紅星美凱龍選擇投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式研究摘要投資性房地產(chǎn)一般都認(rèn)為是一種采用公允計量價值法的計量投資模式，因此我國正在鼓勵這種模式向國際市場靠攏。我國房地產(chǎn)投資企業(yè)正逐漸變多，但很少有公司選擇公允價值計量模式。主要原因是房地產(chǎn)價格變化迅速，不同的估價方法和不同的機(jī)構(gòu)可能會有導(dǎo)致不同的結(jié)果和誤差。因此,在此研究的基礎(chǔ)上,本文以研究性地投資房地產(chǎn)公允價值的計量模式,解決了企業(yè)困境。本文首先表達(dá)研究的背景、重要性、研究思路和基本框架，然后介紹了國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)和歷史文獻(xiàn)。其次，闡述了投資房地產(chǎn)公允價值計量理論，分析了影響計量模式正常應(yīng)用的主要因素，即會計準(zhǔn)則、融資結(jié)構(gòu)和會計信息質(zhì)量。以紅星美凱龍為案例，描述企業(yè)投資性房地產(chǎn)以公允價值計量模式的應(yīng)用現(xiàn)狀，分析企業(yè)選擇將公允價值計量模式的原因以及對其的影響，得出結(jié)論。對于投資者來說，投資性房地產(chǎn)公允價值下降會影響可分配利潤，這可能會對股息產(chǎn)生負(fù)面影響，投資者必須對此保持戒備。關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)公允價值計量計量模式目錄TOC\o"1-3"\f\h\z\u1.引言 71.1研究背景及意義 71.1.1研究背景 71.1.2研究意義 71.2研究方法及內(nèi)容 81.2.1研究內(nèi)容 81.2.2研究方法 81.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 81.3.1國外研究現(xiàn)狀 81.3.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀 92.投資性房地產(chǎn)公允價值計量方法的有關(guān)問題理論 92.1投資性房地產(chǎn)和公允價值的基本概念 92.1.1投資性房地產(chǎn)的概念界定 92.1.2公允價值的概念界定 102.2投資性房地產(chǎn)的計量模式 102.2.1成本計量模式 102.2.2公允價值計量模式 102.2.3投資性房地產(chǎn)計量模式的轉(zhuǎn)換與變更 102.3投資性房地產(chǎn)公允價值及其計量模式構(gòu)成影響的主要因素 112.3.1會計準(zhǔn)則的影響 112.3.2融資結(jié)構(gòu)的影響 112.3.3提高企業(yè)會計信息質(zhì)量 123．紅星美凱龍公司案例分析 123.1紅星美凱龍基本情況 123.1.1發(fā)展歷程 123.1.2股權(quán)結(jié)構(gòu) 133.1.3經(jīng)營狀況 133.2紅星美凱龍在投資性房地產(chǎn)中的特征分析 143.2.1房地產(chǎn)規(guī)模龐大占總資產(chǎn)比重高 143.2.2投資性房地產(chǎn)未來還將繼續(xù)增加 143.2.3投資性房地產(chǎn)公允價值波動造成的風(fēng)險 154．紅星美凱龍公司的收益分析 154.1對資產(chǎn)的影響 154.2對利潤的影響 154.3對財務(wù)指標(biāo)的影響 164.4紅星美凱龍選擇投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的主要動因因素分析 164.4.1紅星美凱龍集團(tuán)已經(jīng)具有以公允價值為準(zhǔn)則來計量的歷史基礎(chǔ) 164.4.2提高會計信息質(zhì)量 175.啟示與不斷完善建議 185.1投資性房地產(chǎn)公允價值計量計算啟示 185.2完善公允價值合理計量計算方法的主要有關(guān)政策建議 195.2.1增加投資性房地產(chǎn)信息的披露 195.2.2加強(qiáng)政府部門及行業(yè)監(jiān)督 19結(jié)束語 20參考文獻(xiàn) 22TOC\o"1-3"\f\h\z\u1.引言1.1研究背景及意義1.1.1研究背景最近幾年，為了滿足市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，我國的會計信息系統(tǒng)在逐漸完善。2006年,我國國家財政部明確指出我國企業(yè)資本可以通過自主選擇資產(chǎn)成本價值計量管理模式和公允資產(chǎn)價值成本計量兩種模式應(yīng)用來對其投資性房地產(chǎn)開發(fā)項目或者進(jìn)行其他項目后續(xù)的成本計量。如果我們需要完全建立公允市場價值的資產(chǎn)計量管理模式,必須充分考慮到以下幾個條件:(1)此類非典型流動資產(chǎn)的公允市場價值計量應(yīng)該具有一定的計算可靠性和持久度;(2)這類非典型流動資產(chǎn)的實(shí)際所在地應(yīng)該是已經(jīng)存在于房地產(chǎn)商品交易市場;(3)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商品交易市場應(yīng)該能夠為當(dāng)?shù)仄髽I(yè)人員提供基于有關(guān)房地產(chǎn)交易市場以及相關(guān)企業(yè)信息的兼具投資性和有效性的資產(chǎn)評估信息。從這些條件我們可以知道,投資性房地產(chǎn)的公允投資價值已經(jīng)反映了真實(shí)的資產(chǎn)價格。另外，該價值還與完全可信的財務(wù)數(shù)據(jù)具有較大的相關(guān)性，有助于投資者制定出正確的投資策略。盡管我國已經(jīng)于十四年前就開始頒布投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則,但是目前只有少數(shù)一部分的企業(yè)在實(shí)際上選擇了公允價值計量模式來衡量投資性房地產(chǎn)的以及其后續(xù)價值計量。有的研究者指出，后續(xù)計量之所以難以順利實(shí)施，關(guān)鍵在于公允價值的計量未能得到規(guī)范性文件的指導(dǎo)。2014年，我國財政部對公允價值計量提出了具體的要求。不過到目前為止,還是仍然存在著很多企業(yè)不明確認(rèn)識投資性房地產(chǎn)公允價值計量的目標(biāo)和重要性,基于此,本文選取紅星美凱龍集團(tuán)作為一個典型案例,對投資性房地產(chǎn)公允價值計量的實(shí)際應(yīng)用問題進(jìn)行深入的分析和研究,以便于基于實(shí)地調(diào)研的研究結(jié)論能夠為類似企業(yè)提供有益的借鑒。1.1.2研究意義投資性房地產(chǎn)隸屬于非流動資產(chǎn)的一個范疇,此類資產(chǎn)對于公允價值計量模式的應(yīng)用,不僅大大提高了會計信息的準(zhǔn)確性,規(guī)范了非流動資產(chǎn)的核算,也為其他非流動資產(chǎn)未來計量模式變革打開了新的先河。但公允價值計量模式在實(shí)際應(yīng)用中是否能夠達(dá)到會計準(zhǔn)則所設(shè)置的目標(biāo)和初衷,在進(jìn)行會計計量中公允價值能否對于為非流動資產(chǎn)單獨(dú)剝離核算工作起到了指導(dǎo)性意義,為了探討對這些問題的重要性,本文將以紅星美凱龍公司為主要研究對象,概述房地產(chǎn)投資性公允價值計量在實(shí)際應(yīng)用中的現(xiàn)狀,并對影響因素進(jìn)行了剖析，以此為基礎(chǔ)所獲得的研究結(jié)論，既有助于補(bǔ)充和完善我國的會計計量理論研究體系，又可為公允價值計量模式在其他資產(chǎn)層面的嘗試應(yīng)用提供理論依據(jù)。1.2研究方法及內(nèi)容1.2.1研究內(nèi)容投資性房地產(chǎn)公允價值計量是本文研究的核心。為了確保這種模式能夠在現(xiàn)實(shí)中產(chǎn)生良好的應(yīng)用效果，本文將討論國內(nèi)外的研究現(xiàn)狀，闡明研究的相關(guān)理論，然后采用案例分析的方法探討紅星美凱龍集團(tuán)運(yùn)用公允價值計量模式的動因。本文指出了投資性房地產(chǎn)公允價值計量對企業(yè)的影響，最后提出了一些有效的建議。1.2.2研究方法文獻(xiàn)研究法。通過閱讀國內(nèi)外文獻(xiàn)，在對投資性房地產(chǎn)公允價值計量相關(guān)理論進(jìn)行梳理和闡述的基礎(chǔ)上，得出文獻(xiàn)內(nèi)容的不足，從而引出本文的主要研究內(nèi)容。案列分析法。本文以紅星美凱龍為研究案例，簡要介紹了其經(jīng)營狀況，分析了投資性房地產(chǎn)公允價值計量的必要性以及改變投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的根本原因，并探討了公允價值計量模式的應(yīng)用對公司的影響，最后就如何提高公允價值計量模式的應(yīng)用效果提出了合理可行的建議。1.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.3.1國外研究現(xiàn)狀公允價值這一概念的第一次提出起源于美國，1898年,隨著研究的進(jìn)一步深入,內(nèi)容也逐漸細(xì)化,因此也開始展開了大量的研究。wuwei,thibodeaunicole,couchrobert(2016)主要討論在金融危機(jī)期間以其公允價值來衡量自己所持有的債務(wù)時出現(xiàn)的一種逆向投資選擇。在全球性的金融危機(jī)時代以公允價值計量的負(fù)債是一種備受爭議的會計方法,因為它能夠使公司在大幅降低資信質(zhì)量同時獲得更多利潤。yoochoong,yuelchoi,taeheepae(2018)等人認(rèn)為在當(dāng)前的全球性經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)期間,公司需要依靠債務(wù)進(jìn)行融資,并且他們具備了一種強(qiáng)烈的動機(jī)使用公允價值的會計方法來控制和調(diào)節(jié)其與債務(wù)之間權(quán)益的比率,從而降低潛在問題。vanderveldescottd,yi-jingwu(2017)分析發(fā)現(xiàn)當(dāng)客戶提供的證據(jù)量化程度和風(fēng)險較高時,法定審計師的參與度較低，并且管理層冒著操縱審計師所提供證據(jù)的風(fēng)險，更難以控制公允價值。1.3.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀公允價值在其引入之初就充分借鑒了有關(guān)國際會計準(zhǔn)則的一些有關(guān)條款和規(guī)定,同時與當(dāng)前我國社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有機(jī)結(jié)合從而形成一套符合我國實(shí)際和現(xiàn)狀的會計準(zhǔn)則,從2006年的正式引入,到2014年新增的準(zhǔn)則,關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價值的計量方法和探索性的研究也正保持著穩(wěn)步發(fā)展。在當(dāng)前公允價值應(yīng)用方面的研究中，研究者對公允價值計量有著不同的看法，有人認(rèn)為公允價值的計量符合當(dāng)前的國情，也有人認(rèn)為公允價值在應(yīng)用過程中存在很多問題。呂凱(2020)研究企業(yè)財務(wù)人員對財務(wù)會計發(fā)展過程中的公允價值存在的意識較弱，發(fā)展過程過于繁瑣等問題。劉曉捷(2020)研究明確了公允價值計量主題的獨(dú)立性，放寬了公允價值計量的應(yīng)用范圍。王春華(2018)研究表明，公允價值在應(yīng)用的過程中存在著信息披露不充分的缺點(diǎn)。劉宮一(2019)通過研究得出，盡管選擇投資性房地產(chǎn)的公允價值計量模式會對企業(yè)產(chǎn)生重大影響并帶來顯著收益，但它也涉及重大風(fēng)險，因此應(yīng)作為公司未來發(fā)展應(yīng)用的一部分加以監(jiān)控。王學(xué)軍(2019)指出影響公允價值的主要原因是市場條件。黃立軍(2019)通過研究指出，公允價值的產(chǎn)生符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。2.投資性房地產(chǎn)公允價值核算計量的方法有關(guān)問題理論2.1投資性房地產(chǎn)和公允市場價值的基本概念2.1.1投資性房地產(chǎn)的概念界定投資性房地產(chǎn)主要指的是一種形式泛指為了能夠獲得房屋租金或者其他資本的同時增值,或兩者功能并存而可以進(jìn)行所有或持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同樣應(yīng)該考慮能夠同時進(jìn)行單獨(dú)的財務(wù)計量與資產(chǎn)出售。將某個項目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時滿足下列條件：1.與該投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)利益很可能會流入企業(yè)。2.該成本可以進(jìn)行可靠計量。3.投資性房地產(chǎn)為可靠房產(chǎn)商提供。2.1.2公允價值的概念界定又可以叫公允資產(chǎn)市場價、公允資產(chǎn)地位價或房價。在公允資產(chǎn)價值的標(biāo)準(zhǔn)計量下,資產(chǎn)和債權(quán)負(fù)債按照在一種公平的市場交易中,熟悉其實(shí)際情況的所有方和交易各方可能都會完全自愿地對其進(jìn)行一次性的資產(chǎn)金額交換或者說是作為債務(wù)得到清償?shù)囊淮钨Y產(chǎn)金額交換來進(jìn)行計量。而且對在購買某一商品后的企業(yè)將其業(yè)務(wù)合并后所經(jīng)營的其他業(yè)務(wù)所有者做出接下來的財務(wù)記錄則通常需要幫助應(yīng)用者得到公允的商業(yè)價值分析信息。在實(shí)際并購工作中,通常情況是由企業(yè)資產(chǎn)使用檢查評估機(jī)構(gòu)根據(jù)被購人并購的企業(yè)實(shí)際所有權(quán)的實(shí)際凈資產(chǎn)使用情況數(shù)據(jù)來進(jìn)行評估。2.2投資性房地產(chǎn)的計量模式2.2.1成本計量模式成本計量又可以叫做歷史上的成本。它以過去己經(jīng)發(fā)生的各種交易事件作為基礎(chǔ)和依據(jù),計量標(biāo)準(zhǔn)主要是以買賣雙方所認(rèn)可的最終成功進(jìn)行交易的市場價格,這種計量方式在交易事件之后可以取得客觀的證據(jù),計量可信。2.2.2公允價值計量模式投資性房地產(chǎn)的公允投資價值在資產(chǎn)負(fù)債表日都可能需要對其進(jìn)行嚴(yán)格考核。賬面資產(chǎn)價值按照新公司評估的核算結(jié)果進(jìn)行作出相應(yīng)調(diào)整,新舊公允資產(chǎn)價值之間的較大差異將直接歸屬于公司當(dāng)期財務(wù)損益,不用再根據(jù)需要進(jìn)行折舊或者分期攤銷。公允國際價值貿(mào)易計量工具應(yīng)當(dāng)同時必須具備下列幾個條件:(1)本人戶籍所在地中國境內(nèi)同時具有活躍的國際貿(mào)易市場。(2)一個大型企業(yè)的固定資產(chǎn)價值可以按照證券交易市場上的各種相關(guān)資產(chǎn)信息標(biāo)準(zhǔn)做出合理的資產(chǎn)估算。因為目前我國長期擁有活躍的證券交易市場,所以都通常是直接依靠與其相關(guān)的各種同類交易標(biāo)的物的市場價格和相關(guān)信息數(shù)據(jù)來對其進(jìn)行市場估算。2.2.3投資性房地產(chǎn)項目計量管理模式轉(zhuǎn)換與價格變更企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式符合條件的情況下可以轉(zhuǎn)為公允價值模式，將其變更為公允價值計量模式需要其對房地產(chǎn)市場相對成熟和可以滿足公允價值計量模式，只有這樣才允許變更。企業(yè)不得同時使用兩種計量方法。從上面的分析中可以清楚地看到,我國對于投資性房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)計量模式的轉(zhuǎn)換與變更這一問題抱有很高的嚴(yán)謹(jǐn)觀點(diǎn),應(yīng)該是說從房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的制定角度來看,我們并不是支持投資性后續(xù)計量時的改變計量模式。而是期望一個企業(yè)能夠在初始進(jìn)行入賬的時候就做好充分的考慮,以便能夠做出一切符合準(zhǔn)則所規(guī)定的決策。做出一切符合公司發(fā)展的決策。2.3投資性房地產(chǎn)公允價值及其計量模式構(gòu)成影響主要因素2.3.1會計準(zhǔn)則的影響無論是成本計量模式還是公允價值計量模式，都需要得到會計準(zhǔn)則的規(guī)范。此外，會計準(zhǔn)則還規(guī)定了這兩種計量模式的適用條件。從當(dāng)前的市場環(huán)境來看，我國出臺了一些傾向于成本計量模式或公允價值計量模式的政策。根據(jù)國家會計準(zhǔn)則要求,成本管理模式可以適用于任何大型企業(yè)投資房地產(chǎn)，并且任何企業(yè)都有權(quán)選擇此計量模式，該模式只能在特殊情況下由企業(yè)更改。此外，會計準(zhǔn)則針對不同的計量模式提出不同的規(guī)定。當(dāng)成本需求達(dá)到某些具體的條件后,公允價值計量模式就可以取代成本計量模式，但只要企業(yè)運(yùn)用了公允價值計量模式，無論何種情況都不得轉(zhuǎn)換為成本計量模式。顯然，會計準(zhǔn)則在一定程度上限制了企業(yè)對計量模式的選擇。2.3.2融資結(jié)構(gòu)的影響房地產(chǎn)經(jīng)營行業(yè)不但具備了大量的投資和財務(wù)需要,而且其投資周期也更長,并且房地產(chǎn)商品經(jīng)營往往都是憑借內(nèi)部和外部的融資來達(dá)到對其財務(wù)的需要。由于內(nèi)部的融資力度有限,外部的融資成為了房地產(chǎn)公司的主要融資來源。其方法主要包括發(fā)行新股,發(fā)放債券和向銀行借錢。但是，無論是發(fā)行新股還是出售債券都必須辦理復(fù)雜的手續(xù)，并且需要耗費(fèi)較多的時間，無法使資金問題得到快速解決。考慮到許多因素，企業(yè)通常認(rèn)為最理想的融資方式就是向銀行貸款，而銀行為了維護(hù)自身的利益、避免壞賬出現(xiàn)，必然嚴(yán)把貸款的關(guān)口。在這種狀況下，只有符合貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)才能獲得銀行的支持。在活躍的房地產(chǎn)投資市場發(fā)展環(huán)境中,企業(yè)將公允經(jīng)濟(jì)價值觀的計量管理模式廣泛化地運(yùn)用于經(jīng)營投資性房地產(chǎn)，不僅為銀行提供了具有真實(shí)性和全面性的會計信息，而且經(jīng)過優(yōu)化的財務(wù)數(shù)據(jù)還提高了企業(yè)的償債能力，顯然有助于企業(yè)順利打通外部舉債這一融資渠道，從而促進(jìn)了融資結(jié)構(gòu)的完善。2.3.3提高企業(yè)會計信息質(zhì)量會計不僅反映了企業(yè)過程控制的結(jié)果，而且還構(gòu)成了會計監(jiān)督的基礎(chǔ)。作為會計的最終產(chǎn)物，會計報表向決策者提供了企業(yè)的真實(shí)運(yùn)營狀況，并對投資者發(fā)揮指導(dǎo)作用。因此，為了保證決策的正確性，企業(yè)管理者尤其希望獲得一份高質(zhì)量的會計報表。對投資性房地產(chǎn)以公允價值予以計量，既可使這類資產(chǎn)不會貶值，又能夠保證會計信息的相關(guān)性與可靠性，而管理層也更加明確當(dāng)前的發(fā)展現(xiàn)狀。另外，對于投資者來說，公允價值計量模式下的財務(wù)報告可使其制定出正確的投資決策。過去，企業(yè)應(yīng)用成本計量模式以后，無論是投資者還是企業(yè)管理層都難以對企業(yè)未來的發(fā)展趨勢進(jìn)行良好地把握。公允價值計量模式的出現(xiàn)在投資性房地產(chǎn)上得到了廣泛的應(yīng)用,明顯地提高了企業(yè)會計信息的質(zhì)量,從而也對財務(wù)報表的使用者產(chǎn)生了積極的影響。3.紅星美凱龍公司案例分析3.1紅星美凱龍基本情況3.1.1發(fā)展歷程3.1.2股權(quán)結(jié)構(gòu)3.1.3經(jīng)營狀況從上海美凱龍集團(tuán)2017年-2020年的年度營業(yè)收入利潤表與各大股東公司實(shí)際股權(quán)現(xiàn)金流量總額表統(tǒng)計情況對比來看,營業(yè)利潤總收入109.6億、142.4億、164.69億、142.36億;資本凈利潤分別為42.78億、47.05億、46.86億、20.68億;公司經(jīng)營業(yè)務(wù)活動所有者產(chǎn)生的實(shí)際股東現(xiàn)金流量總額與資本利潤凈額分別為65.28億、58.58億、40.96億、41.6億;公司企業(yè)一直以來保持著高銷售收入、低成本凈利潤的良好經(jīng)營業(yè)績,公司的實(shí)際銷售收入也全部被股東收回。3.2紅星美凱龍在投資性房地產(chǎn)中的特點(diǎn)分析2017年至2020年,紅星美凱龍投資性房地產(chǎn)的賬面總價值平均分別是708.3億、785.3億、851.07億和931.5億，占非流動資產(chǎn)比重分別為93%、93.07%、92.04%和85.91%。企業(yè)投資性房地產(chǎn)主要包括企業(yè)本身的大型商場、物業(yè)、以及所持有的土地利用權(quán)、建筑物與大型結(jié)構(gòu)建筑的專門技術(shù)設(shè)備和后續(xù)改造成本。紅星美凱龍公司通過采取自主運(yùn)作經(jīng)營方式和委托管理兩種經(jīng)營模式提供家居商城服務(wù),委托經(jīng)營模式的主要特點(diǎn)之一就是"輕資產(chǎn)"。所以,自有商場的投資性房地產(chǎn)已經(jīng)構(gòu)成了企業(yè)最重要的流動性經(jīng)營資產(chǎn),在非流動性資產(chǎn)中占據(jù)了很高比例。3.2.1房地產(chǎn)規(guī)模龐大占總資產(chǎn)比重高根據(jù)統(tǒng)計,截至2020年年末,美凱龍在全國各地區(qū)范圍內(nèi)開設(shè)和經(jīng)營的各類商場店鋪數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了376家,企業(yè)的開設(shè)自營商場就只有92家,其中作為自身所擁有與物業(yè)密切相關(guān)的房地產(chǎn)資產(chǎn)以投資性房地產(chǎn)的方式來進(jìn)行計量,而紅星美凱龍的投資性房地產(chǎn)則運(yùn)用了一種公允價值的計量模式。2017年至2020年末紅星美凱龍的投資性房地產(chǎn)賬面價值平均為708.3億、785.3億、851.07億和931.5億,盡管2020年全國十幾個城市都已經(jīng)發(fā)布了一系列政策針對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了調(diào)控,發(fā)布的房地產(chǎn)累計次數(shù)已經(jīng)超過百次,對房地產(chǎn)也進(jìn)行了限令,但是上市公司卻繼續(xù)投資房地產(chǎn)行業(yè)熱情似乎不會逐漸減弱。2019年年中,我國已經(jīng)有1479家的上市公司開始擁有投資性房地產(chǎn),到了2020年一季度的上市公司年報表明,看數(shù)據(jù)已經(jīng)上漲增至1656家,增長率目標(biāo)是為12%,剔除了新進(jìn)入中國證券股份交易市場的所有上市公司持續(xù)增長的情況,這個年平均值也將變得相當(dāng)可觀。2019年在這些房地產(chǎn)上市公司中,規(guī)模巨大的超過百億美元人民幣的房地產(chǎn)企業(yè)有8家,投資性房地產(chǎn)企業(yè)占總資產(chǎn)的比重超過50%的企業(yè)有7家,紅星美凱龍的投資性房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模估計為708億元,占總資產(chǎn)的73.01%。充分表明了其為投資型房地產(chǎn),規(guī)模巨大,所占的資產(chǎn)金額比例很高。3.2.2投資性房地產(chǎn)未來還將繼續(xù)增加此外,倘若把紅星國際美凱龍集團(tuán)2017年-2020年間的投資性房地產(chǎn)項目資產(chǎn)的銷售總量和投資規(guī)模分別使用矩形折射曲線圖等多種方式計算來分析表現(xiàn)的話,就已經(jīng)能夠清楚地可以看出它所在的投資性房地產(chǎn)的投資規(guī)模正在繼續(xù)保持著穩(wěn)步的高速增長。3.2.3投資性房地產(chǎn)公允價值波動造成的風(fēng)險2017年度至2020年度，紅星美凱龍歸屬于母公司所有者的非經(jīng)常性損益凈額分別為10.5億元、8.4億元、13.3億元和17.7億元，占?xì)w屬于母公司所有者的凈利潤的比例分別為32.5%、25.8%、38.9%和37.1%，因此，在扣除非經(jīng)常性損益后，歸屬于母公司所有者的凈利潤是有很大差異的，本公司非經(jīng)常性損益主要為投資性房地產(chǎn)公允價值變動產(chǎn)生的、隨后采用公允價值模式計量的損益，以及合資、合營企業(yè)享有的投資收益的增值部分，合計金額分別為18.6億元、10.6億元、18.3億元和9.8億元。公司凈利潤總額的占比分別是38.5%、23.3%、38.6%和34.8%,在未能賣掉與其相關(guān)的投資性房地產(chǎn)之前,未能夠?qū)崿F(xiàn)與其相應(yīng)的公允價值變化收益。4．紅星美凱龍公司的收益分析4.1對資產(chǎn)的影響紅星美凱龍集團(tuán)在其2019年招股說明書上也已經(jīng)發(fā)現(xiàn)其投資性房地產(chǎn)計量模式的相似性和差異,這就導(dǎo)致了與同一個行業(yè)的上市企業(yè)存在著不可相媲美的現(xiàn)象,對此,對其在計量成本模式下的投資性房地產(chǎn)計量模式進(jìn)行了綜合測算,2017年至2020年,企業(yè)的投資性房地產(chǎn)的賬面價值平均為236.6萬元、279.5億元、305.6億元和317.3億元,按照公允估值模型后續(xù)計量下的數(shù)值分別下降314.5億元、334.1億元、363.7億元、391.1億元,下降的比例分別是57.07%、54.45%、54.34%、54.49%,這些下降的金額直接造成了總資產(chǎn)金額的增加。4.2對利潤的影響依據(jù)財政部制定的《公允價值計量》會計準(zhǔn)則中關(guān)于公允價值的計量方法提出的相關(guān)要求,能夠正確選擇公允價值的方法主要可以分為兩種:一是投資性房地產(chǎn);二是一些金融工具,如可以作為交易性的金融資產(chǎn)和負(fù)債。所以采用公允價值計量不僅可能使得資產(chǎn)負(fù)債表上的所有相關(guān)科目的金額都會產(chǎn)生影響,而且這種計算方法在利潤表中還可能直接反映出來自公允價值的變動收益上,從而可能對利潤表中所有企業(yè)凈利潤產(chǎn)生影響。我國的企業(yè)會計準(zhǔn)則也針對公允價值計量的各個相關(guān)會計信息的披露制度有著與之密切相關(guān)的法律規(guī)定,要求在企業(yè)年報中針對公允價值計量的各個具體情況都要進(jìn)行披露,因此,我們可以通過在企業(yè)年報中查看得到公允價值收益的詳盡注釋,了解公允價值收益所需要涉及的各個項目。4.3對財務(wù)指標(biāo)的影響投資性房地產(chǎn)的公允投資價值納入計量計算機(jī)制可能會對整體資產(chǎn)負(fù)債率變動產(chǎn)生一定的直接影響。在公允固定資產(chǎn)負(fù)債價值的利率計量基本模型下:北京紅星美凱龍集團(tuán)在2017年-20120年公允資產(chǎn)負(fù)債率的這個水平區(qū)間總體上一直保持快速上升的運(yùn)行趨勢,在18年的某個低點(diǎn)時候已經(jīng)下滑了2.7個百分點(diǎn),這很重要的一部分重要原因就是由于18年來公允固定資產(chǎn)價值所有者所得權(quán)益的大幅減少。2018年,美凱龍集團(tuán)在控股中國香港順利地發(fā)行完成了向境外機(jī)構(gòu)投資者直接募集發(fā)行的公司股份,收到境外直接募集發(fā)行資金的股份折合每股人民幣價值約等于人民幣為56億元,同時又直接變更了自己的公司注冊資本,使得其資產(chǎn)所有者的合法權(quán)益大幅提高和成本增加,從而直接最終導(dǎo)致了公司資產(chǎn)負(fù)債率的大幅度和下降。從公司整體來說,美凱龍集團(tuán)和其他小商品街主城集團(tuán)相對于其他兩家上市公司,負(fù)債率的不斷變化增長速度相對較穩(wěn)定,并且和其他小商品街主城之間的收益差異并不明顯。4.4紅星美凱龍選擇投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的主要動因因素分析4.4.1紅星美凱龍集團(tuán)已經(jīng)具有以公允價值為準(zhǔn)則來計量的歷史基礎(chǔ)2015年,紅星美凱龍成功在港交所主板交易中上市,并通過選擇公允價值模式來詳細(xì)衡量其投資房地產(chǎn),香港的會計準(zhǔn)則和其他企業(yè)會計對投資性房地產(chǎn)信息披露的要求也是不同的,企業(yè)會計準(zhǔn)則明確要求將其報表中詳細(xì)地披露以公允價值模式為基礎(chǔ)進(jìn)行計量的投資性房地產(chǎn),而對以公允價值為基礎(chǔ)進(jìn)行成本模式計量的投資性房地產(chǎn)對于信息披露并無太多的條款。香港的會計準(zhǔn)則明確規(guī)定,如果房地產(chǎn)行為采用了成本模型,投資性房地產(chǎn)的公允價值也將在其上市年度報告中予以披露。我們已經(jīng)知道許多大型企業(yè)為了更好地選擇公允價值進(jìn)行成本計量而不是選用公允價值進(jìn)行計量的重要一個原因便是公允價值的確定具有一些困難，并且其取得時都需要承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用,如果被要求必須向社會披露公允價值,那其實(shí)相當(dāng)于在鼓勵選擇投資性房地產(chǎn)公允價值計量。4.4.2提高會計信息質(zhì)量不同的成本計量計算模式下成本處理的計算方式也不同,在固定資產(chǎn)銷售成本計算模式下,投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)成本處理的計算方式必須始終保持一致,需要提前進(jìn)行計算所提資產(chǎn)折舊或分期攤銷,發(fā)生折舊增加值時則視為需要進(jìn)行估算計提折舊增加值的提前準(zhǔn)備,也就是說在房地產(chǎn)市場價格快速大幅上漲總體經(jīng)濟(jì)趨勢下,會因此大大降低其真實(shí)的資產(chǎn)價值。在巨額存量投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)社會和實(shí)際市場成本價值不斷呈現(xiàn)良好的發(fā)展環(huán)境下,選擇公允市場價值產(chǎn)品進(jìn)行實(shí)際計量時巨額投資性房地產(chǎn)的實(shí)際賬面成本價值很有可能會大幅度地低于其實(shí)際市場成本價值,這種實(shí)際計量上的規(guī)律很快就有可能對那些宣布擁有巨額存量投資性房地產(chǎn)的上市公司來說雖然影響不大,但對于目前已經(jīng)宣布擁有巨額存量投資性房地產(chǎn)的公司紅星國際美凱龍來說,選擇公允價值進(jìn)行實(shí)際計量時很可能會增強(qiáng)與公司會計信息的密切性和相關(guān)性,從而有效促進(jìn)廣大投資者的資產(chǎn)投資活動積極性。5.總結(jié)啟示與不斷完善建議5.1投資性房地產(chǎn)公允價值計量計算啟示紅星美凱龍集團(tuán)投資性房地產(chǎn)金額巨大、占資產(chǎn)總金融比重高,因而對資產(chǎn)、盈利、財務(wù)指標(biāo)諸如資產(chǎn)負(fù)債率等都產(chǎn)生了重要影響。對于投資者來說,投資性房地產(chǎn)的公允價值降低將嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)可以用于分配的業(yè)務(wù)利潤,因此很有可能會給股息分配造成負(fù)面影響,投資者必須要高度警惕這些問題;另外,對于紅星美凱龍集團(tuán)的其他同類房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)行了對比,由于計量方法和模式之間的差別,存在著不直接的可比性,當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)中的市場表現(xiàn)良好時,紅星美凱龍的整體經(jīng)營業(yè)績就會變得更加好看,這也正啟示我們不應(yīng)該過分忽略其投資性房地產(chǎn)所給企業(yè)帶來的相關(guān)評級指標(biāo)的利好。紅星美凱龍集團(tuán)公司所選擇如何運(yùn)用公允價值進(jìn)行計量的方法也是十分值得認(rèn)可和肯定的,這更加真實(shí)地體現(xiàn)和反映了其資產(chǎn)的價值,改善了會計信息的相關(guān)性和質(zhì)量,證明了如何運(yùn)用選擇計量模型的重要性。5.2完善公允價值合理計量計算方法的主要有關(guān)政策建議5.2.1增加投資性房地產(chǎn)信息的披露企業(yè)應(yīng)該在資產(chǎn)負(fù)債表日的時候在報表附注里明確公允價值計量層次，因此來展示投資性房地產(chǎn)所擁有的折舊程度和地理環(huán)境，還有權(quán)屬狀況以及租賃收入等情況。使用成本模型的企業(yè)應(yīng)該要求披露關(guān)于資產(chǎn)公允價值的信息和不使用公允模式的理由。不披露信息的，有關(guān)部門應(yīng)該迅速懲罰和管制，以及信息缺漏造成的利益相關(guān)者的損失。5.2.2加強(qiáng)政府部門及行業(yè)監(jiān)督根據(jù)上文的研究結(jié)論,認(rèn)為公允價值的計量對于上市公司利潤具有重要的影響。會計準(zhǔn)則的修改不是一切萬能的,無法適應(yīng)現(xiàn)實(shí)中的各種突變事件,政府及其相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格地履行其監(jiān)督義務(wù),增強(qiáng)其監(jiān)督機(jī)制。對于其他上市公司來說,證監(jiān)會等部門應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)對其他上市公司的利用公允價值來進(jìn)行盈余管理的監(jiān)管。相應(yīng)的部門還需要進(jìn)一步加強(qiáng)對第三方評估服務(wù)機(jī)構(gòu)的檢查,對第三方評估服務(wù)機(jī)構(gòu)存在的違規(guī)行為予以懲治。結(jié)束語在當(dāng)前市場條件下，使用公允價值對投資房地產(chǎn)進(jìn)行計量可以更準(zhǔn)確更真實(shí)地了解企業(yè)的資產(chǎn)和運(yùn)營狀況，公允價值的上市可以提高企業(yè)的利潤，從而影響企業(yè)股票的價格。本文的相關(guān)資料和數(shù)據(jù)表格來自企業(yè)官網(wǎng)信息和企業(yè)年報。因此在數(shù)據(jù)上可能會存在不太完整的信息。作為一名大學(xué)生，由于實(shí)際經(jīng)驗的不足，難免也會出現(xiàn)一些研究工作落實(shí)得不到位的問題和地方,在這里我由衷的感謝老師和同學(xué)的幫助與指導(dǎo),讓我按時順利完成了此次論文。在今后的工作中,我將進(jìn)一步加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)的公允價值計量問題的研究。參考文獻(xiàn)[1]呂凱.淺談財務(wù)會計中公允價值的實(shí)踐應(yīng)用[J].納稅,2020,14(04):150.[2]劉曉婕.公允價值會計準(zhǔn)則發(fā)展之述評[J].商業(yè)會計,2020(01):96-99.[3]王學(xué)