物業(yè)管理操作實務(wù)剖析學(xué)習(xí)公約

守時：準(zhǔn)時上下課

自制：教室內(nèi)禁煙、吃零食、接收手機(jī)

放開：放開自己，積極主動、互動

空心：心態(tài)歸零，丟棄不良習(xí)慣尊重：注重儀表，注重禮貌

信賴：信賴講師，信賴同事，信賴其他學(xué)員

準(zhǔn)備：準(zhǔn)備學(xué)習(xí)用具，隨時回答問題

2/29/202422/29/20243一、前期介入2/29/202441、前期介入的作用有利于優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計細(xì)節(jié)。有利于提高房屋建造質(zhì)量。有利于保證物業(yè)的使用功能。有利于加強(qiáng)對所管物業(yè)的全面了解。有利于后期管理工作的進(jìn)行。有利于樹立物業(yè)管理公司的形象。2/29/202452/29/202462、前期介入的階段立項決策規(guī)劃設(shè)計施工建設(shè)竣工驗收

2/29/20247與房地產(chǎn)開發(fā)公司開始洽談，初步達(dá)成協(xié)議

↓介入可行性研究→退出房地產(chǎn)開發(fā)↓簽訂合同，正式進(jìn)入前期介入↓介入規(guī)劃設(shè)計階段↓介入物業(yè)銷售階段

←介入施工建設(shè)階段↓物業(yè)驗收、移交↓結(jié)束前期介入

2/29/202484、項目規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)提出的意見要考慮商業(yè)和物管用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、保安崗?fù)び梅?、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。設(shè)計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。

2/29/202494、項目規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)提出的意見高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。信報箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層，并且信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。2/29/2024104、項目規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)提出的意見小區(qū)進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費(fèi)用支出。小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到戶均車輛比例盡量充足。小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計成防攀越的。

2/29/2024114、項目規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)提出的意見小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到小區(qū)創(chuàng)評的需要。綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設(shè)計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護(hù)的植物。小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計亦要考慮到易于低成本維護(hù)。

2/29/2024124、項目規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)提出的意見小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠桿等設(shè)施和器械。排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。陽臺設(shè)計應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機(jī)排水用）否則業(yè)主在二次裝修的排管時，施工不規(guī)范會引發(fā)一系列問題。2/29/2024134、項目規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)提出的意見預(yù)留空調(diào)口可設(shè)計成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機(jī)，又可以安放窗式空調(diào)機(jī)，還要方便以后維護(hù)、加雪種拆裝等。建筑物的可上人平臺可以設(shè)計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設(shè)計成易于養(yǎng)護(hù)的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補(bǔ)地面綠化面積的不足。布線設(shè)計應(yīng)考慮配置預(yù)留插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。

2/29/2024144、項目規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)提出的意見樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片。樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露。小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管。2/29/2024154、項目規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)提出的意見小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風(fēng)、采用節(jié)能燈膽。垃圾收集站最好設(shè)計在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運(yùn)車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)。

2/29/2024164、項目規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)提出的意見單元樓道燈電表配制要選用最小容量。消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。由于商業(yè)用水和居民用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表。2/29/2024174、項目規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)提出的意見小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長度。凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶。建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗。2/29/2024184、項目規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)提出的意見各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應(yīng)設(shè)計加裝閉路電視監(jiān)控。所有單元進(jìn)戶門應(yīng)設(shè)計遮雨棚。商鋪商前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位。建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺。2/29/2024194、項目規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)提出的意見重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。最容易發(fā)生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設(shè)計時最好設(shè)置套管。2/29/2024204、項目規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)提出的意見小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計要一步到位：

（a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計中加以考慮。

（c）陽臺設(shè)計要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計要考慮進(jìn)去。

2/29/2024215、項目工程施工時應(yīng)提出的意見對小區(qū)的重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實體公司。小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。

2/29/2024225、項目工程施工時應(yīng)提出的意見涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應(yīng)力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過程控制和驗收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)。所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開發(fā)商就設(shè)備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責(zé)任、費(fèi)用(維修保證金)、違約處理等達(dá)成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應(yīng)地址及單位聯(lián)系。

2/29/2024235、項目工程施工時應(yīng)提出的意見一些重要的大型配套設(shè)備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。2/29/2024245、項目工程施工時應(yīng)提出的意見小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗許可證明（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準(zhǔn)許使用，還有消防報警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等）最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。2/29/2024255、項目工程施工時應(yīng)提出的意見為方便以后的物業(yè)管理，對大型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)立獨立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應(yīng)與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶忘關(guān)開關(guān)時可臨時切斷電源），分線分層分戶應(yīng)作好識別標(biāo)記，合理分配。

2/29/2024265、項目工程施工時應(yīng)提出的意見各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)工作深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報警、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗收、且要有物管人員參加。2/29/2024275、項目工程施工時應(yīng)提出的意見物業(yè)的竣工驗收，物管人員應(yīng)會同參加，對不符合物管要求的工程項目有權(quán)令其整改滿意后再簽字，物業(yè)（包括設(shè)備設(shè)施）的二次接管驗收須全面把關(guān)交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。2/29/2024286、項目開盤售樓時應(yīng)提出的意見嚴(yán)格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產(chǎn)買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應(yīng)刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園（公共場地不屬于套內(nèi)面積，誤導(dǎo)消費(fèi)者）；免x年管理費(fèi)或只按多少元／M2收取管理費(fèi)（讓物業(yè)公司倒貼錢）；

2/29/2024296、項目開盤售樓時應(yīng)提出的意見小區(qū)提供xx會所服務(wù)（會所一向是個賠錢項目，誰來投資設(shè)備，誰來支出場地管理費(fèi)、水電費(fèi)、維修費(fèi)和人工費(fèi)？誰來貼補(bǔ)經(jīng)營虧損？）；

2/29/2024306、項目開盤售樓時應(yīng)提出的意見承諾小區(qū)會有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設(shè)計時根本沒有考慮，更談不上交付使用（業(yè)主入伙發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時和物業(yè)公司結(jié)怨），物管公司應(yīng)該對開發(fā)商售樓部分人員進(jìn)行短期培訓(xùn)，對客戶在物業(yè)管理方面的咨詢要統(tǒng)一口徑。

2/29/202431二、物業(yè)接管驗收OK2/29/202432在物業(yè)移交時應(yīng)注意事項對前期介入階段提出的完善項目和整改意見進(jìn)行復(fù)核，對尚未完善的事項，要求開發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措施并備案。應(yīng)將小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負(fù)責(zé)人的聯(lián)系、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)公司。

2/29/202433在物業(yè)移交時應(yīng)注意事項將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費(fèi)用。凡小區(qū)采用非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、和聯(lián)系人。

2/29/202434在物業(yè)移交時應(yīng)注意事項驗收時注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好：包括崗?fù)?、道閘、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區(qū)標(biāo)識系統(tǒng)、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設(shè)施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動、室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等。小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場所、停車位、會所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明。

2/29/202435三、物業(yè)入伙2/29/202436入伙階段應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備工作物業(yè)公司在入伙最初階段主要完善物業(yè)管理配套設(shè)施，理順業(yè)主與物業(yè)管理公司之間就重要事項的法律契約關(guān)系（如業(yè)主公約、管理費(fèi)、維修資金、停車位使用協(xié)議、管理費(fèi)和水電費(fèi)銀行委托繳款協(xié)議等）。2/29/202437入伙階段應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備工作凡是業(yè)主（住用戶）違反小區(qū)管理條例的相關(guān)條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂