簡析住宅小區(qū)機電設(shè)計管理要點摘要本文筆者結(jié)合多年的實際工程經(jīng)驗，從拿地階段、設(shè)計階段、施工階段和交付階段四個方面展開，簡要分析了住宅小區(qū)機電設(shè)計管理在工程實施全周期中各個階段的經(jīng)驗與注意點。關(guān)鍵詞住宅小區(qū)機電設(shè)計全周期設(shè)計管理引言機電設(shè)計作為建筑設(shè)計的重要組成部分，強化了由鋼筋混凝土構(gòu)成的建筑物的生命力。曾有人將建筑物比作人類身體，建筑是表皮、結(jié)構(gòu)是骨骼，那么機電則是人體的循環(huán)系統(tǒng)，由水暖電組成的機電系統(tǒng)在建筑使用過程中協(xié)調(diào)互補，缺一不可。在住宅小區(qū)全周期操盤過程中，機電設(shè)計管理該如何開展，下文筆者會從拿地階段、設(shè)計階段、施工階段和交付階段四個方面展開，逐一分析探討。一、拿地階段在配合投資部門拿地初期，機電專業(yè)應(yīng)該做到盡早介入。同時，因為這個階段項目公司尚未配備施工圖設(shè)計單位，需要設(shè)計管理人員有更多的專業(yè)知識和管理經(jīng)驗去支撐拿地工作。在很多住宅地產(chǎn)公司，設(shè)計管理方面做不到如此精細化，拿地前僅僅由建筑設(shè)計介入強排方案及拿地測算，因為忽略了機電設(shè)備用房的合理性與可行性，導(dǎo)致拿地后出現(xiàn)方案重大調(diào)整。在總圖布局上，影響最多的往往是變電所的設(shè)置。以江蘇地區(qū)為例，各地市對于變電所的設(shè)置要求大同小異，基本原則是以地面設(shè)置為主。往往建筑專業(yè)是以地上計容面積反算變電所數(shù)量和面積，但是，變電所的數(shù)量、面積卻是一個多元變量，它與戶型的面積、地庫的面積、配套業(yè)態(tài)情況、核心筒構(gòu)造等均有關(guān)聯(lián)，尤其在近期隨著電動汽車比例的提升，變電所的面積要求更是進一步提高。同時，工具間面積的預(yù)留往往也是容易忽略的一個細節(jié)。除此之外，燃氣調(diào)壓設(shè)備的安裝位置也要在總圖布局過程中提前考慮。部分地區(qū)，燃氣調(diào)壓設(shè)備需設(shè)置土建用房，繼而需要進一步考慮和建筑的退讓關(guān)系及計容面積的分攤。在地庫排布時，值得提醒的關(guān)注點是消防水泵房的位置要求，首先要考慮避讓住宅投影，同時還要計算與消控室的距離，以確保滿足約200m的步行路程。二、設(shè)計階段區(qū)別于拿地階段的初步介入，在設(shè)計階段，機電的設(shè)計管理則要從對外管理和對內(nèi)管理兩個維度進行深度的思考，在制定標(biāo)準(zhǔn)、合同約束、自查自糾、多線協(xié)同這四個方面要做到面面俱到。所謂制定標(biāo)準(zhǔn)，指的是在地塊獲取后要立刻著手準(zhǔn)備編制機電設(shè)計任務(wù)書。機電設(shè)計任務(wù)書的信息應(yīng)包括項目概況、項目定位、機電配置標(biāo)準(zhǔn)、機電設(shè)備參數(shù)等等。從專業(yè)來說，應(yīng)包括通風(fēng)、空調(diào)、強電、弱電、給排水、消防等各專業(yè)的技術(shù)要求。機電設(shè)計任務(wù)書不僅作為設(shè)計的指導(dǎo)依據(jù)，同時也構(gòu)成了第二步中合同約束的組成部分。合同約束，除了有設(shè)計任務(wù)書這種技術(shù)性的要求外，還應(yīng)包括對設(shè)計單位的服務(wù)責(zé)任進行明確和獎罰體系進行搭建。其中，服務(wù)責(zé)任明確指的是在不同的工程階段，要對設(shè)計單位應(yīng)該提供的成果內(nèi)容做出明確。設(shè)計單位在項目建設(shè)過程中是全過程參與者，如何在合約中通過細化的責(zé)任明確條例將“主人翁意識”植入到設(shè)計團隊中，是提高設(shè)計管理質(zhì)量的一個重要技巧。比如約束設(shè)計單位進行定期的項目會議參與、定期的工地巡場服務(wù)等等。獎罰體系是為了更好的行使甲方權(quán)利，其中罰并不是目的，罰是震懾，罰是警示，罰實則也是為了獎，為了更好的結(jié)果呈現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計，設(shè)計方案決定了項目開發(fā)70%以上的成本，圖紙質(zhì)量則是工程質(zhì)量的首要保障。因此，適當(dāng)?shù)莫劻P體系是對圖紙質(zhì)量控制的有效保證，亦是對設(shè)計管理的有效助力。剛才提到的這兩點都是對于設(shè)計團隊的管理方式，屬于對外管理?，F(xiàn)在越來越多的甲方設(shè)計管理人員把對外管理當(dāng)成了盡職盡責(zé)的唯一形式，這是片面的，對內(nèi)管理也同樣的重要。那么，什么是對內(nèi)管理？首先第一點，應(yīng)該是自查自糾，也就是要讓自己投入到圖紙審核過程中，用甲方視角去審視問題，包括成本控制、適配度、觀感度、可落地性等等。設(shè)計單位因為工作方式不同、立場站位不同，往往會忽略上述這些細節(jié)，此時就需要甲方設(shè)計管理人員去做有效的引導(dǎo)。對內(nèi)管理的第二個要求是多線協(xié)同，前文已述“設(shè)計方案決定了項目開發(fā)70%以上的成本”，然而，設(shè)計方案該如何制定，需要地產(chǎn)公司各部門、各條線的通力協(xié)作。營銷部門的銷售需求、成本部門的造價預(yù)算、工程部門的工期要求等等，對于設(shè)計方案的制定，設(shè)計管理的方向都是關(guān)鍵性因素。三、施工階段施工階段，是一個項目從圖紙到落地的成形階段，對于如今的住宅地產(chǎn)趨勢，快節(jié)奏是常態(tài)，這個時候應(yīng)該多到施工現(xiàn)場去看看，做到主動發(fā)現(xiàn)和快速響應(yīng)。主動發(fā)現(xiàn)指的是在工地巡查過程中自己找出問題，其中最需要關(guān)注的是戶內(nèi)機電問題。住宅小區(qū)區(qū)別于其他建筑業(yè)態(tài)，有一個專屬特點，那就是批量化。一個常規(guī)體量的小區(qū)，就有幾百戶住戶。戶內(nèi)機電問題每做錯一處，就會帶來幾百戶的同類拆改，對于無效成本的產(chǎn)生將是指數(shù)級的影響。另外，機電管線往往是隱蔽的，但是對于地庫來說，機電管線卻成為了顧客的敏感點之一，尤其是在歸家動線上的機電管線。機電設(shè)計管理者需要協(xié)同工程管理部門做到合理排布，在有效控制凈高的同時，約束施工人員對于管線施工做到橫平豎直、井然有序?？焖夙憫?yīng)是指在工程突發(fā)狀況時，要第一時間做出響應(yīng)并提供解決方案。一個住宅項目的施工周期一般有2年左右，在這2年時間里，大大小小的突發(fā)狀況在所難免，作為一名合格的設(shè)計管理者，要時刻做好準(zhǔn)備，并提供專業(yè)的技術(shù)支持。四、交付階段交付階段，對于設(shè)計管理而言，已經(jīng)從主導(dǎo)期進入到了最后的配合期，主要工作是圍繞工程部驗收、客服部交房來進行。雖然臨近項目的收尾期，但卻同時處于項目的敏感期，因為大部分的客訴事件會在交付階段頻頻出現(xiàn)。在配合工程驗收的過程中，設(shè)計管理者需要做好項目部的技術(shù)后盾，同時配合完成竣工資料的整理工作，確保項目順利竣工備案，以滿足項目交付的前置條件。在配合客服交房的過程中，設(shè)計管理的重點關(guān)注是戶型交付樓書的編制和集中交付日的答疑解惑。戶型交付樓書作為隨房提交小業(yè)主的材料，需要多次與實體房進行核實，確保機電點位的一致性，對于變異戶型也要逐一編制，避免通過差異說明來備注，提高嚴謹性。集中交付日，設(shè)計管理人員要當(dāng)好百科全書，耐心答疑，兌現(xiàn)曾經(jīng)的銷售承諾，實現(xiàn)公司價值，實現(xiàn)自我價值。五、結(jié)語住宅小區(qū)的舒適性與安全性，幾乎關(guān)系到每一位城鎮(zhèn)居民的日常生活。機電作為住宅小區(qū)的脈絡(luò)，雖然缺少了建筑、精裝、景觀帶來的效果類感官美，但卻是住宅小區(qū)得以正常運行的基本內(nèi)核。怎樣做好機電設(shè)計管理，應(yīng)該值得每一位相關(guān)從業(yè)人員去深思。參考文獻[1]GB

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