丹徒新區(qū)“普羅旺斯小城”項(xiàng)目深化方案跋深。深度拓展思路；化。化解各項(xiàng)障礙荒島博采眾家之長(zhǎng)，行深化之道尋覓開(kāi)發(fā)良機(jī)，舉重若輕裁定配套細(xì)微，如數(shù)家珍謀求營(yíng)銷韜略，成竹在胸方案大定；獻(xiàn)于一覽總目錄一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及用地分析二項(xiàng)目規(guī)劃及細(xì)部建議三項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略及計(jì)劃四項(xiàng)目營(yíng)銷策略

一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及用地分析目錄（一）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分析（二）地塊區(qū)域分析（三）地塊價(jià)值研究項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及用地分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)概況項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景鎮(zhèn)江丹徒新區(qū)的整體房產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬起步到大發(fā)展之間的階段以農(nóng)工商集團(tuán)為背景、明豐品牌的實(shí)力為基礎(chǔ)，首次進(jìn)入鎮(zhèn)江市場(chǎng)是機(jī)遇同時(shí)也是挑戰(zhàn)項(xiàng)目70萬(wàn)㎡的體量，目前在丹徒新區(qū)屬最大的開(kāi)發(fā)地塊之一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目的進(jìn)入鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)大發(fā)展階段的市場(chǎng)操作，贏取企業(yè)效益、社會(huì)效益的雙豐收成功在鎮(zhèn)江走好第一步，為企業(yè)在外省開(kāi)發(fā)積累豐富經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)創(chuàng)造企業(yè)品牌知名度，作為將來(lái)全國(guó)戰(zhàn)略的基石地塊區(qū)域分析鎮(zhèn)江在長(zhǎng)三角的位置鎮(zhèn)江是江蘇省省轄市，北濱長(zhǎng)江，與揚(yáng)州市隔江相望，東南與常州相接，西鄰省會(huì)南京鎮(zhèn)江位于南京都市圈和蘇常錫都市圈的結(jié)合部，有雙輻射的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，并位于滬寧城鎮(zhèn)聚合軸和新宜城鎮(zhèn)聚合軸的交匯點(diǎn)。城市擁有滬寧高速公路、滬寧鐵路站和京滬高速鐵路站，有鎮(zhèn)江、句容、揚(yáng)中、丹陽(yáng)和茅山、寶華、防仙的一級(jí)公路，強(qiáng)化中心城市的輻射力和集聚力。（配長(zhǎng)三角位置示意圖）

丹徒新區(qū)在鎮(zhèn)江的位置丹徒新區(qū)是丹徒區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，位于鎮(zhèn)江南郊，距市中心9公里。新區(qū)依靠鎮(zhèn)江主城區(qū)，按照接軌主城區(qū)，服務(wù)于主城區(qū)，融入主城區(qū)的目標(biāo)定位，是鎮(zhèn)江城市發(fā)展的重要組成部分，是鎮(zhèn)江主城區(qū)的南大門，北靠312國(guó)道和江蘇省沿江公路，城區(qū)郊區(qū)相連，東接滬寧高速公路鎮(zhèn)江支線和京滬高速鐵路線，南臨滬寧高速公路主干線，西依潤(rùn)揚(yáng)大橋（海溧高速）連接線和十里長(zhǎng)山，控制面積60平方公里。（配鎮(zhèn)江全境位置示意圖）本地塊在丹徒新區(qū)的位置本地塊西側(cè)正在建設(shè)一條直通市區(qū)的城南外環(huán)線，屆時(shí)鎮(zhèn)江市政府南移至南徐公路，對(duì)本區(qū)域的影響是非常直接的，這不僅僅是到達(dá)市區(qū)的距離更接近，或是成為了市區(qū)人流、車流進(jìn)入丹徒新區(qū)的門戶，更重要的是本地塊的價(jià)值將重新定義。

地塊價(jià)值研究地塊特征分析位置特征：地處谷陽(yáng)大道、城南外環(huán)線，離丹徒區(qū)行政中心有一段距離。地塊特征：共有3塊面積不一的地塊組合而成1號(hào)地塊東西長(zhǎng)，2、3號(hào)地塊南北長(zhǎng)整個(gè)地塊中有2條道路穿越而過(guò)道路特征：地塊北面是新區(qū)的主要道路“谷陽(yáng)大道”，西側(cè)是建設(shè)中的城南外環(huán)線，竣工后北起谷陽(yáng)大道，通過(guò)檀山路接南徐公路可直通市區(qū)。環(huán)境特征：東南面是天然水庫(kù)“谷陽(yáng)湖”和規(guī)劃中的高爾夫球場(chǎng)，西北面為規(guī)劃中的別墅用地和十里長(zhǎng)山。

地塊價(jià)值判斷地塊價(jià)值現(xiàn)狀地塊價(jià)值示意圖通過(guò)周邊環(huán)境結(jié)合地塊的優(yōu)劣勢(shì)分析，得出共3個(gè)不同等級(jí)土地的結(jié)論，各等級(jí)如圖所示：1等用地：遠(yuǎn)離城南外環(huán)線、谷陽(yáng)大道，鬧中取靜。視野景觀系數(shù)較高（更接近谷陽(yáng)湖和規(guī)劃中的高爾夫球場(chǎng)）2等用地：位于地塊中間狹長(zhǎng)地帶，無(wú)噪音污染，但視野景觀系數(shù)較低3等用地：西鄰城南外環(huán)線，北靠谷陽(yáng)大道，噪音和灰塵污染嚴(yán)重。改造后地塊價(jià)值但就目前現(xiàn)狀進(jìn)行有針對(duì)性的規(guī)劃設(shè)計(jì)，尤其是對(duì)價(jià)值較低的位置進(jìn)行綜合改造后可大大提升價(jià)值，下面就是本地塊通過(guò)景觀軸線的設(shè)計(jì)后重新得出的土地價(jià)值分布情況改造后的地塊價(jià)值示意圖使原本景觀軸線旁的2等用地變?yōu)?等用地沿城南外環(huán)線的綠化帶與景觀軸線的夾合作用，使3等用地變?yōu)?等用地，提高了土地價(jià)值

商業(yè)位置價(jià)值判斷評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)：道路交通的流向和規(guī)劃寬度從交通流向來(lái)看，項(xiàng)目地處新區(qū)主干道（谷陽(yáng)路）與城市快速干線（城南外環(huán)線）交叉口，交通及為便利，應(yīng)該不缺車流與人流，但從規(guī)劃道路的寬度分析，城南外環(huán)線道路太寬，不便形成商業(yè)街的氣氛，而規(guī)劃為四快兩慢的谷陽(yáng)大道較容易形成商業(yè)街。購(gòu)物中心的位置應(yīng)設(shè)置在垂直道路的交叉口，而考慮到今后城南外環(huán)線方向的市區(qū)車流減速停車需要有一定的緩沖路段，所以購(gòu)物中心的最佳位置應(yīng)設(shè)置在目前電信大樓的規(guī)劃用地處，建議開(kāi)發(fā)商盡量與有關(guān)職能部門進(jìn)行協(xié)商，將其置換二項(xiàng)目規(guī)劃及細(xì)部建議目錄（一）概念支持（二）設(shè)計(jì)主題（三）產(chǎn)品類型及配比建議（四）項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)思（五）建筑風(fēng)格建議（六）環(huán)境景觀建議（七）道路停車設(shè)置建議（八）環(huán)保節(jié)能設(shè)計(jì)建議（九）房型、面積配比建議

概念支持案名：普羅旺斯小城概念描述：普羅旺斯位于法國(guó)南部，以“自然山水風(fēng)光”為最大特色，是從地中海沿岸延伸到內(nèi)陸的丘陵地區(qū)，中間有大河“Rhone”流過(guò)，擁有很多歷史城鎮(zhèn)。自古就以靚麗的陽(yáng)光和蔚藍(lán)的天空，令世人驚艷。是畫家保爾·塞尚的故鄉(xiāng)。在城市污染日益嚴(yán)重的今天，郊區(qū)的清新空氣、鳥(niǎo)語(yǔ)花香的生活氛圍已成為都市人回歸自然的一種天然向往。“普羅旺斯”小城的法國(guó)自然山水生態(tài)就以其獨(dú)特的魅力吸引著現(xiàn)代人。最為美好的生活狀態(tài)總要以當(dāng)?shù)厣盍?xí)俗、文化人文環(huán)境相結(jié)合，所以把“普羅旺斯小城的概念引入，并與鎮(zhèn)江最為貼切的融合后，展示給人們的形象應(yīng)該是：一幅“山環(huán)水繞、又具法國(guó)田園風(fēng)景的城市山林生活”的畫卷設(shè)計(jì)主題結(jié)合項(xiàng)目應(yīng)體現(xiàn)出的概念后，關(guān)鍵要設(shè)計(jì)出具有市場(chǎng)差異化的產(chǎn)品，所以我們工作室的設(shè)計(jì)主題主要包括以下3點(diǎn)藝術(shù)建筑與生活，環(huán)境與空間的結(jié)合，強(qiáng)調(diào)了空間X、Y、Z、T 軸的“四維空間”的藝術(shù)概念環(huán)保自然能源和空間的合理利用，提高資源的利用率可持續(xù)整個(gè)設(shè)計(jì)無(wú)論是從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度還是從統(tǒng)籌規(guī)劃學(xué)方面都強(qiáng)調(diào)了整體可持續(xù)性產(chǎn)品類型及配比建議大盤操作描述規(guī)模小區(qū)體量大，較之小樓盤更能突出產(chǎn)品的均好性，對(duì)產(chǎn)品的塑造與創(chuàng)新可留有較大的余地，并且在幾十萬(wàn)土地上，太過(guò)單一的產(chǎn)品形式會(huì)給客戶帶來(lái)單調(diào)、死板的感覺(jué)，在客戶面上也大大縮小，并對(duì)樓盤的整體形象會(huì)造成損害，所以大盤在規(guī)劃上較小盤的產(chǎn)品應(yīng)該更豐富、更全面市場(chǎng)類比丹徒新區(qū)主要樓盤的產(chǎn)品類型案名產(chǎn)品類型配比瑞泰·城市花園多層幸福城多層新城家園多層新城茗苑多層、小高層85%：15%鑫基·陽(yáng)光麗景多層、聯(lián)體別墅78%：22%祥盛·華庭多層金谷家園多層華瑞新城多層彩虹城多層、小高層90%：10%江南世家（丁卯）多層、聯(lián)體別墅90%：10%注：市場(chǎng)目前缺少疊加式別墅的產(chǎn)品進(jìn)行類比，但是這種產(chǎn)品屬于多層與聯(lián)體別墅之間的產(chǎn)品，可參照聯(lián)體別墅進(jìn)行分析丹徒新區(qū)的產(chǎn)品類型以多層為主，另外陽(yáng)光麗景、新城茗苑、彩虹城含有少量小高層、聯(lián)體別墅的形態(tài)。雖然新區(qū)房產(chǎn)屬剛起步階段、周邊商業(yè)配套少、道路交通目前還不方便、客源定位較低，但并不能束縛目前市場(chǎng)上占小比例的各類產(chǎn)品形態(tài)的出現(xiàn)。市場(chǎng)分析市場(chǎng)問(wèn)卷市場(chǎng)問(wèn)卷在對(duì)較有消費(fèi)能力的定向人群調(diào)查中，對(duì)別墅的需求特別是聯(lián)體別墅感興趣的較多，較通常的產(chǎn)品規(guī)劃比例5%～8%多。價(jià)格支撐2003年1季度2003年2季度2003年3季度2003年4季度2004年1季度售價(jià)12501350150016001700漲幅8%11%6%6%平均每季度有100元/平方米的攀升。從目前開(kāi)盤樓盤的銷售情況分析，目前房?jī)r(jià)仍未達(dá)到市場(chǎng)均衡點(diǎn)，上升空間較大，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年樓市可以達(dá)到2500元/平方米我們發(fā)現(xiàn)任何一個(gè)市場(chǎng)價(jià)格處在連續(xù)上漲的同時(shí)，依托有效的價(jià)格支撐，會(huì)有高檔次的產(chǎn)品在市場(chǎng)出現(xiàn)并成熟。結(jié)合丹徒新區(qū)近兩年的市場(chǎng)及價(jià)格分析，今后區(qū)域完全有可能進(jìn)入小高層、別墅的時(shí)代外向型需求南京普通別墅價(jià)格上帳幅度較大，目前均價(jià)在4000～10000元/㎡，根據(jù)南京至丹徒新區(qū)45公里的距離，南京完全可以作為項(xiàng)目別墅消費(fèi)的主力。潤(rùn)揚(yáng)大橋的建設(shè)使揚(yáng)州至項(xiàng)目的車程縮短為1小時(shí)，這一利好對(duì)于揚(yáng)州的外向型別墅需求也大大增加產(chǎn)品類型建議以多層住宅為主，并先期開(kāi)發(fā)，迎合市場(chǎng)創(chuàng)新的融入小高層，在后期開(kāi)發(fā)中嘗試一定量的疊加式別墅、聯(lián)體式別墅提高項(xiàng)目形象產(chǎn)品類型所占面積比例多層公寓60～70%小高層（12層以下）15～20%疊加式、聯(lián)體別墅15～20%項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)思大盤操作描述規(guī)模性大盤在規(guī)劃上的通常操作較有氣勢(shì)，規(guī)劃布局豐富多樣，無(wú)論從建筑風(fēng)格、立面的營(yíng)造、空間的組織還是環(huán)境景觀上都獨(dú)具個(gè)性，并考慮互相聯(lián)系，形成統(tǒng)一的規(guī)劃總體。從小區(qū)到組團(tuán)、院落，從公共空間到半公共空間、半私密空間、私密空間，每個(gè)平面與空間的結(jié)合都層次分明，條線清晰，這是小型樓盤較難實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)類比案名規(guī)劃布局瑞泰·城市花園平行分布幸福城組團(tuán)式設(shè)計(jì)（格林藍(lán)天、假日風(fēng)景、城市綠島）新城家園平行分布新城茗苑平行分布、圍合式設(shè)計(jì)，高低錯(cuò)落建筑體系鑫基·陽(yáng)光麗景組團(tuán)式設(shè)計(jì)（桂花苑、水仙苑、梅花苑、紫薇苑、牡丹苑）祥盛·華庭平行分布金谷家園平行分布華瑞新城平行分布建筑布局多以傳統(tǒng)的兵營(yíng)式為主，形式單一。稍有創(chuàng)新的樓盤將組團(tuán)的概念引入，形成不同形態(tài)的多個(gè)區(qū)域（如鑫基·陽(yáng)光麗景）。還有在局部建筑布局的形式上也采用了圍合式的院落式樣（如新城茗苑），雖然這種設(shè)計(jì)增加了東西向房屋，但從整個(gè)布局系統(tǒng)上體現(xiàn)了獨(dú)立性，創(chuàng)造了半公共空間，的確賦予了整個(gè)小區(qū)布局上的多樣性概念的描述普羅旺斯多以丘陵山地的地貌為主，所以多數(shù)建筑倚山而建，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，高低錯(cuò)落有致，層次明顯。建筑群以山頭為積聚點(diǎn)向山下密度逐漸減低，走在山路上時(shí)不時(shí)的可尋覓見(jiàn)鄉(xiāng)間大宅零星而建，走到山頂就是城鎮(zhèn)，商業(yè)林立配原先繡稿中普羅旺斯的圖片總體設(shè)計(jì)及說(shuō)明鳥(niǎo)瞰圖總平圖總體分析立面分析圖

建筑風(fēng)格建議大盤操作描述因建筑風(fēng)格本身給人的感覺(jué)較直觀，目標(biāo)客源也非常注重這一方面，建筑風(fēng)格的形式又多種多樣，大盤通常在其定位上引用具有突出個(gè)性的創(chuàng)新、突破傳統(tǒng)的風(fēng)格為重要營(yíng)銷策略，以此為區(qū)別競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的有效武器市場(chǎng)類比案名建筑風(fēng)格瑞泰·城市花園現(xiàn)代建筑風(fēng)格幸福城現(xiàn)代建筑風(fēng)格新城家園現(xiàn)代建筑風(fēng)格新城茗苑現(xiàn)代建筑風(fēng)格鑫基·陽(yáng)光麗景現(xiàn)代建筑風(fēng)格祥盛·華庭現(xiàn)代建筑風(fēng)格金谷家園現(xiàn)代建筑風(fēng)格華瑞新城現(xiàn)代建筑風(fēng)格彩虹城現(xiàn)代建筑風(fēng)格丹徒新區(qū)以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，這種風(fēng)格不僅簡(jiǎn)約而更重要的是建筑成本低，在特定市場(chǎng)中是完全可以理解的，但從市場(chǎng)問(wèn)卷和對(duì)鎮(zhèn)江人文、文化上的了解可以證明現(xiàn)代建筑風(fēng)格并不是唯一的喜好，今后在市場(chǎng)需要全新思路呼之欲出時(shí)，其他優(yōu)秀建筑風(fēng)格是一定會(huì)被接受的概念描述普羅旺斯建筑風(fēng)格最杰出部分在于沒(méi)有有一個(gè)簡(jiǎn)單的理念可以確切的表達(dá)出來(lái)，并且以整個(gè)法國(guó)的建筑風(fēng)格來(lái)講，由于是一個(gè)即屬于歐洲南部又屬歐洲北部的國(guó)家，建筑的多樣性是法國(guó)以至普羅旺斯建筑風(fēng)格的主要特色在尼斯，房屋經(jīng)常被當(dāng)?shù)貛r石制作的顏料涂成明快的顏色，這種涂料不僅炫目，而且還有很好的防雨效果在馬賽，盡管已經(jīng)有白色的百葉窗和繁茂的藤蔓裝飾兩側(cè)，且還有額外的裝飾點(diǎn)綴——裝滿活潑的九重葛的窗欄花箱。通過(guò)暗色材料和淺色材料的靈活運(yùn)用，使飾有小老虎窗的屋頂和石料墻身形成溫和的對(duì)比在普羅旺斯，人們將門、百葉窗和飾品經(jīng)常被漆成對(duì)比色，整體效果如畫般的美麗光滑，一件精巧的彩釉陶器加上精致的房間正面，使得整座建筑顯得極其幽雅有幾排小窗格玻璃的窗戶經(jīng)常成對(duì)出現(xiàn)，而用結(jié)構(gòu)上的一個(gè)柱子把他們分開(kāi)，這種細(xì)節(jié)無(wú)需裝飾就很迷人

旋渦狀曲線，心型的圖案，這扇鐵門為我們營(yíng)造了具有古典魅力的漂亮入口，一個(gè)正在祈禱的天使提供了安全感，她看起來(lái)在守望著者座建筑建筑設(shè)計(jì)及說(shuō)明配建筑效果分析圖及文字環(huán)境景觀建議大盤操作描述大多地處城市中心邊緣和近郊的大盤，交通、商業(yè)都比較缺乏，而其目標(biāo)客源除本區(qū)域的居民之外，市中心的動(dòng)拆遷里中等收入人群也在考慮之列，這部分客源長(zhǎng)期生活在便利的環(huán)境中，除對(duì)房型的經(jīng)濟(jì)實(shí)惠非常重視外，對(duì)環(huán)境上的要求一定很高，換言之，住這么遠(yuǎn)就涂環(huán)境好，所以大盤往往在環(huán)境塑造上花費(fèi)很大功夫以期鎖定更多的市區(qū)客源，同時(shí)提供個(gè)案整體形象市場(chǎng)類比案名環(huán)境景觀瑞泰·城市花園中心廣場(chǎng)幸福城中心會(huì)館、中央景觀大道、中央景觀區(qū)、水榭長(zhǎng)廊新城家園三景：迎賓大道、R形通路的圓形拱廊區(qū)、廣場(chǎng)西路次入口，一帶：半地下車庫(kù)頂?shù)摹敖∩韽V場(chǎng)”沿河至“巴厘木廊”位置的多功能景觀帶。（時(shí)花廣場(chǎng)、日式干景、藤蔓木廊、廊橋荷塘、生態(tài)綠島）新城茗苑旋律廣場(chǎng)、童趣園、林蔭小棲鑫基·陽(yáng)光麗景入口廣場(chǎng)、中心綠化帶、小巧、曲徑、美樹(shù)、網(wǎng)球場(chǎng)祥盛·華庭入口廣場(chǎng)、集中綠地、人造湖景金谷家園封閉式商場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、噴泉華瑞新城組團(tuán)級(jí)綠化區(qū)域內(nèi)各樓盤對(duì)環(huán)境景觀的營(yíng)造各有特色，其中不乏有廣場(chǎng)、人造湖、中心綠地、生態(tài)綠島、景觀大道、水榭長(zhǎng)廊等，但我們認(rèn)為有以下的不足尚未利用地貌特征缺乏標(biāo)志性的景觀特色環(huán)境景觀的觀賞性、休閑性、參與性、娛樂(lè)性沒(méi)有完美的結(jié)合概念的描述普羅旺斯以“自然山水風(fēng)光”為最大特色，環(huán)境細(xì)部的魅力在于對(duì)藝術(shù)細(xì)節(jié)的重視，比如一位有創(chuàng)意的園藝師把一口古井改造成了一個(gè)獨(dú)特的花盆，多彩的鮮花裝飾著它的四周，這足以看出當(dāng)?shù)貙?duì)環(huán)境藝術(shù)的重視花木攀架一直是受歡迎的園藝設(shè)計(jì)，它能在相對(duì)小的空間內(nèi)創(chuàng)造極佳的裝飾效果。一塊中心豎直的的根莖與墻體相連，通過(guò)整枝，向側(cè)面生長(zhǎng)羅納河溫柔的流過(guò)法國(guó)南部地區(qū)，使它成為肥沃的農(nóng)業(yè)地區(qū)，在這個(gè)地區(qū)的作物中有一種是熏衣草，這使人們想起香水的氣味無(wú)論是在街頭的咖啡館停下來(lái)喝飲料，還是在鄉(xiāng)村別墅休息，普羅旺斯人總喜歡在室外用餐，為的是捕捉、欣賞最美的風(fēng)景家，甜美的家，在石子車道的盡頭，與陰涼的樹(shù)木并排著，這就是家了，這對(duì)于普羅旺斯人來(lái)說(shuō)真可是令人愉快的場(chǎng)景景觀設(shè)計(jì)及說(shuō)明配景觀分析圖、效果圖及文字道路停車設(shè)置建議道路設(shè)置原則絕對(duì)意義上的人車分流和人車混流在當(dāng)今規(guī)劃設(shè)計(jì)上是不可取的，宜在人車混流的主要取向的基礎(chǔ)上合理考慮人車分流，越向鄰里單元遞進(jìn)的序列中越要考慮人車分流道路分級(jí)設(shè)置，滿足住區(qū)內(nèi)不同的交通功能需要，形成安全、安靜的道路系統(tǒng)和居住環(huán)境區(qū)內(nèi)道路走向應(yīng)有利于住宅的通風(fēng)、日照應(yīng)有利于區(qū)內(nèi)各種設(shè)施安排，為建筑物、公共綠地等的布置，創(chuàng)造特色的空間環(huán)境，提供有利條件特別建議可利用小區(qū)原有的地貌特征，做好豎向設(shè)計(jì)，使小區(qū)內(nèi)道路通而不暢，起伏有序，這不僅能營(yíng)造較好的特色景觀同時(shí)符合了現(xiàn)代小區(qū)設(shè)計(jì)中“安全與寧?kù)o”的特點(diǎn)停車設(shè)置原則從目前的停車位的指標(biāo)性要求來(lái)分析，鎮(zhèn)江今后的私家車使用量并不能達(dá)到150個(gè)車位/百戶的技術(shù)指標(biāo)，建議與政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)降低指標(biāo)，或以商用停車位增加的形式在設(shè)計(jì)中予以考慮小區(qū)內(nèi)部各組團(tuán)的主要入口附近應(yīng)設(shè)置一至兩塊集中停車場(chǎng)地或地下停車場(chǎng)，在院落入口處設(shè)置一定量的停車位，盡量在通入鄰里宅地處少設(shè)或不設(shè)停車場(chǎng)地，除服務(wù)用車外避免其他車輛的進(jìn)入，人車分流，使環(huán)境不受污染，創(chuàng)造安寧的生活氛圍道路交通設(shè)計(jì)及說(shuō)明配交通分析圖環(huán)保節(jié)能設(shè)計(jì)建議建議依據(jù)在資源相對(duì)匱乏的今天，越來(lái)越多有責(zé)任的人士呼吁著環(huán)保節(jié)能。產(chǎn)品要形成差異化應(yīng)體現(xiàn)在各方面，而對(duì)于環(huán)保節(jié)能在建筑上的引用不僅符合當(dāng)今國(guó)際化生活的需要，還是我們普羅旺斯生活理念中重要的組成部分環(huán)保設(shè)計(jì)及說(shuō)明配環(huán)保分析圖房型、面積配比建議大盤操作描述大盤在房型、面積上的設(shè)計(jì)和考慮產(chǎn)品類型同理，為擴(kuò)大客源面體現(xiàn)均好性，一般會(huì)博眾所長(zhǎng)的設(shè)計(jì)出滿足不同需求的房型、面積，在配比上較全面。另外多會(huì)引入些創(chuàng)新思路，如小復(fù)式等來(lái)開(kāi)拓市場(chǎng)，并形成項(xiàng)目的廣告亮點(diǎn)，加深客源對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知，這是一種行之有效的策略市場(chǎng)類比案名主力房型主力面積比例瑞泰·城市花園二房、三房106～135㎡78%幸福城三房90～127㎡80%新城家園二房、三房90～129㎡80%新城茗苑二房、三房83～139㎡72%鑫基·陽(yáng)光麗景二房、三房、聯(lián)體別墅（多層）87～133㎡（別墅）217～262㎡（多層）85%（別墅）95%祥盛·華庭二房、三房90～121㎡85%金谷家園二房、三房80～130㎡80%華瑞新城二房、三房90～125㎡80%彩虹城二房、三房95～130㎡75%江南世家聯(lián)體別墅（丁卯）四房、五房255～328㎡100%周邊樓盤多以二房、三房為主，主力面積段在90～130㎡，由此可以推斷鎮(zhèn)江市消費(fèi)特征傾向這種設(shè)計(jì)定位而聯(lián)體別墅面積落差較大，需另行研究市場(chǎng)分析問(wèn)卷中一般較接受兩房（90-100平方米）、三房（120-130平方米）部分大面積需求的被調(diào)查者中對(duì)于復(fù)式房的喜好程度較高，四房、復(fù)式市場(chǎng)上有一定購(gòu)買群體，但面積不宜太大別墅需求者普遍喜好低總價(jià)、經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品，面積喜好大多在180-200平方米左右預(yù)計(jì)丹徒今后東面的工業(yè)園區(qū)內(nèi)單身白領(lǐng)將對(duì)小單元的房型、面積有一定需求房型配比建議房型區(qū)分所占比例一房一廳5%兩房?jī)蓮d45%三房?jī)蓮d一衛(wèi)30%三房?jī)蓮d二衛(wèi)10%四房?jī)蓮d、復(fù)式房10%面積配比建議多層、小高層面積劃分所占比例50～70㎡5%70～90㎡10%90～130㎡70%130～150㎡5%150～220㎡10%疊加式別墅面積劃分所占比例160～180㎡50%180～200㎡40%200～230㎡10%聯(lián)體別墅面積劃分所占比例180～200㎡50%200～230㎡40%230～250㎡10%三項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略及計(jì)劃目錄第一部分項(xiàng)目主體開(kāi)發(fā)策略（一）開(kāi)發(fā)模式（二）開(kāi)發(fā)節(jié)奏（三）項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)的最佳時(shí)間把握第二部分配套服務(wù)設(shè)施開(kāi)發(fā)策略（一）總體建議1，市場(chǎng)分析2，總體建議（二）開(kāi)發(fā)策略1，商業(yè)形勢(shì)2，小區(qū)公建設(shè)施3，市政公共設(shè)施4，安全服務(wù)智能化系統(tǒng)5，市場(chǎng)推廣點(diǎn)（三）實(shí)施計(jì)劃1，開(kāi)發(fā)計(jì)劃2，招商計(jì)劃

總體開(kāi)發(fā)策略建議及實(shí)施計(jì)劃開(kāi)發(fā)模式模式分類大型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式通常分為聚集模式、離散模式聚集模式是把項(xiàng)目分成幾塊先后進(jìn)行開(kāi)發(fā)，使用同一案名的方式連續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)。優(yōu)點(diǎn)是能保證樓盤風(fēng)格的一致和內(nèi)在品質(zhì)的提高，以樓盤的統(tǒng)一性和開(kāi)發(fā)的連續(xù)性來(lái)創(chuàng)造項(xiàng)目品牌，再用品牌效應(yīng)促進(jìn)銷售，廣告費(fèi)用投入可相對(duì)減少。缺點(diǎn)是后期上市時(shí)缺乏市場(chǎng)轟動(dòng)力，項(xiàng)目沒(méi)有新鮮感，前期項(xiàng)目操作上失誤后很難在后期改變市場(chǎng)形象離散模式是分期項(xiàng)目以獨(dú)立的市場(chǎng)形象面市，具有獨(dú)立操作體系，互不相干。優(yōu)點(diǎn)為各期產(chǎn)品形象獨(dú)立、新穎，在廣告推廣上容易造勢(shì)，各期通過(guò)不同市場(chǎng)情況在操作上游刃有余，一旦前期操作失誤，在后期的調(diào)整也不會(huì)受到影響。缺點(diǎn)是形象缺乏統(tǒng)一，推廣時(shí)廣告費(fèi)用高，并且統(tǒng)一的項(xiàng)目形象積累模式研判應(yīng)采用兩種模式結(jié)合的形式目前鎮(zhèn)江丹徒新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的上升空間較大，預(yù)計(jì)今后5年中將成為房地產(chǎn)成熟發(fā)展的階段，如運(yùn)用好聚集模式能形成強(qiáng)大的企業(yè)和項(xiàng)目品牌認(rèn)知度，為今后的全國(guó)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略奠定良好的基礎(chǔ)。同時(shí)相對(duì)融入離散模式盡量規(guī)避后期推廣的平淡感，樹(shù)立每期開(kāi)發(fā)特色與新鮮度，層層推進(jìn)，操作全盤開(kāi)發(fā)節(jié)奏開(kāi)發(fā)順序遵循原則由北向南延伸的開(kāi)發(fā)順序符合地塊的價(jià)值遞增要求，在市場(chǎng)價(jià)格上漲時(shí)獲得較大利潤(rùn)的可操作性強(qiáng)，同時(shí)這也符合方便施工的前提地塊所處的谷陽(yáng)大道和城南外環(huán)線是人流、車流最集中的路段，是項(xiàng)目最佳的展示地，1號(hào)地塊先期開(kāi)發(fā)會(huì)提高項(xiàng)目整體形象，便于識(shí)別。但小高層先期建設(shè)會(huì)阻擋今后開(kāi)發(fā)樓盤的視線，效果不佳。將小高層在后期開(kāi)發(fā)，可最大限度的提高該地塊的價(jià)值，達(dá)到利潤(rùn)最大化主力產(chǎn)品多層公寓先開(kāi)發(fā)，因?yàn)槎鄬釉谑袌?chǎng)中認(rèn)同度較強(qiáng)，銷售阻礙小，可以降低風(fēng)險(xiǎn)并迅速回籠資金順序建議1號(hào)地塊（除小高層地塊）——2號(hào)地塊——3號(hào)地塊——1號(hào)地塊小高層地塊體量控制大盤項(xiàng)目在體量控制上應(yīng)該較全面的綜合研究影響因素，根據(jù)本項(xiàng)目情況分析，主要影響的因素有：大盤因素、供需因素、價(jià)格因素、銷售因素、資金因素大盤因素50萬(wàn)㎡以上的大盤，通常是通過(guò)滾動(dòng)性的分期開(kāi)發(fā)來(lái)運(yùn)作以減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)前期的巨額廣告投入和一定特色的配套來(lái)樹(shù)立項(xiàng)目品牌，然后逐步釋放體量，通過(guò)樓價(jià)的逐期上揚(yáng)獲利，一旦整個(gè)樓盤開(kāi)發(fā)成功，將真正形成雙豐收供需因素鎮(zhèn)江、丹徒新區(qū)市場(chǎng)需求量統(tǒng)計(jì)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)屬剛起步階段，還未建立起統(tǒng)一的指數(shù)系統(tǒng)，據(jù)鎮(zhèn)江市房管局不完整統(tǒng)計(jì)2003年商品房銷售量為65萬(wàn)㎡左右，合5800戶。2004年1月至5月31日商品房銷售總量為34萬(wàn)㎡，合3000戶，比去年同期增加25%。由于鎮(zhèn)江市還未建立登記備案制度，有一定數(shù)量交易未及時(shí)登記，特別是抄家為了避稅故意不登記，所以通過(guò)專家對(duì)此項(xiàng)數(shù)據(jù)的估計(jì)，有25%未計(jì)入統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)鎮(zhèn)江2005年全年需求量將達(dá)到160～180萬(wàn)㎡左右同樣在丹徒新區(qū)也未建立起統(tǒng)一的指數(shù)系統(tǒng)，據(jù)不完整統(tǒng)計(jì)2003年商品房銷售量為16萬(wàn)㎡左右。2004年1月至5月31日商品房銷售總量為9萬(wàn)㎡，比去年同期增加35%同樣再加上25%未計(jì)入統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)丹徒新區(qū)2005年全年需求量將在33～38萬(wàn)㎡左右價(jià)格因素在房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)上升空間較大的情況下前期應(yīng)適當(dāng)放緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏，減少開(kāi)發(fā)體量，反之，則加快開(kāi)發(fā)撤離市場(chǎng)目前丹徒新區(qū)的區(qū)域市場(chǎng)處在起步與發(fā)展期之間，預(yù)計(jì)2年后價(jià)格上漲幅度將達(dá)到最高，而本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)體量應(yīng)在近兩年內(nèi)略微控制鎮(zhèn)江市近兩年商品房銷售價(jià)格平均漲幅漲幅2002年2003年2004年1～5月（同比）銷售價(jià)格16%11．8%23%銷售因素目前房地產(chǎn)銷售的周期一般在1.5～2年/期左右，在此期間客源對(duì)項(xiàng)目的新鮮度、認(rèn)可度最高，而往往銷售時(shí)間拖了太久的樓盤會(huì)遭到市場(chǎng)冷落，制造不了轟動(dòng)，甚至形成滯銷的印象，所以應(yīng)合理調(diào)整好開(kāi)發(fā)體量，時(shí)時(shí)創(chuàng)造出市場(chǎng)的興奮點(diǎn)并加以連續(xù)貫穿資金因素項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必須有資金的投入，采用分批開(kāi)發(fā)投入，各期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)建設(shè)，逐步回籠建設(shè)資金，是降低資金使用成本、投入產(chǎn)出比達(dá)到最高的通常策略平均體量建議平均開(kāi)發(fā)量：10萬(wàn)㎡～12萬(wàn)㎡/年，分7年開(kāi)發(fā)以上開(kāi)發(fā)體量是按通常情況下建議出的項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期，但如果按動(dòng)態(tài)的、積極的去推測(cè)分析，項(xiàng)目有縮短開(kāi)發(fā)周期的可能性，包括荒島工作室介入后，在前期定位到后期營(yíng)銷推廣上的特色優(yōu)勢(shì)進(jìn)行全盤操作，我們相信并有能力在5年內(nèi)完成開(kāi)發(fā)節(jié)奏示意：年份12345節(jié)奏平加快快快快進(jìn)程控制整個(gè)社區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)以2005年1月為基準(zhǔn)，則各期開(kāi)發(fā)進(jìn)程控制如下所列：第一期：時(shí)間2005年1月～2006年6月共21個(gè)月開(kāi)發(fā)1號(hào)地塊最北面的馬賽區(qū)1期，全部多層，不包括西面的小高層，體量14.5萬(wàn)㎡第二期：時(shí)間2006年3月～2007年4月共13個(gè)月開(kāi)發(fā)1號(hào)地塊南面部分的馬賽區(qū)2期，全部多層，體量12萬(wàn)㎡第三期：時(shí)間2007年1月～2008年5月共15個(gè)月開(kāi)發(fā)全部2號(hào)地塊的尼斯區(qū)，仍全部多層，體量15萬(wàn)㎡第四期：時(shí)間2008年1月～2008年10月共9個(gè)月以3號(hào)地塊的摩納哥區(qū)為主，開(kāi)發(fā)聯(lián)體式、疊加式別墅，體量10.5萬(wàn)㎡第五期：時(shí)間2008年10月～2009年12月共14個(gè)月開(kāi)發(fā)1號(hào)地塊剩余的馬賽區(qū)3期，以小高層為主加入多層，體量小高層7萬(wàn)㎡、多層3萬(wàn)㎡項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)的最佳時(shí)間把握前期準(zhǔn)備的最短工期要求目前項(xiàng)目處在策劃定位階段，根據(jù)前期地塊勘探、設(shè)計(jì)、施工準(zhǔn)備期的大致推算，全部時(shí)間為6～8個(gè)月丹徒新區(qū)周邊市場(chǎng)供應(yīng)由上圖分析得出：2004年5月～年底供應(yīng)量較集中2005年開(kāi)始～2005年7月供應(yīng)量不多2005年7月～2006年3月供應(yīng)量較多銷售最價(jià)市場(chǎng)時(shí)段通過(guò)丹徒新區(qū)以往銷售市場(chǎng)的了解，每年的銷售旺季主要集中在3月～5月、9月～12月項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)建議本著利用市場(chǎng)契機(jī)快速上馬的原則，并對(duì)影響一期上市因素的綜合判斷，建議一期最佳開(kāi)發(fā)期為2004年11月開(kāi)工2005年4～5月項(xiàng)目一期開(kāi)始銷售

第二部分配套服務(wù)設(shè)施開(kāi)發(fā)策略總體建議市場(chǎng)分析無(wú)論從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的角度來(lái)看，還是從客戶購(gòu)房心理來(lái)分析，房產(chǎn)物業(yè)不再是“量”的競(jìng)爭(zhēng)，而將會(huì)是一種“質(zhì)”的較量。根據(jù)我們的構(gòu)想思路將本項(xiàng)目建成符合現(xiàn)代要求、順應(yīng)現(xiàn)代潮流的品質(zhì)樓盤。從城市、地域、市場(chǎng)需求的實(shí)際出發(fā)考慮其特殊性將是配套定位成功的關(guān)鍵。交通狀況東接滬寧高速公路鎮(zhèn)江支線和京滬鐵路線南臨滬寧高速公路主干線西依溝通南北的潤(rùn)陽(yáng)大橋連接線和風(fēng)景秀美的十里長(zhǎng)山北靠312國(guó)道和省沿江公路周邊市政配套設(shè)施列表

總體規(guī)劃定位：現(xiàn)代化、園林式、生態(tài)型城市分析：新區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)間才三年，市政配套設(shè)施屬起步階段。商業(yè)商業(yè)中心分析：商業(yè)中心總供應(yīng)量在20萬(wàn)平方米以上，除銘基提早切入建材、裝飾等為主題外，東方和太平洋均還未營(yíng)業(yè)，商業(yè)定位并不清晰，其營(yíng)運(yùn)將受到挑戰(zhàn)。規(guī)劃中金谷家園有類似封閉式商業(yè)中心上市，目前尚未確定是否能建造。

社區(qū)商鋪分析：新區(qū)內(nèi)仍以傳統(tǒng)的社區(qū)沿街商鋪為主流，供應(yīng)量預(yù)計(jì)在15萬(wàn)平方米以上，多數(shù)商鋪目前還未明確銷售通道和價(jià)格。

區(qū)域樓盤配套設(shè)施一覽：分析:大部分樓盤配備了會(huì)所，只有小部分樓盤設(shè)有網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池。健身類的體育運(yùn)動(dòng)成為小區(qū)必備的設(shè)施。均配套了基本的安保和智能化系統(tǒng)。

附：鎮(zhèn)江市、南京部分樓盤配套設(shè)施

總體建議：商業(yè)設(shè)計(jì)原則：必須迎合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)與行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和趨勢(shì)，并作適當(dāng)?shù)某?；必須立足于發(fā)展商和項(xiàng)目自身的資源優(yōu)勢(shì)；必須符合投資者與經(jīng)營(yíng)者的投資取向與經(jīng)營(yíng)需求；必須與眾不同，具有獨(dú)特性、唯一性，區(qū)隔競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商業(yè)分析圖

開(kāi)發(fā)策略：商業(yè)形式長(zhǎng)三角商業(yè)房地產(chǎn)簡(jiǎn)析長(zhǎng)三角各城市的商業(yè)房產(chǎn)雖然與上海市場(chǎng)相比，存在一定的滯后性，但由于經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的緊密，故周邊城市的發(fā)展與主要城市保持著亦步亦趨的態(tài)勢(shì)。從目前長(zhǎng)三角的各個(gè)城市看，西至南京、北至揚(yáng)州、南至寧波的廣大區(qū)域內(nèi)，大到數(shù)百畝用地的規(guī)?；飿I(yè)，小到鄰里商鋪都已成功地掀起了各個(gè)城市地開(kāi)發(fā)熱潮。其中，不少項(xiàng)目投資額甚高，如海門吉斯達(dá)項(xiàng)目，投資額高達(dá)20億美金，建設(shè)的國(guó)際家居采購(gòu)中心，不僅有酒店、醫(yī)院等服務(wù)配套，甚至包括消防、汽車影院等相關(guān)配套。而如此規(guī)模的商業(yè)房產(chǎn)并不止海門一家，據(jù)悉，昆山、南通、南京、杭州等地都有這樣的規(guī)?；?xiàng)目即將上馬。長(zhǎng)三角商業(yè)房產(chǎn)熱已非比一般。丹徒新區(qū)的這種城市拓展模式在長(zhǎng)三角14個(gè)城市中并不鮮見(jiàn)，建設(shè)自己的新城區(qū)，新的住宅區(qū)、新的商業(yè)中心，這些規(guī)劃都有效地刺激了商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)地發(fā)展。如海門市正在建設(shè)的海門商業(yè)街項(xiàng)目，便由上海航星集團(tuán)投資6億元建設(shè)，總建面16萬(wàn)平米，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)超大規(guī)模賣場(chǎng)、購(gòu)物中心、中大型專賣店、室內(nèi)購(gòu)物街、室外休閑購(gòu)物街、世界風(fēng)味美食廣場(chǎng)、準(zhǔn)五星級(jí)賓館、商務(wù)辦公樓、休閑娛樂(lè)中心、健身中心及大型地面停車場(chǎng)。寧波州新城區(qū)規(guī)劃面積35平方公里，人口導(dǎo)入30萬(wàn)至40萬(wàn)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)便選擇在此投資開(kāi)發(fā)超大型購(gòu)物中心。還有南京的中央門商圈，該商圈還未確定，便已推動(dòng)了周邊寫字樓和住宅的銷售。此類商業(yè)房產(chǎn)的建設(shè)成為推動(dòng)周邊住宅發(fā)展，提升區(qū)優(yōu)勢(shì)的保證。商業(yè)房產(chǎn)已成為長(zhǎng)三角城市發(fā)展的原動(dòng)力。購(gòu)物中心——定位于核心優(yōu)勢(shì)，構(gòu)筑對(duì)手不易取代的優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)占市場(chǎng)。長(zhǎng)三角商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展并不代表本項(xiàng)目商業(yè)前景，形成一個(gè)商業(yè)中心與其所在區(qū)域的人口、交通、人文環(huán)境和城市規(guī)劃有著必要的聯(lián)系。本項(xiàng)目位置偏離丹徒新區(qū)中心，目前商業(yè)基礎(chǔ)差，流動(dòng)人口少，如何營(yíng)造商業(yè)氛圍，凝聚人流量成為本商業(yè)確定的關(guān)鍵！而賣場(chǎng)的引入將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生極大的刺激點(diǎn)。商業(yè)定位：引入品牌賣場(chǎng)，利用購(gòu)物中心項(xiàng)目所持有的輻射力，催生本案的商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展，從而也帶動(dòng)住宅的發(fā)展，提升產(chǎn)品的附加值，擴(kuò)大利潤(rùn)率。從商業(yè)規(guī)模看，除前文提到的類似海門吉斯達(dá)之類的“巨無(wú)霸”項(xiàng)目之外，在家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)、易初蓮花等大型購(gòu)物中心向長(zhǎng)三角進(jìn)軍的過(guò)程中，也在長(zhǎng)三角各個(gè)城市誕生了大量的購(gòu)物中心型商業(yè)房產(chǎn)。以南通市為例，該市南通新區(qū)將在兩年內(nèi)誕生易初蓮花、歐尚、圣陶沙購(gòu)物中心、家樂(lè)福等近十家大型購(gòu)物中心，這必將推動(dòng)該區(qū)新城區(qū)近十個(gè)區(qū)域商業(yè)中心的崛起，商業(yè)房產(chǎn)的供應(yīng)量約50－60萬(wàn)左右。長(zhǎng)三角的各個(gè)城市，如寧波、常州、紹興等地都有這樣的購(gòu)物中心處于規(guī)劃中。故建議：引入在滬寧沿線有配送系統(tǒng)的大型購(gòu)物中心，如麥德隆、樂(lè)購(gòu)等?；蛘呃棉r(nóng)工商本身的品牌，設(shè)立農(nóng)工商超市。據(jù)悉，聯(lián)華、華聯(lián)等超市目前正籌備改變其經(jīng)營(yíng)方式的賣場(chǎng)靠攏，向長(zhǎng)三角其它城市拓展，亦可成為本案招商的目標(biāo)之一。總之，利用新區(qū)規(guī)劃的美好藍(lán)圖，新區(qū)住宅急速發(fā)展所帶動(dòng)消費(fèi)力的大幅攀升，而地處滬寧、海溧高速公路和312國(guó)道沿線，項(xiàng)目處谷陽(yáng)大道和城南外環(huán)線的交通要道和集散樞紐的優(yōu)勢(shì)導(dǎo)入賣場(chǎng)，使消費(fèi)力可能會(huì)形成一種反吸引力，吸引丹徒新區(qū)，周邊城鎮(zhèn)以及鎮(zhèn)江市的人流，從而達(dá)到項(xiàng)目推廣的成功。規(guī)劃建議：建筑面積1.5萬(wàn)至2萬(wàn)平方米，形態(tài)兼顧小區(qū)總體規(guī)劃待招商情況為品牌賣場(chǎng)量身度制，建造的位置建議在馬賽特區(qū)的西北角，即谷陽(yáng)大道和城南外環(huán)線的交界處。位置選擇主要考慮：土地價(jià)值的利用率；兩條交通主干道的流線；規(guī)避電信大樓的負(fù)面影響；帶動(dòng)此區(qū)域商業(yè)發(fā)展；從招商和建設(shè)工期安排上為“虛動(dòng)”提供空間；主題商業(yè)街——定位于市場(chǎng)熱點(diǎn)與市場(chǎng)空白點(diǎn)網(wǎng)點(diǎn)的配套是沿街還是集中設(shè)置呢？這里有三點(diǎn)是必須考慮的，一是區(qū)域人口和人流量，二是消費(fèi)者心理的選擇性，三是商業(yè)發(fā)展規(guī)律中的“店多城市”。這三條相輔相成，建議本案把小而分散的加以集中好，能夠形成一個(gè)較為完善的多功能社區(qū)中心，營(yíng)造較好的商業(yè)氛圍，而小區(qū)級(jí)的沿街商鋪以足夠解決日常生活需要為宜。商業(yè)街作為商業(yè)房地產(chǎn)的一種綜合性的商業(yè)形態(tài)，以其獨(dú)特的建筑形態(tài)和商業(yè)氛圍，在商業(yè)房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中扮演著相當(dāng)重要的角色。本案的商業(yè)街定位在上次提案中已有推薦，以美食廣場(chǎng)、美食文化的特色聚集人氣，擴(kuò)展性的溶入其他休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)業(yè)，形成一個(gè)港灣式的美食休閑新天地——鎮(zhèn)江“法國(guó)街”。規(guī)劃建議：建議商業(yè)街規(guī)劃的同時(shí)，考慮售樓處的位置選擇，部分廣場(chǎng)和商業(yè)的提前建造，加強(qiáng)銷售造勢(shì)的引導(dǎo)。根據(jù)人的行為和心理，在商業(yè)街中增加觀賞、休息、娛樂(lè)，延長(zhǎng)顧客逗留時(shí)間，促進(jìn)購(gòu)物。使功能不僅僅是購(gòu)物場(chǎng)所，業(yè)已成為了一個(gè)容交流信息、休息、娛樂(lè)于一體的綜合性公共活動(dòng)空間。商業(yè)街位置于項(xiàng)目北面沿谷陽(yáng)大道處，形成休閑步行街，內(nèi)外商鋪并用，以兩層設(shè)計(jì)為主，結(jié)構(gòu)上采用框架結(jié)構(gòu)可分可合，建筑面積20000平方米。停車位為道路露天停車場(chǎng)，共計(jì)個(gè)，業(yè)態(tài)以餐飲為主。各類商業(yè)經(jīng)營(yíng)及面積表：法國(guó)街效果分析圖4．沿街商鋪——商鋪的輻射力和小區(qū)住戶的人數(shù)是其優(yōu)勢(shì)所在大型商業(yè)房產(chǎn)是城市發(fā)展至一定程度出現(xiàn)的商業(yè)房產(chǎn)形式，而小型商鋪更是與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)。丹徒新區(qū)商業(yè)形態(tài)仍然以沿街商鋪為主，這類商鋪的目前銷售形式尚可，但以后的經(jīng)營(yíng)管理預(yù)計(jì)會(huì)遇到較大的市場(chǎng)抗性，當(dāng)運(yùn)營(yíng)問(wèn)題凸現(xiàn)出來(lái)后，投資客觀望，此類商鋪的銷售會(huì)有一定阻力。定位建議：依照本項(xiàng)目和地塊特征，上文也有分析將小型商鋪集中建造休閑廣場(chǎng)，而小區(qū)級(jí)的沿街商鋪建設(shè)以足夠解決日常生活需要為宜，同時(shí)兼顧部分公共服務(wù)設(shè)施，相對(duì)集中的沿街規(guī)劃，考慮人流的動(dòng)線，形成延伸版塊的第二個(gè)以配套服務(wù)為主的主題商圈。規(guī)劃建議：位置相對(duì)集中于A、B地塊的交接處，形成一個(gè)小型的商業(yè)休閑廣場(chǎng)，建筑面積為15000-20000平方米。形態(tài)以一、二層為主，設(shè)立主力面積為50平方米—100平方米小商鋪格局。業(yè)態(tài)以便利店，建材家具超市、家居、銀行、社區(qū)服務(wù)、藥店、服裝、鮮花、書(shū)店等服務(wù)配套體系。小區(qū)公建設(shè)施會(huì)所會(huì)所作為小區(qū)設(shè)施中舉足輕重的一塊內(nèi)容，它提供居民必要的娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、餐飲、主流的場(chǎng)所，同時(shí)其規(guī)模、功能、外觀的主題策劃都將成為提升普羅旺斯小城物業(yè)本身的附加值，增強(qiáng)小區(qū)的品牌形象的主要營(yíng)銷推廣點(diǎn)之一。小區(qū)建立會(huì)所將會(huì)受到競(jìng)爭(zhēng)和營(yíng)運(yùn)的挑戰(zhàn)，但是，本案周圍大規(guī)模樓盤還是空白點(diǎn)，既然會(huì)所的設(shè)立體現(xiàn)樓盤的檔次、左右購(gòu)房者入住的心理天平，那么我們?cè)诖私ㄔ鞎?huì)所將是肯定的。在服務(wù)于住戶的基礎(chǔ)上達(dá)到銷售目的，在銷售的前提下完成會(huì)所的營(yíng)運(yùn)目標(biāo)。針對(duì)普羅旺斯小城的特點(diǎn)，我們提出二大主題會(huì)所和酒店聯(lián)動(dòng)的概念。娛樂(lè)休閑會(huì)所在馬塞特區(qū)的東南角，位置上兼顧樂(lè)A地塊和B

地塊，利用土地價(jià)值較低的位置，建造小區(qū)主要的會(huì)所，建筑面積約4500M2左右，作為半開(kāi)放式的娛樂(lè)會(huì)所，服務(wù)于內(nèi)部住戶，并對(duì)外營(yíng)運(yùn)，同時(shí)與酒店相呼應(yīng)。服務(wù)項(xiàng)目表：序號(hào)項(xiàng)目名稱建議面積110M*25M游泳池8002男女桑拿、水療城4003多功能活動(dòng)中心（歌舞、卡拉OK、簡(jiǎn)餐服務(wù)6004健身房1505韻律教室1006音樂(lè)咖啡吧2007棋牌室2008桌球房1509乒乓球10010美發(fā)美容中心1001124小時(shí)便利超市6012商務(wù)中心10013健康咨詢中心8014圖書(shū)閱覽室12015電腦診所3516網(wǎng)吧15017寵物店3518音像中心3519兒童20020洗衣房5021家政5022汽車美容等另設(shè)合計(jì)總面積5000M2俱樂(lè)部會(huì)所設(shè)立在摩納哥特區(qū)的湖中島上，配一小型的室外游泳池，賦予會(huì)所輕盈，愉悅的幽雅氣息，力求建造與眾不同的水上高尚會(huì)所以符合摩納哥本身的產(chǎn)品定位。在視覺(jué)上游泳池水面與湖面處在同一平面，實(shí)際上是分離的兩個(gè)系統(tǒng)，游泳池與湖水以欄桿騰空或走廊分隔，使人有一種“湖中湖”，親臨大自然的感覺(jué)。會(huì)所內(nèi)部以中檔的酒吧、西餐、KTV娛樂(lè)中心、主題的汽車俱樂(lè)部、足球俱樂(lè)部、健身俱樂(lè)部、圍棋沙龍、歐美藏書(shū)閣、陽(yáng)光花坊等設(shè)施組成?？偨ㄖ娣e在2000M2左右。酒店酒店建造在一期馬塞特區(qū)的會(huì)所旁邊，沿街設(shè)置，在經(jīng)營(yíng)上與會(huì)所獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，在功能上又有結(jié)合，內(nèi)部由一個(gè)廊道連結(jié)。總建筑面積在3000平方米左右，建造成經(jīng)濟(jì)型酒店的形式，擁有客房50間左右，作為開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期回報(bào)的營(yíng)運(yùn)性物業(yè)?？驮炊ㄎ粸樾^(qū)住戶的訪友和丹徒新區(qū)旅游人流、本地居民及政府人員休閑娛樂(lè)、商務(wù)洽談的場(chǎng)所?？捎晌飿I(yè)公司或?qū)ｉT的酒店管理公司經(jīng)營(yíng)。其經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)則為：以品牌吸引客人，以網(wǎng)絡(luò)資源共享客人，以標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)客人，盡量節(jié)省經(jīng)營(yíng)成本，只滿足客人住宿的最低需求。據(jù)本公司經(jīng)驗(yàn)，此類社區(qū)性的小型經(jīng)濟(jì)性酒店盈利性很強(qiáng)，管理經(jīng)營(yíng)上較靈活，功能上作為小區(qū)的配套設(shè)施和會(huì)所的補(bǔ)充，抵沖公建配套的面積，建筑形式和經(jīng)營(yíng)管理上與會(huì)所可分可和，同時(shí)也可分擔(dān)會(huì)所的經(jīng)營(yíng)壓力。酒店的形成必定帶動(dòng)部分的人氣。經(jīng)濟(jì)型飯店和社區(qū)酒店是近年來(lái)我國(guó)飯店業(yè)逐步關(guān)注和參與經(jīng)營(yíng)的一種飯店類型，屬于舶來(lái)文化，在歐美國(guó)家發(fā)展的比較成熟。世界排名第一的美國(guó)圣達(dá)特公司麾下有6400家飯店，平均每家只有80多間客房，屬典型的經(jīng)濟(jì)型飯店，其設(shè)計(jì)和管理的高度專業(yè)化和規(guī)范化為他們帶來(lái)了長(zhǎng)久的收益。由此可以看出，經(jīng)濟(jì)型飯店并沒(méi)有因?yàn)橐?guī)模小而減弱盈利能力，相反，因?yàn)樵诠芾斫?jīng)營(yíng)上的靈活性，顯示出越來(lái)越強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。上海錦江集團(tuán)于1998年創(chuàng)建了我國(guó)本土的第一家經(jīng)濟(jì)型飯店品牌“錦江之星”，與此同時(shí)，“中江之旅”、“如家快捷”等經(jīng)濟(jì)型飯店品牌應(yīng)運(yùn)而生，如雨后春筍般呈現(xiàn)出勃勃生機(jī)。從市場(chǎng)供給看，經(jīng)濟(jì)型飯店嚴(yán)重不足。國(guó)際上經(jīng)濟(jì)型飯店與豪華型飯店的比例為7：1，而在我國(guó)，這個(gè)比例是倒置的，經(jīng)濟(jì)型飯店和社區(qū)酒店的發(fā)展有廣闊的市場(chǎng)空間。會(huì)所及酒店圖公共服務(wù)設(shè)施公共服務(wù)設(shè)施（單位：平方米）教育醫(yī)療內(nèi)部商業(yè)服務(wù)金融郵電社區(qū)服務(wù)市政公司行政管理35008002000200015001000800室外場(chǎng)地設(shè)施網(wǎng)球場(chǎng)兒童游樂(lè)場(chǎng)高爾夫果嶺游泳池晨練廣場(chǎng)市政公用設(shè)施給水系統(tǒng)分質(zhì)供水系統(tǒng)：建立兩套供水管，一套用于飲水，另一用于清潔衛(wèi)生。自來(lái)水24小時(shí)自動(dòng)恒壓系統(tǒng)。太陽(yáng)能供熱系統(tǒng)，蓄水池集水再利用,市場(chǎng)宣傳點(diǎn)體現(xiàn)環(huán)保節(jié)能的主題。排水系統(tǒng)室內(nèi)廢污合流，經(jīng)二級(jí)污水處理后排入小區(qū)雨水管。供電系統(tǒng)黑白電表：爭(zhēng)取在小區(qū)內(nèi)使用黑白電表，使區(qū)內(nèi)住戶得到實(shí)惠。設(shè)備電梯公共照明的兩回路供電系統(tǒng)。通訊系統(tǒng)每戶預(yù)留兩門電話，預(yù)留有線電視（衛(wèi)星）終端接口。燃?xì)庀到y(tǒng)將煤氣管道接駁入室，用戶經(jīng)申請(qǐng)即可使用。環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)安全服務(wù)智能化系統(tǒng)對(duì)于大型物業(yè)需要樹(shù)立一個(gè)多重優(yōu)勢(shì)體系，為物業(yè)的持續(xù)推廣提出賣點(diǎn)。“普羅旺斯”小城的智能化集中體現(xiàn)“現(xiàn)代”、“數(shù)碼”兩個(gè)概念，要向人們傳遞先進(jìn)，機(jī)限的思想，奔騰的智能系統(tǒng)是永遠(yuǎn)享受不盡的普羅旺斯生活篇章。環(huán)境調(diào)控自動(dòng)化：小區(qū)的環(huán)境應(yīng)包括道路、綠地、房屋結(jié)構(gòu)、布局、休閑場(chǎng)所等，這也是住戶遷居時(shí)首要考慮的條件之一。智能住宅小區(qū)對(duì)環(huán)境的控制建立可以達(dá)到以下內(nèi)容：休閑場(chǎng)所與綠地中間的背景音樂(lè)。自然生態(tài)環(huán)境模擬與控制（聲、光、水、氣等）住家內(nèi)的空調(diào)、窗簾、燈光、冰箱等地自動(dòng)監(jiān)測(cè)與控制。CATV接受與播放。顯示小區(qū)平面圖，明確提警方位。具有故障查巡功能。物業(yè)管理自動(dòng)化：物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)自動(dòng)畫，既可以節(jié)省人力、物力、也能為住戶營(yíng)造出一種寬松的管理氛圍。它主要應(yīng)體現(xiàn)以下功能：抄表、記費(fèi)、收費(fèi)家政服務(wù)網(wǎng)上購(gòu)物緊急救護(hù)安全防范自動(dòng)化：只有安居才能樂(lè)業(yè)，小區(qū)是否安全，這是任何一家業(yè)主，任何一家住戶必須認(rèn)真對(duì)待的事實(shí)。根據(jù)住宅的特點(diǎn)，小區(qū)的安防系統(tǒng)應(yīng)可以做到七重安保：出入口管理（車輛出入、住戶出入）IC卡。公共區(qū)域電視監(jiān)控系統(tǒng)。小區(qū)周界紅外線監(jiān)控。樓宇對(duì)講（住戶與樓門、住戶與住戶、住戶與管理中心）。家庭防盜、緊急救助、防煤氣泄漏。小區(qū)內(nèi)24小時(shí)巡更。電子防盜進(jìn)戶門。辦公通訊自動(dòng)化：每戶住宅內(nèi)應(yīng)有符合現(xiàn)代電腦網(wǎng)絡(luò)使用和通訊設(shè)備。智能住宅小區(qū)在某種意義上就是一個(gè)區(qū)域網(wǎng)（LAN），我們可以利用一個(gè)LAN來(lái)集成上述各個(gè)系統(tǒng)。數(shù)字化視頻通訊系統(tǒng)（高級(jí)會(huì)所會(huì)務(wù)區(qū)）。數(shù)字視頻點(diǎn)播系統(tǒng)。網(wǎng)絡(luò)教育、網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物。緊急救護(hù)（遠(yuǎn)程醫(yī)療）。市場(chǎng)推廣點(diǎn)應(yīng)遵循“四重”原則：重家居、重環(huán)保、重健康、重科技進(jìn)行市場(chǎng)推廣。重家居：擁有美麗家園是每個(gè)人的夢(mèng)想，我們所作的每一件事都是以提供一個(gè)舒適安逸的居家環(huán)境為最終目的。將帶給每位住戶一種全新的家居享受。重環(huán)保：小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施所使用的設(shè)備是低污染、低噪音、高效能的設(shè)備。使我們?cè)跔I(yíng)造一個(gè)綠色家園的同時(shí)不忘保衛(wèi)我們賴以生存的地球環(huán)境。重健康：高速的城市節(jié)奏，繁重的工作壓力，使現(xiàn)代都市人渴望一塊讓身體和心理得到休息的天地。小區(qū)內(nèi)齊全的健身設(shè)施，優(yōu)美的綠地植被都是人們調(diào)養(yǎng)生息的福地洞天。重科技：巨大的科技力量充斥著二十一世紀(jì)的人類世界，住宅小區(qū)作為一個(gè)特定的載體不可避免地將運(yùn)用科技力量為人們的生活服務(wù)。在小區(qū)內(nèi)高效率的智能化系統(tǒng)將給居民帶來(lái)新世紀(jì)的居住概念。小區(qū)配套設(shè)施以“四重”原則為市場(chǎng)推廣點(diǎn)，切實(shí)抓住客戶心理中心，才能占據(jù)主動(dòng)，贏得市場(chǎng)。

實(shí)施計(jì)劃開(kāi)發(fā)計(jì)劃招商計(jì)劃商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷，銷售的不僅是物業(yè)，它還在銷售一種經(jīng)營(yíng)模式、銷售一種投資方式，甚至在銷售一種消費(fèi)方式。招商節(jié)點(diǎn)計(jì)劃購(gòu)物中心的招商工作需提前介入，與方案設(shè)計(jì)同步進(jìn)行。一期銷售階段，商業(yè)僅作“虛動(dòng)”，以造勢(shì)為主。二期銷售階段，待購(gòu)物中心招商工作基本落實(shí)，美食主題商業(yè)街同步上市。三、四期銷售階段，其區(qū)域的沿街商鋪同時(shí)上市。沿谷陽(yáng)大道東邊商業(yè)街部分項(xiàng)目五期銷售階段時(shí)最后上市招商，屆時(shí)小區(qū)和周邊人口導(dǎo)入基本完成，商業(yè)繁榮，此部分位置較好的商業(yè)街呼之欲出，創(chuàng)造利潤(rùn)最高點(diǎn)。會(huì)所于馬賽一、二期建成后開(kāi)放，逐步進(jìn)入最佳經(jīng)營(yíng)及使用狀態(tài)。社區(qū)酒店建議于四期、五期建成時(shí)正式開(kāi)放經(jīng)營(yíng)。其他生活服務(wù)配套設(shè)施均按各期工期同步招商經(jīng)營(yíng)。銷售方式分析：常用銷售方式大面積全部出售按商業(yè)形態(tài)的類型，劃分面積，尋找一位或幾位大商家一次性買斷。小面積全部出售這是當(dāng)前市場(chǎng)常見(jiàn)的銷售方式。根據(jù)既定的商業(yè)功能，劃分成面積不等的商鋪出售，滿足不同實(shí)力，不同背景投資者的需要。銷售與出租共同進(jìn)行這是對(duì)稍具規(guī)模商業(yè)物業(yè)采用較多的銷售方式。要求對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，確定合適的使用功能，同時(shí)根據(jù)合適商業(yè)形態(tài)，銷售與出租同時(shí)進(jìn)行。只租不售由發(fā)展商擁有商業(yè)物業(yè)的全部產(chǎn)權(quán)，按已確定的功能定位全部出租而不出售。只租不售適用于大型商業(yè)項(xiàng)目，所處地段有較大的升值潛力，后期能形成一定的商業(yè)氣候；發(fā)展商資金壓力不大，對(duì)其商業(yè)前景十分看好。分析銷售方式即涉及到了產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的問(wèn)題，也涉及到了開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期和短期投資回報(bào)的問(wèn)題。大面積或小面積全部出售，一般而言，商業(yè)房產(chǎn)銷售產(chǎn)權(quán)后，客戶便擁有其經(jīng)營(yíng)權(quán)，除造成管理和商業(yè)檔次的負(fù)面影響外，投資客的拋售也都擾亂了市場(chǎng)秩序。由于資金回籠快，投資風(fēng)險(xiǎn)少，這部分物業(yè)仍將長(zhǎng)期占市場(chǎng)主流。有一定實(shí)力的開(kāi)發(fā)商資金如果沒(méi)有壓力，完全可以采取只租不售的方式經(jīng)營(yíng)自己的商鋪，這一收益是長(zhǎng)期且穩(wěn)定的，且容易形成商業(yè)氛圍，帶動(dòng)住宅的發(fā)展。本公司建議本項(xiàng)目可以采取租賃和銷售并駕齊驅(qū)，長(zhǎng)期和短期回報(bào)相結(jié)合的方式。租賃經(jīng)營(yíng)類：購(gòu)物中心、美食主題商業(yè)街、酒店會(huì)所銷售類：商業(yè)街東邊的部分，沿街商鋪招商策略——實(shí)現(xiàn)“賺錢的夢(mèng)想”建立多元化的招商渠道商鋪不是一般的消費(fèi)品，是一種以盈利為目的、投資性質(zhì)很強(qiáng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品；商業(yè)物業(yè)針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群不是一般的消費(fèi)者，而是具有一定資金實(shí)力和商業(yè)性的消費(fèi)者。非一般的消費(fèi)品和非一般的消費(fèi)者，決定了商業(yè)物業(yè)除了以常規(guī)的銷售中心形式進(jìn)行銷售外，建立非一般的、多元化的銷售渠道，進(jìn)行立體的營(yíng)銷是十分必要的。直銷聯(lián)合代理銷售巡回展銷會(huì)網(wǎng)絡(luò)聯(lián)銷跨行業(yè)聯(lián)合直銷主力商家的導(dǎo)入招商能否成功關(guān)鍵在于能否引起主力商家，如果賣場(chǎng)是作為本項(xiàng)目整個(gè)商業(yè)主力商家的話，飲食休閑街的主力商家導(dǎo)入也尤為重要。建議開(kāi)發(fā)商在代理商的配合下可以組織： 注冊(cè)“法國(guó)街”為服務(wù)類商標(biāo)，打品牌戰(zhàn)； 實(shí)施“法國(guó)街”VI視覺(jué)標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)； 組建“法國(guó)街”品牌推廣企劃部； 研究配送中心最佳配送規(guī)模； 成立“法國(guó)街”附加值研究小組； 成立顧客分析小組； 成立競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究小組 成立“法國(guó)街”餐飲店開(kāi)發(fā)、培訓(xùn)管理中心； 與品牌餐飲店洽談合作，并承接分銷代理權(quán)。并建議根據(jù)市場(chǎng)變化，靈活調(diào)整租賃策略。我們對(duì)不同經(jīng)營(yíng)狀況的租戶采取不同的租賃策略。對(duì)主力租戶，從租金、經(jīng)營(yíng)條件、配套要求、位置選擇等方面給予大力幫助與支持；對(duì)功能配套所需比較看好的租戶，我們盡量滿足其要求，提供一切便利促成其經(jīng)營(yíng)；對(duì)經(jīng)營(yíng)不力、影響廣場(chǎng)整體效益的承租戶，我們勸其退租，收回場(chǎng)地，重新招租經(jīng)營(yíng)。招商手法在項(xiàng)目銷售的不同時(shí)期，招商手法的側(cè)重點(diǎn)各有不同，招商手法是促進(jìn)項(xiàng)目銷售的動(dòng)力來(lái)源之一。目標(biāo)客戶盡管是屬于同一階層，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力和其他背景各有不同，靈活多樣的招商手法有助于拓寬客戶的層面，刺激客戶投資意識(shí)，加速銷售成交進(jìn)度。售后返租保租營(yíng)銷先租后售/連租約銷售減免首期款以租代售回購(gòu)銷售升值銷售轉(zhuǎn)讓命名權(quán)建議可采用售后返組和回購(gòu)銷售的方式。保持經(jīng)營(yíng)權(quán)集中，并及時(shí)回籠部分資金。建議也可采取依前文提出只租不售的方式，在開(kāi)業(yè)的一段時(shí)間內(nèi)，發(fā)展商自行經(jīng)營(yíng)，尋覓一些具有品牌的休閑娛樂(lè)單位進(jìn)場(chǎng)，配合現(xiàn)場(chǎng)商鋪的招租，使商鋪按預(yù)期的形象正常運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)。待商鋪成功運(yùn)營(yíng)、體現(xiàn)價(jià)值和知名度之后再進(jìn)行銷售。這樣的養(yǎng)鋪方式也有利于創(chuàng)造更加豐厚的銷售價(jià)值。但也必須指出的事，發(fā)展商的養(yǎng)鋪初期投入的費(fèi)用、精力非常巨大，可能出現(xiàn)零租金現(xiàn)象，甚至也存在著經(jīng)營(yíng)不善的風(fēng)險(xiǎn)。事件行銷（略）銷售控制（略）

第三部分分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃通過(guò)對(duì)以往大盤操作的分析，在先期投入廣告推廣來(lái)樹(shù)立項(xiàng)目形象的同時(shí)，更為重要的就是配套設(shè)施的同步跟進(jìn)，這不僅增加客源的認(rèn)可度，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升起著關(guān)鍵的作用項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升建議商業(yè)本項(xiàng)目地塊的商業(yè)價(jià)值是非常突出的，在設(shè)計(jì)上利用谷陽(yáng)大道的優(yōu)勢(shì)設(shè)置了特色美食街及大型超市等對(duì)外商業(yè)設(shè)施，同時(shí)這對(duì)帶動(dòng)住宅需求是有幫助的，怎樣讓商業(yè)來(lái)帶動(dòng)住宅銷售，增加住宅的附加值是我們要考慮的，因此建議一期商業(yè)與產(chǎn)品開(kāi)發(fā)盡量同步，將商業(yè)實(shí)觀的在市場(chǎng)中展示，這樣在去化速度和價(jià)值提升都會(huì)有一定作用會(huì)所、居家賓館通過(guò)對(duì)項(xiàng)目地塊、產(chǎn)品以及市場(chǎng)的綜合分析，在本項(xiàng)目中設(shè)置了2處會(huì)所及1家居家賓館，對(duì)項(xiàng)目的形象增色不少，但這些配套在功能上主要是服務(wù)小區(qū)內(nèi)人員的，而并非象谷陽(yáng)大道上的商業(yè)定位于整個(gè)丹徒新區(qū)和部分鎮(zhèn)江市的客源，所以在開(kāi)發(fā)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上要盡量相對(duì)滯后些，入住一期完工一期（如會(huì)所），而居家賓館則應(yīng)在小區(qū)聚集了一定人氣后在完工為好，避免空置情況的出現(xiàn)四項(xiàng)目營(yíng)銷策略目錄（一）項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位（二）項(xiàng)目核心概念（三）項(xiàng)目客戶定位（四）項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略（五）營(yíng)銷推廣策略（一）項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位市場(chǎng)形象（1）市場(chǎng)形象定位采取“一個(gè)軸心，三個(gè)發(fā)散點(diǎn)”的定位模式一個(gè)軸心——我們的市場(chǎng)總體形象——領(lǐng)跑者樹(shù)立旗幟性形象，將具有多層面的號(hào)召力，是整體營(yíng)銷策略的靈魂（2）發(fā)散點(diǎn)發(fā)散點(diǎn)一產(chǎn)品領(lǐng)跑——融合高技術(shù)含量、體現(xiàn)未來(lái)環(huán)保精神、展現(xiàn)多業(yè)態(tài)可持續(xù)發(fā)展的前景體現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)中三方面最與眾不同的差異性發(fā)散點(diǎn)二服務(wù)領(lǐng)跑——鎮(zhèn)江最好的房產(chǎn)服務(wù)作到在鎮(zhèn)江家喻戶曉的服務(wù)形象，在市場(chǎng)中將普羅旺斯小城與一流服務(wù)等同起來(lái)發(fā)散點(diǎn)三新鎮(zhèn)江生活理念領(lǐng)跑——更大活動(dòng)空間，更多休閑時(shí)間，更高人生價(jià)值作為丹徒新區(qū)的標(biāo)志性社區(qū)，其倡導(dǎo)的生活理念更需要一定的高度企業(yè)形象——上海名牌現(xiàn)代企業(yè)企業(yè)形象不可缺少的三個(gè)方面名牌企業(yè)——農(nóng)房品牌，明豐品牌現(xiàn)代企業(yè)——具有集約化開(kāi)發(fā)雄厚實(shí)力的多元化發(fā)展現(xiàn)代企業(yè)上海企業(yè)——具有永遠(yuǎn)追求明天的豐收的明豐精神，是上海企業(yè)的成功楷模服務(wù)形象——值得信賴的置業(yè)溝通者信賴：給予鎮(zhèn)江各界人士一種信賴的基礎(chǔ)（產(chǎn)品）溝通：給予鎮(zhèn)江各界認(rèn)識(shí)多種溝通的渠道（企業(yè)活動(dòng)，個(gè)人行動(dòng)，廣告）

產(chǎn)品形象——普羅旺斯代表著一種全新的生活體驗(yàn)創(chuàng)造出一種普羅旺斯的鎮(zhèn)江定位，是產(chǎn)品形象深入人心的關(guān)鍵。普羅旺斯究竟能給人帶來(lái)什么呢？面對(duì)普羅旺斯，鎮(zhèn)江普通人會(huì)有怎樣的反映呢？首先好奇——對(duì)陌生名詞的好奇，使人試圖探究和了解普羅旺斯小城其次欲望——對(duì)普羅旺斯有一定了解后產(chǎn)生的各類欲望（居住，休閑，商業(yè)，休假等）主要?dú)W化（上?；?，都市化）——對(duì)一種大都市生活模式的向往和期待，促使人選擇普羅旺斯小城2個(gè)重要的附加值商業(yè)需求——經(jīng)濟(jì)價(jià)值的水漲船高，生活質(zhì)量的明顯提高，帶動(dòng)大量的日用商品需求，必然選擇具有良好商業(yè)前景的普羅旺斯小城（數(shù)據(jù)索引：鎮(zhèn)江主要的商業(yè)有中山東路商業(yè)街、南門大街夜市、京口閘農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、五十三坡古董市場(chǎng)、西津渡文化街、林隱路花鳥(niǎo)市場(chǎng)，其中大的商城和大型超市僅十幾家，商城如百盛、華聯(lián)、新世紀(jì)、超市如北京華聯(lián)、蘇果超市、旅游超市等等，相比較大規(guī)模商業(yè)物業(yè)缺少，正是本案擊中的軟肋。）品位心態(tài)——對(duì)下一代的文化要求和自身成功心理的滿足，極有可能選擇以藝術(shù)文化為主要配套特色之一的普羅旺斯小城，來(lái)滿足自身的品位認(rèn)同（數(shù)據(jù)索引：鎮(zhèn)江市科技、文化、教育事業(yè)較為發(fā)達(dá)，每萬(wàn)人擁有的在校大學(xué)生列江蘇省第二，每萬(wàn)人擁有的自然科技人員數(shù)列江蘇省第三。）（二）項(xiàng)目核心概念1．核心概念普羅旺斯小城，感受藝術(shù)，體會(huì)周到核心定位原則：主體（普羅旺斯小城）+附加值（商業(yè)+品位）=核心概念2．分期核心賣點(diǎn)項(xiàng)目造勢(shì)期普羅旺斯生活——農(nóng)工商揮就丹徒新區(qū)大手筆手法：導(dǎo)入造勢(shì)核心：“普羅旺斯小城”巨型地產(chǎn)項(xiàng)目，大師締造內(nèi)容：新聞模式制造半透明式地產(chǎn)懸念，引發(fā)大量媒體關(guān)注事件焦點(diǎn)。內(nèi)容集中“普羅旺斯小城”和“農(nóng)工商明豐”品牌爆破，體現(xiàn)大型社區(qū)的集約化優(yōu)勢(shì)方面的差異性

項(xiàng)目一期馬賽一期——結(jié)合商業(yè)旗艦配套的多層建筑社區(qū)手法：雙管齊下核心：新歐鎮(zhèn)物質(zhì)生活——普羅旺斯馬賽商業(yè)型社區(qū)特點(diǎn)：一期概念既站在全局連續(xù)性上，又保證獨(dú)立的市場(chǎng)新鮮度內(nèi)容：多種市場(chǎng)宣導(dǎo)模式集中“商業(yè)主題”的虛動(dòng)和住宅潛力的挖掘上，產(chǎn)生磁鐵效應(yīng)，吸引周遍地區(qū)客源，在本期末開(kāi)展商業(yè)實(shí)質(zhì)性的計(jì)劃項(xiàng)目二期馬賽二期——普羅旺斯馬賽都市型社區(qū)手法：充分預(yù)熱核心：山城中的都市生活——普羅旺斯風(fēng)格法式多層內(nèi)容：集中各種完善的相關(guān)配套設(shè)施，開(kāi)始建設(shè)相關(guān)的酒店式會(huì)所，商業(yè)設(shè)施進(jìn)一步完善，并將生活設(shè)施的開(kāi)發(fā)度調(diào)到最佳，目的在于繼續(xù)營(yíng)造都市型社區(qū)的特色，在整體概念策略中起到重點(diǎn)銜接的作用。同時(shí)配合超大噴泉景觀的落成，突出法式多層高低錯(cuò)落，綠意盎然的感覺(jué)項(xiàng)目三期尼斯特區(qū)——普羅旺斯尼斯景觀型社區(qū)手法：順勢(shì)而動(dòng)核心：法式園林生活——普羅旺斯特色的景觀主題內(nèi)容：在具備了商業(yè)和生活兩大完善配套后，主題商業(yè)街形成規(guī)模，景觀設(shè)計(jì)也將順勢(shì)而動(dòng)，在對(duì)前面馬賽一期二期的景觀作出完善的同時(shí)，在尼斯特區(qū)的景觀將引入景觀環(huán)中心河、廣場(chǎng)、林帶、景觀大道等生態(tài)原居式景觀，呈現(xiàn)法式園林與山城特色的獨(dú)特結(jié)合項(xiàng)目四期摩納哥特區(qū)——普羅旺斯地中海別墅社區(qū)手法：水到渠成核心：地中海渡假生活——地中海聯(lián)體別墅內(nèi)容：以尼斯特區(qū)階段整體的景觀為藍(lán)圖，生活和商業(yè)設(shè)施的成熟為依托，結(jié)合新建的俱樂(lè)部式會(huì)所、景觀湖、游泳池等配套，配合該地塊鄰近水庫(kù)和規(guī)劃中的高爾夫球場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造渡假區(qū)效應(yīng)，吸引周邊別墅客源的眼光項(xiàng)目五期馬賽三期——馬賽小高層成熟型品質(zhì)社區(qū)手法：終局收官核心：高品質(zhì)的成熟生活——馬賽三期小高層內(nèi)容：馬賽三期的小高層，背靠以上各期的有形的、無(wú)形的資源，在價(jià)值空間上的拉升游刃有余，更因?yàn)樾「邔拥漠a(chǎn)品特性，這一階段定位的高品質(zhì)成熟生活呼之欲出

（三）項(xiàng)目客戶定位1，總體客戶定位區(qū)域定位主要區(qū)域：鎮(zhèn)江市輔助區(qū)域：江蘇周邊小城市（揚(yáng)州、揚(yáng)中、丹陽(yáng)、句容、鹽城等）常州、無(wú)錫、蘇州、南京等長(zhǎng)三角區(qū)域城市年齡定位總體區(qū)域：20—50歲區(qū)域細(xì)分：20——30歲未婚或?qū)⒊苫檎?0——40歲和40——50歲已婚者收入定位鎮(zhèn)江標(biāo)準(zhǔn)：月收入1500——3500元其他區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)：月收入5000元以上文化定位考慮當(dāng)?shù)靥卣?，主要定位在中學(xué)以上文化程度職業(yè)定位政府公務(wù)員、學(xué)校教師、公司職員、個(gè)體私營(yíng)業(yè)主、中高級(jí)技術(shù)人員興趣特征定位休閑、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、藝術(shù)利益目標(biāo)定位改善、投資、實(shí)用階層定位中產(chǎn)階級(jí)——28歲-48歲，注重個(gè)人精神享受與物質(zhì)生活，崇尚個(gè)性準(zhǔn)丁克族——孩子托付他人照顧，講究自身生活環(huán)境和享樂(lè)方式單身貴族——較高文化層次的白領(lǐng)階層，追求有時(shí)尚和品位的生活時(shí)尚新鮮人——18-28歲追求與眾不同的個(gè)性生活方式2，分期客戶定位馬賽一期——結(jié)合商業(yè)旗艦配套的多層建筑社區(qū)馬賽二期——普羅旺斯馬賽都市型社區(qū)區(qū)域建議：鎮(zhèn)江市客源揚(yáng)州、揚(yáng)中、丹陽(yáng)、句容等客源適當(dāng)輻射蘇錫常等地區(qū)年齡、利益建議：一期集中在30——40歲，以投資和實(shí)用為主二期集中在20—50歲，也以投資和實(shí)用為主職業(yè)、收入建議：投資者集中在私營(yíng)業(yè)主為主實(shí)用者集中在公司職員、當(dāng)?shù)卮笾行推髽I(yè)職工、機(jī)關(guān)工作人員、教師、技術(shù)人員為主的中產(chǎn)階級(jí)層次文化、興趣建議：集中在休閑娛樂(lè)為主的目標(biāo)需求上相關(guān)說(shuō)明：鎮(zhèn)江的目標(biāo)客戶收入比較其他地區(qū)，明顯較低。若僅以鎮(zhèn)江地區(qū)作為主要目標(biāo)客戶，整體市場(chǎng)接納容量有限。所以需要以周遍地區(qū)為重要補(bǔ)充客源。地區(qū)上考慮較近的一些中小級(jí)別城市。項(xiàng)目一期的商業(yè)配套虛動(dòng)至二期開(kāi)始實(shí)施，需要一定的商業(yè)客源，因此商業(yè)客源也相應(yīng)的范圍鎖定整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)由于是項(xiàng)目初期，選擇購(gòu)買丹徒新區(qū)的，多為成熟有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的目標(biāo)群，因此職業(yè)選擇集中于以置業(yè)為主要目的中高層次客戶，也能樹(shù)立小區(qū)高檔的形象。尼斯特區(qū)——普羅旺斯尼斯景觀型社區(qū)區(qū)域建議：鎮(zhèn)江市客源丹徒區(qū)客源揚(yáng)州、揚(yáng)中、丹陽(yáng)、句容、鹽城等客源蘇州、常州、無(wú)錫、南京等客源年齡、利益建議：集中在30—50歲，以改善和自住為主職業(yè)、收入建議：集中在當(dāng)?shù)卮笾行推髽I(yè)中層領(lǐng)導(dǎo)級(jí)別、國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員，公司經(jīng)理、私營(yíng)業(yè)主，社會(huì)代表性各界人士。相鄰區(qū)域的私營(yíng)業(yè)主，流動(dòng)性人員，部分集中在輻射區(qū)域的投資客。月收入平均在4000以上文化、興趣建議：仍然集中在藝術(shù)休閑為主的目標(biāo)需求上相關(guān)說(shuō)明：項(xiàng)目該階段定位在藝術(shù)自然景觀的再現(xiàn)上，時(shí)間段距今較長(zhǎng)，預(yù)測(cè)該階段長(zhǎng)三角的人才流動(dòng)將更快更密集，因此客源的區(qū)域輻射面更廣，基于由于丹徒新區(qū)在這個(gè)階段將初具繁榮的規(guī)模，大量人口已經(jīng)遷往丹徒地區(qū)，一些丹徒已經(jīng)置業(yè)的實(shí)力人士，將很有可能掀起第二次置業(yè)的需求，因此丹徒新區(qū)的客源也將成為重點(diǎn)區(qū)域。由于是景觀設(shè)計(jì)整體定位較高，高檔小區(qū)的形象更加突出，加上整體商業(yè)布局和生活配套設(shè)施的完善，所以這一期選擇多為以實(shí)用居住為主要目的，職業(yè)類型分布廣泛的客戶，客戶最感興趣的主題也涉及到藝術(shù)休閑類的需求摩納哥特區(qū)——普羅旺斯地中海別墅社區(qū)區(qū)域建議：鎮(zhèn)江市客源和丹徒區(qū)客源江蘇、上海、長(zhǎng)三角發(fā)達(dá)城市區(qū)域等客源年齡、利益建議：集中在40—50歲，以渡假自住和投資為主職業(yè)、收入建議：主要集中在當(dāng)?shù)丶跋噜彴l(fā)達(dá)區(qū)域私營(yíng)業(yè)主、政府部門領(lǐng)導(dǎo)等文化、興趣建議：集中在渡假型高雅文化娛樂(lè)需求上相關(guān)說(shuō)明：項(xiàng)目該階段定位最高，所涉及的客戶群類型集中，范圍廣根據(jù)營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)，別墅類客戶主要集中在個(gè)體私營(yíng)業(yè)主范圍內(nèi)，適當(dāng)也可考慮政府領(lǐng)導(dǎo)階層的需求可能馬賽三期——馬賽小高層成熟型品質(zhì)社區(qū)區(qū)域建議：鎮(zhèn)江市客源和丹徒區(qū)客源揚(yáng)州、揚(yáng)中、丹陽(yáng)、句容、鹽城等客源年齡、利益建議：集中在20—40歲，以自住和投資為主，月收入以參加平均工作5年左右的收入為主職業(yè)、收入建議：集中在當(dāng)?shù)仄髽I(yè)員工，公司職工、專業(yè)技術(shù)人員等人群，設(shè)計(jì)到部分丁克族，時(shí)尚白領(lǐng)階層文化、興趣建議：集中在綜合休閑娛樂(lè)需求上相關(guān)說(shuō)明：項(xiàng)目該階段定位所涉及的客戶群將收縮至本土概念為主，主要由于該階段丹徒和本項(xiàng)目已經(jīng)跨入成熟階段，置業(yè)需求極大提升，因此拓展范圍主要定位在鎮(zhèn)江當(dāng)?shù)馗雍线m小高層類客戶集中在有一定綜合實(shí)力的中產(chǎn)階層，因此職業(yè)和文化興趣的定位走成熟的路線更加可靠，加上項(xiàng)目的整體完善，品質(zhì)社區(qū)的概念也成熟不少，客戶這一階段的定位，偏向高學(xué)歷的階層，其可能性更大?？驮吹睾?jiǎn)介（附）揚(yáng)州版塊：總體：全市總?cè)丝?57.19萬(wàn)，其中市區(qū)人口115.13萬(wàn)人。市場(chǎng)：2004年揚(yáng)州市房地產(chǎn)業(yè)將強(qiáng)力推進(jìn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將投資45億元，施工面積確保400萬(wàn)平方米；今年市區(qū)房產(chǎn)交易要達(dá)60億元。最近揚(yáng)州首次出版的《揚(yáng)房指數(shù)報(bào)告》顯示，眼下?lián)P州住房風(fēng)格趨向多元化。據(jù)調(diào)查，45.3％的人較喜歡歐陸風(fēng)情水岸住宅小區(qū)；３３．９％的被調(diào)查者表示，喜歡的是江南園林式的住宅小區(qū)；只有１４．１％的人喜歡北方庭院式；７％的人喜歡其他風(fēng)格的住宅。此調(diào)查數(shù)據(jù)表明了揚(yáng)城人對(duì)住宅小區(qū)風(fēng)格要求的喜好。揚(yáng)中版塊：市場(chǎng)：基本屬于揚(yáng)州版塊丹陽(yáng)版塊：總體：丹陽(yáng)市位于江蘇省南部，是蘇南比較發(fā)達(dá)的縣(市)之一，全市面積1059平方公里，人口89萬(wàn)。2002年，全市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)2370萬(wàn)美元，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力位居江蘇省十強(qiáng)之列。市場(chǎng)：房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，市場(chǎng)平均價(jià)格高于鎮(zhèn)江近千元，是周遍小版塊中最具潛力的市場(chǎng)之一句容版塊總體：句容市地處蘇南，緊鄰南京，是南京的東南門戶，素有“金陵御花園”之美譽(yù)。全市總面積1385平方公里，人口60萬(wàn)。市場(chǎng)：句容主要是主城區(qū)的住宅開(kāi)發(fā)及以前老城區(qū)拆遷后的商業(yè)開(kāi)發(fā)。目前句容的房?jī)r(jià)在1800元／平方米左右。據(jù)了解，北邊的開(kāi)發(fā)區(qū)相對(duì)而言潛力更大，因?yàn)榫淙莸男姓行膶⑾虮边w移，北部離南京更近。市中心東大街是句容原來(lái)的老居住區(qū)，拆遷后將建成為句容商業(yè)中心，現(xiàn)在兩大商業(yè)廣場(chǎng)帕緹亞廣場(chǎng)、華陽(yáng)名街的商鋪單價(jià)在1萬(wàn)元／平方米，一個(gè)門面房總價(jià)在20萬(wàn)—30萬(wàn)元之間。常州版塊市場(chǎng)：目前常州市中心即老城區(qū)的房?jī)r(jià)在4000元左右，而新北區(qū)與湖塘鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)分別為3500—4000元／平方米和2000—3000元／平方米，是常州發(fā)展最快的地區(qū)。湖塘鎮(zhèn)作為武進(jìn)區(qū)的中心，離常州市中心約1個(gè)小時(shí)的路程，房?jī)r(jià)的上漲幅度達(dá)到30％—40％。鹽城版塊市場(chǎng)：2003年鹽城市區(qū)普通住宅均價(jià)為1500多元／平方米，一類地段達(dá)到2200元／平方米以上，而今年鹽城新區(qū)的房?jī)r(jià)從1300元上漲到了2000元，是各區(qū)域中漲幅最快的地區(qū)，也是今年鹽城開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。據(jù)鹽城房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，從去年下半年開(kāi)始，鹽城房?jī)r(jià)上漲速度較快，總體上卻仍是供不應(yīng)求，所以今年鹽城總開(kāi)發(fā)量從去年的80萬(wàn)平方米增加到200萬(wàn)平方米。

（四）項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略1，企業(yè)品牌戰(zhàn)略單一品牌戰(zhàn)略——海爾特點(diǎn)：企業(yè)所有的產(chǎn)品，無(wú)論其是否相關(guān)，均采用一個(gè)品牌優(yōu)點(diǎn)：品牌資源利用率高缺點(diǎn)：不同性質(zhì)產(chǎn)品使用同一品牌，不易識(shí)別，知名度容易建立，認(rèn)知度不容易建立獨(dú)立品牌戰(zhàn)略——寶潔特點(diǎn)：企業(yè)所有的產(chǎn)品，無(wú)論其是否相關(guān)，均采用不同品牌，彼此獨(dú)立優(yōu)點(diǎn)：，有利于消費(fèi)者識(shí)別，消費(fèi)者認(rèn)知度強(qiáng)缺點(diǎn)：品牌資源利用率低，特別在亞洲地區(qū)強(qiáng)調(diào)企業(yè)文化的背景下，實(shí)施困難復(fù)合品牌戰(zhàn)略——采用（農(nóng)工商——明豐、明旺）特點(diǎn)：企業(yè)所有的產(chǎn)品，無(wú)論其是否相關(guān)，均采用一個(gè)母品牌下的子品牌，同時(shí)出現(xiàn)優(yōu)點(diǎn)：有利于品牌歸屬感的塑造，和企業(yè)文化的延續(xù)缺點(diǎn)：品牌資源利用率不高，適合單一行業(yè)，知名度傳播有重疊，傳播速度慢我們的建議可以采用復(fù)合品牌戰(zhàn)略，但是盡可能以一種品牌為主進(jìn)行宣傳，以免資源浪費(fèi)就不同階段不同場(chǎng)合，以不同品牌為主。初期應(yīng)考慮以農(nóng)工商品牌出現(xiàn)在新聞場(chǎng)合為佳，明豐品牌出現(xiàn)在行業(yè)場(chǎng)合為主，市場(chǎng)推廣初期以農(nóng)工商品牌為主2，項(xiàng)目品牌計(jì)劃品牌階段：品牌導(dǎo)入階段營(yíng)銷同期：馬賽一期品牌模式：農(nóng)工商企業(yè)品牌+普羅旺斯產(chǎn)品品牌戰(zhàn)略重點(diǎn)：品牌知名度的提升操作手段：定位引導(dǎo)造勢(shì)預(yù)熱闡述：品牌進(jìn)入市場(chǎng)初期，急需解決的關(guān)鍵問(wèn)題在于如何快速的建立起市場(chǎng)知名度。圍繞這個(gè)主題，我們除了進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，還要采取多種品牌建立的手段企業(yè)進(jìn)入階段計(jì)劃——新聞利用新聞的公正性和范圍度，傳播農(nóng)工商品牌進(jìn)軍鎮(zhèn)江丹徒的信息，整合荒島的媒體和專家資源優(yōu)勢(shì)，在新聞的基礎(chǔ)上，更可以以專題的形式，強(qiáng)勢(shì)樹(shù)立企業(yè)和產(chǎn)品的關(guān)注度，從而轉(zhuǎn)化成知名度。在新聞使用的技巧上，則建議有意與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)恒順集團(tuán)做對(duì)比或掛鉤，使當(dāng)?shù)厝撕芸斓恼J(rèn)識(shí)到農(nóng)工商企業(yè)品牌的分量與含金量，也是捷徑之一。概念塑造階段計(jì)劃——活動(dòng)普羅旺斯倡導(dǎo)新生活質(zhì)量的概念，需要一個(gè)塑造的階段，只有概念被人接受了，知名度的基礎(chǔ)才更牢固。而塑造概念的手法有很多，結(jié)合當(dāng)?shù)氐那闆r，我們認(rèn)為通過(guò)活動(dòng)的形式，可能當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)更能接受：如商城的秀場(chǎng)活動(dòng)、電視的參與活動(dòng)、來(lái)信征名活動(dòng)等等，都能在熱鬧參與的同時(shí)將產(chǎn)品品牌推廣出去。正式推廣階段計(jì)劃——廣告以電視為主、報(bào)紙平面、戶外等媒體為輔的廣告推廣手段是品牌建立的主要手段。制作以產(chǎn)品品牌特點(diǎn)為主的廣告，避免什么都要說(shuō)的廣告誤區(qū)，是廣告策略初期投放的關(guān)鍵。項(xiàng)目一期的品牌推廣框架（1）品牌推廣活動(dòng)戰(zhàn)略總體導(dǎo)入“農(nóng)工商品牌”和“普羅旺斯品牌”的形象對(duì)項(xiàng)目一期進(jìn)行前期的包裝，，媒體宣傳主要目的還在于通過(guò)系列推廣活動(dòng)，對(duì)鎮(zhèn)江當(dāng)?shù)氐南M(fèi)心理進(jìn)行引導(dǎo)和消費(fèi)抗性的解除更有可能，對(duì)鎮(zhèn)江周邊地區(qū)進(jìn)行一連串的效果震動(dòng)（2）品牌推廣活動(dòng)主題法國(guó)普羅旺斯藝術(shù)周活動(dòng)五大優(yōu)勢(shì)構(gòu)筑樓盤品牌高地，藝術(shù)氛圍對(duì)品牌的差異性，在目標(biāo)消費(fèi)心理上先入為主普羅旺斯和農(nóng)工商的品牌集中式的強(qiáng)力灌輸，得到短期內(nèi)知名度的飛躍引發(fā)鎮(zhèn)江當(dāng)?shù)貙?duì)歐洲文化、建筑、居住模式的逐步升溫，形成焦點(diǎn)活動(dòng)具有較強(qiáng)的可操作性、參與性和商業(yè)性，具有政府支持的可能此類活動(dòng)在鎮(zhèn)江當(dāng)?shù)貨](méi)有先例，將引起轟動(dòng)，并得到周邊地區(qū)的媒體關(guān)注活動(dòng)操作形式：農(nóng)工商企業(yè)授權(quán)荒島房產(chǎn)通過(guò)與知名演出公司的攜手合作，邀請(qǐng)法國(guó)藝術(shù)團(tuán)體、藝術(shù)家來(lái)鎮(zhèn)江演出建議內(nèi)容：演出內(nèi)容涉及城市文化展覽、繪畫展覽、歌舞演出、戲劇類啞劇表演、美食文化交流活動(dòng)、電影電視藝術(shù)交流、時(shí)裝表演、普羅旺斯民間藝術(shù)等等演出場(chǎng)地：鎮(zhèn)江當(dāng)?shù)匚幕w育場(chǎng)館，商業(yè)中心露天廣場(chǎng)、圖書(shū)館、展覽中心、電影院、知名飯店等等

人員邀請(qǐng)：其中新聞發(fā)布會(huì)將選擇在丹徒普羅旺斯項(xiàng)目基地舉行，邀請(qǐng)政府官員、記者、文化界代表參加，邀請(qǐng)法國(guó)駐滬領(lǐng)事館文化參贊剪彩演出形式：部分收費(fèi)，農(nóng)工商組織部分演出免費(fèi)開(kāi)放，答謝鎮(zhèn)江人民的支持演出廣告：將項(xiàng)目一期廣告中預(yù)留部分作為演出廣告，組織電視專題，并通過(guò)報(bào)紙專題形式提前15天每日告知，舉辦相關(guān)幸運(yùn)觀眾抽取活動(dòng)，戶外廣告同時(shí)配合演出公告演出延續(xù)熱點(diǎn)：演出結(jié)束后，組織媒體對(duì)普羅旺斯文化與鎮(zhèn)江文化交流熱點(diǎn)的關(guān)注和評(píng)論，發(fā)散性的為項(xiàng)目一期的品牌文化做鋪墊最終目的：以農(nóng)工商“關(guān)注鎮(zhèn)江文化質(zhì)量、關(guān)注鎮(zhèn)江人民生活”的形象出現(xiàn)普羅旺斯一期馬賽特區(qū)順勢(shì)出爐。（3）其他引導(dǎo)活動(dòng)電視關(guān)于法國(guó)普羅旺斯的專題活動(dòng)鎮(zhèn)江當(dāng)?shù)匚幕舜曰顒?dòng)開(kāi)盤電視硬廣告宣傳系列當(dāng)?shù)厣虡I(yè)中心區(qū)域樓盤展示活動(dòng)配合大型商業(yè)旗艦落戶鎮(zhèn)江的配合宣傳活動(dòng)普羅旺斯小城主題歌的征集活動(dòng)與法國(guó)普羅旺斯地區(qū)城市或社區(qū)，結(jié)為友好城市或友好社區(qū)的大型主題活動(dòng)邀請(qǐng)法國(guó)普羅旺斯設(shè)計(jì)師來(lái)鎮(zhèn)江設(shè)計(jì)項(xiàng)目的新聞主題品牌階段：品牌認(rèn)知階段營(yíng)銷同期：馬賽二期、尼斯特區(qū)品牌模式：明豐企業(yè)品牌+馬賽、尼斯產(chǎn)品品牌戰(zhàn)略目標(biāo)：品牌認(rèn)知度的提升操作手段：強(qiáng)化知名認(rèn)知培育闡述：在這個(gè)階段，企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌在鎮(zhèn)江已經(jīng)是耳熟能詳了，但是知名度一旦缺少認(rèn)知度的及時(shí)建立，將很快被市場(chǎng)淡忘，并且非常浪費(fèi)廣告資源來(lái)維系。此階段的品牌策略的關(guān)鍵是：著手培養(yǎng)品牌中獨(dú)有的、特色的、具有恒定感的品牌特質(zhì)，并加以市場(chǎng)告知。推廣點(diǎn)：公益