.工程質(zhì)量和安全控制總體要求2.1質(zhì)量管理責(zé)任界定2.1.1項(xiàng)目開發(fā)期和項(xiàng)目開業(yè)（或入伙）后6個(gè)月內(nèi)工程質(zhì)量管理責(zé)任界定項(xiàng)目公司對(duì)工程質(zhì)量負(fù)全責(zé)：項(xiàng)目公司總經(jīng)理是工程質(zhì)量的第一責(zé)任人；項(xiàng)目公司工程副總經(jīng)理是工程質(zhì)量的直接責(zé)任人；項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量負(fù)全責(zé)；項(xiàng)目公司工程（配套）部對(duì)施工質(zhì)量負(fù)全責(zé)；股份公司項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部負(fù)監(jiān)督責(zé)任。2.1.2項(xiàng)目開業(yè)后（或入伙）6個(gè)月且項(xiàng)目公司完成對(duì)商管公司（物業(yè)公司）的移交后建筑產(chǎn)品質(zhì)量管理責(zé)任界定當(dāng)?shù)厣坦芄矩?fù)全責(zé)當(dāng)?shù)厣坦芄?物業(yè)公司總經(jīng)理是建筑產(chǎn)品質(zhì)量管理、使用的第一責(zé)任人；當(dāng)?shù)厣坦芄?物業(yè)公司工程副總（或工程部經(jīng)理）是建筑產(chǎn)品質(zhì)量管理、使用的直接責(zé)任人；當(dāng)?shù)厣坦芄?物業(yè)公司工程部對(duì)建筑產(chǎn)品使用、維保質(zhì)量管理負(fù)全責(zé)；2.2安全管理責(zé)任項(xiàng)目公司對(duì)項(xiàng)目建設(shè)期的安全管理負(fù)全責(zé)，總經(jīng)理為第一責(zé)任人。股份公司質(zhì)量監(jiān)管部對(duì)項(xiàng)目建設(shè)期的安全管理負(fù)監(jiān)督責(zé)任。2.3《工程質(zhì)量和安全控制要求》（詳見操作手冊(cè)）作為項(xiàng)目開發(fā)階段，即施工準(zhǔn)備階段、施工過程階段質(zhì)量和安全的基本控制要求，項(xiàng)目公司必須按照《工程質(zhì)量和安全控制要求》的規(guī)定，組織監(jiān)理、施工單位嚴(yán)格執(zhí)行。2.4項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部制定相關(guān)業(yè)務(wù)指導(dǎo)手冊(cè)，指導(dǎo)項(xiàng)目公司施工過程中現(xiàn)場(chǎng)施工的技術(shù)要求、工作流程和質(zhì)量安全控制要求。3.工程招投標(biāo)階段3.1項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部參與重要分包單位的招標(biāo)工作，參與確定投標(biāo)單位的入圍條件，以及重要分包單位入圍資格的考核。3.2項(xiàng)目公司需認(rèn)真確定分包的入圍條件，并對(duì)分包單位進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的考察、評(píng)估和篩選。重點(diǎn)考察其綜合承包能力、技術(shù)質(zhì)量管理水平、組織機(jī)構(gòu)、機(jī)械設(shè)備和項(xiàng)目班子管理水平和能力，認(rèn)真做好技術(shù)標(biāo)考核和評(píng)審工作，以及綜合評(píng)審工作。3.3項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部作為股份公司設(shè)備、材料集中采購招標(biāo)小組成員，參與技術(shù)標(biāo)評(píng)審，和設(shè)備、材料供應(yīng)商的確定。3.4項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部參與合格供方管理，參與成本控制部組織的股份公司集中采購和定向供方的合格評(píng)定。3.5項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部配合成本控制部，督促項(xiàng)目公司工程（配套）部完成職責(zé)范圍內(nèi)的供方的合格評(píng)定，重點(diǎn)考評(píng)其產(chǎn)品的質(zhì)量合格情況。經(jīng)綜合評(píng)定合格的供方形成合格供方名單，不合格供方形成不合格的供方名單。3.6建立《監(jiān)理單位招標(biāo)過程抽查和結(jié)果審核》制度3.6.1為加強(qiáng)施工過程中的監(jiān)控，及時(shí)糾正不規(guī)范行為，杜絕質(zhì)量和安全事故，及時(shí)有效排除影響工期的各種不利因素，在確定項(xiàng)目的監(jiān)理單位時(shí)，建立對(duì)選擇監(jiān)理單位招標(biāo)的過程抽查和結(jié)果審核制度。3.6.2項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部對(duì)項(xiàng)目公司的監(jiān)理招投標(biāo)過程進(jìn)行抽查，包括確定招標(biāo)條件和入圍單位，評(píng)審監(jiān)理單位的整體業(yè)務(wù)水平，技術(shù)服務(wù)能力，以及監(jiān)理單位擬派現(xiàn)場(chǎng)人員的配備情況等。項(xiàng)目公司在確定監(jiān)理中標(biāo)單位時(shí)，需把定標(biāo)結(jié)果上報(bào)項(xiàng)目中心質(zhì)量監(jiān)管部審核，項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部在5個(gè)工作日內(nèi)予以審核，審核通過后方可下發(fā)監(jiān)理中標(biāo)通知書。

4.項(xiàng)目施工準(zhǔn)備階段4.1為保證項(xiàng)目公司的工程質(zhì)量安全管理體系的建立，使體系有效運(yùn)轉(zhuǎn)，要求項(xiàng)目公司在項(xiàng)目開工后一個(gè)月內(nèi)完成《工程質(zhì)量管理策劃方案》的編制，同時(shí)上報(bào)項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部審核。項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部將在5個(gè)工作日內(nèi)完成對(duì)《工程質(zhì)量管理策劃方案》的審核，項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理將在2個(gè)工作日內(nèi)完成對(duì)《工程質(zhì)量管理策劃方案》的審批，并下發(fā)項(xiàng)目公司執(zhí)行。（詳見操作手冊(cè)《工程質(zhì)量管理策劃方案》編制指引）4.2項(xiàng)目公司工程（配套）部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)項(xiàng)目公司各部門，以及各相關(guān)方（施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)商）進(jìn)行必要的施工準(zhǔn)備工作，并于項(xiàng)目開工報(bào)告簽發(fā)前完成。項(xiàng)目開工報(bào)告由項(xiàng)目公司工程副總經(jīng)理負(fù)責(zé)審查批準(zhǔn)。項(xiàng)目開工報(bào)告簽發(fā)前，工程副總經(jīng)理應(yīng)組織相關(guān)部門及人員認(rèn)真進(jìn)行施工準(zhǔn)備工作內(nèi)容檢查和核對(duì)，確保符合股份公司《項(xiàng)目開工基本條件》（詳見操作手冊(cè)）中規(guī)定的各項(xiàng)要求。4.3項(xiàng)目公司在開工后一個(gè)月內(nèi)必須制定各種工程質(zhì)量管理制度和措施。內(nèi)容包括：質(zhì)量管理制度及獎(jiǎng)懲措施、安全管理制度及獎(jiǎng)罰措施，監(jiān)理管理制度（即針對(duì)監(jiān)理管理的具體措施）、現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì)制度、現(xiàn)場(chǎng)大檢查制度、工程檔案管理制度等，制定完成后報(bào)項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部備案。4.4項(xiàng)目公司應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目和地區(qū)特點(diǎn)，結(jié)合施工單位、監(jiān)理單位情況，考慮施工工序的質(zhì)量特性、顧客關(guān)注程度，針對(duì)施工過程中的質(zhì)量重點(diǎn)、關(guān)鍵工序、質(zhì)量通病、危險(xiǎn)性較大工程，編制并上報(bào)年度《重點(diǎn)監(jiān)管部位質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃》（詳見操作手冊(cè)），項(xiàng)目公司在需在每年1月5日前、年度新開項(xiàng)目需在計(jì)劃執(zhí)行書下發(fā)后一個(gè)月內(nèi)完成本年度《重點(diǎn)監(jiān)管部位質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃》的編制，同時(shí)上報(bào)至項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部審核、備案。若項(xiàng)目公司年度內(nèi)發(fā)生調(diào)整計(jì)劃執(zhí)行書的情況，則項(xiàng)目公司需在計(jì)劃書調(diào)整下發(fā)后一周內(nèi)，完成年度《重點(diǎn)監(jiān)管部位質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃》的調(diào)整，同時(shí)上報(bào)項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部審核、備案。項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部區(qū)域經(jīng)理將在2個(gè)工作日內(nèi)完成審核并匯總，項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部總經(jīng)理在2個(gè)工作內(nèi)完成審批，下發(fā)項(xiàng)目公司執(zhí)行。4.5項(xiàng)目公司需按要求組織基坑護(hù)形式專家論證會(huì)?；又ёo(hù)施工方法專家論證會(huì)、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式專家論證會(huì)、主體結(jié)構(gòu)形式專家論證會(huì)、以及國家和項(xiàng)目所在地建設(shè)主管部門要求組織的其他專家論證會(huì)。4.5.1根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)、難度，項(xiàng)目公司應(yīng)組織針對(duì)專項(xiàng)工程的專家論證會(huì)；股份公司規(guī)劃院、項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部也可根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)施狀況要求項(xiàng)目公司組織專項(xiàng)工程專家論證會(huì)。4.5.2所有專家論證會(huì)內(nèi)容及參加論證會(huì)的專家人員情況需報(bào)股份公司規(guī)劃院、項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部審核同意后方可實(shí)施。4.6股份公司規(guī)劃院、項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部視情況參加基坑支護(hù)形式專家論證會(huì)、基坑支護(hù)施工方法專家論證會(huì)、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式專家論證會(huì)、主體結(jié)構(gòu)形式專家論證會(huì)；論證結(jié)果上報(bào)股份公司規(guī)劃院、項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部，通過審核后，項(xiàng)目公司方可展開后續(xù)工作。4.7項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部對(duì)股份公司關(guān)注的重點(diǎn)工程項(xiàng)目分項(xiàng)、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)安全項(xiàng)目分項(xiàng)、機(jī)電消防安全分項(xiàng)預(yù)先提出“工程質(zhì)量管理要求或作業(yè)指導(dǎo)書”，要求項(xiàng)目公司予以執(zhí)行。4.8項(xiàng)目公司需督促、檢查施工單位制定安全文明施工、環(huán)保預(yù)案，預(yù)案中充分考慮施工環(huán)境（如：噪音、擾民、民擾、粉塵）。5.項(xiàng)目施工階段5.1總體要求5.1.1項(xiàng)目施工過程中，項(xiàng)目公司必須按《施工標(biāo)準(zhǔn)施工工藝樣板確認(rèn)指引》（詳見操作手冊(cè)）的規(guī)定，嚴(yán)格進(jìn)行必需的施工樣板確認(rèn)。5.1.2項(xiàng)目公司工程（配套）部甲方代表，需根據(jù)項(xiàng)目年度《重點(diǎn)監(jiān)管部位質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃》，對(duì)施工重點(diǎn)部位、關(guān)鍵工序等進(jìn)行抽查，嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)督中間驗(yàn)收過程，關(guān)注質(zhì)量通病防治措施的執(zhí)行情況及效果，施工組織設(shè)計(jì)的實(shí)施情況，危險(xiǎn)性較大工程專項(xiàng)方案專家論證情況，完成后應(yīng)形成書面記錄，存檔備查。5.1.3嚴(yán)格執(zhí)行《實(shí)行工程質(zhì)量和安全現(xiàn)場(chǎng)檢查及通報(bào)制度的規(guī)定》1）《實(shí)行工程質(zhì)量和安全現(xiàn)場(chǎng)檢查及通報(bào)制度的規(guī)定》（詳見操作手冊(cè)）是加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量檢查與通報(bào)、整改、督改工作，要求項(xiàng)目公司組織監(jiān)理單位、總分包單位嚴(yán)格執(zhí)行。2）項(xiàng)目公司需根據(jù)《實(shí)行工程質(zhì)量和安全現(xiàn)場(chǎng)檢查及通報(bào)制度的規(guī)定》中的相關(guān)要求，對(duì)施工重點(diǎn)部位、工序，以及定位放線等充分運(yùn)用實(shí)測(cè)、抽樣、復(fù)試、檢驗(yàn)的有效方法進(jìn)行工序質(zhì)量數(shù)據(jù)分析判斷，嚴(yán)格把關(guān)，不斷糾偏，不斷總結(jié)。3）項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部定期對(duì)各項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查和監(jiān)督，對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量和安全問題，要求項(xiàng)目公司整改，對(duì)嚴(yán)重的問題，責(zé)令停工整改，發(fā)出管理警告及管理通報(bào)。4）項(xiàng)目公司需對(duì)各項(xiàng)管理中心質(zhì)量監(jiān)管部提出的質(zhì)量問題及時(shí)主軸整改，直至符合要求，并于一周內(nèi)上報(bào)整改回復(fù)內(nèi)聯(lián)單，質(zhì)量監(jiān)管部將不定期復(fù)查整改結(jié)果，并作為量化考核依據(jù)。5.1.4項(xiàng)目公司需在每月5日前按要求上報(bào)《質(zhì)量安全月報(bào)》（詳見操作手冊(cè)）。5.1.5項(xiàng)目公司需按照《危險(xiǎn)性較大工程質(zhì)量管理指引》（詳見操作手冊(cè)）的規(guī)定，在項(xiàng)目開工后一個(gè)月內(nèi)完成《危險(xiǎn)性較大工程質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃》的編制，報(bào)項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部備案；同時(shí)監(jiān)督施工單位編制專項(xiàng)施工方案、組織專家論證。5.1.6項(xiàng)目公司需有針對(duì)性地制定防治質(zhì)量通病的措施，組織相關(guān)單位編制《質(zhì)量通病防治計(jì)劃》，同時(shí)嚴(yán)格檢查驗(yàn)收過程。5.1.7項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部根據(jù)對(duì)各項(xiàng)目檢查出現(xiàn)的質(zhì)量安全問題，及時(shí)進(jìn)行總結(jié)，不定期發(fā)出《常見質(zhì)量安全問題及解決方案提示》，重點(diǎn)包括基礎(chǔ)階段，主體結(jié)構(gòu)施工階段、機(jī)電安裝調(diào)試階段、開業(yè)前等。5.1.8項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部應(yīng)總結(jié)現(xiàn)行過程管理、各項(xiàng)目過程管理的先進(jìn)做法、經(jīng)驗(yàn)，定期、不定期的予以推廣，可采用書面、培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)發(fā)布等多種形式。5.1.9對(duì)出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量安全問題的工程，當(dāng)合同款支付到85%時(shí)，對(duì)施工單位后續(xù)款項(xiàng)的支付須經(jīng)項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部復(fù)核，上報(bào)項(xiàng)目管理中心主管副總經(jīng)理、分管項(xiàng)目系統(tǒng)副總裁確定。項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部具有工程尾款的支付審核權(quán)、延緩支付權(quán)、罰款權(quán)、尾款扣款建議權(quán)。（詳見操作手冊(cè)《項(xiàng)目工程質(zhì)量和安全管理工作獎(jiǎng)罰辦法》）5.2項(xiàng)目公司對(duì)監(jiān)理公司的要求5.2.1項(xiàng)目公司應(yīng)通過加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理公司的管理，強(qiáng)化監(jiān)理對(duì)工程現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量安全的管理力度，以加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量安全管理的要求。5.2.2項(xiàng)目公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理公司的現(xiàn)場(chǎng)人員配備進(jìn)行管理，核實(shí)監(jiān)理公司的人員配備與投標(biāo)時(shí)的人員一致，國家注冊(cè)監(jiān)理工程師持證人數(shù)的比例，及總監(jiān)和總監(jiān)代表的能力及水平。5.2.3項(xiàng)目公司要督促監(jiān)理公司嚴(yán)格審核工程資料，同時(shí)項(xiàng)目公司應(yīng)對(duì)監(jiān)理審核的工程資料重點(diǎn)抽查。5.2.4項(xiàng)目公司要檢查管理監(jiān)理公司對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料、構(gòu)配件的驗(yàn)收工作，保證合格材料、構(gòu)配件使用到工程中。5.2.5項(xiàng)目公司加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理人員現(xiàn)場(chǎng)工作的監(jiān)督，尤其對(duì)重要工序、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)要加強(qiáng)監(jiān)督，監(jiān)理公司確保24小時(shí)的旁站服務(wù)。5.2.6項(xiàng)目公司應(yīng)督促好現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理例會(huì)每周召開一次，做好會(huì)議紀(jì)要。5.2.7項(xiàng)目公司應(yīng)督促監(jiān)理要做好監(jiān)理日記，監(jiān)理臺(tái)賬。5.2.8對(duì)出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量安全問題項(xiàng)目的監(jiān)理單位，項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部或項(xiàng)目公司，將違約情況扣除當(dāng)月的監(jiān)理費(fèi)用或分割合同直至終止合同，并視對(duì)我方造成的損失賠償損失。（詳見操作手冊(cè)《項(xiàng)目工程質(zhì)量和安全管理工作獎(jiǎng)罰辦法》）5.3材料設(shè)備質(zhì)量控制5.3.1項(xiàng)目公司工程（配套）部負(fù)責(zé)按股份公司管理制度指引文件和監(jiān)督計(jì)劃的規(guī)定，對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)證。5.3.2在甲供材料（設(shè)備）簽約之前，項(xiàng)目公司工程（配套）部需配合成本部檢查供貨廠商的法人委托書、地址、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、準(zhǔn)用證、合格證、檢測(cè)報(bào)告及其技術(shù)指標(biāo)等資料是否符合《合同》和入圍資格技術(shù)要求。5.3.3項(xiàng)目公司工程（配套）部應(yīng)按《材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收指引》（詳見操作手冊(cè)）負(fù)責(zé)對(duì)工程材料的采購、進(jìn)貨、檢驗(yàn)、儲(chǔ)存及使用各項(xiàng)環(huán)節(jié)進(jìn)行控制，以保證材料質(zhì)量和工程質(zhì)量。5.3.4項(xiàng)目公司工程部負(fù)責(zé)甲供材料的進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收，督促監(jiān)理單位、施工單位按照規(guī)定對(duì)甲供材料進(jìn)行進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)。督促、檢驗(yàn)、檢查施工單位及監(jiān)理單位對(duì)甲定乙購材料和乙供材料的進(jìn)貨檢驗(yàn)。5.3.5對(duì)重要材料、價(jià)值較大、市場(chǎng)透明度較模糊、質(zhì)量要求較高、對(duì)性能效果影響較大的材料要求項(xiàng)目公司嚴(yán)格執(zhí)行封樣制度，其中，設(shè)計(jì)封樣執(zhí)行規(guī)劃院相關(guān)制度，招投標(biāo)封樣執(zhí)行成本控制部相關(guān)制度，項(xiàng)目公司應(yīng)指定專門的樣品庫房，指定專人管理，并將產(chǎn)品封樣保留到工程竣工/保修期結(jié)束。項(xiàng)目公司工程配套部需按照封樣結(jié)構(gòu)進(jìn)行材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收，項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部在現(xiàn)場(chǎng)檢查時(shí)，檢查封樣制度執(zhí)行情況。5.3.6項(xiàng)目公司對(duì)材料設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管1）項(xiàng)目公司工程（配套）部應(yīng)及時(shí)對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料、設(shè)備、構(gòu)配件進(jìn)行驗(yàn)證，做好施工試驗(yàn)，并填寫記錄，建立材料設(shè)備臺(tái)賬備查。2）項(xiàng)目公司工程（配套）部應(yīng)通過日常的現(xiàn)場(chǎng)巡查及定期的溝通協(xié)調(diào)會(huì)，確保施工方對(duì)材料設(shè)備進(jìn)行有效的現(xiàn)場(chǎng)管理。3）所有進(jìn)場(chǎng)材料和設(shè)備無項(xiàng)目公司甲方代表、監(jiān)理單位和施工單位人員的簽字確認(rèn)，不得搬出工地現(xiàn)場(chǎng)。5.3.7設(shè)備安裝完成后，項(xiàng)目公司應(yīng)組織設(shè)備系統(tǒng)試車驗(yàn)收。5.4項(xiàng)目技術(shù)資料管理5.4.1日常的項(xiàng)目技術(shù)資料管理應(yīng)嚴(yán)格按照項(xiàng)目公司制定的工程檔案管理制度進(jìn)行。5.4.2項(xiàng)目公司開發(fā)設(shè)計(jì)部（無設(shè)計(jì)部的公司可為工程部）應(yīng)有專人負(fù)責(zé)接收、保管、向項(xiàng)目公司各相關(guān)部門發(fā)放圖紙，并建立和更新相應(yīng)的技術(shù)資料清單。5.4.3項(xiàng)目公司工程（配套）部所有對(duì)外接收、發(fā)放文件必須做好收發(fā)登記，包括但不限于施工圖紙、設(shè)計(jì)變更、施工技術(shù)方案、各方往來的工作協(xié)商函件。5.4.5項(xiàng)目公司工程（配套）部應(yīng)及時(shí)完成相關(guān)工程文件資料的收集、整理和保管。5.4.6項(xiàng)目公司工程（配套）部應(yīng)定期檢查監(jiān)理公司、施工單位的工程檔案，督促監(jiān)理公司、施工單位與工程同步完成工程技術(shù)檔案資料的收集、整理和保存。5.4.7項(xiàng)目公司應(yīng)建立工程施工全過程的圖片資料（數(shù)碼照片、錄像等），特別是關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位、重大儀式（開工、封頂、竣工驗(yàn)收、開業(yè)入伙等）的現(xiàn)場(chǎng)錄像或數(shù)碼照片，形成工程重要檔案資料。5.5安全文明生產(chǎn)5.5.1項(xiàng)目公司安全文明生產(chǎn)除執(zhí)行本制度外，尚須執(zhí)行股份公司安全監(jiān)督及客戶服務(wù)管理制度。5.5.2安全生產(chǎn)管理必須堅(jiān)持“安全第一，預(yù)防為主”的方針。項(xiàng)目公司在組織生產(chǎn)時(shí)，必須加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)安全文明生產(chǎn)的管理，執(zhí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，堅(jiān)持在計(jì)劃、布置、檢查、總結(jié)、評(píng)比生產(chǎn)工作的時(shí)候，同時(shí)計(jì)劃、布置、檢查、總結(jié)、評(píng)比安全工作。5.5.3項(xiàng)目公司必須成立安全文明生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)對(duì)本單位的職工進(jìn)行安全文明生產(chǎn)教育，制訂安全文明生產(chǎn)控制措施、實(shí)施安全文明生產(chǎn)監(jiān)督檢查，貫徹執(zhí)行股份公司的各項(xiàng)安全指令，確保生產(chǎn)安全。安全文明生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)由項(xiàng)目公司總經(jīng)理擔(dān)任，并應(yīng)指定公司安全文明生產(chǎn)管理人員（可兼職）。5.5.4項(xiàng)目公司總經(jīng)理、工程副總經(jīng)理、工程部經(jīng)理帶領(lǐng)工程（配套）部應(yīng)定期（至少每月一次）對(duì)現(xiàn)場(chǎng)安全文明生產(chǎn)進(jìn)行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)要求相關(guān)方進(jìn)行整改，檢查記錄和整改記錄應(yīng)存檔備查。5.5.5項(xiàng)目公司按照股份公司和當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)管理規(guī)定，簽訂安全生產(chǎn)責(zé)任制。5.5.6項(xiàng)目公司需督促施工單位建立完善的現(xiàn)場(chǎng)消防管理體系，包括消防管理機(jī)構(gòu)、消防管理制度、配備完善的消防設(shè)施、定期進(jìn)行消防演練（結(jié)構(gòu)施工階段每季度一次，進(jìn)入裝修階段每?jī)蓚€(gè)月一次），定期檢查消防管理工作并進(jìn)行對(duì)隱患問題及時(shí)整改落實(shí)。（詳見操作手冊(cè)《項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)消防安全管理管理指引》）。5.5.7項(xiàng)目公司建設(shè)期內(nèi)出現(xiàn)安全事故，執(zhí)行股份公司《安全監(jiān)督及客戶服務(wù)部制度》。6.項(xiàng)目竣工驗(yàn)收6.1綜合體項(xiàng)目驗(yàn)收6.1.1綜合體項(xiàng)目驗(yàn)收?qǐng)?zhí)行《綜合體接管、驗(yàn)收和移交指引》（詳見操作手冊(cè)）。6.1.2在項(xiàng)目開業(yè)前30天，股份公司聯(lián)合預(yù)驗(yàn)收小組將聯(lián)合項(xiàng)目公司、監(jiān)理公司、當(dāng)?shù)厣坦芄緦?duì)項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合預(yù)驗(yàn)收，并根據(jù)預(yù)驗(yàn)收情況，按專業(yè)分別列出《開業(yè)前需整改問題清單》，如開業(yè)前需整改質(zhì)量問題清單、開業(yè)前需整改規(guī)劃效果問題清單、開業(yè)前需整改安全隱患問題清單等，要求項(xiàng)目公司在項(xiàng)目開業(yè)前完成對(duì)清單問題的整改。股份公司聯(lián)合預(yù)驗(yàn)收小組由項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部、規(guī)劃院組成。6.1.3專業(yè)分包工程驗(yàn)收與主力店驗(yàn)收：專業(yè)分包工程驗(yàn)收由項(xiàng)目公司組織進(jìn)行。主力店的進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收由商管公司組織進(jìn)行，項(xiàng)目公司、當(dāng)?shù)厣坦芄尽⒅髁Φ攴絽⒓?；主力店的竣工?yàn)收由商管公司組織進(jìn)行，項(xiàng)目公司、當(dāng)?shù)厣坦芄?、主力店方參加（?huì)簽表詳見操作手冊(cè)《綜合體接管、驗(yàn)收和移交指引》）。6.1.4步行街及其他商業(yè)部分驗(yàn)收：步行街及其他商業(yè)部分進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收由商管公司組織，項(xiàng)目公司、當(dāng)?shù)厣坦芄尽⒉叫薪中∩虘簦ㄒ暻闆r）共同進(jìn)行；步行街及其他商業(yè)部分竣工驗(yàn)收由商管公司當(dāng)?shù)厣坦芄窘M織，項(xiàng)目公司、當(dāng)?shù)厣坦芄尽⒉叫薪中∩虘簦ㄒ暻闆r）共同進(jìn)行（會(huì)簽表詳見操作手冊(cè)《綜合體接管、驗(yàn)收和移交指引》）。6.1.5酒店驗(yàn)收：酒店的交房對(duì)接驗(yàn)收由項(xiàng)目公司組織，酒店建設(shè)公司、酒店管理公司參加；酒店竣工驗(yàn)收由項(xiàng)目公司組織，酒店建設(shè)公司、酒店管理公司參加（會(huì)簽表詳見操作手冊(cè)《綜合體接管、驗(yàn)收和移交指引》）。6.1.6寫字樓、公寓（住宅）驗(yàn)收：由項(xiàng)目公司組織，當(dāng)?shù)厣坦芄緟⒓樱〞?huì)簽表詳見操作手冊(cè)《綜合體接管、驗(yàn)收和操作指引》）。6.2住宅項(xiàng)目驗(yàn)收6.2.1住宅項(xiàng)目驗(yàn)收由項(xiàng)目公司、物業(yè)管理公司共同組織驗(yàn)收。6.2.2項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部在項(xiàng)目入伙前30天，聯(lián)合股份公司商管公司、項(xiàng)目公司、物業(yè)管理公司共同對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行入伙前檢查。6.3項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收，分為內(nèi)部預(yù)驗(yàn)收和正式驗(yàn)收。6.3.1在組織正式竣工驗(yàn)收前，工地現(xiàn)場(chǎng)必須組織兩次內(nèi)部預(yù)驗(yàn)收，第一次由施工單位和監(jiān)理進(jìn)行初驗(yàn)，整改結(jié)束后形成初驗(yàn)報(bào)告報(bào)建設(shè)單位，第二次由施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位參加，按照正式驗(yàn)收程序以套（層）為單位進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，整改完全結(jié)束后，形成復(fù)驗(yàn)報(bào)告，方可進(jìn)行正式的竣工驗(yàn)收。6.3.2項(xiàng)目正式竣工驗(yàn)收前，項(xiàng)目公司應(yīng)將項(xiàng)目竣工驗(yàn)收計(jì)劃報(bào)項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部備案，并隨附項(xiàng)目?jī)?nèi)部預(yù)驗(yàn)收情況報(bào)告，以及當(dāng)?shù)刂鞴懿块T規(guī)定的工程竣工驗(yàn)收程序。6.4所有工程驗(yàn)收均應(yīng)包括實(shí)物質(zhì)量和工程技術(shù)資料兩部分，項(xiàng)目公司工程（配套）部應(yīng)確保項(xiàng)目各階段驗(yàn)收結(jié)果形成記錄，并按相關(guān)法規(guī)要求進(jìn)行歸檔。在工程總決算完成后，移交給項(xiàng)目公司檔案室存檔。6.5項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)成套工程檔案資料的對(duì)外移交工作，按當(dāng)?shù)爻墙n案管理部門的要求及時(shí)檔案資料，并完成備案。6.6項(xiàng)目公司應(yīng)按股份公司檔案室要求辦理移交手續(xù)，并確保提交資料的完整性和有效性。7.工程接管、移交與保養(yǎng)7.1綜合體項(xiàng)目的接管7.1.1綜合體項(xiàng)目的接管執(zhí)行《綜合體接管、驗(yàn)收和移交指引》規(guī)定。7.1.2項(xiàng)目公司和當(dāng)?shù)厣坦芄驹陧?xiàng)目開業(yè)前應(yīng)辦理好接管手續(xù)，清點(diǎn)物品、設(shè)施、設(shè)備數(shù)量和記錄設(shè)施、設(shè)備完好程度及使用狀態(tài)，并辦好所有物品接管工作，形成項(xiàng)目接管記錄和項(xiàng)目接管清單。7.2綜合體項(xiàng)目的移交7.2.1綜合體項(xiàng)目移交執(zhí)行《綜合體接管、驗(yàn)收和移交指引》規(guī)定。7.2.2綜合體項(xiàng)目移交由項(xiàng)目公司和當(dāng)?shù)厣坦芄窘M織執(zhí)行，對(duì)不能按要求在3個(gè)月內(nèi)完成移交工作的項(xiàng)目公司在考核中視情況予以扣分，同時(shí)按照《項(xiàng)目工程質(zhì)量和安全管理工作獎(jiǎng)罰辦法》對(duì)項(xiàng)目公司予以獎(jiǎng)金扣減。7.2.3項(xiàng)目開業(yè)后，當(dāng)?shù)厣坦芄驹诤晚?xiàng)目公司充分溝通后，需每1個(gè)月編制并向股份公司聯(lián)合驗(yàn)收小組上報(bào)《項(xiàng)目問題整改、處理情況報(bào)告》，報(bào)告中應(yīng)包括《開業(yè)前需整改問題清單》中問題的整改情況，以及開業(yè)后項(xiàng)目運(yùn)行過程中新增問題的整改、處理情況。7.2.4項(xiàng)目開業(yè)后3個(gè)月內(nèi)，項(xiàng)目公司在和商管公司充分溝通后，若雙方認(rèn)為《項(xiàng)目問題整改、處理情況報(bào)告》中的問題均已整改、處理完畢，或已對(duì)整改、處理方式達(dá)成統(tǒng)一意見，具備開業(yè)后聯(lián)合綜合驗(yàn)收條件，則項(xiàng)目公司向股份公司聯(lián)合驗(yàn)收小組提出進(jìn)行項(xiàng)目開業(yè)后聯(lián)合綜合驗(yàn)收的申請(qǐng)。7.2.5股份公司聯(lián)合驗(yàn)收小組在收到項(xiàng)目公司進(jìn)行項(xiàng)目開業(yè)后聯(lián)合綜合驗(yàn)收的申請(qǐng)后，視情況組織相關(guān)業(yè)務(wù)部門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開業(yè)后聯(lián)合綜合驗(yàn)收。進(jìn)行聯(lián)合綜合驗(yàn)收的項(xiàng)目，項(xiàng)目開業(yè)后聯(lián)合綜合驗(yàn)收通過后，項(xiàng)目公司和當(dāng)?shù)厣坦芄拘柙?個(gè)月內(nèi)完成項(xiàng)目移交手續(xù)；未進(jìn)行聯(lián)合綜合驗(yàn)收的項(xiàng)目，項(xiàng)目公司和當(dāng)?shù)厣坦芄拘柙?個(gè)月內(nèi)完成項(xiàng)目移交手續(xù)。股份公司聯(lián)合驗(yàn)收小組常設(shè)業(yè)務(wù)部門為項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部、規(guī)劃院、安全監(jiān)督及客戶服務(wù)部、股份公司商管公司，支持部門為審計(jì)部、成本控制部、商業(yè)地產(chǎn)研究部、人力資源部。7.2.6主力店移交：由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)，進(jìn)場(chǎng)移交由項(xiàng)目公司按照合同約定條件移交給主力店租賃方進(jìn)行店面裝修；開業(yè)移交由項(xiàng)目公司按照合同約定條件移交給主力店租賃方；項(xiàng)目公司在項(xiàng)目開業(yè)后完成對(duì)主力店管理方，即當(dāng)?shù)厣坦芄镜囊平弧?.2.7步行街及其他商業(yè)部分移交：由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)，移交到當(dāng)?shù)厣坦芄竞桶儇浀?；步行街、百貨店，移交需?jīng)股份公司商管公司總經(jīng)理、百貨公司總經(jīng)理確認(rèn)。7.2.8酒店的移交：由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)，和酒店建設(shè)公司及酒店管理公司共同進(jìn)行，移交到酒店管理公司。酒店移交需有酒店建設(shè)公司總經(jīng)理確認(rèn)。7.3寫字樓、住宅項(xiàng)目的移交:由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)，移交給住宅物業(yè)公司。住宅項(xiàng)目移交時(shí)，項(xiàng)目公司需完成《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》的編制。7.4項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部負(fù)責(zé)確認(rèn)項(xiàng)目移交工作的完成情況，即項(xiàng)目公司完成和商管公司移交工作的書面確認(rèn)，且不含重大未整改項(xiàng)。7.5項(xiàng)目公司向物業(yè)公司和主力店、商管公司進(jìn)行項(xiàng)目移交時(shí)，必須按照交樓標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)單位和主力店移交，并建立移交記錄。7.6項(xiàng)目公司應(yīng)與各商業(yè)管理公司、物業(yè)公司明確劃分保修責(zé)任范圍，移交過程中，要明確保修的范圍和責(zé)任，責(zé)任方要確保維修服務(wù)的質(zhì)量和時(shí)間滿足規(guī)定要求，項(xiàng)目公司定期對(duì)維修任務(wù)進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，加強(qiáng)監(jiān)督。7.7項(xiàng)目完成移交后，后續(xù)工程款項(xiàng)的支付需由項(xiàng)目公司、商管公司共同簽字確認(rèn)。（詳見操作手冊(cè)《項(xiàng)目移交后工程款支付前表》）7.8保修期內(nèi)工程質(zhì)量問題的處理7.8.1未完成項(xiàng)目的移交，且在保修期內(nèi)出現(xiàn)的工程質(zhì)量問題未完成項(xiàng)目的移交，且在保修期內(nèi)出現(xiàn)的工程質(zhì)量問題，當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司在第一時(shí)間書面通知施工單位到現(xiàn)場(chǎng)解決，并督促問題的解決。7.8.2已完成項(xiàng)目移交，且在保修期內(nèi)出現(xiàn)的工程質(zhì)量問題1）已完成項(xiàng)目移交，且在保修期內(nèi)出現(xiàn)的工程質(zhì)量問題，當(dāng)?shù)厣坦芄驹诘谝粫r(shí)間書面通知施工單位到現(xiàn)場(chǎng)解決。2）施工單位怠于維修或維修兩次以上仍存在質(zhì)量問題的，當(dāng)?shù)厣坦芄究梢箜?xiàng)目公司委托物業(yè)公司組織進(jìn)行維修，費(fèi)用經(jīng)項(xiàng)目公司確認(rèn)后從施工單位質(zhì)保金和工程尾款中扣減。3）因施工單位怠于維修或兩次維修后仍存在質(zhì)量問題所引起的業(yè)主索賠責(zé)任，由當(dāng)?shù)厣坦芄九浜享?xiàng)目公司做好取證工作，以便于向施工單位追討違約責(zé)任。7.9超過保修期工程質(zhì)量問題的處理超過保修期的工程質(zhì)量問題的處理由當(dāng)?shù)厣坦芄驹诘谝粫r(shí)間書面通知施工單位到現(xiàn)場(chǎng)解決，并督促問題的解決。7.10項(xiàng)目公司工程（配套）部應(yīng)對(duì)經(jīng)各商業(yè)管理公司、物業(yè)公司收集的保修服務(wù)信息進(jìn)行定期（每季度）分析，并根據(jù)分析結(jié)果，提出糾正和預(yù)防措施建議，為今后項(xiàng)目的開展提供良好的經(jīng)驗(yàn)。7.11項(xiàng)目公司在與施工單位、設(shè)備供應(yīng)商支付工程質(zhì)量保證金前，必須征得商業(yè)管理公司、物業(yè)公司的同意，共同會(huì)簽《工程保證金支付會(huì)簽表》（詳見操作手冊(cè)），各商業(yè)管理公司、物業(yè)公司如發(fā)現(xiàn)維保工作存在較大的質(zhì)量問題應(yīng)報(bào)股份公司項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部備案。7.12為形成對(duì)工程項(xiàng)目全過程的系統(tǒng)管理，在項(xiàng)目的接管、驗(yàn)收和移交工作結(jié)束后，項(xiàng)目公司應(yīng)整理形成《竣工驗(yàn)收和移交報(bào)告》，報(bào)告主要由兩部分內(nèi)容組成：7.12.1有關(guān)驗(yàn)收的內(nèi)容：包括主要工程的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，工程竣工驗(yàn)收備案表等。7.12.2有關(guān)移交的內(nèi)容：包括移交清單等?！犊⒐を?yàn)收和移交報(bào)告》完成后，報(bào)項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部備案，作為項(xiàng)目后期管理的內(nèi)容，同時(shí)作為獎(jiǎng)金分配的依據(jù)。7.13合同尾款支付及返還、質(zhì)量保證金的支付項(xiàng)目公司授權(quán)商管公司、物業(yè)公司、酒店公司把關(guān)，所有付款必須經(jīng)過商管公司、物業(yè)公司、酒店公司等授權(quán)公司的同意方能支付。8.工程質(zhì)量事故處理8.1一般規(guī)定8.1.1凡發(fā)生較大以上工程質(zhì)量事故，項(xiàng)目公司必須在事故發(fā)生后2小時(shí)之內(nèi)上報(bào)公司項(xiàng)目管理中心和分管副總裁，視情節(jié)上報(bào)總裁，并在5日內(nèi)提出相應(yīng)的補(bǔ)救措施。8.1.2工程質(zhì)量事故處理必須堅(jiān)持“事故原因不清不放過，事故責(zé)任者和員工沒受到教育不放過，沒有制訂出防范措施不放過”的三不放過原則。8.1.3本制度中質(zhì)量事故分級(jí)及處罰措施主要針對(duì)項(xiàng)目公司直接責(zé)任原因出現(xiàn)的事故，由于合作方或其他原因引起相關(guān)的事故，執(zhí)行合同規(guī)定及相關(guān)的國家、地方規(guī)定。8.2質(zhì)量事故的分級(jí)對(duì)質(zhì)量事故采用按人員傷亡或造成損失嚴(yán)重程度分為四類，其分類如下：

8.2.1特別重大質(zhì)量事故：凡具備下類條件之一者為特別重大質(zhì)量事故。1）由于項(xiàng)目公司直接責(zé)任原因發(fā)生質(zhì)量事故，導(dǎo)致人員死亡。2）由于項(xiàng)目公司直接責(zé)任原因發(fā)生質(zhì)量事故，造成直接經(jīng)濟(jì)損失在1000萬元（含）以上。3）發(fā)生質(zhì)量事故或事故發(fā)生后處理不當(dāng)，給股份公司品牌、聲譽(yù)造成特別惡劣影響。8.2.2重大質(zhì)量事故：凡具備下列條件之一者為重大質(zhì)量事故1）由于項(xiàng)目公司直接責(zé)任原因發(fā)生質(zhì)量事故，造成直接經(jīng)濟(jì)損失在500萬元（含）以上，不滿1000萬元的。2）嚴(yán)重影響使用功能和工程結(jié)構(gòu)安全，造成永久質(zhì)量缺陷的。3）發(fā)生質(zhì)量事故或事故發(fā)生后處理不當(dāng)，給股份公司品牌、聲譽(yù)造成惡劣影響。8.2.3較大質(zhì)量事故：凡具備下列條件之一者為較大質(zhì)量事故1）由于項(xiàng)目公司直接責(zé)任原因發(fā)生現(xiàn)質(zhì)量事故，造成直接經(jīng)濟(jì)損失300萬元（含）以上，不滿500萬元的。2）影響使用功能和工程結(jié)構(gòu)安全，造成質(zhì)量缺陷。8.3發(fā)生質(zhì)量事故罰則當(dāng)發(fā)生上述四類質(zhì)量事故時(shí)，罰則如下：8.3.1若項(xiàng)目發(fā)生特別重大質(zhì)量事故，則：1）取消總經(jīng)理當(dāng)年度獎(jiǎng)金。2）取消工程副總、工程部經(jīng)理、直接責(zé)任人當(dāng)年度獎(jiǎng)金（若涉及到設(shè)計(jì)問題，則取消設(shè)計(jì)副總、設(shè)計(jì)部經(jīng)理、設(shè)計(jì)專業(yè)直接責(zé)任人當(dāng)年度獎(jiǎng)金；若涉及到招投標(biāo)問題，則取消成本副總、成本部經(jīng)理、成本責(zé)任人當(dāng)年度獎(jiǎng)金）。3）扣發(fā)整個(gè)團(tuán)隊(duì)當(dāng)年度獎(jiǎng)金額度的30%。4）在股份公司范圍內(nèi)對(duì)項(xiàng)目公司予以通報(bào)，取消項(xiàng)目公司當(dāng)年度先進(jìn)評(píng)選資格。5）對(duì)于主要責(zé)任人及責(zé)任部門經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理視情節(jié)予以通報(bào)、降級(jí)、降職、解除勞動(dòng)合同。構(gòu)成犯罪的，依法追究法律責(zé)任。8.3.2若發(fā)生重大質(zhì)量事故，則：1）扣發(fā)總經(jīng)理當(dāng)年度獎(jiǎng)金額度的50%。2）扣發(fā)工程副總、工程部經(jīng)理、直接責(zé)任人當(dāng)年度獎(jiǎng)金額度的80%（若涉及到設(shè)計(jì)問題，則扣發(fā)設(shè)計(jì)副總、設(shè)計(jì)部經(jīng)理、設(shè)計(jì)專業(yè)直接責(zé)任人當(dāng)年度獎(jiǎng)金額度的80%，若涉及到招投標(biāo)問題，則取消成本副總、成本部經(jīng)理、成本責(zé)任人當(dāng)年度獎(jiǎng)金額度的80%）。3）扣發(fā)整個(gè)團(tuán)隊(duì)當(dāng)年度獎(jiǎng)金額度的20%。4）在股份公司范圍內(nèi)對(duì)項(xiàng)目公司予以通報(bào)，取消項(xiàng)目公司當(dāng)年度先進(jìn)評(píng)選資格。5）對(duì)于主要責(zé)任人及責(zé)任部門經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理視情節(jié)予以通報(bào)、降級(jí)、降職、解除勞動(dòng)合同；構(gòu)成犯罪的，依法追究法律責(zé)任。8.3.3若發(fā)生重大質(zhì)量事故，則：1）扣發(fā)總經(jīng)理當(dāng)年度獎(jiǎng)金額度的30%。2）扣發(fā)工程副總、工程部經(jīng)理、直接責(zé)任人當(dāng)年度獎(jiǎng)金額度的50%（若涉及到設(shè)計(jì)問題，則扣發(fā)設(shè)計(jì)副總、設(shè)計(jì)部經(jīng)理、設(shè)計(jì)專業(yè)直接責(zé)任人當(dāng)年度獎(jiǎng)金額度的50%，若涉及到招投標(biāo)問題，則取消成本副總、成本部經(jīng)理、成本責(zé)任人當(dāng)年度獎(jiǎng)金額度的50%）。3）扣發(fā)整個(gè)團(tuán)隊(duì)當(dāng)年度獎(jiǎng)金額度的10%。4）在股份公司范圍內(nèi)對(duì)項(xiàng)目公司予以通報(bào)，取消項(xiàng)目公司當(dāng)年度先進(jìn)評(píng)選資格。5）對(duì)于主要責(zé)任人及責(zé)任部門經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理視情節(jié)予以通報(bào)、降級(jí)、降職、解除勞動(dòng)合同；構(gòu)成犯罪的，依法追究法律責(zé)任。8.3.4若發(fā)生一般質(zhì)量事故，則：1）視情節(jié)在項(xiàng)目系統(tǒng)范圍內(nèi)予以通報(bào)批評(píng)，并扣除量化考核分?jǐn)?shù)。若發(fā)生上述質(zhì)量事故后項(xiàng)目公司有瞞報(bào)行為的，對(duì)項(xiàng)目公司處罰按提高一級(jí)質(zhì)量事故的處罰標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（詳見操作手冊(cè)《項(xiàng)目工程質(zhì)量和安全管理工作獎(jiǎng)罰辦法》、《工程事故處理指引》）9.項(xiàng)目工程質(zhì)量和安全管理工作考核評(píng)估9.1項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部每次檢查按照《工程質(zhì)量和安全檢查考核辦法及考核節(jié)點(diǎn)》（詳見操作手冊(cè)）的規(guī)定進(jìn)行量化評(píng)分，對(duì)項(xiàng)目公司的量化考核結(jié)果每半年進(jìn)行一次綜合計(jì)算，半年、年終考核分?jǐn)?shù)由考核期內(nèi)檢查考核分?jǐn)?shù)平均計(jì)算得出。9.2項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部對(duì)項(xiàng)目公司的質(zhì)量安全檢查、考核將結(jié)合項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度進(jìn)行，針對(duì)商業(yè)綜合體項(xiàng)目確定四個(gè)檢查考核節(jié)點(diǎn)，分別為基坑支護(hù)、降水工程完成1/2工程量時(shí)，基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)完成后一個(gè)月，主體結(jié)構(gòu)封頂后一個(gè)月，開業(yè)前30天，其中，基坑支護(hù)、降水工程完成約1/2工程量時(shí)為檢查節(jié)點(diǎn)，其余三個(gè)節(jié)點(diǎn)均為量化考核節(jié)點(diǎn)；針對(duì)住宅項(xiàng)目確定兩個(gè)檢查考核節(jié)點(diǎn)，分別為基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)完成后二個(gè)月，竣工驗(yàn)收前30天，兩個(gè)節(jié)點(diǎn)均為量化考核節(jié)點(diǎn)（詳見操作手冊(cè)）。9.3項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部各項(xiàng)目公司的質(zhì)量安全檢查考核除正常量化打分外，對(duì)檢查出現(xiàn)的質(zhì)量安全問題按其性質(zhì)分別下發(fā)整改通知書、管理警告、管理通報(bào)，同時(shí)，整改文件的下發(fā)與項(xiàng)目公司的量化考核分?jǐn)?shù)掛鉤。其中，對(duì)于一般質(zhì)量安全問題下發(fā)《整改通知書》，且不扣除當(dāng)期量化考核分?jǐn)?shù)；對(duì)于嚴(yán)重質(zhì)量問題安全問題（或隱患）下發(fā)《管理報(bào)告》，且扣除當(dāng)期量化考核分?jǐn)?shù)5分；對(duì)于重大質(zhì)量安全問題（或隱患）下發(fā)《管理通報(bào)》，且扣除當(dāng)期量化考核分?jǐn)?shù)10分。（詳見操作手冊(cè)）9.4項(xiàng)目公司必須按《工程質(zhì)量和安全檢查考核辦法及考核節(jié)點(diǎn)》的規(guī)定和項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部的考核情況，組織監(jiān)理、施工單位進(jìn)行項(xiàng)目質(zhì)量、安全文明生產(chǎn)管理考核分析，對(duì)工程質(zhì)量、安全文明生產(chǎn)進(jìn)行階段性的檢查和總結(jié)，分析存在問題原因，及時(shí)制定控制措施。9.5項(xiàng)目公司對(duì)項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部下發(fā)的整改文件，須按要求于一周內(nèi)及時(shí)回復(fù)，對(duì)整改內(nèi)容，須按時(shí)完成且整改效果達(dá)到要求，否則，將視其情況扣除當(dāng)期量化考核分?jǐn)?shù)5-10分。9.6項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部每季度對(duì)項(xiàng)目公司的檢查考核情況進(jìn)行匯總，形成《工程質(zhì)量安全檢查工作通報(bào)》，該通報(bào)經(jīng)項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理審核和分管項(xiàng)目系統(tǒng)副總裁審批后，上報(bào)總裁、各副總裁，并下發(fā)股份公司項(xiàng)目公司。10.項(xiàng)目工程質(zhì)量和安全管理工作獎(jiǎng)罰辦法10.1股份公司項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)目工程質(zhì)量和安全管理進(jìn)行考核和獎(jiǎng)罰，并建立行政考核和獎(jiǎng)金考核機(jī)制。詳見《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)管理》及《項(xiàng)目工程質(zhì)量和安全管理工作獎(jiǎng)罰辦法》。10.2項(xiàng)目質(zhì)量安全管理考核分為日常量化考核和安全事故考核處罰，日常量化考核得分與年終獎(jiǎng)金、經(jīng)營(yíng)期獎(jiǎng)金掛鉤，各項(xiàng)目年度質(zhì)量安全考核系數(shù)為年終考核系數(shù)，經(jīng)營(yíng)期質(zhì)量安全考核系數(shù)與項(xiàng)目質(zhì)量安全獎(jiǎng)項(xiàng)、量化考核分?jǐn)?shù)掛鉤，詳見《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)管理》及《項(xiàng)目工程質(zhì)量和安全管理工作獎(jiǎng)罰辦法》。10.3股份公司在各項(xiàng)公司范圍內(nèi)，每年評(píng)選出1-3個(gè)優(yōu)秀質(zhì)量安全管理項(xiàng)目，其中最優(yōu)項(xiàng)目一個(gè)，優(yōu)秀項(xiàng)目要求項(xiàng)目公司質(zhì)量安全管理工作優(yōu)秀、合作單位（施工單位、監(jiān)理單位）質(zhì)量安全管理工作優(yōu)秀、工程實(shí)體及現(xiàn)場(chǎng)管理優(yōu)秀。10.4股份公司確定沒兩年召開一次質(zhì)量安全管理現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議，會(huì)議地點(diǎn)選擇在年度最優(yōu)質(zhì)量安全管理項(xiàng)目召開；股份公司對(duì)相應(yīng)的項(xiàng)目公司、施工單位、監(jiān)理單位予以單獨(dú)獎(jiǎng)勵(lì)。10.5項(xiàng)目管理中心確定每年召開一次質(zhì)量安全管理現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議，會(huì)議地點(diǎn)選擇在年度最優(yōu)質(zhì)量管理項(xiàng)目召開；若與股份公司召開的質(zhì)量安全管理現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議在同一年，則并入股份公司質(zhì)量安全管理現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議一起召開。10.6對(duì)于評(píng)選為股份公司年度優(yōu)秀項(xiàng)目的項(xiàng)目公司，項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部有對(duì)項(xiàng)目公司的獎(jiǎng)勵(lì)建議權(quán)。10.7項(xiàng)目公司出現(xiàn)質(zhì)量安全事故，對(duì)相應(yīng)人員扣除獎(jiǎng)金及行政處罰，參考制度第8節(jié)工程質(zhì)量事故處理執(zhí)行。11.工程質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)管理11.1為提高工程質(zhì)量實(shí)體水平及工程質(zhì)量管理水平，股份公司鼓勵(lì)各項(xiàng)目開展創(chuàng)優(yōu)，分為工程質(zhì)量?jī)?yōu)質(zhì)（包括優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)和竣工優(yōu)質(zhì)）、安全文明管理優(yōu)秀工地、科技示范工程、綠色環(huán)保工程等，以優(yōu)良的工程質(zhì)量體現(xiàn)萬達(dá)的社會(huì)責(zé)任。11.2各項(xiàng)目公司在簽訂項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)責(zé)任書時(shí)，須明確該項(xiàng)目質(zhì)量安全管理目標(biāo)、創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)。股份公司項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部負(fù)責(zé)股份公司整體工程質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)的管理工作。11.3確定進(jìn)行創(chuàng)優(yōu)的項(xiàng)目公司須制定詳細(xì)的創(chuàng)優(yōu)策劃方案，并要求施工、監(jiān)理單位編制詳細(xì)的創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃、創(chuàng)優(yōu)細(xì)則，并貫徹實(shí)施。11.4創(chuàng)優(yōu)工程在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期獎(jiǎng)金結(jié)算時(shí)，質(zhì)量安全考核系數(shù)取高值，詳見《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)管理》。12.專家?guī)熨Y源的建立與使用辦法12.1為更好服務(wù)于項(xiàng)目公司，為項(xiàng)目公司提供項(xiàng)目建設(shè)過程中的技術(shù)支持，擬建立工程施工技術(shù)專家?guī)?，便于在股份公司范圍?nèi)、以及項(xiàng)目公司在項(xiàng)目建設(shè)過程中組織各類各專業(yè)專家論證會(huì)議，進(jìn)行工程技術(shù)培訓(xùn)、咨詢工程界定建設(shè)重點(diǎn)難點(diǎn)問題、解決具體工程建設(shè)技術(shù)問題等提供可選擇的專家資源。12.2項(xiàng)目公司按照項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部的要求，配合完善股份公司專家?guī)熘袑＜屹Y源。12.3股份公司各職能部門、項(xiàng)目公司在使用專家?guī)熨Y源時(shí)，應(yīng)按照《專家?guī)旃ぷ髦敢罚ㄔ斠姴僮魇謨?cè)）的要求，聘請(qǐng)專家。支持文件（詳見項(xiàng)目操作手冊(cè)）1、《工程質(zhì)量管理策劃方案》編制指引2、實(shí)行工程質(zhì)量和安全現(xiàn)場(chǎng)檢查及通報(bào)制度的規(guī)定3、工程質(zhì)量和安全檢查考核辦法及考核節(jié)點(diǎn)（含整改通知單、管理警告、管理通報(bào)格式）4、各項(xiàng)工程質(zhì)量和安全管理工作獎(jiǎng)勵(lì)辦法5、工程事故處理指引6、專家?guī)旃ぷ髦敢?、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)消防安全管理指引8、危險(xiǎn)性較大工程質(zhì)量控制指引9、項(xiàng)目開工基本條件10、施工標(biāo)準(zhǔn)施工工藝樣板確認(rèn)指引11、材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收指引12、監(jiān)理規(guī)劃審查指引13、施工組織設(shè)計(jì)（方案）審查指引14、技術(shù)交底及施工圖會(huì)審指引15、工程質(zhì)量現(xiàn)場(chǎng)檢查內(nèi)容與要求16、項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)安全文明管理指引17、質(zhì)量保證資料核查指引18、項(xiàng)目資料歸檔清單19、分部（項(xiàng)）專業(yè)工程驗(yàn)收指引20、項(xiàng)目竣工預(yù)驗(yàn)收指引21、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收指引22、綜合體接管、驗(yàn)收和移交指引23、工程質(zhì)量和安全控制要求24、重點(diǎn)部位質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃編制指引及樣表26、場(chǎng)地交接單27、工程保修金支付會(huì)簽表28、項(xiàng)目移交后工程款支付會(huì)簽表第六章項(xiàng)目銷售管理總則為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的最終目的，促進(jìn)企業(yè)品牌形象的提升，保障業(yè)主的合法權(quán)益和公司的經(jīng)營(yíng)效益，必須對(duì)銷售過程進(jìn)行系統(tǒng)的策劃和控制。所有項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃必須遵循創(chuàng)新和誠信原則，在深入廣泛的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，以適宜的市場(chǎng)營(yíng)銷方式和手段對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效的整合行銷推廣宣傳，向目標(biāo)客戶及時(shí)傳遞完整準(zhǔn)確的項(xiàng)目銷售信息。項(xiàng)目銷售準(zhǔn)備和銷售過程中各項(xiàng)業(yè)務(wù)必須有計(jì)劃地進(jìn)行，遵循股份公司制定規(guī)定，以及當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)法規(guī)要求，保證銷售服務(wù)滿足客戶要求。為有效整合股份公司市場(chǎng)營(yíng)銷的專業(yè)資源，股份公司項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部應(yīng)與各項(xiàng)目公司進(jìn)行密切合作，指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)助各項(xiàng)目公司銷售業(yè)務(wù)的開展。當(dāng)委托外部專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行營(yíng)銷策劃和代理銷售時(shí)，項(xiàng)目公司必須對(duì)外部機(jī)構(gòu)的工作實(shí)施全過程的監(jiān)督，并及時(shí)輸出各階段工作成果（方案、計(jì)劃、報(bào)告等）。項(xiàng)目銷售管理權(quán)責(zé)界面序號(hào)銷售管理工作分項(xiàng)項(xiàng)目公司商管公司股份公司職能部門規(guī)劃院成本控制部企業(yè)文化部審計(jì)部法律事務(wù)部投資證券部項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)部項(xiàng)目管理中心主管副總經(jīng)理項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理人力資源部財(cái)務(wù)部分管商管公司副總裁分管項(xiàng)目副總裁分管成本和財(cái)務(wù)副總裁分管法務(wù)副總裁總裁董事會(huì)/董事長(zhǎng)1、市場(chǎng)調(diào)研1.1《房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷核心信息統(tǒng)計(jì)表》▲○1.2《市場(chǎng)核心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表》▲○1.3召開項(xiàng)目定位會(huì)▲⊙/◆⊙◎1.4市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告▲/○1.5《項(xiàng)目產(chǎn)品定位及戶型配比建議書》▲⊙/◆○⊙⊙◎1.6《建造標(biāo)準(zhǔn)及精裝房標(biāo)準(zhǔn)建議書》▲◎⊙/◆⊙⊙2、營(yíng)銷推廣2.1《某某項(xiàng)目（某期）營(yíng)銷策劃方案》▲⊙/◆◎2.2《季度營(yíng)銷推廣報(bào)告》▲◎/◆2.3《季度營(yíng)銷推廣報(bào)告》如因?qū)嵤┬Ч?，需調(diào)整的▲○2.4單項(xiàng)營(yíng)銷活動(dòng)費(fèi)用不超過20萬的（不含媒體廣告發(fā)布費(fèi)用）▲◎2.5營(yíng)銷費(fèi)用比例及金額▲⊙/◆⊙⊙⊙◎2.6營(yíng)銷費(fèi)用比例不變，營(yíng)銷費(fèi)用金額調(diào)整（因可實(shí)現(xiàn)收入與目標(biāo)收入有差異的）▲◎⊙⊙2.7《項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用目標(biāo)陳本表》▲◎2.8《項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用目標(biāo)陳本表》（一級(jí)科目調(diào)整）▲◎2.9《項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用目標(biāo)陳本表》（二級(jí)科目調(diào)整）▲○2.10《營(yíng)銷費(fèi)用使用臺(tái)賬》▲/○2.11《營(yíng)銷費(fèi)用分析報(bào)告》▲◎○2.12營(yíng)銷費(fèi)用決算方法▲/○⊙◎2.13關(guān)于營(yíng)銷廣告內(nèi)容的確認(rèn)▲/○2.14關(guān)于營(yíng)銷廣告發(fā)布的確認(rèn)（《宣傳資料審查記錄表》）▲/○2.15所有銷售宣傳資料、媒體廣告及對(duì)外報(bào)道（涉及到股份公司層面的宣傳）▲/○◎2.16所有銷售宣傳資料、媒體廣告及對(duì)外報(bào)道（涉及到主力店及其它重要合作伙伴）▲/○⊙◎2.17關(guān)于營(yíng)銷宣傳廣告報(bào)道（涉及到項(xiàng)目規(guī)劃的各項(xiàng)指標(biāo)）▲/○◎2.18宣傳資料整理▲/○2.19所有對(duì)外廣告和宣傳資料（關(guān)盤電子版或印刷版）▲○2.2重大營(yíng)銷活動(dòng)的銷售簡(jiǎn)報(bào)▲○3、銷售執(zhí)行3.1《項(xiàng)目開盤報(bào)告》▲⊙/◆⊙⊙◎3.2《項(xiàng)目開盤報(bào)告》（項(xiàng)目首期開盤）▲⊙/◆⊙⊙⊙◎3.3現(xiàn)場(chǎng)銷售前全面確認(rèn)報(bào)告▲/○3.4售樓處選址、裝修標(biāo)準(zhǔn)▲⊙/◆◎3.5《賣場(chǎng)策劃部報(bào)告▲⊙/◆⊙◎3.6樣板間、售樓部設(shè)計(jì)指標(biāo)、裝修風(fēng)格▲◎/◆3.7售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝修、設(shè)備、導(dǎo)視、家具配飾等費(fèi)用（包括售樓處的租賃費(fèi)用）超出600萬元▲⊙⊙⊙⊙⊙◎3.8樣板間正式開放▲◎3.9樣板間正式開放（豪宅產(chǎn)品）▲⊙⊙⊙⊙◎3.10毛坯房及樣板間（汗裝修、家具、家電、飾品等）售價(jià)的確定▲◎3.11營(yíng)銷人員薪酬提成方案的審批▲⊙/◆⊙⊙◎3.12經(jīng)審批通過的營(yíng)銷人員薪酬提成方案需調(diào)整的（總提成比例不變）▲3.13銷售人員具體崗位人數(shù)、底薪標(biāo)準(zhǔn)、提成比例審批（是項(xiàng)目所在城市、項(xiàng)目特征）▲⊙⊙◎3.14《商品房銷（預(yù))售合同》等合同文本▲⊙⊙⊙/◆⊙⊙◎⊙3.15變更或補(bǔ)充《商品房銷（預(yù))售合同》等合同文本▲/○3.16正式簽訂的認(rèn)購書及銷（預(yù)）售合同▲/○3.17銷售情況日?qǐng)?bào)、周報(bào)、月報(bào)、季報(bào)▲○3.18年度項(xiàng)目計(jì)劃銷售情況匯總表及季度、半年度及年度項(xiàng)目銷售完成情況匯總表○▲◎3.19營(yíng)銷計(jì)劃完成情況月度匯報(bào)▲/○⊙⊙◎3.20退房審批▲/○⊙◎3.21有關(guān)超過三戶以上集體退房的處理意見▲○3.22更名申請(qǐng)▲/○3.23換房申請(qǐng)▲/○4、價(jià)格文件審批4.1原始銷售價(jià)格及付款方式▲/○4.2歷次銷售價(jià)格表原件、銷售折扣文件及資料▲/○▲4.3價(jià)格調(diào)整審批-——上調(diào)價(jià)格（對(duì)10套以上，或總額超過500萬）▲⊙/◆⊙⊙◎4.4價(jià)格調(diào)整審批-——上調(diào)價(jià)格（對(duì)10套以下，或總額少于500萬）▲○/◆4.5價(jià)格下調(diào)（累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格高于決策文件目標(biāo)銷售均價(jià)的）▲⊙/◆⊙⊙◎4.6價(jià)格下調(diào)（累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格低于決策文件目標(biāo)銷售均價(jià)的）▲⊙/◆⊙◎4.7一般性折扣方案及折扣比例▲⊙/◆⊙⊙4.8特例折扣減免總額▲◎/◆⊙⊙◎4.9銷售價(jià)格特例折扣審批（（總額3%以下，且單套價(jià)格3萬以下▲/○4.10銷售價(jià)格特例折扣審批（（單套價(jià)格3萬以上，10萬（含）以下▲/○⊙⊙⊙◎4.11銷售價(jià)格特例折扣審批（（單套價(jià)格10萬以上，100萬（含）以下▲/○⊙⊙⊙◎4.12銷售價(jià)格特例折扣審批（（單套價(jià)格100萬（不含）以上▲/○⊙⊙⊙⊙◎4.13《特例折扣使用臺(tái)賬》▲○4.14特例折扣《申請(qǐng)理由說明》（內(nèi)部聯(lián)絡(luò)單形式）▲/○○4.15特例折扣申請(qǐng)理由交接清單▲/○○5、招投標(biāo)審批5.1銷售類招標(biāo)文件示范文本⊙⊙▲⊙⊙◎5.2第一類招標(biāo)【合同估算金額在50萬（含）以上】▲○◎5.3第一類（采購）招標(biāo)的入圍單位名單▲◎5.4第二類招標(biāo)【合同估算金額在30萬元（含）至50萬】▲○○5.5第三類招標(biāo)【合同估算金額在30萬元以下】▲/○○○5.6直接委托業(yè)務(wù)合同估算金額在30萬元（不含）以下▲○○○5.7單項(xiàng)合同估算金額30萬元（含）以上的符合制度規(guī)定的直接委托▲◎⊙⊙5.8《經(jīng)濟(jì)合同審批表》和合同文件電子檔▲○○6、其他方面6.1銷售人員培訓(xùn)記錄（合同方面）▲/○▲主辦；△配合；◆督辦；⊙審核；◎?qū)徟弧饌浒甘袌?chǎng)調(diào)研項(xiàng)目公司營(yíng)銷（策劃）部應(yīng)堅(jiān)持日常性的市場(chǎng)信息收集、研究工作，確保及時(shí)、準(zhǔn)確地了解市場(chǎng)信息，為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策提供科學(xué)依據(jù)。2.1.2項(xiàng)目公司每半年一次向股份公司項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部上報(bào)《房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷核心信息統(tǒng)計(jì)表》（樣式內(nèi)容由項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部具體規(guī)定）。每年3月1日前提交上年度市場(chǎng)信息，9月1日前提交本年度上半年市場(chǎng)信息。2.1.3為系統(tǒng)研究各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況和走勢(shì)，要求項(xiàng)目公司對(duì)所在城市的市場(chǎng)核心數(shù)據(jù)進(jìn)行監(jiān)控，按月度和年度向股份公司項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部上報(bào)《市場(chǎng)核心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表》（樣式內(nèi)容由項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部具體規(guī)定）。每月10日提交上月市場(chǎng)數(shù)據(jù)，每年3月1日前提交上年度市場(chǎng)數(shù)據(jù)。2.2專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研工作2.2.1項(xiàng)目公司營(yíng)銷（策劃）部為完成某專項(xiàng)工作而進(jìn)行的專門性調(diào)研，在調(diào)研中，需根據(jù)調(diào)研結(jié)果的應(yīng)用目的，有針對(duì)性的設(shè)計(jì)調(diào)研工作重點(diǎn)及調(diào)研方法。2.2.2項(xiàng)目公司根據(jù)業(yè)務(wù)需要單獨(dú)或作為某項(xiàng)專項(xiàng)報(bào)告附件向股份公司項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部上報(bào)，具體內(nèi)容及上報(bào)要求見分項(xiàng)業(yè)務(wù)規(guī)定。2.3股份公司項(xiàng)目管理中心應(yīng)在例行市場(chǎng)調(diào)研及專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研完成后的5個(gè)工作日內(nèi)將調(diào)研報(bào)告抄送股份公司投資證券部備案。產(chǎn)品定位、戶型配比、建造標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位及戶型配比項(xiàng)目公司應(yīng)在取得土地后，立即組織開展調(diào)研工作，論證產(chǎn)品定位方案，并對(duì)市場(chǎng)情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（包括已上市或近期上市的項(xiàng)目）戶型配比情況及銷售情況充分調(diào)研后，形成《項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》并編制上報(bào)《項(xiàng)目產(chǎn)品定位及戶型配比建議書》。在報(bào)告中應(yīng)就項(xiàng)目定位、戶型配比、配套設(shè)施規(guī)模和功能、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品設(shè)計(jì)要素等進(jìn)行深入的分析并提出結(jié)論性建議。召開項(xiàng)目產(chǎn)品定位會(huì)：項(xiàng)目公司應(yīng)在專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研完成后編寫形成《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》及《項(xiàng)目產(chǎn)品定位及戶型配比建議書》，并組織召開項(xiàng)目產(chǎn)品定位會(huì)，此會(huì)議由項(xiàng)目公司、股份公司項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理、項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部、設(shè)計(jì)部有關(guān)人員參加。會(huì)議審核、研討《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》及《項(xiàng)目產(chǎn)品定位及戶型配比建議書》，最后確定產(chǎn)品定位結(jié)果，并形成最終上報(bào)的《項(xiàng)目產(chǎn)品定位及戶型配比建議書》。最終上報(bào)的《項(xiàng)目產(chǎn)品定位及戶型配比建議書》需要由股份公司項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部、項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理、分管項(xiàng)目副總裁審批；相同業(yè)態(tài)的續(xù)建項(xiàng)目如市場(chǎng)發(fā)生重大變化，需要對(duì)項(xiàng)目定位及戶型配比進(jìn)行調(diào)整的，則必須重新履行審批流程?！俄?xiàng)目產(chǎn)品定位及戶型配比建議書》經(jīng)審批后，由項(xiàng)目公司報(bào)送股份公司項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)部，作為進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的參考依據(jù)之一。上報(bào)時(shí)間：摘牌后2個(gè)月內(nèi)或編制方案規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書前10天或召開定位會(huì)后2天內(nèi)。建造標(biāo)準(zhǔn)（含精裝房）標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目公司基于產(chǎn)品定位，在對(duì)市場(chǎng)情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的建造標(biāo)準(zhǔn)和裝修標(biāo)準(zhǔn)情況充分調(diào)研后，編制上報(bào)《建造標(biāo)準(zhǔn)及精裝房標(biāo)準(zhǔn)建議書》，對(duì)建造及裝修標(biāo)準(zhǔn)等提出建議?！督ㄔ鞓?biāo)準(zhǔn)及精裝房標(biāo)準(zhǔn)建議書》由股份公司項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部、設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理、控制成本部審批。上報(bào)時(shí)間：規(guī)劃設(shè)計(jì)方案完成后10天。營(yíng)銷推廣總體策劃項(xiàng)目公司營(yíng)銷（策劃）部負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)目銷售的全過程進(jìn)行策劃，形成《某某項(xiàng)目（某期）營(yíng)銷策劃方案》，經(jīng)項(xiàng)目公司營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部、總經(jīng)理會(huì)簽后，在項(xiàng)目正式推廣前一個(gè)月上報(bào)股份公司項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部。項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案應(yīng)全面確定房地產(chǎn)銷售的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)策略及實(shí)施步驟。調(diào)研分析項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)最近一年市場(chǎng)表現(xiàn)，重點(diǎn)預(yù)測(cè)項(xiàng)目所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤未來一年內(nèi)供需走勢(shì)；根據(jù)項(xiàng)目定位和區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)，提出切實(shí)有效的營(yíng)銷推廣定位、目標(biāo)客戶群定位、推廣主訴、營(yíng)銷策略、項(xiàng)目包裝方案等；根據(jù)項(xiàng)目定位及經(jīng)營(yíng)決策文件的內(nèi)容，提出價(jià)格定位及銷售計(jì)劃方案等；制定營(yíng)銷費(fèi)用比例、構(gòu)成和使用計(jì)劃明細(xì)（總比例及分項(xiàng)額度控制）。股份公司項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部負(fù)責(zé)對(duì)營(yíng)銷策劃方案進(jìn)行評(píng)審，并報(bào)項(xiàng)目管理中心分管營(yíng)銷副總經(jīng)理批準(zhǔn)。階段策劃項(xiàng)目公司營(yíng)銷（策劃）部應(yīng)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的總體營(yíng)銷策劃方案，在項(xiàng)目開發(fā)過程的主要節(jié)點(diǎn)結(jié)合銷售推盤計(jì)劃分步驟地制定階段性的宣傳推廣方案。各項(xiàng)目公司每季度應(yīng)編寫《季度營(yíng)銷推廣報(bào)告》，經(jīng)項(xiàng)目公司營(yíng)銷副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)副總經(jīng)理、總經(jīng)理審批后，報(bào)項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部，審批通過后執(zhí)行。報(bào)告中每季度的推廣策略、營(yíng)銷費(fèi)用使用計(jì)劃、營(yíng)銷推廣效果評(píng)估將作為日常工作中對(duì)于推廣活動(dòng)、廣告發(fā)布等業(yè)務(wù)的審批依據(jù)?！都径葼I(yíng)銷推廣報(bào)告》包括但不限于以下內(nèi)容：制定本季度營(yíng)銷推廣策略（如推廣活動(dòng)、媒體表現(xiàn)、項(xiàng)目包裝策略等）；本季度營(yíng)銷費(fèi)用使用計(jì)劃、上季度營(yíng)銷費(fèi)用實(shí)際發(fā)生情況；對(duì)比上季度制定的營(yíng)銷推廣策略，上報(bào)本季度營(yíng)銷推廣效果評(píng)估（重點(diǎn)分析專項(xiàng)推廣策略與成交情況的關(guān)系）；目標(biāo)客戶群及購買用途；媒體獲知渠道分析等；一季度報(bào)告中應(yīng)包含全年度總體計(jì)劃，四季度報(bào)告中應(yīng)包括全年度總體評(píng)估。上報(bào)時(shí)間：每季度第一個(gè)月5日前上報(bào)上季度報(bào)告（如四季度營(yíng)銷推廣報(bào)告上交時(shí)間為1月5日前）。營(yíng)銷效果評(píng)估各項(xiàng)目公司在《季度營(yíng)銷推廣報(bào)告》中對(duì)營(yíng)銷策劃方案的實(shí)施效果進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估重點(diǎn)：對(duì)前一季度的媒體發(fā)布、公關(guān)活動(dòng)、促銷活動(dòng)等推廣手段的實(shí)施效果進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估的主要方法：統(tǒng)計(jì)、分析已成交和來訪客戶信息（例如客戶認(rèn)知途經(jīng)等），統(tǒng)計(jì)分析各類推廣手段額度、占營(yíng)銷費(fèi)用比例；將成交與推廣的統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)行對(duì)比，分析銷售總體情況決定營(yíng)銷策略實(shí)施或調(diào)整方案。按照營(yíng)銷效果及專項(xiàng)推廣費(fèi)用統(tǒng)計(jì)評(píng)估在下季度需加強(qiáng)、延續(xù)、減少或不采用的推廣方式。項(xiàng)目公司根據(jù)實(shí)施效果需要對(duì)總體營(yíng)銷方案進(jìn)行調(diào)整的，需要由項(xiàng)目公司營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部、總經(jīng)理進(jìn)行會(huì)審，上報(bào)股份公司項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部備案。營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用比例在總銷售額的2.5%～3%范圍內(nèi)（不含售樓處、建筑面積測(cè)量、產(chǎn)權(quán)交易三項(xiàng)費(fèi)用）；在營(yíng)銷費(fèi)用另行列支售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝修、設(shè)備、導(dǎo)示、家具配飾等費(fèi)用（包括售樓處的租賃費(fèi)用），上述費(fèi)用合計(jì)須低于600萬，超出需上報(bào)董事長(zhǎng)審批。費(fèi)用指標(biāo)：具體營(yíng)銷費(fèi)用比例及金額，由股份公司項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部根據(jù)項(xiàng)目公司提交的方案，視項(xiàng)目所在地市場(chǎng)情況、項(xiàng)目特征、經(jīng)營(yíng)要求、股份公司所屬同類項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)等因素?cái)M定，報(bào)分管項(xiàng)目副總裁、總裁共同審批后執(zhí)行，作為簽訂項(xiàng)目決策文件依據(jù)；項(xiàng)目公司需明確各分項(xiàng)指標(biāo)，填寫《項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用目標(biāo)成本表》，嚴(yán)格執(zhí)行。營(yíng)銷費(fèi)用控制（詳見營(yíng)銷費(fèi)用控制指引）：營(yíng)銷費(fèi)用控制比例不允許突破。如實(shí)際銷售收入（或可實(shí)現(xiàn)銷售收入）與目標(biāo)銷售收入有差異的，營(yíng)銷費(fèi)用比例不變，金額經(jīng)股份公司項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部、成本控制部審批可進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部需要對(duì)營(yíng)銷費(fèi)用進(jìn)行監(jiān)控，如每期使用的營(yíng)銷費(fèi)用（含簽訂合同未付款的費(fèi)用和待支付的提成及個(gè)人所得稅等）達(dá)到營(yíng)銷費(fèi)用目標(biāo)80%而銷售額未達(dá)到目標(biāo)銷售總額的80%，項(xiàng)目公司須編制《營(yíng)銷費(fèi)用分析報(bào)告》（對(duì)營(yíng)銷費(fèi)用的使用情況進(jìn)行總結(jié)、分析、判斷），報(bào)項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部審批、報(bào)財(cái)務(wù)部備案。根據(jù)營(yíng)銷費(fèi)用臺(tái)帳，項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部判斷營(yíng)銷費(fèi)用（含已付、應(yīng)付額）存在超過“營(yíng)銷費(fèi)用總額指標(biāo)”風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)通報(bào)項(xiàng)目公司營(yíng)銷（策劃）部，并向項(xiàng)目公司總經(jīng)理預(yù)警，由項(xiàng)目公司向股份公司項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部、成本控制部預(yù)警，同時(shí)暫停營(yíng)銷費(fèi)用支付及營(yíng)銷推廣類合同的審批與簽訂。在項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用總比例不變的情況下，經(jīng)審批后的營(yíng)銷費(fèi)用各分項(xiàng)指標(biāo)如有調(diào)整按分級(jí)管理報(bào)批（費(fèi)用科目的分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)詳見《項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用目標(biāo)成本表》），一級(jí)科目（包括媒介推廣費(fèi)、促銷活動(dòng)、售樓處及樣板間、營(yíng)銷部工資及提成、銷售工作制作費(fèi)、辦公費(fèi)用、萬達(dá)會(huì)費(fèi)用、其他費(fèi)用）調(diào)整需上報(bào)股份公司項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部審批；二級(jí)科目指標(biāo)調(diào)整須每月末報(bào)項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部備案。推廣活動(dòng)的實(shí)施項(xiàng)目公司舉辦大型推廣活動(dòng)（開工、開盤、竣工、開業(yè)、入伙、重大節(jié)假日等）前必須制訂詳細(xì)的專項(xiàng)活動(dòng)方案，在《季度營(yíng)銷推廣報(bào)告》上報(bào)。其中單項(xiàng)活動(dòng)費(fèi)用超過20萬的（不含媒體廣告發(fā)布費(fèi)用）需要由項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部批準(zhǔn)后實(shí)施。營(yíng)銷廣告4.6.1任何宣傳推廣工作需按股份公司及股份公司相關(guān)要求執(zhí)行。各項(xiàng)目公司在對(duì)外廣告宣傳中必須準(zhǔn)確使用宣傳詞，不得隨意更改。宣傳詞是由股份公司制訂并正式發(fā)布執(zhí)行的對(duì)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)介紹，內(nèi)容包括但不限于：1）企業(yè)性質(zhì)、業(yè)務(wù)范圍、品牌定位、文化理念；2）企業(yè)戰(zhàn)略、規(guī)模、業(yè)績(jī)；3）企業(yè)主要高管介紹；4）企業(yè)歷史；5）重大事項(xiàng)說明。4.6.2對(duì)外廣告宣傳中，涉及主力店及其他重要合作伙伴內(nèi)容需經(jīng)商管公司相關(guān)部門審核，并報(bào)分管商管公司副總裁批準(zhǔn)；在未正式獲得股份公司發(fā)展、規(guī)劃、招商部門發(fā)布的確切信息之前，項(xiàng)目公司不得發(fā)布相關(guān)信息。4.6.3關(guān)于營(yíng)銷廣告內(nèi)容的確認(rèn)：所有與項(xiàng)目銷售有關(guān)的印刷制作物料、媒體廣告及對(duì)外報(bào)道等所涉及的文字和圖片宣傳資料都必須經(jīng)項(xiàng)目公司相關(guān)部門會(huì)簽，并經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，方可對(duì)外發(fā)布，重要內(nèi)容需要經(jīng)項(xiàng)目公司法律顧問簽字；前期已會(huì)簽和審批過的資料可直接用于宣傳，新的或發(fā)生更改的文字、圖片內(nèi)容則需重新按上述程序?qū)徟娇捎糜谛麄鳌?.6.4關(guān)于營(yíng)銷廣告發(fā)布的確認(rèn)：項(xiàng)目公司以各種形式對(duì)外發(fā)布的所有廣告均須經(jīng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可發(fā)布。4.6.5項(xiàng)目公司宣傳廣告的管理工作應(yīng)特別注意以下要求：1）在銷售廣告中一律不得承諾具體數(shù)據(jù)a)對(duì)于項(xiàng)目規(guī)劃中的各項(xiàng)指標(biāo)（如容積率、綠化率、覆蓋率、配套設(shè)施面積、會(huì)所面積、學(xué)習(xí)規(guī)模等）不作具體數(shù)據(jù)的承諾宣傳(上述內(nèi)容中已建成或已施工并經(jīng)過測(cè)繪的除外)。根據(jù)銷售需要必須宣傳的，須報(bào)項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部審批后才能發(fā)布。b)在銷售廣告中一律不得承諾：投資回報(bào)率、帶租約銷售及代為招商。2）廣告合法性廣告內(nèi)容、表述形式須符合相關(guān)法律、法規(guī)要求。明示廣告僅為要約邀請(qǐng)?jiān)谒袕V告及宣傳資料中加注提示語：“本廣告僅為要約邀請(qǐng)，買賣雙方權(quán)利義務(wù)以《商品房買賣（購銷）合同》為準(zhǔn)”。保存好相關(guān)宣傳依據(jù)妥善保管好各類廣告中所做宣傳素材的依據(jù)及憑證，如：設(shè)計(jì)概念，規(guī)劃介紹，獲獎(jiǎng)獎(jiǎng)項(xiàng)、排名依據(jù)等以及通過廣告對(duì)業(yè)主進(jìn)行的公示（如入伙通知等）。4.6.6項(xiàng)目公司營(yíng)銷（策劃）部負(fù)責(zé)收集和整理所有對(duì)外廣告和宣傳資料并完整保存。每季度整理、分類提交光盤電子版（樓書、會(huì)刊、產(chǎn)品手冊(cè)等同時(shí)提交印刷版）項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部備案。銷售價(jià)格控制項(xiàng)目公司必須嚴(yán)格執(zhí)行股份公司批準(zhǔn)的各階段銷售價(jià)格和銷售面積（含內(nèi)部認(rèn)購階段）。銷售價(jià)格的審批主要分為開盤報(bào)告（價(jià)格）審批及價(jià)格調(diào)整審批（含房?jī)r(jià)款促銷活動(dòng)）。新項(xiàng)目首批開盤前一個(gè)月，續(xù)建項(xiàng)目分期開盤前兩星期，項(xiàng)目公司應(yīng)上報(bào)《開盤報(bào)告》至股份公司項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部，項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部依據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策文件審查，并報(bào)項(xiàng)目管理中心分管營(yíng)銷副總經(jīng)理、總經(jīng)理、分管項(xiàng)目副總裁批準(zhǔn)，其中首批開盤報(bào)告需報(bào)總裁批準(zhǔn)。5.2.1《開盤報(bào)告》的內(nèi)容包括（不限于）：1）項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研分析（市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)樓盤）；2）銷售方案、推盤策略及推盤重點(diǎn)；3）銷售價(jià)格體系、價(jià)格策略、價(jià)格清單、付款方式、優(yōu)惠方案等；4）銷售進(jìn)度計(jì)劃、銷售匯款計(jì)劃等。5.3價(jià)格調(diào)整審批（含房?jī)r(jià)款促銷活動(dòng)）：除批準(zhǔn)的優(yōu)惠條件和《房產(chǎn)價(jià)格折扣管理指引》規(guī)定的項(xiàng)目公司折扣權(quán)限外，若因銷售策略需要對(duì)10套（含）以上，或總額超過500萬（含）的住宅（公寓）、寫字樓、商鋪、車庫（位）等上調(diào)價(jià)格，必須報(bào)股份公司項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部審核，項(xiàng)目管理中心分管營(yíng)銷副總經(jīng)理、總經(jīng)理、分管項(xiàng)目副總裁批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。10套以下或總額少于500萬的價(jià)格上調(diào)，報(bào)項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部備案。價(jià)格下調(diào)必須重新履行審批手續(xù)，如本次下調(diào)后，累計(jì)（含前期已推盤部分）實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格高于決策文件目標(biāo)銷售均價(jià)的，上報(bào)項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部、項(xiàng)目管理中心分管營(yíng)銷副總經(jīng)理、總經(jīng)理、分管項(xiàng)目副總裁批準(zhǔn)；低于決策文件目標(biāo)銷售均價(jià)的，上報(bào)總裁批準(zhǔn)。5.4原始的銷售價(jià)格表（含內(nèi)部掌握的銷售底價(jià)及對(duì)外公開的價(jià)格清單）及付款方式應(yīng)由項(xiàng)目公司營(yíng)銷副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)副總經(jīng)理、總經(jīng)理每頁簽字后作為銷售檔案保存，營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部各保存一份原件。5.5分期開發(fā)銷售的項(xiàng)目，如發(fā)生前期已購房客戶因退房、換房、違約處理或其他原因而產(chǎn)生的待售房源，客戶（含股份公司內(nèi)部員工及任何關(guān)系客戶）再購買此房時(shí)，均應(yīng)按股份公司批復(fù)的當(dāng)期銷售房源的價(jià)格執(zhí)行。銷售準(zhǔn)備及過程控制項(xiàng)目公司營(yíng)銷（策劃）部負(fù)責(zé)銷售準(zhǔn)備工作的組織，銷售準(zhǔn)備工作包括，但不限于：銷售面積確定；銷售合同及相關(guān)變更條款的準(zhǔn)備；銀行按揭安排；售樓工程（售樓處、樣板間）；項(xiàng)目銷售人員招聘、培訓(xùn)；樓書、現(xiàn)場(chǎng)展板及相關(guān)宣傳資料、銷售工具、禮品；現(xiàn)場(chǎng)使用文件（合同、協(xié)議書）和各類表單；戶外廣告及媒體廣告發(fā)布。售樓處及樣板間售樓處選址、裝修標(biāo)準(zhǔn)需上報(bào)股份公司項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部、項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理審批。售樓處、樣板間等與銷售賣場(chǎng)有關(guān)（含沙盤模型等）的設(shè)計(jì)、施工、裝修、裝飾等工作需按照股份公司項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部，設(shè)計(jì)部編制的工作指引執(zhí)行；形成《賣場(chǎng)策劃報(bào)告》，由項(xiàng)目公司上報(bào)股份公司項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部、設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理審批。銷售賣場(chǎng)相關(guān)工作，由項(xiàng)目公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)總體協(xié)調(diào)把控，由項(xiàng)目公司營(yíng)銷（策劃）部在前期提出具體設(shè)計(jì)與裝修要求，全程參與方案評(píng)審、效果監(jiān)控并提出修正建議，且負(fù)責(zé)最終效果的驗(yàn)收；設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)組織方案評(píng)審及相關(guān)報(bào)批工作，工程部和成本部負(fù)責(zé)工程實(shí)施，造價(jià)審批及相關(guān)報(bào)批；其他相關(guān)部門協(xié)同經(jīng)辦。樣板間正式開放前，需要上報(bào)股份公司項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部批準(zhǔn)，其中豪宅產(chǎn)品還需上報(bào)分管項(xiàng)目副總裁、總裁批準(zhǔn)。營(yíng)銷人員薪酬提成方案應(yīng)經(jīng)項(xiàng)目公司營(yíng)銷（策劃）部、財(cái)務(wù)部、總經(jīng)理會(huì)簽；于項(xiàng)目首批開盤前一個(gè)月上報(bào)股份公司項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部、項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理、人力資源部、財(cái)務(wù)部審批；經(jīng)審批通過的薪酬方案需要調(diào)整的，如總提成比例不變，報(bào)項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部審批。開盤前各項(xiàng)準(zhǔn)備工作完成后，在開始現(xiàn)場(chǎng)銷售前（含內(nèi)部認(rèn)購）,項(xiàng)目公司總經(jīng)理必須組織各相關(guān)部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行全面檢查確認(rèn)，并形成書面報(bào)告，存檔備查。銷售合同文件簽訂股份公司項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部統(tǒng)一制定合同示范文本（含認(rèn)購協(xié)議、銷售合同、補(bǔ)充協(xié)議等），各項(xiàng)目公司在制定各項(xiàng)目銷售合同文本時(shí)，應(yīng)按此內(nèi)容執(zhí)行。項(xiàng)目銷售過程中使用的合同文本必須經(jīng)項(xiàng)目公司營(yíng)銷（策劃）部、法律顧問、工程（配套）部、開發(fā)設(shè)計(jì)部、成本控制部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)公司、總經(jīng)理會(huì)簽，由股份公司項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部、設(shè)計(jì)部、商業(yè)管理公司、法律事務(wù)部、財(cái)務(wù)部會(huì)審，并報(bào)項(xiàng)目管理中心分管營(yíng)銷副總經(jīng)理、總經(jīng)理批準(zhǔn)。有關(guān)物業(yè)管理方面文本（如前期物業(yè)管理協(xié)議、臨時(shí)管理規(guī)約等）需要根據(jù)商業(yè)管理公司有關(guān)規(guī)定單獨(dú)上報(bào)。銷售過程中，項(xiàng)目公司根據(jù)實(shí)際情況如需變更或補(bǔ)充上述文本條款（見上述6.5.2條規(guī)定），在正式承諾客戶前必須將變更或補(bǔ)充內(nèi)容報(bào)涉及到的相關(guān)部門、法律顧問及總經(jīng)理進(jìn)行審批，并設(shè)計(jì)專門檔案，存檔備查；如涉及房屋銷售金額調(diào)整的需按《房產(chǎn)價(jià)格折扣控制指引》執(zhí)行。項(xiàng)目公司在銷售階段必須對(duì)所有銷售人員進(jìn)行合同填寫、解釋培訓(xùn)，并以書面形式明確格式合同的范本，以及補(bǔ)充和變更處理權(quán)限。培訓(xùn)工作及人員由項(xiàng)目公司根據(jù)合同培訓(xùn)內(nèi)容自行安排，并形成培訓(xùn)記錄。項(xiàng)目公司在辦理客戶銷（預(yù)）售合同簽訂手續(xù)過程中，必須經(jīng)營(yíng)銷副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)副總經(jīng)理、總經(jīng)理簽字認(rèn)可后方可蓋公章。正式簽訂的認(rèn)購書和銷（預(yù)）售合同交項(xiàng)目公司營(yíng)銷（策劃）部歸檔保存。銷售現(xiàn)場(chǎng)管理項(xiàng)目公司應(yīng)建立銷售現(xiàn)場(chǎng)的管理制度，包括但不限于：銷售人員手冊(cè)，含銷售人員統(tǒng)一說辭；客戶接待行為規(guī)范；現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境控制；客戶接待登記；銷售合同文件填寫規(guī)范及簽訂程序；數(shù)據(jù)錄入及銷售統(tǒng)計(jì)；銷售業(yè)績(jī)考核；銷售日例會(huì)、周例會(huì)；銷售日志。項(xiàng)目公司應(yīng)及時(shí)將銷售信息錄入股份公司統(tǒng)一使用的銷售軟件，日常銷售信息錄入時(shí)間不得超過2天，重大營(yíng)銷活動(dòng)（如開盤等）的銷售信息錄入時(shí)間不得超過5天。項(xiàng)目公司在重大營(yíng)銷活動(dòng)期間，應(yīng)在次日上午將前一天銷售情況簡(jiǎn)報(bào)上報(bào)股份公司項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部備案。銷售簡(jiǎn)報(bào)內(nèi)容應(yīng)包括各種戶型的銷售套數(shù)、面積、金額、均價(jià)，投放廣告的次數(shù)、金額，及扼要說明該檔期所組織實(shí)施的營(yíng)銷活動(dòng)等。銷售手續(xù)辦理：項(xiàng)目公司應(yīng)及時(shí)為客戶辦理簽約及交款手續(xù)，杜絕為公司內(nèi)部員工及關(guān)系客戶長(zhǎng)期保留房源的現(xiàn)象（股份公司特殊審批的除外）。項(xiàng)目公司發(fā)生退房，需上報(bào)股份公司項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部、項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。房產(chǎn)銷售過程中涉及的任何潛在客戶和客戶資料，項(xiàng)目公司應(yīng)明確規(guī)定客戶資料的管理要求，以保證客戶資料保密。項(xiàng)目公司營(yíng)銷（策劃）部經(jīng)理或其他營(yíng)銷人員應(yīng)按項(xiàng)目公司和股份公司項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部規(guī)定的周期及內(nèi)容填制相關(guān)統(tǒng)計(jì)表格，要求真實(shí)、準(zhǔn)確、按時(shí)提交。項(xiàng)目公司應(yīng)在開盤一周內(nèi)開始向股份公司項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部報(bào)備銷售情況周報(bào)、月報(bào)、季報(bào)。周報(bào)表應(yīng)對(duì)產(chǎn)品供給、庫存及銷售情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)；月、季報(bào)表內(nèi)容應(yīng)包括銷售、回款計(jì)劃及其完成情況、項(xiàng)目產(chǎn)品脫銷與滯銷情況、問題分析及對(duì)策建議等。銷售周報(bào)上報(bào)時(shí)間為：每周一上午；銷售月報(bào)上報(bào)時(shí)間為：每月三日前；銷售季報(bào)上報(bào)時(shí)間為：每季度初三日前。項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部應(yīng)按“銷售能否在當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)”對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃銷售情況和銷售完成情況進(jìn)行分類匯總，以年度項(xiàng)目計(jì)劃銷售情況匯總表，季度、半年度及年度項(xiàng)目銷售完成情況匯總表的形式抄報(bào)財(cái)務(wù)部，經(jīng)財(cái)務(wù)部審核后抄送投資證券部備案?！叭f達(dá)（中國）會(huì)”是股份公司項(xiàng)目公司進(jìn)行客戶關(guān)系管理的平臺(tái)，各項(xiàng)目公司應(yīng)成立各地分會(huì)并制定工作計(jì)劃?！叭f達(dá)（中國）會(huì)”會(huì)員共分為二種，即普通會(huì)員和貴賓會(huì)員。非會(huì)員或普通會(huì)員購買股份公司所開發(fā)的物業(yè)后即成為貴賓會(huì)員，萬達(dá)（中國）會(huì)實(shí)施細(xì)則由股份公司另文下發(fā)。營(yíng)銷類業(yè)務(wù)招標(biāo)（采購）管理詳見《營(yíng)銷類業(yè)務(wù)招標(biāo)（采購）管理細(xì)則》支持文件房產(chǎn)價(jià)格折扣控制指引營(yíng)銷費(fèi)用控制指引營(yíng)銷類業(yè)務(wù)招標(biāo)（采購）管理細(xì)則項(xiàng)目營(yíng)銷系統(tǒng)薪酬實(shí)施指引更名辦理指引退換房辦理指引房產(chǎn)價(jià)格折扣控制指引1一般性折扣1.1一般性折扣是指在銷售前對(duì)全體顧客公開的、顧客在具備相應(yīng)條件后可無條件享受的折扣。1.2付款方式折扣、萬達(dá)會(huì)貴賓會(huì)員購房，以及同一顧客購買第二套（或以上）房屋，按公司規(guī)定享受的折扣均視為一般性折扣。1.3一般性折扣方案及折扣比例應(yīng)根據(jù)銷售情況，分析對(duì)銷售計(jì)劃、銷售進(jìn)度的影響，由營(yíng)銷(策劃)部和財(cái)務(wù)部共同制訂，項(xiàng)目公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，在當(dāng)期開盤報(bào)告中報(bào)股份公司項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部審定。1.4制定一般性折扣方案須經(jīng)過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查和測(cè)算，比較目標(biāo)價(jià)格與折扣后的平均售價(jià)水平，并綜合考慮對(duì)公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和利潤(rùn)的影響。1.5制定一般性折扣方案應(yīng)適當(dāng)考慮鼓勵(lì)一次性付款方式，以減少按揭辦理事務(wù)、控制按揭擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。1.6一般性折扣銷售作為一種商業(yè)折扣，必須按實(shí)際成交價(jià)及折后價(jià)確認(rèn)銷售收入和應(yīng)收帳款的入帳金額。1.7營(yíng)銷（策劃）部須妥善保管項(xiàng)目歷次經(jīng)各部門會(huì)簽過的銷售價(jià)格表原件、銷售折扣文件及資料，并報(bào)送財(cái)務(wù)部一份原件存檔。2特例折扣2.1特例折扣是指具有特殊性的顧客在購房時(shí)，或者普通顧客在批量購買時(shí)，要求享受超出一般性折扣范圍的折扣。包括：股份公司購買折扣、一次性批量購買折扣、領(lǐng)導(dǎo)特批的其他折扣。2.2特例折扣控制原則1)謹(jǐn)慎性原則折扣銷售方式在促銷的同時(shí)也直接減少銷售收入，因此應(yīng)謹(jǐn)慎使用，嚴(yán)禁折扣銷售的隨意性。2）利益最大原則制定折扣銷售方案應(yīng)兼顧并處理好增加銷售面積、現(xiàn)金流量和減少銷售收入及利潤(rùn)的關(guān)系，應(yīng)以項(xiàng)目綜合收益最大為目的。2.3各類特例折扣（含項(xiàng)目公司審批、股份公司分管項(xiàng)目副總裁、總裁審批）所減少的收入，均在當(dāng)期的銷售收入中扣減，項(xiàng)目公司應(yīng)確保實(shí)現(xiàn)目標(biāo)銷售收入。2.4特例折扣可以和一般性折扣累加，但是各種特例折扣不得累計(jì)。特例折扣的計(jì)算，以對(duì)外面市銷售總額為計(jì)算基數(shù)，或以付款方式折扣（一般性折扣）優(yōu)惠后房款總額為計(jì)算基數(shù)。2.5特例折扣審批備案流程1)相關(guān)部門填制《銷售價(jià)格特例折扣審批表》及《申請(qǐng)理由說明》（以內(nèi)部聯(lián)絡(luò)單形式上報(bào)）；2)報(bào)所在部門經(jīng)理、主管副總經(jīng)理審核；3)報(bào)財(cái)務(wù)部、財(cái)務(wù)副總經(jīng)理審核；4)報(bào)總經(jīng)理審批；5)報(bào)股份公司審批；6)所有審批程序完成后，應(yīng)在當(dāng)天報(bào)營(yíng)銷（策劃）部和財(cái)務(wù)部備案。2.6《銷售價(jià)格特例折扣審批表》共三份：一份原件，兩份復(fù)印件，營(yíng)銷（策劃）部保管原件作為銷售合同附件隨合同保管，銷售服務(wù)組保管一份復(fù)印件；財(cái)務(wù)部保管一份復(fù)印件；《申請(qǐng)理由說明》共一份，由營(yíng)銷（策劃）部單獨(dú)存檔，妥善保管。2.7股份公司購買或同一客戶一次性批量購買，可視具體情況決定是否給予適當(dāng)優(yōu)惠，具體折扣比例可根據(jù)成交數(shù)量按“利益最大原則”審慎擬定。2.8股份公司購買是指以單位名義為在職員工購置10套（含）以上，或者同一單位的在職員工（以提供的有效勞動(dòng)雇傭合同原件為證明，我公司復(fù)印、核準(zhǔn)）同時(shí)購置10套（含）以上的購房行為；同一客戶一次性批量購買是指同一顧客（以直系親屬的名字購置房產(chǎn)不更名者，可視為同一客戶購買，直系親屬（僅包括夫妻、父母、子女），以提供戶口本原件為證明，我公司復(fù)印、核準(zhǔn)）一次性購買3套（含）以上的購房行為。2.9特例折扣審批權(quán)限2.9.1項(xiàng)目公司特例折扣減免總額由股份公司項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部、項(xiàng)目管理中心分管營(yíng)銷副總經(jīng)理、總經(jīng)理審定，報(bào)分管項(xiàng)目副總裁審批。減免總額為每期銷售收入的0.1%-0.2%（含需要由股份公司分管項(xiàng)目副總裁、總裁審批的特例折扣金額），具體比例視項(xiàng)目情況而定，最終比例及折扣總額在當(dāng)期股份公司簽發(fā)經(jīng)營(yíng)決策文件后確定。由股份公司董事長(zhǎng)審批的額度不計(jì)入上述指標(biāo)。2.9.2項(xiàng)目公司有權(quán)批準(zhǔn)的每單項(xiàng)折扣比例最高為房?jī)r(jià)總額的3％，且折扣總額在3萬元以內(nèi)，一次只能給予一個(gè)物業(yè)單位折扣優(yōu)惠。2.9.3項(xiàng)目公司的每一次折扣都須經(jīng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，并且每月5日前上報(bào)上個(gè)月項(xiàng)目公司審批的全部特例折扣，報(bào)股份公司項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部備案。2.9.4超過項(xiàng)目公司折扣批準(zhǔn)權(quán)限的折扣總額及單項(xiàng)折扣幅度必須報(bào)項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部、項(xiàng)目管理中心分管營(yíng)銷副總經(jīng)理、總經(jīng)理審核，分管項(xiàng)目副總裁、總裁批準(zhǔn)。2.9.5股份公司分管項(xiàng)目副總裁有權(quán)批準(zhǔn)的每單項(xiàng)折扣最高額度在10萬元（含）以內(nèi)（一次只能給予一個(gè)物業(yè)單位折扣優(yōu)惠）。分管項(xiàng)目副總裁在項(xiàng)目每期銷售過程中減免的總金額計(jì)入項(xiàng)目公司特例折扣額度，超過單項(xiàng)折扣幅度須報(bào)總裁審批。2.9.6股份公司總裁有權(quán)批準(zhǔn)的每單項(xiàng)折扣最高額度在10萬元（不含）以上，100萬元（含）以下（一次只能給予一個(gè)物業(yè)單位折扣優(yōu)惠）。超過上述額度需上報(bào)股份公司董事長(zhǎng)審批。2.9.7所有審批過的特例折扣，如發(fā)生更名（直系親屬并有證明的除外）或換房，必須重新履行審批手續(xù)。2.9.8以上特例折扣在通常情況下適用，但根據(jù)項(xiàng)目的具體情況可由項(xiàng)目公司向集團(tuán)提出調(diào)整申請(qǐng)，經(jīng)股份公司項(xiàng)目管理中心、財(cái)務(wù)部會(huì)審后，報(bào)總裁審核、董事長(zhǎng)批準(zhǔn)。2.9.9當(dāng)綜合折扣率發(fā)生變化，項(xiàng)目公司須采取措施確保實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。營(yíng)銷費(fèi)用控制指引1總則為了加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目公司“營(yíng)銷費(fèi)用”開支的控制，科學(xué)合理的使用營(yíng)銷費(fèi)用，確保營(yíng)銷費(fèi)用控制在經(jīng)營(yíng)決策文件目標(biāo)范圍內(nèi)，現(xiàn)根據(jù)股份公司相關(guān)制度，制定本指引。2項(xiàng)目公司營(yíng)銷費(fèi)用的開支依據(jù)在任何一筆營(yíng)銷費(fèi)用開