安徽省銅陵市銅官區(qū)人民法院民事判決書***********原告：銅陵瑞祥物業(yè)管理有限公司，住所地安徽省銅陵市友好社區(qū)衛(wèi)生服務站3樓，統(tǒng)一社會信用代碼******************。法定代表人：盧政霞。委托訴訟代理人：張小芬，該公司員工。被告：劉發(fā)能，*，1962年7月18日出生，漢族，住安徽省銅陵市銅官區(qū)。原告銅陵瑞祥物業(yè)管理有限公司與被告劉發(fā)能物業(yè)服務合同糾紛一案，本院于2022年3月9日立案受理后，依法適用簡易程序公開開庭進行審理，原告銅陵瑞祥物業(yè)管理有限公司委托訴訟代理人張小芬、被告劉發(fā)能到庭參加訴訟。本案現已審理終結。原告銅陵瑞祥物業(yè)管理有限公司向本院提出訴訟請求:1.請求依法判令被告立即支付物業(yè)管理費3121元（自2017年11月30日起至2019年8月31日止，共21個月。物業(yè)綜合服務費1.20元/㎡/月*房屋建筑面積123.79平方米）及逾期違約金259元（按照未繳納的金額3121元，從2017年11月30日起至2019年8月31日止，以人民銀行同類基準貸款利率年4.75%÷12=3.958%/月計算），共計3380元；2.本案訴訟費及公告費用由被告承擔。事實和理由：原告與友好社區(qū)友好家園小區(qū)業(yè)主委員會于2017年1月10日簽訂了《觀山名筑小區(qū)物業(yè)服務合同》。原告從2017年1月1日起至2019年8月31日止一直是銅陵市觀山名筑小區(qū)的物業(yè)管理公司。依據原告和業(yè)委會的合同，每平方米按照1.20元收取物業(yè)費。被告系友好家園9棟2單元804室(房屋面積123.79㎡)的業(yè)主。被告從2017年11月30日開始至2019年8月31日止一直未繳納物業(yè)費，后經原告多次催討無果，故原告訴至貴院，望依法支持原告的訴訟請求。被告劉發(fā)能辯稱，1、我對合同有意見，合同跟社區(qū)片區(qū)委員會簽訂的合同，業(yè)主委員會應該是業(yè)主選舉產生的，我們觀山名筑委員會選舉產生之后，就與原告終止合同，根友好社區(qū)片區(qū)委員會合同簽訂的是三年，他們之間簽訂合同是否有效，我不清楚，簽訂的程序不合法，原告存在違約，所以提前解除合同，合同上面約定每平方米1.2元，應該由物價局來核定；2、原告進我們小區(qū)以后，根本不是多次到我家催繳物業(yè)費，到我家只去過一次，我交了1000元，和工作人員說算一年的物業(yè)費，后來，原告開票是11個月的物業(yè)費，原告實際收費標準是91元一個月，和原告起訴我差原告3000多元物業(yè)費不符；3、我們小區(qū)業(yè)主委員會成立以后，原告電話向我催討過物業(yè)費；4、根據合同約定，原告沒有履行合同約定的義務，我們小區(qū)是封閉小區(qū)，在原告服務期間，兩個門壞了，變成不是封閉小區(qū)，小區(qū)車輛無序停放，樓棟號的門禁是壞的，不能正常使用，外面的人可以隨意出入，亂貼小廣告，小區(qū)綠化配套設施損壞很嚴重，小區(qū)的圍欄全部是爛的，小區(qū)的一樓亂搭亂建；5、我們的外墻大面積脫落，維修單位在維修時，物業(yè)沒有通知我們業(yè)主，造成我家的晾衣架損壞；6、電梯上面的頂棚損壞，沒有維修，他們沒有操作人員，停電以后，原告不會操作電梯；7、物業(yè)公司有侵犯我們業(yè)主行為，小區(qū)人防工程對外出租收費；8、小區(qū)給人做廣告，他們收取費用。經審理查明，2017年1月10日，原告與銅官區(qū)友好社區(qū)友好片區(qū)業(yè)主委員會簽訂了《觀山名筑小區(qū)物業(yè)服務合同》。原告從2017年1月1日起至2019年8月31日止一直是銅陵市觀山名筑小區(qū)的物業(yè)管理公司。依據合同約定，物業(yè)費按每平方米每月1.20元收取。合同還約定了其他事項。被告系友好家園9棟2單元804室的業(yè)主，房屋面積123.79㎡。從2017年11月30日開始至2019年8月31日止，被告一直未向原告繳納物業(yè)費。后經原告催討無果。上述事實，有原告提交的訴前調解受理案件通知書、物業(yè)費催費催告函、不動產登記資料查詢結果證明、觀山名筑小區(qū)物業(yè)服務合同，被告提交的照片、物業(yè)費收據及庭審筆錄在卷證實。本院認為，案涉合同及協議系當事人真實意思表示，內容符合法律規(guī)定，協議合法有效，對雙方均有約束力。合同約定按建筑面積每月每平方米1.20元計收物業(yè)費，故原告要求被告依據每月每平方米1.20元計收物業(yè)費的訴訟請求具有合同依據，本院予以支持。但原告針對被告戶反映的問題，沒有提供證據證明已采取了相關有效的措施，屬于不完全履行合同義務，亦應承擔相應的責任；故根據本案具體情況，本院對原告主張的物業(yè)費酌情予以扣減，即支持1872.60元(≈3121*0.6)。原告加收逾期違約金的訴求，無事實依據，本院不予支持。被告拒交全部物業(yè)費無事實及合同依據，亦不符合法律規(guī)定，本院不予采納。綜上，依據《中華人民共和國合同法》第八條第二款、第六十條、第一百零九條、第一百二十條，《物業(yè)管理條例》第四十一條之規(guī)定，判決如下：一、被告劉發(fā)能于本判決生效后十日內支付原告銅陵瑞祥物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務費1872.60元；二、駁回原告銅陵瑞祥物業(yè)管理有限公司其他訴訟請求。如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百六十條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費50元，減半收取25元，由原告負擔10元，由被告負擔15元。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于安徽省銅陵市中級人民法院。審判員張春生二〇二二年五月十六日書記員胡潔附：本案所適用的法律條文《中華人民共和國合同法》第八條第二款依法成立的合同，受法律保護。第六十條當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。第一百零九條當事人一方未支付價款或者報酬的，對方可以要求其支付價款或者報酬。第一百二十條當事人雙方都違反合同的，應當各自承擔相應的責任?！段飿I(yè)管理條例》第四十一條業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并