長清大學酒店策劃案目錄TOC\o"1-3"\h\z一、酒店市場分析 1二、項目規(guī)劃前景分析 11、項目區(qū)域狀況分析 12、項目所在區(qū)域將來展望 23、項目地塊分析 34、項目作為酒店物業(yè)開發(fā)分析結論 4三、項目市場定位 41、產(chǎn)品市場定位 42、項目規(guī)劃建議 43、項目硬件功能規(guī)劃配備 5一、酒店市場分析1、將來幾年酒店物業(yè)供需將存在巨大缺口與空白點從長清大學城發(fā)展、公司發(fā)展及學術人員來往趨勢看，并結合當前酒店市場供需狀況、潛在開發(fā)酒店項目看，將來幾年長青大學城酒店項目供需將存在較大缺口與空白點。2、把握市場先機，將會創(chuàng)造良好市場機會把握市場先機，彌補空白點，選取適本地點開發(fā)酒店項目，將會創(chuàng)造良好市場機會。3、以經(jīng)營管理獲得良好經(jīng)濟效益，三方共贏精心布置經(jīng)營管理，提供一流酒店物業(yè)服務，樹立良好形象，將為酒店物業(yè)創(chuàng)造良好經(jīng)濟效益，最后學校、投資者、物業(yè)管理公司三方共贏。二、項目規(guī)劃前景分析1、項目區(qū)域狀況分析項目位于濟南市西區(qū)片區(qū)五大板塊中心地段，距主城區(qū)16公里，西側近鄰長清縣城，西北側為市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，東北與農(nóng)業(yè)高新技術開發(fā)區(qū)接壤，東南與五峰山旅游度假區(qū)為鄰，是整個西部片區(qū)核心位置。東臨京滬（京福）高速公路和104國道，西有202國道和在建中濟荷高速。當前，周邊已有9所高校入住，底已達到6萬人，將達到18萬人。大學科技園總容納14所高校，屆時將達到40萬師生。大學城里還規(guī)劃了商住辦公區(qū)，據(jù)理解這里建成后將重點引進知識性產(chǎn)業(yè)，吸引科研、征詢、出版、新聞、音像、影視等文化產(chǎn)業(yè)向大學科技園區(qū)匯集，積極引進當代服務業(yè)，吸引廣告、中介、法律服務、金融、旅游、貿易、IT、會計審計及征詢類新興產(chǎn)業(yè)，吸引各類公司、辦事處、重要事業(yè)部門、研發(fā)機構等前來設立總部或研發(fā)中心。從戰(zhàn)略上看這里將會成為將來大學科技園區(qū)發(fā)展重點。2、項目所在區(qū)域將來展望大學科技園將規(guī)劃建成濟南新教誨城區(qū)，從地段、規(guī)模、原則上看，均有望成為濟南“海淀區(qū)”；另一方面，與長清老城區(qū)10萬人口容量相比，大學科技園必然成為濟南西部新城核心城區(qū)，成為濟南西進重要支撐點，以大學為引擎帶動整個都市經(jīng)濟迅速發(fā)展；最后，大學科技園北依泉城濟南，南接泰山、曲阜，是山東“一山、一水、一圣人”旅游線中心接待地，將來這里將成為這條線上一種重要旅游節(jié)點，大學旅游、孔子杏壇公園等都將成為濟南新旅游熱點。一座將來擁有40萬師生新城區(qū)，食堂、宿舍、教室，三點一線生活不是大學所有內容，她們需要餐飲、服飾、休閑、購物，需要豐富多彩大學生活。餐廳、休閑驛站、書店、飾品服裝店等，她們期待商家進入來變化單調課余生活。40萬師生面臨精神和物質匱乏，沒有餐飲，沒有服裝，沒有書店，沒有超市，沒有休閑娛樂，沒有……總之，從物質上到精神上，當前大學科技園內什么都缺！這里還是一片商業(yè)荒漠。這里有只是巨大人口數(shù)量和旺盛消費需求，以及無數(shù)商業(yè)機遇。3、項目地塊分析A、地塊用地技術指標占地面積：50畝建筑面積：25000平方容積率：0.75酒店面積：0平米商業(yè)配套：5000平米B、開發(fā)條件地塊地型比較方正，地勢平緩，比較容易進行規(guī)劃建設。C、項目SWOT分析優(yōu)勢（S）：區(qū)位因素優(yōu)越、將來交通條件良好、商業(yè)發(fā)展優(yōu)勢因素多；劣勢（W）：當前公建市政配套缺少酒店需配套相應硬件成本也許增長、酒店目的客戶層面相對狹窄；機會點（O）：酒店市場將來幾年存在較大供需缺口、政策規(guī)劃客觀上有利；威脅點（T）：潛在開發(fā)酒店附帶公寓構成強有力競爭對手。4、項目作為酒店物業(yè)開發(fā)分析結論項目所在區(qū)位規(guī)劃成為大學城優(yōu)勢較多，并且已有十幾萬師生入住該大學城區(qū)，從開發(fā)價值來看酒店物業(yè)在將來幾年存在較大供應缺口，故評估建議：本案規(guī)劃建設成為高檔酒店式物業(yè)對體現(xiàn)市場價值最有利。三、項目市場定位1、產(chǎn)品市場定位項目地處在大學城區(qū)內，四周視野開闊，地塊地理位置優(yōu)越，交通環(huán)境較好，建設高檔次酒店類型物業(yè)無疑優(yōu)勢明顯，按照其現(xiàn)時作為多層式酒店規(guī)劃設計，結合項目大學城區(qū)將來發(fā)展規(guī)劃，建議該地塊開發(fā)產(chǎn)品定位建議為：國際化高檔酒店2、項目規(guī)劃建議以本項目這樣檔次市場定位，其建筑造型及外立面等方面規(guī)劃設計必要要體現(xiàn)“超凡、氣勢、傲然”視覺觀感，這樣才干和項目檔次相配合。3、項目硬件功能規(guī)劃配備作為高檔模式酒店物業(yè)，除了其必備室內豪華裝修、住客專用客貨電梯、會所、泳池、健身房、硬件以外，建議還應配備：藝術家般西餐廳——廚師廚藝猶如藝術家般商務酒吧——成功體驗，享有態(tài)度式酒吧高檔商務辦公室（商務中心）——豪華精美，配備高品位設備，提供全套商務服務高檔會議室觀景空中花園——非?？罩?，非常享有五星級智能化原則配備種種超一流設施，保證酒店生活體驗，滿足高檔別人士對酒店環(huán)境居住需求。本項目建議硬件配備如下表：住客會所包括了泳池、健身房、桑拿浴室、桌球室、保齡球、按摩、理發(fā)、咖啡廳等設施高檔中餐廳經(jīng)營高檔中餐、海鮮城藝術式西餐廳經(jīng)營法式、意式等高檔西式餐廳商務酒吧提供酒水、音樂、洽談單間等服務多功能商務辦公室作為會議場地出