中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方式與結(jié)構(gòu)優(yōu)化研究摘要【關(guān)鍵詞】目錄TOC\o"1-3"\h\u1緒論 32我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)融資情況分析 52.1我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀 53.2我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式 53.3中小房企多種融資方式分析 83.4我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀 93.4.1融資渠道單一 93.4.2銀行信貸占融資比例過(guò)高 93.4.3外資引入渠道不暢 103.4.4普遍缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源 103.5我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理的原因分析 103.5.1宏觀原因分析 103.5.2微觀原因分析 114山西A房地產(chǎn)公司融資案例分析 114.1山西A房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介 114.2山西A房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析 124.2.1房地產(chǎn)企業(yè)的資源和能力分析 124.2.2該房地產(chǎn)企業(yè)的融資來(lái)源分析 134.2.3山西A房企融資結(jié)構(gòu)不合理的原因分析 144.3公司融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化建議 155優(yōu)化我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方式與結(jié)構(gòu)的對(duì)策及建議 155.1關(guān)注國(guó)家宏觀政策和法律法規(guī) 155.2構(gòu)建多層次資本市場(chǎng)和融資方式多元化 165.3構(gòu)建中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的支持體系 165.4鼓勵(lì)中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資方式創(chuàng)新 175.5提高中小房地產(chǎn)企業(yè)自身素質(zhì) 176結(jié)論 18參考文獻(xiàn) 191緒論上個(gè)世紀(jì)八十年代，在北京成立的北京市開(kāi)發(fā)總公司是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)興起的標(biāo)志，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展和壯大，現(xiàn)今已成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)，并且該行業(yè)仍在高速的發(fā)展。其取得的成就是其他行業(yè)望塵莫及的。具相關(guān)部門的調(diào)查研究表明，2102年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資超過(guò)了七萬(wàn)億，占國(guó)家經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值的13.82％，其年增長(zhǎng)速度達(dá)到16個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)總銷售額超過(guò)了六萬(wàn)四千億，而年增長(zhǎng)速度也達(dá)到了十個(gè)百分點(diǎn)。而過(guò)去在沒(méi)受到政府調(diào)控影響的那幾年，其發(fā)展勢(shì)頭更加猛烈，因此，可以看出房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展起著不可替代的作用，該行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展，關(guān)系到我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定和繁榮。由于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，需要投入大量的人力物力，同時(shí)開(kāi)發(fā)規(guī)模一般都比較龐大，且建設(shè)周期長(zhǎng)，投入資金量大，在一定程度上屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，因此房地產(chǎn)業(yè)的融資問(wèn)題是該行業(yè)最重要的問(wèn)題。就我國(guó)而言，房地產(chǎn)業(yè)的資金來(lái)源主要是向銀行借貸，有關(guān)人士就指出，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金有60％都是由商業(yè)銀行直接或間接提供的。房地產(chǎn)業(yè)是與老百姓生活密切相關(guān)的行業(yè)，由于其投資規(guī)模龐大，建設(shè)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中存在不可預(yù)知的潛在風(fēng)險(xiǎn)，因此該行業(yè)也是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，目前已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成產(chǎn)業(yè)和重要的投資行業(yè)，其不僅推動(dòng)了我國(guó)的現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，也帶動(dòng)與其相關(guān)的行業(yè)的發(fā)展，從社會(huì)效益角度看，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，極大的改善了我國(guó)居民的生活條件，同時(shí)增加了我國(guó)社會(huì)就業(yè)率。總得來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的總要組成部分，其快速發(fā)展能夠?yàn)槲覈?guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供強(qiáng)有力的推動(dòng)力。2我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)融資情況分析2.1我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀房地產(chǎn)行業(yè)的融資，是一個(gè)復(fù)雜過(guò)程，其定義從廣義方面來(lái)說(shuō)，是指在房地產(chǎn)的投資建設(shè)、銷售和投資清算中，通過(guò)資金流動(dòng)、借貸等方式籌備期運(yùn)作資本的一系列融資過(guò)程。從狹義上來(lái)講，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)向銀行信貸和資本市場(chǎng)籌資等方式來(lái)獲取的運(yùn)作資金的總和。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)全面發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)規(guī)模龐大，建設(shè)周期長(zhǎng)，這就客觀上要求其開(kāi)發(fā)需要大量的資金投入，但有時(shí)會(huì)存在開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法籌備足夠資金的情況，這些問(wèn)題極大的影響了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道比較單一，一般只能依靠銀行信貸和一些其他大企業(yè)進(jìn)行投資來(lái)籌措開(kāi)發(fā)資金。因此，如何解決我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資問(wèn)題，是該行業(yè)能否健康發(fā)展的重要問(wèn)題。根據(jù)國(guó)家相關(guān)部門的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，最近幾年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的投資量逐漸上升，其資金策籌備方式主要有企業(yè)自籌資金、銀行信貸和民間融資等等，其中自籌資金占到了融資渠道的40％，并且呈遞增趨勢(shì)，其原因主要包括國(guó)家近幾年推行的嚴(yán)格的貨幣政策和其他融資方式成本上升等。其中民間借貸占到了44％，而國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)貸款其占比只有18％，且最近幾年其占比還在減少。期間總來(lái)源國(guó)內(nèi)貸款比例利用外資比例自籌資金比例其他來(lái)源比例2014年96536.8114778.3915.31%402.090.42%39081.9640.48%42274.3843.79%2013年85688.7313056.815.24%785.150.92%35004.5740.85%36842.2243.00%2012年72944.0412563.717.22%790.681.08%26637.2136.52%32952.4545.17%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源表（單位：億元）3.2我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式如果對(duì)當(dāng)前中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式進(jìn)行分類的話，其可以分為傳統(tǒng)和新興兩大類。傳統(tǒng)的融資方式可細(xì)分為五種：第一是股東出資融資；第二為留存收益融資；第三是預(yù)收房產(chǎn)定金或預(yù)收購(gòu)房款；第四為銀行貸款；第五為發(fā)行公司債券。就我國(guó)目前情況而言，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資中傳統(tǒng)融資方式仍然占主體。而新興的融資方式也可細(xì)分為六種：第一是股票融資；第二為房地產(chǎn)投資基金融資；第三是房地產(chǎn)信托融資；第四為典當(dāng)融資；第五為利用外資融資；第六是合作開(kāi)發(fā)融資。（1）股東出資股東出資融資按股東的先來(lái)后到可分為原始股東出資和新股東出資。原始股東是指在公司成立之時(shí)就已經(jīng)認(rèn)購(gòu)了該企業(yè)的股權(quán)的；新股東出資則是指企業(yè)追加資本時(shí)新股東交付相應(yīng)的資產(chǎn)來(lái)取得企業(yè)的股權(quán)并履行其義務(wù)。認(rèn)購(gòu)股權(quán)成為股東的方式有許多，可以是貨幣出資，也可以不動(dòng)產(chǎn)出資，同樣可以是把知識(shí)產(chǎn)權(quán)作為資產(chǎn)來(lái)出資等。（2）留存收益企業(yè)的內(nèi)源融資中有一項(xiàng)很常用的方法，就是留存收益。留存收益就是企業(yè)為了企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展或是法律規(guī)定留取全部或者一部分稅后收入留在企業(yè)賬戶，不作為分紅發(fā)給投資者。而留存收益又分為未分配利潤(rùn)或者盈余公積金，其中盈余公積金又可分為任意盈余公積和法定盈余公積，法定盈余公積金是法律規(guī)定在補(bǔ)齊以前虧損的前提下，抽取稅后利潤(rùn)的十分之一作為法定盈余公積金，而當(dāng)其等于注冊(cè)資金的一半時(shí)，企業(yè)則不需要抽取了。而任意盈余公積金則是由企業(yè)股東開(kāi)會(huì)決定其抽取比例。企業(yè)在繳納應(yīng)繳的稅款后，同時(shí)補(bǔ)齊以前虧損、抽取盈余公積并把一部分利潤(rùn)都分配給投資者后而留在企業(yè)賬戶上的那一部分收益就叫做未分配利潤(rùn)。（3）預(yù)收房地產(chǎn)定金或預(yù)收購(gòu)房款向購(gòu)房者預(yù)收定金或購(gòu)房款是我國(guó)特有的現(xiàn)象，這是由于我國(guó)特有的房地產(chǎn)預(yù)購(gòu)制度而形成的。在我國(guó)，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)在其房地產(chǎn)項(xiàng)目還沒(méi)有動(dòng)工以前，就向有意愿的購(gòu)房者收取一部分定金或者預(yù)購(gòu)款，同時(shí)并向委托開(kāi)發(fā)單位收取開(kāi)發(fā)資金，用于開(kāi)發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目所用，這種形式的籌款方式目前是我國(guó)中小房產(chǎn)企業(yè)資金的主要來(lái)源。當(dāng)前，我國(guó)個(gè)人購(gòu)房需要預(yù)付資金的一般都是個(gè)人按揭貸款買房，同時(shí)我國(guó)又規(guī)定，買房者必須一次性付清首付，其首付比例不得低于房款的百分之三十，這時(shí)才能向銀行進(jìn)行按揭貸款。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，這樣一種融資方式不會(huì)給公司財(cái)政帶來(lái)負(fù)擔(dān)，不需要想購(gòu)房者支付什么利息，所以其融資成本較低，并且還將部分風(fēng)險(xiǎn)間接的轉(zhuǎn)移給買房者，但是其也會(huì)引發(fā)其他的風(fēng)險(xiǎn)，譬如因?yàn)橐恍┰虿荒茉谫?gòu)房合同中所規(guī)定的時(shí)間內(nèi)交房的話，可能會(huì)使公司的聲譽(yù)受到損失，也會(huì)侵害到買房者的合法權(quán)益，更有甚者可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生。（4）銀行貸款負(fù)債籌資有很多種形式，銀行貸款就是其中一種。銀行貸款根據(jù)還款期間來(lái)分類，可以分為兩種，一種是還款周期為一年以上的長(zhǎng)期貸款，另一種則是還款周期在一年以內(nèi)的短期貸款。就銀行貸款的實(shí)質(zhì)而言，其是指企業(yè)向銀行或金融機(jī)構(gòu)籌借資金，在規(guī)定的期限內(nèi)還本付息的一種資本借貸關(guān)系。同時(shí)銀行貸款按照有沒(méi)有抵押物又可以分為兩類，一種是信用借貸，另一種是抵押借貸。信用借貸是指銀行根據(jù)其企業(yè)的規(guī)模大小，相信企業(yè)有償還貸款的能力，而將同意企業(yè)的貸款申請(qǐng)，但目前隨著全球金融詐騙的日益增多，信用貸款這種方式已經(jīng)很少應(yīng)用了。抵押貸款是指企業(yè)用不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請(qǐng)貸款，如果到期不能償還貸款，銀行或是金融機(jī)構(gòu)可以將其拍賣以此來(lái)收回貸款，對(duì)房地產(chǎn)公司而言，其建好的或者還在建的以及其土地使用權(quán)都是可以作為抵押物的。與信用貸款相比，抵押貸款大大降低了銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，所以目前市場(chǎng)上一般多為抵押貸款，這種貸款方式對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)有一定的優(yōu)點(diǎn)，但同時(shí)其也使企業(yè)存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，譬如一旦國(guó)家相關(guān)政策發(fā)生變化，很容易導(dǎo)致一些中小房地產(chǎn)公司資金困難，很有可能導(dǎo)致公司破產(chǎn)，而這時(shí)又很難通過(guò)銀行貸款來(lái)融資。（5）發(fā)行公司債券房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券來(lái)籌集資金。公司債券其實(shí)一種認(rèn)購(gòu)的有價(jià)的債務(wù)憑證，其認(rèn)購(gòu)此公司債券的人就是公司的債券人，其有權(quán)在約定的時(shí)間期限到后向公司收取利息，并要求公司償還本金，但我們也要注意一點(diǎn)，雖然其是公司的債權(quán)人，但他不能干涉公司的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)。其實(shí)發(fā)行債券與向銀行貸款也許多相似之處，譬如付給債券人的利息可以用于抵減稅費(fèi)等，但就發(fā)行債券而言，并不是企業(yè)想發(fā)行就能發(fā)行的，其必須滿足一定的要求才行，《證券法》規(guī)定企業(yè)要達(dá)到下列要求才能公開(kāi)發(fā)行債券，見(jiàn)下表：公開(kāi)發(fā)行公司債券的公司需同時(shí)具備的條件①股份有限公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣三千萬(wàn)元，有限責(zé)任公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣六千萬(wàn)元；②累計(jì)債券余額不超過(guò)公司凈資產(chǎn)的百分之四十；③最近三年平均可分配利潤(rùn)足以支付公司債券一年的利息；④籌集的資金投向符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策；⑤債券的利率不超過(guò)國(guó)務(wù)院限定的利率水平；⑥國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他條件。如上表，在我國(guó)《證券法》中明確規(guī)定企業(yè)公開(kāi)發(fā)行債券所籌集的資金的使用必須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，只能用于已經(jīng)核準(zhǔn)的事項(xiàng)，不能用做他用，譬如彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)虧損等。公開(kāi)發(fā)行債券有利于我國(guó)房地產(chǎn)公司籌集資金，而對(duì)那些中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，這種方式往往行不通，其最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是中小型企業(yè)基本不能滿足企業(yè)債券的發(fā)行要求。除了以上五種方式以外還有一些別的不常見(jiàn)的融資方式，比如股票融資、房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托、典當(dāng)融資、利用外資、合作開(kāi)發(fā)、工程轉(zhuǎn)包融資等，雖然房地產(chǎn)企業(yè)有這么多種融資方式，但由于各方面經(jīng)濟(jì)政治原因，我國(guó)中小企業(yè)融資困難的情況還是普遍存在。從以上的詳細(xì)分析我們可以看出，完美的融資方案是沒(méi)有的，有利就有弊，只有企業(yè)結(jié)合自然的情況綜合考慮，才能選擇出最適合自身的融資方式。3.3中小房企多種融資方式分析融資方式比較表融資方式融資成本融資規(guī)模操作時(shí)間使用時(shí)間適用類型股權(quán)股權(quán)股息和發(fā)行費(fèi)大長(zhǎng)沒(méi)有限制規(guī)模大，發(fā)展好的企業(yè)銀行貸款利率和手續(xù)費(fèi)約10%小短短期有資產(chǎn)抵押的企業(yè)債券約占總資產(chǎn)的8%較大長(zhǎng)中長(zhǎng)期規(guī)模大，盈利好的企業(yè)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)有合作雙方協(xié)定，高中等短中期小型，剛發(fā)展項(xiàng)目的企業(yè)商用信用較低中等長(zhǎng)長(zhǎng)期大中型企業(yè)預(yù)售融資無(wú)偏小中長(zhǎng)短期已取得預(yù)售資格的企業(yè)信托融資成本較高大中等長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)典當(dāng)融資較高小短短期中小型企業(yè)民間借貸很高大短短期中小型企業(yè)民間私募無(wú)大長(zhǎng)較長(zhǎng)中等企業(yè)外資銀行利率加收付費(fèi)小短短期資產(chǎn)抵押企業(yè)3.4我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀3.4.1融資渠道單一雖然本文介紹了房地產(chǎn)行業(yè)的很多融資方式，但對(duì)于中小房產(chǎn)企業(yè)而言，它們還是面臨著融資難的困境，最主要原因是房產(chǎn)企業(yè)中大部分的融資方式都有一定的條件門檻，很多中小企業(yè)達(dá)不到這個(gè)門檻，所以融資自然就無(wú)從談起。當(dāng)然，也有很多融資方式?jīng)]有條條框框，但其融資成本太好，中小型企業(yè)沒(méi)有那么好的財(cái)務(wù)狀況去應(yīng)對(duì)高額的利息。正是由于以上種種原因，中小企業(yè)一般都只采用內(nèi)源融資，即利用股東出資、留存收益或預(yù)收購(gòu)房款等。而外源融資一般都是進(jìn)行銀行貸款，據(jù)調(diào)查，我國(guó)中小企業(yè)外源融資的資金中的百分之八十都是商業(yè)銀行貸款，可見(jiàn)，中小企業(yè)融資渠道的單一。而外源融資的對(duì)象單一則就會(huì)造成房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響巨大，一旦國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生一點(diǎn)變化，就會(huì)直接影響到企業(yè)的財(cái)政運(yùn)行。同時(shí)由于銀行貸款供給是有限的，而需要貸款的中小企業(yè)有很多，造成了僧多粥少的局面，銀行則只能通過(guò)不斷的調(diào)高利率來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題，但這樣又增加了中小企業(yè)的融資成本。雖然央行表示今年會(huì)加大貸款的投放額，但如此單一的融資渠道實(shí)在是不利于中小企業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，央行在21世紀(jì)初就出臺(tái)了一系列規(guī)范房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的條款，其中提高了對(duì)中小企業(yè)貸款的一些要求。如房產(chǎn)企業(yè)自有資金不得少于開(kāi)發(fā)整個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目總投資金額的三分之一等規(guī)定。這些通知規(guī)定的出臺(tái)使中小企業(yè)在一般情況下難以取得銀行貸款，間接的要求企業(yè)準(zhǔn)備更多的自籌資金。3.4.2銀行信貸占融資比例過(guò)高從前面可知，我國(guó)中小企業(yè)融資渠道主要分為內(nèi)源融資和外源融資，而我國(guó)中小企業(yè)的外源融資渠道一般只通過(guò)商業(yè)銀行貸款，這樣就造成了商業(yè)銀行成為了中小企業(yè)融資資金的主要提供者。就股權(quán)融資和債券融資來(lái)說(shuō)，中小企業(yè)大部分都達(dá)不到其融資要求，所以，中國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)目前很少有采取股權(quán)融資和債券融資的。由此可見(jiàn)，中小企業(yè)目前的融資結(jié)構(gòu)中商業(yè)銀行貸款占了很大比例，而這是一種非常不合理的結(jié)構(gòu)形態(tài)。一旦中小企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)不善而無(wú)法償還債款，那么商業(yè)銀行就要承受相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失，就有可能引發(fā)全球性的金融危機(jī)。近期，我國(guó)看到了中小企業(yè)融資渠道單一所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，為了改善這種情況，所以開(kāi)始部署完善證券市場(chǎng)，在主板市場(chǎng)以外開(kāi)放了中小企業(yè)板塊和創(chuàng)業(yè)板，對(duì)中小企業(yè)上市降低了要求，使其上市融資成為了可能。3.4.3外資引入渠道不暢由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于民生行業(yè)，也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，所以目前國(guó)家對(duì)國(guó)外資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)還是持謹(jǐn)慎態(tài)度的，對(duì)國(guó)外資金進(jìn)入做出了諸多規(guī)定，譬如外資要想進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)必須先創(chuàng)辦外商投資企業(yè)，而外商投資企業(yè)的創(chuàng)立還需要通過(guò)相關(guān)部門的核準(zhǔn)。正是由于國(guó)家政策上的諸多限制，所以導(dǎo)致國(guó)外資金一直不能成為中小企業(yè)融資資金的主要提供者。3.4.4普遍缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源從前面可知，我國(guó)中小企業(yè)融資渠道主要分為內(nèi)源融資和外源融資，而我國(guó)中小企業(yè)的外源融資渠道一般只通過(guò)商業(yè)銀行貸款，而銀行貸款相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較短期的，不像債券融資和股權(quán)融資那樣是長(zhǎng)期的穩(wěn)定的，由此來(lái)看，我們可以說(shuō)中小房地產(chǎn)企業(yè)目前缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定的融資渠道。3.5我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理的原因分析3.5.1宏觀原因分析（1）房地產(chǎn)融資體系不健全，市場(chǎng)化程度有待提高因中國(guó)對(duì)外開(kāi)放的時(shí)間并不長(zhǎng)，對(duì)金融市場(chǎng)的管理不夠完善，投資工具與西方國(guó)家相比要落后很多，投資多元化發(fā)展短期之內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)，普通人民對(duì)于國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)不信任，通常將錢存入銀行，不進(jìn)行投資。這就導(dǎo)致了兩個(gè)問(wèn)題，一是有資金的沒(méi)有投資對(duì)象，二是有投資需求的缺乏資金投入，產(chǎn)生資金在流通方面沒(méi)有形成對(duì)接的尷尬局面。許多中小融資企業(yè)的沒(méi)有完善的擔(dān)保制度，并且所能提供的服務(wù)比較有限，國(guó)家也沒(méi)有專門的法律條文對(duì)融資體系加以規(guī)范，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化程度需要加強(qiáng)。（2）政府扶持力度不夠，相關(guān)法規(guī)政策不健全改革開(kāi)放以后，我國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展越來(lái)越成熟，中小企業(yè)和自主創(chuàng)業(yè)越來(lái)越多，但國(guó)家對(duì)于這些企業(yè)投入的關(guān)注是非常少的，僅有少數(shù)企業(yè)進(jìn)行上市融資，在資本市場(chǎng)上，能夠順利進(jìn)行融資的一般都是大的房地產(chǎn)企業(yè)，中小房地產(chǎn)企業(yè)基本不具備這方面的途徑，對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方面，筆者認(rèn)為政府應(yīng)該制定相關(guān)政策，發(fā)布相關(guān)法律法規(guī)。（3）銀行風(fēng)險(xiǎn)與收益的不對(duì)稱一般而言，中小房地產(chǎn)企業(yè)在信用貸款方面有以下特點(diǎn)：一個(gè)是金額不大，二個(gè)是頻率較高，三個(gè)是時(shí)間較短。貸款銀行在同意其貸款請(qǐng)求以前，會(huì)進(jìn)行信用評(píng)價(jià)和價(jià)值估算，要花費(fèi)大量人力物力財(cái)力。這時(shí)候，銀行進(jìn)行貸款的成本提高，賬目管理也可能產(chǎn)生混亂，銀行風(fēng)險(xiǎn)加大，而獲得的效益并沒(méi)有提高，這就是風(fēng)險(xiǎn)和收益的不對(duì)稱，綜合考慮，貸款銀行對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)的貸款需求相應(yīng)來(lái)說(shuō)減少許多。3.5.2微觀原因分析（1）中小房地產(chǎn)企業(yè)能力不夠中小房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模一般都很小，進(jìn)行融資的能力較弱，也阻礙了其發(fā)揮的空間，大項(xiàng)目通常都是由大房地產(chǎn)企業(yè)完成，中小企業(yè)與大企業(yè)之間的收益差距也越來(lái)越大，形成惡性循環(huán)，中小企業(yè)規(guī)模沒(méi)能擴(kuò)建，經(jīng)營(yíng)實(shí)力提不上去，繼續(xù)被融資困難的問(wèn)題困擾。（2）企業(yè)的內(nèi)部管理不協(xié)調(diào)，自身定位不明確完善的財(cái)務(wù)管理制度是一個(gè)企業(yè)良好運(yùn)行的內(nèi)在表現(xiàn)。許多中小房地產(chǎn)企業(yè)存在資金投入計(jì)劃不具體，籌資困難，賬目不明等問(wèn)題，只是一味追求高效益，看不到自身的缺陷，眼高手低。還有一些企業(yè)只注重眼前利益，沒(méi)有長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃，對(duì)于內(nèi)部資金存儲(chǔ)問(wèn)題毫不在乎，僅通過(guò)獲取外部資金維持企業(yè)運(yùn)行，大大增加了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一直在還債卻總背負(fù)更多債務(wù)，先天缺陷和后天不足使得企業(yè)無(wú)法擴(kuò)大規(guī)模，提高實(shí)力，實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展。（3）中小房地產(chǎn)企業(yè)信用不足，信用文化缺失中小房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行貸款申請(qǐng)的過(guò)程中，無(wú)法像大型企業(yè)一樣提供高價(jià)值的抵押物品，中小房地產(chǎn)企業(yè)不僅在抵押方面存在問(wèn)題，在還款信用方面也存在不足。以前，大型國(guó)有企業(yè)容易發(fā)生不良貸款，現(xiàn)在一般都發(fā)生在中小企業(yè)，商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)大大增加，為了避免產(chǎn)生壞賬，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行通常不會(huì)給中小企業(yè)發(fā)放貸款，加劇小企業(yè)融資的難度。4山西A房地產(chǎn)公司融資案例分析4.1山西A房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于1998年，位于山西太原，原始注冊(cè)資金為5000萬(wàn)人民幣，每年售樓收入大約有6億人民幣，具備二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，該公司經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目包括開(kāi)發(fā)建設(shè)、代建項(xiàng)目、樓盤銷售等，是一個(gè)中型的房地產(chǎn)企業(yè)。該公司的管理團(tuán)隊(duì)具有眾多優(yōu)秀品質(zhì)：團(tuán)結(jié)進(jìn)取、創(chuàng)新大膽、專業(yè)性強(qiáng)，業(yè)務(wù)處理迅速有效。吸引聘用了大批優(yōu)秀人才，不僅有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)知識(shí)豐富的年輕工程師，也有經(jīng)驗(yàn)豐富的技術(shù)專家，在企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面有會(huì)計(jì)師，還有制定樓盤銷售開(kāi)發(fā)計(jì)劃的投資營(yíng)銷專家。公司中中高級(jí)專業(yè)人員和技術(shù)人員大約占五分之三，普遍偏年輕化，屬于中青年人群，是一支專業(yè)性強(qiáng)，經(jīng)驗(yàn)豐富，技術(shù)先進(jìn)的管理隊(duì)伍。該公司成立十幾年以來(lái)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售方面，積攢了大量有效的市場(chǎng)信息，融資能力比一般中小型企業(yè)更強(qiáng)，基本能夠滿足投資方的要求，對(duì)于國(guó)家制定政策的理解有獨(dú)到之處，能夠恰當(dāng)運(yùn)用經(jīng)濟(jì)規(guī)律，為企業(yè)開(kāi)發(fā)管理積累了許多經(jīng)驗(yàn)。在內(nèi)部管理上，公司設(shè)立了“四部”“一室”，四部指的是即開(kāi)發(fā)部、施工部、后勤部和財(cái)務(wù)部一室指的是辦公室。在十幾年不斷的開(kāi)發(fā)進(jìn)取中，A公司規(guī)模日漸壯大。公司依靠誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，質(zhì)量有保障取得了廣大人民和政府的一致認(rèn)可，信譽(yù)度非常高。4.2山西A房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析4.2.1房地產(chǎn)企業(yè)的資源和能力分析中小型房地產(chǎn)企業(yè)普遍資金缺乏，以自主開(kāi)發(fā)和代建工程作為主要業(yè)務(wù)，企業(yè)所得利潤(rùn)增長(zhǎng)速度滿，資金積累不夠。A房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)約90000萬(wàn)人民幣，權(quán)益約有5000萬(wàn)元，目前來(lái)說(shuō)還沒(méi)有能力升級(jí)為大型房地產(chǎn)企業(yè)，只能屬于中小型企業(yè)。籌集資金的渠道不夠，導(dǎo)致企業(yè)籌集的資金無(wú)法滿足工程項(xiàng)目所需數(shù)量，結(jié)合自身技術(shù)上的不足，利潤(rùn)高的大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目常常擦肩而過(guò)，企業(yè)利潤(rùn)僅憑小項(xiàng)目是難以快速增長(zhǎng)的。區(qū)位因素是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)最關(guān)鍵的因素，企業(yè)占有土地的多少只是其中一個(gè)方面，區(qū)位的優(yōu)劣決定了房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的高低。一般資金不足的企業(yè)，在購(gòu)買地段方面往往力不從心。私營(yíng)企業(yè)通常具有家族性質(zhì)，老板通常將親人安排在重要的位置，對(duì)于利潤(rùn)的追求顯得比一般人更強(qiáng)烈。有時(shí)候，高管之間的血緣關(guān)系也會(huì)成為管理的羈絆，對(duì)于某些制度添加“面子”成分，容易引起普通員工的不滿情緒，企業(yè)對(duì)于人才的重用也因此不夠公平，用人方面的不公平會(huì)使大部分技術(shù)人員喪失積極性。如果企業(yè)管理者把親屬作為公司運(yùn)營(yíng)的主要力量，企業(yè)職員內(nèi)心的不平衡會(huì)愈發(fā)明顯，在企業(yè)發(fā)展的過(guò)程中暴露的問(wèn)題也會(huì)越來(lái)越多。4.2.2該房地產(chǎn)企業(yè)的融資來(lái)源分析公司融資結(jié)構(gòu)分析方式金額期限利率銀行貸款2.6億元兩年期15%民間借貸1億元一年期30%民間私募5000萬(wàn)元兩年期10%預(yù)售融資1億元無(wú)無(wú)自有資金5000萬(wàn)元無(wú)無(wú)關(guān)于山西A房地產(chǎn)企業(yè)，其投資開(kāi)發(fā)了XXXX項(xiàng)目，然后讓出大約4800m2的國(guó)有建設(shè)用地。在這之中，地下車庫(kù)分?jǐn)傆玫馗哌_(dá)2249m2，地上商業(yè)分?jǐn)偢哌_(dá)2551m2；對(duì)于總建筑面積而言，規(guī)劃面積高達(dá)52000m2，在這之中，地下車庫(kù)面積大約為24687m2，地上商業(yè)面積大約為27313m2?？偼顿Y達(dá)到了4.57億人民幣。通過(guò)了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，發(fā)現(xiàn)企業(yè)具有五千萬(wàn)的自由資金。由于本企業(yè)規(guī)模較小、信用等級(jí)較低，獲得商業(yè)貸款幾乎是不可能的，只能夠獲得普通銀行貸款，這需要用土地使用權(quán)來(lái)作為抵押，從而貸得1億人民幣的資金，通常而言，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利息率保持在七個(gè)百分點(diǎn)左右，而然因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，所以利率有可能上浮百分之三十左右。（此外，銀行可以根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況來(lái)對(duì)基準(zhǔn)利率進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，能夠在基準(zhǔn)利率上上調(diào)百分之五十左右。如果房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力較強(qiáng)、規(guī)模較大、資金力量雄厚，那么基準(zhǔn)利率可以有所降低，僅僅上調(diào)百分之五到百分之二十水平。當(dāng)然，現(xiàn)階段，隨著一些中小房地產(chǎn)企業(yè)的迅猛發(fā)展，越來(lái)越多的中小房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛采用信用貸款來(lái)緩解本企業(yè)的經(jīng)濟(jì)壓力，但是因?yàn)橹行∑髽I(yè)風(fēng)險(xiǎn)高，就導(dǎo)致利率也隨之上升。）對(duì)于貸款來(lái)講，由于銀行基準(zhǔn)利率是百分之八，通過(guò)上調(diào)達(dá)到了百分之十二的水平。關(guān)于企業(yè)固定資產(chǎn)貸款，一般是將固定資產(chǎn)、個(gè)人保證以及個(gè)人質(zhì)保作為抵押的，在這之中，個(gè)人保證是企業(yè)排名前兩位的股東，企業(yè)第一股東的2520萬(wàn)人民幣股權(quán)，第二股東的2480萬(wàn)人民幣股權(quán)；對(duì)于固定資產(chǎn)抵押而言，其抵押物由如下兩部分構(gòu)成：一是土地，價(jià)值大約為7600萬(wàn)人民幣；二是在建工程，價(jià)值大約為60000萬(wàn)人民幣，計(jì)算可得合計(jì)大約為72500萬(wàn)人民幣。企業(yè)能夠借助于預(yù)售商品房的方式來(lái)進(jìn)行融資，從而獲得1億人民幣左右的自己，除此之外，還能夠借助于同業(yè)拆借也就是所謂的民間借貸籌資1億人民幣，而然其年利率較高，達(dá)到了百分之四十左右。企業(yè)還可以發(fā)行私募債，融資0.5億人民幣，其利率一般保持在十個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)于私募債而言，這種融資方式可能是非公開(kāi)的，通過(guò)為投資人發(fā)放一定的債權(quán)來(lái)獲得融資。一般而言，我們稱私募債也為高收益?zhèn)ǔＳ梢恍┮?guī)模較小、信用等級(jí)較低的企業(yè)發(fā)行，通過(guò)對(duì)大量發(fā)行私募債的企業(yè)進(jìn)行研究，我們可以發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)的信用等級(jí)絕大多數(shù)處于BB或者BA之下。由于這些企業(yè)信用等級(jí)非常之差，造成了利率較高，所以也就反映出一定的高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn)。4.2.3山西A房企融資結(jié)構(gòu)不合理的原因分析（1）房地產(chǎn)企業(yè)自身的規(guī)模比較小，決定了企業(yè)融資方式的單一化因?yàn)槠髽I(yè)實(shí)力水平較差，不能夠在資本市場(chǎng)中取得較大的融資，使得資金來(lái)源均來(lái)源于外源融資與內(nèi)源融資。在這之中，內(nèi)源融資的含義是企業(yè)本身留存或者出資的那部分收益，例如預(yù)收購(gòu)房款、預(yù)收定金、公積金以及未分配利潤(rùn)，這成為企業(yè)內(nèi)源融資的重要部分；關(guān)于外源融資，一般指銀行貸款，而然銀行貸款不容易獲得，并且利率較高。除此之外，因?yàn)槠髽I(yè)信用等級(jí)較低、融資水平較差、規(guī)模小，不能夠開(kāi)發(fā)一些大型項(xiàng)目，這就造成了盈利水平也相應(yīng)較低，陷入了一個(gè)難以自拔的惡性循環(huán)，使得小型房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和實(shí)力難以有所突破，始終具有融資困難和經(jīng)濟(jì)壓力。（2）缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)缺乏穩(wěn)定的資金支持中小房地產(chǎn)企業(yè)熱衷于如下兩種融資手段：一是銀行貸款；二是內(nèi)源融資，因?yàn)樾庞玫燃?jí)差、規(guī)模小、影響力水平較低，難以憑借著股票、長(zhǎng)期債卷等融資手段獲得的自己。除此之外，銀行貸款利率較高、期限短，難以徹底解決中小房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的經(jīng)濟(jì)壓力；加上企業(yè)盈利水平低，使得企業(yè)難以跳出經(jīng)濟(jì)困難的怪圈，這也從另一個(gè)層面上反映了房地產(chǎn)企業(yè)要想取得健康、快速、穩(wěn)定的發(fā)展，就必須擁有穩(wěn)定的、可靠的資金來(lái)源，從而為企業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航。4.3公司融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化建議一、對(duì)當(dāng)前投資結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，參與和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)和建設(shè)之中，此外，還應(yīng)該正確政府更多、更好、更優(yōu)惠的政策扶植，例如優(yōu)惠貸款、政府補(bǔ)貼以及優(yōu)惠稅收等。二、當(dāng)企業(yè)達(dá)到一定條件之后，就可以對(duì)一些微型企業(yè)進(jìn)行合并，從而壯大自己的實(shí)力，同時(shí)，企業(yè)還可以縱向發(fā)展，例如嘗試發(fā)展建筑材料、物業(yè)管理以及建筑裝潢等業(yè)務(wù)，通過(guò)這些業(yè)務(wù)的發(fā)展來(lái)帶動(dòng)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展，從而進(jìn)一步增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力和實(shí)力。三、不斷完善企業(yè)銷售渠道，在鞏固以往銷售渠道和途徑的基礎(chǔ)上，開(kāi)拓出新的銷售途徑，提高企業(yè)銷售隊(duì)伍的整體素質(zhì)。四、培養(yǎng)企業(yè)形象，不斷提高企業(yè)知名度。在推廣新樓盤時(shí)，應(yīng)該采用品牌策略，把企業(yè)品牌與企業(yè)文化有機(jī)結(jié)合，從而不斷增強(qiáng)企業(yè)形象，提高企業(yè)在業(yè)界的影響力。五、在管理上，構(gòu)造出一套完善的管理制度，使得企業(yè)的大小事項(xiàng)都有章可循，在企業(yè)部門工作指引、員工守則、管理?xiàng)l例的制定上，一方面要根據(jù)公司實(shí)際情況，另一方面還應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，吸收和借鑒一些大公司的成果經(jīng)驗(yàn)，取其精華，去其糟粕。除此之外，還應(yīng)該定期或者不定期地安排優(yōu)秀員工進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，為員工提供更多、更豐厚的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和晉升機(jī)會(huì)；在企業(yè)內(nèi)部，為員工營(yíng)造輕松、愉悅的環(huán)境，強(qiáng)化企業(yè)文化建設(shè)，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力。六。、不斷提高企業(yè)自身發(fā)展、自我完善和自身積累觀點(diǎn)，從而擴(kuò)展企業(yè)規(guī)模、拓寬市場(chǎng)，建立良好的信用等級(jí)，不能偷稅漏稅，嚴(yán)禁拖欠貸款，為銀行貸款創(chuàng)造良好的條件。5優(yōu)化我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方式與結(jié)構(gòu)的對(duì)策及建議5.1關(guān)注國(guó)家宏觀政策和法律法規(guī)在前面章節(jié)中，我們闡述了國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)公司尤其是規(guī)模小、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較差的房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了非常嚴(yán)重影響。如果我國(guó)政府頒發(fā)了某項(xiàng)條例或者政策不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，那么就會(huì)使我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)陷入難以自拔的危機(jī)。因此對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想取得更好地發(fā)展環(huán)境，就離不開(kāi)國(guó)家的扶植和支持，各級(jí)政府也應(yīng)該制定出一些有利于中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的政策，推動(dòng)它們更好哦、更快的發(fā)展。單純從法律法規(guī)上出發(fā)，《證劵交易法》、《公司法》以及《證劵法》均對(duì)企業(yè)債卷與股票的發(fā)行進(jìn)行了一系列嚴(yán)格限制，使得我國(guó)中小企業(yè)難以借助于股票或者債券來(lái)進(jìn)行融資，針對(duì)這一情況，我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)應(yīng)該進(jìn)行適當(dāng)修改，協(xié)助中小房地產(chǎn)企業(yè)順利度過(guò)融資難關(guān)，不斷降低其融資難度。除此之外，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)稅收過(guò)重，不僅需要繳納普通企業(yè)的企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅、城建稅以及營(yíng)業(yè)稅，而然還需要為國(guó)家交納一部分土地增值稅，使得我國(guó)一些中小房地產(chǎn)公司難以承受如此繁重的稅負(fù)，從而不得不漏水和偷稅，根據(jù)上述問(wèn)題，我國(guó)稅收部分應(yīng)該針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的具體情況，來(lái)對(duì)稅收進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，從而推動(dòng)中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。與此之外，我國(guó)中小企業(yè)還應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，跟上房地產(chǎn)信托與房地產(chǎn)基金的發(fā)展腳步，吸收國(guó)外成功的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，從而為其發(fā)展創(chuàng)造更加廣闊的空間。5.2構(gòu)建多層次資本市場(chǎng)和融資方式多元化對(duì)于國(guó)內(nèi)中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，其融資困難的主要原因就是融資方式非常單一，一方面容易為銀行帶來(lái)嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面還可能引發(fā)金融危機(jī)?，F(xiàn)階段，針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的節(jié)節(jié)攀升，我國(guó)出臺(tái)了一系列更加嚴(yán)格的信貸門檻，根據(jù)上述情況，中小房地產(chǎn)企業(yè)和我國(guó)政府都應(yīng)該不斷擴(kuò)寬融資途徑，最大限度地發(fā)揮出不同融資手段的優(yōu)勢(shì)和長(zhǎng)處?，F(xiàn)階段，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，國(guó)內(nèi)證劵市場(chǎng)也日益完善，已經(jīng)相繼建設(shè)出如下三個(gè)部分：一是創(chuàng)業(yè)板；二是中小企業(yè)板；三是主板，現(xiàn)階段，主板已經(jīng)發(fā)展成熟，得到了廣泛的應(yīng)用；而中小企業(yè)板雖然創(chuàng)立了有十來(lái)年了，也取得了較大的進(jìn)步，而然因?yàn)槭艿绞袌?chǎng)條件、國(guó)家政策以及發(fā)行條件等各方面的限制，還不能夠滿足我國(guó)日益增大的中小企業(yè)要求。最近幾年來(lái)，因?yàn)閲?guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)受到金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，使得我國(guó)中小企業(yè)發(fā)展較為緩慢，這就在一定程度上限制了更多的投資者加入到中小企業(yè)之中；而創(chuàng)業(yè)板創(chuàng)建于2011年，至今為止才五年光景，該平臺(tái)主要服務(wù)于高新技術(shù)公司，毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)企業(yè)并不能得到創(chuàng)業(yè)板的惠顧。所以，在未來(lái)一段時(shí)間，我國(guó)政府應(yīng)該不斷完善和推動(dòng)證劵市場(chǎng)建設(shè)，推動(dòng)中小企業(yè)更好、更快的發(fā)展。5.3構(gòu)建中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的支持體系毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)業(yè)要想健康、快速發(fā)展，必須依靠政府的政策支持，通過(guò)了解美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展史，我們可以得知其房地產(chǎn)信托之所以得到穩(wěn)定發(fā)展，是因?yàn)檎拇罅χС帧Ｋ栽谠摲矫?，我?guó)政府也能夠吸收美國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)成果，根據(jù)我國(guó)實(shí)際情況，構(gòu)建出一套完整的發(fā)展體系和制度。例如，成立相應(yīng)的管理部分，專門對(duì)我國(guó)中小企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，對(duì)我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)、市場(chǎng)營(yíng)銷、融資情況以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行科學(xué)的指導(dǎo)，使得我國(guó)中小企業(yè)能夠在政府政策的范圍內(nèi)更好地融資，這一方面可以減少企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也更加方便地籌集到足夠的自己。通過(guò)調(diào)查分析，來(lái)對(duì)我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資數(shù)據(jù)、融資途徑進(jìn)行詳細(xì)的統(tǒng)計(jì)和分析，并且構(gòu)建出一套完整的預(yù)警機(jī)制，從而指導(dǎo)銀行信貸與中小房地產(chǎn)企業(yè)朝著正確方向發(fā)展。除此之外，還應(yīng)該完善資信管理機(jī)制，從而為中小房地產(chǎn)企業(yè)提供信用擔(dān)保，有效解決中小企業(yè)貸款難、資金少的問(wèn)題，與此同時(shí)，政府部門還應(yīng)該在收費(fèi)與稅收上給予一定的優(yōu)惠政策，為我國(guó)中小房產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展保駕護(hù)航。5.4鼓勵(lì)中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資方式創(chuàng)新在我國(guó)，中小企業(yè)具有如下特征：風(fēng)險(xiǎn)較大、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差、融資能力較低、資金需求缺口較大、規(guī)模小、實(shí)力差、分布廣以及數(shù)量多等特點(diǎn)。一般而言，以往傳統(tǒng)融資手段往往不具有較強(qiáng)的融資能力，除此之外，因?yàn)槲覈?guó)政策上的限制，使得中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資難上加難，不得不尋求新的融資方式，例如增資擴(kuò)股融資、民間借貸、合作開(kāi)發(fā)、信用擔(dān)保以及行業(yè)借貸等方式。5.5提高中小房地產(chǎn)企業(yè)自身素質(zhì)對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，其難以融資的一個(gè)最主要原因就是企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力較差、信用等級(jí)較低，不能夠確保按時(shí)償還貸款，所以提高自身實(shí)力是中小企業(yè)徹底解決融資困境的最重要途徑和出路。（1）規(guī)范公司治理結(jié)構(gòu)，提高抵御的風(fēng)險(xiǎn)能力對(duì)企業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行不斷規(guī)范，這是增強(qiáng)企業(yè)融資能力的重要方法，一方面會(huì)對(duì)企業(yè)投資決策與籌資決策造成較大影響，另一方面也會(huì)對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)效率與內(nèi)部凝聚力產(chǎn)生重要影響。一個(gè)公司如果具有較好的治理結(jié)構(gòu)，就會(huì)使公司管理層、監(jiān)事會(huì)、董事會(huì)以及股東會(huì)之間形成良好的監(jiān)督與協(xié)助機(jī)制，從而推動(dòng)企業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展。除此之外，還能夠有效防止公司管理層或者大股東作出有損中小投資者利益的事情，確保公司籌資、投資以及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能夠正常運(yùn)行?，F(xiàn)階段，中小房地產(chǎn)公司基本上存在如下幾個(gè)方面問(wèn)題：一是資本結(jié)構(gòu)不合理；二是管理水平低下；三是企業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)具有嚴(yán)重缺陷。所以，只有構(gòu)建出一套完整管理機(jī)制，增強(qiáng)企業(yè)管理能力、完善資本結(jié)構(gòu)，從而提高我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和融資能力。（2）增強(qiáng)中小房地產(chǎn)企業(yè)的自我累積意識(shí)對(duì)于我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果不從內(nèi)部融資著手，一味地想借助于外部融資來(lái)度過(guò)財(cái)務(wù)危機(jī)，這顯然是不現(xiàn)實(shí)的，因此提升自我累積水平必須從如下幾個(gè)方面出發(fā)：一是最大限度地降低消費(fèi)性費(fèi)用，持續(xù)不斷地借助于資本積累來(lái)推動(dòng)企業(yè)發(fā)展，除此之外，還應(yīng)該打破自我封閉的束縛性，擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，采用同行企業(yè)合作的方式來(lái)謀求發(fā)展，同時(shí)當(dāng)中小企業(yè)發(fā)展到一定水平之后，可以嘗試著兼并微小企業(yè)以獲得發(fā)展。二是在最開(kāi)始時(shí)，從高收益、小額、短期項(xiàng)目為突破口，不斷積累成本。二是在政策、法律法規(guī)范圍之內(nèi)不斷減少資產(chǎn)折舊年限，其目的是節(jié)約成本