深圳萬象城分析報(bào)告2024.8報(bào)告框架一、根本指標(biāo)二、區(qū)域分析三、整體規(guī)劃布局四、工程定位五、產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色六、產(chǎn)品設(shè)計(jì)平面圖七、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃八、運(yùn)營分析九、營銷推廣十、資本運(yùn)作華潤中心根本指標(biāo)1、總建筑面積達(dá)55萬㎡2、總投資額：約40億港幣3、物業(yè)形態(tài)：購物中心、街區(qū)商業(yè)、寫字樓、酒店、住宅。其中購物中心(萬象城)總建筑面積18.8萬㎡，6層樓。4、一期建設(shè)時(shí)間：2000年；開業(yè)時(shí)間：2024年12月5、運(yùn)營效果：2024-2024年虧損；2024年開始盈利，營業(yè)額15.6億元華潤中心區(qū)域分析工程地理位置：位于羅湖金三角商業(yè)區(qū)，包括東門、人民南、寶安南三大核心商圈，萬象城是寶安南商圈的標(biāo)志性工程。華潤中心區(qū)域分析交通系統(tǒng)分析：地處深圳市東西貫穿的兩條主干道深南大道和濱河大道之間與"地王大廈"隔深南大道相望與地鐵一號(hào)線大劇院站有地下通道直接相連周邊共有巴士線路30多條距深圳火車站、羅湖口岸約1000米距皇崗口岸約5分鐘車程距深圳寶安國際機(jī)場(chǎng)和香港國際機(jī)場(chǎng)僅30分鐘車程深南大道地王大廈深南大道濱河大道寶安南路華潤中心整體規(guī)劃布局一期二期萬象城：18.8萬㎡華潤大廈：4.2萬㎡住宅：3棟，11萬㎡君悅酒店，7.6萬㎡華潤中心整體規(guī)劃布局1、購物中心布局中間，塔樓布局在兩側(cè)，既減少相互干擾，又使工程大氣時(shí)尚。2、將“萬象城〞作為一個(gè)獨(dú)立的建筑主體進(jìn)行設(shè)計(jì)，給予其設(shè)計(jì)規(guī)劃的較大自由空間。3、通過打造超高層塔樓建筑，提升容積率。住宅160米，酒店193米，寫字樓139米。4、臨河布置住宅、酒店，利用地塊景觀屬性；臨深南路、地王大廈布置寫字樓、商業(yè)，利空地塊商業(yè)辦公屬性。5、產(chǎn)品設(shè)計(jì)注重人流銜接。通過2-3F商業(yè)走廊和地下車庫，連接工程北區(qū)、中區(qū)和南區(qū)。華潤中心整體規(guī)劃布局6、住宅通過社區(qū)道路與商業(yè)進(jìn)行分區(qū)，大型集中商業(yè)與主題街區(qū)通過次干道進(jìn)行分區(qū)。次干道社區(qū)道路萬象城定位定位為“深圳最大、華南最好、中國最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購物中心〞。是深圳商業(yè)接軌國際的旗艦之作萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色主動(dòng)線：整個(gè)購物中心只有一條主動(dòng)線，無次要通道，所有店面都分布在動(dòng)線兩邊，這樣防止了整個(gè)商場(chǎng)中死角的出現(xiàn)。萬象城標(biāo)準(zhǔn)層面積約2.4萬㎡，比較大。但動(dòng)線采用是完全可以回環(huán)的經(jīng)典線型模式，也沒有任何的次動(dòng)線。平面動(dòng)線的長度380M左右。通常情況下，動(dòng)線長度和店鋪平均進(jìn)深成反比，如果動(dòng)線短，那么店鋪平均進(jìn)深長。但是萬象城利用每層均設(shè)置的停車場(chǎng)巧妙的解決了大平面下的店鋪進(jìn)深問題。萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色人流動(dòng)線：整個(gè)購物中心有六條主要人流動(dòng)線進(jìn)入商場(chǎng)，東西南北設(shè)置五個(gè)主要入口，使可達(dá)性大大提高。萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色主入口：獨(dú)特的下沉式廣場(chǎng)設(shè)計(jì)萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色萬象城下沉式廣場(chǎng)通過多種方式導(dǎo)入人流。多種方式的樓梯、直通地鐵的通道。人流可從各個(gè)方向方便的進(jìn)入下沉式廣場(chǎng)。從兩條主干道導(dǎo)入人流導(dǎo)入地鐵人流萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色在商業(yè)反面設(shè)置大型出租車及私家車停靠站，設(shè)置卸貨區(qū)，真正做到人車分流、人貨分流。停車庫從-2F—3F，與商業(yè)經(jīng)營區(qū)無縫連接。萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色層高：5.6米至6.8米不等，特別是1F層高較高，高樓層局部有挑空設(shè)計(jì)，大大提升商業(yè)檔次。6.8米5.6米挑空設(shè)計(jì)萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色

88部電扶梯與直梯縱橫交錯(cuò)，購物非常方便。萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色樓宇底層外立面根據(jù)引進(jìn)品牌商家的獨(dú)特需求進(jìn)行設(shè)計(jì)。萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色主動(dòng)線中間設(shè)置大挑空中庭，兩端入口設(shè)置特色挑空空間。主要入口次要入口萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)平面圖萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)平面圖萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)平面圖萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)平面圖萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)平面圖萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)平面圖萬象城商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃：

主力店＋次主力店＋專門店的門店組合形式萬象城商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃零售中，一期國際名牌占3％；萬象城設(shè)置了25家餐廳，除了中國傳統(tǒng)菜系外，也能品嘗到世界各地的風(fēng)味，包括了頂級(jí)的法國菜、意大利菜、日本菜、泰國菜等。萬象城商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃四大主力店萬象城商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃主力店樓層分布-1F華潤萬家超市ole超市ole超市Réel時(shí)尚生活百貨1-3FRéel時(shí)尚生活百貨2FNOVO時(shí)尚百貨NOVO時(shí)尚百貨Réel時(shí)尚生活百貨注：Réel時(shí)尚生活百貨〔2萬平米〕萬象城商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃主力店樓層分布真冰滑冰場(chǎng)嘉禾影院萬象城運(yùn)營分析運(yùn)營策略：住宅開發(fā)+持有物業(yè)+增值效勞租售策略：住宅：完全出售購物中心商業(yè)、主題商業(yè)街、寫字樓、酒店：持有社區(qū)商業(yè)：完全出售運(yùn)營周期：施工時(shí)間一期〔開業(yè)〕36個(gè)月購物中心、寫字樓二期〔完工〕50個(gè)月住宅、酒店招商時(shí)間一年完成4家主力店的招商工作兩年完成80%的商業(yè)面積的招商工作萬象城運(yùn)營分析招商策略總策略：先確定主力店，再全面招商具體措施：◆4-5個(gè)人負(fù)責(zé)商鋪招商◆2-3個(gè)人負(fù)責(zé)寫字樓招商◆寫字樓招商由專業(yè)的招商代理公司◆商鋪招商由公司自己招商團(tuán)隊(duì)完成租戶品牌特點(diǎn)：◆國際知名品牌多◆30%的品牌是首次進(jìn)入該城市◆大局部租戶租期長◆紛紛把萬象城作為旗艦店所在地◆有意與華潤一起進(jìn)行全國拓展專業(yè)合作單位主建筑設(shè)計(jì)單位：美國RTKL國際設(shè)計(jì)有限公司洛杉磯分公司，世界排名前三〔深圳和沈陽〕美國Callison凱里森建筑事務(wù)所〔杭州〕國內(nèi)建筑設(shè)計(jì)院：中建國際〔深圳〕設(shè)計(jì)參謀有限公司〔CCDI〕機(jī)電參謀：香港邁進(jìn)機(jī)電工程咨詢有限公司〔MeinHardt〕，世界排名前三結(jié)構(gòu)參謀：廣州容柏生建筑工程設(shè)計(jì)事務(wù)所〔RBS〕交通參謀：香港弘達(dá)交通參謀有限公司〔MVA〕造價(jià)參謀：威寧謝咨詢〔深圳〕有限公司〔DLS〕，香港排名前三景觀參謀：香港雅博奧頓國際設(shè)計(jì)有限公司〔ADI〕燈光參謀：美國碧譜照明設(shè)計(jì)有限公司〔BPI〕節(jié)能參謀：北京唯綠節(jié)能設(shè)計(jì)參謀公司幕墻參謀：艾勒泰建筑工程咨詢〔上?！秤邢薰救f象城運(yùn)營分析萬象城營銷推廣一、招商傳播

1、執(zhí)行“先確定主力店，再全面招商〞的根本策略，在執(zhí)行過程中，主力店、國際名店和餐飲提前招商，其他隨后進(jìn)行。2、招商分工方面采取自我招商為主，中介合作為輔的方式。3、整合推廣策略：聯(lián)合國際4A廣告公司、公關(guān)公司以及外鄉(xiāng)廣告公司開展了一系列的推廣活動(dòng)〔如與租戶的聯(lián)合推廣方案〕。二、活動(dòng)傳播1、周末，節(jié)假日每一天會(huì)在不同的中心，不同的時(shí)間安排不同的活動(dòng)，不斷的吸引人群進(jìn)店、消費(fèi)。2、大局部的主題活動(dòng)都帶有“時(shí)尚〞的特征，時(shí)尚的商品、時(shí)尚的形式、時(shí)尚的形象、時(shí)尚的海報(bào)3、每個(gè)月安排特賣會(huì)三、廣告?zhèn)鞑?/p>

萬象城營銷推廣萬象城的廣告投放以2024年為分界線，在2024年以前，投放量比較大，但隔月投放特征明顯。2024年以后，幾乎沒有廣告投放。從投放主題看，主題活動(dòng)占比最大，有45%之多，這說明廣告是與活動(dòng)相配合的，也是活動(dòng)成功舉辦的先導(dǎo)。四、其他方式萬象城營銷推廣1、網(wǎng)絡(luò)營銷利用工程自身的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布信息，和消費(fèi)者產(chǎn)生互動(dòng)。2、會(huì)員營銷

會(huì)員包括萬象會(huì)會(huì)員和聯(lián)名會(huì)員。萬象會(huì)由萬象城獨(dú)立組建，消費(fèi)者可入會(huì)成會(huì)員。萬象城與招商銀行聯(lián)合推出了“萬象城招商銀行聯(lián)名信用卡〞，辦理持有該卡的消費(fèi)者就是萬象城的聯(lián)名會(huì)員。萬象城資本運(yùn)作孵化戰(zhàn)略利用集團(tuán)公司的資金實(shí)力優(yōu)勢(shì)，讓一些土地先期由集團(tuán)來購置和持有，等到工程比較成熟時(shí)再按市場(chǎng)價(jià)格注入公司，以支持上市公司的開展。2024年至今，華潤集團(tuán)對(duì)華潤置地注入的資產(chǎn)金額高達(dá)234億港元，而華潤置地為此支付對(duì)價(jià)的現(xiàn)金局部不到60億港元，其余局部主要通過向集團(tuán)配股完成。萬象城資本運(yùn)作資本運(yùn)作的核心：◆有效降低賬面風(fēng)險(xiǎn)◆提升財(cái)務(wù)指標(biāo)◆擴(kuò)大股權(quán)融資空間◆借助資本市場(chǎng)做大做強(qiáng)◆成為綜合性的房地產(chǎn)企業(yè)深圳萬象城前2年是虧損的，第3年開始盈利，目前盈利狀況非常好。深圳萬象城2024年度營業(yè)額約30億人民幣，占羅湖區(qū)GDP的6%，是迄今為止中國內(nèi)地投資回報(bào)率最高的購物中心。萬象城可借鑒之處一、產(chǎn)品規(guī)劃1、購物中心布局中間，塔樓布局在兩側(cè)的規(guī)劃模式。2、人流銜接模式。通過2-3