一、工程部職責與任務

工程部的職務是負責大廈全部公共設備、設施的日常運行管理，維修保養(yǎng)、更新改造、

保證設備正常工作，負責業(yè)戶裝修方案審核、監(jiān)督大廈二次裝修、管理及維保工程質(zhì)量等

工作。工程的管理需要有科學性和嚴密性，要制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃工作并落實

完成，因為除了它本身的技術之外，它的工作直接或間接地與客人聯(lián)系在一起。要負責大

廈土建、弱電、強電、給排水、消防、綜合布線等各系統(tǒng)及公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作。

負責大廈高、低壓配電室、空調(diào)機房的值班和維修保養(yǎng),負責大廈業(yè)戶投訴和維修的處理，

滿足業(yè)戶其他的服務要求，協(xié)助行政人事部］財務部做好大廈工程使用材料、工具的選購、

庫存和保管、使用工作。負責部門人員管理、培訓、考核工作。完成總經(jīng)理交班的工作任

務。為保證公司工程管理工作的順利進行，明確工程管理工作的職責范圍，明確各相關部

門對工程管理工作的協(xié)調(diào)，明確工程部的組織機構，明確各崗位的職責范圍，明確各項規(guī)

章制度和工作流程，保障樓宇設備的科學管理和經(jīng)濟運行，保障對客戶的服務。

因此工程部管轄范圍如下：

1、負責大廈強、弱電系統(tǒng)、電梯、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、生活熱水、消防系統(tǒng)、地

面管道的日常運行管理、設備維護、保養(yǎng)和故障檢修；

2、負責公共區(qū)域裝修改造工作，監(jiān)督大廈租戶裝修改造工作；

3、負責大廈公共區(qū)域燈飾、燈具的維修、維護工作；

4、負責大廈機、電系統(tǒng)的設備更新和改造；

5、負責對專業(yè)分包單位進行安全、督導等工作；

6、負責各種能源統(tǒng)計匯總、節(jié)能降耗工作；

7、負責環(huán)境保護工作。

二、工程部崗位職責

（一）、工程部經(jīng)理

1、執(zhí)行物業(yè)管理處總經(jīng)理的指示，直接對物業(yè)管理總經(jīng)理負責；

2、對工程部所有人員和設備全權管轄和調(diào)配。挑選和配備下屬各崗位管理人員，培

養(yǎng)、鞏固骨干隊伍，切實保障動力設備的安全運行與裝修設施的完好。盡最大的

努力，以最低的用開支保持大廈管理及服務質(zhì)素水平；

3、下屬各崗位規(guī)范及操作規(guī)程，督促檢查下屬嚴格執(zhí)行崗位責任制、操作規(guī)程及設

備檢修保養(yǎng)制度；

4、巡察大廈設備運作，掌握大廈工程人員和設各操作，審核每天工作如下：

（1）審核設備運行報表，掌握設備耗能規(guī)律，發(fā)現(xiàn)異常耗能增加，分析原因，

及時采取整改措施。

（2）審閱各系統(tǒng)運行監(jiān)測技術數(shù)據(jù)，改善及糾正現(xiàn)有設備運作。以達至低成本，

高效益的成果；

（3）現(xiàn)場巡查下屬崗位紀律及工作狀況，了解員工情況，定期進行技術及管理

培訓工作計劃；

（4）現(xiàn)場巡查重點設備運行狀況，發(fā)現(xiàn)影響大廈運作的重大故障，立即安排人

員處理；

（5）審定下屬班組工作計劃、大項維修工作及工程的質(zhì)量進度，發(fā)現(xiàn)問題應及

時采取措施；

（6）審定設備更新、改造工程計劃、大項維修保養(yǎng)計劃，抽查設備設施運行保

養(yǎng)及維修記錄，材料、備件購買存量，并按計劃執(zhí)行。

（7）深入了解下屬管理人員和員工的思想狀況，及時糾正不良傾向，經(jīng)常對下

屬進行職業(yè)道德、管理意識教育，培養(yǎng)員工的企業(yè)責任感；編制培訓計劃J,

定期對管理人員進行培訓，提高管理水平，把工程部建設成為一支高素質(zhì)、

高技術水準、高效率、高服務質(zhì)量的隊伍。

5、及時完成公司領導交辦的其他工作，處理應急突發(fā)時間。

（二）值班工程師崗位職責

在工程部經(jīng)理的領導下，負責分管專業(yè)設備設施維修、運行技術及全面管理工作。

具體職責如下：

1.負責編制所轄設備設施的月維修、運行計戈U;改造方案，經(jīng)工程部經(jīng)理審核，負責組

織計劃的落實實施，弁負責技術把關和檢查。

2.負責組織維修、運行及檢查所轄設備設施的使用、維護和保養(yǎng)的狀況，并解決有關技

術問題，以保證設備處于良好的工作狀態(tài)

3.負責督導操作人員嚴格遵守崗位職責，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，以保證設備設施的正常運

行。

4.在設備維修、運行保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)的設備故障應立即向工程部經(jīng)理報告，并組織調(diào)查、分

析設備設施故障原因，提出處理意見及整改措施以防止同類事故再次發(fā)生。

5.每月一次對員工進行專業(yè)知識及工作能力的培訓。組織員工學習本崗位專業(yè)技術，不

斷提高技術素質(zhì)和業(yè)務水平，并不定期進行業(yè)務考核及現(xiàn)場培訓工作。

6.協(xié)助工程部經(jīng)理做好日常管理及運行保養(yǎng)人員調(diào)配及后勤保障工作。

7.負責下屬員工的績效考核工作。

8.及時完成上級領導交辦的其他工作。

9.負責對日常保修工作檢查、落實完成情況。

10.負責對大廈各種能源每日消耗情況進行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)問題及時向部門經(jīng)理匯報并提出解

決方案。

11.有處理工程突發(fā)事件應急處理的能力。

（三）專業(yè)主管

1、確保所管轄系統(tǒng)設備的安全運行是工程主管的首要任務，設備主管對下屬人員

和系統(tǒng)設備負有全面的管理責任，要求每天必須做好以下各項管理工作：

2、檢查系統(tǒng)主要設備運行技術狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即組織處理。

（1）檢查系統(tǒng)運行狀況發(fā)現(xiàn)設備操作識差，立即糾正；

（2）檢查下屬崗位紀律，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正；

（3）現(xiàn)場督導工程施工，控制工程質(zhì)量與進度；

（4）實地檢查工程施工，控制工程質(zhì)量與進度；

（5）實地檢查下屬員工維修保養(yǎng)工作質(zhì)量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問題及時采取糾正

措施；

3、發(fā)生故障，立刻組織檢修，發(fā)現(xiàn)隱患，立刻組織處理，做好技術把關工作，保

證系統(tǒng)設備經(jīng)常處于優(yōu)良的技術狀態(tài)；當設備發(fā)生故障或影響正常大廈運作時,

迅速到達現(xiàn)場組織處理，并盡快提交事故報告予管理層；

4、負責制定本系統(tǒng)運作方案，并不斷與操作人員研究改進措施，使系統(tǒng)保證安全

運行，并節(jié)省能源費用；

5、負責制定系統(tǒng)設備日常維修計劃和每年大維修保養(yǎng)計劃和備件購買計劃，定期

提交工程報告給經(jīng)理審定，并負責組織安排維修保養(yǎng)計劃的實施，制定工作標

準，督導下屬保證工作質(zhì)量，提高工作效率；

6、執(zhí)行工程部經(jīng)理的指令，認真貫徹鹵位責任制，督導下屬員工嚴格執(zhí)行操作規(guī)

程及員工守則，按三干凈：設備干凈、機房干凈、工作場地干凈；四不漏：不

漏電、不漏油、不漏水、不漏氣（蒸氣、制冷劑）；五良好：使用性能良好，密

封良好、潤滑良好，緊固良好、調(diào)整良好的標準嚴格檢查督導下屬；

7、根據(jù)下屬員工的技術狀況和思想狀況，編制培訓計劃，經(jīng)常對下屬員工進行職

業(yè)道德、專業(yè)技術知識培訓；

8、審核下屬員工考勤，做好技術檔案管理工作，督促下屬做好設備維修、故障處

理、零件更換記錄整理歸檔：

9、掌握科技發(fā)展動態(tài)，認真推廣新技術，不斷改造和完善系統(tǒng)，對系統(tǒng)的改造工

程參與設計，監(jiān)督施工，質(zhì)量整改。

10、組織并落實維修巡視路線，定期對記錄進行檢查。

11、負責本專業(yè)考勤制度的實施。

（四）文員、庫管、內(nèi)勤

1、貫徹執(zhí)行工程部經(jīng)理的工作指示，協(xié)助工程部經(jīng)理處理工程部之日常文書工作。

2、負責工程部各類文件及報告的收發(fā)、打印、復印、傳閱及存檔等工作。

3、完成各項目提交之每月/每年工程事務工作報告及計劃的整理、匯總及歸檔工作。

4、妥善處理各專業(yè)項目之外委合同的存檔及借閱工作。

5、協(xié)助辦理部門會議的記錄及會務工作。

6、負責接聽/接待任何至物業(yè)管理工程部的投訴、查詢電話及拜訪人員。

7、收集各項有關工程設備/系統(tǒng)的技術資料，并完成歸檔、登記工作。

8、負責工程材,料、零配件、工具的入庫管理工作，執(zhí)行嚴格的出入庫登記制度，

按期向工程部經(jīng)理匯報整理倉庫備件使用情況。

9、必要時需協(xié)助完成經(jīng)理安排的其它事項。

（五）電工

1、強電工負責范圍

（1）電力系統(tǒng)的運行管理；

（2）變配電室的高低壓配電柜、變壓器、發(fā)旦機及控制設備的維護保養(yǎng)及故障檢

修；

（3）水泵房電器設備的維護保養(yǎng)及故障檢修；

（4）電梯、空調(diào)冷凍設備動力電源供給。配合其它人力資源運用，當其它班組人

力不足時，應積極配合；

（6）負責大廈各層用電系統(tǒng)動力設備，電器的維護保養(yǎng)和故障檢修工作；

（7）負貢大原范圍內(nèi)所有公共照明設備的保養(yǎng)和故障檢修；

（8）負責應急發(fā)電機例行試運及維修保養(yǎng)；

（9）負責監(jiān)督電梯外委公司維保工作，當值人員接到故障報修后，應立即與電

梯分包人員聯(lián)系，盡快到位檢修，同時做好電話記錄；

2、運行電工負責范圍

（1）嚴格遵守員工守則和各項規(guī)章制度：

（2）努力學習技術，熟練及掌握大廈供電方式狀態(tài)，線路走向及所管轄設備的原

理、技術性能操作；

（3）努力做好設備的維修保養(yǎng)工作，做好防小動物，確保設備安全運行；

（4）堅守崗位，定期巡查電器設備，密切監(jiān)視中央信信號屏情況，正確抄錄各項

數(shù)據(jù)并填好報表；

（5）對急修及時登記，并填好派工通知單通知維修班前往處理，作好每H工時材

料統(tǒng)計工作；

（6）負責同變電站和供電公司電力調(diào)度的業(yè)務聯(lián)系，并作好記錄；

（7）發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程及時排除故障；

（8）緊急停電事故未排除，不能進行交接班，交接兩班的人員應共同工作，完成

維修后才進行交接，并做好工作記錄；

（9）假、補休需在七天前報告主管，并由主管安排合適的替班人；

（10）按規(guī)定的時間做好值班室內(nèi)外清潔工作。

3、維修電工負責范圍

（1）嚴格遵守員工守則和各項規(guī)章制度；

（2）努力學習技術，熟練地掌握大廈電器設備的原理及實際操作與維修；

（3）按時按質(zhì)按量地完成主管分配工作任務并按要求做好記錄表格；

（4）出現(xiàn)事故時應迅速返回變配電室，積極協(xié)助其它運行電工的工作；

（4）電工要負責損壞的燈泡、燈管更換及備品清點，發(fā)現(xiàn)不足時要及時申請補充；

（5）嚴格執(zhí)行燈光管理制度，中班巡燈者交接班時負責填寫交接班記錄；

（6）交接班時如發(fā)生故，交班者必須同接班者排除故障后才能下班；

（7）請假、補休需在七天前報告主管，并由主管安排合適的替班人；

（8）每月進行一次分管設備的維修保養(yǎng)工作；

（9）搞好班內(nèi)外清潔工作。

（六）空調(diào)

1、負責范圍

（1）中央空調(diào)系統(tǒng)的運行管理；

（2）所有空調(diào)、通風設備的運行、維護保養(yǎng)和檢修；

（3）所有中央空調(diào)水系統(tǒng)的維護保養(yǎng)和故障檢修；

（4）所有空調(diào)、電機及控制電器的維護保養(yǎng)和故障檢修。

（5）消防排煙、送風系統(tǒng)設備的維護保養(yǎng)和故障檢修。

（6）蒸汽系統(tǒng)設備維護保養(yǎng)和故障檢修。

2、空調(diào)運行工崗位職責

（1）值班人員必須掌握設備運行的技術狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并報告主管。

（2）執(zhí)行主管制定開關主冷凍機臺數(shù)時間及冷凍、采暖水溫度設定。。

（3）按保養(yǎng)規(guī)程做好設備H常及每月保養(yǎng)工作，確保重點設備經(jīng)常處于良好技術

狀態(tài)。

（4）每班運行人員必須對所有運行記錄表檢查并簽名。除清楚記錄運行參數(shù)外,

必須記錄清楚巡檢范圍內(nèi)的設備起停時間，停臺修理原因在和停臺開始及恢

復正常運行狀態(tài)的時間。每天由運行工負責將當天運行情況向主管上報并累

計當天設備運行臺時，負責將當班發(fā)生的故障及維修內(nèi)容詳細記入班組技術

檔案木

（5）運若人員必須嚴守崗位職責，服從指揮，嚴守操作規(guī)程。對主管安排的工作

負責，不得擅離崗位。

（6）監(jiān)督空調(diào)分包進行日?？照{(diào)主機系統(tǒng)維修保養(yǎng)及每年計劃保養(yǎng)等工作，并向

主管提交現(xiàn)有分包工作進度及質(zhì)量工作報告。

（7）認真學習專業(yè)知識，熟悉設備結構、性能及系統(tǒng)情況做到故障判斷準碓，維

修快捷；

（七）給排水、萬能工

1、負責范圍

（1）負責生活冷、熱供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)（上、下管道）、消防噴淋、消火栓、

水幕水系統(tǒng)的運行管理及上述系統(tǒng)設備（包括水泵、濕式報警閥組、穩(wěn)壓罐

熱水加熱器、管道、閥門、減壓閥及其附屬設備）循環(huán)系統(tǒng)設備保養(yǎng)和故障

檢修；

（2）負責所有公共衛(wèi)生間潔具，五金構件的維修保養(yǎng)；

（3）負責大廈所有手推車、門地簧維修保養(yǎng)及五金構件的修理；

（4）負責風、電焊施工及機件加工五金構件的小批量加工。

（5）負責煤氣管道系統(tǒng)的日常檢查工作。

（6）負責家具、木器的修補：

（7）負責墻紙、地毯、天花、玻璃等各種裝修的處理；

（8）負責墻壁、天花、金屬構架的油漆翻新；

（9）負責大理石、云石、瓷片飾面的修補；

（10）負責土建結構方面的滲漏水處理；

（11）負責大廈各類鎖安裝和修理；

（12）在能力所能及的情況下，承擔部分裝修改造工程和木器家具的制作或改造。

2、給排水、萬能工維修崗位職責

（1）遵守員工守則，嚴格執(zhí)行各項規(guī)章制度；

（2）服從派工安排，認真細致、保質(zhì)、按時完成工作任務，工作中發(fā)現(xiàn)問題及時請

示匯報，后認真寫完工單，不得私接任務；

（3）熱受本職工作，努力學習技術，不斷提高業(yè)務水平，做到一專多能，同事間互

相溝通，團結協(xié)助；

（4）嚴格遵守操作規(guī)程，正確使用各種機具，發(fā)現(xiàn)不能修復的必須及時報告上級，

不得帶故障使用機具，對各類機具設備和自用工具做到勤保養(yǎng)和妥善保管；

（5）維修人員必須對日常執(zhí)修的工作任務負責，做到及時、速完成各項小修和小件

加工作任務，遇有緊急項目報修任務時，必須做到隨報隨修，不計較工作量和

工作時間努力完成。

（6）維修人員應努力學習，不斷提高自己的技術水平，做到一專多能，要認真注意

維修質(zhì)量，遇有故障必須底處理，不得馬虎了事，更不得有損原來的裝修格調(diào)，

遇有特殊問題必須及時向主管匯報。

（7）

（8）值班人員對水系統(tǒng)及機械設備的運行負直接責任，并及時完成當班維修項目：

（9）巡檢時必須按制度所規(guī)定的時間及檢路線進行認真巡檢，做好運行記錄，發(fā)現(xiàn)

問題立即報告主管；

（10）執(zhí)行主管的指令，嚴守操作規(guī)程，當班時間不可擅離崗位；

（11）接班人員必須準時到崗，到崗后十分鐘為交接班時間。認真履行交接班

手續(xù)，系統(tǒng)及設備運行狀態(tài)未交待清楚，交班者不得下班。緊急故障未處理完

畢不交接班，有人替班方能離開崗位；

（12）認真學習專業(yè)知識，熟悉設備性能及系統(tǒng)情況，判斷故障快捷準確，處

理迅速及時；

（13）因值班人員失職造成影響大廈運作或損壞設備，追究當班者貢任。

運行技工每天檢查室內(nèi)排污泵的運行情況，檢查各止回閥的工作情況，每周檢測一

次污水泵的絕緣情況并做好檢查記錄。

（14）維修技工每半月檢查一次室外污水井和化糞池的情況，并做好檢查記錄。

（15）應組織定期清掏化糞池，每次清掏應做好清掏記錄。

（八）弱電技工

一、弱電技工負責范圍

1、大廈內(nèi)各項弱電系統(tǒng)（消防自動報警及聯(lián)動，樓控系統(tǒng)、保安監(jiān)控、一卡通門禁、有

線電視、衛(wèi)星電視、信息發(fā)布系統(tǒng)、公司內(nèi)部網(wǎng)絡及電腦的H常維護保養(yǎng)工作。

2、負責對所轄樓宇自控機房及其設備設施的運行管理，處理一般性故障，參與、協(xié)助樓

宇自控設備設施的維修保養(yǎng)工作，對發(fā)生的問題及時處理并向弱電主管匯報。

3、熟悉所轄空調(diào)、給排水、配電、照明等與樓宇自控相關聯(lián)的設備設施的情況，嚴格執(zhí)

行相關設備設施的操作程序及掌握應急處理措施。

4、負責按時巡視設備設施，及時準確記錄設備的運行狀況，并保持機房

衛(wèi)生清潔。

5、及時完成上級領導交辦的其他工作。

二、弱電技工崗位職責

1.全面負責弱電班的管理工作并負責新天地廣場弱電設備設施的運行、保養(yǎng)工作并處理

一般性故障。

2.熟悉所轄的弱電各系統(tǒng)設備設施的情況，嚴格執(zhí)行設備的操作規(guī)程及掌握應急處理措

施。

3.定時巡視設備機房和設備設施的運行情況，認真做好巡查記錄和值班記錄，并保持機

房的衛(wèi)生清潔。

4、負責樓宇自控系統(tǒng)、網(wǎng)絡系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、錄像監(jiān)控

系統(tǒng)、車場管理系統(tǒng)等的日常維護、保養(yǎng)和維修工作。

5、負責按時巡視所轄弱電設備設施，發(fā)現(xiàn)設備隱患及時匯報并妥善解決，并做好巡

檢記錄和交接班記錄

三、日常管理

（-）計劃管理

工程部要制定預防性維修計劃，以求避免設備故障，防患于未然。具體做法為：

1、建立設備檔案資卡

將大廈內(nèi)所有必縝進入維保計劃的設備列出，參考設備使用說明書、使用手冊、

安裝調(diào)試手冊資料中的有關維護保養(yǎng)內(nèi)容，建立設備檔案登記卡。并按說明書中

規(guī)定的維護保養(yǎng)項目內(nèi)容建立維護保養(yǎng)記錄表格。

2、編制設備計劃維護總表

將全部維保養(yǎng)記錄表中的任務和時間匯總到計劃維總表中，并制定出年度設備維

護保養(yǎng)計劃一覽表。

3、發(fā)出維修保養(yǎng)指令工作單

維修保星指令工作單是根據(jù)計劃維總表及保養(yǎng)計劃一覽表的安排，按時間向員工

發(fā)出的。發(fā)出指令單時應注意：

4、保養(yǎng)計劃的落實跟進檢查

維保工根據(jù)令是完成任務必須在單上記錄工作，包括所有時間，檢查結果等，并

簽字交回。主管要對維修工的工作進行檢查或抽查，考核其工作質(zhì)量。

（二）組織管理

大廈由各類設備組合而成（消防、給排水、空調(diào)、強弱電、電梯等），工程部按計

劃進行維護保養(yǎng)外，還要安排員工巡查。根據(jù)不同的設備及運行時間狀況安排每日

或每周進行巡查、要訓練員工充分利用視覺、聽覺、觸覺、嗅覺，檢查所有設備運

作情況，要看計量表讀數(shù)，如電壓、電流、壓力、溫度等，聆聽設備運行時有無聲

音異常、觸摸設備溫升及振動情況如何，并嗅機械有無發(fā)出焦味和其它異味等等。

不要只巡不查，總之，要加強員工責任感，才能完成巡回檢查。巡回檢查是否能可

靠的執(zhí)行下去，部門要安排檢查，檢查要有力度，態(tài)度要端正，不要只立足于抓毛

病。堅持設備的巡查，可以及時發(fā)現(xiàn)設備的初期問題，及早解決，如待設備已成故

障或損壞才被發(fā)現(xiàn)，則將是十分麻煩和令人不愉快，作業(yè)也必將要付出更大的費用。

（三）協(xié)調(diào)管理

1、加強員工的培訓要從素質(zhì)和技術兩個方面入手，并適當更換工程職責及崗位，逐

步實現(xiàn)一專多能，讓員工感到自己在各方面有較大的提高，使員工產(chǎn)生榮譽感及

自豪感。這種榮譽、自豪感能轉(zhuǎn)化為巨大的力量，以激發(fā)員工的積極性°

2、在社會中招聘有從業(yè)經(jīng)驗、具有上崗等級證書的人員，可降低公司用人（培訓上

崗證）成本，減少用人風險。

3、合理用人，要用員工所長，嚴格職能相符原則，將員工安排在合適崗位，努力使

人與人之感到在崗位正是自己可施展才能的地方。

4、定期考核考績，嚴格獎懲。要多表揚出色員工，以樹立榜樣。懲罰出錯員工，激

發(fā)其積極性，使員工專心工作，不可再犯。

5、主張團隊工作精神，工作以完成目標為主，持完成整體工作，在團隊內(nèi)部強調(diào)協(xié)

助。

6、部門把任務下達到班組，獎勵辦法是表揚部門，獎勵個人。每個成員不僅要完成

自己的任務，而且要關心小組任務的完成，這樣可促使組員之間在工作上互相溝

通、互相幫助。這種獎勵制度，把個人、小組、部門的利益統(tǒng)一起來，小組關心

部門，個人關心小組。這種管理制度能調(diào)動每個人的積極性。

（四）數(shù)據(jù)文件管理

設備及資料的建檔工作，是搞好大廈工程管理的一項十分重要的工作，其理由是：

1、匯集積累設備運行狀態(tài)的最基本工作。

2、檔案是提供分析研究設備在使用期改進措施的資料來源。

3、研究分析設備檔案資料，可改進設備管理和檢修的“戈J,增加對設備的認識和了

解，提高維修和管理水平。

4、內(nèi)設備均應建立的設備登記卡。

5、設備登記卡，應填寫設備名稱、編號、型號、安裝地點、制造廠，供貨商、聯(lián)系

電話、地址、設備主要數(shù)據(jù)，其它數(shù)據(jù)、備件存放地點、維護保養(yǎng)要點，檢修時

間及內(nèi)容、事故分析等項。

6、認真詳細做好工作，將對今后的故障維修、制定設備的預防性維修計劃及制定巡

回檢查帶來許多方便。

（五）安全生產(chǎn)管理

為保障大廈資產(chǎn)利益、大廈設咨及操作員生命安全，大廈必須制定設備安全運行管

理制度，從安全管理的角度來看，應抓好如下工作：

1、安全管理組織。

2、每月進行一次安全教育及訓練。

3、定期或不定期實施安全檢查。

4、事故發(fā)生原因的調(diào)查和分析。

5、調(diào)查分析結果的保存及公報，以增加員工運行知識。

6、經(jīng)常保持工作場所安全。

7、提高工作人員對安全教育的興趣。

8、制定工作安全守則及獎懲規(guī)定。

9、負責人應經(jīng)常參與監(jiān)督各項安全活動及安全措施的執(zhí)行。

（六）工程部管理規(guī)章制發(fā)

6.1供電管理制度

?變電所的管理

1、變電所是整個樓宇的中心部分，任何無關人員不得入內(nèi)。

2、變電所對任何部位送電必須有副總經(jīng)理的書面通知，任何人不得隨意合閘送電。

3、變電所對任何部位的拉閘停電必須有工程部經(jīng)理或副總經(jīng)理的書面通知，任何人不得

隨意拉閘停電。

4、變電所的任何操作均應遵守《變電所值班管理制度》。

?臨時用電管理

1、物業(yè)中心負責受理用戶臨時用電的申請，工程部'占查用戶提供的《臨時用電申請表》

及電氣施工圖，避免超載用電，禁止亂拉亂接供電線路。

2、工程部對用戶臨時用電實行技術監(jiān)督；物業(yè)中心按《臨時用電管理制度》對用戶實行

管理。一切臨時用電設施實行計量，按計量收費。

?臨時停電的管理

1、在接到供電部門發(fā)出的停電通知后，應在24小時內(nèi)通知用戶，供電部門臨時或故障停

電時，應通過廣播或通告等方式立即通知用戶。

2、因設備保養(yǎng)需要臨時停電時，應得到總經(jīng)理的書面批準后還應提前三天以書面通告的

形式通知用戶。不論故障停電還是檢修保養(yǎng)停電均應在值班日志上做好記錄。

6.2臨時用電管理制度

1、凡施工所使用的電動設備，工具及電源線等器材，必須符合國家有關產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和

安全要求。

2、臨時線路必須安裝漏電保護開關，電度表，施工配電箱（柜）。

3、所有電氣設備，金屬外殼須有良好接地。

4、臨時線路必須放在地面上的部分，應加以可靠的保護。如用膠皮橡套電纜，則應在過

路處設有硬質(zhì)的套管保護，管口裝戶圈，以防割破電線。安裝完畢的臨時線路，使用

單位不得擅自改動。

?施工限制

1、不影響樓宇機電設備的正常運作。

2、不超出供電負荷允許范圍。

3、噪音很大的電動工具，使用前必須向客服中心報告按規(guī)定的時間進行工作，不能影響

其他用戶的正常工作與休息。

?臨時用電檢查與監(jiān)督

1、工程部負責臨時用電期間的檢查與監(jiān)督。

2、檢查中發(fā)現(xiàn)違章用電等應立即通知用電單位整改，對不聽勸阻者物業(yè)中心有權停止其

用電。

?禁止以下行為

1、亂拉亂接電線。

2、超出設計負荷的臨時用電，未經(jīng)申請的臨時用電。

3、不符合安全的違章用電行為。

?臨時用電計量

1、用電單位應提供檢驗合格并滿足用電要求的計量電度表，經(jīng)維修主管審核后，指派維

修技工安裝，加封，記錄表底數(shù)上報管理處。

2、臨時用電單位到管理處交納臨時用電保證金，管理員收取后，開出票據(jù)。

3、拆除臨時用電線路時，申請人通知管理處，管理員根據(jù)電度表讀數(shù)，收取電費并退回

用電保證金。

4.3熱力運行管理制度

?交接班

1、熱力站員工必須提前10分鐘到崗，換好工作服，熟悉工作場地，了解上一班的工作情

況。

2、熱力站員工必須保持工作場地的清潔，每天下班前必須打掃工作場所的衛(wèi)生，工作場

所沒有打掃或打掃不清潔時，接班人員有權不接班，并要求交班人員重新打掃。

3、熱力站值班的運行人員還應保持熱力站的設備運行及機房的清潔工作。

4、水泵房屬于無人值班機房，值班人員應定期進行巡視，并保持機房門時刻關閉上鎖。

5、交班人員必須認真填寫運行記錄和交接班記錄。

6、交班人員必須將上一班的設備運行情況、進行的直要操作、發(fā)生了何種故障、使用的

工具和用品的數(shù)量以及領導交辦的各種事項等向接班人員交代清楚。

7、接班人員必須認真詢問上一班的設備運行情況、進行了何種操作，是否發(fā)生了設備故

障，如何處理；清點使用的工具和用品的數(shù)量等，

8、在交接班其間如發(fā)生設備故障或重要的操作，由交班人員進行，接班人員配合，事情

處理完畢后，交班人員才能離開崗位。

9、接班人員接班時必須行神飽滿。接班人員有病態(tài)、酗酒或精神不振時不得接班，交班

人員也不得向其交班，并應立即報告主管領導。

10、接班人員如某種原因未按時到崗接班時，交班人員不得離開崗位，應立即向主管領導

報告。

?運行

1、熱力站員工在當班時必須嚴守工作崗位，密切注意設備運行狀態(tài)，按規(guī)定巡視機房和

設備，及時發(fā)現(xiàn)和處理設備的各類故障隱患，保持設備運行的可靠與安全。

2、密切注意熱力公司熱源的壓力與溫度，在冬季（11月15日?3月30日）正常的蒸汽

壓力值為：O.35Mpa-O.8OMpa；在夏季（6月1日~10月15日）正常的蒸汽壓力值為：

0.65Mpa-0o80Mpa,正常的溫度值為：120℃?17℃。

3、在冬季供暖時，空調(diào)換熱器出口溫度應控制在50℃?55℃之間，采暖換熱器出口溫度

應控制在60℃?75℃之間。熱水換熱器的出口溫度應控制在48℃?53℃之間。若發(fā)

現(xiàn)參數(shù)值偏差較大時，應立即報告運行主管或工程部經(jīng)理，同時向熱力公司報告。

4、對于巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，當值員工應及時采取整改措施加以解決，暫時不能處理的問

題應及時如實地向運行主管匯報，在主管的協(xié)調(diào)下加以解決。

5、熟悉和掌握設備的性能和操作規(guī)范，嚴格按操作規(guī)程操作設備，保證安全運行。

6、認真記錄設備運行中的各項參數(shù)，及時調(diào)整設備的運行狀態(tài)，保質(zhì)保量的為客戶提供

優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。

7、當班員工必須遵守工作紀律，在崗位上不得做與二作無關的事情，不得擅自離開工作

崗位。

8、認真做好設備的日常維護和保養(yǎng)工作，時刻保持設備的清潔和完好率，時刻保持機房

整潔。

9、認真做好交接班記錄和重要操作記錄以及故障修理記錄，仔細、主動向下一班員工介

紹當班的各種工作情況。

10、下班前半小時認真做好機房和設備的清潔保養(yǎng)工作。

6.4冷水機房運行管理制度

1、嚴格按照熱力運行的交接班規(guī)定做好交接班工作。

2、值班員工必須保持工作場地的清潔，每天下班前必須打掃工作場所的衛(wèi)生，工作場所

沒有打掃或打掃不清潔時，接班人員有權不接班，并要求交班人員重新打掃,

3、交班人員必須認真填寫運行記錄和交接班記錄。

4、交班人員必須將上一班的設備運行情況、進行的直要操作、發(fā)生了何種故障、使用的

工具和用品的數(shù)量以及領導交辦的各種事項等向接班人員交代清楚。

5、接班人員必須認真詢問上一班的設備運行情況、進行了何種操作，是否發(fā)生了設備故

障，如何處理；清點使用的工具和用品的數(shù)量等。

6、在交接班其間如發(fā)生設備故障或重要的操作，由交班人員進行，接班人員配合，事情

處理完畢后，交班人員才能離開崗位。

7、接班人員接班時必須精神飽滿。接班人員有病態(tài)、酗酒或精神不振時不得接班，交班

人員也不得向其交班，并應立即報告主管領導。

8、接班人員如某種原因未按時到崗接班時，交班人員不得離開崗位，應立即向主管領導

報告。

9、嚴格執(zhí)行運行、調(diào)控、檢查和維護保養(yǎng)等規(guī)程操作，保障空調(diào)系統(tǒng)的正常運行；

10、嚴格按照設備啟動、關閉時間操作，每II定時巡視檢宣，做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時維

修，遇到重大問題及時通知工程部經(jīng)理或副總經(jīng)理，并積極進行搶修，保證設備正常

運轉(zhuǎn)：

11、機房門平時應保持關閉，未經(jīng)許可禁止非工作人員入內(nèi)；

12、保持機房內(nèi)的清潔以及良好的通風和照明；

13、機組運行時，值班人員應按時巡查，檢查各項運行參數(shù)、狀態(tài)是否正常，看、聽、聞、

摸，感受現(xiàn)場氣氛，如有異常，應及時調(diào)整處理，并做好記錄

14、嚴格按保養(yǎng)規(guī)定對機組及系統(tǒng)進行保養(yǎng)、維修工作；

15、定期對機組及系統(tǒng)進行清潔工作，保證設備表面無灰塵；

16、定期清洗系統(tǒng)的過濾網(wǎng)和過濾器，保證送風管道和水管道的暢通；

17、每年對機組進行一次全面檢查保養(yǎng)，確保機組的良好運行；

18、認真做好運行記錄。

6.5變電所值班制度

1、值班員工應遵守公司各項管理制度及規(guī)定，使用規(guī)范語言，嚴格按照有關程序工作，

嚴格遵守考勒制度。

2、配電所實行24小時值班。值班人員堅守崗位，不得離崗、脫崗，不做與工作無關的事，

不帶閑雜人員進入值班室，外來參觀人員必須經(jīng)工程部經(jīng)理書面通知后由專人帶領參

觀并按規(guī)定進行登記。

3、變電所的工具和專用的安全用品必須妥善保管，在每天的交接班記錄上要交接清楚。

4、變電所的值班員工必須負責高、低壓變電所及發(fā)電機房設備運行。低壓變電所和發(fā)電

機房屬于無人值守，門應時刻保持關閉。

5、值班電話只做值班專用，應隨時保持暢通。

6、各項記錄必須完整、清潔，記錄內(nèi)容工整、準確。

7、堅持交接班制度，嚴格按照《變電所交接班制度》的規(guī)定進行交接班。

8、發(fā)現(xiàn)不正常現(xiàn)象，應立即查清原因，并上報工程部領導，同時做好值班記錄。

9、熟記重要電話號碼，在發(fā)生事故時，能準確、及時按照有關程序進行報告。

6.6變電所交接班制度

I、接班人員應按正常上班時間提前10分鐘到值班室進行交接班。

2、已到下班時間，接班人員未到，交班人員不得離崗，應即向主管領導報告并接受指示。

3、交班人員在下班前半小時將變電所清潔衛(wèi)生做完后，應對公用工具、消防應急工具、

對講機等進行清點，并根據(jù)情況記錄在《值班日志》上。

4、值班員應詳細填寫《值班日志》，對班上的重要情況及異常情況除應記錄在《值班日

志》外，還應口頭向接班人敘述清楚，接班人對上一班事情仍有不清楚，應一問到底。

接班人確認后在《值班日志》上簽名。接班人未簽字確認，交班人員不能離開崗位并

應向主管領導報告。

5、如到下班時間仍未交接完畢，交班員不能離開崗位，必須堅持到交接班過程結束，方

允許離開。

6、交接時發(fā)現(xiàn)值班室衛(wèi)生不整潔，可要求上一班人員進行衛(wèi)生清掃，如事后發(fā)現(xiàn)，則由

接班人自行打掃。

7、交、接班時發(fā)生異常情況，接班員可要求交班員留下協(xié)助處理，直到接班人能單獨處

理時，方允許離開。

8、接班人如發(fā)現(xiàn)有異常情況，且在交接班時無記錄，應及時通知主管領導，并把異常情

況記錄下來。

10、辦理交接手續(xù)時，應所有交、接班人同時、同地進行，不能只對其中一人進行交

班，也不能只對一人進行接班。所有交、接班人K得做與交、接班無關事項,

6.7來訪登記制度

1、變電所屬機房重地，無關人員不得入內(nèi)。

2、任何因公進入變電所的人員必須登記，記錄來訪事由，時間，離開時間等，并簽字確

認。

3、變電所值班員必須在來訪人員登記簿上記錄、簽名確認。

4、對分變電所的來訪人員應在分變電所進行登記。

1、對外單位來訪人員，必須經(jīng)工程部經(jīng)理書面通知后在指定人員陪同下進行登記后才可

進入變電所，變電所值班人員必須將該書面通知保存三個月。

6.8配電柜操作票制度

1、在變電所內(nèi)10KV側(cè)所有斷路器的拉合閘操作必須填寫操作票。

2、在變電所內(nèi)0.4KV側(cè)配電屏上殼體的額定電流等于或大于200A的斷路器的拉合閘操

作必須填寫操作票。

3、操作票簽發(fā)人資格或職務：工程部主管電氣工作的主管工程師。

4、操作票執(zhí)行人資格或職務：變電所具有上崗資格的電氣技工。

5、填寫分閘操作票時必須明確停電原因和受影響的范圍。

6、當停電會引起相關設備不正常工作時，應提前通知所有相關部門。

7、填寫合閘操作票時要確保受電設備是良好備用狀態(tài)，線路絕緣良好。

8、簽發(fā)操作票時應按單線系統(tǒng)圖列明斷路器的名稱和線路名稱，當一票操作多個斷路器

時，要列明操作順序。

9、操作票應由兩人一起完成，其中值班領班或較有工作經(jīng)驗的值班員負責監(jiān)護，另一值

班員負責操作。監(jiān)護人應按系統(tǒng)圖核對操作票是否有誤，如有疑問，先向簽發(fā)人詢問

清楚再執(zhí)行。監(jiān)護人對操作的正確性負責。

10、操作變配電間的任何斷路器后（包括不需要填寫操作票的操作）均要記錄在值班日

記上，并注明操作時間。

11、已執(zhí)行的操作票保留至當月底，由變電所所長交工程部經(jīng)理，確認存檔。

注意：當發(fā)生可能危及設備或人身安全的事故時，值班員可不經(jīng)批準作分閘操作，但

事后應向工程師報告并記錄在值班日記上。

6.9工作票制度

1、對電氣設備進行工作時，應填寫第二種工作票。

2、事故搶修工作，可不填寫工作票，但應記錄在值班日記上。

3、被維修的電氣設備只有一個電源，且該電源動力箱在維修技工的視線范圍的同一室內(nèi)

時，維修該電氣設備的工作可不簽發(fā)工作票。

4、工作票簽發(fā)人資格：工程部主管電氣工作的工程師。

5、工作負責人：電氣主管或經(jīng)工程師批準的電氣技工。

6、工作許可人：電氣主管或具有帶班能力的值班員。

7、工作班成員：持有上崗證的電氣技工。如在電氣設備外殼上工作的非電氣技工（如油

漆工等）應由持上崗證的電氣技工監(jiān)護，才能工作。

8、各人員的安全責任：

工作票簽發(fā)人：

1）對工作的必要性，工作是否安全負責。

2）對工作票上的安全措施是否正確完備負責。

3）對工作負責人和工作班是否適當和足夠負責。

工作負責人：

1）檢杳工作票所列安全措施是否完備，工作許可人所做的安全措施是否符合現(xiàn)場實際條

件。在工作許可后簽名確認。

2）正確安全地組織工作，在工作開始前結合現(xiàn)場實際對工作人員交代安全事項。

3）工作中督促和檢查工作人員遵守安全規(guī)程，不斷對工作班進行監(jiān)護。

4）工作暫停時（例如用餐，休息等）保持現(xiàn)場安全措施不受破壞。

5）工作結束時檢查工作班工作質(zhì)量，確認人員、器材、工具已撤離現(xiàn)場，設備可恢復正

常運行狀態(tài)。在工作票上寫明工作完成時間并簽名。簽名后，工作班成員不得再進

入工作現(xiàn)場。

工作許可人：

1）檢查工作票所列安全措施是否正確完備且符合現(xiàn)場實際條件。

2）對工作票的內(nèi)容發(fā)生疑問時，向工作票簽發(fā)人詢問清楚，必要時可要求詳細補充。

3）執(zhí)行工作票所列的安全措施，確認停電設備已停電并無突然來電的危險。

4）完成安全措施后，會同工作負責人在現(xiàn)場檢杳一遍，對工作負責人指明工作區(qū)及附近

帶電設備位置和注意事項。

5）在工作票上寫上允許工作時間并簽名。

6）工作完成后，檢查現(xiàn)場，如發(fā)現(xiàn)不足，要求工作負責人補做至符合安全要求。

工作班成員

認真執(zhí)行安全規(guī)程和現(xiàn)場安全措施，互相關心施工安全。

6.10變電所巡視制度

1、所內(nèi)巡視（每兩小時一次）并按規(guī)定的時間抄表記錄運行數(shù)據(jù)：每班接班后巡視變電

所室內(nèi)10KV配電屏、變壓器和中央信號盤;特別注意上一班操作或維修過的運行設備;

每天白班接班后抄錄兩個計量柜的有功、無功表讀數(shù)。

2、分變電所的巡視每兩小時一次，并按規(guī)定抄表記錄運行數(shù)據(jù)。

3、負荷高峰期巡視：先進行站內(nèi)巡視、特別注意運行狀態(tài)變壓器及其溫控與通風設備；

試驗站內(nèi)的送、排風機；記錄重要的開關回路電流；用電子溫度計測量其溫度；巡視

室外分變電亭，檢查有無異常情況。

4、晚間巡視：晚上11：30進行所內(nèi)巡視。同時注意變電所內(nèi)門窗和防止小動物進入的措

施。

5、通過值班員到設備房現(xiàn)場，體會現(xiàn)場氣氛，感受有無過熱、不正常噪音、振動、焦糊

味，判斷設備是否運行正常。

運行值班員巡視是要求到現(xiàn)場感受現(xiàn)場氣氛，做到：

1）嗅：放電嗅味及絕緣過熱之焦味。

2）聽：火花放電聲，機械振動聲，電壓、電流不正常所引起的異常聲音等。

3）摸：設備非帶電部分的溫度和振動情況。

4）看：放電火花、變色、變形、變位、損壞、滲油、繼電器、電度表轉(zhuǎn)動，儀表、信

號燈指示等。

5）測：用紅外溫度計測量接點、觸點、外殼的溫度。

巡視檢查均要記錄在《值班日志》。

6.11變配電檢修安全制度

1、10KV回路上驗電的方法和安全規(guī)定

1）電氣設備未經(jīng)驗電，一律視為有電，不得觸模。

2）高壓驗電必須戴絕緣手套，使用10KV驗電器在有電設備上進行試驗，確認驗電器良好，

然后才在被試物上驗電。驗電器要慢慢接近被試物，確認被試物無電后驗電器件才能

與被試物接觸。經(jīng)常接入的電壓表，筑燈的指示，不能作為無電壓的依據(jù)。

2、裝設臨時接地線的方法與?規(guī)定

1）當驗明設備無電壓后，應立即將設備接地并三相短路。這是放盡設備剩余電荷和防止

突然來電的安全措施。

2）裝設臨時接地線要兩人進行，采用專用接地線（面積不小于25平方毫米多股軟銅線），

裝設的順序是先接地端，再接設備的導電部分（此處如有油漆應刮去）。拆卸的順序

則相反。必須采用專用固定線夾固定地線，禁止用纏繞接地。有接地刀閘處，允許

利用接地刀閘接地。

3）接地完成后，應掛“已接地”標示牌。拆卸地線后即取下標示牌。

4）電氣設備無電壓，但未采取安全措施，有突然來電的危險，一律按未停電對待，不得

開始工作。

3、懸掛標示牌和裝設遮欄的位置的規(guī)定

1）一經(jīng)合閘即可送電至工作地點的開關操作把手上，應懸掛“禁止合閘，有人工作”標

示牌。

2）部分停電工作，在工作區(qū)與帶電區(qū)分界處應裝設臨時遮欄并懸掛“止步，高壓危險！”

標示牌。

3）當在工作地點發(fā)生意外時，臨時接地線和臨時遮欄不得妨礙工作人員逃離現(xiàn)場。

6.12供水管理制度

運行

1、正常供排水

（1）工程部專業(yè)主管工程師負責供排水的技術指導、監(jiān)督和檢查，負責供排水設施設備

的運行管理的技術指導工作。

（2）運行值班員按數(shù)字顯示的水位進行供水或停止供水的操作或者監(jiān)控水泵的啟動和停

止。

（3）運行班值班員在設備發(fā)生故障時應立即報告主管并積極進行搶修。

2、正常停水

（1）當值班人員接到自來水公司的停水通知后，應逐級報告至工程部經(jīng)理，由值班部長

通知客戶服務中心及各用水部門，并在運行記錄上做好記錄。

（2）當按計劃保養(yǎng)必須停水時，應提前一天將停水的范圍和時間通知物業(yè)中心，在得到

物業(yè)中心的許可后方可進行保養(yǎng)。

（3）由于工程工作的需要，對消防系統(tǒng)停水時，必須有工程部經(jīng)理通知安管部后，由維

修技工進行操作，并必須在《消防設備操作記錄》表上做好記錄。

（4）每月由運行技工對各主要用水點的用水情況進行統(tǒng)計匯總，并報告給主管工程師和

工程部經(jīng)理。

3、排水的管理

（1）運行技工每天檢查室內(nèi)排污泵的運行情況，檢行各止回閥的工作情況，每周檢測一

次污水泵的絕緣情況并做好檢查記錄。

（2）維修技工每半月檢杳一次室外污水井和化糞池的情況，并做好檢查記錄。

（3）應組織定期清掏化糞池，每次清掏應做好清掏記錄。

4、水質(zhì)保障

（1）每年組織專業(yè)人員進行對生活水池進行一次清洗。

（2）清洗完畢并取得相關檢測部門的水質(zhì)檢測報告后，報工程部備案。

5、設備保養(yǎng)

供水設備每年按保養(yǎng)計劃進行保養(yǎng)，保養(yǎng)情況按年度保養(yǎng)計劃填寫。對于排水設備,

除了按年度保養(yǎng)計劃保養(yǎng)外，還必須按規(guī)定進行正常的巡視檢查，以便及時發(fā)現(xiàn)設備在

運行中出現(xiàn)的問題。

6、非正常停水時的應急處理

當發(fā)生突然停水事件時，工程部應及時與自來水公司取得聯(lián)系，了解恢復供水的

時間，并且主動與物業(yè)中心聯(lián)系，幫助做好對用戶的解釋工作。

7、分析改進

工程部主管工程師每月安排對各主要用水點和用水單位的水量進行統(tǒng)計匯總，并根據(jù)

統(tǒng)計匯總的數(shù)據(jù)定期進行用水的平衡分析，發(fā)現(xiàn)問題，應及時向工程部經(jīng)理提出改進措施。

6.13弱電系統(tǒng)運行管理制度

?值班制度

1、樓宇自控系統(tǒng)由經(jīng)專門培訓的人員負責使用、管理和維護，無關人員不得隨意使用；

2、值班人員應仔細閱讀樓宇自控的操作說明書，熟悉系統(tǒng)的操作以及意外情況下的緊急

事故處理。

3、值班人員每日必須檢查樓宇自控系統(tǒng)工作主機各項功能是否正常，電腦接線接口是否

良好，有無破損線路需要更換，軟件有無異常等。檢查結果應填寫在值班日志中。

4、設備投入正常使用后，為確保運行正常，要對系統(tǒng)進行經(jīng)常性檢查，確保自控系統(tǒng)處

于最佳運行狀態(tài)。

5、為確保系統(tǒng)可靠運行，值班人員不得擅自使用電腦和打印機等設備，主機不得裝入和

使用其他無關軟件，不得進行無關操作。

6、新增被控設備必須經(jīng)過主管工程師的確認后，由工程部經(jīng)理審批同意后才能進行。

7、當樓宇自控系統(tǒng)出現(xiàn)故障后，在報告主管的同時，應盡快辨別故障類型，確定故障部

位給予排除。若短時解決不了的故障，應立即通知專業(yè)維修單位或保修單位修理，并

做好詳細記錄。

8、若有不當?shù)牟僮?，會造成程序?shù)據(jù)庫混亂，應重新索引文件或拷入備份的數(shù)據(jù)庫文件。

9、必須定期進行弱電系統(tǒng)的維護保養(yǎng)工作，對設備的所有接線端子都必須檢杳并緊固。

10、與空調(diào)值班人員密切配合，按照空調(diào)值班人員的指令開起冷卻塔和各空調(diào)機組。

11、時刻監(jiān)視空調(diào)系統(tǒng)的運行情況，根據(jù)天氣溫度的變化監(jiān)視空調(diào)系統(tǒng)的運行參數(shù)，調(diào)節(jié)

冷卻塔的運行臺數(shù)，保持系統(tǒng)的經(jīng)濟運行。

12、室外的泛光照明的開啟時間，應隨季節(jié)的不同而調(diào)整，關閉時間按有關的通知執(zhí)行。

值班人員必須每天巡視室外泛光照明的情況。

13、如遇雨雪天氣，應立即關閉霓虹燈，雨后及時巡視燈光，發(fā)現(xiàn)損壞立即報修。

14、定期巡視有線電視系統(tǒng)，對客戶報修的有線電視故障問題要及時進行維修或報告弱電

維修主管。

15、有線電視的放大箱、分配箱應分配專人保管，平時應上鎖，防止發(fā)生非法插播事故。

16、值班人員嚴禁使用有線電視設備私自播放未經(jīng)許可的音像資料。

17、非機房值班人員嚴禁進入機房并使用有線電視設備。

18、值班人員應按規(guī)定認真填寫值班日志。

?交接班制度

1、值班人員應提前十分伊到崗，做好接班的準備。

2、值班人員接班時應首先問清上一班的工作情況，有無重要的操作，并查看上一班的運

行記錄；

3、值班人員接班時必須了解設備的運行情況，有無故障、工具的使用情況等；

4、當接班人員因故未按時到崗時，交班人員不得離閔，應立即將情況向主管報告。

5、接班人員有病態(tài)、醉酒等精神萎靡不振現(xiàn)象時，交班人員不得向其交班，應立即將情

況向主管報告。

6、交班人員必須將設備的運行情況、重要操作、設備狀態(tài)、未完成的工作等向下一班交

代清楚。

7、交班人員應將設備打掃干凈才能交班，接班人員如發(fā)現(xiàn)設備沒有打掃干凈有權要求交

班人員重新打掃。

8、交、接班人員在運行記錄上簽字后，完成交接班工作，交班人員可以離崗。

6.14電梯管理制度

?電梯日常管理

1、進入電梯轎廂內(nèi)禁止吸煙、吐痰、涂污和亂扔雜物。

2、禁止兒童在電梯附近玩耍，兒童乘電梯應有大人陪同。

3、不允許用客梯搬貨，垃圾等，如特殊需要報客戶服務中心批準。

4、不允許裝運易燃、易爆危險品，如遇特殊情況，需經(jīng)客戶服務中心批準，并采取有關

安全保護措施后，有專人護送運輸。

5、轎廂內(nèi)禁止動作粗野，只按適用之按鈕，不可擊打按鈕或其它無關按鈕，撞擊門框。

6、乘電梯時，不可將身體倚靠轎門，以避免危及人身安全。

7、所有電梯都必須編號，所編號碼應與電梯機房的編號相一致。

8、電梯廳呼梯指示燈和轎廂內(nèi)選層按鈕及指示燈應全部有效、可靠；轎廂內(nèi)照明完好。

9、電悌啟動與停止應平穩(wěn)，應沒有振動感：轎廂平層應準確；門安全觸板和光電感應器

應保持有效、可靠。

10、發(fā)現(xiàn)電梯運行異常時，在住宅樓和寫字樓的應立即通知樓管員，在商場的應立即通

知客戶服務中心。

11、如電梯發(fā)生故障困人時，工程部在通知電梯維俁單位的同時應立即組織人員按電梯

困人救援規(guī)程進行救援，但其他無關人員不得進入機房。

12、電梯在每天使用的低谷期應各關閉一臺，以利于提高電梯的使用率，減少電梯的無

效磨損，降低電能消耗從而降低運行費用。

13、當電梯懸掛標志牌或標示燈，表明電梯處于檢修狀態(tài)，不準乘座。

?電梯機房管理

1、每周對機房進行一次全面清潔，保證機房地面、墻面和設備表面無明顯灰塵，機房不

得堆放雜物及易燃物品；保證機房通風良好，風口有防雨措施；機房內(nèi)懸掛溫度計，

機房溫度不超過40℃。

2、保證機房照明良好，并配備應急燈，滅火器等，盤車工具掛于明顯處。

3、各電梯的梯號標識及平層標識應清晰準確，梯號標識應與樓層梯號相一致。

4、毗鄰水箱的機房應做好防水、防潮工作。

5、機房門窗應完好并上鎖，并注意采取措施，防止小動物進入。

6、機房實行來訪登記制管理，未經(jīng)工程部門領導的書面批準，禁止外人進入。

7、電梯維保單位來人進入機房也應按規(guī)定登記到來時間和離開時間，由工程部電梯主管

負責監(jiān)督執(zhí)行。

8、各種警示牌，應急措施等必須清晰并掛于明顯處。

9、機房的管理由電梯維保單位負責，工程部應每周進行檢查并將檢查結果計入工作質(zhì)量

考評中。

10、每天巡視機房，記錄在《設備設施巡視記錄》。

?對電梯維保公司的管理

1、承擔電梯維保業(yè)務的電梯公司必須具有二級以上維保資質(zhì)。

2、電梯維保單位必須根據(jù)實際情況制定詳細的年度保養(yǎng)計劃和月份保養(yǎng)工作計劃，并將

工作計劃交于物業(yè)公司，由工程部門進行審核。

3、維保單位應派最少2名員工常駐本公司，實行24小時值班。

4、維保單位必須將緊急報修電話告訴工程部，以便在必要時進行聯(lián)系。

5、維保單位必須實行24小時服務，在接到故障報修電話的40分鐘內(nèi)必須感到故障現(xiàn)場

進行維修，工程部對故障維修的工作質(zhì)量進行監(jiān)督與考核。

6、維保單位按照工作計劃來進行電梯維保工作時必須到工程部簽到，通報保養(yǎng)的具體內(nèi)

容，由工程部門安排人員進行監(jiān)督檢查與考核。

7、工程部門負責對電梯維保單位的工作計劃的完成和工作質(zhì)量實行監(jiān)督與考核,

8、電梯的日常維護和保養(yǎng)由專'業(yè)電梯公司負責，工程部每月對電梯公司進行考核，記錄

在《電梯維修保養(yǎng)月考評表》中。

6.15設備維護保養(yǎng)管理制度

1、工程部技工必須對運行中的設備進行巡視與檢查，發(fā)現(xiàn)設備異常應立即進行檢查和修

理。

2、對于重要設備的計劃維修與保養(yǎng)，應提前五天報二程部經(jīng)理批準后并提前三天通報物

'也中心經(jīng)協(xié)調(diào)后才能進行。

3、對于重要設備的臨時故障應立即組織搶修，并及時向工程部經(jīng)理報告。

4、對于用戶區(qū)域的機電設備維修，必須做好安全措施，并盡量減少對客戶經(jīng)營的影響。

5、對于一時修理不了的故障，應立即報告主管，由主管視情況安排維修，并進行監(jiān)督與

指導。

6、對于重要的維修部件和常用的易損零部件工程部應根據(jù)設備的使用載荷及使用頻度列

出詳細的易損件明細，并做出采購計劃以按照一定的程序建立適當?shù)膫浼洹?/p>

7、對于專業(yè)性較強的設備，由主管提出申請，由工程部經(jīng)理報物業(yè)公司總經(jīng)理審批后可

按對外包項目的管理制度選擇對外維保。

8、一切對外維保的設備，工程部仍負有質(zhì)量控制的責任。

9、對于設備的重大故障，在組織維修的同時，應報告物業(yè)公司總經(jīng)理。

10、對于設備的重大故障，在組織維修的同時，工程部應做好詳細的維修記錄。

11、工程部的設備維修記錄應整理后統(tǒng)一歸檔。

6.16設備維護保養(yǎng)檢查制度

1、設備責任人應對所保養(yǎng)的設備進行認真巡視、檢直、維護，并作好記錄。及時發(fā)現(xiàn)問

題，盡早消除設備的事故隱患。自己處理不了的問題應立刻報告主管，并作好詳細記錄備

查。

2、主管每月應對所管轄的設備維護保養(yǎng)工作的質(zhì)量、進度及記錄情況進行一次檢杳，并

在維護保養(yǎng)記錄表上做出檢查情況記錄。

3、工程部經(jīng)理組織主管工程師每月有計劃地對設備的維護保養(yǎng)工作抽查一次，發(fā)現(xiàn)問題

及時通知有關人員和單位整改。

4、公司成立由總經(jīng)理領導的設備維護保養(yǎng)監(jiān)察小組每年二次對各單位設備維護保養(yǎng)情

況進行大檢查，并對設備運行情況進行初評和總評。杈據(jù)設備運行狀況制訂年度大修計劃

并修訂第二年的設備維護保養(yǎng)計劃，設備維護保養(yǎng)總考評的情況也是考核部門一年工作成

績的主要依據(jù)之一。

6.17水泵房管理制度

1、生活水泵房是重要的設備場所，無人值班的水泵房門必須時刻關閉上鎖。

2、值班人員應每班巡視水泵房及供水設備（包拈機房、水池、水箱）；

巡視監(jiān)控內(nèi)容如下：

（1）水泵房有無異常聲響或大的振動；

（2）電機、控制柜有無異常氣味；

（3）電機溫升是否正常1應不燙手）；

（4）電壓表、電流表指示是否正常，控制柜上信號燈顯示是否正確，控制柜內(nèi)各元器件

是否工作正常；

（5）機械水壓表與顯示的壓力是否大致相符，是否滿足供水壓力要求；

（6）生活水池、水箱水位是否正常；

（7）消防水池、水箱水位是否正常；

（8）閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵是否漏水成線；

（9）主供水管上閘閥的井蓋.、井裙是否完好，閘閥是否漏水；

（10）止回閥、浮球閥、液位控制器是否動作可靠；

（11）水箱蓋是否嚴密完好、加鎖。

5、無關人員不得進入水泵房，因工作進入水泵房的必須登記。

6、值班人員必須時刻保持水泵房及水泵設備的清潔，地面不允許有積水和多余物品。

7、對于各消防水泵應按照消防工作的安排，定期對消防水泵進行啟停試驗，保持消防水

泵處于良好的待用狀態(tài)。

8、運行技工應定期巡視各排污泵，潛水泵的運行狀態(tài)，定期檢查各水泵的控制系統(tǒng)，保

證地下室的污水的正常排放。

9、值班人員在巡視過程中發(fā)現(xiàn)供水設備設施有不正常情況時，應及時采取相關措施。

9、巡視結果記錄在《值班日志》中。

6.18公共照明管理制度

1、負責樓宇自控系統(tǒng)運行的技工必須根據(jù)各種不同公共區(qū)域?qū)φ彰鳠舻男枨笾贫ǔ龇?/p>

實際需要的開關燈工作流程。

2、樓宇自控技工必須對每天按照規(guī)定的時間和工作流程打開或關閉廣場的庭院燈、泛光

燈、地燈、霓虹燈等。

5、因為季節(jié)性原因會導致開關燈時間的變化，樓宇自控技工應密切注意季節(jié)的變化，按

照工作流程隨時調(diào)整開關燈的時間。

4、在每天的開燈以后，樓宇自控技工應在電腦上巡視一遍開燈的情況，然后到室外巡視

燈光情況，發(fā)現(xiàn)故障立即排除。

5、樓宇自控技工每天必須對室外泛光照明設備進行巡查，并做好《燈光巡視記錄》。

6、樓宇自控技工應每天將燈光運行情況記錄在值班記錄上，當班不能解決的問題應做

好交班，為下一班創(chuàng)造良好的工作條件。

7、為降低能耗，在保證照明的情況下消防樓梯照明每隔一層熄滅一燈。

8、對于室外公共照明故障若晚上不能排除的，第二天白天一定要組織力量排除c

9、對于霓虹燈的故障，應立即通知霓虹燈維保單位必須在24小時之內(nèi)排除并做好故障記

錄。

10、節(jié)假日的開關燈時間必須按照節(jié)假日開關燈流程進行。

6.19對外包項目的管理制度

1、嚴格審查承包商的資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照，凡不具備相應資質(zhì)等級證書和合格營業(yè)執(zhí)照

的保養(yǎng)維修商或承造商，均不與之進行業(yè)務洽談。

2、凡需進行對外承包維護保養(yǎng)的項目，應由主管工程師對詳細的維修保養(yǎng)方案把關后報

工程部經(jīng)理批準，并上報物業(yè)公司總經(jīng)理。總經(jīng)理批準后，下發(fā)相關部門核定后執(zhí)行

招標程序。

3、在選定承包商的過程中，主管工程師編寫工程報價分析表，經(jīng)過工程部經(jīng)理審查后報

物業(yè)公司總經(jīng)理，以建議最佳承包商人選。

4、承包商進場前，必須提供工程藍圖、施工方案和施工程序、工期計劃等文件資料，經(jīng)

工程部經(jīng)理批準后方允許入場實施。

5、主管工程師應指定專人協(xié)調(diào)、監(jiān)督承包商的工作，作好承包商到場工作記錄c

6、承包商進場工作期間必須遵守物業(yè)公司的各項管理規(guī)定。

7、督促承包商嚴格按國家規(guī)范及合同要求施工。

8、承包商的用料必須與合同條款規(guī)定的一致，承包商用料的任何變更必須事先經(jīng)工程部

主管工程師確認并報工程部經(jīng)理批準后備案，方允許實施。

9、承包商因故變更施工圖紙或施工工藝，必須提出書面報告，經(jīng)主管工程師確認并報工

程部經(jīng)理審批，方允許實施。

10、承包商的竣工報告，資料、圖紙等，必須先交部長檢查核對，雙方填寫工程驗收報告，

經(jīng)工程部經(jīng)理審杳批準后，方可通知財務結算。

11、對于零星或小型的外包維修項目，由主管工程師作出臨時外包維修費用計劃，報工程

部經(jīng)理審批后即可執(zhí)行。

6.20工程檔案管理制度

?工程檔案管理制度

1、工程檔案包括工程建設的相關文件，建筑主體的設計施工圖紙，各專業(yè)配套工程的設

計施工圖紙，各機電設備的技術文件，各施工工程的施工檢驗記錄及安裝調(diào)試的試驗

記錄，各隱蔽工程的檢驗記錄以及交接驗收的文件資料等。

2、所有的工程設備檔案由工程部文員負責管理。工程檔案管理人員應嚴守公司檔案管理

制度和保密守則。

3、各類檔案應按系統(tǒng)分類：強電、弱電、空調(diào)、給排水、裝飾、裝修，統(tǒng)一存放檔案盒

并貼上標簽。

4、編制檔案目錄，內(nèi)容應與檔案盒外標簽一致。

5、外單位交來圖紙由文員統(tǒng)一簽收，并將有關圖紙交各系統(tǒng)部長核對實物，如圖紙無誤

則由文員按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由文員聯(lián)系交圖單位更正。

6、檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，應妥善保存，如發(fā)現(xiàn)用途不明的資料應交工

程部經(jīng)理審閱確定用途。需銷毀的資料應由工程部經(jīng)理及主管工程師組成鑒定小組研

究后決定。

7、借閱檔案須經(jīng)相應系統(tǒng)的主管工程師以上人員批準，檔案員登記并指定歸還日期，由

檔案員按期追還，需續(xù)借的要重新登記。

?維修檔案管理制度

I、維修檔案包括設備的計劃保養(yǎng)、日常維護保養(yǎng)的保養(yǎng)記錄。各種設備的運行記錄，消

防設備的試驗或測試記錄以及故障檢修記錄等都應按維修檔案妥善保存。對業(yè)主、客

戶及住戶區(qū)域內(nèi)的設施維修記錄也應妥善保存。

2、維修檔案屬工程檔案的一部分，由工程部文員統(tǒng)一管理。

3、設備維修檔案按強電、弱電、機管、空調(diào)、裝修、維修分類。

4、檔案按類別存放，在相應的檔案盒上貼上標簽。

5、檔案員根據(jù)返回工程部的維修單，當天填寫維修檔案記錄表，并錄入電腦中已設置密

碼的“維修管理”項目。

6、文員每天核對發(fā)出和返回的維修單，將有關內(nèi)容如實錄入維修檔案記錄表，如發(fā)現(xiàn)不

符馬上追查原因。

7、文員每月對維修檔案記錄表、維修單等進行整理，并分類歸檔。

8、維修檔案作為評估設備運行情況的根據(jù)，應妥善保存。保存期限一般為一年，重大維

修項目保存期至少為兩年。過期檔案由工程部經(jīng)理、主管工程師組成的鑒定小組統(tǒng)一

審定后銷毀。

6.21庫房管理制度

?物資的管理

1、入庫物資應在入庫三天內(nèi)進行帳簿登記，填寫物資標識卡，每月底對庫存物資出支進

行盤點結算，制作《庫房物資收支報表》（一式三份:一份報財務，一份交工程部，原件留

底備檔）。做到帳、卡、物三相符。并及時錄入電腦。

2、入庫物資按規(guī)定堆放做到四定區(qū)（區(qū)、架、層、號），標識清楚，每類物資均有標簽，

明確標明物資規(guī)格/型號、入庫日期和批次，并張貼或懸掛在醒目處。

3、文員每季度對庫房內(nèi)電器、門窗和通風狀況進行檢杳，發(fā)現(xiàn)電器隱患、門窗破損、通

風不良及時向工程部經(jīng)理匯報，通知維修人員處理，保持庫房環(huán)境良好。

4、文員每半年對庫存物資狀況進行檢查，對于有缺油、霉變傾向的物資及時向工程部經(jīng)

理匯報并通知相關貢任人進行保養(yǎng)。

5、文員應做好物資與庫房檢查記錄、清潔工作。

?物資的領用

1、文員應按部門、公用、個人分別建立領用《出庫單》。

2、日常維修用料由領用人憑《維修通知單》并填寫《出庫單》簽字后，經(jīng)維修主管或工

程部經(jīng)理簽字批準方可領用（特殊情況可先領用，事后由值班工程師補單）。

3、大、中修工程用料，憑單項工程用料計劃由領用人填寫《出庫單》，經(jīng)值班工程師或工

程部經(jīng)理簽字批準后領用，文員應在單上注明領用數(shù)量，以便核算。

4、設備、儀器憑批準的《物資采購計劃表》由維修主管填寫《出庫單》經(jīng)工程部經(jīng)理簽

字方可領用，領用人需在《個人/公用物資領用登記表》上簽字。

5、出庫單按無償使用及有償使用分成兩本，在有償服務使用單據(jù)上必須注明使用的業(yè)戶

名及單元號，以便財務核查。

6、財務憑有償服務出庫單及維修通知單開出有償服務收費單據(jù)，必須出庫單與維修通知

單相符，不得多余或缺少，除非維修通知單上注明不使用材料。

?工具的領用

1、個人必須配備的常用個人工具由使用人按規(guī)定品種數(shù)量填寫領料單，經(jīng)值班工程師簽

字領用，并需在《個人/公用物資領用登記表》登記簽字。

2、班組公用常用工具由維修（運行）主管領用，文員在《個人/公用物資領用登無表》上

登記簽字。其他工具由庫房統(tǒng)一保管，使用時辦理借用登記，用畢及時歸還。

3、對工具丟失或損壞的責任劃分：值班人員交接丟失的工具等由交班人員賠償；因交接

不清而接班者又在交接班上簽名確認，由接班人賠償；責任不清的，由班長負責賠償。因

文員驗收不到位的，由文員負責賠償。

4、工具丟失或損壞需按規(guī)定辦理報失、報損和賠償手續(xù)，并報工程部經(jīng)理審批，未辦清

手續(xù)者不得補發(fā)。

?勞保用品的領用

1.個人勞保用品按規(guī)定品種、數(shù)量及使用年限由行政部統(tǒng)一安排按規(guī)定向各職能部門發(fā)

放。

2.班組公用勞保用品由主管填寫《出庫單》經(jīng)工程部經(jīng)理簽字領用，并需在工程部《個

人/公用物資領用登記表》上簽字。

3.辦公用品、用具到行政部簽字后領用，班組成員領用物資則由經(jīng)理簽字領用。

4.搶修等急需物資由使用人填寫《應急物資采購申請表》和《出庫單》，經(jīng)經(jīng)理簽字領

用。緊急情況下，搶修人員可留條領用，事后按上述各有關規(guī)定補辦手續(xù)。發(fā)現(xiàn)虛報

冒領追究領用人責任。

注：一切物資不得自批、自領、自用。對自批、自領的領料單倉庫保管員應拒絕發(fā)料。

?物資的回收

1、員工離退職，倉庫保管員應核對《個人/公用物資領用登記表》，給予折算和回收。

2、回收的物資應保持整潔、妥善保管，并作好銷帳記錄。

?物資退庫

1、下列物資應辦理退庫：

2、經(jīng)出庫但因情況變化而未使用的物資。

3、已經(jīng)出庫但在使用中節(jié)余的物資，其中成件或整材物資如燈泡、插座、閥門整張的板

材等應辦理退庫；用剩的零星輔料，輔件及不完整的余料則由班組周轉(zhuǎn)庫房保管。

4、庫物資應由退庫人用紅筆填寫《出庫單》，經(jīng)管理員驗收簽字，文員應核減原領出數(shù)并

予登帳。維修時回收的舊料，包括部件等原則上由各班組周轉(zhuǎn)庫保管，并在維修中盡量予

以利用，大宗舊料交庫房保管，另行列帳登記。

?監(jiān)督與責任

1、申購部門對需求物資的名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量負責，因報錯造成的采購損失，由中

購人負責。

2、采購員對采購物資的質(zhì)量負責，出現(xiàn)偽劣商品，由采購員負責退貨處理。

3、工程部負責對采購物資質(zhì)量進行抽杳并作技術監(jiān)定。對大宗或大批量物資的采購，工

程部對物資的質(zhì)量、價格、產(chǎn)地提