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CONFIDENTIAL武漢及杭州大型綜合體工程全程效勞建議2021年1月30號(hào)2 效勞工程充滿信心 ?戴德梁行在全國(guó)擁有18家分公司、超過(guò)2,000名同仁，曾參與效勞的綜合體 工程逾5,000萬(wàn)平方米，對(duì)于效勞城建杭州、武漢工程我們非常有信心。 杭州｜武漢操盤經(jīng)驗(yàn)豐富 ?戴德梁行在杭州、武漢均設(shè)有分公司，擁有豐富的綜合體操盤經(jīng)驗(yàn)，希望借助 我們外鄉(xiāng)及國(guó)際經(jīng)驗(yàn)為工程成功開(kāi)發(fā)提供專業(yè)支持。實(shí)現(xiàn)工程可持續(xù)開(kāi)展 ?戴德梁行將致力將工程打造成綠色環(huán)保工程,大力表達(dá)工程環(huán)保設(shè)施優(yōu)勢(shì)，實(shí) 現(xiàn)工程開(kāi)發(fā)目標(biāo)同時(shí),也高度負(fù)起工程可持續(xù)開(kāi)展的社會(huì)責(zé)任。 出席人員均為日后操作工程的負(fù)責(zé)人 ?假設(shè)戴德梁行有時(shí)機(jī)參與杭州、武漢工程效勞，出席本次會(huì)議的戴德梁行同事都 將是以后操作工程的負(fù)責(zé)人，他們分別來(lái)自上海、杭州、武漢、廣州、深圳。 本次提案時(shí)間全程約1小時(shí)。3團(tuán)隊(duì)介紹Serviceteam杭州工程理解Hangzhouprojectspecifics武漢工程理解Wuhanprojectspecifics工程效勞內(nèi)容及相關(guān)案例ServicescopeandCasestudyDTZ全程效勞案例DTZCasestudy為何選擇DTZWhyDTZ

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23

456彭蔭喧DTZ

戴德梁行

華中區(qū)董事總經(jīng)理工程總協(xié)調(diào)人HANGZHOU

│

WUHAN

吳麗蘭高級(jí)經(jīng)理

潘育敏助理董事

吳

穎助理董事DTZ杭州工程專案團(tuán)隊(duì)——核心成員城建杭州工程專案組

陳聰助理經(jīng)理建筑參謀負(fù)責(zé)人物業(yè)管理負(fù)責(zé)人商鋪及籌劃負(fù)責(zé)人楊達(dá)5

管佳佳助理董事寫字樓及籌劃負(fù)責(zé)人杭州分公司(總經(jīng)理)總負(fù)責(zé)

杭州及華東區(qū)各團(tuán)隊(duì) 曾慶紅工程經(jīng)理

潘育敏助理董事王一川

董事DTZ武漢工程專案團(tuán)隊(duì)——核心成員城建武漢工程專案組籌劃負(fù)責(zé)人建筑參謀負(fù)責(zé)人物業(yè)管理負(fù)責(zé)人殷向榮

馮波助理董事商鋪負(fù)責(zé)人武漢及長(zhǎng)沙分公司(總經(jīng)理)總負(fù)責(zé)/寫字樓板塊負(fù)責(zé)人

武漢及華中區(qū)各相關(guān)團(tuán)隊(duì)6DTZ杭州及武漢全程效勞流程7施工階段竣工后1234 施工前?市場(chǎng)研究?商鋪籌劃\寫字樓 籌劃?

主力店招商

竣工前?

市場(chǎng)營(yíng)銷推廣?

招商及銷售 ?開(kāi)發(fā)參謀〔造價(jià)咨詢/招標(biāo)參謀/可持續(xù)開(kāi)展參謀〕?前期物業(yè)管理參謀?前期物業(yè)管理參謀?前期物業(yè)管理參謀?

商業(yè)管理?

物業(yè)管理?

招商及銷售8團(tuán)隊(duì)介紹Serviceteam杭州工程理解Hangzhouprojectspecifics武漢工程理解Wuhanprojectspecifics工程效勞內(nèi)容及相關(guān)案例ServicescopeandCasestudyDTZ全程效勞案例DTZCasestudy為何選擇DTZWhyDTZ

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456第一局部工程改造市場(chǎng)研究Part

1杭州商業(yè)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)杭州工程區(qū)域環(huán)境10?本工程位于臨安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，位于臨安市中心區(qū)與杭州市中心區(qū)之間，距離 杭州市區(qū)20公里，距離臨安市中心約10公里。?臨安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)以工業(yè)、科研設(shè)施為主，聚集了一大批國(guó)內(nèi)知名的裝備制造業(yè) 企業(yè)。11美容休閑

4%

雜貨店

2%大型商場(chǎng)

2%臨安主城商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)比例〔按商家個(gè)數(shù)〕 超市其他 4%2% 餐飲 37%

服飾

49%資料來(lái)源：戴德梁行臨安商業(yè)市場(chǎng)分析

臨安主城商圈分布臨安商業(yè)開(kāi)展處于初級(jí)階段，整體定位中低檔；而本工程位于臨安主城之外約10公里的臨安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，商業(yè)環(huán)境、人口與臨安主城也存在較為明顯的差距，如何立足區(qū)域定位、滿足區(qū)域需求，將成為工程零售商業(yè)最大的挑戰(zhàn)？12核心觀點(diǎn)凝練234從人均可支配收入與消費(fèi)者需求趨勢(shì)消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)業(yè)態(tài)2021年臨安市實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22,011元。在不同收入水平與消費(fèi)需求層次關(guān)系圖中，臨安處于由滿 足根本自我生存需求的消費(fèi)，向自我開(kāi)展和享受型為主的 開(kāi)展型消費(fèi)過(guò)渡的階段，與二三線城市的差距逐漸縮小。臨安商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)

消費(fèi)者缺乏品牌認(rèn)知度，中高

檔消費(fèi)能力有限。

餐飲消費(fèi)開(kāi)始追求環(huán)境和享受

，餐飲消費(fèi)的比重提升。

休閑娛樂(lè)行業(yè)的需求強(qiáng)勁，休閑娛樂(lè)行業(yè)相對(duì)于服裝“存活率〞更高。 零售開(kāi)展階段 1臨安目前處于零售市場(chǎng)初級(jí)但逐步成長(zhǎng)開(kāi)展階段。以中小型零售物業(yè)為主，集中在傳統(tǒng)百貨、街鋪，滿足 生活需求，缺乏品牌。 人均GDP與商業(yè)開(kāi)展水平

城市的人均GDP的數(shù)值和城市化水

平緊密相關(guān)，從而影響商業(yè)形態(tài)。2021年臨安實(shí)現(xiàn)人均GDP約6745美元，超過(guò)4400美元最高的基準(zhǔn)水平，與之對(duì)應(yīng)的城市綜合體、Lifestyle

Shopping

Center、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)形態(tài)涌現(xiàn)。6%13DTZ認(rèn)為本工程開(kāi)展商業(yè)需考慮的核心問(wèn)題 1.商業(yè)在整體綜合性工程中的開(kāi)發(fā)策略?本工程建筑體量約140萬(wàn)平方米，在和本工程類似的綜合體物業(yè)開(kāi)發(fā)中，不同物業(yè)品種的 開(kāi)發(fā)順序、階段性開(kāi)發(fā)體量的安排，將直接影響和決定工程開(kāi)發(fā)的成敗。?參考案例：香港太古城太古城物業(yè)比例

辦公

零售

11%

住宅

83%

太古城開(kāi)發(fā)時(shí)序

商務(wù)辦公

特色零售高品質(zhì)住宅14

DTZ認(rèn)為本工程開(kāi)展商業(yè)需考慮的核心問(wèn)題 2.工程開(kāi)展零售商業(yè)的SWOT分析 優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)逾100萬(wàn)住宅開(kāi)發(fā)所帶來(lái)穩(wěn)定持續(xù)的消費(fèi)客源；軌道交通5號(hào)線帶來(lái)交通瓶頸的解決； 時(shí)機(jī) 臨安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，未來(lái)制造 業(yè)企、居民入駐帶來(lái)的消費(fèi)需求； 區(qū)域商業(yè)開(kāi)展相對(duì)滯后； 非臨安主城區(qū)，片區(qū)商業(yè)氣氛欠佳； 缺少一定收入水平、穩(wěn)定的消費(fèi)客源支撐； 商業(yè)以零星布局為主，體量有限，缺少規(guī)模聚 集、特點(diǎn)鮮明的商業(yè)供給； 威脅臨安主城和余杭區(qū)零售市場(chǎng)的不斷成熟，勢(shì)必 對(duì)本工程的消費(fèi)群體產(chǎn)生明顯的分流影響。15DTZ對(duì)于工程的愿景 本工程零售商業(yè)未來(lái)定位開(kāi)展方向思考 社區(qū)型、區(qū)域型“生活中心〞 就近、便捷、生活、一站式消費(fèi) 在滿足社區(qū)型區(qū)域型生活中心應(yīng)有商業(yè)元素根底上 適度增加餐飲、娛樂(lè)休閑等目的性業(yè)態(tài)比例〔40%以上〕居家生活空間一站式購(gòu)物兒童生活休閑娛樂(lè)美食天地生態(tài)自然元素與商業(yè)元素的融合，打造一個(gè)綠色商業(yè)的理念。依托本工程臨山面水的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在后期建筑設(shè)計(jì)中考慮將山水、綠色、自然元素與商業(yè)元素完美融合，打造成一個(gè)在國(guó)內(nèi)獨(dú)樹一臶，集合綠色、生態(tài)、自然與一體的商業(yè)綜合體。第一局部工程改造市場(chǎng)研究Part

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杭州寫字樓市場(chǎng)認(rèn)識(shí)17杭州核

心區(qū)杭州規(guī)劃

商務(wù)區(qū)臨平新城本地塊臨安10,000-12,000

元/平方米25,000-30,000

元/平方米12,000-15,000

元/平方米7,000-9,000

元/平方米

桐廬

市區(qū)10,000-12,000

元/平方米

富陽(yáng)

市區(qū)臨安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)?臨安市區(qū)目前少有甲級(jí)品質(zhì)寫字樓，可參考性較少。?臨平新城和富陽(yáng)市區(qū)與本工程距離杭州核心區(qū)的距離相似，其成熟區(qū)域甲級(jí)品質(zhì)寫字樓價(jià) 格在10,000-12,000平方米左右。杭州及周邊區(qū)域售價(jià)情況

杭州各區(qū)域甲級(jí)品質(zhì)寫字樓價(jià)格情況杭州甲級(jí)市場(chǎng)租金水平18?杭州核心區(qū)以外的區(qū)域少有單一產(chǎn)權(quán)租賃型寫字樓，可參考租金少。?杭州在開(kāi)展中的規(guī)劃商務(wù)區(qū)，如濱江區(qū)，租金仍低于1.5元/平方米/天。19 區(qū)域?qū)傩?產(chǎn)業(yè)根底 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 精神歸屬寫字樓目標(biāo)客戶定位模型20目標(biāo)客戶

?以開(kāi)發(fā)區(qū)生產(chǎn)和科研基地的入駐

企業(yè)的相關(guān)企業(yè)為主

?開(kāi)發(fā)區(qū)已入駐裝備制造業(yè)的區(qū)域

總部、培訓(xùn)中心等功能分部

?圍繞這些制造業(yè)企業(yè)的上下游中

小企業(yè)以及相關(guān)科研、貿(mào)易和服

務(wù)型企業(yè)0%20%40%60%80%目標(biāo)客戶關(guān)注點(diǎn)

民營(yíng)

中資

外資0%50%

100%100%未來(lái)核心商務(wù)區(qū)政府辦公入駐地理位置優(yōu)勢(shì)政策導(dǎo)向扶持行業(yè)聚集頂級(jí)辦公品質(zhì)提升公司形象 數(shù)據(jù)來(lái)源：DTZ2021年杭州寫字樓用戶關(guān)注因素調(diào)研?產(chǎn)品方面辦公形象的考慮多于辦公品質(zhì)。?制造業(yè)客戶受政策導(dǎo)向和行業(yè)聚集度影響大。制造業(yè)企業(yè)關(guān)注點(diǎn)分析

民營(yíng)

中資

外資產(chǎn)品策略營(yíng)銷策略2122標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)產(chǎn)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)層空調(diào)系統(tǒng)停車位電梯凈高電源產(chǎn)品舉例 A+標(biāo)準(zhǔn) 單一業(yè)主產(chǎn)權(quán) 標(biāo)準(zhǔn)層面積至少到達(dá)1,500– 2,000平方米，無(wú)柱式設(shè)計(jì)， 得房率高 VAV空調(diào)或VRV空調(diào) 至少1車位/200平米 進(jìn)口品牌 平均等待時(shí)間不超過(guò)40秒，每 部電梯最大載重量達(dá)1,600– 1,800千克之間，并且電梯平均 效勞面積不超過(guò)4,000平方米 2.7及以上 高于80VA每平方米，雙路供電 并且有備用發(fā)電機(jī)世貿(mào)麗晶城坤和中心 A標(biāo)準(zhǔn)幾個(gè)大業(yè)主分層持有+多個(gè)小業(yè)主持有標(biāo)準(zhǔn)層面積達(dá)1,200–1,500平方米，得房率高風(fēng)機(jī)盤管或VRV至少1車位/300平米合資品牌平均等待時(shí)間在40-60秒，每部電梯最大載重量達(dá)1,350–1,600千克，并且電梯平均效勞面積不超過(guò)4,500平方米60-80VA每平方米，有備用電源嘉華國(guó)際公元大廈A-標(biāo)準(zhǔn)多個(gè)小業(yè)主分割持有標(biāo)準(zhǔn)層面積在1,000–1,200平方米之間獨(dú)立空調(diào)系統(tǒng)至少1車位/350平米合資或國(guó)內(nèi)品牌平均等待時(shí)間超過(guò)60秒，每部電梯最大載重量達(dá)1,000–1,350千克，并且電梯平均效勞面積不超過(guò)6,000平方米60VA每平方米左右聚龍大廈瑞晶國(guó)際產(chǎn)品初步定位

表：杭州甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)?初步定位為以銷售為目標(biāo)的寫字樓。?按照杭州本地的A或A-標(biāo)準(zhǔn)打造產(chǎn)品。23針對(duì)目標(biāo)客戶的營(yíng)銷策略

推廣渠道與區(qū)域招商相得益彰

?

區(qū)域的招商政策將較大的影響客戶入駐意

愿，要建議并引導(dǎo)招商政策具有競(jìng)爭(zhēng)力。 甲級(jí)辦公模式的引導(dǎo)?與開(kāi)發(fā)區(qū)廠房辦公、孵化樓辦公等其他功 能物業(yè)形成明顯區(qū)隔?吸引臨安局部有提升形象需求的企業(yè)24寫字樓SWOT分析 優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)定位帶來(lái)行業(yè)聚集優(yōu)勢(shì)，開(kāi)展 潛力較大大規(guī)模綜合體，各業(yè)態(tài)內(nèi)部互補(bǔ)品牌開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入 時(shí)機(jī)通過(guò)區(qū)域政策優(yōu)惠和營(yíng)銷推廣吸引優(yōu)質(zhì)客 戶入駐通過(guò)產(chǎn)品本錢的合理控制創(chuàng)造利潤(rùn) 劣勢(shì)所在區(qū)域距離杭州和臨安市區(qū)都有一定距 離，氣氛和成熟度缺乏，可倚借與共享資 源不多。目標(biāo)客戶以區(qū)域客戶為主，客戶結(jié)構(gòu)和數(shù) 量都較受限制，將影響租售進(jìn)度和價(jià)格。目前規(guī)劃寫字樓為超高層，建筑本錢較高 ，給價(jià)格造成壓力。 威脅 大杭州范圍內(nèi)規(guī)劃商務(wù)區(qū)和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)眾 多，不管是區(qū)域招商還是工程招商，都將 面臨劇烈競(jìng)爭(zhēng)25DTZ對(duì)于本工程寫字樓的愿景 打造適度前瞻的區(qū)域標(biāo)桿?可實(shí)現(xiàn)的租金或售價(jià)有限區(qū)域位臵和成熟度缺乏客戶結(jié)構(gòu)受區(qū)域限制大?適度前瞻的產(chǎn)品建議控制體量，寫字樓高度最好不要超過(guò)100米，以有 效減少建安本錢規(guī)整平面空間，保證得房率初步定位為甲A標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研充分了解當(dāng)?shù)? 產(chǎn)品水平和客戶預(yù)期，控制本錢投入?區(qū)域標(biāo)桿形象產(chǎn)品形象重于產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)吸引開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)追求形象提升的企業(yè)入駐26團(tuán)隊(duì)介紹Serviceteam杭州工程理解Hangzhouprojectspecifics武漢工程理解Wuhanprojectspecifics工程效勞內(nèi)容及相關(guān)案例ServicescopeandCasestudyDTZ全程效勞案例DTZCasestudy為何選擇DTZWhyDTZ

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456工程開(kāi)展背景-武漢城市地位 ?武漢市被國(guó)家定位為“國(guó)家中部地區(qū)的中心城市〞 ?武漢市被湖北省定位為“1+8〞城市圈的核心城市 東風(fēng)集團(tuán)、漢江集團(tuán)、葛洲壩集團(tuán)、宜化集團(tuán) 均已將企業(yè)總部遷移或正在遷移至武漢。輝瑞已將其全球研發(fā)基地放臵在武漢，華為、中興通訊也在武漢布局其研發(fā)基地，格力集團(tuán)也正遷往武漢。

27年份武漢成都天津青島大連蘇州杭州無(wú)錫南京寧波佛山03年1622170523861869163228022092190116901769157804年1882203129312270196134502515235020672158181905年2238237036632695215040272942280524112446237906年2590288343373300236948203440330027732864292607年3141332450183786300057004103385832753000355008年3960390163544436385867014781442037753964433309年45614503750148904418740050995000423042154815工程開(kāi)展背景-武漢城市經(jīng)濟(jì)水平 全國(guó)經(jīng)濟(jì)地位中部六省省會(huì)2021年GDP〔億元〕2021年中國(guó)排名第12名華中地區(qū)連續(xù)第一位，企業(yè)進(jìn)入華中地區(qū)的首選

2829工程開(kāi)展背景-武漢城市規(guī)劃 一核兩帶多中心食品、物流

汽車、建材鋼鐵、石油化工、環(huán)保

高新科技、生物醫(yī)藥本工程位于武漢城市都市核心內(nèi)，處于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開(kāi)展區(qū)域第一局部工程改造市場(chǎng)研究Part

1武漢商業(yè)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)31武漢市商業(yè)開(kāi)展總體概況 從商圈開(kāi)展來(lái)看 DTZ觀點(diǎn)：1、多商圈、多中心的整體格局。 2、新興的區(qū)域型商圈進(jìn)入更快速的開(kāi)展階段。 從工程開(kāi)展來(lái)看 DTZ觀點(diǎn)：主題化、體驗(yàn)式、一站式等主題的購(gòu)物中心和特色商業(yè)街區(qū)將引領(lǐng)武漢市場(chǎng)的開(kāi)展主流。 從品牌開(kāi)展來(lái)看 DTZ觀點(diǎn)：眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)品牌開(kāi)始迅速布局武漢，目前是眾多開(kāi)展工程把握商機(jī)的關(guān)鍵時(shí)期。32王家灣

商圈鐘家村

商圈徐東商圈中南商圈街道口商圈魯巷商圈本案古田商圈開(kāi)展和競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 常 青 后 湖南湖沌口二七青山四新本工程未來(lái)將面臨武廣核心商圈及古田、鐘家村、王家灣區(qū)域商圈中各工程之直面競(jìng)爭(zhēng)。33工程區(qū)域規(guī)劃漢江兩岸的開(kāi)發(fā)，將導(dǎo)入眾多中高及高端收入人群，改變硚口老城區(qū)形象，商業(yè)消費(fèi)將升級(jí)換代，也帶來(lái)新的消費(fèi)需求華潤(rùn)高檔住宅九龍倉(cāng)高

檔住宅恒大住宅區(qū)本案34工程區(qū)位 ?城市中心功能突出，人口聚集程度高。 ?交通興旺，三面均為城市主干道，同時(shí)軌道交通極其便利。71

1789工程周邊在建或規(guī)劃中工程〔潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手〕35工程王家墩中央商務(wù)區(qū)N3456891011

12硚口區(qū)

輕軌硚口路站

2123456人信綜合體凱德商用商業(yè)南國(guó)西匯廣場(chǎng)和黃花樓街工程沿江一號(hào)Mall武商Mall

泛海城市廣場(chǎng)

葛洲壩國(guó)際廣場(chǎng)

海天歡樂(lè)購(gòu)10

人信漢商銀座11縱橫集團(tuán)工程12太和集團(tuán)工程36工程周邊消費(fèi)群體從前述區(qū)域規(guī)劃中可以看出，未來(lái)隨著九龍倉(cāng)、華潤(rùn)、恒大及本工程的住宅來(lái)看，區(qū)域消費(fèi)群體的格局將發(fā)生較大變化，有待后期進(jìn)一步消費(fèi)者調(diào)研后給予結(jié)論。37商戶在此區(qū)域開(kāi)店之方案在DTZ與各商戶的長(zhǎng)期合作的根底上，初步溝通發(fā)現(xiàn)超市業(yè)態(tài)、餐飲及娛樂(lè)對(duì)此工程區(qū)域興趣濃厚，后期需要進(jìn)一步結(jié)合競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系及消費(fèi)者情況進(jìn)行深入溝通，發(fā)現(xiàn)未來(lái)支撐工程主體定位之適宜商戶。38DTZ對(duì)于工程的愿景滿足區(qū)域消費(fèi)者生活需求為主，凸顯餐飲娛樂(lè)休閑的生活型購(gòu)物中心34%10%3%4%1%8%購(gòu)物娛樂(lè)、康健餐飲服飾家居畫廊、文化配套設(shè)施34%40%

10%購(gòu)物娛樂(lè)、康健餐飲服飾家居畫廊、文化配套設(shè)施商業(yè)關(guān)鍵詞：次中心、主力店、休閑商業(yè)、年輕與時(shí)尚、品味與環(huán)境第一局部工程改造市場(chǎng)研究Part

2

武漢寫字樓市場(chǎng)認(rèn)識(shí)板塊名稱區(qū)域代表項(xiàng)目建設(shè)大道新世界國(guó)貿(mào)、建銀大廈、招銀大廈、瑞通廣場(chǎng)、禧邦可廣場(chǎng)、漢江國(guó)際金融中心等武廣商務(wù)區(qū)新世界中心、世貿(mào)廣場(chǎng)、泰合廣場(chǎng)、人信武勝路、水游城中南中北路中商廣場(chǎng)、新時(shí)代商務(wù)中心、知音工行大廈、保利文化廣場(chǎng)等寶豐商務(wù)區(qū)本案等板塊名稱區(qū)域代表項(xiàng)目王家墩武漢中心、泛海城市廣場(chǎng)、葛洲壩廣場(chǎng)、華潤(rùn)綜合體等沿江商務(wù)區(qū)瑞安寫字樓群濱江商務(wù)區(qū)萬(wàn)達(dá)中心、綠地中心等寶豐商務(wù)區(qū)本案等40武漢商務(wù)區(qū)開(kāi)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)本路光谷寶豐案

商務(wù)

區(qū)

廣電大廈、浦發(fā)銀行大廈、廣發(fā)銀行大廈、武漢國(guó)際金融廣場(chǎng)、4157.914.1%50.06.0%8.0%6%4%2%0%12%10%8%16%14%30.020.010.0

0.060.050.040.0武廣商圈建設(shè)大道商圈

中南商圈租金

空臵率中南商圈,

11.6%

69.7

建設(shè)大道

商圈,

60.5%80.070.0武漢甲級(jí)寫字樓分布、租金及空置率

武廣商圈,

27.8%空臵率目前平均5%，企業(yè)擴(kuò)租/搬遷/新增需求受到限制辦公面積分布在36,000-108,100平方米之間，大部分在50,000-60,000平方米之間標(biāo)準(zhǔn)層面積分布在1,164-2,300平方米之間，面積1,300平方米的占多數(shù)，新世界中心、國(guó)貿(mào)較大；辦公層數(shù)集中在2個(gè)區(qū)間,4棟在28層左右，4棟50層左右凈高分布在2.3-2.7米區(qū)間，2.4米為主流辦公樓面得房率分布在63-70%，大部分集中在65%高度90-248米之間外立面基本為玻璃幕墻和鋁塑板搭配使用臨街面至少一面臨城市主干道，有的可三面臨街可視性建設(shè)大道非常高，武廣商務(wù)圈稍遜但也比較高42武漢甲級(jí)寫字樓供給特征-外觀/使用空間 外觀 使用空間外觀缺乏創(chuàng)新產(chǎn)品，使用空間需要優(yōu)化數(shù)量5-16部之間品牌均為進(jìn)口品牌，以O(shè)TIS、三菱居多承載量1,650kg，1,350kg，1,000kg不等，1,350kg居多單位服務(wù)層數(shù)平均為4.2層，新世界國(guó)貿(mào)最優(yōu)，招銀大廈最次單位服務(wù)面積平均為6,700平方米/臺(tái)，世貿(mào)大廈最優(yōu)，招銀大廈最次車位形式多數(shù)為副樓立體車庫(kù)，其他為地下車庫(kù)數(shù)量建銀非常少，其余分布在150至600個(gè)之間車位辦公面積比平均為1：300，建銀大廈極低，其余分布在192至1：400車位建筑面積比平均為1：480，建銀大廈極低，其余分布在1172至1：805空調(diào)形式均為傳統(tǒng)中央空調(diào)開(kāi)放時(shí)間一般為周一-周五8：00-18：00，新世界國(guó)貿(mào)及中心優(yōu)勢(shì)最突出品牌均為進(jìn)口品牌，特靈，約克，麥克維爾43武漢甲級(jí)寫字樓供給特征-電梯/空調(diào)/車位：：硬件配臵落后，無(wú)法滿足現(xiàn)代企業(yè)需求34%23%19%14%14%11%10%5%3%5%5%2%6%3%4%4%6%3%1%0%7%3%科醫(yī)電工金詢工速流駐、IT相、等咨加快物和藥飾險(xiǎn)制裝保、、發(fā)行房地產(chǎn)開(kāi)銀外國(guó)領(lǐng)館商貿(mào)司械品構(gòu)構(gòu)業(yè)業(yè)品業(yè)公業(yè)器產(chǎn)機(jī)機(jī)業(yè)類企服務(wù)制造消費(fèi)運(yùn)輸技產(chǎn)療子融關(guān)漢...其他44區(qū)域甲級(jí)寫字樓需求特征甲、乙級(jí)寫字樓租戶性質(zhì)比照22%54%38%10%40%36%0%40%20%60%本地性企業(yè)全國(guó)性企業(yè)跨國(guó)性外資企業(yè)甲級(jí)乙級(jí)甲、乙級(jí)寫字樓各行業(yè)租戶行業(yè)比照0%40%30%20%10%

0%甲級(jí)乙級(jí)甲級(jí)樓以外資及全國(guó)性企業(yè)為主，但也有22%左右的本地企業(yè)金融、咨詢服務(wù)、加工制造、房地產(chǎn)、商貿(mào)行業(yè)將成為未來(lái)爭(zhēng)奪的重點(diǎn)資源45 硚口區(qū)政府對(duì)工程所在區(qū)域之規(guī)劃方向 寶豐商務(wù)區(qū)●功能定位：現(xiàn)代效勞業(yè)和總部集聚區(qū)域?！裰鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)：金融中介、文化教育。 硚口區(qū)需要在區(qū)域商務(wù)宣傳 與推廣上再加大力度，在政 策上給予相應(yīng)支持431

1工程周邊潛在競(jìng)爭(zhēng)46工程N(yùn)王家墩中央商務(wù)區(qū)

27568

12硚口區(qū)

輕軌硚口路站1

人信綜合體2345678和黃花樓街工程葛洲壩國(guó)際廣場(chǎng)武漢中心

K11

泛海城市廣場(chǎng)

長(zhǎng)江航運(yùn)中心

水游城Elliot

GlausiuszStrategy47區(qū)域啟開(kāi)工程，商務(wù)氣氛需要培育租戶根底相對(duì)較弱周邊交通擁堵工程周邊環(huán)境有待改善硚口區(qū)目前甲級(jí)寫字樓開(kāi)展滯后，急需開(kāi)展周邊醫(yī)療/文化產(chǎn)業(yè)氣氛濃厚寫字樓客戶對(duì)產(chǎn)品硬件表現(xiàn)出極大提升愿望 經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，眾多企業(yè)開(kāi)始急速擴(kuò)張硚口區(qū)正面臨經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的黃金時(shí)期 工程開(kāi)展甲級(jí)寫字樓SWOT分析 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 輕軌站點(diǎn)，可達(dá)性極強(qiáng)濱江標(biāo)志性建筑，無(wú)可比較之自然環(huán)境 區(qū)域商務(wù)規(guī)劃前景看好 政府支持 業(yè)權(quán)統(tǒng)一，保證品質(zhì) 土地本錢具備比較優(yōu)勢(shì) 城市地位提升吸引眾多國(guó)內(nèi)外企業(yè)進(jìn)駐未來(lái)工程競(jìng)爭(zhēng)劇烈地標(biāo)建筑不斷涌現(xiàn)行政區(qū)/商務(wù)區(qū)對(duì)商務(wù)資源的競(jìng)爭(zhēng)劇烈價(jià)格48高端市場(chǎng)中端市場(chǎng)低端市場(chǎng)福星商會(huì)大廈瑞安天地浦發(fā)銀行大廈武漢中心本工程

泛海城市廣場(chǎng)新世界中心距離DTZ對(duì)于工程的愿景 客戶群/功能布局/產(chǎn)品規(guī)劃及配套有待詳細(xì)市場(chǎng)研究后給予建議，初步 建議開(kāi)展甲級(jí)寫字樓之檔次如下：49團(tuán)隊(duì)介紹Serviceteam杭州工程理解Hangzhouprojectspecifics武漢工程理解Wuhanprojectspecifics工程效勞內(nèi)容及相關(guān)案例ServicescopeandCasestudyDTZ全程效勞案例DTZCasestudy為何選擇DTZWhyDTZ

1

23

456第一局部工程改造市場(chǎng)研究Part

1工程開(kāi)展籌劃 定性研究 ?城市宏觀環(huán)境研究 ?武漢/杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 ?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、成功案例研究 ?工程開(kāi)發(fā)條件分析 ?工程SWOT分析了解杭州及武漢城市的歷史人文背景、經(jīng)濟(jì)根底、消費(fèi)力等情況，把握工程所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展情況、越勢(shì)以及工程開(kāi)展機(jī)遇。 定量研究 ?消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)研 ?商家訪談 ?寫字樓客戶訪談熟知武漢及杭州工程目標(biāo)消費(fèi)者、租戶、潛在投資客戶的需求特征、消費(fèi)習(xí)慣、投資心理及對(duì)工程的看法。內(nèi)容

目的51 依據(jù)工程定位 總結(jié)?工程市場(chǎng)定位?工程租售策略?規(guī)劃設(shè)計(jì)建議?建筑風(fēng)格定位?工程初步營(yíng)銷策略?工程收入及本錢預(yù)測(cè)?工程風(fēng)險(xiǎn)分析工程開(kāi)展籌劃思路工程綜合分析杭州坤和建設(shè)集團(tuán)杭州坤和中心 工程背景 工程位于杭州市中心商圈武林廣場(chǎng)西北側(cè) 工程總建筑面積11.4萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積3萬(wàn)平方米 效勞時(shí)間：2021年 挑戰(zhàn) 如何在杭州競(jìng)爭(zhēng)劇烈的核心商圈內(nèi)尋找自身開(kāi)展空間？ 如何突破華貿(mào)鞋城的專業(yè)市場(chǎng)形象？ 如何把握與寫字樓之間的功能關(guān)系？ DTZ戴德梁行方案 通過(guò)前期商戶訪談，了解相關(guān)客戶的入駐意向，以明確未 來(lái)工程開(kāi)展的可行性。 尋找華貿(mào)鞋城搬遷的可能性。 依據(jù)商業(yè)不同區(qū)域特點(diǎn)，形成辦公配套與對(duì)外商業(yè)相結(jié)合 的開(kāi)展特點(diǎn)。52成果制定了延續(xù)市中心高端零售的開(kāi)展戰(zhàn)略要點(diǎn)，通過(guò)架設(shè)外部天橋，增加區(qū)外中高端消費(fèi)者到達(dá)本工程的便利性。積極促成其與杭州最大的百貨公司杭州大廈的合作，原華茂鞋城整體成為杭州大廈C座。與德國(guó)建筑設(shè)計(jì)公司GMP共同完成對(duì)工程建筑平面的優(yōu)化，改善商業(yè)與寫字樓之間的關(guān)系。福星惠譽(yù)武漢福星惠譽(yù)水岸國(guó)際 工程背景 工程位于武昌區(qū)和平大道與友誼大道包夾處 工程總建筑面積35萬(wàn)平方米，其中商業(yè)10萬(wàn)平方米，住 宅13萬(wàn)平方米，公寓酒店12萬(wàn)平方米。 效勞時(shí)間：2021-2021年 挑戰(zhàn) 如何快速變現(xiàn)？ 工程商業(yè)根底落后，但規(guī)劃前景很好，怎樣平衡變現(xiàn)與持 有的關(guān)系？ 相當(dāng)比例的公建指標(biāo)，如何消化高層空間？ DTZ戴德梁行方案 分析武漢市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?fàn)顩r、城市結(jié)構(gòu)、人口狀況、開(kāi)展規(guī) 劃，把握武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)總體開(kāi)展趨勢(shì) 重點(diǎn)調(diào)查研究南昌市商業(yè)、寫字樓、酒店、會(huì)議物業(yè)開(kāi)展 狀況，研究武漢市高端潛在客戶需求狀況 評(píng)價(jià)不同方案下物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提出工程的開(kāi)展策略建 議5354對(duì)未來(lái)3-5年廣州房地產(chǎn)開(kāi)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)結(jié)合東塔的地標(biāo)背景，建議其以超前規(guī)劃占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)建議委托方在價(jià)值低谷入市，以獲得較大升值空間新世界中國(guó)地產(chǎn)廣州東塔 工程背景 工程位于廣州市珠江新城金融及商務(wù)核心區(qū)中軸線 旁，僅緊廣州西塔 中軸線集運(yùn)系統(tǒng) 工程地上總建面積35萬(wàn)平方米 效勞時(shí)間：2021年 挑戰(zhàn) 在金融危機(jī)背景下廣州商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展趨勢(shì)如何？ 區(qū)域商業(yè)綜合體的集中入市，工程如何在劇烈競(jìng)爭(zhēng)成果 中突圍？ 是否應(yīng)該拿地？ DTZ戴德梁行建議 為委托方深入了解廣州商業(yè)、寫字樓、酒店式公寓 市場(chǎng)提供了深入的市場(chǎng)信息，為最終成功拿地提供 支持 通過(guò)消費(fèi)調(diào)研和商家訪談,使委托方深入了解廣州消 費(fèi)者消費(fèi)需求,租戶需求 將其定位廣州高端綜合體提供專業(yè)意見(jiàn)第一局部工程改造市場(chǎng)研究Part

2工程開(kāi)發(fā)參謀工程開(kāi)發(fā)參謀-工作開(kāi)展思路56所提供的工作內(nèi)容??造價(jià)咨詢參謀招標(biāo)參謀效勞可持續(xù)開(kāi)展參謀效勞分析工程投資及 本錢 評(píng)審設(shè)計(jì)方案優(yōu)化設(shè)計(jì)方案， 審核初步本錢 估算 提供招標(biāo)參謀 建議擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)、協(xié)助報(bào)建報(bào)批、 合約咨詢參謀57基于:

創(chuàng)新的節(jié)水策略

能源利用率和可再生能源

可持續(xù)材料的使用和減少?gòu)U物

室內(nèi)空氣質(zhì)量施工管理確保可持續(xù)建筑方案的正確施工方案包括

妥善處理建筑廢料入住前的室內(nèi)空氣質(zhì)量管理管理獲批的材料和報(bào)批物業(yè)管理

保證在整個(gè)建筑使用期中可持續(xù)性使用工程開(kāi)發(fā)參謀-可持續(xù)開(kāi)展效勞內(nèi)容戴德梁行能做什么:用我們經(jīng)驗(yàn)豐富的團(tuán)隊(duì)，來(lái)評(píng)估優(yōu)化工程的可持續(xù)開(kāi)展戰(zhàn)略。籌建期的可持續(xù)性評(píng)估減少能耗

增加生產(chǎn)力員工健康

減少營(yíng)運(yùn)成

本美譽(yù)度

總體環(huán)境保護(hù)可持續(xù)開(kāi)展建設(shè)是從工程啟動(dòng)到 工程運(yùn)營(yíng)的管理過(guò)程。58 工程管理 高級(jí)工程經(jīng)理 王愷建筑工程管理學(xué)士 工商管理學(xué)士 招標(biāo)管理小組 工程主管 潘育敏 建筑學(xué)碩士 房地產(chǎn)管理碩士 機(jī)電參謀 機(jī)電工程師 鄭衛(wèi)清 工程學(xué)士機(jī)電參謀小組工程開(kāi)發(fā)參謀-效勞團(tuán)隊(duì) 董事，中國(guó)區(qū)主管 黃智興 電機(jī)工程學(xué)士 工商管理碩士 建筑參謀 建筑師 朱鎮(zhèn)北 建筑學(xué)碩士 建筑參謀小組

董事，中國(guó)區(qū)

莫君陳

工程學(xué)士

工商管理碩士

造價(jià)管理

造價(jià)工程師

林順

建筑工程學(xué)士

中級(jí)工程師注冊(cè)造價(jià)工程師造價(jià)管理小組59?把客戶的企業(yè)文化與開(kāi)發(fā)的工程融為一體60工程開(kāi)發(fā)參謀-案例介紹 香港國(guó)際廣場(chǎng)工程 效勞內(nèi)容：工程管理 用途：商業(yè)樓宇 總建面積：57,000平方米 工程時(shí)間：2004-2021 工程簡(jiǎn)介: ?前身是位于香港中央商務(wù)區(qū)的凱悅酒店, 由酒店改建成57,000平方米的商業(yè)零售中 心。 挑戰(zhàn): ?首次在亞洲進(jìn)行大規(guī)模的改建工程 ?施工的工地面積有限 ?控制好噪音和粉塵戴德梁行解決方案:?用創(chuàng)新的設(shè)計(jì)和施工方法克服挑戰(zhàn)?內(nèi)部用戶的有效流動(dòng).?成為亞洲建設(shè)策略的典范61五礦營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園企業(yè)效勞中心 及五星級(jí)酒店渣打科營(yíng)中心〔天津〕上海意大利中心-

銅仁路88號(hào)上海新天地濟(jì)南路8號(hào)巴卡拉公寓上海2021年世博會(huì)英國(guó)館工程開(kāi)發(fā)參謀-相關(guān)經(jīng)驗(yàn)案例簡(jiǎn)介62第一局部工程改造市場(chǎng)研究Part

3工程營(yíng)銷推廣籌劃工程營(yíng)銷推廣籌劃——效勞思路64 市場(chǎng)信息 可比工程、 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手營(yíng)銷策略 分析跟蹤并評(píng)估工程營(yíng)銷效果、及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略 受眾群體 分析工程 目標(biāo)客戶 群特征制定工程營(yíng)銷推廣策略和營(yíng)銷執(zhí)行方案 剖析自己 梳理工程賣 點(diǎn)、強(qiáng)弱勢(shì)， 并分析對(duì)策 重點(diǎn)推廣 企業(yè)實(shí)力背景 綠色環(huán)保工程 未來(lái)區(qū)域開(kāi)展推廣實(shí)施及執(zhí)行 城市綜合體 整體推廣 節(jié)奏制定實(shí)現(xiàn)工程銷售和招商的可持續(xù)開(kāi)展 最終目的上海多媒體產(chǎn)業(yè)園開(kāi)展上海多媒體生活廣場(chǎng) 工程背景 工程位于上海中山公園城市次中心商圈，地處上海長(zhǎng) 寧路、匯川路交界處 地鐵2號(hào)線中山公園站直達(dá) 工程總商業(yè)面積6萬(wàn)平方米 效勞時(shí)間：2021-2021年 挑戰(zhàn) 如何形成與中山公園商圈內(nèi)龍之夢(mèng)購(gòu)物中心、巴黎春 天百貨的差異，形成自身特色？ 如何調(diào)整原有地面商業(yè)廣場(chǎng)、地下1層的建筑方案， 增強(qiáng)商業(yè)氣氛？ DTZ戴德梁行方案 針對(duì)中山公園區(qū)域年輕辦公白領(lǐng)聚集、工程自身辦公 產(chǎn)業(yè)人口特點(diǎn)與“多媒體〞產(chǎn)業(yè)特征，確立工程以年 輕白領(lǐng)消費(fèi)客群的生活方式中心為主題 增加地面戶外商業(yè)空間、調(diào)整工程主要出入口設(shè)臵、 增加LED電子廣告等手段增強(qiáng)工程整體商業(yè)氣氛 針對(duì)地下1層層高缺乏的問(wèn)題，設(shè)立1F+B1的旗艦店 格局，并提出公共空間的內(nèi)裝調(diào)整建議65成果小南國(guó)、好樂(lè)迪KTV等主力商戶先期入駐MUJI無(wú)印良品、根本生活、DBHK、YAMADA日本山田電機(jī)等特色主力商戶持續(xù)談判中上海地產(chǎn)集團(tuán)美麗上海 工程背景 上海地產(chǎn)集團(tuán)，國(guó)有多元化投資集團(tuán)，上海主要的 土地儲(chǔ)藏集團(tuán) 工程位于上海浦東三林徐浦大橋旁，距離上海世博 園區(qū)約15分鐘車程 工程總建筑面積18萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積8萬(wàn)平 方米 效勞時(shí)間：2021年 挑戰(zhàn) 如何突破地理位臵劣勢(shì)，打造高端商業(yè)工程？ 設(shè)立何種功能以充分利用景觀和建筑特色？ 如何利用原有廠房，表達(dá)文化元素？DTZ戴德梁行方案 90幢古民居建筑，展現(xiàn)濃郁的中國(guó)古建筑風(fēng)情，吸 引高端游客，確立“旅游+商業(yè)〞的開(kāi)展策略 針對(duì)工程獨(dú)特的濱江自然條件和建筑特色建議引進(jìn) 高級(jí)度假酒店和特色高檔商業(yè)會(huì)所 利用原有廠房的特點(diǎn)建議引入國(guó)際品牌Fashion Show66成果工程引進(jìn)高級(jí)度假酒店〔BanyanTree〕，涵蓋新、舊兩個(gè)酒店概念推薦國(guó)際品牌FashionShow相關(guān)客戶資源，如DIORShow等67南京高科置業(yè)東城匯工程工程背景 南京高科臵業(yè)前身為成立于2002年5月的南 京仙林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是由上市公司南京新 港高科技股份、南京仙林新市區(qū)開(kāi)發(fā)有限 公司、棲霞區(qū)國(guó)有資產(chǎn)投資中心共同出資成立的國(guó) 有性質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，注冊(cè)資本15億元，一級(jí)資 質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，業(yè)務(wù)范圍涵蓋地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè) 運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理等效勞時(shí)間：2021年-2021年挑戰(zhàn) 工程位于南京城東仙林板塊，板塊內(nèi)商業(yè)氣氛欠佳成果 ，設(shè)立何種業(yè)態(tài)以充分利用工程潛在消費(fèi)人流？ 如果設(shè)計(jì)相關(guān)租售方案和策略？DTZ戴德梁行方案 本案定位于以目的性業(yè)態(tài)作為亮點(diǎn)、便捷性業(yè)態(tài)作 為學(xué)區(qū)和社區(qū)配套的中高休閑商業(yè)工程 工程強(qiáng)調(diào)家庭型消費(fèi)，一家人享受精致生活體驗(yàn)， 主題化消費(fèi)樂(lè)趣作為工程前期商業(yè)參謀和后期銷售租賃代理，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)效勞目前工程處于銷售代理階段，經(jīng)過(guò)我行半年時(shí)間的前期市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷，積累了大量潛在客戶，預(yù)計(jì)工程在2021年3-4月份開(kāi)盤第一局部工程改造市場(chǎng)研究Part

4工程租售代理執(zhí)行及營(yíng)銷參謀工程租售代理執(zhí)行及營(yíng)銷參謀——效勞思路獨(dú)家代理/首席代理/一般代理

主力

店

招

商主力店名單研擬聯(lián)絡(luò)拜訪主力店，進(jìn)行初步洽商帶看地塊及說(shuō)明設(shè)店位臵及圖面檢討溝通租售條件談判協(xié)商協(xié)助制定主力店相關(guān)租售文本協(xié)助完成承租意向書之簽訂協(xié)助簽訂正式租賃合同 工程全面招商訂立明確的招商目標(biāo)、策略、時(shí)間表招商說(shuō)明資料制作協(xié)助舉辦招商說(shuō)明會(huì)聯(lián)絡(luò)拜訪目標(biāo)零售商，進(jìn)行初步洽商帶看現(xiàn)場(chǎng)及說(shuō)明設(shè)店位臵及租賃、買賣條件之談判協(xié)商協(xié)助制定專門店之相關(guān)租賃文本協(xié)助完成承租意向書之簽訂協(xié)助簽訂正式租賃、買賣合同與商場(chǎng)設(shè)計(jì)師檢驗(yàn)各商店之相關(guān)需求69深國(guó)投商用置業(yè)杭州新一城 工程背景 工程位于杭州市西部城區(qū)，天目山路以西，五常 大道以南，杭州生態(tài)新城西溪核心地理位臵。 工程總商業(yè)面積15萬(wàn)平方米，包含2萬(wàn)平方米的 山姆會(huì)員店 效勞時(shí)間：2021年 挑戰(zhàn) 如何判斷山姆會(huì)員店對(duì)其他商業(yè)的帶動(dòng)作用？ 商業(yè)根底落后，但規(guī)劃前景很好，怎樣平衡變現(xiàn) 與持有的關(guān)系？ 相當(dāng)比例的公建指標(biāo)，如何消化高層空間？DTZ戴德梁行方案 針對(duì)性訪談，了解山姆會(huì)員店的經(jīng)營(yíng)模式，并與 周邊人口、交通條件進(jìn)行比對(duì)分析 選取上海青浦奧特萊斯內(nèi)的品牌折扣店經(jīng)營(yíng)商， 進(jìn)行深入訪談，了解其對(duì)杭州、特別是本工程折 扣店定位的意見(jiàn)及建議 深入了解周邊城市潛在品牌折扣店的開(kāi)展進(jìn)程70成果完成針對(duì)Zegna、EmporioAmarni、Burberry、Ferregamo、Columbia、DKNY、Givenchy、Coach、MotherCare、Tommy&Hilfiger、RalphLauren等50個(gè)品牌的商戶訪談效勞，了解其經(jīng)營(yíng)方案及相關(guān)需求在百聯(lián)下沙奧特萊斯確定開(kāi)業(yè)的前提下，結(jié)合商戶訪談結(jié)果，建議業(yè)主調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，通過(guò)引入電影院、兒童類業(yè)態(tài)將工程打造為區(qū)域家庭購(gòu)物中心71新世界中國(guó)地產(chǎn)武漢K11·新食藝 地盤位臵：航空路與解放大道交匯處，武廣商圈 商業(yè)面積：20,000平方米 開(kāi)業(yè)時(shí)間：2021年5月 效勞內(nèi)容：獨(dú)家市場(chǎng)參謀與商業(yè)籌劃 聯(lián)合獨(dú)家租賃代理 成交租戶：琥珀、面包新語(yǔ)、滿記甜品、 麥咖啡、Costa等寧波東部新城開(kāi)發(fā)投資寧波國(guó)際金融效勞中心 工程背景 工程位于寧波市東部新城中心商務(wù)區(qū)核心區(qū)域 工程總建筑面積36萬(wàn)平方米，(地上24.5萬(wàn)平方米 ，地下11.5萬(wàn)平方米〕，其中商業(yè)面積近4萬(wàn)平方 米〔扣除銀行營(yíng)業(yè)廳面積〕 效勞時(shí)間：2021年至今 挑戰(zhàn) 如何在新興城市商務(wù)中心吸引商業(yè)人流？ 如何整合商業(yè)資源，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)定位，并與寧波 市內(nèi)原有的商業(yè)形成明顯差異？DTZ戴德梁行方案 針對(duì)區(qū)域內(nèi)商務(wù)辦公人群聚集、住宅人口相對(duì)滯 后的特點(diǎn)，確立以中高端商務(wù)餐飲、特色餐飲以 及其他配套商業(yè)效勞的定位方向 針對(duì)寧波市場(chǎng)缺乏知名高端連鎖餐飲品牌的特點(diǎn) ，制定開(kāi)展上海知名商戶、結(jié)合本地優(yōu)質(zhì)商戶的 招商策略72成果作為工程獨(dú)家招商代理，充分結(jié)合本地與上海的招商資源，為工程引入利苑、小南國(guó)、鼎泰豐、PIZZADINO等高檔餐飲旗艦店南京新城市商用置業(yè)南京新虹橋中心 工程背景 南京新城市商用臵業(yè)為南京外鄉(xiāng)最大的 商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理公司 工程位于南京市鼓樓區(qū)中山北路與和會(huì)街的交匯 處，距離南京核心商圈湖南路商圈僅1公里 工程總建筑面積30萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積近8 萬(wàn)平方米 效勞時(shí)間：2021年至今 挑戰(zhàn) 如何形成與湖南路核心商圈的差異？ 如何充分利用工程原有景觀，突出工程特色？DTZ戴德梁行方案 針對(duì)工程周邊大學(xué)集中的特點(diǎn)，將該區(qū)域定位為 以年輕人為主要消費(fèi)對(duì)象的活力購(gòu)物中心，引入 特色年輕商業(yè)業(yè)態(tài) 充分利用工程內(nèi)的景觀公園，以退臺(tái)綠化式設(shè)計(jì) ，增加工程綠色開(kāi)放空間和城市峽谷景觀，打造 城市花園式購(gòu)物空間，突出工程整體的景觀特色 ，打造具有活力的購(gòu)物公園73成果成功引入CJGV影院、IMAX影院結(jié)合“集成概念店〞的定位主題，為業(yè)主陸續(xù)推薦IT、NOVO、SEPHORA、大食代、日本五番街、冠軍溜冰場(chǎng)等知名品牌第一局部工程改造市場(chǎng)研究Part

5工程物業(yè)管理籌劃與執(zhí)行專業(yè)優(yōu)勢(shì)75

專業(yè)資質(zhì)

行業(yè)地位

資深團(tuán)隊(duì)國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證 全國(guó)一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì) 中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位 大中華地區(qū)管理效勞面積：91,800,000平方米大中華地區(qū)管理效勞工程：436個(gè)，分布63個(gè)城市 英國(guó)皇家特許測(cè)量師協(xié)會(huì)成員 中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)講師 國(guó)際職業(yè)培訓(xùn)師 物業(yè)管理專家?guī)煳瘑T 各系統(tǒng)專業(yè)工程師 國(guó)際質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn) ISO9001&ISO14001&OHSAS1800176 物業(yè)管理效勞案例香港 工程名稱：渣打銀行 建筑面積：28,500平方米 效勞內(nèi)容：全權(quán)物業(yè)管理 物業(yè)類型：辦公樓香港 工程名稱：香港國(guó)際廣場(chǎng) 建筑面積：57,000平方米 效勞內(nèi)容：商業(yè)資產(chǎn)管理 物業(yè)類型：商業(yè)上海工程名稱：浦江雙輝大廈建筑面積：301,620平方米效勞內(nèi)容：全權(quán)物業(yè)管理物業(yè)類型：辦公樓 物業(yè)管理效勞案例北京 工程名稱：金地中心 建筑面積：151,317平方米 效勞內(nèi)容：全權(quán)物業(yè)管理 物業(yè)類型：寫字樓北京 工程名稱：華能大廈 建筑面積：136,600平方米 效勞內(nèi)容：全權(quán)物業(yè)管理 物業(yè)類型：寫字樓77武漢工程名稱：利嘉光谷世界城建筑面積：176,500平方米效勞內(nèi)容：前期物業(yè)參謀物業(yè)類型：商業(yè)、寫字樓、寫字樓78 物業(yè)管理效勞案例沈陽(yáng) 工程名稱：世茂五里河 建筑面積：160萬(wàn)平方米 效勞內(nèi)容：全權(quán)物業(yè)管理+商業(yè)資 產(chǎn)管理 物業(yè)類型：住宅公寓寫字樓商場(chǎng)西安 工程名稱：新樂(lè)匯 建筑面積：13.8萬(wàn)平方米 效勞內(nèi)容：商業(yè)資產(chǎn)管理 物業(yè)類型：商業(yè)79增強(qiáng)市場(chǎng)銷售專業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)合資合作的愿景 環(huán)球力量一脈相承BringingYouthePowerofOne Vision 在客戶開(kāi)展的優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)下，透過(guò)DTZ專業(yè)管理系統(tǒng)，充分滿足客戶對(duì)國(guó)際化基準(zhǔn)效勞之需求 加強(qiáng)及提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建綠色環(huán)保、尊貴、舒適之效勞理念 合作：“誠(chéng)信為本〞效勞：“以人為本〞 增強(qiáng)本工程收益，實(shí)現(xiàn)本物業(yè)保值、增值目標(biāo) 使硬件設(shè)施、設(shè)備方面發(fā)揮到最正確、最極致效能 培養(yǎng)專業(yè)效勞團(tuán)隊(duì) 樹立區(qū)域標(biāo)志性房地產(chǎn)工程和物業(yè)管理公司形象合資合作的模式80

合資公司管理工程，僅限越秀集團(tuán)全資擁有、自用或投資的工程越秀集團(tuán)與DTZ以工程為單位成立合資公司每個(gè)工程的運(yùn)作分別由所屬的合資公司負(fù)責(zé)合資公司架構(gòu)81合資公司日常運(yùn)作合資公司人力資源 分配物業(yè)管理專業(yè)效勞董事會(huì)財(cái)務(wù)人事工程物業(yè)客戶效勞決策權(quán)

合資公司資本

合資公司營(yíng)運(yùn)預(yù)算

合資公司總經(jīng)理任命

合資公司管理

合資公司收入來(lái)源

合資公司利潤(rùn)分配合資公司總經(jīng)理46租賃管理采培購(gòu)訓(xùn)82綜合體工程管理設(shè)想 合理劃分管理區(qū)域原那么：同一業(yè)態(tài)為一個(gè)獨(dú)立的管理區(qū)域目的：適應(yīng)不同業(yè)態(tài)客戶的不同效勞需求；防止運(yùn)營(yíng)中不同業(yè)態(tài)客戶不同的利益沖突；83財(cái)務(wù)部人事部工程部客服部物業(yè)部租賃管理部合資公司總經(jīng)理財(cái)務(wù)人事工程物業(yè)客服租賃管理辦公樓管理處住宅管理處商場(chǎng)管理處綜合體工程管理設(shè)想 矩陣構(gòu)架84綜合體工程管理設(shè)想 綜合體增值效勞 根據(jù)綜合體業(yè)態(tài)，物業(yè)管理處推出針對(duì)不同業(yè)主需求的物業(yè)管理增值效勞產(chǎn)品。即便民效勞、關(guān)心效勞 和專屬效勞。 便民效勞套餐： 該效勞產(chǎn)品主要向住宅、公寓業(yè)戶提供。其目地是減少業(yè)戶日常 生活中瑣碎事務(wù)，讓業(yè)戶更有時(shí)間專注于工作和生活質(zhì)量的提高。 關(guān)心效勞套餐： 該效勞產(chǎn)品主要向住宅、公寓、商業(yè)及寫字樓業(yè)戶提供。其目地 是對(duì)本工程內(nèi)特殊人群照顧、向需要幫助之客戶主動(dòng)及時(shí)提供服 務(wù)，表達(dá)DTZ管家效勞的主動(dòng)性，讓工程客戶時(shí)刻感受到管家效勞 對(duì)客戶的關(guān)注與關(guān)心。 專屬效勞套餐： 專屬效勞產(chǎn)品效勞重點(diǎn)為商業(yè)及寫字樓業(yè)戶，針對(duì)物業(yè)內(nèi)有特別 需要之客戶，根據(jù)客戶需求，管家效勞專員利用效勞資源，對(duì)客 戶提供專項(xiàng)性、專屬性效勞，以此表達(dá)DTZ管家效勞的專業(yè)性和多 樣性。85 關(guān)心效勞套餐--24小時(shí)醫(yī)療救助效勞--失物招領(lǐng)--行李效勞--為特殊人群客戶提供關(guān)心效勞--免費(fèi)提供雨具效勞專屬效勞套餐--代訂機(jī)票效勞--代訂客房效勞--物業(yè)租賃效勞--搬遷效勞--室內(nèi)清潔效勞--協(xié)助預(yù)定包車效勞--室內(nèi)設(shè)施設(shè)備維修效勞--會(huì)務(wù)接待效勞 綜合體工程管理設(shè)想綜合體增值效勞 效勞例舉： 便民效勞套餐 --統(tǒng)一代收代繳水、電、氣、 費(fèi)等公用事業(yè)費(fèi)用 --代找傭工效勞 --代為收送洗衣效勞 --訂報(bào)效勞 --收發(fā)快遞效勞 --代叫出租車效勞 --叫醒效勞 --美食通效勞 --免費(fèi)家居參謀效勞 --尊貴VIP會(huì)員效勞86團(tuán)隊(duì)介紹Serviceteam杭州工程理解Hangzhouprojectspecifics武漢工程理解Wuhanprojectspecifics工程效勞內(nèi)容及相關(guān)案例ServicescopeandCasestudyDTZ全程效勞案例DTZCasestudy為何選擇DTZWhyDTZ

1

23

45687工程性質(zhì)地理位臵 開(kāi)展商落成時(shí)間建筑面積 其他綜合體杭州錢江新城杭州華潤(rùn)新鴻基房地產(chǎn)一期2021年竣工，二期規(guī)劃中，預(yù)計(jì)2021年竣工約80萬(wàn)平方米，其中商業(yè)24萬(wàn)平方米，住宅10萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)寫字樓16萬(wàn)平方米，酒店6萬(wàn)平方米，公寓24萬(wàn)平方米。大規(guī)模，現(xiàn)代化及綜合性商業(yè)中心，共分兩期。首期為悅府豪宅和商業(yè)；二期包括寫字 樓、酒店、及酒店式公寓。協(xié)助國(guó)際知名開(kāi)發(fā)商深化對(duì)杭州市場(chǎng)的判斷，打造適宜的產(chǎn)品，躲避風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)住宅與寫字樓多部門有效配合，實(shí)現(xiàn)綜合體整盤運(yùn)作。杭州萬(wàn)象城

酒店式公寓定位和產(chǎn)品優(yōu)化建議一期杭州市場(chǎng)調(diào)研和工程可行性研究各類型物業(yè)開(kāi)發(fā)順序建議住宅營(yíng)銷和銷售代理二期

寫字樓定位和產(chǎn)品優(yōu)化建議

杭州寫字樓客戶訪談

內(nèi)地及香港同類案例分析

寫字樓營(yíng)銷策略88 杭州萬(wàn)象城華潤(rùn)萬(wàn)象城開(kāi)發(fā)遇到的問(wèn)題—— 2021年錢江新城辦公樓體量已經(jīng)趨于飽和，本工程開(kāi)發(fā)仍在規(guī)劃中，面臨內(nèi)部體量和 外部市場(chǎng)的劇烈競(jìng)爭(zhēng)。 什么樣的產(chǎn)品才能既保證前瞻性又符合本地情況