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--內(nèi)頁可以根據(jù)需求調(diào)整合適字體及大小--物業(yè)管理招投標(biāo)工作指南(共43頁)PAGE物業(yè)管理招投標(biāo)工作指南第一章物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)概述所謂物業(yè)管理，是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，依照國家有關(guān)法律和規(guī)范，按照合同或契約行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段對(duì)物業(yè)實(shí)施多功能全方位的統(tǒng)一管理，并對(duì)物業(yè)所有人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，一方面，大量物業(yè)管理企業(yè)相繼涌現(xiàn)，物業(yè)管理市場已逐步建立、發(fā)展，并將日益完善起來，這在實(shí)踐上為物業(yè)管理的市場化競爭提供了可能。另一方面，為了使物業(yè)管理企業(yè)真正走上企業(yè)化經(jīng)營的道路，物業(yè)管理行業(yè)又必須開展市場競爭，只有這樣，才能使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間進(jìn)行雙向選擇，實(shí)行優(yōu)勝劣汰，才能為我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造出良好環(huán)境。由此看來，物業(yè)管理領(lǐng)域開展招標(biāo)投標(biāo)勢在必行。1．1物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念在闡述物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念之前，先讓我們了解一下招標(biāo)投標(biāo)的概念。所謂招標(biāo)和投標(biāo)，是一個(gè)過程的兩個(gè)方面，是指由招標(biāo)人發(fā)出招標(biāo)公告或通知，由若干個(gè)投標(biāo)人同時(shí)投標(biāo)，最后由招標(biāo)人通過對(duì)各投標(biāo)人所提交的價(jià)格、質(zhì)量、交割期限以及投標(biāo)人的技術(shù)水平、信譽(yù)程度和財(cái)務(wù)狀況等因素進(jìn)行綜合比較，確定其中條件最佳的投標(biāo)人為中標(biāo)人，并與之最終訂立合同的過程。其中，招標(biāo)是指招標(biāo)人根據(jù)自己的需要，提出一定的標(biāo)準(zhǔn)或條件，向社會(huì)或幾個(gè)特定的供應(yīng)商或承包商發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)的行為；而投標(biāo)則是指投標(biāo)人在接到招標(biāo)通知后，根據(jù)招標(biāo)通知的要求編制投標(biāo)文件，并將其遞交給招標(biāo)人的行為。招標(biāo)投標(biāo)作為一種特殊的交易方式和訂立合同的一種特殊程序，與其他交易方式和訂立合同程序相比，具有其自身的特點(diǎn)：(1)標(biāo)價(jià)保密性。根據(jù)招標(biāo)規(guī)定，投標(biāo)者對(duì)自己的報(bào)價(jià)都高度保密，每個(gè)投標(biāo)者在投標(biāo)時(shí)都不可能知道其他投標(biāo)者的報(bào)價(jià)。因此，投標(biāo)者只能在不知競爭對(duì)手底細(xì)的情況下，按照招標(biāo)文件的要求，根據(jù)自己所掌握的資料及以往的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析判斷，確定自己的報(bào)價(jià)。(2)報(bào)價(jià)一次性。招標(biāo)投標(biāo)不存在也不允許討價(jià)還價(jià)，每個(gè)投標(biāo)者都只有一次投標(biāo)機(jī)會(huì)。由于投標(biāo)者報(bào)價(jià)都是在高度保密的情況下進(jìn)行的，一次報(bào)價(jià)后，任何投標(biāo)者都沒有再次出價(jià)的機(jī)會(huì)，這就要求每個(gè)投標(biāo)者都要一次性報(bào)出自己最優(yōu)惠的價(jià)格。(3)法律約束性。投標(biāo)報(bào)價(jià)是一種具有法律約束性的行為，投標(biāo)者一旦向招標(biāo)人遞交標(biāo)書和報(bào)價(jià)，該標(biāo)書和報(bào)價(jià)即被視為在法律上有效。在國際慣例中，為保證投標(biāo)報(bào)價(jià)的法律效力，投標(biāo)者須在遞交標(biāo)書的同時(shí)遞交一份投標(biāo)保證書，并向招標(biāo)者交納一定的投標(biāo)保證金。如果在投標(biāo)有效期內(nèi)投標(biāo)者撤銷其標(biāo)書或報(bào)價(jià)，招標(biāo)者則可按照慣例沒收投標(biāo)者交納的投標(biāo)保證金，以保證招標(biāo)者的利益。招標(biāo)與投標(biāo)是市場經(jīng)濟(jì)和競爭機(jī)制發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，而物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)作為招標(biāo)投標(biāo)方式在物業(yè)管理方面的應(yīng)用，則是招標(biāo)投標(biāo)制度日趨成熟，并在各個(gè)領(lǐng)域得到廣泛應(yīng)用的產(chǎn)物。招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)大約開始于18世紀(jì)末和19世紀(jì)的西方。早期的招標(biāo)投標(biāo)僅限于建筑工程和大型貨物采購方面，近20年來，隨著以服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展日益受到國際關(guān)注，招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)在眾多領(lǐng)域也得到了廣泛應(yīng)用并日臻完善，服務(wù)性項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)現(xiàn)已成為招標(biāo)投標(biāo)交易方式發(fā)展的新趨勢。所謂服務(wù)性項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)，是指招標(biāo)投標(biāo)的客體并非有形的物體(如一座建筑物、一臺(tái)設(shè)備)，而是一項(xiàng)服務(wù)，是無形的。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)便屬于服務(wù)性項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是指開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)為即將竣工使用或正在使用中的物業(yè)尋找物業(yè)管理企業(yè)而制訂出符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會(huì)公開招聘，并采取科學(xué)方法進(jìn)行分析和判斷，最終確定物業(yè)管理企業(yè)的全過程。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的產(chǎn)生和發(fā)展，是以物業(yè)管理的商品化和市場化程度高低為基礎(chǔ)的。目前，在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)基本上都建立了物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度。我國物業(yè)管理的市場化起步較晚，然而自20世紀(jì)90年代以來，在我國一些大城市中便有個(gè)別外商投資的物業(yè)率先實(shí)行了物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)。近幾年來隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，一些國內(nèi)投資的大型建筑項(xiàng)目也開始采用招標(biāo)投標(biāo)方式進(jìn)行物業(yè)管理。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)盡管在我國剛剛起步，不免出現(xiàn)無章可循、魚龍混雜的局面，但是必須看到它所代表的方向卻是喜人的。隨著我國房地產(chǎn)改革的深化，大力推廣和完善物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度，現(xiàn)已成為培育和發(fā)展我國物業(yè)管理市場的迫切需要，主要體現(xiàn)在：(1)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是發(fā)展社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的需要。隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理作為一種服務(wù)性商品，也應(yīng)當(dāng)進(jìn)入市場進(jìn)行等價(jià)交換。而通過物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，評(píng)定其價(jià)值和價(jià)格在現(xiàn)行物業(yè)管理的市場價(jià)格水平下能否被接受，則是保證等價(jià)交換順利進(jìn)行的前提，從而也體現(xiàn)了價(jià)值規(guī)律的客觀要求。(2)物業(yè)管理招標(biāo)是房地產(chǎn)管理體制改革的需要。隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化，必須要對(duì)舊的管理體制進(jìn)行根本性的改革，變原來的行政性管理終身制為企業(yè)經(jīng)營型的聘用制。在這種新的體制下，開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)都應(yīng)有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)，此時(shí)，通過物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，可以解決開發(fā)商或業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間信息不相通的問題，使得開發(fā)商或業(yè)主可以自主選擇符合自己管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理企業(yè)。(3)物業(yè)管理招標(biāo)是提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要。要提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，就必須要有充滿活力的市場競爭。由于物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商或業(yè)主之間的雙向選擇，從而形成的競爭局面必將使物業(yè)管理企業(yè)為了在激烈的市場競爭中求得生存發(fā)展，努力提高自身的管理水平和服務(wù)質(zhì)量，從而推動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。1．2物業(yè)管理招標(biāo)的特點(diǎn)由于物業(yè)管理服務(wù)的特殊性，物業(yè)管理招標(biāo)與其他類型的招標(biāo)相比，有著自身的特點(diǎn)，概括起來就是其超前性、長期性和階段性。1)物業(yè)管理招標(biāo)的超前性物業(yè)管理招標(biāo)的超前性是指由于物業(yè)管理超前介人的特點(diǎn)，決定了物業(yè)管理招標(biāo)必須超前，即在物業(yè)動(dòng)工興建之前開發(fā)商就應(yīng)進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)。由于物業(yè)的質(zhì)量、價(jià)格是由物業(yè)的工程質(zhì)量和區(qū)域位置等決定的，而物業(yè)價(jià)值巨大和不可移動(dòng)性的特點(diǎn)又決定了物業(yè)一經(jīng)建造完成便很難改變，否則將會(huì)造成很大的浪費(fèi)和損失，因此，物業(yè)的開發(fā)、設(shè)計(jì)和施工至關(guān)重要。開發(fā)、設(shè)計(jì)單位可能沒有詳細(xì)了解當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)、氣候、風(fēng)向、水質(zhì)等各種自然環(huán)境條件，沒有注意開發(fā)地區(qū)的綜合配套，也不如物業(yè)管理企業(yè)更了解日后管理和住戶的需要。如某些物業(yè)沒有安排必要的管理用房、園林綠地、交通空間等，某些高檔次的商業(yè)辦公樓或公寓樓在建造時(shí)沒有考慮足夠的車位；又如有些開發(fā)商片面追求短期經(jīng)濟(jì)效益，或者在考慮設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)缺乏長期眼光；有些施工單位粗制濫造，不保證材料質(zhì)量和技術(shù)質(zhì)量等，這一切都會(huì)給日后的物業(yè)管理帶來很大的問題和煩惱。因此，為了確保物業(yè)質(zhì)量，遵循統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)和因地制宜的方針，也為了業(yè)主和住戶的利益，物業(yè)管理必須超前介入，在物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)就應(yīng)介入。在設(shè)計(jì)過程中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)從專業(yè)管理角度、從業(yè)主利益出發(fā)，運(yùn)用以往的管理經(jīng)驗(yàn)，監(jiān)督設(shè)計(jì)方案是否合理。如果是住宅小區(qū)，就應(yīng)注意生活網(wǎng)點(diǎn)要合理布局，生活服務(wù)車位盡可能預(yù)留，對(duì)生活設(shè)施的現(xiàn)代化進(jìn)程都要統(tǒng)一考慮進(jìn)去。在施工過程中，物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)監(jiān)督施工質(zhì)量，對(duì)不完善的項(xiàng)目及時(shí)提出意見，督促整改或采取補(bǔ)救措施。這是便于日后物業(yè)管理企業(yè)完成招標(biāo)中確定的目標(biāo)所不可缺少的。既然物業(yè)管理的超前介入是必須的，這就決定了物業(yè)管理招標(biāo)也具有超前性的特點(diǎn)。2)物業(yè)管理招標(biāo)的長期性和階段性物業(yè)管理招標(biāo)的長期性和階段性是指由于物業(yè)管理工作的長期性和多階段性，針對(duì)不同的階段和不同的服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容要求和方式選擇也有所不同。與一般的建筑工程和貨物采購招標(biāo)不同，物業(yè)管理招標(biāo)并非是“一勞永逸”的，而是一項(xiàng)具有長期性和階段性的工作。首先，由于開發(fā)商或業(yè)主在不同時(shí)期對(duì)物業(yè)管理有不同的要求，招標(biāo)文件中的各種管理要求、管理價(jià)格的制定都具有階段性，過了一段時(shí)間，為了適應(yīng)各種變化有可能需要調(diào)整。其次，物業(yè)管理企業(yè)即使中標(biāo)，并不意味著可以高枕無憂，長期占據(jù)這一市場份額，因?yàn)橐环矫?，隨著時(shí)間的推移，可能會(huì)有更好、更先進(jìn)的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭；另一方面，也可能由于自身的管理服務(wù)技術(shù)水平低下，企業(yè)內(nèi)部建設(shè)和管理松懈而遭淘汰。所以，物業(yè)管理招標(biāo)具有長期性和階段性的特點(diǎn)。過了委托管理期限，可由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)其管理服務(wù)業(yè)績，通過決議決定是否續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)。若續(xù)聘則要重新簽訂合同；若不續(xù)聘，則由業(yè)主委員會(huì)重新向社會(huì)公開招標(biāo)。當(dāng)然也可能未到委托管理期限，但由于原中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)未能很好地履行合同中的責(zé)任和義務(wù)而遭解聘，由業(yè)主委員會(huì)重新招聘物業(yè)管理企業(yè)。1．3物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則1．3．1物業(yè)管理招標(biāo)的原則物業(yè)管理招標(biāo)作為推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)朝競爭性方向發(fā)展的重要手段，只有在一定的原則下進(jìn)行才能真正體現(xiàn)其優(yōu)勝劣汰的功能。物業(yè)管理招標(biāo)的目的是要通過競爭性招標(biāo)，從中找到自己最理想的物業(yè)管理企業(yè)。由于招標(biāo)投標(biāo)領(lǐng)域一般都是買方市場，在買方市場中，市場競爭是一種對(duì)買方(招標(biāo)人)有利的競爭，在合理的范圍內(nèi)競爭程度越高，對(duì)買方越有利，因此擴(kuò)大競爭范圍可以使買方(招標(biāo)人)獲得更充分的市場利益。所以，開發(fā)商或業(yè)主要想在競爭性招標(biāo)中獲取充分利益，就應(yīng)吸引盡可能多的物業(yè)管理企業(yè)參與投標(biāo)。而要做到這一點(diǎn)，除了一方面應(yīng)增加標(biāo)的項(xiàng)目自身的吸引力外，另一方面是對(duì)所有參加投標(biāo)者要盡可能做到公開、公平、公正和誠實(shí)信用。也就是說，物業(yè)管理招標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、合理的原則。1)公平原則所謂公平原則，是指在招標(biāo)文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標(biāo)條件都是一致的，即所有參加投標(biāo)者都必須在相同的基礎(chǔ)上進(jìn)行投標(biāo)。由此可以看出，公平原則的關(guān)鍵是要體現(xiàn)出投標(biāo)的起點(diǎn)公平。而要做到起點(diǎn)公平，在招標(biāo)過程中應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：(1)應(yīng)采用統(tǒng)一的招標(biāo)方式招標(biāo)。目前物業(yè)管理招標(biāo)的方式主要有公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)(詳細(xì)介紹參見第2章)。由于后兩種方式是由招標(biāo)者憑主觀判斷而預(yù)先選定一定數(shù)量的合格投標(biāo)者進(jìn)行投標(biāo)，其招標(biāo)過程帶有很大的主觀性，從而自然降低對(duì)這些投標(biāo)者審查的要求。如果與此同時(shí)實(shí)行公開招標(biāo)，對(duì)其他投標(biāo)者進(jìn)行嚴(yán)格的資格審查，顯然，這種混合的招標(biāo)方式在一開始就違背了起點(diǎn)公平原則。另外需特別指出另一種情況，當(dāng)招標(biāo)者采用公開招標(biāo)的同時(shí)，又邀請(qǐng)幾家其主觀上看好的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行議標(biāo)，這必然使得那些參加議標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)能夠先于其他通過公開招標(biāo)取得招標(biāo)文件的投標(biāo)者了解招標(biāo)項(xiàng)目的具體情況，甚至搶先一步摸清招標(biāo)者的“底牌”，這就使得整個(gè)招標(biāo)程序在時(shí)間上違背了起點(diǎn)公平原則。綜上所述，招標(biāo)者應(yīng)采取統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)方式，即采取單一的公開招標(biāo)，或邀請(qǐng)招標(biāo)，或議標(biāo)。(2)招標(biāo)文件對(duì)所有的投標(biāo)者要求都應(yīng)一致，即要做到“一視同仁”。首先，實(shí)行公開招標(biāo)的招標(biāo)文件應(yīng)在同一時(shí)間、同一地點(diǎn)公開發(fā)售，并且在這之前的招標(biāo)通告中予以標(biāo)明。其次，全部招標(biāo)文件的條件、要求均應(yīng)一致。例如，若需要進(jìn)行資格審查，那么所有的物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)按要求進(jìn)行審查；若需要提交投標(biāo)保證書，那么對(duì)所有的物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)有這一要求。(3)招標(biāo)者對(duì)招標(biāo)文件的解釋說明應(yīng)在同一時(shí)間，針對(duì)所有參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)公開進(jìn)行。例如，應(yīng)在統(tǒng)一時(shí)間組織所有投標(biāo)人對(duì)招標(biāo)物業(yè)實(shí)地考察。另外，招標(biāo)機(jī)構(gòu)通常在投標(biāo)者購買招標(biāo)文件后安排一次投標(biāo)者會(huì)議，即標(biāo)前會(huì)議，目的是公開澄清投標(biāo)者提出的各類問題。再如，《招標(biāo)投標(biāo)法》第二章第二十三條規(guī)定：“招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少十五日之前，以書面形式通知所有招標(biāo)文件收受人”。2)公正原則所謂公正原則，是指投標(biāo)評(píng)定的準(zhǔn)則是衡量所有投標(biāo)書的尺度，即在所有投標(biāo)者起點(diǎn)公平的基礎(chǔ)上，在整個(gè)投標(biāo)評(píng)定中所使用的準(zhǔn)則應(yīng)具有一貫性和普遍性。一貫性是指招標(biāo)者在實(shí)施投標(biāo)評(píng)定過程中所采用的評(píng)標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng)與招標(biāo)者預(yù)先在招標(biāo)文件中所注明的評(píng)判準(zhǔn)則相一致，也就是投標(biāo)前后，其評(píng)判準(zhǔn)則必須一致、公開。任何招標(biāo)者私自修改已經(jīng)在招標(biāo)文件中公布的評(píng)判準(zhǔn)則都屬違背招標(biāo)慣例的行為。例如，某物業(yè)管理招標(biāo)文件中已注明對(duì)投標(biāo)者資格審查的準(zhǔn)則行為，根據(jù)已知的得分標(biāo)準(zhǔn)取最低得分以上的投標(biāo)者進(jìn)行正式投標(biāo)。根據(jù)該準(zhǔn)則進(jìn)行評(píng)審后在設(shè)定最低分以上的投標(biāo)人共有12位。這時(shí)，招標(biāo)者考慮到合格的投標(biāo)者數(shù)量過多，為了減輕招標(biāo)工作量，招標(biāo)人私下將評(píng)定準(zhǔn)則修改為取最高分的前6位投標(biāo)人參加正式投標(biāo)，導(dǎo)致其余6位本來可以取得投標(biāo)資格的投標(biāo)人被淘汰。這個(gè)例子典型地反映了違反一貫性原則的情況。普遍性是指用于投標(biāo)評(píng)定的準(zhǔn)則應(yīng)該具有普遍性，即能客觀地衡量所有的投標(biāo)書。這就要求評(píng)標(biāo)委員會(huì)所采用的評(píng)定準(zhǔn)則應(yīng)具有很強(qiáng)的綜合性和客觀性。根據(jù)國際慣例，一般在評(píng)標(biāo)時(shí)采用綜合打分法，因?yàn)榇蚍址ㄗ畲蟮膬?yōu)點(diǎn)就是可通過采用專家打分、加權(quán)計(jì)分的科學(xué)辦法，防止“拍腦袋”的武斷行為出現(xiàn)。另外，為表明評(píng)定準(zhǔn)則的客觀性，還可對(duì)中標(biāo)者的最后選定在招標(biāo)文件的選定準(zhǔn)則中加以客觀的詳細(xì)說明，使未中標(biāo)者明白自己的差距和不足，以示公正。3)合理原則所謂合理原則，是指選定投標(biāo)的價(jià)格和要求必須合理，不能接受低于正常的管理服務(wù)成本的標(biāo)價(jià)，也不能脫離市場實(shí)際情況，提出不切實(shí)際的管理服務(wù)要求。由于物業(yè)管理服務(wù)所包含的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)并不高，因此在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，投標(biāo)人的報(bào)價(jià)往往決定了其投標(biāo)書的競爭力，即中標(biāo)人往往也就是報(bào)價(jià)最低的投標(biāo)人。這樣就容易導(dǎo)致有些投標(biāo)人為了中標(biāo)而將管理費(fèi)標(biāo)價(jià)壓得很低，甚至低于成本價(jià)的情況發(fā)生，這顯然是不合理的。如果將物業(yè)交給這樣的物業(yè)管理企業(yè)來管理，勢必造成日后或者管理不到位，或者賠本破產(chǎn)無法繼續(xù)履行合同的局面。此外還存在另外一種情況，有的物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)價(jià)雖然很合理，但投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)的資本、管理服務(wù)人員與技術(shù)力量卻不令人滿意，這樣的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際上日后也難以勝任物業(yè)管理工作。為了貫徹合理原則，避免上述不合理現(xiàn)象的發(fā)生，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中按照國際慣例，申明“業(yè)主不約束自己接受最低標(biāo)價(jià)”這一條。其含義是，開標(biāo)后，開發(fā)商或業(yè)主有權(quán)選擇任何價(jià)格的投標(biāo)書。有了這樣的申明，對(duì)開發(fā)商或業(yè)主而言，便可選擇管理費(fèi)標(biāo)價(jià)合理且資信條件較為可靠的物業(yè)管理企業(yè)。1．3．2物業(yè)管理投標(biāo)的原則如果物業(yè)管理招標(biāo)的公平、公正、合理原則是基于國際慣例的一種準(zhǔn)則，那么物業(yè)管理投標(biāo)所遵循的便是一種自律性的原則。物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)貫徹的原則是真實(shí)性原則和合理競爭原則。實(shí)際上，真實(shí)性原則和合理競爭原則是基于物業(yè)管理招標(biāo)的三個(gè)原則而衍生出來的，是公平、公正、合理原則最終的目標(biāo)取向，也是該三原則對(duì)投標(biāo)行為的基本要求。1)真實(shí)性原則所謂真實(shí)性原則，是指投標(biāo)人在其投標(biāo)書中所闡述的所有內(nèi)容均是真實(shí)反映了投標(biāo)人的投標(biāo)意愿、經(jīng)營能力和技術(shù)水平，投標(biāo)人應(yīng)對(duì)其標(biāo)書的內(nèi)容做到“言出必行”。要保證投標(biāo)書內(nèi)容的真實(shí)性，實(shí)際上主要取決于投標(biāo)人自身的素質(zhì)和物業(yè)管理行業(yè)的自律約束。在物業(yè)管理市場較為發(fā)達(dá)、物業(yè)管理企業(yè)自身的素質(zhì)和資信較高的情況下，真實(shí)性原則一般都能夠保證。此外，招標(biāo)人還可在招標(biāo)文件中提出一些對(duì)投標(biāo)書真實(shí)性具有法律約束的原則。例如，招標(biāo)人可在招標(biāo)文件中注明投標(biāo)人必須出具投標(biāo)保證書，并交納一定的保證金。如果投標(biāo)人在投標(biāo)過程中中途退標(biāo)或由于違反真實(shí)性原則，虛假陳述標(biāo)書而被取消投標(biāo)資格，投標(biāo)保證金將予以沒收。這樣就使得標(biāo)書不再是簡單的出價(jià)或發(fā)盤，而是具有法律效力和責(zé)任所約束的，從而使得真實(shí)性原則具有了一定的法律基礎(chǔ)。2)合理競爭原則所謂合理競爭原則，是指投標(biāo)人應(yīng)憑自身的經(jīng)營實(shí)力、管理水平和服務(wù)質(zhì)量通過良性競爭優(yōu)勝劣汰而取勝。合理競爭的反面有兩個(gè)，一是投標(biāo)人之間相互勾結(jié)，形成壟斷聯(lián)盟；二是投標(biāo)人之間形成不合理競爭，甚至惡性競爭。這兩個(gè)反面都是違背合理競爭原則，嚴(yán)重?fù)p害招標(biāo)人利益的。首先，如前所述，招標(biāo)投標(biāo)方式最大的優(yōu)點(diǎn)便是通過投標(biāo)人的充分競爭，使得招標(biāo)人能獲得最大的市場利益。然而投標(biāo)人相互勾結(jié)后，就會(huì)統(tǒng)一提高報(bào)價(jià)，使得招標(biāo)人獲得的利益大大減少。為了避免這種暗中勾結(jié)，哄抬標(biāo)價(jià)的行為發(fā)生，一種行之有效的辦法，就是在正式招標(biāo)之前計(jì)算出一個(gè)合理的標(biāo)底，當(dāng)所有投標(biāo)報(bào)價(jià)大大超過標(biāo)底時(shí)，招標(biāo)人有權(quán)取消本次招標(biāo)。其次，對(duì)于不合理競爭，行之有效的辦法便是前文提到的招標(biāo)人關(guān)于“不選擇最低標(biāo)價(jià)”的申明。由于評(píng)標(biāo)的尺度越單一，就越容易被投標(biāo)人所操縱，因而在國際慣例中，評(píng)標(biāo)的尺度一般都采用價(jià)格和其他因素的加權(quán)計(jì)分法。采用了多指標(biāo)體系進(jìn)行評(píng)標(biāo)，惡性的“價(jià)格戰(zhàn)”現(xiàn)象就可有效地得到避免。綜上所述，為了真正貫徹物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)原則，離不開法律規(guī)范和行業(yè)自律相輔相成的招標(biāo)投標(biāo)制度。綜觀國外，大多數(shù)物業(yè)管理市場發(fā)達(dá)的國家都有一個(gè)國家法律和行業(yè)自律相結(jié)合的招標(biāo)投標(biāo)制度。只有兩者實(shí)現(xiàn)緊密結(jié)合，做到招標(biāo)人依法公平、公正、合理地招標(biāo)，投標(biāo)人自覺地遵守真實(shí)性和合理競爭原則進(jìn)行投標(biāo)，才能真正搞好物業(yè)管理工作，才能真正體現(xiàn)公平競爭、優(yōu)勝劣汰的市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。1．4物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)1．4．1物業(yè)管理招標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)根據(jù)招標(biāo)投標(biāo)國際慣例，任何一項(xiàng)招標(biāo)都要有一個(gè)專門的招標(biāo)機(jī)構(gòu)，并由該機(jī)構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)整個(gè)招標(biāo)活動(dòng)。物業(yè)管理招標(biāo)也不例外。通常招標(biāo)機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是：編制招標(biāo)章程和招標(biāo)文件；組織投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)；組織與中標(biāo)者簽訂合同。招標(biāo)機(jī)構(gòu)的設(shè)立有兩種途徑：一是招標(biāo)人自行組織成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)；二是招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)。根據(jù)我國《招標(biāo)投標(biāo)法》第二章第十二條的規(guī)定，“招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個(gè)人不得以任何方式為招標(biāo)人指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)能力的，司以自行辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制其委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜”。對(duì)于自行設(shè)立招標(biāo)機(jī)構(gòu)的，通常是在招標(biāo)人所在單位下屬設(shè)立一個(gè)招標(biāo)委員會(huì)或招標(biāo)工作組，全權(quán)負(fù)責(zé)招標(biāo)事宜。這種招標(biāo)機(jī)構(gòu)一般隨招標(biāo)項(xiàng)目的產(chǎn)生而產(chǎn)生，也隨招標(biāo)活動(dòng)的結(jié)束而解散，因而屬于非常設(shè)性機(jī)構(gòu)。而對(duì)于后者，即招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，是依法設(shè)立，從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會(huì)中介組織，屬常設(shè)性的經(jīng)營實(shí)體。以下就上述兩種成立物業(yè)管理招標(biāo)機(jī)構(gòu)的途徑分別予以詳述。1)自行設(shè)立招標(biāo)機(jī)構(gòu)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)主體的不同，分為開發(fā)商自行招標(biāo)和小業(yè)主自行招標(biāo)。(1)開發(fā)商自行招標(biāo)開發(fā)商自行招標(biāo)是指開發(fā)商通過在其所在單位的董事會(huì)下設(shè)專門招標(biāo)委員會(huì)或小組進(jìn)行招標(biāo)。具體做法是：開發(fā)商董事會(huì)挑選代表組成招標(biāo)委員會(huì)，這些代表通常包括分管項(xiàng)目工程建設(shè)部門的董事、相關(guān)職能部門的代表以及小業(yè)主的代表等。招標(biāo)委員會(huì)是招標(biāo)工作的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，下設(shè)秘書處和專業(yè)技術(shù)部。其中專業(yè)技術(shù)部的職能是聘請(qǐng)有關(guān)專家和本單位的技術(shù)人員參與招標(biāo)文件的編制工作，并組織評(píng)標(biāo)委員會(huì)或小組進(jìn)行標(biāo)書的評(píng)審工作，最后向招標(biāo)委員會(huì)提交評(píng)價(jià)報(bào)告和中標(biāo)推薦人名單(僅供參考)。招標(biāo)委員會(huì)可以采納專業(yè)技術(shù)部所提供的方案，也可完全拒絕而自行作出裁標(biāo)決定。招標(biāo)委員會(huì)在裁標(biāo)時(shí)通常采用投票的方式?jīng)Q定，一般三分之二的票權(quán)贊成即可授標(biāo)，并由招標(biāo)委員會(huì)派代表與中標(biāo)人簽訂合同。非常設(shè)性招標(biāo)委員會(huì)的特點(diǎn)之一便是其開放式的組織機(jī)構(gòu)，即招標(biāo)委員會(huì)的主要工作人員都非正式編制，而大多數(shù)是通過向外聘請(qǐng)或通過內(nèi)部調(diào)用，具有很強(qiáng)的靈活性和流動(dòng)性。通常物業(yè)管理招標(biāo)委員會(huì)向外聘請(qǐng)的專家主要有工程技術(shù)、房地產(chǎn)、市場營銷、法律以及財(cái)務(wù)等方面的專門人員。開發(fā)商自行招標(biāo)的機(jī)構(gòu)設(shè)置如圖1．1所示。開發(fā)商董事會(huì)開發(fā)商董事會(huì)招標(biāo)委員會(huì)秘書處專業(yè)技術(shù)部工程技術(shù)房地產(chǎn)市場營銷法律財(cái)務(wù)圖1．1開發(fā)兩目行招標(biāo)的機(jī)構(gòu)設(shè)置(2)小業(yè)主自行招標(biāo)所謂小業(yè)主是指相對(duì)于大業(yè)主(即開發(fā)商)而言的住戶及租戶。由于通常情況下小業(yè)主數(shù)量都很大，且沒有嚴(yán)格的組織，因此，往往是由業(yè)主委員會(huì)代表小業(yè)主組織招標(biāo)。業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主(代表)大會(huì)選舉產(chǎn)生的，代表全體業(yè)主行使權(quán)力的常設(shè)機(jī)構(gòu)，是物業(yè)實(shí)行自治管理的充分體現(xiàn)。業(yè)主委員會(huì)委員由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要的工作時(shí)間的人士擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)行使以下職權(quán)：①召集和主持業(yè)主(代表)大會(huì)，向業(yè)主(代表)大會(huì)報(bào)告工作。②采取公開招標(biāo)或其他方式，聘請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)進(jìn)行管理并與其簽訂委托管理合同，解聘不稱職的物業(yè)管理公司。⑧審議物業(yè)管理公司制訂的對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)的年度管理計(jì)劃，以及財(cái)務(wù)預(yù)決算和執(zhí)行情況。(壘)審議、決定物業(yè)維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用。⑤審議、決定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和使用。⑥對(duì)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的興建、更改、擴(kuò)充、改善以及房屋的維修等與業(yè)主利益有關(guān)的事宜作出決議。從以上可以看出，業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)之一便是有權(quán)代表全體業(yè)主通過公開招標(biāo)方式聘請(qǐng)物業(yè)管理公司。與開發(fā)商自行招標(biāo)的做法一樣，業(yè)主委員會(huì)也是通過其下設(shè)的一個(gè)招標(biāo)委員會(huì)或招標(biāo)工作組來全權(quán)負(fù)責(zé)招標(biāo)工作事宜，其招標(biāo)委員會(huì)的具體組織結(jié)構(gòu)與開發(fā)商董事會(huì)下屬的招標(biāo)機(jī)構(gòu)設(shè)置大致相同。2)委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是專門從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的社會(huì)中介組織。與非常設(shè)性招標(biāo)機(jī)構(gòu)最大的區(qū)別在于，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是依照《公司法》設(shè)立，并完全按照《公司法》規(guī)定進(jìn)行運(yùn)營的經(jīng)營性法人組織。正如我國《招標(biāo)投標(biāo)法》所規(guī)定的，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的營業(yè)場所、組織機(jī)構(gòu)和相應(yīng)資金。因此，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的組織機(jī)構(gòu)與其他經(jīng)營性法人組織無異。例如招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)同樣要求所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離，通常采用經(jīng)理制，設(shè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理；經(jīng)理層下設(shè)市場部、技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、行政管理部等常見的職能部門，分設(shè)部門經(jīng)理等，如圖1．2所示?？偨?jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理項(xiàng)目部總經(jīng)理市場部技術(shù)部財(cái)務(wù)部行政管理部其他職能部門圖1．2招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的組織機(jī)構(gòu)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與其他非常設(shè)招標(biāo)機(jī)構(gòu)的區(qū)別之一便是招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)中的技術(shù)部門其主要工作人員都采用合同制定編，而不是像非常設(shè)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)那樣采用臨時(shí)外聘制度。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與編制招標(biāo)文件和評(píng)標(biāo)所需的各種技術(shù)、經(jīng)濟(jì)專家建立長期的合同關(guān)系，從而形成專業(yè)能力強(qiáng)大的專家?guī)?。專家?guī)斓囊?guī)模和質(zhì)量往往成為評(píng)定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)等級(jí)的重要依據(jù)。然而，需要指出的是，盡管招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)全權(quán)代理委托人的招標(biāo)工作，但是招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)并非是招標(biāo)活動(dòng)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在評(píng)標(biāo)后，向委托招標(biāo)人提交評(píng)標(biāo)報(bào)告和中標(biāo)候選人名單，由招標(biāo)人(開發(fā)商董事會(huì)或業(yè)主委員會(huì))自行進(jìn)行最終裁標(biāo)，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)無權(quán)強(qiáng)制要求委托招標(biāo)人接受中標(biāo)推薦。完成代理招標(biāo)工作后，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)向委托招標(biāo)人收取一定的服務(wù)費(fèi)或傭金。1．4．2物業(yè)管理投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)要了解物業(yè)管理投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)就要先了解物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理企業(yè)一般采用經(jīng)理負(fù)責(zé)制，經(jīng)理對(duì)整個(gè)企業(yè)負(fù)責(zé)，在經(jīng)理層以下通常設(shè)有辦公室、開發(fā)部、財(cái)務(wù)部、業(yè)務(wù)管理部、工程部、經(jīng)營服務(wù)部，各部門再根據(jù)企業(yè)所管理的物業(yè)分設(shè)各小區(qū)或大廈管理處(如圖1．3所示)。經(jīng)理室經(jīng)理室辦公室開發(fā)部財(cái)務(wù)部業(yè)務(wù)管理部工程部經(jīng)營服務(wù)部各小區(qū)或大廈管理處圖1．3物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)基于物業(yè)管理投標(biāo)過程中，大量的信息需要在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行快速的交流和積聚，因此物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)工作，通常由投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部組織專門部門來全權(quán)負(fù)責(zé)整個(gè)投標(biāo)活動(dòng)。在物業(yè)管理企業(yè)中，與物業(yè)管理投標(biāo)活動(dòng)密切相關(guān)的有開發(fā)部、財(cái)務(wù)部、工程部三個(gè)部門，其具體職能分別如下：(1)開發(fā)部：開發(fā)部是在經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下專職于物業(yè)管理業(yè)務(wù)開發(fā)的部門。其主要職責(zé)是確定目標(biāo)，選擇物業(yè)，進(jìn)行投標(biāo)，參加市場競爭。無疑，開發(fā)部是物業(yè)管理投標(biāo)工作的核心。(2)財(cái)務(wù)部：財(cái)務(wù)部是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)濟(jì)管理部門，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)核算和各類收費(fèi)工作。該部門的主管一般都為總會(huì)計(jì)師，具有資深的項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)能力。(3)工程部：工程部是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的技術(shù)管理部門，主要負(fù)責(zé)工程預(yù)算，負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備及公共設(shè)施的管理、維修和保養(yǎng)，以及負(fù)責(zé)工程技術(shù)方面的咨詢和研究工作。在物業(yè)管理投標(biāo)過程中，開發(fā)部始終擔(dān)任著主要角色。首先，開發(fā)部根據(jù)本公司的市場定位，選擇與之相稱的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目，進(jìn)行投標(biāo)。其次，由于編寫投標(biāo)書過程中最重要的兩個(gè)難點(diǎn)是管理方案的設(shè)計(jì)和標(biāo)價(jià)的計(jì)算，因此，在這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)上，開發(fā)部通常都會(huì)在專門部門的專家協(xié)助下進(jìn)行。在管理方案的設(shè)計(jì)上，開發(fā)部會(huì)向工程部咨詢設(shè)計(jì)方案技術(shù)上的可行性；而在標(biāo)價(jià)的計(jì)算方面，開發(fā)部也會(huì)征求財(cái)務(wù)部總會(huì)計(jì)師關(guān)于設(shè)計(jì)方案在財(cái)務(wù)上的可行性的意見。通常在投標(biāo)書完成時(shí)，應(yīng)得到總會(huì)計(jì)師和總工程師的簽字認(rèn)可。最后，開發(fā)部完成投標(biāo)書后，經(jīng)過總經(jīng)理簽字授權(quán)，即可代表物業(yè)管理企業(yè)向招標(biāo)單位進(jìn)行投標(biāo)。大型物業(yè)管理企業(yè)的開發(fā)部一般都實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，以項(xiàng)目小組為單位，分管具體項(xiàng)目的投標(biāo)工作，以及中標(biāo)后的合同簽訂工作；中小型的物業(yè)管理企業(yè)則大多由經(jīng)理親自對(duì)各項(xiàng)目的投標(biāo)工作負(fù)責(zé)。第二章物業(yè)管理招標(biāo)的范圍、方式和內(nèi)容2．1物業(yè)管理招標(biāo)的范圍2．1．1確定項(xiàng)目是否應(yīng)該招標(biāo)的原則在闡述物業(yè)管理招標(biāo)范圍之前，有必要先對(duì)招標(biāo)范圍的概念予以說明。招標(biāo)的范圍是指哪些項(xiàng)目必須要招標(biāo)；哪些項(xiàng)目可以招標(biāo)也可以通過其他方式指定承包商；哪些項(xiàng)目不適于招標(biāo)。根據(jù)我國《招標(biāo)投標(biāo)法》第一章第三條的規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)進(jìn)行下列工程建設(shè)項(xiàng)目，必須進(jìn)行招標(biāo)：(1)大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目；(2)全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項(xiàng)目；(3)使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項(xiàng)目。根據(jù)以上對(duì)必須招標(biāo)的項(xiàng)目的界定，我們可以看出，對(duì)于一些影響力較大，特別是一些影響到公眾利益、國家利益和國際聲譽(yù)的項(xiàng)目，必須實(shí)行公開招標(biāo)。其目的在于，通過公開招標(biāo)方式，以較為符合市場規(guī)律的合理價(jià)格獲取高素質(zhì)、高信譽(yù)的承包商的服務(wù)，從而有效地保證工程質(zhì)量，維護(hù)國家和公眾利益。對(duì)于不適于招標(biāo)的項(xiàng)目，國家有關(guān)法律也作了規(guī)定，主要是一些關(guān)系到國家安全和屬于軍事機(jī)密的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目一般都不公開招標(biāo)。這是因?yàn)椋孩俟_發(fā)布的招標(biāo)文件中有可能涉及到與國家安全或軍事有關(guān)的機(jī)密；②一些不法分子有可能會(huì)借投標(biāo)之名，趁機(jī)竊取國家機(jī)密。因此，對(duì)于這類項(xiàng)目，一般由國家指定的工程單位和物業(yè)管理單位進(jìn)行建設(shè)和管理。綜上所述，根據(jù)國家有關(guān)法律的規(guī)定和精神，我們可以總結(jié)出判斷某項(xiàng)目是否應(yīng)該實(shí)行招標(biāo)的三個(gè)原則：①是否與社會(huì)公眾利益密切相關(guān)；②是否關(guān)系到國家利益(即是否使用了國有資金投資)；③是否涉及國家安全或軍事機(jī)密。以上三原則同樣也體現(xiàn)了國際招標(biāo)慣例，具有普遍性。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)同屬招標(biāo)投標(biāo)的一部分，理應(yīng)遵守《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，因此，該三原則也同樣適用于界定物業(yè)管理招標(biāo)的范圍。2．1．2物業(yè)管理招標(biāo)的具體范圍由于我國的物業(yè)管理招標(biāo)事業(yè)起步較晚，到目前為此，關(guān)于物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的具體法規(guī)和條文尚未出臺(tái)。另外，對(duì)于招標(biāo)范圍的規(guī)定，《招標(biāo)投標(biāo)法》也只限于對(duì)工程建設(shè)和貨物采購招標(biāo)的范圍作出規(guī)定。因此，從嚴(yán)格意義上講，物業(yè)管理招標(biāo)的范圍在我國尚未從法律上界定。即法律沒有規(guī)定，在我國哪些項(xiàng)目其物業(yè)管理必須要實(shí)行招標(biāo)，哪些不適于招標(biāo)。然而，如前文所述，《招標(biāo)投標(biāo)法》對(duì)招標(biāo)范圍的規(guī)定所體現(xiàn)的精神參照了國際慣例，具有普遍性；同時(shí)，針對(duì)目前在我國剛興起不久的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的大多數(shù)做法都與上文所提到的“三原則”不謀而合，這使我們有足夠的理由相信，“三原則”是我國物業(yè)管理招標(biāo)范圍發(fā)展的方向和趨勢，用它來指導(dǎo)界定物業(yè)管理招標(biāo)范圍具有合理性和現(xiàn)實(shí)意義。首先，根據(jù)“是否與社會(huì)公眾利益密切相關(guān)”的原則，大型基礎(chǔ)設(shè)施(如機(jī)場、火車站、地鐵等)和一些公用物業(yè)(如圖書館等)其物業(yè)管理都應(yīng)實(shí)行招標(biāo)。由于這些物業(yè)所承載的人流量巨大，其物業(yè)管理好壞直接關(guān)系到公眾的利益，甚至人身安全，因此，這些項(xiàng)目的物業(yè)管理一般都應(yīng)實(shí)行招標(biāo)。事實(shí)上，對(duì)于這類項(xiàng)目，往往從項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工開始就已經(jīng)實(shí)行了全套的招標(biāo)，物業(yè)管理招標(biāo)不過是其中的一部分而已。另外，對(duì)于一些大型的物業(yè)小區(qū)也應(yīng)該實(shí)行物業(yè)管理招標(biāo)。因?yàn)?，?duì)于生活著數(shù)萬居民甚至10萬居民以上的大型樓盤和小區(qū)來說，無疑是一個(gè)“小社會(huì)”，其管理好壞，居民是否安全、舒適，是直接關(guān)系到千千萬萬居民切身利益的，其社會(huì)影響力絲毫不亞于一個(gè)飛機(jī)場或一座火車站。因此根據(jù)第一個(gè)原則，該類樓盤的物業(yè)管理也屬于應(yīng)該招標(biāo)甚至必須要招標(biāo)的范圍內(nèi)。其次，根據(jù)“是否關(guān)系到國家利益”的原則，除了上述大型的基礎(chǔ)設(shè)施和公用物業(yè)外，其他使用國有資金投資或國家融資建造的公用物業(yè)，其物業(yè)管理一般也應(yīng)實(shí)行招標(biāo)。這是因?yàn)閲依媸侨罕娎娴拇?，損害國家利益就等于損害社會(huì)公眾的利益，因此應(yīng)對(duì)國家利益負(fù)責(zé)。近幾年來，一些由國家專項(xiàng)投資或?qū)ｍ?xiàng)貸款，特別是與外國聯(lián)合貸款興建的物業(yè)從設(shè)計(jì)施工到物業(yè)管理都采用了招標(biāo)方式，并取得了良好的效果。然而，根據(jù)“是否涉及國家安全或軍事機(jī)密”的原則，一些由國家投資興建的用作軍事和行政用途的物業(yè)，就不適合采用公開招標(biāo)方式，如國家政府部門和機(jī)要部門的辦公大樓等。事實(shí)上，這一類物業(yè)都有國家專門指定的單位對(duì)其進(jìn)行物業(yè)維護(hù)和管理。由此看來，物業(yè)管理招標(biāo)范圍已經(jīng)有了較為清晰的界定。而對(duì)于那些在《招標(biāo)投標(biāo)法》中沒有規(guī)定的，可以實(shí)行也可不實(shí)行物業(yè)管理招標(biāo)的項(xiàng)目，在實(shí)際操作中，主要取決于開發(fā)商和業(yè)主委員會(huì)的意見。不過，隨著業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的要求不斷提高和業(yè)主自主管理制的廣泛應(yīng)用，物業(yè)管理招標(biāo)的范圍將會(huì)不斷擴(kuò)大。目前關(guān)于物業(yè)管理招標(biāo)范圍的界定尚未法律化，也有待完善。2．2物業(yè)管理招標(biāo)的方式根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目不同的特點(diǎn)，招標(biāo)人有權(quán)選擇不同的方式進(jìn)行招標(biāo)?，F(xiàn)行國際市場上通用的物業(yè)管理招標(biāo)方式大致可分為三種：公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)。但我國自2000年1月1日施行的《招標(biāo)投標(biāo)法》只把招標(biāo)方式分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種，沒有將議標(biāo)納入。然而，考慮到物業(yè)管理招標(biāo)在我國剛剛起步，議標(biāo)作為一種簡單、便捷的方式目前仍被我國大多數(shù)開發(fā)商所采用，對(duì)我國的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)事業(yè)有著一定影響，筆者按照國際慣例仍將議標(biāo)作為物業(yè)管理招標(biāo)的一種方式與前兩種方式一并向讀者介紹。2．2．1公開招標(biāo)公開招標(biāo)是指招標(biāo)人(業(yè)主或開發(fā)商)通過報(bào)紙、電視及其他新聞渠道公開發(fā)布招標(biāo)通知，邀請(qǐng)所有愿意參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。公開招標(biāo)最大的特點(diǎn)是招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。公開招標(biāo)是國際上最常見的招標(biāo)方式，其優(yōu)點(diǎn)是最大程度地體現(xiàn)了招標(biāo)的公平、公正、合理原則，因此，我國大型基礎(chǔ)設(shè)施和公共物業(yè)的物業(yè)管理一般都采用公開招標(biāo)方式。需指出的是，由于物業(yè)管理具有長期性和區(qū)域性的特點(diǎn)，因此，除國家級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目(如三峽工程)以外，對(duì)于地方性的重點(diǎn)項(xiàng)目(如地方的大型基礎(chǔ)設(shè)施和物業(yè))一般都采用地方公開招標(biāo)方式招標(biāo)。地方公開招標(biāo)，就是指通過在地方媒體刊登招標(biāo)廣告或在招標(biāo)廣告中注明只選擇本地投標(biāo)人進(jìn)行投標(biāo)。由于物業(yè)管理自身的特點(diǎn)，對(duì)于一些不可能也不適宜吸引全國各地物業(yè)管理企業(yè)的項(xiàng)目，通過地方公開招標(biāo)，既節(jié)省了招標(biāo)人的招標(biāo)成本，又不影響公開招標(biāo)的公平性和有效性，不失為一種較為經(jīng)濟(jì)有效的招標(biāo)方法。公開招標(biāo)方式要求招標(biāo)人嚴(yán)格遵守公平、公正、合理的招標(biāo)原則，這具體體現(xiàn)在：在公開招標(biāo)中，招標(biāo)方首先應(yīng)依法發(fā)布招標(biāo)公告。凡愿意參加投標(biāo)的單位，可以按通告中指明的地址領(lǐng)取或購買較詳細(xì)的介紹資料和資格預(yù)審表，并將資格預(yù)審表填好后寄送給招標(biāo)單位。招標(biāo)單位對(duì)所有申請(qǐng)資格預(yù)審的單位進(jìn)行審查，經(jīng)審查合格者可向招標(biāo)單位購買招標(biāo)文件，參加投標(biāo)。公開招標(biāo)方的招標(biāo)文件必須規(guī)定開標(biāo)日期、時(shí)間和地點(diǎn)。開標(biāo)必須在招標(biāo)機(jī)構(gòu)的所有決策人員和投標(biāo)人在場的情況下當(dāng)眾進(jìn)行。開標(biāo)后，出席開標(biāo)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)所有決策人員應(yīng)在各投標(biāo)單位的每份標(biāo)書的報(bào)價(jià)總表上簽字，這意味著所有報(bào)價(jià)從即時(shí)起到授標(biāo)前均不得更改。另外，按照國際慣例，標(biāo)書應(yīng)規(guī)定不允許更改的技術(shù)要求與財(cái)務(wù)條件，任何投標(biāo)單位都必須按這些條件投標(biāo)報(bào)價(jià)。這些條件只有在開標(biāo)后的議標(biāo)階段才可商談更改。在實(shí)行公開招標(biāo)時(shí)，評(píng)審標(biāo)書和報(bào)價(jià)都是在嚴(yán)格保密中進(jìn)行的。評(píng)標(biāo)時(shí)，招標(biāo)機(jī)構(gòu)可以要求投標(biāo)人回答或澄清其標(biāo)書中的某些含糊不清的問題，但無權(quán)要求或接受投標(biāo)人調(diào)整價(jià)格。一般而言，公開招標(biāo)項(xiàng)目合同應(yīng)授予報(bào)價(jià)最低者，但在以下情況可另作考慮：①招標(biāo)文件中另有規(guī)定；②投標(biāo)文件違反有關(guān)國際慣例或招標(biāo)文件的有關(guān)規(guī)定；③最低報(bào)價(jià)明顯不合理。實(shí)行公開招標(biāo)，可以使投標(biāo)人充分獲得市場競爭的利益，同時(shí)又實(shí)現(xiàn)了公平競爭，大大減少了偷工減料的舞弊現(xiàn)象，是最系統(tǒng)、最完整和規(guī)范性最好的招標(biāo)方式，因而成為其他招標(biāo)方式主要的參照對(duì)象。不過，公開招標(biāo)方式也有招標(biāo)時(shí)間長，招標(biāo)成本較高的不足之處。2．2．2邀請(qǐng)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)是指不公開刊登廣告而直接邀請(qǐng)某些單位投標(biāo)的招標(biāo)方式，其主要特點(diǎn)是以投標(biāo)邀請(qǐng)書的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)主要適用于標(biāo)的規(guī)模較小(即工作量不大，總管理費(fèi)報(bào)價(jià)不高)的物業(yè)管理項(xiàng)目。由于公開招標(biāo)方式工作量大、招標(biāo)時(shí)間長、費(fèi)用高，邀請(qǐng)招標(biāo)有的地方彌補(bǔ)了公開招標(biāo)方式的不足，成為公開招標(biāo)不可缺少的補(bǔ)充方式，并由于其節(jié)省招標(biāo)時(shí)間和成本的優(yōu)點(diǎn)，深受一些私營業(yè)主和開發(fā)商的歡迎。目前，邀請(qǐng)招標(biāo)方式在物業(yè)管理招標(biāo)中亦頗受歡迎，特別為一些實(shí)力雄厚、信譽(yù)較高的老牌開發(fā)商所經(jīng)常采用。究其原因，首先，由于物業(yè)管理具有地域性的特點(diǎn)，開發(fā)商主要在當(dāng)?shù)剡x擇投標(biāo)單位，而當(dāng)?shù)氐耐稑?biāo)人數(shù)量本身就不大；其次，由于開發(fā)商的市場經(jīng)驗(yàn)較豐富，能及時(shí)掌握各類物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營情況和服務(wù)質(zhì)量情況，使其有能力挑選出一批素質(zhì)上乘的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)，既節(jié)省了成本，又不失效果。邀請(qǐng)招標(biāo)在“省時(shí)省錢”的優(yōu)點(diǎn)十分鮮明的同時(shí)，其缺點(diǎn)也十分突出。由于邀請(qǐng)招標(biāo)是由招標(biāo)人預(yù)先選擇了投標(biāo)人，因此可選擇范圍無疑就縮小了，這容易誘使投標(biāo)人之間產(chǎn)生不合理競爭，容易造成招標(biāo)人和投標(biāo)人的作弊現(xiàn)象。因此，邀請(qǐng)招標(biāo)是否成功最關(guān)鍵的就是在選擇范圍縮小的情況下，如何防止不合理競爭和作弊行為。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》對(duì)邀請(qǐng)招標(biāo)方式有明確規(guī)定：“招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向三個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書”。該規(guī)定就是為了防止投標(biāo)過少而導(dǎo)致投標(biāo)人相互勾結(jié)，哄抬標(biāo)價(jià)，損害招標(biāo)人的利益。另外，筆者建議招標(biāo)人在挑選投標(biāo)人時(shí)可參考以下的選擇條件：①投標(biāo)單位當(dāng)前和過去的財(cái)務(wù)狀況必須良好；②近期內(nèi)承擔(dān)過類似的物業(yè)管理工作，具有豐富的經(jīng)驗(yàn)；③在本地區(qū)具有較高的信譽(yù)；④對(duì)該項(xiàng)目的物業(yè)管理工作有足夠的能力承擔(dān)?？梢钥闯觯袠?biāo)人只有對(duì)投標(biāo)人在數(shù)量上和質(zhì)量上進(jìn)行合理的篩選，才能確保邀請(qǐng)招標(biāo)的最終成功。邀請(qǐng)招標(biāo)具有節(jié)省時(shí)間、減少招標(biāo)費(fèi)用的優(yōu)點(diǎn)，但這種招標(biāo)方式也有其弊病，那就是再好的篩選，也有可能遺漏一些合格的、有競爭力的物業(yè)管理企業(yè)；另外，在評(píng)標(biāo)中可能會(huì)歧視某些投標(biāo)人等。盡管如此，邀請(qǐng)招標(biāo)仍作為一種重要的招標(biāo)方式被廣泛使用。2．2．3議標(biāo)議標(biāo)又稱談判招標(biāo)，是指開發(fā)商或業(yè)主不必公開發(fā)布招標(biāo)公告，而是選擇其認(rèn)為有能力承擔(dān)或獲標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，邀請(qǐng)其投標(biāo)，然后通過平等協(xié)商，最終達(dá)成協(xié)議。議標(biāo)實(shí)質(zhì)上可以看作是更小范圍的邀請(qǐng)招標(biāo)。議標(biāo)目前在我國中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目中較為常見。這是因?yàn)?，一方面，該類物業(yè)的工期較緊，標(biāo)的總價(jià)較低，短時(shí)間內(nèi)難以吸引足夠數(shù)量的物業(yè)管理單位進(jìn)行投標(biāo)。事實(shí)上該類項(xiàng)目(也就是我們常見的中小樓盤和物業(yè))很少是實(shí)行超前招標(biāo)，讓物業(yè)管理企業(yè)介入其設(shè)計(jì)施工階段的，大多數(shù)情況是開發(fā)商等物業(yè)完工后才去選擇物業(yè)管理企業(yè)。由于這時(shí)工期緊，開發(fā)商往往采用議標(biāo)方式，同時(shí)找?guī)准椅飿I(yè)管理企業(yè)到現(xiàn)場考察，然后同時(shí)進(jìn)行談判協(xié)商，最終選定符合要求的物業(yè)管理企業(yè)。另一方面，開發(fā)商本身對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的情況較為了解，且所需管理的物業(yè)技術(shù)性和專業(yè)性不強(qiáng)，對(duì)管理的要求不是非常嚴(yán)格。此時(shí)在投標(biāo)人競爭范圍縮小的情況下，并不影響物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量。因此，議標(biāo)方式常常更適合經(jīng)驗(yàn)豐富的開發(fā)商所采用，業(yè)主委員會(huì)也可通過委托招標(biāo)機(jī)構(gòu)采用議標(biāo)方式進(jìn)行招標(biāo)。議標(biāo)又稱談判招標(biāo)，顧名思義，其最大的特點(diǎn)在于招標(biāo)人與投標(biāo)人之間可以相互協(xié)商，投標(biāo)人通過不斷地修改標(biāo)價(jià)來與招標(biāo)人取得一致。這種方式更加接近傳統(tǒng)的商務(wù)方式，是招標(biāo)方式與傳統(tǒng)商務(wù)方式的結(jié)合，兼顧兩者的優(yōu)點(diǎn)，既節(jié)省了時(shí)間和招標(biāo)成本，又可以獲取有競爭力的標(biāo)價(jià)。然而，有利就有弊。由于招標(biāo)人同時(shí)與幾個(gè)投標(biāo)人進(jìn)行談判，這就使投標(biāo)人之間更容易產(chǎn)生不合理競爭，使得招標(biāo)人難以獲取有競爭力的標(biāo)價(jià)?？梢钥闯?，議標(biāo)方式對(duì)招標(biāo)人的要求很高，要保證議標(biāo)的成功通常都要求招標(biāo)人對(duì)物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的情況要有充分的了解。因此，一般對(duì)于較大型的或較復(fù)雜的物業(yè)，或者是由缺乏經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商和業(yè)主自行進(jìn)行招標(biāo)的情況，都不宜采用議標(biāo)方式。而對(duì)于復(fù)雜的傳統(tǒng)招標(biāo)項(xiàng)目，如工程承包和設(shè)備采購等，就更不采用議標(biāo)方式了。這也是為什么我國《招標(biāo)投標(biāo)法》不將議標(biāo)作為一種招標(biāo)方式的原因。然而，議標(biāo)在我國新興的物業(yè)管理招標(biāo)中卻有著用武之地，尤其是針對(duì)廣大的中小房地產(chǎn)開發(fā)商，議標(biāo)為物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)事業(yè)在我國的發(fā)展壯大起到了先鋒作用。因此，如何規(guī)范和完善議標(biāo)的法律地位，是一個(gè)值得研究的問題。2．3物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容物業(yè)管理的具體內(nèi)容十分繁瑣，因此，物業(yè)管理招標(biāo)通常都采用“一攬子”方式，也就是將所有與某物業(yè)有關(guān)的管理項(xiàng)目“捆綁”起來，形成“項(xiàng)目包”，再將其作為標(biāo)的進(jìn)行招標(biāo)。另外，從縱向來看，由于物業(yè)管理具有超前介人的特點(diǎn)，物業(yè)管理的內(nèi)容應(yīng)包括從開發(fā)設(shè)計(jì)期間到物業(yè)竣工驗(yàn)收前的管理顧問服務(wù)以至到用戶人住后的管理運(yùn)作服務(wù)。一般來說，幾乎所有的物業(yè)管理內(nèi)容都可以進(jìn)行招標(biāo)，但并非所有的物業(yè)管理內(nèi)容都適合招標(biāo)。這是因?yàn)椋耙粩堊印钡奈飿I(yè)管理招標(biāo)方式，使得“項(xiàng)目包”中的內(nèi)容均可以一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一衡量，形成一個(gè)總標(biāo)價(jià)，以便于招標(biāo)人進(jìn)行評(píng)價(jià)。而有些物業(yè)管理內(nèi)容，既不能以價(jià)格將其統(tǒng)一，又難以用打分法評(píng)價(jià)其得分高低。對(duì)于這些服務(wù)內(nèi)容，一般就不被納入招標(biāo)的內(nèi)容。這些物業(yè)管理內(nèi)容主要是一些衍生的優(yōu)化性服務(wù)，如小區(qū)內(nèi)的精神文明建設(shè)、辦公樓的市場形象塑造等，由于這些內(nèi)容所花費(fèi)的工作量以及所產(chǎn)生的效果均難以計(jì)量，通常不列入物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容。簡單地說，物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容主要包括兩部分，即前期顧問服務(wù)和實(shí)質(zhì)管理服務(wù)。根據(jù)物業(yè)性質(zhì)的不同，這兩部分的內(nèi)容也不同，具體可分為非經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容和經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容。2．3．1非經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容非經(jīng)營性物業(yè)是指住宅小區(qū)等主要以居住為目的的物業(yè)。非經(jīng)營性物業(yè)管理的目標(biāo)在于為居民創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境，因此，非經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的目的在于以經(jīng)濟(jì)合理的價(jià)格為住戶提供良好的居住環(huán)境。非經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容如前所述分為前期顧問服務(wù)和實(shí)質(zhì)管理服務(wù)兩個(gè)部分，各部分的具體服務(wù)內(nèi)容如下：1)前期顧問服務(wù)內(nèi)容(1)開發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)期間提供的管理顧問服務(wù)由于物業(yè)具有不可移動(dòng)性，一旦建成則很難改變，因此物業(yè)的開發(fā)設(shè)計(jì)和施工是至關(guān)重要的。如果在開發(fā)設(shè)計(jì)階段沒有考慮到以后物業(yè)管理的問題，那么日后這些疏忽往往會(huì)成為物業(yè)管理的難題。如某些物業(yè)沒有安排必要的管理用房、園林綠地、交通空間等，給日后物業(yè)管理帶來很大的煩惱。因此，在開發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)階段引入物業(yè)管理企業(yè)的管理顧問服務(wù)是十分必要的。具體的服務(wù)內(nèi)容有：①對(duì)投標(biāo)物業(yè)的設(shè)計(jì)圖提供專業(yè)意見。②對(duì)投標(biāo)物業(yè)的設(shè)施配備及建筑材料選用提供專業(yè)意見。③對(duì)投標(biāo)物業(yè)的建筑施工提供專業(yè)意見并進(jìn)行監(jiān)督。④提出本投標(biāo)物業(yè)的特別管理建議。(2)物業(yè)竣工驗(yàn)收前的管理顧問服務(wù)①制訂員工培訓(xùn)計(jì)劃。對(duì)于不同類型的物業(yè)小區(qū)，物業(yè)管理員工如果要做到服務(wù)細(xì)心、熟練、周到，必須要經(jīng)過物業(yè)管理企業(yè)的專門培訓(xùn)。②列出財(cái)務(wù)預(yù)算方案。編列財(cái)務(wù)預(yù)算方案的目的在于體現(xiàn)保本微利、量人為出的物業(yè)管理原則，另外也為物業(yè)管理所需的第一筆啟動(dòng)資金的籌集提供依據(jù)。(3)住戶人住及裝修期間的管理顧問服務(wù)①住戶人住辦理移交手續(xù)的管理服務(wù)。②住戶裝修工程及材料運(yùn)送的管理服務(wù)。③遷入與安全管理服務(wù)。前期顧問服務(wù)主要是應(yīng)開發(fā)商的要求為其提供的，所需費(fèi)用也通常向開發(fā)商而非小業(yè)主收取。2)實(shí)質(zhì)管理服務(wù)內(nèi)容住戶人住后的實(shí)質(zhì)管理服務(wù)是直接與住戶日常生活密切相關(guān)的，具體內(nèi)容包括：(1)物業(yè)管理的人力安排。即根據(jù)物業(yè)管理的工作量安排物業(yè)管理人員，以達(dá)到既經(jīng)濟(jì)、又高效地進(jìn)行物業(yè)管理工作。(2)保安服務(wù)。(3)清潔服務(wù)。(4)房屋及設(shè)施的維修保養(yǎng)服務(wù)。(5)財(cái)務(wù)管理服務(wù)。(6)綠化園藝管理服務(wù)。(7)其他管理服務(wù)。如車輛管理及上門特約服務(wù)等。由于實(shí)質(zhì)管理服務(wù)與小業(yè)主的利益關(guān)系最密切，其物業(yè)管理費(fèi)也主要向小業(yè)主收取，因此這部分服務(wù)內(nèi)容招標(biāo)時(shí)，應(yīng)選擇服務(wù)周到、服務(wù)質(zhì)量高且價(jià)格合理的物業(yè)管理企業(yè)。2．3．2經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容經(jīng)營性物業(yè)是指以經(jīng)營性房屋為主體的物業(yè)，如酒店、寫字樓、零售商業(yè)中心、工業(yè)廠房、貨倉等。經(jīng)營性物業(yè)最重要的特點(diǎn)就是具有商業(yè)特性，即開發(fā)商的目的在于從經(jīng)營性物業(yè)所獲得的利潤最大化。因此經(jīng)營性物業(yè)物業(yè)管理的一個(gè)主要目標(biāo)便是利潤目標(biāo)，即物業(yè)管理企業(yè)通過有效的經(jīng)營管理服務(wù)，充分合理、最大限度地發(fā)揮物業(yè)功能，提高物業(yè)出租率、出售率及營業(yè)收入，促使物業(yè)保值增值，提高租金收入，從而滿足委托方的盈利目標(biāo)要求。經(jīng)營性物業(yè)的這一特性使物業(yè)管理超越了原有的交換式勞動(dòng)范疇，成為一種創(chuàng)造性的附加勞動(dòng)。因?yàn)樵诮?jīng)營性物業(yè)出租后，由于物業(yè)管理的追加，而使物業(yè)的使用期限和使用功能大大提高，也會(huì)招引更多的租戶和顧客，從而提高物業(yè)的營業(yè)收入，創(chuàng)造更多的價(jià)值。這時(shí)，物業(yè)管理就成為了凝結(jié)在物業(yè)價(jià)值中的物化勞動(dòng)，是一種可資本化的勞動(dòng)，能夠創(chuàng)造新的價(jià)值。經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容同樣分為前期顧問服務(wù)和實(shí)質(zhì)管理服務(wù)。經(jīng)營性物業(yè)管理的前期顧問服務(wù)內(nèi)容與之前介紹的非經(jīng)營性物業(yè)管理的前期顧問服務(wù)大致相同。不過，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營性物業(yè)竣工驗(yàn)收前新增的一項(xiàng)重要服務(wù)內(nèi)容便是代開發(fā)商制訂物業(yè)的租金方案和租賃策略，以及進(jìn)行廣告招租宣傳，最大限度地提高該物業(yè)出租率，增加租金收入。這正是經(jīng)營性物業(yè)商業(yè)性的體現(xiàn)。而在實(shí)質(zhì)管理服務(wù)中，經(jīng)營性和非經(jīng)營性物業(yè)管理的內(nèi)容也大致相同，如同樣有保安、清潔、綠化和房屋設(shè)備維護(hù)等基本項(xiàng)目。但有所不同的是，經(jīng)營性物業(yè)管理的服務(wù)是一種創(chuàng)造性的附加勞動(dòng)，其管理目的不是維持物業(yè)的基本使用功能，而是不斷保持物業(yè)使用功能上的先進(jìn)性，因此經(jīng)營性物業(yè)管理企業(yè)除了要經(jīng)常對(duì)物業(yè)進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)的維護(hù)之外，還要經(jīng)常更新物業(yè)的設(shè)施和使用功能，以保持物業(yè)設(shè)施的先進(jìn)。另外，經(jīng)營性物業(yè)的實(shí)質(zhì)管理服務(wù)還應(yīng)增加租賃管理服務(wù)的內(nèi)容等。綜上所述，無論是非經(jīng)營性物業(yè)，還是經(jīng)營性物業(yè)，其招標(biāo)的內(nèi)容都主要為前期顧問服務(wù)和實(shí)質(zhì)管理服務(wù)。由于這兩種服務(wù)的性質(zhì)不同，因此在招標(biāo)中的規(guī)定也不同。前期顧問服務(wù)方案的好壞對(duì)整個(gè)物業(yè)的價(jià)值至關(guān)重要，而顧問服務(wù)的工作量又難以進(jìn)行定編計(jì)算，因此在評(píng)標(biāo)時(shí)，應(yīng)該主要側(cè)重于對(duì)顧問服務(wù)方案的評(píng)價(jià)。與之相對(duì)的實(shí)質(zhì)管理服務(wù)，由于服務(wù)內(nèi)容已逐漸標(biāo)準(zhǔn)化，易于定編計(jì)算工作量，因此在評(píng)標(biāo)時(shí)對(duì)于這部分的內(nèi)容，應(yīng)將報(bào)價(jià)作為主要考慮因素。第三章物業(yè)管理招標(biāo)程序物業(yè)管理招標(biāo)過程中涉及大量的人力物力，因此應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)程序按部就班地完成。本章參照國際招標(biāo)投標(biāo)慣例，按時(shí)間先后順序?qū)⒄麄€(gè)招標(biāo)程序劃分為招標(biāo)的準(zhǔn)備、招標(biāo)的實(shí)施和招標(biāo)的結(jié)束三個(gè)階段。以下分別對(duì)每一階段的程序和內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)介紹。3．1招標(biāo)準(zhǔn)備階段招標(biāo)準(zhǔn)備階段是指從開發(fā)商或業(yè)主決定進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)到正式對(duì)外招標(biāo)即發(fā)布招標(biāo)公告之前的這一階段所做的一系列準(zhǔn)備工作。根據(jù)國際慣例，這一階段的主要工作有：成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)；編制招標(biāo)文件；確定標(biāo)底。3．1．1成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)任何一項(xiàng)物業(yè)管理招標(biāo)，無論是開發(fā)商還是業(yè)主委員會(huì)，都需要成立一個(gè)專門的招標(biāo)機(jī)構(gòu)，并由該機(jī)構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)整個(gè)招標(biāo)活動(dòng)。招標(biāo)機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是：擬定招標(biāo)章程和招標(biāo)文件；組織投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)；組織簽訂合同?？梢娬袠?biāo)機(jī)構(gòu)一旦成立，其職責(zé)將貫穿整個(gè)招標(biāo)投標(biāo)過程。成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)主要有兩種途徑。一種是開發(fā)商或業(yè)主自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)，自行組織招標(biāo)投標(biāo)工作；另一種是開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)委托專門的物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)。兩種途徑都符合我國《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，并各有特點(diǎn)。對(duì)于開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)，我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：“招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)能力的，可以自行辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制其委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜”?？紤]到招標(biāo)是一項(xiàng)較為復(fù)雜和繁瑣的工作，其中在編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)方面有較強(qiáng)的專業(yè)性，對(duì)招標(biāo)人能力的要求也較高，因此，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況，量力而行。如招標(biāo)人為實(shí)力雄厚的大型開發(fā)商或聯(lián)合開發(fā)機(jī)構(gòu)，有能力從物業(yè)的設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理到驗(yàn)收，整個(gè)開發(fā)的過程都統(tǒng)一自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)，包攬其“一條龍”的招標(biāo)工作，這時(shí)該物業(yè)管理招標(biāo)也理應(yīng)由開發(fā)商自行成立的招標(biāo)機(jī)構(gòu)來完成。再如，對(duì)于采用小范圍邀請(qǐng)招標(biāo)或議標(biāo)方式的小規(guī)模物業(yè)管理項(xiàng)目，由于招標(biāo)工作量不大，專業(yè)性不強(qiáng)，開發(fā)商一般都能夠自行編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)，這時(shí)，招標(biāo)人自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)招標(biāo)也較為適宜。自行招標(biāo)的開發(fā)商或業(yè)主應(yīng)按照慣例在開發(fā)商所在單位或業(yè)主委員會(huì)下設(shè)“招標(biāo)工作委員會(huì)”或“招標(biāo)工作組”等非常設(shè)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)。其具體的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置本書第1章已作詳細(xì)介紹，在此不再贅述。對(duì)于招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)，我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：“招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個(gè)人不得以任何方式為招標(biāo)人指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)”。采用委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的最大優(yōu)點(diǎn)在于招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人之間做到信息充分對(duì)稱，使得在招標(biāo)項(xiàng)目專業(yè)性較強(qiáng)或開發(fā)商和業(yè)主信息不充分的情況下，招標(biāo)得以順利完成。要做到這一點(diǎn)，開發(fā)商或業(yè)主在選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)時(shí)應(yīng)注意以下問題：首先，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的意愿和自身情況選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，任何個(gè)人和單位都無權(quán)強(qiáng)行指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)給招標(biāo)人。而且，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與招標(biāo)人之間僅限于委托代理的關(guān)系，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)無權(quán)將招標(biāo)結(jié)果強(qiáng)加于招標(biāo)人，招標(biāo)人應(yīng)是是否中標(biāo)的最終決定者。特別是國有房地產(chǎn)開發(fā)商在委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)時(shí)，應(yīng)避免選擇與自己有上級(jí)關(guān)系的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。其次，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己標(biāo)的的規(guī)模大小，選擇不同等級(jí)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》對(duì)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的資格和等級(jí)劃分，主要依據(jù)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)所具備的兩個(gè)條件：一是代理招標(biāo)經(jīng)歷達(dá)到一定的年限，且連續(xù)幾年招標(biāo)金額達(dá)到一定等級(jí)；二是編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)的專業(yè)能力和技術(shù)力量，也就是配備的專家人才庫的規(guī)模大小和專家素質(zhì)的高低。招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自身對(duì)物業(yè)管理的要求及標(biāo)的的規(guī)模大小選擇相稱的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，在委托價(jià)格合理的情況下，應(yīng)選取具有較高等級(jí)的代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的方式常用于公開招標(biāo)和一部分大范圍邀請(qǐng)招標(biāo)。事實(shí)上，對(duì)于一些大型的項(xiàng)目，開發(fā)商往往委托一家招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)包攬?jiān)擁?xiàng)目所有的招標(biāo)工作；另外，業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)時(shí)，通常也采用委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的方式。3．1．2編制招標(biāo)文件編制招標(biāo)文件是招標(biāo)準(zhǔn)備階段招標(biāo)人最重要的工作內(nèi)容。招標(biāo)文件是招標(biāo)機(jī)構(gòu)向投標(biāo)者提供的為進(jìn)行招標(biāo)工作所必需的文件。招標(biāo)文件的作用在于：告知投標(biāo)人遞交投標(biāo)書的程序；闡明所需招標(biāo)的標(biāo)的情況；告知投標(biāo)評(píng)定準(zhǔn)則以及訂立合同的條件等。招標(biāo)文件既是投標(biāo)人編制投標(biāo)文件的依據(jù)，又是招標(biāo)人與中標(biāo)人兩定合同的基礎(chǔ)，因此它是對(duì)招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人雙方，以及招標(biāo)人(開發(fā)商或業(yè)主)與中標(biāo)人雙方都具有約束力的重要文件。招標(biāo)人應(yīng)十分重視編制招標(biāo)文件的工作，并務(wù)必做到條款嚴(yán)密、周到，內(nèi)容明確，合理合法。物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容格式根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要而有所不同，但任何招標(biāo)文件都應(yīng)當(dāng)依據(jù)法規(guī)和慣例編寫其基本的內(nèi)容。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：“招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求、對(duì)投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有實(shí)質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款”。根據(jù)這一規(guī)定和國際慣例，物業(yè)管理招標(biāo)文件的基本內(nèi)容可概括為三大部分：1)投標(biāo)人須知投標(biāo)人須知是招標(biāo)文件的重要組成部分，它是業(yè)主或招標(biāo)機(jī)構(gòu)對(duì)投標(biāo)人如何投標(biāo)的指導(dǎo)性文件，其內(nèi)容包括投標(biāo)的條件、有關(guān)要求及手續(xù)。(1)投標(biāo)的條件招標(biāo)文件所以要對(duì)投標(biāo)的條件進(jìn)行說明和規(guī)定，其目的是為了保證投標(biāo)人的合格性和投標(biāo)的真實(shí)性。為了保證投標(biāo)人的合格性，招標(biāo)機(jī)構(gòu)有必要對(duì)潛在的投標(biāo)人進(jìn)行投標(biāo)資格預(yù)審，招標(biāo)文件在這一部分規(guī)定參加資格預(yù)審的投標(biāo)人須遞交的證明資料及其格式，以便統(tǒng)一進(jìn)行審查。為了保證投標(biāo)的真實(shí)性，招標(biāo)人往往還要求投標(biāo)人必須交納投標(biāo)保證金，招標(biāo)文件中規(guī)定了投標(biāo)保證金的比例、交納方式以及保證書的格式等。(2)對(duì)投標(biāo)文件的要求如果說投標(biāo)的條件側(cè)重于對(duì)投標(biāo)人的要求，則該部分側(cè)重于對(duì)投標(biāo)文件的要求。由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)在接受投標(biāo)書時(shí)，通常會(huì)檢查投標(biāo)書的制作和封送是否合乎程序，招標(biāo)文件必須在這一部分中寫明對(duì)投標(biāo)文件編寫的統(tǒng)一要求(通常提供統(tǒng)一的投標(biāo)文件格式)以及對(duì)投標(biāo)文件封存和遞交的規(guī)定，以便于開標(biāo)和評(píng)標(biāo)工作。(3)對(duì)招標(biāo)程序的說明由于整個(gè)招標(biāo)過程應(yīng)體現(xiàn)出公平、公正、合理的原則，而要體現(xiàn)公平、公正原則，重要的一條便是招標(biāo)程序的公開化，以增加招標(biāo)活動(dòng)的透明度。招標(biāo)文件這一部分的內(nèi)容便是通過將開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)的規(guī)劃等招標(biāo)過程的關(guān)鍵內(nèi)容予以公開，從而體現(xiàn)了整個(gè)招標(biāo)工作的公正透明。2)合同條款合同條款的目的在于將中標(biāo)后所要簽訂的合同的內(nèi)容規(guī)范化和公開化，這也是招標(biāo)公平、公正原則的具體表現(xiàn)。合同的條款分為一般性條款和特殊性條款。前者通常是物業(yè)管理招標(biāo)的行業(yè)性的約定俗成，對(duì)于不同的物業(yè)管理項(xiàng)目均具有一般性，通常由技術(shù)條款、商務(wù)條款和法律條款組成；后者則是針對(duì)每個(gè)具體不同的物業(yè)管理項(xiàng)目自身的特點(diǎn)而度身定造的個(gè)性化條款。按照個(gè)性包括共性的道理，在合同條款中，特殊性條款也就優(yōu)于一般性條款，在兩者發(fā)生不一致時(shí)，合同應(yīng)以特殊性條款為準(zhǔn)。3)技術(shù)規(guī)范技術(shù)規(guī)范是詳細(xì)說明招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求(如物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、具體工作量等)的文件，當(dāng)屬招標(biāo)文件的重點(diǎn)之一。技術(shù)規(guī)范通常是以技術(shù)規(guī)格一覽表的形式進(jìn)行說明，另外還需附上項(xiàng)目的工程圖紙等作為投標(biāo)人計(jì)算標(biāo)價(jià)時(shí)的依據(jù)?？紤]到招標(biāo)文件的編制對(duì)整個(gè)招標(biāo)活動(dòng)的影響舉足輕重，下一章將專門就招標(biāo)文件的編制進(jìn)行詳細(xì)介紹，在此不再贅述。最后談一談制定招標(biāo)文件的時(shí)間。何時(shí)制定招標(biāo)文件是由物業(yè)開發(fā)建設(shè)程序決定的，我國目前大多數(shù)物業(yè)管理招標(biāo)均是在物業(yè)開發(fā)建設(shè)的后期。然而，隨著開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的要求不斷提高，物業(yè)管理“超前招標(biāo)”已屢見不鮮。“超前招標(biāo)”在我國即為在薦目立項(xiàng)階段，用地申請(qǐng)得到批準(zhǔn)后即可進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)工作、制定招標(biāo)文件。超前實(shí)行物業(yè)管理招標(biāo)確實(shí)有其優(yōu)點(diǎn)，然而過早地制定招標(biāo)文件，加之此時(shí)存在大量的不確定因素會(huì)使得招標(biāo)文件編制難度加大，可靠性降低。因此，應(yīng)注意把握招標(biāo)文件制定的時(shí)間，使編制出的招標(biāo)文件內(nèi)容既嚴(yán)密明確，又不失前瞻性。3．1．3制足標(biāo)底制定標(biāo)底是招標(biāo)的一項(xiàng)重要的準(zhǔn)備工作。按照國際隕例，在正式招標(biāo)前，招標(biāo)人應(yīng)對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目制定出標(biāo)底。標(biāo)底是招標(biāo)人為準(zhǔn)備招標(biāo)的內(nèi)容計(jì)算出的一個(gè)合理的基本價(jià)格，即一種預(yù)算價(jià)格，它的主要作用是作為招標(biāo)人審核報(bào)價(jià)、評(píng)標(biāo)和確定中標(biāo)人的重要依據(jù)。因此，標(biāo)底是招標(biāo)單位的“絕密”資料，不能向任何無關(guān)人員泄露。特別是我國國內(nèi)大部分項(xiàng)目招標(biāo)評(píng)標(biāo)時(shí)，均以標(biāo)底上下的一個(gè)區(qū)間作為判斷投標(biāo)是否合格的條件，標(biāo)底保密的重要性就更加明顯了。由于標(biāo)底是衡量投標(biāo)報(bào)價(jià)競爭力的一把尺子，標(biāo)底制定的好壞，直接影響到招標(biāo)工作的有效性。標(biāo)底定的過高，進(jìn)人合格范圍內(nèi)的投標(biāo)人數(shù)量太多，就會(huì)使評(píng)價(jià)的工作量和難度大大增加；標(biāo)底定得過低，又容易使所有的投標(biāo)人都落空，從而導(dǎo)致招標(biāo)失敗。因此，標(biāo)底制定得好，可以說是招標(biāo)工作成功的一半，而編制一個(gè)先進(jìn)、準(zhǔn)確、合理、可行的標(biāo)底需要認(rèn)真細(xì)致，實(shí)事求是。首先，標(biāo)底的制定與招標(biāo)文件的編制有著密不可分的關(guān)系。標(biāo)底制定得是否正確很大程度上取決于招標(biāo)文件中對(duì)項(xiàng)目工作量的說明是否正確，因此招標(biāo)文件對(duì)項(xiàng)目的工作量進(jìn)行說明時(shí)應(yīng)盡量減少漏項(xiàng)，同時(shí)將工作量盡可能算準(zhǔn)確，力爭將招標(biāo)文件中計(jì)算出的工作量與實(shí)際量的誤差控制在5％以內(nèi)。其次，標(biāo)底的制定應(yīng)建立在一個(gè)比較先進(jìn)的物業(yè)管理方案基礎(chǔ)上，這樣編制出的標(biāo)底才切合實(shí)際。如果開發(fā)商或業(yè)主屬自行招標(biāo)，則可參照相關(guān)物業(yè)近年來國內(nèi)外先進(jìn)的物業(yè)管理方法，或者開發(fā)商或業(yè)主可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)制定標(biāo)底。3．2招標(biāo)實(shí)施階段招標(biāo)實(shí)施階段是整個(gè)招標(biāo)過程的實(shí)質(zhì)性階段。招標(biāo)的實(shí)施主要包括以下幾個(gè)具體步驟：發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書；組織資格預(yù)審；召開標(biāo)前會(huì)議；開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)。3．2．1發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書我國《招標(biāo)投標(biāo)法》和國際慣例都規(guī)定，招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告；招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向三個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特定的法人或其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。無論是招標(biāo)公告還是投標(biāo)邀請(qǐng)書，其目的是一致的，都是為了向盡可能多的潛在投標(biāo)者提供均等機(jī)會(huì)，讓其了解招標(biāo)項(xiàng)目的情況，并對(duì)是否參加該項(xiàng)目投標(biāo)進(jìn)行考慮和有所準(zhǔn)備。兩者的區(qū)別在于對(duì)公開招標(biāo)公告的要求更為嚴(yán)格。以下對(duì)發(fā)布招標(biāo)公告的渠道和時(shí)間安排、招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式等進(jìn)行詳細(xì)介紹。1)發(fā)布招標(biāo)公告的渠道發(fā)布招標(biāo)公告應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)和自身特點(diǎn)選擇適當(dāng)?shù)那?。國際慣例中常見的招標(biāo)公告發(fā)布渠道有：指定的招標(biāo)公報(bào)、官方公報(bào)、本國報(bào)紙、技術(shù)性或?qū)I(yè)性期刊以及信息網(wǎng)絡(luò)等其他媒體。一般來說，一些必須招標(biāo)的大型項(xiàng)目的招標(biāo)公告都應(yīng)在指定的刊物上刊登。如實(shí)行國際競爭招標(biāo)的公告的指定發(fā)布刊物為聯(lián)合國出版的《發(fā)展商務(wù)報(bào)》(DevelementBusiness)；必須實(shí)行國內(nèi)公開招標(biāo)的項(xiàng)目的招標(biāo)公告指定必須在我國出版的《中國招標(biāo)》期刊上刊登。除了必須在指定的刊物上刊登以外，此類項(xiàng)目還可以在官方公報(bào)上刊登招標(biāo)公告，使投標(biāo)具有廣泛性，如在我國還主要刊登在《人民日?qǐng)?bào)》、《中國日?qǐng)?bào)》上。對(duì)于大多數(shù)中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目，其招標(biāo)公告一般選擇在國內(nèi)廣泛發(fā)行的一種報(bào)紙上刊登。如果是實(shí)行地方性公開招標(biāo)的項(xiàng)目，其招標(biāo)公告應(yīng)選擇在本地的官方公報(bào)或本地區(qū)廣泛發(fā)行的一種報(bào)紙上刊登。另外，還可以選擇在一些專業(yè)類期刊上刊登，如房地產(chǎn)、物業(yè)管理專業(yè)期刊等。實(shí)際上，除了一些必須要在指定刊物刊登的招標(biāo)項(xiàng)目外，國際慣例對(duì)招標(biāo)公告的發(fā)布一般只要求符合信息廣泛性原則。因此通常情況下，一項(xiàng)招標(biāo)項(xiàng)目往往同時(shí)通過幾種渠道發(fā)布其招標(biāo)公告，而不拘泥于某一種渠道，比如在當(dāng)今的信息網(wǎng)絡(luò)刊登招標(biāo)公告。2)發(fā)布招標(biāo)公告的時(shí)間安排為使?jié)撛诘耐稑?biāo)人對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目是否投標(biāo)進(jìn)行考慮和有所準(zhǔn)備，招標(biāo)人在刊登招標(biāo)公告時(shí)，在時(shí)間安排上應(yīng)考慮兩個(gè)因素：(1)刊登招標(biāo)公告所需時(shí)間。各類刊物從接受廣告申請(qǐng)到刊出廣告需要一定時(shí)間，如果沒有充分地考慮，招標(biāo)公告可能會(huì)在投標(biāo)截止日期之后才能刊登出來。另外，如果要通過幾個(gè)渠道發(fā)布招標(biāo)公告，要考慮到各類渠道的出版周期(如報(bào)刊的出版周期顯然要比網(wǎng)絡(luò)媒體長)，以便能讓招標(biāo)公告基本在同一時(shí)間刊登出來。(2)投標(biāo)人準(zhǔn)備投標(biāo)所需時(shí)間。這一時(shí)間應(yīng)從招標(biāo)公告預(yù)計(jì)發(fā)布日期開始計(jì)算。投標(biāo)人申請(qǐng)投標(biāo)一得到招標(biāo)文件一準(zhǔn)備投標(biāo)一遞交投標(biāo)書需要有足夠的時(shí)間。按照國際慣例，從招標(biāo)公告發(fā)布之日算起，應(yīng)讓投標(biāo)人至少有45天(通常有60～90天)來準(zhǔn)備投標(biāo)和遞交標(biāo)書。3)招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式招標(biāo)公告應(yīng)以簡短、明了和完整為宗旨。通常情況下應(yīng)包括以下內(nèi)容：①招標(biāo)單位(業(yè)主或開發(fā)商)名稱；②項(xiàng)目名稱；③項(xiàng)目地點(diǎn)；④項(xiàng)目資金來源(物業(yè)管理資金來源，如業(yè)主分?jǐn)偦蜷_發(fā)商預(yù)付等)；⑤招標(biāo)目的(邀請(qǐng)資格預(yù)審還是邀請(qǐng)投標(biāo))；⑥項(xiàng)目要求概述(項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)格及管理要求)；⑦購買招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和價(jià)格；⑧接受標(biāo)書的最后日期和地點(diǎn)；⑨開標(biāo)日期、時(shí)間和地點(diǎn)；⑩如果需要，規(guī)定資格預(yù)審的標(biāo)準(zhǔn)，以及提供資格預(yù)審文件的日期、份數(shù)和使用語言；⑩必要時(shí)規(guī)定投標(biāo)保證金的金額；⑩招標(biāo)單位的地址、電話等聯(lián)系方法。招標(biāo)公告的具體內(nèi)容和格式可以根據(jù)招標(biāo)人的具體要求進(jìn)行變通，然而招標(biāo)公告的基本內(nèi)容，如招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間，以及獲得招標(biāo)文件的辦法等關(guān)鍵事項(xiàng)，按照我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定必須載明。至于投標(biāo)邀請(qǐng)書的內(nèi)容和格式與招標(biāo)公告大致相同，在此便不再重復(fù)了。3．2．2組織資格預(yù)審資格預(yù)審是招標(biāo)實(shí)施過程中的一個(gè)重要步驟，特別是大型的項(xiàng)目，資格預(yù)審更是必不可少。資格預(yù)審是對(duì)所有投標(biāo)人的一項(xiàng)“粗篩”，也可以說是投標(biāo)者的第一輪競爭。資格預(yù)審可以起到以下作用：首先，資格預(yù)審可以減少招標(biāo)人的費(fèi)用。因?yàn)橥稑?biāo)人數(shù)量過多，招標(biāo)人的管理費(fèi)用和評(píng)標(biāo)費(fèi)用就會(huì)大大提高，通過資格預(yù)審淘汰一部分競爭者則可以減少這筆費(fèi)用。其次，資格預(yù)審還可以保證實(shí)現(xiàn)招標(biāo)目的，選擇到最合格的投標(biāo)人，此投標(biāo)人不僅報(bào)價(jià)最低或較低，而且他的報(bào)價(jià)是以其技術(shù)能力、財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)的，防止了一些素質(zhì)較低的投標(biāo)商以價(jià)格進(jìn)行惡性競爭。此外，資格預(yù)審能吸引實(shí)力雄厚的物業(yè)管理公司前來投標(biāo)，招標(biāo)人還可以通過資格預(yù)審了解投標(biāo)人對(duì)該項(xiàng)目的投標(biāo)興趣大小。若招標(biāo)物業(yè)預(yù)計(jì)投標(biāo)公司的數(shù)目眾多，可預(yù)先對(duì)各投標(biāo)公司進(jìn)行資格預(yù)審，剔除資信較差的公司，重點(diǎn)選擇6-10家申請(qǐng)者參與投標(biāo)，這就是所謂早期預(yù)審；若投標(biāo)公司數(shù)量較少，則可待投標(biāo)機(jī)構(gòu)已遞送標(biāo)書且開標(biāo)之后進(jìn)行資格預(yù)審，這也就是所謂后期預(yù)審。無論資格預(yù)審在何時(shí)進(jìn)行，其審核程序和要求投標(biāo)公司遞交的文件都大致相同。1)資格預(yù)審的程序資格預(yù)審包括以下三個(gè)步驟：(1)發(fā)出資格預(yù)審?fù)ǜ婊蛸Y格預(yù)審邀請(qǐng)書。發(fā)布資格預(yù)審?fù)ǜ嫱ǔＳ袃煞N做法，一種是在前述的招標(biāo)公告中寫明將進(jìn)行資格預(yù)審，并通告領(lǐng)取或購買資格預(yù)審文件的地點(diǎn)和時(shí)間；另一種做法是在報(bào)紙上另行刊登資格預(yù)審?fù)ǜ妗ＹY格預(yù)審?fù)ǜ娴闹饕獌?nèi)容包括：招標(biāo)項(xiàng)目簡介；項(xiàng)目資金來源；參加預(yù)審的資格；獲取資格預(yù)審文件的時(shí)間、地點(diǎn)以及接受資格預(yù)審申請(qǐng)的時(shí)間和地點(diǎn)。按照慣例，從刊登資格預(yù)審?fù)ǜ娴娜掌诘缴暾?qǐng)截止期應(yīng)不得少于45天。資格預(yù)審?fù)ǜ娓袷饺绫?．1所示。表3．1資格預(yù)審?fù)ǜ娓袷健痢廖飿I(yè)管理招標(biāo)中心關(guān)于××物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)資格預(yù)審?fù)ǜ婢幪?hào)：(招標(biāo)機(jī)構(gòu)名稱)受(招標(biāo)人名稱)的委托，邀請(qǐng)合格物業(yè)管理承包商(以下稱“承包商”)參加(項(xiàng)目名稱及簡要說明)的投標(biāo)資格預(yù)審。該項(xiàng)目(項(xiàng)目的規(guī)模、工作內(nèi)容、工作要求、工作量的簡要說明)。凡符合《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定的一切合格的承包商可以參加該項(xiàng)目的資格預(yù)審。凡在物業(yè)管理方面有豐富經(jīng)驗(yàn)并對(duì)該項(xiàng)目有興趣的承包商，請(qǐng)按下列地址與(招標(biāo)機(jī)構(gòu)名稱)招標(biāo)部聯(lián)系并申請(qǐng)資格預(yù)審，資格預(yù)審文件將從年月日開始，每天上午點(diǎn)至點(diǎn)出售(星期日和節(jié)假日除外)．該文件每冊售價(jià)人民幣元或美元，收款概不退還。接受資格預(yù)審申請(qǐng)的截止日期為年月日上午／下午點(diǎn)，超過該期限恕不接受。招標(biāo)機(jī)構(gòu)名稱：地址：電話：傳真：(2)出售資格預(yù)審文件。資格預(yù)審文件應(yīng)提供招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目的全部信息，并且其內(nèi)容應(yīng)比資格預(yù)審?fù)ǜ娓鼮樵敿?xì)，如對(duì)若干物業(yè)管理企業(yè)組成聯(lián)合體投標(biāo)的要求等。此外，資格預(yù)審文件中還可規(guī)定申請(qǐng)資格預(yù)審的基本合格條件，或?qū)ν赓Y物業(yè)管理企業(yè)單獨(dú)或聯(lián)合投標(biāo)的一些規(guī)定，以及申請(qǐng)投標(biāo)資格預(yù)審的一些基本要求，例如從事該行業(yè)至少已達(dá)若干年以上，承擔(dān)過類似的物業(yè)管理項(xiàng)目等。最后，招標(biāo)人還應(yīng)在資格預(yù)審文件中規(guī)定資格預(yù)審申請(qǐng)表和資料遞交的份數(shù)、時(shí)間和地點(diǎn)及文件所使用的語言等。(3)評(píng)審。資格預(yù)審申請(qǐng)書的開啟不必公開進(jìn)行，開啟后由招標(biāo)機(jī)構(gòu)組織專家進(jìn)行評(píng)審。如有必要，還可召開資格預(yù)審準(zhǔn)備會(huì)議，以便申請(qǐng)人取得有關(guān)項(xiàng)目情況的第一手資料。2)資格預(yù)審文件樣本資格預(yù)審文件一資格預(yù)審申請(qǐng)書申請(qǐng)人：物業(yè)管理公司地址：中國市區(qū)街號(hào)郵政編碼：電話：傳真：致：XX招標(biāo)公司中國市街號(hào)大廈層室先生：1．經(jīng)授權(quán)作為代表，并以物業(yè)管理公司(以下簡稱“申請(qǐng)人”)的名義，同時(shí)基于對(duì)資格預(yù)審資料做了檢查和充分的理解，下述簽字人在此以物業(yè)下列合同的投標(biāo)人身份，向你方提出資格預(yù)審申請(qǐng)(表3．2)。表3．2物業(yè)合同一覽表合同號(hào)合同名稱①②③④⑤注：申請(qǐng)人應(yīng)注明他所希望申請(qǐng)資格預(yù)審的合同組合。2．本函后附有關(guān)以下內(nèi)容的正本文件的復(fù)印件：(1)申請(qǐng)人的法人地位；(2)業(yè)務(wù)總部所在地；(3)總公司所在地(適用于申請(qǐng)人是集團(tuán)公司的情形)，或所有者的注冊地和國籍(適用于是合伙或獨(dú)資公司的情形)。3．我方授權(quán)你方代理及其授權(quán)代表調(diào)查、審核我們遞交的與此申請(qǐng)相關(guān)的報(bào)告、文件和資料，并通過我們的銀行和客戶澄清申請(qǐng)文件中有關(guān)部門財(cái)務(wù)和技術(shù)方面的問題。該申請(qǐng)書還將授權(quán)給與申請(qǐng)有關(guān)的任何人或機(jī)構(gòu)及其授權(quán)代表，按你方代表的要求提供必要的相關(guān)資料以核實(shí)本申請(qǐng)中提交與申請(qǐng)人的資金來源、經(jīng)驗(yàn)和能力有關(guān)的報(bào)告和資料。4．你方代理及其授權(quán)代表可通過下列人員得到進(jìn)一步的資料：(1)一般咨詢和管理方面的質(zhì)詢：聯(lián)系人l：電話：聯(lián)系人2：電話：(2)有關(guān)人員方面的質(zhì)詢：聯(lián)系人l：電話：聯(lián)系人2：電話：(3)有關(guān)服務(wù)方面的質(zhì)詢：聯(lián)系人l：電話：聯(lián)系人2：電話：(4)有關(guān)財(cái)務(wù)方面的質(zhì)詢：聯(lián)系人1：電話：聯(lián)系人2：電話：5．本申請(qǐng)充分理解下列情況：(1)資格預(yù)審合格申請(qǐng)人的投標(biāo)，必須以投標(biāo)時(shí)提供所有資格預(yù)審材料的更新為前提。(2)你方代理保留如下的權(quán)力：①更改本項(xiàng)目合同標(biāo)的的規(guī)模和金額，在這種情況下，投標(biāo)僅面向資格預(yù)審合格且能滿足變更后要求的投標(biāo)人：②廢除或接受任何申請(qǐng)，取消資格預(yù)審和廢除全部申請(qǐng)。(3)你方代理將不對(duì)其上述行為承擔(dān)責(zé)任，亦無義務(wù)向申請(qǐng)人解釋其原因。6．申請(qǐng)人簽字確認(rèn)，本申請(qǐng)滿足國內(nèi)優(yōu)惠的資格要求，并請(qǐng)求據(jù)此進(jìn)行評(píng)審。7．下述簽字人在此聲明，申請(qǐng)文件中所提交的報(bào)告和資料在各方面都是完整的、真實(shí)的和準(zhǔn)確的。簽字：姓名：茲代表物業(yè)管理公司資格預(yù)審文件二概述所有獨(dú)立申請(qǐng)人和聯(lián)合體成員都必須填寫此表(表3．3)，如果是合伙公司或私有公司須提供全部所有者的國籍。如果申請(qǐng)人準(zhǔn)備在物業(yè)的關(guān)鍵部分有承包給他人的打算或欲將整個(gè)物業(yè)總額的10％以上部分分包出去，則這些專門分包人也應(yīng)提供以下資料。表3．3申請(qǐng)人概述企業(yè)名稱：物業(yè)管理公司總部地址：市區(qū)街號(hào)當(dāng)?shù)卮硖幍刂?如有)：市街號(hào)電話：聯(lián)系人：傳真：郵政編碼：合營／注冊地：合營／注冊年份：主營范圍：可承擔(dān)各類型(住宅、辦公樓宇、小區(qū)等)的全方位物業(yè)管理資格預(yù)審文件三年?duì)I業(yè)額數(shù)據(jù)表申請(qǐng)人或聯(lián)合體成員名稱：所有獨(dú)立申請(qǐng)人和聯(lián)合體成員均須填寫此表(表3．4)，所填的年?duì)I業(yè)額應(yīng)為該申請(qǐng)人(或聯(lián)合體每個(gè)成員)每年在已接管物業(yè)中從各業(yè)主那里得到的全部費(fèi)用及其他服務(wù)項(xiàng)目收入總和(若是國際投標(biāo)，該金額應(yīng)按其各財(cái)務(wù)年度末的匯率折算成美元)。每個(gè)聯(lián)合體成員要分別單獨(dú)具表，格式如下：表3．4年?duì)I業(yè)額數(shù)據(jù)表過去三年的年?duì)I業(yè)額(包括所收取的所有費(fèi)用)財(cái)年?duì)I業(yè)額換算成美元金額年年年資格預(yù)審文件四目前所管理物業(yè)一覽表申請(qǐng)人或聯(lián)合體成員名稱：申請(qǐng)人和每個(gè)聯(lián)合體成員都應(yīng)提供有關(guān)以下方面的資料：(1)所有已接管物業(yè)的授予合同：(2)收到的授標(biāo)意向書或委托書；(3)已中標(biāo)，且接近完工，但尚未簽發(fā)最終竣工證書的物業(yè)管理合同。表3．5目前所管理物業(yè)一覽表物業(yè)名稱標(biāo)書金額(按現(xiàn)行匯率折算成美元金額)接管日期資格預(yù)審文件五財(cái)務(wù)狀況表申請(qǐng)人或聯(lián)合體成員名稱：——申請(qǐng)人包括每一個(gè)聯(lián)合體成員應(yīng)提供財(cái)務(wù)資料來證明達(dá)到資格預(yù)審的要求。每個(gè)申請(qǐng)人和聯(lián)合體成員都要填寫此表，分不同的袁提供完整的銀行信息(表3．6)，并附上最近3年經(jīng)過審計(jì)的逐年資金平衡表(表3．7)。表3．6銀行信息一覽表銀行名稱：中國銀行支行銀行銀行地址：市區(qū)街號(hào)電話：聯(lián)系人及職務(wù)：傳真：郵政編碼：表3．7最近3年逐年的實(shí)際資產(chǎn)與負(fù)債一覽表(按每年年末匯率換算成美元)財(cái)務(wù)狀況(單位：美元)年年年①總資產(chǎn)②流動(dòng)資產(chǎn)③總負(fù)債④流動(dòng)負(fù)債⑤稅前利潤⑥稅后利潤為滿足本項(xiàng)目現(xiàn)金流量需要提出的信貸計(jì)劃，填寫信貸資金來源表(表3．8)。表3．8信貸資金來源表信貸來源信貸金額(美元)①②③資格預(yù)審文件六類似物業(yè)管理合同經(jīng)驗(yàn)申請(qǐng)人或聯(lián)合體成員名稱：每個(gè)合同須單獨(dú)具表(表3．9)，若有有關(guān)物業(yè)竣工的證明文件，請(qǐng)附上。表3．9類似物業(yè)管理合同經(jīng)驗(yàn)一覽表合同號(hào)：合同名稱：國家：中國業(yè)主名稱：業(yè)主地址：與申請(qǐng)人所申請(qǐng)合同類似的物業(yè)性質(zhì)和特點(diǎn)：合同身份(注明其中之一)：□獨(dú)立承包□分包人□聯(lián)合體公司合同總價(jià)(按合同涉及物業(yè)竣工時(shí)，或?qū)τ诂F(xiàn)行合同按合同授予時(shí)所定幣種計(jì))：幣種：人民幣萬元折合成美元的金額：合同授予時(shí)間：年月合同終止時(shí)間：年月合同期限：年特殊要求：資格預(yù)審文件七擬派本物業(yè)管理人員表申請(qǐng)人或聯(lián)合體成員名稱：對(duì)有關(guān)合同執(zhí)行的關(guān)鍵職位，申請(qǐng)人應(yīng)提供至少兩個(gè)能滿足規(guī)定要求的候選人姓名，其經(jīng)驗(yàn)應(yīng)依據(jù)下表(表3．10)對(duì)每個(gè)候選人單獨(dú)具表。表3．10擬派本物業(yè)管理人員表職位名稱：項(xiàng)目經(jīng)理主要候選人姓名：替補(bǔ)候選人姓名：職位名稱：項(xiàng)目副經(jīng)理主要候選人姓名：替補(bǔ)候選人姓名：職位名稱：項(xiàng)目總工程師主要候選人姓名：替補(bǔ)候選人姓名：資格預(yù)審文件八擬派本物業(yè)管理關(guān)鍵人員的經(jīng)驗(yàn)簡歷申請(qǐng)人或聯(lián)合體成員名稱：表3．1l擬派本物業(yè)管理關(guān)鍵人員經(jīng)驗(yàn)簡歷職位：項(xiàng)目經(jīng)理候選人□主要□替補(bǔ)候選人資料候選人姓名：出生日期：專業(yè)資質(zhì)：物業(yè)管理雇主名稱：雇主地址：目前受雇情況電話：聯(lián)系人：傳真：郵政編碼：候選人職位：一級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理為現(xiàn)雇主工作年限：依從今往前的時(shí)序，匯總候選人在過去20年中的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，特別注明其在物業(yè)管理方面與本物業(yè)相類似的特殊經(jīng)驗(yàn)(表3．12)。表3．12候選人過去20年專業(yè)經(jīng)驗(yàn)匯總表自至公司／物業(yè)名稱，職務(wù)，有關(guān)技術(shù)及管理經(jīng)驗(yàn)資格