宜昌恒創(chuàng)公司應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第三十九條的規(guī)定，對(duì)該協(xié)議的具體內(nèi)容向購房者履行相應(yīng)的釋明義務(wù)。二、關(guān)于《無理由退房協(xié)議書》的具體內(nèi)容對(duì)購房者是否具有約束力的問題?！稛o理由退房協(xié)議書》以加大加粗字體的“無理由退房協(xié)議書"文字作為標(biāo)題，下面具體內(nèi)容卻以相對(duì)較小的字體規(guī)定了退房的條件，對(duì)購房者申請(qǐng)退房的權(quán)利作出了較大限制，有違誠信之嫌。如規(guī)定了申請(qǐng)退房的時(shí)間必須在簽署《商品房買賣合同》之后，將僅簽署認(rèn)購書并交付定金、尚未簽署《商品房買賣合同》的購房者排除在外；又如規(guī)定了申請(qǐng)退房必須支付總房