.引言1.1選題背景1.1.1人口老齡化問題日益嚴(yán)重按照國(guó)際上制定的人口老齡化標(biāo)準(zhǔn)，如果一個(gè)國(guó)家（或地區(qū)）60歲以上的老年人占全國(guó)總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)10％，或者65歲以上的老年人占總?cè)丝诘谋戎爻^了7％，那么這就表示這一國(guó)家（或地區(qū)）已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)。如果以這一數(shù)據(jù)作為判斷依據(jù)，那么我國(guó)早在1999年時(shí)就顯現(xiàn)出人口老齡化的態(tài)勢(shì)。根據(jù)中國(guó)發(fā)展基金會(huì)發(fā)布的《中國(guó)發(fā)展報(bào)告2020：中國(guó)人口老齡化的發(fā)展趨勢(shì)和政策》測(cè)算，我國(guó)65歲以上的老年人將在2025年，也就是在第十四個(gè)五年規(guī)劃完成時(shí)占到總?cè)丝诘?5%；并且將于2035年，突破3.1億，這表示我國(guó)的人口老齡化將會(huì)進(jìn)一步加深。中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì).中國(guó)發(fā)展報(bào)告2020：中國(guó)人口老齡化的發(fā)展趨勢(shì)和政策.2020-6-11.中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì).中國(guó)發(fā)展報(bào)告2020：中國(guó)人口老齡化的發(fā)展趨勢(shì)和政策.2020-6-11.與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)的用時(shí)短、且人均GDP較低，應(yīng)對(duì)人口老齡化的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較薄弱。目前，中國(guó)老年人口基數(shù)大且仍處于快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，而由于缺乏完善的養(yǎng)老金制度以及存在養(yǎng)老金缺口越來(lái)越大等問題，使得政府和社會(huì)公眾不得不重視養(yǎng)老問題。1.1.2住房在實(shí)物資產(chǎn)中占比高當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，人們對(duì)于住房的需求也越來(lái)越大，不論是用于居住還是投資，“炒房熱”已成為社會(huì)一大熱點(diǎn)話題。在我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭的實(shí)物資產(chǎn)中，74.2%為住房資產(chǎn)，該比例高于美國(guó)居民家庭28.5個(gè)百分點(diǎn)，而根據(jù)全球經(jīng)濟(jì)指標(biāo)網(wǎng)的數(shù)據(jù)，發(fā)達(dá)國(guó)家的住房在實(shí)物資產(chǎn)中的占比大部分在60%左右，這表示我國(guó)居民家庭住房資產(chǎn)比重偏高。因此，高比例的住房擁有率為我國(guó)實(shí)施以房養(yǎng)老模式提供了必要的條件。1.1.3傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式面臨挑戰(zhàn)當(dāng)前，我國(guó)的養(yǎng)老保險(xiǎn)體系仍存在很多問題。我國(guó)的養(yǎng)老保險(xiǎn)制度于20世紀(jì)50年代創(chuàng)立，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，從少數(shù)職工的專利發(fā)展成為全體老年人的共同福祉、從單一層次走向多層次化，成為惠及所有老年人的社會(huì)保障制度。但隨著社會(huì)的發(fā)展，以及我國(guó)人口老齡化嚴(yán)重、養(yǎng)老保障制度建立時(shí)間短、養(yǎng)老金發(fā)放和收繳管理辦法不完善等問題，使我國(guó)難以構(gòu)成全面且系統(tǒng)的養(yǎng)老保障體系。知名學(xué)者鄭功成認(rèn)為，中國(guó)現(xiàn)行養(yǎng)老金制度已經(jīng)形成的失衡利益格局和路徑依賴，已無(wú)法與時(shí)代發(fā)展變化保持適應(yīng)性，并陷入了日益被動(dòng)的不利局面。這不僅不利于多層次養(yǎng)老保險(xiǎn)體系的建設(shè)，也不利于整個(gè)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的公平與可持續(xù)發(fā)展,這表明全面深化養(yǎng)老金制度改革具有嚴(yán)峻性、緊迫性。鄭功成.中國(guó)養(yǎng)老金：制度變革、問題清單與高質(zhì)量發(fā)展[J].社會(huì)保障評(píng)論,2020,4(01):3-18.鄭功成.中國(guó)養(yǎng)老金：制度變革、問題清單與高質(zhì)量發(fā)展[J].社會(huì)保障評(píng)論,2020,4(01):3-18.其次，傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變也推動(dòng)了以房養(yǎng)老模式的發(fā)展。中國(guó)自改革開放以來(lái)在各個(gè)方面都取得了很多成就，人們一直在接觸新鮮的事物和思想觀念。當(dāng)代年輕人大部分都接受了高等教育，他們的養(yǎng)老觀念不同以往；同時(shí)，來(lái)自工作和生活的種種壓力，使他們對(duì)父母的照顧會(huì)顯得心有余而力不足，這樣看來(lái)，探索一種新型養(yǎng)老方式的必要性很大。1.2研究意義和研究目的當(dāng)前我國(guó)老齡化問題日益嚴(yán)峻，社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)體系的壓力增大。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)人口老齡化更突出的特點(diǎn)為“未富先老”未富先老屬于一種社會(huì)現(xiàn)象。鄔滄萍教授在1986年出版的《漫談人口老化》一書中率先將“窮國(guó)患了富國(guó)的人口病”概括為我國(guó)人口老齡化的特點(diǎn)并使用“未富先老”一詞。。中國(guó)老年人口基數(shù)大且仍處于快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，而養(yǎng)老體系的不完善以及存在養(yǎng)老金缺口越來(lái)越大等問題，使得政府和社會(huì)公眾必須重視養(yǎng)老問題。國(guó)外的“以房養(yǎng)老”模式（也稱“住房反向抵押貸款”）的盛行為我國(guó)提供了很好的借鑒作用，中國(guó)城鎮(zhèn)居民住房擁有率的提高和政府的政策支持，也為我國(guó)實(shí)行“以房養(yǎng)老”模式提供了必要的條件。未富先老屬于一種社會(huì)現(xiàn)象。鄔滄萍教授在1986年出版的《漫談人口老化》一書中率先將“窮國(guó)患了富國(guó)的人口病”概括為我國(guó)人口老齡化的特點(diǎn)并使用“未富先老”一詞?！耙苑筐B(yǎng)老”作為一種新的養(yǎng)老模式具有很大的發(fā)展前景。在老齡化社會(huì)，傳統(tǒng)養(yǎng)老方式需要與時(shí)俱進(jìn)。通過對(duì)以房養(yǎng)老模式的研究和探索，一方面能夠增加老年人的收入，避免陷入老年貧困危機(jī)；另一方面，這是一種應(yīng)對(duì)老齡化危機(jī)的重要舉措，也是對(duì)社會(huì)養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老模式的有益補(bǔ)充，它既能夠完善現(xiàn)有的養(yǎng)老保障體系，也能緩解由人口老齡化帶來(lái)的養(yǎng)老壓力。本文希望通過對(duì)“以房養(yǎng)老”模式的研究和探索，能引起社會(huì)關(guān)注，豐富我國(guó)的養(yǎng)老方式，完善我國(guó)的社會(huì)養(yǎng)老保障體系。1.3文獻(xiàn)綜述1.3.1國(guó)外文獻(xiàn)（1）“以房養(yǎng)老”的可行性分析DelhoCho和Seongrul（1997）研究了亞洲比較具有代表性的國(guó)家——韓國(guó)的以房養(yǎng)老模式的可行性，通過對(duì)韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和價(jià)格指數(shù)的檢測(cè)，同時(shí)結(jié)合租房金額的價(jià)值利率，進(jìn)而得出結(jié)論：住房反向抵押貸款這種養(yǎng)老方式在韓國(guó)完全行得通；兩位學(xué)者OliviasMitchell和JohnPiggott（2004）將美國(guó)和日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)以及證券市場(chǎng)進(jìn)行比較分析，并得出日本具備實(shí)施以房養(yǎng)老模式的條件的結(jié)論；Productions和S.Gabriel（2002）專注于研究美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并對(duì)有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理和分析，在此基礎(chǔ)上預(yù)測(cè)出“以房養(yǎng)老”模式能夠增加老年人的收入，得出結(jié)論：這種養(yǎng)老模式具有較強(qiáng)的可行性?！耙苑筐B(yǎng)老”模式存在的問題及對(duì)策M(jìn)itchell和PiggottJ.（2008）的兩位研究人員著眼于反向抵押貸款之間的關(guān)系。以及由于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)波動(dòng)而導(dǎo)致資產(chǎn)貶值的可能性。ChiuriMC和JappelliT（2010）基于房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，認(rèn)為保險(xiǎn)貸款合同的條款可以降低所有者的成本并避免意外保留保險(xiǎn)資產(chǎn)的機(jī)會(huì)。貸款的期限避免了所涉及的道德陷阱。MoscarolaC.F和RossiM.C（2013）兩位學(xué)者認(rèn)為，長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于住房反向抵押貸款模式是一種風(fēng)險(xiǎn)因素，聲稱老年人在參保時(shí)可能會(huì)隱瞞自己的身體狀況而影響該模式的結(jié)果，做出錯(cuò)誤判斷。Deok-hoGho和SeungryulMa（2004）主要分析了利率的不穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)對(duì)以房養(yǎng)老模式造成的影響，他們通過研究得出結(jié)論：由于利率變化的波動(dòng)造成的損失對(duì)于金融公司來(lái)說(shuō)是無(wú)法承受的。Mitchellos和PiggottJ（2008）兩位研究人員著眼于研究由于房產(chǎn)貶值造成的房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的關(guān)系，通過研究得出，可以通過限制貸款金額上限以防止參保人在抵押期間消極維護(hù)房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。1.3.2國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)（1）“以房養(yǎng)老”的可行性分析大部分學(xué)者認(rèn)為“以房養(yǎng)老”模式在我國(guó)是一種可行的措施。周宇博（2014）通過實(shí)地調(diào)研，進(jìn)一步分析了“以房養(yǎng)老”的發(fā)展現(xiàn)狀，并通過選取具有代表性的省市，進(jìn)一步分析了需求市場(chǎng)的發(fā)展情況，作者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前“以房養(yǎng)老”具有較高的可行性，而且契合了時(shí)代的發(fā)展需求。周延，沈飛（2019）重點(diǎn)選取了較為重要的四種以房養(yǎng)老模式：即售房養(yǎng)老、換房養(yǎng)老、以租換養(yǎng)和住房反向抵押貸款，利用效用函數(shù)分析其效用，并得出結(jié)論：住房反向抵押貸款不僅為老年人提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且保留了老年人原有的住房環(huán)境，實(shí)現(xiàn)了老年人住房資產(chǎn)的最大效用。但也有不少學(xué)者表示，實(shí)行“以房養(yǎng)老”模式仍存在風(fēng)險(xiǎn)性和不可執(zhí)行性。李偉林（2006）建立了從成本和收益的角度來(lái)衡量我國(guó)實(shí)施住房反向抵押貸款的凈收益的數(shù)學(xué)模型，通過數(shù)據(jù)的計(jì)算進(jìn)一步得出，目前我國(guó)實(shí)施這種養(yǎng)老模式還有許多困境，其可行性較低。鄭秉文（2018）從供需現(xiàn)狀為切入點(diǎn)，進(jìn)一步分析了我國(guó)“以房養(yǎng)老”發(fā)展存在的風(fēng)險(xiǎn)，并主要針對(duì)三種風(fēng)險(xiǎn)類型進(jìn)行了全面的分析，進(jìn)一步指出我國(guó)在發(fā)展的過程中應(yīng)該積極借鑒其他國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步發(fā)揮政府的宏觀作用，降低風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失，進(jìn)一步提高住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的順利推行，促進(jìn)這一新型養(yǎng)老模式在我國(guó)的順利運(yùn)行。（2）“以房養(yǎng)老”模式存在的問題及對(duì)策郝前進(jìn)，周偉林（2012）認(rèn)為，在推行“以房養(yǎng)老”模式的同時(shí)，需要充分發(fā)揮政府的扶持作用，并在此基礎(chǔ)上市場(chǎng)也要給予積極的支持，這樣才能夠有效保障相關(guān)主體的權(quán)益，與此同時(shí)，通過給予多方面支持，能夠進(jìn)一步降低主體所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)該養(yǎng)老模式的持續(xù)推行。閏軍，何穎媛（2013）通過對(duì)有政府參與與無(wú)政府參與的“以房養(yǎng)老”模式的對(duì)比分析，得出有政府參與的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，能夠進(jìn)一步規(guī)避此過程中存在的隱形風(fēng)險(xiǎn)，與此同時(shí)，政府通過建立一個(gè)高效的網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)平臺(tái)，能夠進(jìn)一步收集相應(yīng)的信息，進(jìn)一步提高對(duì)相關(guān)主體權(quán)益的維護(hù)力度。除此之外，也可以通過培養(yǎng)一個(gè)三方機(jī)構(gòu)，進(jìn)一步保障參保人的權(quán)益。程坤（2016）認(rèn)為，在未來(lái)的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)還存在許多不可控的因素，因此相關(guān)部門需要進(jìn)一步規(guī)范該行業(yè)的發(fā)展，并進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有的創(chuàng)新性養(yǎng)老金的支付方式，以促進(jìn)“以房養(yǎng)老”模式的有效推行。張棟（2019）認(rèn)為，由于傳統(tǒng)觀念和某些風(fēng)險(xiǎn)因素的存在，金融機(jī)構(gòu)的供給能力較低，并且金融機(jī)構(gòu)不愿意為房產(chǎn)價(jià)值提供擔(dān)保。此外，由于政策制度建設(shè)滯后以及不成熟的交易環(huán)境等問題的存在，我國(guó)以房養(yǎng)老發(fā)展得較為緩慢。因此，從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，公眾的支持和認(rèn)同、政府的參與和法律保障、成熟的產(chǎn)業(yè)形態(tài)以及多樣化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)等都是發(fā)展“以房養(yǎng)老”模式的重要保證。1.3.3文獻(xiàn)評(píng)述“以房養(yǎng)老”最先興起于西方發(fā)達(dá)國(guó)家，隨著社會(huì)發(fā)展程度的不斷深入，老齡人口所占的比重也在不斷加大，這一措施的采取能夠有效緩解社會(huì)面臨的養(yǎng)老壓力。就國(guó)外的研究來(lái)看，主要是以學(xué)科為界限，并通過與“以房養(yǎng)老”的實(shí)踐進(jìn)行融合研究，在此過程中總結(jié)出了發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，這值得我們進(jìn)行借鑒。目前來(lái)看，我國(guó)在“以房養(yǎng)老”層面的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)不足，而且由于起步較晚，相應(yīng)的研究也比較薄弱。當(dāng)前國(guó)內(nèi)對(duì)“以房養(yǎng)老”模式的研究較少，且大部分文獻(xiàn)研究并沒有將國(guó)外的制度進(jìn)行詳細(xì)的對(duì)比分析，對(duì)于國(guó)內(nèi)試點(diǎn)城市的現(xiàn)狀分析也較少。本文將對(duì)“以房養(yǎng)老”模式進(jìn)行理論分析，通過與典型國(guó)家該模式的實(shí)施情況進(jìn)行對(duì)比，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有政策以及試點(diǎn)城市的實(shí)行情況分析現(xiàn)行我國(guó)以房養(yǎng)老模式的不足，并提出針對(duì)性建議。通過踐行“以房養(yǎng)老”的發(fā)展模式，能夠進(jìn)一步緩解當(dāng)前社會(huì)發(fā)展過程中面臨的養(yǎng)老壓力，與此同時(shí)，也能為年輕人減輕一點(diǎn)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)社會(huì)群體生活水平的有效提高；也能彌補(bǔ)現(xiàn)有養(yǎng)老保障體系的不足，創(chuàng)新養(yǎng)老方式。1.4研究?jī)?nèi)容與研究方法1.4.1研究?jī)?nèi)容本文將從“以房養(yǎng)老”模式的理論出發(fā)，對(duì)比分析典型國(guó)家該模式的實(shí)施情況，并結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有政策以及試點(diǎn)城市的實(shí)行情況對(duì)該政策進(jìn)行研究分析。主要分為五個(gè)部分。第一部分為引言，分析了論題的背景，并通過對(duì)相關(guān)的文獻(xiàn)進(jìn)行梳理，找到本文的的創(chuàng)新與不足等。第二部分為“以房養(yǎng)老”模式的相關(guān)概念與理論基礎(chǔ)。主要介紹了以房養(yǎng)老的相關(guān)、理論基礎(chǔ)以及基本模式。第三部分為我國(guó)以房養(yǎng)老模式的發(fā)展現(xiàn)狀，簡(jiǎn)單闡述了前文所述的基本模式在我國(guó)的實(shí)際應(yīng)用，并從中總結(jié)出當(dāng)前我國(guó)以房養(yǎng)老模式所面臨的困境。第四部分為國(guó)外以房養(yǎng)老模式的比較，以及其對(duì)我國(guó)的借鑒意義。主要選取了三個(gè)國(guó)家進(jìn)行了養(yǎng)老模式的分析，并總結(jié)三個(gè)出發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。第五部分為完善我國(guó)以房養(yǎng)老模式的建議。從四個(gè)方面提出完善我國(guó)以房養(yǎng)老模式的建議。1.4.2研究方法（1）比較分析法：通過分析國(guó)外的“以房養(yǎng)老”模式，能夠進(jìn)一步借鑒其發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，為我國(guó)“以房養(yǎng)老”模式的推行提供重要的指導(dǎo)。（2）實(shí)證分析法：通過分析我國(guó)早期“以房養(yǎng)老”的發(fā)展情況，能夠從中吸取并總結(jié)相關(guān)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，并針對(duì)目前推行過程中存在的不足之處，提出有關(guān)解決對(duì)策。（3）文獻(xiàn)研究法：通過大量閱讀有關(guān)以房養(yǎng)老方面的文獻(xiàn)及期刊，并搜集與分析國(guó)家相關(guān)的政策文件，使得筆者對(duì)于該問題的研究有了充分的理論基礎(chǔ)，并使得在此基礎(chǔ)上得出的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，也更具有實(shí)踐指導(dǎo)意義。1.5創(chuàng)新與不足（1）創(chuàng)新：能從較全面的角度分析“以房養(yǎng)老”模式，由于目前我國(guó)對(duì)該模式的推行還處于起始階段，因此通過選取一些西方發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，并通過對(duì)其進(jìn)行對(duì)比分析，能夠進(jìn)一步找出我國(guó)“以房養(yǎng)老”模式和其他國(guó)家該模式發(fā)展的區(qū)別，并通過對(duì)比，分析其存在的問題以及對(duì)我國(guó)的借鑒意義，同時(shí)對(duì)我國(guó)“以房養(yǎng)老”模式試點(diǎn)城市的成效進(jìn)行具體分析，并提出相關(guān)改進(jìn)對(duì)策。（2）不足：首先，由于該模式跨越了多個(gè)學(xué)科，因此在對(duì)該概念進(jìn)行界定時(shí)還缺乏深度。其次，在對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行搜集時(shí)還不夠全面，因此在文獻(xiàn)梳理方面還有一定的局限，所以對(duì)該模式的介紹還有一定的提升空間。2.“以房養(yǎng)老”模式的相關(guān)概念與理論基礎(chǔ)2.1概念界定2.1.1以房養(yǎng)老“以房養(yǎng)老”是指老年人由于缺乏養(yǎng)老資金，以自有房產(chǎn)為依托，在不變更其居住權(quán)的前提下，通過住房反向抵押貸款等金融工具將所擁有的房產(chǎn)提前變現(xiàn)消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)將固定資產(chǎn)變成流動(dòng)資金，從而達(dá)到自我養(yǎng)老的目的。以房養(yǎng)老模式能夠?qū)⒗夏耆说姆课萃ㄟ^中介機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)更大的價(jià)值，一方面保證了老年人的居住需求，另一方面也能給其帶來(lái)一定的收入，在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)房屋的價(jià)值。通俗地說(shuō)，“以房養(yǎng)老”是在保證老年人有房可住的前提下，通過借助某種金融工具或手段實(shí)現(xiàn)“以房換錢、以錢養(yǎng)老”的養(yǎng)老模式。它既是在老齡化社會(huì)應(yīng)對(duì)人口老齡化的重要舉措，也是對(duì)社會(huì)養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老的有益補(bǔ)充。關(guān)于以房養(yǎng)老的概念，不同的學(xué)者給出了自己的解釋，但是都大同小異?！耙苑筐B(yǎng)老”，廣義上是指老年人利用自己的房子以取得養(yǎng)老生活費(fèi)用的任何做法（劉楠楠，2013）?！耙苑筐B(yǎng)老”是指，擁有住房的老年人與特定機(jī)構(gòu)（如銀行、保險(xiǎn)公司或房產(chǎn)機(jī)構(gòu)）訂立合同,把自己的房產(chǎn)所有權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給銀行或特別設(shè)立的特定機(jī)構(gòu)（如養(yǎng)老機(jī)構(gòu)）（翟思達(dá)，2012）。通過理解和總結(jié)，我認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”就是指通過銀行或者保險(xiǎn)公司等金融中介機(jī)構(gòu)，將私有住房與個(gè)人養(yǎng)老結(jié)合在一起，并“以房生金”的新型養(yǎng)老模式。2.1.2住房反向抵押貸款“以房養(yǎng)老”從狹義的層面來(lái)看，是老人進(jìn)行住房反向抵押，這種模式區(qū)別于傳統(tǒng)的住房抵押，該制度具體指：已經(jīng)擁有房屋所有權(quán)的老年人將房產(chǎn)抵押給類似于保險(xiǎn)公司或者銀行等金融機(jī)構(gòu)，然后該金融機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)老年人的現(xiàn)狀和房屋的特征進(jìn)行綜合全面地評(píng)估后，按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的平均壽命計(jì)算，按照每月或者每年的支付方式將現(xiàn)金支付給借款人；當(dāng)借款人去世后，金融機(jī)構(gòu)便獲得該房屋的產(chǎn)權(quán)，可以將其進(jìn)行銷售、出租或者拍賣，以償還貸款的本金和利息。2.2理論基礎(chǔ)2.1.1生命周期理論生命周期理論主要內(nèi)容有：在生命周期的不同階段，收入水平的不同；消費(fèi)者的消費(fèi)行為取決于一生中的全部收入。人在剛參加工作時(shí)收入較少，往后逐漸增加，到中年時(shí)期的收入達(dá)到最多，退休后的收入又降了下來(lái)。因此，為了達(dá)到在不同階段消費(fèi)基本平穩(wěn)的目的，我們充分的考慮不同階段的相關(guān)因素。當(dāng)收入高時(shí)，要適當(dāng)進(jìn)行儲(chǔ)蓄；當(dāng)收入低時(shí)，要進(jìn)行反向儲(chǔ)蓄，總的約束條件就是要實(shí)現(xiàn)生命周期內(nèi)總收入與總支出的相對(duì)平衡。范子文.對(duì)“以房養(yǎng)老”的理論探討[J].北京農(nóng)業(yè)職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào),2008(04):51-55.該理論的基本思想就是：一個(gè)理性的范子文.對(duì)“以房養(yǎng)老”的理論探討[J].北京農(nóng)業(yè)職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào),2008(04):51-55.生命周期理論為以房養(yǎng)老提供了理論依據(jù)，對(duì)于大多數(shù)家庭而言，住房是家庭內(nèi)部占比較大的資產(chǎn)，它屬于不動(dòng)產(chǎn)，具有很大的價(jià)值，但是由于過去缺乏靈活有效的轉(zhuǎn)換工具使房屋交易難以變現(xiàn)，因此之前在運(yùn)用生命周期理論統(tǒng)籌安排儲(chǔ)蓄與消費(fèi)時(shí)，大部分家庭只考慮金融資產(chǎn)而不考慮住房資產(chǎn)，大多數(shù)老年人將房產(chǎn)僅僅作為遺產(chǎn)留給后代。隨著住房反向抵押貸款的推出，房產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)資源得到合理分配和優(yōu)化利用，從而豐富和發(fā)展了生命周期理論。這樣來(lái)看，如果一個(gè)人年輕的時(shí)候通過抵押貸款的方式購(gòu)買住房，他至少能在退休前把貸款還清，并擁有了該住房的全部所有權(quán)；當(dāng)他退休后，收入下降，則又可以把住房反向抵押給特定的金融機(jī)構(gòu)以獲得養(yǎng)老金，這就達(dá)到了“削峰填谷”的目的，也實(shí)現(xiàn)了生命周期中收入和消費(fèi)的最佳平衡。2.1.2產(chǎn)權(quán)分割理論產(chǎn)權(quán)包括了多種類型，不僅包括了所有權(quán)，也包括處置權(quán)等，它是一組權(quán)利的統(tǒng)一體。產(chǎn)權(quán)分割理論的實(shí)質(zhì)在于：由于產(chǎn)權(quán)具有多樣性的屬性，因此在一定范圍內(nèi)將產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分散，并且使其由不同的主體來(lái)進(jìn)行掌握，能夠進(jìn)一步提高其價(jià)值，并使得不同的主體都能夠從中獲取相應(yīng)的效益。在房產(chǎn)領(lǐng)域，產(chǎn)權(quán)分割比較適用，目前社會(huì)上普遍存在的房屋出租就是對(duì)于產(chǎn)權(quán)的分割，這種模式能夠進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)房屋的價(jià)值。而“以房養(yǎng)老”模式也進(jìn)一步踐行了產(chǎn)權(quán)分割理論，通過將房屋的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割，可以通過反向抵押貸款來(lái)為老年人的生活提供保障，一方面老年人可以在原有的房屋中居住，另一方面也可以獲取足夠的養(yǎng)老金，這種居家養(yǎng)老模式進(jìn)一步滿足了老年人需求。具體來(lái)看，首先包括售房養(yǎng)老，通過出讓房屋的所有權(quán)，能夠進(jìn)一步獲取良好的養(yǎng)老服務(wù)。其次包括了以租換養(yǎng)的形式，通過將房屋的使用權(quán)進(jìn)行出納，進(jìn)一步獲得養(yǎng)老服務(wù)，保障自己的老年生活。因此通過將產(chǎn)權(quán)分割理論進(jìn)行積極的運(yùn)用，能夠進(jìn)一步促進(jìn)“以房養(yǎng)老”模式的推行，也能為社會(huì)的發(fā)展提供新的生命力，并在此基礎(chǔ)上促進(jìn)養(yǎng)老問題的解決，為社會(huì)的和諧發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2.1.3資源優(yōu)化配置理論資源優(yōu)化配置理論是研究特定的經(jīng)濟(jì)單位如何優(yōu)化資源配置和合理利用以實(shí)現(xiàn)最大效用的理論。資源的優(yōu)化配置是建立在合理配置、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，以及以整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)之上的。家庭是社會(huì)的細(xì)胞，如何使家庭的經(jīng)濟(jì)資源得到合理利用是近年來(lái)著重關(guān)注的問題。相關(guān)學(xué)者就曾表明過，家庭活動(dòng)中也存在著經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，其目的在于優(yōu)化家庭內(nèi)部的各種資源，并在滿足家庭成員需求的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)收益的最大化。以房養(yǎng)老模式和之間的聯(lián)系在于：住房和養(yǎng)老對(duì)于人類而言是至關(guān)重要的兩件事，資源優(yōu)化配置理論將這兩件事與每個(gè)家庭的經(jīng)濟(jì)融合在一起，能夠進(jìn)一步優(yōu)化資源的利用。在此過程中，由于房產(chǎn)在總體資產(chǎn)中占據(jù)了較大的比重，而且其難以實(shí)現(xiàn)流動(dòng)，因此通過住房反向抵押貸款，能夠通過第三方機(jī)構(gòu)將這一不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為貨幣資產(chǎn)，并為老年人提供合理的養(yǎng)老服務(wù)，使得這一家庭資源得到了優(yōu)化配置，而且也為該模式的推行提供了保障。2.3“以房養(yǎng)老”的基本模式2.3.1售房換養(yǎng)模式售房換養(yǎng)即老年人將自己的住房進(jìn)行出售，并讓相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行合理的估值，以此為依據(jù)，給予老年人一定的資金，以保障其享受養(yǎng)老服務(wù)。具體來(lái)看，主要包括三種方式：首先在售房以后，老年人通過獲取一筆資金進(jìn)入到養(yǎng)老院進(jìn)行養(yǎng)老，其次通過售房手段，老年人可以獲取相應(yīng)的資金，并用這部分資金來(lái)購(gòu)買更小的房屋，以此來(lái)獲取多余的資金進(jìn)行養(yǎng)老，最后通過出售自己的房屋獲取一定的資金，并用這部分資金進(jìn)行租房，這樣可以有閑余的資金來(lái)幫助自己養(yǎng)老，以上三種方式都能夠使老年人獲取一定的資金，并用這部分資金有效的保障自己的老年生活，而且會(huì)使得其生活水平得到進(jìn)一步提高，充分的將房產(chǎn)資源進(jìn)行了合理的利用。2.3.2租房換養(yǎng)模式租房換養(yǎng)是指通過出租自己所屬的房屋來(lái)獲取一定的租金，以此來(lái)獲取額外的收入。具體來(lái)看，這種出租主要包括兩種形式，第一種是將自己的大房屋進(jìn)行出租，并用這部分租金來(lái)租一個(gè)更小的房子，由此來(lái)獲取多余的資金進(jìn)行支配。第二種是用租房的資金進(jìn)入養(yǎng)老院，以享受更好的養(yǎng)老服務(wù)。具體來(lái)看，這種房屋租售的方式，能夠使得老年人獲取更多的支配資金，有效提高其生活的質(zhì)量，并進(jìn)一步保證自己的生活水平。在這種發(fā)展模式下，老年人通過出讓房子的使用權(quán)來(lái)獲取一定的收入，在此過程中其所有權(quán)還是歸自己所有。這種方式的操作性比較強(qiáng)，而且社會(huì)群體的認(rèn)可度也比較高，這正是由于其存在的風(fēng)險(xiǎn)較小，因此大部分老年人都會(huì)采取這種方式來(lái)進(jìn)行養(yǎng)老。2.3.3商業(yè)化養(yǎng)老保險(xiǎn)模式商業(yè)化養(yǎng)老保險(xiǎn)模式，是由保險(xiǎn)公司開發(fā)的商業(yè)保險(xiǎn)，該模式創(chuàng)新性的將住房反向抵押和老年人養(yǎng)老保險(xiǎn)結(jié)合起來(lái)。其基本方案是：60到85周歲的老年人將自有的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行抵押，并獲取一定的保險(xiǎn)金額。在老年人去世之后，這部分房產(chǎn)就歸抵押公司所有，這種方式能夠進(jìn)一步提高老年人的生活水平，一方面能夠保證老年人的居住需求，另一方面也能使其有一部分充足的資金來(lái)進(jìn)行養(yǎng)老，進(jìn)一步保證自己的養(yǎng)老水平。而且在此過程中，老年人也一直擁有對(duì)于房屋的所有權(quán)，除此之外，由于這種商業(yè)化的模式受到了相關(guān)政策的保障與社會(huì)的監(jiān)督，因此在此過程中老年人可以規(guī)有效避風(fēng)險(xiǎn)。但是由于這一方式是以盈利為目的的，因此在此過程中需要通過監(jiān)督機(jī)構(gòu)的介入來(lái)保障相關(guān)主體的權(quán)益，并在此過程中提高為老年人進(jìn)行服務(wù)的效率。3.我國(guó)“以房養(yǎng)老”模式發(fā)展現(xiàn)狀3.1“以房養(yǎng)老”模式在我國(guó)的實(shí)踐3.1.1上海市售房換養(yǎng)模式為積極應(yīng)對(duì)目前社會(huì)存在的老齡化問題，上海市采取了積極的“以房養(yǎng)老”模式，例如公積金管理中心就推出了相關(guān)的業(yè)務(wù)，以進(jìn)一步更新現(xiàn)有的售房養(yǎng)老模式。具體來(lái)看其內(nèi)容如下，針對(duì)65歲以上的老年人，其可以將自己所有的房產(chǎn)進(jìn)行出售，出售對(duì)象為上海公積金中心，通過與老年人商定一個(gè)合理的價(jià)格和出租的期限，能夠進(jìn)一步保證老年人的老年居住需求和養(yǎng)老需求。這種返租的形式，能夠進(jìn)一步保證老年人的養(yǎng)老需求，而且如果老年人在租期內(nèi)去世的話，其子女也可以收回已經(jīng)繳納的租金，這種模式通過將資金進(jìn)行變現(xiàn)，能夠滿足老年人養(yǎng)老需求。該模式的優(yōu)點(diǎn)在于：老年人的自主性較強(qiáng)，而且這種方式比較容易操作，但是在運(yùn)行的過程中也有一定的不足之處，首先在簽訂協(xié)議之后，房屋的所有權(quán)進(jìn)行了變更，由于變現(xiàn)時(shí)間較早，可能會(huì)在此過程中享受不到房屋升值的收益，可能會(huì)在一定程度上損害老年人的相關(guān)權(quán)益，其次這種模式的推行阻力比較大，同時(shí)沒有充分考慮財(cái)產(chǎn)繼承的問題，因此可能會(huì)在推行的過程中存在一定的糾紛，因此面對(duì)此發(fā)展背景和實(shí)際的發(fā)展情況，這種“以房養(yǎng)老”方案的推行并沒有持續(xù)下去，并于2010年終止。3.1.2北京市租房換養(yǎng)模式北京于2007年推進(jìn)了租房換養(yǎng)的相關(guān)業(yè)務(wù)，老年人通過出售房屋的使用權(quán)，以此來(lái)獲取一定的資金進(jìn)行養(yǎng)老。具體來(lái)看，首先其中針對(duì)的群體是60歲以上的老人，在施行的過程中，老年人需要向養(yǎng)老服務(wù)中心提出申請(qǐng)。其次通過第三方機(jī)構(gòu)出售房屋，并且雙方通過簽訂合同，以保證各自的權(quán)益。最后老年人用獲取的租金來(lái)進(jìn)行養(yǎng)老服務(wù)的購(gòu)買?？傊谶@種租房換養(yǎng)的模式下，老年人有了更多的可支配資金，并且可以進(jìn)一步享受到優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)。但是在此過程中，老年人一直保有對(duì)于房屋的所有權(quán)，這種模式在最初的推行過程中確實(shí)得到了老人的歡迎，但是由于后續(xù)的簽約人數(shù)不斷減少，最終無(wú)法持續(xù)推行。3.1.3幸福人壽保險(xiǎn)公司推出商業(yè)養(yǎng)老模式幸福人壽保險(xiǎn)公司通過結(jié)合時(shí)代的發(fā)展特征，推出了以房養(yǎng)老的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，其具體的運(yùn)營(yíng)方式為：通過將房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，相關(guān)主體能夠獲取一定的年金，在此過程中老年人用這部分資金可以保障自己的養(yǎng)老生活。但是如果老年人去世之后，其房產(chǎn)就會(huì)歸保險(xiǎn)公司所有。在推行的過程中，這種商業(yè)養(yǎng)老模式的目的就在于盈利，因此并沒有得到社會(huì)群體的認(rèn)可。該計(jì)劃的推行在制度層面進(jìn)行了設(shè)計(jì)，但是沒有在社會(huì)中進(jìn)行積極的實(shí)踐，其原因在于，我國(guó)保險(xiǎn)公司不能進(jìn)行貸款業(yè)務(wù)的辦理，而且這種模式受到了金融業(yè)主管部門的質(zhì)疑，因此這在一定程度上是由于受到了政策的局限，而且此模式的推行可能會(huì)進(jìn)一步擾亂市場(chǎng)的秩序，威脅經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的和諧穩(wěn)定發(fā)展。3.2我國(guó)面臨的主要問題和困境由上述幾個(gè)例子我們可以看出我國(guó)以房養(yǎng)老模式發(fā)展?fàn)顩r不太良好。第一個(gè)問題在于參保人數(shù)過低。在第一批試點(diǎn)過程中，四個(gè)城市只有78人投保，在三年之后，即2019年，年中投保人數(shù)只有186人，而且大部分投保人均為無(wú)子女的孤寡老人，其平均年齡為70周歲。第二個(gè)問題體現(xiàn)在相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的參與度不高，在2014年進(jìn)行以房養(yǎng)老模式的試點(diǎn)推廣時(shí)，只有一家保險(xiǎn)公司推出了相應(yīng)的產(chǎn)品，到了2016年，才有第二家公司推出相關(guān)的產(chǎn)品，但是在后來(lái)發(fā)展過程中，并沒有其他的保險(xiǎn)公司參與。在這一模式的推廣過程中，我們也可以看出我國(guó)以房養(yǎng)老模式的推行還有較大的困境，在未來(lái)還有很大的提升空間。3.2.1政府扶持力度不足2014年，中國(guó)保監(jiān)會(huì)明確發(fā)布了首批實(shí)施以房養(yǎng)老模式的模范示范城市——上海、北京、武漢、廣州，同時(shí)讓銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)提交推行以房養(yǎng)老的具體方案措施。雖然政府方面陸續(xù)發(fā)布了要加大力度開展以房養(yǎng)老試點(diǎn)工作等關(guān)于實(shí)施以房養(yǎng)老的文件和通知，但在實(shí)際行動(dòng)中并未出臺(tái)相關(guān)法規(guī)，因此不能夠進(jìn)一步促進(jìn)以房養(yǎng)老的規(guī)范化發(fā)展，在實(shí)際的發(fā)展過程中，以房養(yǎng)老主要是通過一些金融機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行宣傳，因此會(huì)遭受到人們的質(zhì)疑，缺乏政府的公信力，使得許多人不愿意嘗試這種模式，害怕自己的權(quán)益受到損害?？傊?，雖然我國(guó)以房養(yǎng)老的模式已經(jīng)引進(jìn)了很多年，但是在實(shí)踐的過程中并沒有取得應(yīng)有的效果，究其原因在于政府的支持力度不足，與此同時(shí)，政府的宣傳工作也不夠完善，沒有使社會(huì)群體充分意識(shí)到這一模式的優(yōu)越性，因此由于社會(huì)群體對(duì)于以房養(yǎng)老模式的不了解，使我國(guó)的以房養(yǎng)老的政策難以開展。3.2.2法律制度的欠缺第一，我國(guó)土地使用權(quán)是有年限的。與西方國(guó)家相比，我國(guó)土地使用權(quán)是有期限的，為70年，雖然在70年后可以自動(dòng)續(xù)期，但是是否需要繳納相應(yīng)的費(fèi)用，還沒有具體的規(guī)定。但是由于進(jìn)行房產(chǎn)抵押時(shí)也會(huì)面臨該問題，因此缺乏相應(yīng)的規(guī)定進(jìn)一步導(dǎo)致了該模式推行的受阻，這在一定程度上表明，在到達(dá)70年使用期限之后，金融機(jī)構(gòu)很可能由于政策規(guī)定，使得這部分房產(chǎn)化為國(guó)有，這不利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的效益。因此70年的使用期使得許多金融機(jī)構(gòu)不能夠積極的采用這一模式，這在一定程度上體現(xiàn)出了相關(guān)政策的不明晰和法律政策的欠缺。第二，相關(guān)法律明確規(guī)定，我國(guó)金融行業(yè)采取分業(yè)經(jīng)營(yíng)的形式。在國(guó)外推行養(yǎng)老模式時(shí)，金融機(jī)構(gòu)可以結(jié)合社會(huì)的實(shí)際發(fā)展情況，設(shè)計(jì)多元化的養(yǎng)老產(chǎn)品，但是根據(jù)我國(guó)的相關(guān)法律來(lái)看，其他的金融機(jī)構(gòu)必須實(shí)行獨(dú)立的業(yè)務(wù)和控制，這樣使得一些金融機(jī)構(gòu)無(wú)法積極的配置一些綜合業(yè)務(wù)。尤其在我國(guó)的法律中明確規(guī)定了保險(xiǎn)行業(yè)不能進(jìn)行抵押貸款業(yè)務(wù)的推行，因此使得一些養(yǎng)老方案得不到有效的推行，所以許多保險(xiǎn)業(yè)由于政策的局限，不能夠進(jìn)一步完善現(xiàn)有的以房養(yǎng)老產(chǎn)品，也使得相關(guān)的以房養(yǎng)老政策不能夠進(jìn)行積極的實(shí)踐，不利于有效解決我國(guó)面臨的養(yǎng)老壓力。3.2.3市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。與西方國(guó)家相比，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較不穩(wěn)定，這也進(jìn)一步影響了對(duì)于房產(chǎn)的估值，而以房養(yǎng)老模式的順利推行，依賴于科學(xué)合理的房產(chǎn)估值，這在一方面會(huì)影響老年人獲取的收益，另一方面也會(huì)影響貸款人的收益，所以如果房產(chǎn)價(jià)值存在著較大的波動(dòng)，不利于保證雙方的權(quán)益，而且不利于促進(jìn)以房養(yǎng)老模式的推行。利率風(fēng)險(xiǎn)。在未來(lái)的發(fā)展過程中，我國(guó)以房養(yǎng)老模式的推行需要充分考慮利率的風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)目前住房公積金主要采用的是低進(jìn)低出方式，因此如果在推行以房養(yǎng)老模式時(shí)，如果發(fā)行個(gè)人住房抵押貸款利率過高，那么將會(huì)與社會(huì)的發(fā)展的宏觀政策不相匹配，進(jìn)一步影響國(guó)家政策的穩(wěn)定性，不利于促進(jìn)該養(yǎng)老模式的順利推行。4.國(guó)外“以房養(yǎng)老”模式的比較和借鑒作用4.1模式比較4.1.1美國(guó)模式上個(gè)世紀(jì)60年代，美國(guó)為了解決面臨的老齡化問題，進(jìn)一步探索了以房養(yǎng)老的模式，這種模式有效地滿足了老年人變現(xiàn)房產(chǎn)的需求，同時(shí)有效提高了其晚年生活的質(zhì)量，同時(shí)也緩解了子女的養(yǎng)老壓力，拉動(dòng)了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展。并在此過程中，子女有余力為社會(huì)的發(fā)展貢獻(xiàn)更多的價(jià)值，并為社經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展提供了積極的助力。為了達(dá)到這一目的，美國(guó)積極推行了多元化的住房反向抵押貸款產(chǎn)品，具體來(lái)看包括以下幾種方式：第一種是房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換貸款模式：也稱HECM計(jì)劃(HomeEquityConversionMortgage)，該計(jì)劃開始于1980年后期，由國(guó)會(huì)批準(zhǔn)，也由國(guó)會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)管，并由美國(guó)住房和城市發(fā)展局建立和實(shí)施。該計(jì)劃體現(xiàn)出了社會(huì)福利性，其針對(duì)對(duì)象為房屋價(jià)值較低的老年群體，即社會(huì)中的底層公民，該計(jì)劃的推行是一種覆蓋率較高的以房養(yǎng)老模式。HECM計(jì)劃的主要特征是，由美國(guó)聯(lián)邦政府同時(shí)對(duì)借方和貸方提供擔(dān)保。一方面能夠保障老年人的相關(guān)收益，并且可以通過監(jiān)督貸款機(jī)構(gòu)的行為，保證老年人權(quán)益。另一方面政府也會(huì)為貸款機(jī)構(gòu)提供保障，如果由于利率波動(dòng)而進(jìn)一步影響了機(jī)構(gòu)的發(fā)展，那么政府部門會(huì)為其進(jìn)行利率補(bǔ)償。在后來(lái)的發(fā)展過程中，該計(jì)劃進(jìn)一步轉(zhuǎn)移了發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，使政府來(lái)承擔(dān)這部分風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，因此受到了社會(huì)群體的青睞。第二種是房屋保管者計(jì)劃（HomeKeeper）：該計(jì)劃是與1995年推出的一款以房養(yǎng)老產(chǎn)品，它主要針對(duì)對(duì)象是社會(huì)的中端人群，其也是對(duì)HECM計(jì)劃的有益補(bǔ)充。問題來(lái)看，該計(jì)劃中對(duì)于房產(chǎn)所有權(quán)的要求比較寬松，而且貸款的上限較高，支付方式采取按月支付和信用額度，或者兩者結(jié)合，但是由于無(wú)政府擔(dān)保，對(duì)于借款人和貸款人都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。第三種是財(cái)務(wù)自由模式(FinancialFreedom)：目前美國(guó)已經(jīng)推行了這種養(yǎng)老產(chǎn)品，老年財(cái)務(wù)自由計(jì)劃能夠進(jìn)一步保障老年人的房屋所有權(quán)，使老年人只出售部分房屋資源就能夠獲取一定的收益，同時(shí)也能進(jìn)一步保障子女對(duì)于房屋的繼承權(quán)，該模式限額為70萬(wàn)元。通過簽訂相應(yīng)的合同，借款人能夠獲取大量的資金，并保證老年人每個(gè)月都能得到固定的收入。該計(jì)劃主要由私營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行，但是由于缺乏權(quán)威性，而且政府部門也沒有給予相應(yīng)的擔(dān)保，所以面臨的風(fēng)險(xiǎn)較大，得不到社會(huì)群體的認(rèn)可。4.1.2英國(guó)模式截止到目前為止，英國(guó)發(fā)展以房養(yǎng)老模式經(jīng)歷了下面的兩個(gè)不同階段：他們經(jīng)歷的第一個(gè)階段是在上個(gè)世紀(jì)的20世紀(jì)60年代，由當(dāng)時(shí)的英國(guó)政府親自主導(dǎo)的房產(chǎn)價(jià)值釋放機(jī)制，這個(gè)機(jī)制的大致內(nèi)容是：相關(guān)的房產(chǎn)抵押人把自己名下?lián)碛械姆慨a(chǎn)抵押給當(dāng)?shù)氐恼y行，然后接受抵押的銀行再依據(jù)被抵押房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值來(lái)向房產(chǎn)抵押人借貸資金，這個(gè)貸款是按照銀行的實(shí)際浮動(dòng)利率來(lái)計(jì)算的，并且這個(gè)貸款可以被用來(lái)投資到債券市場(chǎng)當(dāng)中。假設(shè)借貸人的投資是成功的，那樣子在這筆貸款正式到期之前，這些老人都能夠在將貸款還給當(dāng)?shù)劂y行之后還有剩下的一筆資金供其使用和生活。可是當(dāng)這個(gè)房貸計(jì)劃被政府正式推出試行之后，因?yàn)槟鞘堑挠?guó)整體進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)的蕭條階段，使得銀行的貸款利率波動(dòng)很大且持續(xù)上升，由此導(dǎo)致其發(fā)放的債券價(jià)值降低。導(dǎo)致很多參加了這個(gè)計(jì)劃單老人們不但沒有得到他們期望的收益，相反的還由此被迫背上一大筆的貸款債務(wù)。再加上大量因?yàn)閰⒓恿诉@個(gè)計(jì)劃而出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)困難的老人，在1990年開始，當(dāng)時(shí)的英國(guó)政府就已經(jīng)明確的規(guī)定這種反向的抵押房產(chǎn)向銀行貸款是違法的，同時(shí)政府也為這些老人們提供了資金補(bǔ)償和支持。英國(guó)政府經(jīng)歷的第二個(gè)階段是在本世紀(jì)初時(shí)開始的，這一時(shí)期的英國(guó)政府主要有三種不同類型的以房養(yǎng)老模式。第一種模式是復(fù)利終身貸款制，這一種貸款模式可以讓需要借款的人自主選擇是一次領(lǐng)取全部的抵押貸款資金還是分多次分別領(lǐng)取貸款資金。同時(shí)抵押的貸款利率是按照銀行每個(gè)月亦或是每一年的貸款本金和前面利息之和計(jì)算的。一直到被抵押的房產(chǎn)被他人購(gòu)買之前，借貸人都可以再次償還全部的貸款。同時(shí)這種借貸的模式和手續(xù)也很簡(jiǎn)單，不同的借款人與貸款人之間的義務(wù)和責(zé)任都非常清晰有效防止了后期的責(zé)任糾紛，但是這個(gè)模式的缺點(diǎn)是很有可可能出現(xiàn)因?yàn)殂y行在計(jì)算利率的時(shí)候加上了借貸的本金，導(dǎo)致借貸人在歸還其債務(wù)的時(shí)候還款的全部金額會(huì)超過原來(lái)被抵押房產(chǎn)自身應(yīng)有的價(jià)值這種不良現(xiàn)象。其中的第二種模式是固定償還制終身貸款制，通過這種方式進(jìn)行借貸的人必須一次領(lǐng)取全部貸款金。盡管相關(guān)的借款人無(wú)需每個(gè)月償還任何的貸款利息，可是對(duì)于借貸方來(lái)說(shuō)，他們會(huì)根據(jù)借款人的實(shí)際評(píng)估壽命，先約定一個(gè)稍微高于實(shí)際借款金額的還款數(shù)目。等到了還款日期的時(shí)候，借款人只要按照之前約定好的歸還金額進(jìn)行還款就可以，不用繳納其他任何的貸款利息。其實(shí)這種方法的本質(zhì)就是和抵押借款人的預(yù)估壽命有關(guān)系，假設(shè)借款人的實(shí)際壽命比他們之前預(yù)期的壽命要長(zhǎng)，那樣借款人的收益將會(huì)和其實(shí)際壽命的增加而上升，相反的貸款人就會(huì)因?yàn)閴勖A(yù)估的不準(zhǔn)確而受到經(jīng)濟(jì)損失；反過來(lái)也是一樣的。所以這一種借貸的模式對(duì)于雙方來(lái)說(shuō)都是有一定隱患的。下面的第三種借貸模式被稱為利息終身貸款制，這種借貸模式與第一種計(jì)算貸款償還金額的模式不同的地方在于，相關(guān)的借款人需要一次領(lǐng)取全部的貸款金額，可是他每個(gè)月只需要按照實(shí)際的利息償還支付，直到全部的本金到期為止。4.1.3新加坡模式東南亞國(guó)家新加坡的以房養(yǎng)老模式是在上個(gè)世紀(jì)末開始的。因?yàn)樾录悠抡麄€(gè)社會(huì)的主要人種是中國(guó)華人，因此這個(gè)國(guó)家和我們有一樣的社會(huì)文化和歷史背景，他們?cè)谄湟苑筐B(yǎng)老這方面的成果經(jīng)驗(yàn)對(duì)我們有非常重要的參考意義。目前為止，新加坡的以房養(yǎng)老模式有下面的三種模式：他們的第一種模式是租房養(yǎng)老，這種模式對(duì)于那些在租屋里年齡達(dá)到62歲以上的老人們來(lái)說(shuō)，他們能夠通過這種出租房產(chǎn)全部或者一部分房間的模式，靠每個(gè)月住房者上繳的租金來(lái)實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老。第二種模式是換房養(yǎng)老，這種方法對(duì)于那些有較大住房屋面積卻居住不多的老人來(lái)說(shuō)，他們能夠把現(xiàn)有的大面積房子一步步的換成面積小的房子，通過這種換房的方式來(lái)得到中間的差價(jià)用于他們的養(yǎng)老生活。第三種模式是一種帶有明顯商業(yè)性的住房貸款。對(duì)于這種模式，總共有兩個(gè)金融機(jī)構(gòu)有相關(guān)的產(chǎn)品。本篇文章介紹的是由新加坡職總英康保險(xiǎn)合作社提供的產(chǎn)品，這個(gè)產(chǎn)品明確的要求其被抵押的房產(chǎn)是屬于個(gè)人房，抵押房產(chǎn)的老人能夠自主選擇是一個(gè)月一個(gè)月的或者是一次領(lǐng)取全部的抵押貸款金額，然后在還款期到之前償還全部的本金和利息。該模式的要求比較嚴(yán)格，主要要求有：（1）該項(xiàng)目?jī)H適用在60歲以上的新加坡本國(guó)居民或者是有70年以上個(gè)人房產(chǎn)的永久住民，而且借款人必須是這個(gè)保險(xiǎn)公司的長(zhǎng)期客戶。（2）在貸款合同期滿時(shí)，假如結(jié)課年齡已經(jīng)超過了90歲的高齡，又或者是全部的聯(lián)合借款人當(dāng)中年齡最小的人在貸款到期的時(shí)候?qū)嶋H年齡大于90歲、貸款本金與利息超出了房子本身價(jià)值的80％，那么相關(guān)的借款人需要同時(shí)償還全部的本金與貸款產(chǎn)生的利息。（3）假如貸款的本息之和大于當(dāng)時(shí)抵押房屋得到貸款金額的全部，那么擔(dān)保的保險(xiǎn)公司有可以要求借款人或者是他們的親屬來(lái)補(bǔ)足剩下的超額貸款。假設(shè)被抵押房子的實(shí)際價(jià)值在貸款時(shí)間內(nèi)明顯的下跌，那么擔(dān)保的保險(xiǎn)公司可以降低貸款限額。另外，因?yàn)樾录悠逻@個(gè)國(guó)家的商業(yè)性住房按揭有追索的權(quán)利，所以很有可能因?yàn)槔先说膶?shí)際壽命大于他們?cè)扔?jì)劃的壽命那樣，使得這些高齡的老人們被迫搬出原來(lái)他們的住房位置，導(dǎo)致這些老人失去了償還債務(wù)的能力。因此早在2008年的時(shí)候，新加坡的職總英康保險(xiǎn)合作社與華僑銀行就聯(lián)合公布了停止關(guān)于這一的貸款發(fā)放。4.2經(jīng)驗(yàn)總結(jié)4.2.1以房養(yǎng)老的發(fā)展依靠政府的支持眾所周知，來(lái)自國(guó)家政府的支持和扶持是保證房養(yǎng)老模式進(jìn)行下去的基本條件，目前世界大部分的法治完善的國(guó)家他們都是通過國(guó)家的財(cái)政支出來(lái)確保整個(gè)住房抵押制的正常運(yùn)行，每一個(gè)國(guó)家都在這方面對(duì)其給予一定的稅收與政策的扶持?？梢灾挥挟?dāng)?shù)卣姆龀峙c嚴(yán)格的管控才能保證這一模式的正常運(yùn)行。這種模式的運(yùn)行在一方面可以有效的解決國(guó)家人口老齡的問題，進(jìn)一步的減輕一個(gè)國(guó)家面臨的養(yǎng)老壓力和困難，將來(lái)可以將其作為一種全新的養(yǎng)老方式進(jìn)行推廣。站在另一角度來(lái)說(shuō)，這種住房抵押制關(guān)乎到一個(gè)國(guó)家的民生和社會(huì)安定，有涉及的范圍大、運(yùn)行繁瑣，風(fēng)險(xiǎn)高的特征，因此為了更好的鼓勵(lì)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)與投保人的主動(dòng)積極，來(lái)自當(dāng)?shù)氐恼С峙c監(jiān)督管理是必不可少的。4.2.2以房養(yǎng)老產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要具備合理性和多樣性如今的多樣化產(chǎn)品可以進(jìn)一步的滿足不同人群的生活需求，有助于迅速打開市場(chǎng),這種以房養(yǎng)老產(chǎn)品的研發(fā)設(shè)計(jì)還要同時(shí)保證其切實(shí)合理與多樣化發(fā)展，不然會(huì)適得其反進(jìn)一步的降低這種模式的市場(chǎng)需要。拿美國(guó)為例進(jìn)行說(shuō)明，美國(guó)關(guān)于這類產(chǎn)品的研發(fā)設(shè)計(jì)都是以實(shí)際被抵押房產(chǎn)的價(jià)值作為基礎(chǔ)依據(jù)的，通過不同金融機(jī)構(gòu)的開辦來(lái)推廣針對(duì)不同人群的消費(fèi)產(chǎn)品，以此來(lái)滿足不部分老人希望通過利用手上現(xiàn)有的房產(chǎn)完成老年健康養(yǎng)老的愿景。而相比之下，英國(guó)開辦的相關(guān)金融機(jī)構(gòu)對(duì)于此類金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)的類型種類不多且存在許多的問題因此無(wú)法滿足那些健康情況。住房需求都不盡相同的老人們。并且英國(guó)政府又依據(jù)不同的支付，對(duì)終身貸款的制度有細(xì)分為單利、復(fù)利以及固定償三種子模式。由此我們不難發(fā)現(xiàn)：英國(guó)目前整體的以房養(yǎng)老模式有其他多種不同類型的子產(chǎn)品，可以充分的滿足不同需要的群體，這也讓英國(guó)政府能夠在以房養(yǎng)老的實(shí)踐當(dāng)中獲得成功。而且新加坡以房養(yǎng)老貸款的模式在最近的20年里得到了驚人的發(fā)展，也慢慢的得到了老人們的喜愛，他們成功的主要原因是根據(jù)不同地區(qū)的實(shí)際情況因地制宜，和當(dāng)?shù)乩先说膶?shí)際需求緊密結(jié)合。4.2.3以房養(yǎng)老需要完善的市場(chǎng)以及人才儲(chǔ)備一個(gè)科學(xué)完善的房地產(chǎn)以及穩(wěn)定的金融市場(chǎng)、專業(yè)的人才儲(chǔ)備都是為以房養(yǎng)老模式的深入發(fā)展提供了基礎(chǔ)的保證。首先這種新型的“以房養(yǎng)老”模式是通過房屋作為載體來(lái)實(shí)現(xiàn)的價(jià)值交換，它是需要一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)作為發(fā)展基礎(chǔ)的。如今的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是其二級(jí)市場(chǎng)都十分的成熟穩(wěn)定，且他們住房的租售價(jià)格正常，房屋的交易手續(xù)很簡(jiǎn)單這些多方面的因素都是能夠有效降低他們業(yè)務(wù)需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)的，同時(shí)也更容易吸引參與主體的積極介入；其次，這種以房養(yǎng)老產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)十分的復(fù)雜而且還有牽扯到其他多方面的金融主體，因此它需要依靠一個(gè)完整的金融體系通過證券化的方式來(lái)減少不必要的金融風(fēng)險(xiǎn)。4.2.4以房養(yǎng)老的發(fā)展需要開放的養(yǎng)老觀念美國(guó)作為一個(gè)年輕的國(guó)家，其傳統(tǒng)的家庭觀念比較淡薄。英國(guó)是老牌西方國(guó)家，很多的西方文化都是從英國(guó)流傳開來(lái)的，老年人通常都是獨(dú)來(lái)獨(dú)往，不和子女同住，而且他們思想思維比較開明，與父母分居也是年輕英國(guó)子女的做法。完善我國(guó)“以房養(yǎng)老”模式的建議5.1強(qiáng)化政府職能政府作為國(guó)家最權(quán)威和公信力的部門，國(guó)家政府的加入與扶持都可以進(jìn)一步的增強(qiáng)參與主體的信心和投入，為這種新型養(yǎng)老模式的進(jìn)行帶來(lái)基本的安全保障。由于如今中國(guó)的以房養(yǎng)老模式仍然處于前期的起步發(fā)展時(shí)期，在實(shí)際的推行工作當(dāng)中仍然有很多的困難和阻礙需要我們?nèi)タ头試?guó)家政府需要在實(shí)施的前期對(duì)老人們進(jìn)行適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)和知識(shí)科普，展開一系列相關(guān)的宣傳，保證那些潛在需求的出現(xiàn)和加入；同時(shí)，出臺(tái)有關(guān)法律法規(guī)，制定稅收優(yōu)惠和提供保險(xiǎn)等政策，規(guī)范以房養(yǎng)老各主體行為的實(shí)施。即進(jìn)行適當(dāng)?shù)乃枷胄麄?、監(jiān)察管理以及風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防強(qiáng)化政府自身的自身職能，保證這種新型養(yǎng)老模式可以被推廣和接受。5.2健全市場(chǎng)機(jī)制在穩(wěn)定貸款利率風(fēng)險(xiǎn)這一方面，西方的部分發(fā)達(dá)國(guó)家在對(duì)住房的貸款做市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)的時(shí)候，通過浮動(dòng)利率的計(jì)算來(lái)得出實(shí)際的貸款利率，同時(shí)對(duì)其進(jìn)行定時(shí)的調(diào)整和優(yōu)化，他們的這種方式可以作為我國(guó)發(fā)展這一新型養(yǎng)老模式的重要參考。同時(shí)相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)也能夠和其他的保險(xiǎn)公司一起合作，購(gòu)買相關(guān)的利率保險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防，向合作的保險(xiǎn)公司上交一定金額的保險(xiǎn)費(fèi)，在合作的合同時(shí)間到且實(shí)際的利率高于所定利率時(shí)，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)金融機(jī)構(gòu)多支付的部分，這樣就可以降低金融機(jī)構(gòu)利率風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失。同時(shí)，當(dāng)?shù)氐恼ㄟ^進(jìn)一步的完善和規(guī)范相關(guān)的金融市場(chǎng)、建立一個(gè)更加健康嚴(yán)格的金融管理體系為預(yù)防利率風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)一個(gè)安全穩(wěn)定的金融環(huán)境。因此，中國(guó)想要走出以房養(yǎng)老的困境，需要政府為其創(chuàng)造良好的環(huán)境，健全市場(chǎng)機(jī)制，以提高以房養(yǎng)老模式的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。5.3完善相關(guān)法律政策首先，對(duì)于我國(guó)土地使用權(quán)有限的問題，可以將用來(lái)以房養(yǎng)老的住房通過免費(fèi)續(xù)期或者是低價(jià)續(xù)期的方法，來(lái)消除雙方借款人與貸款人對(duì)于國(guó)家政策方面的擔(dān)心憂慮。并且，因?yàn)檫@種以房養(yǎng)老新模式能夠進(jìn)一步的緩解老人對(duì)于養(yǎng)老壓力的顧慮，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以在以房養(yǎng)老的房產(chǎn)方面進(jìn)行一些列的政策優(yōu)惠和扶持，保證整個(gè)模式進(jìn)一步的健康發(fā)展。其次，有關(guān)政府和市場(chǎng)需要明確這種以房養(yǎng)老模式相關(guān)機(jī)構(gòu)的有效資質(zhì)。我國(guó)現(xiàn)在使用的是金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)的模式，這也是我們目前無(wú)法改變的事實(shí)。我國(guó)可采用銀行業(yè)經(jīng)營(yíng)，或由銀行業(yè)與保險(xiǎn)業(yè)合作經(jīng)營(yíng)，分類管理的方式，突破這種以機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)為主，且以房養(yǎng)老資質(zhì)認(rèn)定不清晰的現(xiàn)狀。5.4促進(jìn)傳統(tǒng)觀念的轉(zhuǎn)變現(xiàn)在大部分的年輕人對(duì)于這種養(yǎng)老模式仍然是不太接受的，要克服這些傳統(tǒng)思想的阻礙可以采取以下幾種方式：首先，社會(huì)上加強(qiáng)宣傳和教育，消除年輕人對(duì)于老人選擇這種模式養(yǎng)老的擔(dān)憂，提供一個(gè)良好健康的社會(huì)環(huán)境。鼓勵(lì)他們對(duì)老年人的照顧不僅為物質(zhì)上的照顧，還應(yīng)重視對(duì)老年人精神上的照顧。讓子女明白老年人采取自我養(yǎng)老的方法，而不是自己對(duì)于父母的不孝，相反的這是表現(xiàn)一個(gè)家庭和睦、減輕子女負(fù)擔(dān)，讓老人用自己的財(cái)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)自我養(yǎng)老的一種直接有效的方法。其次，改變中國(guó)的傳統(tǒng)財(cái)產(chǎn)代際相傳的思想需要經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)的階段，我國(guó)大部分的父母與子女之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)聯(lián)密切，子女通常情況下會(huì)把父母的財(cái)產(chǎn)當(dāng)做是自己的。因此需要進(jìn)一步的加大宣傳的力度和廣度，鼓勵(lì)當(dāng)代的年輕人自我奮斗的精神和勇氣，減少對(duì)父輩的依賴而不應(yīng)將個(gè)人財(cái)富的積累建立在對(duì)父母財(cái)產(chǎn)的繼承上。讓老年人在退休之后沒有任何擔(dān)憂的使用自己的財(cái)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)老年養(yǎng)老，提升自己的生活水平和質(zhì)量。而且父母選擇這種模式進(jìn)行養(yǎng)老，也是在降低子女們的現(xiàn)金支出，讓他們有更多的資金可以用來(lái)投資項(xiàng)目和儲(chǔ)蓄，這是一種雙贏的選擇。結(jié)論本文通過分析我國(guó)當(dāng)前以房養(yǎng)老的現(xiàn)狀和問題，而且全面介紹了西方國(guó)家如美國(guó)、英國(guó)等國(guó)家在這方面的成功經(jīng)歷，得出一些值得中國(guó)借鑒的經(jīng)驗(yàn)?？v觀全文，論文的主要研究成果可以總結(jié)為以下三個(gè)方面。通過對(duì)我國(guó)主要城市養(yǎng)老案例的深入分析，找出這種新型養(yǎng)老模式在我國(guó)的實(shí)際運(yùn)行中遇到的在政策、法律以及市場(chǎng)方面的困難。要想徹底的解決上述的問題就需要得到社會(huì)和政府的對(duì)此模式的支持和理解，因此就要求政府加大這方面的宣傳力度和廣度，建立一個(gè)健康的市場(chǎng)制度，穩(wěn)定房?jī)r(jià)與貸款利率，保證市場(chǎng)環(huán)境的健康，為該模式的推行提供保障。其次，在國(guó)家政策這方面，對(duì)這種新型養(yǎng)老模式在法律上無(wú)法可遵循的現(xiàn)狀，通過完善和健全相關(guān)立法的方式來(lái)解決。最后，要讓更多的老年群體打破傳統(tǒng)束縛，接受新的思維和新的觀念。這種“以房養(yǎng)老”模式在中國(guó)仍然是新生的事物，可是在其他的西方國(guó)家卻有非常老道的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)。該模式可以幫助政府、社會(huì)以及家庭減少其在養(yǎng)老問題的上面的壓力，而且也可以提升老人們的生活品質(zhì)，是涉及老年群體福祉的一項(xiàng)大工程。

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