物業(yè)管理基本制度與政策問物業(yè)管理基本制度與政策50問1、什么是物業(yè)管理?答：《物業(yè)管理條例》中所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。2、物業(yè)管理服務合同中應當約定哪些服務內(nèi)容?答：(一)房屋共用部位和設備的維修、養(yǎng)護、管理;(二)共用設施和設備的使用、維修、養(yǎng)護、管理;(三)電梯、智能系統(tǒng)等運行服務;(四)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設施的養(yǎng)護、管理;(五)物業(yè)裝飾、裝修管理;(六)保安管理;(七)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)程序的管理、服務;(八)物業(yè)資料的管理。3、物業(yè)公司何時開始收取物業(yè)管理費?答：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費一般從購房人驗收房屋、簽字認可后開始計取物業(yè)管理費;也有物業(yè)管理公司以住戶辦理入戶手續(xù)時開始計取物業(yè)管理費。4、物業(yè)管理用房的權(quán)屬?答：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。5、一個物業(yè)管理區(qū)域是否可由多個物業(yè)企業(yè)管理?答：一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。6、房屋的共用部位是哪些?答：房屋的共用部位是指承受結(jié)構(gòu)部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、外坪和基礎等)、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等。7、共用設施設備是哪些?答：共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、共用照明、消防設施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井等。8、住宅共用部位、共用設施設備維修基金如何提取?答：(一)商品房銷售時，購房者應當按購房款2-3%的比例繳納;(二)公有住房銷售時，售房單位按多層住宅不低于售房款20%，高層住宅不低于30%交納;購房者按購房款2%提取。9、什么是物業(yè)管理服務收費?答：物業(yè)管理服務收費是指經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊的物業(yè)管理單位，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對所轄的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治及提供其它與居民生活相關(guān)的服務所收取的費用。10、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑、共用設施如何管理?答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃建筑的公共建筑、共用設施，不得改變用途，業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主代表依法辦理有關(guān)手續(xù)。11、物業(yè)服務企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服務再轉(zhuǎn)移給其他的物業(yè)服務企業(yè)?答：物業(yè)服務企業(yè)不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務一并再委托給其他物業(yè)服務企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)服務企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)。12、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)服務企業(yè)應當承擔什么責任?對物業(yè)服務企業(yè)保安人員有什么要求?答：物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的安全事故承擔的法律責任，應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定來確定，未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。13、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議應當包括什么內(nèi)容?答：(一)裝飾裝修工程的實施內(nèi)容;(二)裝飾裝修工程的實施期限;(三)允許施工的時間;(四)廢棄物的清運與處置;(五)住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求;(六)禁止行為和注意事項;(七)管理服務費用;(八)違約責任;(九)其他需要約定的事項。14、哪些住宅室內(nèi)裝飾裝修何違規(guī)行為由城市房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，并處罰款?答：(一)將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚，混凝土墻體的，對裝修人處500元以上1000元以下的罰款，對裝飾裝修企業(yè)處1000元以上10000元以下的罰款;(二)損壞房屋原有節(jié)能設施或者降低節(jié)能效果的，對裝飾裝修企業(yè)處1000元以上5000元以下的罰款;(三)擅自拆改供暖、燃氣管道和設施的，對裝修人處500元上1000元以下的罰款;(四)未經(jīng)原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出設計方案，擅自超過設計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的，對裝修人處500元以上1000元以下的罰款，對裝飾裝修企業(yè)處1000元以上10000元以下的罰款。15、業(yè)主在住宅室內(nèi)裝飾裝修過程中，擅自改變房屋主體及承重結(jié)構(gòu)的，應由哪個部門責令其整改，并處何罰款?答：依照《建筑工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定，凡涉及建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)變動的裝修工程，沒有設計方案擅自施工的，由城市建設行政主管部門責令改正，處50萬元以上100萬元以下的罰款;房屋建筑使用者在裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的，由城市建設行政主管部門責令改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款。16、我自已的住房，可不可以在家開麻將館或開公司?為什么?答：不可以。改變住房用途應當遵守小區(qū)管理規(guī)約的規(guī)定，還需經(jīng)本棟房子全體業(yè)主同意并報規(guī)劃、國土、衛(wèi)生、環(huán)保、消防等行政主管部門批準，否則將責令限期改正，并處以5000元以上3萬元以下罰款。17、裝修房子涉及敲墻打洞，需不需要辦手續(xù)，為什么?答：按照《城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》，裝修房子涉及敲墻打洞，必須經(jīng)房產(chǎn)管理局批準才可實施，否則，將承擔由此造成的損失并被責令限期改正，并處罰款。18、底樓商鋪開餐廳，污染了我，應該怎樣維護合法權(quán)益，是不是可以不交物管費?為什么?答：業(yè)主可以先與商家協(xié)商自行解決，如果協(xié)商不能達成共識，可以申請環(huán)保部門進行調(diào)解，調(diào)解失敗可以申請環(huán)保局行政處罰底層商鋪商家，也可直接向人民法院以其侵害相鄰權(quán)為由進行起訴來維護自身合法權(quán)益。因為不是物業(yè)服務企業(yè)造成的污染，按照《物業(yè)服務合同》約定，其沒有賠償?shù)牧x務，所以業(yè)主應當按照《物業(yè)服務協(xié)議》的約定按時足額繳納物業(yè)服務費。19、我們的自行車沒有停放在自行車庫，可以停放在樓梯口嗎?如果失盜了可以要求物管公司賠償嗎?答：不可以停放在樓梯口，因為樓梯為公共通道而非車庫，亂停亂放屬擅自改變房屋用途，陰塞交通，存在安全隱患，如造成損害，應承擔相關(guān)法律責任。沒有停放在自行車庫并委托物業(yè)企業(yè)管理的非機動車，因不存在委托代管合同關(guān)系，丟失后，不應找物業(yè)企業(yè)賠償。20、我家發(fā)生了入室偷盜，是否都應由物業(yè)公司負責賠償?如果協(xié)商不好應怎么辦?答：不一定都由物業(yè)公司負責賠償，物業(yè)企業(yè)公共秩序維護員不同于保安，只是依據(jù)合同維護公共部位軼序，如果物業(yè)企業(yè)嚴格按照《物業(yè)服務合同》約定事項履職盡責做好了公共秩序維護工作并有相關(guān)記錄作為佐證，則不應由物管公司承擔賠償責任。但如果物業(yè)公司不能提供相關(guān)佐證材料，則應承擔一定的責任，雙方可自行協(xié)商，如協(xié)商不能達成共識，可以直接申請人民法院裁定。21、與物業(yè)服務企業(yè)產(chǎn)生糾紛時，應如何維護自身合法權(quán)益，是否可以不交物管費?答：與物業(yè)服務企業(yè)產(chǎn)生糾紛時，應在法律法規(guī)的框架內(nèi)通過合法渠道如實向業(yè)主委員會反映情況、向管理部門投訴、向人民調(diào)解委員會申請調(diào)解、向人民法院起訴、召開業(yè)主大會決定是否改聘續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)等方式維護自身合法權(quán)益，不宜簡單采取不交物管費的方式。因為采取不交物管費這種方式表面上看是損害了物業(yè)服務企業(yè)利益，實際上物業(yè)服務企業(yè)會因此采用降低服務標準等方式來降低成本，如果采取這種方式的人多了，結(jié)果會導致小區(qū)物業(yè)管理進入混亂狀態(tài)，損害的是全體業(yè)主的利益，問題并不能得到根本解決。22、我室內(nèi)設施設備壞了，是否由物業(yè)服務企業(yè)免費維修?答：不應由物業(yè)服務企業(yè)免費維修，物業(yè)服務企業(yè)只是依據(jù)物業(yè)服務合同對小區(qū)公共部分進行管理維護，如果室內(nèi)設施設備壞了可以委托物業(yè)服務企業(yè)維修，但應另行支付特約服務費。23、我居住的老小區(qū)，總表下設分表，為什么水、電收費標準和供電局、水廠公布的價格不同?如何解決?答：總表下設分表的老小區(qū)，供電局、水廠、天然氣公司只認小區(qū)總表讀數(shù)。因公共設施設備的能耗和線損，故總表讀數(shù)大于分表累計讀數(shù)，按照合同約定應共同分攤的，就存在水、電收費標準和供電局、水廠公布的價格不同的問題。要根本解決該問題，需要全體業(yè)主申請供電局、水廠、天然氣公司將總表下設分表，改為直接對水、電、氣公司的戶表，但會涉及到改裝費，具體標準請向相關(guān)單位咨詢。24、水、電、氣能源應由誰承擔費用?答：根據(jù)物業(yè)管理條例規(guī)定，“新建建筑區(qū)劃內(nèi)，供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位應當按下列規(guī)定向最終用戶收取有關(guān)費用：(一)業(yè)主自用的向業(yè)主收取;(二)物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人使用的向物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人收取;(三)部分業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主分攤;(四)全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分攤。25、商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題應該找誰，是不是可以不交物管費?答：商品房是開發(fā)商銷售給業(yè)主的，按照相關(guān)法規(guī)，應由開發(fā)商承擔保質(zhì)期內(nèi)房屋質(zhì)量保修的義務，保質(zhì)期屆滿后，公共部分按照法定程序，可動用公共維修資金進行修復，業(yè)主專有部分，由業(yè)主自行維修。房屋質(zhì)量問題不是物業(yè)服務企業(yè)造成的，按照《物業(yè)服務合同》約定，其沒有賠償?shù)牧x務，故業(yè)主不能因房屋質(zhì)量問題不交物管費。26、樓上衛(wèi)生間漏水應該找誰?是不是可以不交物管費?答：樓上衛(wèi)生間漏水應先找樓上業(yè)主協(xié)商，找水電工確認漏水原因，如果是房屋施工質(zhì)量問題，保質(zhì)期內(nèi)應找開發(fā)商修復，超過保質(zhì)期由樓上樓下業(yè)主協(xié)商解決;如果是裝修使用不當?shù)膯栴}，應找樓上業(yè)主修復。因為不是物業(yè)服務企業(yè)造成的房屋漏水問題，按照《物業(yè)服務合同》約定，其沒有賠償?shù)牧x務，所以業(yè)主應當按照《物業(yè)服務協(xié)議》的約定按時足額繳納物業(yè)服務費。27、業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務有哪些?房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán);(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;(五)按時交納物業(yè)服務費用;(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。28、什么是前期物業(yè)?答：前期物業(yè)管理服務指房地產(chǎn)開發(fā)單位邀請擬從事前期物業(yè)管理的有關(guān)人員參與該項目的可行性研究，從物業(yè)管理角度對物業(yè)規(guī)劃、設計、設備選用、功能布局、施工監(jiān)管、驗收接管、銷售和租賃提出建設性意見，充分反映住戶要求和物業(yè)自身要求，力求使用戶入住之前的各種前期工作與用戶使用的實際需要及日后物業(yè)管理工作相適應。29、國務院頒布的《物業(yè)管理條例》從哪年哪月哪日開始施行?答：2003年9月1日。30、業(yè)主大會會議可分為哪幾種?答：定期會議和臨時會議。31、召開業(yè)主大會會議，應當于會議召多少日前通知全體業(yè)主?答：15日32、業(yè)主大會會議可以采用哪兩種形式召開?答：集體討論和書面征求意見。33、同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應在物業(yè)所在的那些單位指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會?答：區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門。34、對業(yè)主委員會委員的基本要求有哪些?答：熱心公益事業(yè)，責任心強，具有一定組織能力。35、物業(yè)管理收費應當遵循什么原則?答：合理、公開以及費用與服務水平相適應原則。36、什么是管理規(guī)約?答：是指一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由全體業(yè)主共同訂立或者承諾對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)使用、維護物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務的行為守則。37、建設單位制定臨時管理規(guī)約時，應該遵循什么原則?答：不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。38、房子出租了物業(yè)服務費由誰來交?答：《條例》規(guī)定業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶責任。39、前期物業(yè)管理招標有哪幾種方式?答：兩種。公開招標和邀請招標。40、違反《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部分、共同設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處以多少罰款?答：5萬元以上20萬元以下。41、物業(yè)服務企業(yè)有罰款權(quán)嗎?答：沒有。罰款是一種行政處罰行為，物業(yè)公司是一個企業(yè)是接受上業(yè)主委員會委托對小區(qū)物業(yè)進行管理的民事主體，所以沒有罰款權(quán)，但物管企業(yè)可根據(jù)實際情況，要求當事人支付違約金或賠償金。42、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共區(qū)域的水電費如何分攤?答：根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》第十一條的規(guī)定，公共區(qū)域的水電費已計入物業(yè)管理成本，應作為物業(yè)管理費的構(gòu)成部分，不存在分攤。43、業(yè)主和建設單位產(chǎn)主糾紛，可以以此作為拒交物業(yè)服務費的理由嗎?答：不可以。因建設單位和物管企業(yè)分別屬于兩個獨立的法人，商品房的買賣和物業(yè)管理屬于不同的法律關(guān)系。44、業(yè)主裝修房屋時，需要告知物業(yè)服務企業(yè)嗎?答：《物業(yè)管理條例》規(guī)定