物業(yè)管理招投標的策略及實施第一節(jié)招標投標的根本要求及原那么第一局部一、根本要求1.依法并接受監(jiān)督參與招標投標的雙方應根據(jù)相關法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的招標投標活動，并接受有關部門的監(jiān)督與管理。物業(yè)管理招標投標的法律依據(jù)主要有《中華人民共和國招標投標法》、《物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行方法》及各地方的相關法規(guī)政策規(guī)定。

2.結合自身特點充分考慮市場要素、評估風險招標方應根據(jù)工程的情況和業(yè)主的需求，選擇最適合工程運作和業(yè)主需求的物業(yè)管理企業(yè)及效勞；對投標方而言，不僅要依據(jù)工程的實際情況和業(yè)主的需求制訂符合工程要求的物業(yè)管理模式和運作方案，還應充分考慮工程運作實施過程中潛在的風險，在投標策略方面也應該結合工程特點與企業(yè)自身的條件組織投標活動。3.明確招標投標的相關細節(jié)按照國際慣例和相關法律法規(guī)的要求，應明確招標投標的相關程序和時間安排，確保招標投標活動順利實施。二、根本原那么1.物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人進行歧視待遇。2.在評標委員會的組成以及開標、辯論、記分、評標、定標等程序和方法上，應當嚴格遵循相關法律、法規(guī)和招標文件的要求，公正地對待每一個投標單位，禁止任何人、任何單位在招標投標過程中利用特權或優(yōu)勢獲得不正當利益。3.招標投標活動中的相關信息應保持公開，使招標投標活動的每一個環(huán)節(jié)都保持高度透明，確保招標投標公平、公正地實施。

4.招標投標雙方應該嚴格按照招標投標的程序要求和相關法律標準實施招標投標活動，實事求是，守信踐諾，準確履行招標投標義務，

第二局部物業(yè)管理的招標

一、物業(yè)管理招標的條件

1.主體條件

招標人為業(yè)主委員會的，須經業(yè)主大會授權，同時應將招標投標的過程和結果及時向業(yè)主公開；招標人為建設單位的，必須符合相應的法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

有能力組織和實施招標活動的招標人，可以采取以下方式：(1)自行組織實施招標活動(2)委托招標代理機構辦理招標事宜

◆自行組織招標

自行組織實施招標活動的招標人應當成立專門的招標組織，負責招標活動的具體實施，審定招標條件、標底、評標程序和定標方法等。

自行組織物業(yè)管理招標活動的招標人應具備以下條件：擁有與招標工程相適應的技術、經濟、管理人員；具有編制招標文件的能力；具有組織開標、評標及定標的能力。

◆委托招標代理機構辦理招標委托招標代理機構招標常見于公開招標和大范圍邀請招標。

2.工程條件

按照《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行方法》規(guī)定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。

因此，必須通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的工程，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅；新開發(fā)的非住宅工程，以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況下，既可采取招投標方式，也可采取其他方式。二、物業(yè)管理招標程序

1.成立招標領導小組

確定招標方式、內容、招標條件和投標企業(yè)的范圍，并對招標過程中可能出現(xiàn)的問題和不確定的風險進行預測，制訂相應的防范控制體系。2.編制招標文件

招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，提交與物業(yè)管理有關材料，報物業(yè)工程所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。

3.發(fā)布招標公告或投標邀請書(1)招標人采取公開招標方式的，應通過公共媒介發(fā)布招標公告，并同時在中國住宅與房地產信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布招標公告。招標公告應當載明招標人的名稱和地址，招標工程的根本情況以及獲取招標文件的方法等事項。

(2)招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應當包含上述招標公告載明的事項。

4.向投標人發(fā)放招標文件和提供相關技術資料招標文件的發(fā)放應當按照招標公告或投標邀請函規(guī)定的時間、地點向投標方提供，也可以通過網(wǎng)絡下載的方式進行。招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業(yè)管理工程，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。

5.對投標人進行資格審查組織投標人現(xiàn)場踏勘和答疑實行投標資格預審的物業(yè)管理工程，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的方法。資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業(yè)資質文件、業(yè)績、技術裝備、財務狀況和擬派出的工程負責人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。

6．接受投標文件

投標人應按照招標文件規(guī)定的時間和地點接受投標文件。投標人在送達投標文件時，招標人應檢驗文件是否密封或送達時間是否符合要求，符合者發(fā)給回執(zhí)，否那么招標人有權拒絕或作為廢標處理。投標書遞交后，在投標截止期限前，投標人可以通過正式函件的形式調整報價及作補充說明。

招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。

7.成立評標委員會評標委員會由招標人的代表與物業(yè)管理專家組成，專家從房地產行政主管部門建立的物業(yè)管理評標專家?guī)熘胁扇‰S機抽取的方式確定。評標委員會的人數(shù)一般為5人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3。評標委員會成員的名單在開標前應嚴格保密。與投標人有利害關系的人員不得作為評標委員會的成員。8.發(fā)布中標結果招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協(xié)議。招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。物業(yè)管理的投標第三局部

一、參加物業(yè)管理投標的條件

1．法律法規(guī)規(guī)定的要求

根據(jù)相關法律、法規(guī)的要求，參與物業(yè)管理投標應當是具有相應物業(yè)管理企業(yè)資質和承擔招標工程能力的法人企業(yè)。2．招標方規(guī)定的要求

在物業(yè)管理招標投標中，招標方在招標條件中除要求投標人具備相應的物業(yè)管理企業(yè)資質，一般還會要求投標方具有管理與投標物業(yè)類似工程的經驗與業(yè)績，并對投標人在資金、管理和技術實力，投標人的商業(yè)信譽，派駐工程的負責人、管理團隊的條件，物業(yè)管理效勞內容和效勞標準，投標書的制作、技術標準和合同條款等方面作出明確具體的要求。

二、物業(yè)管理投標的程序

1.獲取招標信息

根據(jù)招標方式的特點，投標人獲取招標信息一般來自兩個渠道：一是從公共媒介上采集公開招標信息，二是來自招標方的邀請。

2.工程評估與風險防范

在獲取招標信息后，投標人應首先組織經營管理、專業(yè)技術和財務等方面的人員對招標物業(yè)進行工程評估，預測中標成功的可能性和存在的風險，對投標活動進行籌劃，制訂相應的投標策略和風險控制措施，確保投標的成功或防止企業(yè)遭受損失。

(1)工程評估

工程評估一般分為兩個階段，即初選階段，準備和實施階段。初選階段的評估主要是在調查、研究資料的根底上對工程進行分析、預測和評定，目的是確定是否參與投標；準備和實施階段的評估主要是對投標物業(yè)進行深入的調查和進行技術、經濟論證，并在此根底上確定最正確投標策略和管理方案。工程評估主要包括以下幾個方面的內容：

＊投標物業(yè)的根本情＊招標物業(yè)工程的定位＊業(yè)主的需求＊建設單位、物業(yè)產權人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的根本情況＊招標條件和招標過程＊競爭對手＊企業(yè)自身條件的分析

(2)投標風險防范與控制

物業(yè)管理投標的主要風險來自于招標人和招標物業(yè)、投標人、競爭對手等三個方面。

1)來自于招標人和招標物業(yè)的風險有：

招標方提出顯失公平的特殊條件，招標方未告知可能會直接影響投標結果的信息，建設單位可能出現(xiàn)資金等方面的困難而造成工程無法正常進行，因物業(yè)延遲交付使用而造成早期介入期限延長，招標方與其他投標人存在關聯(lián)交易等。

2)來自于投標人的風險主要有：

未對工程實施必要的可行性分析、評估、論證，從而造成投標決策和投標策略的失誤；盲目作出效勞承諾；價格測算失誤造成未中標或中標后虧損經營；工程負責人現(xiàn)場辯論出現(xiàn)失誤；接受資格審查時出現(xiàn)不可預見或可預見但未作相應防范補救措施的失誤；投標資料(如物業(yè)管理方案、報價等)泄露；投標人采取不正當?shù)氖侄螀⑴c競爭，被招標方或評標委員會取消投標資格；未按要求制作投標文件或送達投標文件造成廢標等。

3)來自競爭對手的風險主要有：

采取低于本錢競爭、欺詐、行賄等不正當?shù)母偁幨侄?；具備相關背景或綜合競爭的絕對優(yōu)勢；竊取他人的投標資料和商業(yè)秘密等。

◆對上述風險的防范與控制的具體措施有：嚴格按照相關法律法規(guī)的要求參與投標活動；對工程進行科學合理的分析、評估，周密籌劃、組織、實施投標活動；完善企業(yè)自身的管理；選擇信譽良好的招標方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢明顯的物業(yè)；充分考慮企業(yè)的承受能力，制訂可行的物業(yè)管理方案，選擇經驗豐富的工程負責人；慎重對待合同的附加條款和招標方的特殊要求等。

3.登記并取得招標文件

物業(yè)管理企業(yè)在確定參加投標后，按招標公告和投標邀請書指定的地點和方式登記并取得招標文件。4.準備投標文件

投標人應嚴格按照招標文件的要求編制投標文件，并對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。投標文件又稱標書，一般由投標函、投標報價表、資格證明文件、物業(yè)管理方案、招標文件要求提供的其他材料等幾局部組成。常見的做法是將投標文件根據(jù)性質分為商務文件和技術文件兩大類。

◆商務文件(或稱物業(yè)根本情況)又稱商務標，主要包括：1)公司簡介。包括投標公司的資質條件、以往業(yè)績、人員等情況。

2)公司法人地位及法定代表人證明。包括資格證明文件(營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、企業(yè)代碼以及行業(yè)主管部門頒發(fā)的資質等級證書、授權書、代理協(xié)議書等)、資信證明文件(保函、已履行的合同及商戶意見書、中介機構出具的財務狀況書等)。

3)投標報價單及招標文件要求提供的其他資料?！艏夹g文件又稱技術標主要是物業(yè)管理方案和招標方要求提供的其他技術性資料。

5.送交投標文件

全部投標文件編制好以后，投標人應按招標文件要求進行封裝，并按時送達招標單位。6.接受招標方的資格審查

投標人應按招標文件規(guī)定的要求準備相應資料，接受招標方的資格審查。

7.參加開標、現(xiàn)場辯論和評標

投標人在接到開標通知后，應在規(guī)定的時間到達開標地點參加開標會議和現(xiàn)場辯論，并接受評標委員會的審核。

8.簽約并執(zhí)行合同

投標人在收到中標通知書后，應在規(guī)定的時間內及時與招標人簽訂物業(yè)管理效勞合同。同時，投標人還要同招標單位協(xié)商解決進駐物業(yè)區(qū)域、實施前期物業(yè)管理的有關問題。

三、投標的策略和技巧1.投標的組織籌劃

物業(yè)管理企業(yè)在獲取招標信息后應組織相關人員組成投標小組，對投標活動進行籌劃實施，其主要任務是工程分析評估、標書編制、投標策略的制訂、參與現(xiàn)場踏勘、開標、評標、現(xiàn)場辯論、簽約談判等。

(1)根據(jù)招標物業(yè)工程的情況選擇企業(yè)骨干力量組成投標小組，投標小組成員的選擇、配備，尤其是工程負責人的選擇是確保投標活動的質量和效率的根底。

(2)對招標方、招標物業(yè)根本情況和競爭對手要進行深入細致的調查，正確評估，預測并降低投標的風險。

(3)正確編制標書。(4)在科學分析和準確計算的前提下測算管理效勞本錢并制訂合理報價。

(5)靈活運用公共關系，多渠道獲取相關信息，確保報價的合理性。

(6)選擇最能表達企業(yè)優(yōu)勢的物業(yè)作為招標方考察的對象。

(7)加強與招標方的溝通，了解招標方的需求，及時掌握投標過程中出現(xiàn)的變化情況并采取相應的應對措施。

(8)周密安排招標方資格預選和評標過程中的現(xiàn)場辯論活動。二、工程的現(xiàn)場踏勘

在踏勘現(xiàn)場過程中，投標人應對現(xiàn)場物業(yè)進行詳細的踏勘，查勘現(xiàn)場物業(yè)與投標報價是否存在外在風險條件。具體包括以下方面：

1.物業(yè)建筑及安裝施工進度(新建物業(yè))，物業(yè)當前使用情況及陳舊老化程度(舊有物業(yè))；物業(yè)配套設施設備及其分布情況；周邊道路交通及停車場情況；園林綠化及環(huán)境標識情況；內部公共使用區(qū)域及通道分布情況；物業(yè)管理用房等。

2.主要業(yè)主情況，包括客戶定位、主要效勞要求與所需特殊效勞、物業(yè)效勞費的承受能力等。這些情況可由投標人自行安排人員與時間進行調查。

3.物業(yè)所在地的氣候條件、經濟環(huán)境、人文環(huán)境、消費需求和市場變化情況以及與物業(yè)管理相關的政策法規(guī)等。

三、投標文件的編寫

物業(yè)管理投標文件除了按規(guī)定格式要求響應招標文件外，主要是介紹物業(yè)管理要點和物業(yè)管理效勞內容、效勞形式和費用。

1.投標文件編寫的根本要求

作為評標的根本依據(jù)，投標文件必須具備統(tǒng)一的編寫根底，以便于評標工作的順利進行。

(1)使用國家統(tǒng)一的行業(yè)標準計量單位，防止在定標和履約中出現(xiàn)混亂。

(2)使用統(tǒng)一的貨幣。國內物業(yè)管理投標書規(guī)定使用的貨幣應為“人民幣〞，而國際投標中所使用貨幣那么應按招標文件的規(guī)定執(zhí)行。

(3)使用國家統(tǒng)一公布的行業(yè)標準與標準。

(4)使用準確的表述方式。投標書的文字與圖紙是投標者借以表達其意圖的語言，必須能準確表達投標公司的投標方案。投標文件要使用簡潔、明確、文法通暢、條理清楚、言簡意賅的表述方式，最大限度地減少招標單位的誤解和可能出現(xiàn)的爭議。

(5)確保資料的真實性。投標文件的內容應符合招標文件的所有條款、條件和規(guī)定，且無重大偏離與保存。投標人應按招標文件的要求提供投標文件，并保證所提供全部資料的真實性。

2.投標文件編寫中應注意的問題(1)確保填寫無遺漏，無空缺。投標文件中的每一空白都需填寫，如有空缺，那么被認為放棄意見。

(2)不可任意修改填寫內容。投標人所遞交的全部文件均應由投標方法人代表或委托代理人簽字；假設填寫中有錯誤而不得不修改，那么應由投標方負責人在修改處簽字。

(3)填寫方式標準。除投標方對錯處作必要修改外，投標文件中不允許出現(xiàn)加行、涂抹或改寫痕跡。(4)不得改變標書格式。假設投標人認為原有招標文件規(guī)定的格式不能表達投標意圖，可另附補充說明，但不得任意修改原招標文件規(guī)定的格式。(5)計算數(shù)字必須準確無誤。投標公司必須對單價、合計數(shù)、分步合計、總標價及其大寫數(shù)字進行仔細核對。

(6)報價合理。投標人應對招標工程提出合理的報價。(7)包裝整潔美觀。投標文件應保證字跡清楚，文本整潔，紙張統(tǒng)一，裝幀美觀大方。(8)做好投標文件的保密措施。

四、投標報價的策略和技巧

投標報價是技術性、技巧性極強的工作，在投標的過程中，需要不斷調整策略，使報價更接近標底。投標報價的策略主要有：

(1)對工程運作的經營管理本錢進行準確測算，確定工程運作的盈虧平衡點和利潤空間，在此根底上預測標底和競爭對手的報價范圍。

(2)密切關注、正確分析競爭對手的報價。

(3)補充一些投標人有能力承擔的優(yōu)惠條件作為報價的附加。

◆在投標過程中，投標人采取的報價技巧主要有：

(1)多方案報價。在邀請招標或議標的方式中，由于招標文件不明確或工程本身有多方案存在，投標人對工程原方案提出在經濟上、技術上更合理可行的方案，即準備兩個或兩個以上的報價，最后與招標方進行協(xié)商處理。

(2)保本報價。即按本錢報價，適用于規(guī)模大、遠景效益好的工程或業(yè)主大會委托業(yè)主委員會組織的招標工程。

五、現(xiàn)場辯論的技巧

1.應選擇經驗豐富、性格沉穩(wěn)、對工程情況熟悉的辯論人。在開標前應對辯論人員進行模擬演練，正確把握招標文件的要點、投標文件的重點內容、對工程的熟悉程度等，對重點問題、難點問題、普遍性的問題一一準備辯論要點。

2.開標前，辯論人員應該保持良好的精神狀態(tài)。

3.在正式開標時，一般要求在規(guī)定的時間內完整地將標書主要內容、特點作一概要性介紹，辯論人員應當圍繞招標方和評委普遍關注的問題集中闡述，重點突出，難點講透，特色鮮明，從而表達投標企業(yè)的信心和實力，感染并打動招標方和評委。在現(xiàn)場發(fā)揮時要果斷、明確，防止匆忙答復或模糊其辭。

六、簽約談判的技巧(1)在簽約談判時要準確把握對方的真實意圖，準確判斷對方履行合同的誠意和能力，對進駐物業(yè)和實施常規(guī)物業(yè)管理必備的條件應明確約定。

(2)慎重考慮物業(yè)管理目標、前期投入費用及獎罰條件等方面的任何承諾。如對管轄區(qū)域刑事案件、業(yè)主(或物業(yè)使用人)人身和財產平安損失等的承諾。

(3)預測承接物業(yè)后可能出現(xiàn)的各種風險，將其列入相應的合同條款中加以躲避。

物業(yè)管理招投標面臨的問題第二節(jié)一、地方保護主義地方保護主義使區(qū)域性物業(yè)管理招投標受到制約就目前來說，雖然有的物業(yè)管理公司憑借自身的實力和利用品牌影響力，經過種種考核和辯論贏得了異地或多種類型的物業(yè)管理權，但由于當?shù)卣嘘P部門或開展商，從本地區(qū)或部門的利益出發(fā)，采取不合作態(tài)度，或提出苛刻條件，使中標的物業(yè)管理公司的各項管理工作無法正常開展，無奈被迫撤出。也有的物業(yè)招標單位，先利用外地名牌物業(yè)管理公司的名聲和影響力，幫助自己把物業(yè)推出或進行前期管理運作，等管理工作根本正常后，再另找借口逼迫外地公司退出，而重組公司另行管理。這樣，物業(yè)管理招投標實際上演變成了局部性的市場競爭。因此要想招投標順利進行，就必須打破這種瓶頸現(xiàn)象。二、建管不別離、難以走向市場開發(fā)商受經濟利益驅動增大招投標難度到目前為止，物業(yè)管理企業(yè)多數(shù)還沒有作為一個真正的法人企業(yè)存在，其企業(yè)行為和活動受到開發(fā)商的約束。開發(fā)商也從自身利益出發(fā)，將其自己開發(fā)的物業(yè)交給屬下的物管公司管理，而不愿意將物業(yè)推向市場公開招投標。同時，處于自我保護需要，個別開發(fā)商也不允許其下屬物業(yè)公司對外接管物業(yè)，這樣開發(fā)建設與管理不分，必然造成許多難以調和的矛盾。

具體表現(xiàn)在以下三方面：

(1)從隸屬開發(fā)商的物業(yè)公司角度看，假設不對外接管物業(yè)，不實行自主經營、獨立核算，就很難降低本錢，提高效益，也難以經得起市場的考驗，而獨立經營的物管公司由于受開發(fā)商自我經濟利益保護，致使公開招投標的物業(yè)管理市場資源有限影響企業(yè)開展。所以，要實行招投標，當務之急是做好建管別離和建管銜接。(2)“暗箱〞交易某些物業(yè)招標單位實際上早已內定好了物業(yè)管理公司，但也打著公開招標的幌子，向其他管理公司進行招標作為陪襯。還有些物業(yè)開展商為了使自己看好或有特殊關系的物業(yè)管理公司能中標，事前透露招投標消息，并對競標的其它物業(yè)管理公司了解物業(yè)情況或看現(xiàn)場進行限制?；蚶谜型稑诵问剑_取物業(yè)管理公司的投標資料和管理方案。(3)違法違規(guī)有的物業(yè)管理公司違反政府有關規(guī)定，不遵守行業(yè)“游戲規(guī)那么〞，以低于本錢價參與競爭。個別物業(yè)管理公司更是公開表示，參與競爭是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業(yè)效益問題，所以虧損也要爭取把工程搶到手。也有的管理公司不顧自己的綜合實力，盲目擴張，參與競爭，結果背上了沉重的包袱，接管物業(yè)后，管理跟不上，效勞不到位，引起招標單位及業(yè)主的強烈不滿和投訴不斷。三、缺少專業(yè)評判機構沒有統(tǒng)一的專業(yè)評判機構，使招投標工作缺乏公正性現(xiàn)在進行的物業(yè)管理招投標一般是由物業(yè)開展商或業(yè)主委員會委托政府管理部門一起組織招標;或是物業(yè)開展商或業(yè)主委員會自己組織人員招標。由于沒有統(tǒng)一的招投標權威管理評價部門，對招標內容、程序、評標人員組成等沒有一個標準模式，在實際操作中受人為因素影響非常大，缺乏標準性和公正性，也缺少公正機關和社會輿論的監(jiān)督，使招投標運作起來難度很大。四、物業(yè)管理招投標法規(guī)不健全目前實施招投標僅依據(jù)《中華人民共和國招投標法》來進行具體操作，雖然某些城市已制定出《物業(yè)管理招投標暫行方法》，但有限的法規(guī)仍給一些物業(yè)管理招投標中的不正當競爭留下了可鉆的空子，使競爭者參與者無法可依，也無法對有關方面進行有效的監(jiān)督。四、監(jiān)督機制缺失社會監(jiān)督機制不健全，易引發(fā)行業(yè)不正之風物業(yè)與房地產有的物業(yè)管理公司不是靠品牌、實力和整體管理水平去投標參與競爭，而是通過走“門子〞，找熟人，或利用上層關系，甚至送好處及通過其他不正當?shù)氖侄稳〉酶偁幑こ?。第三?jié)住宅小區(qū)物業(yè)管理招投標方法探析一、幾種常見的物業(yè)管理招標方法分析1.目標物業(yè)管理與效勞的籌劃進行招標投標法通過物業(yè)管理招標投標的實踐看，許多地方的物業(yè)管理招標根本思路是根據(jù)當?shù)卣_定的收費標準，各物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)目標物業(yè)，結合本企業(yè)管理水平，籌劃管理方案，細化各項組織實施步驟，提出質量保證措施，以及以人為本地開展各類社區(qū)文化、社區(qū)效勞活動等內容。物業(yè)管理投標書實質是一份細化管理的籌劃書。各位評委評比標書實際上也是對管理效勞進行評定，從各企業(yè)送交的物業(yè)管理標書里，找出效勞管理措施的缺乏以及目標物業(yè)分析的失誤，把評分拉出差距，再根據(jù)本企業(yè)以往開展物業(yè)管理的住宅小區(qū)的信譽調查，以及企業(yè)經理、管理處主任的聯(lián)合辯論的水平，綜合評出最高分作為中標單位。這種方法有以下特征：◆優(yōu)點：1)強化物業(yè)管理效勞意識，使各物業(yè)管理企業(yè)如何對目標物業(yè)效勞管理考慮周到細微，動腦筋制定措施，保證質量，并在標書里得到詳細的表述，才會得到專家評委的贊許和通過。2)企業(yè)強化了人才工程。各企業(yè)充分認識到物業(yè)管理招投標活動不僅僅需要實干家，更需要管理人才。許多企業(yè)通過招標投標活動開始吸收培養(yǎng)高層次管理人才。3)表達了企業(yè)的綜合實力。評委通過標書可以得知企業(yè)的管理水平、效勞質量、辦事效率?！羧秉c：這種方法缺乏之處是缺少風險意識。由于效勞管理還未開始進行，標書對目標物業(yè)管理的方案、設想與承諾還只停留在紙上，轉變?yōu)楝F(xiàn)實還有待于進一步考察、落實。2.確立收費標準測算為重點的招標方法

增加費用測算和報價。評定標書的內容除過去單一的目標物業(yè)管理效勞籌劃外，又增加了一項，既在政府規(guī)定的收費范圍內，進行測算報價，甚至將報價的權重提高到50%，這對物業(yè)管理企業(yè)來講，增加了難度，既要保證管理效勞質量高，各項措施到位，又要節(jié)省經費進行本錢核算。一般企業(yè)是難以完成此項任務的，它表達了企業(yè)實力的競爭?！魞?yōu)點：1)增加了風險度，增加了硬指標的競爭。2)充分調動積極性，更加注重本錢核算。3)促進了專業(yè)化管理，提高了規(guī)模效益?！羧秉c：過分強調報價權重，招標投標活動容易出現(xiàn)偏差。一次評標即要看物業(yè)管理籌劃又要看價格報價時，要清楚的意識到，過分強調報價權重比例容易使各物業(yè)管理企業(yè)把投標的重點轉移到價格上而無視了物業(yè)管理效勞的籌劃，必須防止物業(yè)管理企業(yè)以價格偏低、犧牲物業(yè)管理質量的做法來取得中標，這是不可取得而應防止的。價格低在目前我國經濟收入并不十分寬裕的業(yè)主(住用人)來講是非常歡送的，但必須實事求是，不能以價格影響質量，否那么就把物業(yè)管理引到一個怪圈中去，對物業(yè)管理行業(yè)開展是不利的，最終受害的還是業(yè)主。3.物業(yè)管理無標底二步法招標方法

所謂無標底就是開始并不明確效勞收費標準以及效勞質量標底，而只是一個原那么標準，既按照當?shù)卣畬ξ飿I(yè)管理收費的標準，符合住宅小區(qū)(樓宇)效勞定位前提下，由物業(yè)管理企業(yè)來制定效勞質量保證優(yōu)良、效勞收費合理、產權人滿意的效勞標底和價位標底。

◆所謂二步法，就是到達上述目標，把物業(yè)管理分為兩次開標、兩次篩選、兩次競爭。第一次評標是進行效勞質量比較，由評委經過評分、篩選，確定三四家優(yōu)勝者進入第二輪角逐，既第二次評管理效勞收費價格，選出效勞質量保證、價格合