公交公司場(chǎng)站保潔及物業(yè)維修服務(wù)投標(biāo)方案目錄TOC\o"1-3"\h\u26963第一章項(xiàng)目背景及需求分析 1512739第一節(jié)項(xiàng)目背景 1521020一、公交場(chǎng)站介紹 1526630二、公交場(chǎng)站的發(fā)展現(xiàn)狀 1821907三、發(fā)展趨勢(shì) 20638第二節(jié)項(xiàng)目概況及需求分析 2120665一、項(xiàng)目概況 211543二、項(xiàng)目需求 2226959第二章項(xiàng)目整體設(shè)想與策劃 2619533第一節(jié)服務(wù)整體模式 2631102一、指導(dǎo)思想和總體目標(biāo) 261429二、服務(wù)整體模式 265851三、服務(wù)整體規(guī)范 2929948第二節(jié)服務(wù)整體設(shè)想 322476一、服務(wù)整體設(shè)想 3220371二、服務(wù)計(jì)劃 3532358三、服務(wù)目標(biāo) 372825四、服務(wù)承諾 382494第三節(jié)服務(wù)管理體系 404084一、服務(wù)理念 4026050二、管理服務(wù)模式 417350三、標(biāo)準(zhǔn)化管理體系 4214769四、管理方式和服務(wù)計(jì)劃 437277第三章項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) 462465第一節(jié)項(xiàng)目管理重點(diǎn) 4631361一、合理調(diào)配工作 4621594二、建立必要的合理的人員培訓(xùn)機(jī)制 5032658第二節(jié)建立項(xiàng)目組織的步驟 5122801一、確定組織目標(biāo) 5127340二、確定項(xiàng)目工作內(nèi)容 513045三、組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 5121231四、項(xiàng)目管理結(jié)構(gòu) 5214150第三節(jié)項(xiàng)目組織規(guī)劃原則 5329838一、目的性原則 5331163二、精于高效原則 5332596三、項(xiàng)目組織一體化原則 532714四、管理跨度原則 5416969五、系統(tǒng)化原則 5417834六、及時(shí)更新原則 5422384第四節(jié)項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及擬配備人員 5515570一、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) 5512604二、擬配備人員 5618496第四章人員管理及培訓(xùn) 5716545第一節(jié)項(xiàng)目人員配備 574259一、人員配備的含義及配備原則 5724793二、管理人員的需要量及其選聘標(biāo)準(zhǔn) 5811383三、管理人員的來(lái)源 6024075四、管理人員的選聘程序與方法 6328789五、管理人員考評(píng)的內(nèi)容 6722137六、管理人員考評(píng)的程序與方法 6821656七、本項(xiàng)目人員配備 7129160第二節(jié)項(xiàng)目人員管理理念 776758一、管理人員的工作具有典型的項(xiàng)目特點(diǎn) 782383二、管理人員應(yīng)具備的現(xiàn)代項(xiàng)目管理理念 781625第三節(jié)部門(mén)及人員崗位職責(zé) 8126910一、部門(mén)職責(zé) 8119858二、人員崗位職責(zé) 8627290第四節(jié)人員培訓(xùn) 978776一、目的、宗旨與原則 9717687二、培訓(xùn)分類 9923698三、培訓(xùn)組織程序 10215903四、具體培訓(xùn)內(nèi)容 10827245五、培訓(xùn)評(píng)估 12422477六、培訓(xùn)考勤及其他相關(guān)事項(xiàng) 12818754第五章物資配備計(jì)劃 13522231第一節(jié)物業(yè)管理用房配置 1357211一、物業(yè)管理用房 1351572二、物業(yè)管理用房的配置要求 13519911第二節(jié)保潔及物業(yè)維修用具清單 13624936一、保潔設(shè)施設(shè)備清單 1361149二、物業(yè)維修用具清單 13730417三、辦公用品 13931178第三節(jié)重要清潔設(shè)備詳情 14023790一、高壓清洗設(shè)備 14016776二、洗地清潔設(shè)備 14013086三、掃地清潔設(shè)備 14125564四、吸塵清潔設(shè)備 14122032五、吹風(fēng)清潔設(shè)備 14129529六、拋光清潔設(shè)備 14231808七、吸水清潔設(shè)備 14218933八、石材清潔設(shè)備 14218320九、地毯清潔設(shè)備 14331423十、外墻玻璃清潔設(shè)備 14331903第四節(jié)保潔及物業(yè)維修設(shè)施、車輛管理 1441640一、保潔車輛管理 14421952二、設(shè)備管理規(guī)定 1454305三、清潔設(shè)備日常操作與保養(yǎng)作業(yè) 14722209四、消毒液安全存儲(chǔ) 1522105第六章管理規(guī)章制度 15628648第一節(jié)企業(yè)內(nèi)部管理制度 15629385一、人事管理制度 15629129二、行政管理 15732141三、財(cái)務(wù)管理制度 1608424四、物資管理制度 16222第二節(jié)人員管理制度 16628478一、員工守則 166607二、日常工作管理制度 16721278三、行為規(guī)范管理 16932428四、接待投訴制度 16911790五、員工文明服務(wù)制度 17110101六、獎(jiǎng)懲制度 1722954七、考勤制度 17431135八、請(qǐng)銷假制度 17432467第三節(jié)公眾管理制度 17526002一、公示制度 17524624二、水、電管理制度 17628144三、機(jī)器設(shè)備管理制度 17627988四、人員出入辦公樓管理制度 17920718第四節(jié)保潔及物業(yè)維修管理制度 18011710一、保潔管理制度 18014759二、物業(yè)維修管理制度 18417231三、保潔管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 1858419四、內(nèi)部考核方法 18720591第五節(jié)檔案管理制度 189289一、檔案資料的建立 18910358二、檔案資料的分類 19024553三、檔案資料的管理 19425647第七章環(huán)衛(wèi)保潔方案 196951第一節(jié)總體服務(wù)流程 19622468一、管理服務(wù)運(yùn)行流程 19620480二、工作考核流程 19928753三、保潔工作流程 200448第二節(jié)場(chǎng)站區(qū)域環(huán)境保潔 2033580一、總體要求 2038348二、保潔工作要求與標(biāo)準(zhǔn) 2056129三、保潔工作計(jì)劃 21025795四、保潔工作程序 21325742第三節(jié)公廁保潔服務(wù)方案 21830300一、公廁衛(wèi)生質(zhì)量保障 218404二、公廁安全保障措施 221374三、公廁保潔管理標(biāo)準(zhǔn) 22313025四、公廁保潔服務(wù)規(guī)范 2252648五、公廁消毒技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 2321021第四節(jié)餐廳保潔服務(wù)方案 2493423一、餐廳保潔制度 24927387二、餐廳保潔具體內(nèi)容 2513792三、餐廳消毒管理制度 25312162第五節(jié)垃圾清運(yùn)服務(wù)方案 2578782一、垃圾清運(yùn)管理規(guī)定 2577925二、垃圾收集與清運(yùn)操作流程 25828363第六節(jié)公交車輛保潔服務(wù)方案 2617962一、公交車輛保潔員崗位職責(zé) 2626955二、保潔工作內(nèi)容及規(guī)范 26531404三、公交車輛保潔作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)書(shū) 26612541四、公交車輛保潔作業(yè)質(zhì)量考核評(píng)分細(xì)則 26724504第七節(jié)衛(wèi)生防疫消殺方案 26911761一、工作目標(biāo) 2691466二、工作思路 269494三、消殺操作流程 26925047四、具體蟲(chóng)害消殺方法 27126363第八章物業(yè)維修服務(wù)方案 27416805第一節(jié)物業(yè)維修工作流程及細(xì)則 27410585一、物業(yè)維修正常工作流程 27410582二、正常工作流程細(xì)則 27627007三、緊急維修工作流程 27730805四、緊急維修工作流程細(xì)則 27828370第二節(jié)維修服務(wù)方案 27812167一、設(shè)備維修服務(wù) 2786488二、維修部人員職責(zé)及行為規(guī)范 28220172三、公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理 28712716第三節(jié)相關(guān)管理制度 29011139一、公共部位、公共設(shè)施修繕養(yǎng)護(hù)管理制度 2904616二、設(shè)備管理安全制度 29528689三、配電室管理制度 29614362四、報(bào)告制度 29813504五、場(chǎng)站及辦公樓公共照明節(jié)能管理制度 2993837六、電工日常巡檢工作制度 30025709第九章疫情防控管理 30731124第一節(jié)傳染病疫情事件的預(yù)防和防控措施 30729669一、傳染病疫情事件預(yù)防 30710515二、防控措施 30826842三、場(chǎng)站衛(wèi)生防疫工作 30826749第二節(jié)明確防控具體要求 31021980一、建立個(gè)人健康申報(bào)制度 3103419二、場(chǎng)站內(nèi)入口應(yīng)設(shè)立體溫檢測(cè)點(diǎn) 31023225三、場(chǎng)站內(nèi)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)通風(fēng)換氣 31032514四、應(yīng)確保場(chǎng)站內(nèi)洗手設(shè)施運(yùn)行正常 31029993五、場(chǎng)站內(nèi)日常預(yù)防措施 3104379六、場(chǎng)站內(nèi)日常預(yù)防措施 3103011七、用餐形式 3114933八、日常操作要求 31111643第三節(jié)疫情防控實(shí)操 31118197一、清潔消殺要求 3114674二、公司人員防控要求 31114011三、成立現(xiàn)場(chǎng)疫情應(yīng)急防范小組 3123457第四節(jié)消毒物品準(zhǔn)備 31331244一、消毒泡騰片 31327009二、84消毒液 3159426第十章服務(wù)承諾及質(zhì)量保證措施 3176911第一節(jié)項(xiàng)目服務(wù)保障承諾 31712421一、XX公交公司場(chǎng)站清掃保潔服務(wù)承諾 31730337二、XX公交公司場(chǎng)站物業(yè)維修服務(wù)承諾 3191240第二節(jié)服務(wù)質(zhì)量保證措施 3207457一、質(zhì)量保證制度 3207627二、質(zhì)量保證體系 32117645三、質(zhì)量檢查 328792四、保證服務(wù)質(zhì)量的要求 33024847第十一章應(yīng)急預(yù)案 3349269第一節(jié)場(chǎng)站疫情防控應(yīng)急預(yù)案 3344176一、疫情防控原則 3341350二、編制目的 33511457三、編制依據(jù) 33519627四、預(yù)防、監(jiān)測(cè)與預(yù)警 33628038五、應(yīng)對(duì)處置 33832285六、總結(jié)評(píng)估 33921525七、應(yīng)急保障 33922375第二節(jié)節(jié)假日及重大活動(dòng)應(yīng)急預(yù)案 34010353一、重大活動(dòng)應(yīng)急處置方案 3419286二、節(jié)假日應(yīng)急處置方案 3429247第三節(jié)文明迎檢應(yīng)急預(yù)案 34218937一、迎檢工作處理流程 34210733二、視察、評(píng)比工作具體措施 3444220三、匯報(bào)記錄 3456336四、維護(hù)、養(yǎng)護(hù)工作的應(yīng)急預(yù)案 3467822第四節(jié)保潔工作應(yīng)急預(yù)案 34731237一、火災(zāi)后 3471774二、管道、井蓋及化糞池外溢 3474218三、暴風(fēng)雨后 34830833四、戶外施工后 34912903五、梅雨天氣 34928644六、暴雨天氣 35029314第五節(jié)防火應(yīng)急預(yù)案 350466一、職責(zé) 35029973二、目的 35117318三、適用范圍 35131511四、工作程序 35122215第六節(jié)地震應(yīng)急預(yù)案 35315198一、職責(zé) 35328058二、目的 3548723三、適用范圍 3548592四、工作程序 3544365第十二章檔案管理方案 35627308第一節(jié)檔案管理的重要性 35620416一、檔案在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)揮的作用 35619487二、做好檔案管理工作 3584064三、健全制度 3589970四、與時(shí)俱進(jìn)，實(shí)現(xiàn)管理現(xiàn)代化 35921484五、提高檔案全面質(zhì)量管理的方法 36027352六、檔案管理工作重要的意義 36112091第二節(jié)檔案管理制度 36224208一、檔案人員崗位責(zé)任制 36221312二、文件歸檔制度 36417557三、檔案收集整理制度 36515390四、檔案保管制度 3651498五、檔案庫(kù)房管理制度 3667885六、檔案保密制度 3677149七、檔案查、借閱制度 3683413八、檔案利用制度 36831929九、檔案統(tǒng)計(jì)制度 37010728十、檔案鑒定銷毀制度 3707606十一、歸檔材料控制措施和驗(yàn)收制度 37118414第三節(jié)檔案人員崗位職責(zé) 3724432一、檔案工作領(lǐng)導(dǎo)職責(zé) 3724664二、檔案員崗位職責(zé) 3736344三、兼職檔案工作人員職責(zé) 37418416第四節(jié)檔案管理流程 3755599一、目的 37528173二、適用范圍 37525348三、術(shù)語(yǔ)和定義 375330四、工作程序 3753559五、相關(guān)記錄 38121747第五節(jié)檔案安全保密規(guī)定 389溫馨提示：本方案目錄中的內(nèi)容在word文檔內(nèi)均有詳細(xì)闡述，如需查閱，請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)后下載。說(shuō)明一、如招標(biāo)文件評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)要求“項(xiàng)目整體服務(wù)設(shè)想”，可參照第二章；二、如招標(biāo)文件評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)要求“項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及人員配備”，可參照第三章；三、如招標(biāo)文件評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)要求“人員管理及培訓(xùn)方案”，可參照第四章；四、如招標(biāo)文件評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)要求“管理規(guī)章制度”，可參照第六章；五、如招標(biāo)文件評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)要求“場(chǎng)站環(huán)境衛(wèi)生保潔方案”，可參照第七章；六、如招標(biāo)文件評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)要求“物業(yè)維修方案”，可參照第八章；七、如招標(biāo)文件評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)要求“服務(wù)承諾及質(zhì)量保證措施”，可參照第十章；八、如招標(biāo)文件評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)要求“應(yīng)急預(yù)案”，可參照第十一章；編制依據(jù)一、項(xiàng)目招標(biāo)文件、補(bǔ)遺及設(shè)計(jì)文件等相關(guān)資料。二、國(guó)家現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)的技術(shù)資料、規(guī)范、規(guī)程及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。三、依照有關(guān)主要法律、法規(guī)：1.《中華人民共和國(guó)政府采購(gòu)法》2.《中華人民共和國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化法》；（如有最新法律法規(guī)，從其規(guī)定。）四、行業(yè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)（以下內(nèi)容根據(jù)招標(biāo)文件及項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行修改）第一章項(xiàng)目背景及需求分析第一節(jié)項(xiàng)目背景一、公交場(chǎng)站介紹（一）公交場(chǎng)站的含義及作用城市公交系統(tǒng)指的是涉及到公共切身利益，具有快捷實(shí)惠的客運(yùn)形式的總和。主要有：公汽、電動(dòng)汽車、輪渡船、地下鐵路、輕軌、出租汽車等。這些具有運(yùn)量大、效能高、能耗省、污染輕和費(fèi)用省等共同特點(diǎn)。在公交體系中，公交樞紐站、首末站、場(chǎng)站發(fā)揮了關(guān)鍵作用，公交體系無(wú)法離開(kāi)這些而存在。公交樞紐站、首末站、場(chǎng)站設(shè)置原則上首先是出于人們正常出行和本身的運(yùn)行，其次是人們?cè)诤鼙憷涂旖莸臈l件下，雖然乘坐兩次以上交通工具才能到達(dá)目的地，卻心情愉悅。最后是實(shí)現(xiàn)公交車晚上放置和檢修維護(hù)的方便。公交場(chǎng)站功能中最主要的是初始站和終點(diǎn)站。它們是整條路線的兩個(gè)起點(diǎn)和終點(diǎn)，保證車輛發(fā)出和收回以及乘客換乘；是車輛管理人員進(jìn)行學(xué)習(xí)、管理、工作和調(diào)休的場(chǎng)地；中間的站點(diǎn)分散在終點(diǎn)和起點(diǎn)之間，為車輛臨時(shí)停靠和乘客換乘提供場(chǎng)地，車流量相對(duì)較為分散；維修保養(yǎng)場(chǎng)地為車輛晚間的安置和檢修維護(hù)及其配套設(shè)施、零件和燃油提供場(chǎng)所，同時(shí)也是管理人員的工作場(chǎng)地。（二）公交場(chǎng)站的分類住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部管理著公交場(chǎng)站的規(guī)劃和建設(shè)工作，屬于國(guó)家行政單位。在關(guān)于公交場(chǎng)站分類、設(shè)計(jì)等方面作了很多規(guī)定，為這方面工作開(kāi)展提供了標(biāo)準(zhǔn)。主要有三個(gè)規(guī)范，這些規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)對(duì)公交場(chǎng)站的功能進(jìn)行了基本劃分。在第一條規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中將其分為五類，包括：首尾站、中途站點(diǎn)、停車場(chǎng)地、養(yǎng)護(hù)場(chǎng)地、維修場(chǎng)地。對(duì)于首站和尾站應(yīng)分布在客流較多的集中和分散地周邊長(zhǎng)闊地帶，留足停車地方、停車標(biāo)記、發(fā)車方向標(biāo)識(shí)和運(yùn)行標(biāo)識(shí)。此標(biāo)準(zhǔn)下的重要樞紐站點(diǎn)也應(yīng)劃入首站和尾站區(qū)域，線路中間站點(diǎn)候車地帶一定得有明顯的停車位。對(duì)于具體設(shè)置也有詳細(xì)規(guī)定，單次線路運(yùn)營(yíng)時(shí)間超過(guò)半小時(shí)的應(yīng)在線路中間站點(diǎn)和主要交通道路設(shè)有中間站點(diǎn)，也可以在人流很多的地方進(jìn)行設(shè)置，站點(diǎn)附近需要設(shè)立調(diào)度點(diǎn)。而對(duì)于道路寬度低于10米的路線上對(duì)站點(diǎn)進(jìn)行設(shè)置時(shí)，應(yīng)該建有避讓車輛的道路；寬度超過(guò)40米并且有隔離帶的道路在中間設(shè)站點(diǎn)時(shí)，可免去建設(shè)候車。設(shè)立停車場(chǎng)地的目的在于為公交下班時(shí)保障足夠的停車區(qū)域和相應(yīng)設(shè)備，還可以對(duì)車子實(shí)施基本養(yǎng)護(hù)和關(guān)鍵小維修工作；保養(yǎng)場(chǎng)地則主要是為了完成對(duì)車輛在高端方面的保養(yǎng)工作，包括配件制作、修理和相應(yīng)材料、工具、燃料的存放管理等。由于中等城市和小城市，停車場(chǎng)在低端維修方面設(shè)備落后，這時(shí)要發(fā)揮保養(yǎng)場(chǎng)在配件供給的作用；假設(shè)車輛數(shù)量有限，沒(méi)有建立停車場(chǎng)地需要的，可以根據(jù)停車場(chǎng)地建設(shè)規(guī)定將車輛停放在保養(yǎng)場(chǎng)內(nèi)。中小城市的保養(yǎng)場(chǎng)還應(yīng)完成對(duì)發(fā)動(dòng)機(jī)以及車身修理配置的重任，還需依照修理廠的規(guī)定建立修理車間；在修理場(chǎng)地場(chǎng)地布置圖上要結(jié)合不同功能對(duì)整個(gè)地帶劃分成生產(chǎn)、輔助、生活、廠前等區(qū)域，單獨(dú)設(shè)立，形成緊密聯(lián)系。有些對(duì)城市公交場(chǎng)站則是劃分為：首尾站、停車場(chǎng)地、保養(yǎng)場(chǎng)地、電車整流站、車輛調(diào)度工作中心等種類，首尾站起到回車和停車的作用，對(duì)于人流量多的中間站點(diǎn)應(yīng)預(yù)想到存放車輛的地域，同時(shí)還應(yīng)發(fā)揮首尾站在防患災(zāi)害和躲避災(zāi)難的功能。但是在《城市公共汽車和無(wú)軌電車工程項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》（JB99—104）中，詳見(jiàn)下表，對(duì)樞紐站進(jìn)行了獨(dú)立的劃分，并對(duì)樞紐站的功能進(jìn)行界定，同首尾站一樣承擔(dān)了調(diào)度和管理等功能，這個(gè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)讓整個(gè)功能的劃分更為清晰。將上述三個(gè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)比我們發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)公交場(chǎng)站在對(duì)其功能劃分的設(shè)計(jì)思想是大致相同的，第三個(gè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)成為了我國(guó)絕大多數(shù)城市公交場(chǎng)站遵循的標(biāo)準(zhǔn)?？蛇@個(gè)標(biāo)準(zhǔn)仍然存在服務(wù)對(duì)象模糊、功能混亂交叉等問(wèn)題，對(duì)于具體規(guī)模和服務(wù)原則無(wú)法形成指導(dǎo)，因此，我們需要對(duì)相應(yīng)的功能進(jìn)行綜合和優(yōu)化。公共汽電車場(chǎng)站分類標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)場(chǎng)站類別設(shè)施1公交樞紐站停車場(chǎng)、回車通道、候車長(zhǎng)廊、運(yùn)營(yíng)調(diào)度指揮室、駕駛員休息室、維修室、廚房、衛(wèi)生間、淋浴室等設(shè)施2公交首末站停車場(chǎng)、回車通道、候車長(zhǎng)廊、運(yùn)營(yíng)調(diào)度指揮室、駕駛員休息室、維修室、廚房、衛(wèi)生間、淋浴室等設(shè)施、公交停車場(chǎng)；停車設(shè)施：停車庫(kù)（場(chǎng)）、洗車房（臺(tái)）、試車通道、場(chǎng)區(qū)輔助道路、防寒設(shè)施等；運(yùn)營(yíng)及管理設(shè)施：售票亭、車輛調(diào)度室、行政辦公室、場(chǎng)站養(yǎng)護(hù)室等3公交停車場(chǎng)輔助設(shè)施：加油站、加氣站、配電室、鍋爐房、后勤保安室、消防設(shè)施、環(huán)保間、空調(diào)設(shè)施。服務(wù)設(shè)施：保養(yǎng)車間、維修車間（含車身中整修）、車輛檢測(cè)室、配件倉(cāng)庫(kù)、危險(xiǎn)易燃品倉(cāng)庫(kù)、空壓機(jī)房、乙炔氧氣站等生產(chǎn)管理設(shè)施：技術(shù)管理、保修機(jī)務(wù)調(diào)度、行政辦公、職工培訓(xùn)等4保養(yǎng)場(chǎng)停車設(shè)施：待保停車庫(kù)（場(chǎng)）、洗車室（臺(tái)）、試車通道、場(chǎng)區(qū)輔助道路等服務(wù)設(shè)施：職工宿舍、文體娛樂(lè)室、醫(yī)務(wù)保健室、餐廳、衛(wèi)生間、淋浴室等5中途站候車長(zhǎng)廊、站牌、電子站牌、監(jiān)控設(shè)施等二、公交場(chǎng)站的發(fā)展現(xiàn)狀1.公交場(chǎng)站嚴(yán)重缺乏公交場(chǎng)站是公交車的家，是公交網(wǎng)絡(luò)的重要節(jié)點(diǎn)。近年來(lái)，各大城市均開(kāi)始推行并實(shí)施公交優(yōu)先戰(zhàn)略，城市公交線路和公交車數(shù)量呈迅速增加的態(tài)勢(shì)。與此同時(shí)，公交場(chǎng)站卻因種種原因增加緩慢，公交車“無(wú)家可歸”的現(xiàn)象趨于嚴(yán)重。以XX市為例，目前，XX市XX條公交線路上，共有公交車XX輛，公交場(chǎng)站中共有XX個(gè)保養(yǎng)場(chǎng)、XX個(gè)停車場(chǎng)。車輛入場(chǎng)率為XX％，距國(guó)家公交都市創(chuàng)建目標(biāo)XX％還有一定的差距，也就是至少有一半的公交車需要占用馬路來(lái)停放。XX年XX市近XX輛公交車“露宿街頭”。2.公交場(chǎng)站用地緊張土地資源在我國(guó)是稀缺資源。隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展，土地的供需矛盾日趨突出，原來(lái)處于商業(yè)繁華地段的公交場(chǎng)站被迫外遷，很多城市現(xiàn)有公交場(chǎng)站的用地標(biāo)準(zhǔn)與《城市公共交通站、場(chǎng)、廠設(shè)計(jì)規(guī)范》中場(chǎng)站的標(biāo)準(zhǔn)相差甚遠(yuǎn)。目前國(guó)內(nèi)許多城市公交場(chǎng)站用地不足，公交樞紐站規(guī)模小，不能滿足公交運(yùn)行和停放要求，已經(jīng)嚴(yán)重影響到公交的正常運(yùn)營(yíng)。3.公交場(chǎng)站規(guī)劃總體滯后國(guó)內(nèi)很多城市在規(guī)劃方面，公交場(chǎng)站專項(xiàng)規(guī)劃與城市總體規(guī)劃存在交叉，總體規(guī)劃在前，專項(xiàng)規(guī)劃在后，使場(chǎng)站規(guī)劃缺乏控制。在公交優(yōu)先政策中，也沒(méi)有相應(yīng)的政策法規(guī)予以保障，使規(guī)劃和配套的場(chǎng)站設(shè)施經(jīng)常被蠶食和變更，專項(xiàng)規(guī)劃的實(shí)施得不到保證。三、發(fā)展趨勢(shì)（一）發(fā)展立體公交場(chǎng)站，節(jié)約用地已經(jīng)建成的公交場(chǎng)站，如需要增加公共交通設(shè)施配套規(guī)模，可以采用現(xiàn)狀改造的模式，在現(xiàn)有用地上按照現(xiàn)代化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，提高容積率，增加建筑面積，進(jìn)行立體公交場(chǎng)站的開(kāi)發(fā)。未來(lái)的公交場(chǎng)站應(yīng)在規(guī)劃初期就將立體化作為發(fā)展方向進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，提高場(chǎng)站的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，提高土地的利用率。在土地資源日趨緊張的今天，必須要轉(zhuǎn)變不合理的土地利用方式，改粗放利用土地為集約利用土地，充分發(fā)揮土地資源的資產(chǎn)效益。公交場(chǎng)站的立體開(kāi)發(fā)，使站場(chǎng)由平面布局向立體式發(fā)展，既發(fā)掘公交站場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)潛力，實(shí)行“一地多用”、“一站多用”，變單一性服務(wù)為經(jīng)營(yíng)性服務(wù)，最大限度地提高場(chǎng)站用地投入產(chǎn)出比例，又提高土地配置和利用效率，提高土地利用的集約化程度，挖掘土地利用潛力，節(jié)約寶貴的土地資源。（二）場(chǎng)站系統(tǒng)智能化采用先進(jìn)的技術(shù)手段加強(qiáng)公交場(chǎng)站的經(jīng)營(yíng)管理，借助現(xiàn)代信息技術(shù)和通訊手段，裝備城市公共交通，是未來(lái)公交場(chǎng)站發(fā)展的又一趨勢(shì)。在公交網(wǎng)絡(luò)分配、公交調(diào)度等關(guān)鍵基礎(chǔ)理論研究的前提下，采用系統(tǒng)工程的理論和方法，將現(xiàn)代通信、信息、電子、控制、計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)、GPS、GIS等高新科技集成應(yīng)用于公共交通系統(tǒng)，并通過(guò)建立公共交通智能化調(diào)度系統(tǒng)、公共交通信息服務(wù)系統(tǒng)、公交電子收費(fèi)系統(tǒng)等。實(shí)現(xiàn)公共交通調(diào)度、運(yùn)營(yíng)、管理的信息化、現(xiàn)代化和智能化，為出行者提供更加安全、舒適、便捷的公共交通服務(wù)，從而吸引公交出行，緩解城市交通擁擠，有效解決城市交通問(wèn)題，創(chuàng)造更大的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。（三）綜合化開(kāi)發(fā)XX作為世界上公認(rèn)的公共交通最發(fā)達(dá)的城市之一，其公交運(yùn)營(yíng)企業(yè)也是為數(shù)不多的盈利單位之一。XX地鐵交通“地鐵+物業(yè)”綜合開(kāi)發(fā)的運(yùn)作模式已經(jīng)得到了廣泛認(rèn)同，實(shí)施地鐵與沿線物業(yè)同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步開(kāi)發(fā)。將上蓋物業(yè)和周邊物業(yè)實(shí)施一體化規(guī)劃和建設(shè)開(kāi)發(fā)，以沿線物業(yè)收益反哺軌道建設(shè)投資運(yùn)營(yíng)。因此，內(nèi)地各大城市可以借鑒香港公共交通的開(kāi)發(fā)模式，通過(guò)副業(yè)增加公交企業(yè)收入，彌補(bǔ)主營(yíng)業(yè)務(wù)虧損，減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān)。第二節(jié)項(xiàng)目概況及需求分析一、項(xiàng)目概況1.項(xiàng)目名稱XX市XX區(qū)公交公司場(chǎng)站保潔及物業(yè)維修服務(wù)2.項(xiàng)目地點(diǎn)XX省XX市XX區(qū)3.項(xiàng)目概況本次擬采購(gòu)供應(yīng)商為XX市XX區(qū)公交公司所屬各場(chǎng)站提供保潔、車輛清洗、環(huán)境衛(wèi)生清理、車輛消毒及水電零星維修服務(wù)等。4.服務(wù)范圍采購(gòu)人各類公交車輛（現(xiàn)階段含XX市公交集團(tuán)共約XX臺(tái)公交車）、各場(chǎng)站、餐廳、駕駛員休息區(qū)、衛(wèi)生間等提供保潔、消殺服務(wù)，提供水、電、物業(yè)維修搶修及日常巡檢服務(wù)，協(xié)助垃圾清運(yùn)單位進(jìn)行垃圾分類收集外運(yùn)服務(wù)等。二、項(xiàng)目需求（一）保潔服務(wù)需求1.駕駛員休息室、餐廳、衛(wèi)生間等保潔：每日對(duì)餐廳、開(kāi)水間等全面清潔2次，清潔時(shí)懸掛標(biāo)識(shí)，清潔內(nèi)容包括通風(fēng)換氣，清洗地面，清理垃圾，擦抹玻璃，定時(shí)安排消殺等。負(fù)責(zé)門(mén)窗、扶手、地面、面盆、拖把池及便池的保潔工作，公廁和衛(wèi)生間每天至少清掃二次，清洗大、小便池清潔無(wú)異味，保持保潔工作時(shí)間內(nèi)各場(chǎng)所地面清潔，內(nèi)外墻面屋檐頂棚無(wú)明顯灰塵污漬，扶手護(hù)欄干凈、光亮。每周進(jìn)行建筑物除塵，保持玻璃明亮無(wú)塵，墻面無(wú)蜘蛛網(wǎng)，無(wú)亂涂亂畫(huà)現(xiàn)象，每月對(duì)墻壁、頂面進(jìn)行一次擦抹，每天兩次清運(yùn)袋裝垃圾。2.場(chǎng)站區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生：各場(chǎng)站落葉、漂浮物、綠化帶雜物等的清掃工作，每天用掃帚進(jìn)行清掃2次，在專業(yè)人員指導(dǎo)下每周清掃一次配電房衛(wèi)生，保持其相關(guān)位置清潔、整潔。3.公交車輛保潔：公交車每趟運(yùn)營(yíng)結(jié)束停放后，進(jìn)行一次內(nèi)外保潔，及時(shí)清洗車身、地板、玻璃、座椅、扶手、門(mén)角等處的油漬、污漬、灰塵、不留死角，打掃干凈，雨過(guò)天晴后及時(shí)刷洗運(yùn)營(yíng)車輛，確保當(dāng)日刷完全部車輛。4.XX區(qū)垃圾清運(yùn)單位定期對(duì)站場(chǎng)內(nèi)垃圾進(jìn)行清運(yùn)，保潔人員負(fù)責(zé)將垃圾桶送桶傾倒后清洗歸位，對(duì)遺漏垃圾進(jìn)行清掃、收集，定期對(duì)垃圾桶的外觀進(jìn)行清理和清洗，保持外觀整潔，根據(jù)垃圾分類要求分類投放清運(yùn)。5.根據(jù)疫情防控需要，進(jìn)行車輛、環(huán)境、器具等各類消殺工作。根據(jù)衛(wèi)生要求，進(jìn)行滅鼠滅蟑除四害工作。6.成交供應(yīng)商應(yīng)加強(qiáng)保潔人員的自身安全培訓(xùn)工作，所有保潔人員配備統(tǒng)一工作服，并有反光標(biāo)識(shí)。7.保潔服務(wù)所需全部工具（含場(chǎng)地清掃工作、消殺工作、環(huán)境衛(wèi)生工作、刷車保潔用品、沖洗水管等）自行配備，所有場(chǎng)站垃圾袋等均由成交供應(yīng)商提供。8.成交供應(yīng)商應(yīng)合理安排人員，每人每日在崗工作不得少于6小時(shí)，確保每日運(yùn)營(yíng)前完成疫情防控任務(wù)，運(yùn)營(yíng)時(shí)段內(nèi)根據(jù)采購(gòu)人要求保質(zhì)保量完成全部保潔任務(wù)，負(fù)責(zé)承擔(dān)并處理服務(wù)外包人員的勞動(dòng)爭(zhēng)議、勞動(dòng)糾紛、工作時(shí)間、違紀(jì)辭退、退工風(fēng)險(xiǎn)、工傷風(fēng)險(xiǎn)、工亡風(fēng)險(xiǎn)、非因工醫(yī)療期滿退回風(fēng)險(xiǎn)和員工工傷責(zé)任等全部用工風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。9.成交供應(yīng)商應(yīng)負(fù)責(zé)外包員工的各類人事勞動(dòng)保障風(fēng)險(xiǎn)管控及重大或群體性事件處理等工作。不得無(wú)故拒絕購(gòu)買(mǎi)社保、工資代發(fā)延遲，否則采購(gòu)人有權(quán)單方終止合同，并報(bào)本項(xiàng)目監(jiān)管部門(mén)處理。10.除負(fù)責(zé)日常保潔工作外，成交供應(yīng)商應(yīng)保質(zhì)保量完成公司交給的臨時(shí)性、突擊性的衛(wèi)生保潔工作。11.保潔人員需自行妥善保管好衛(wèi)生清潔工具。洗車泵、水管、刷把頭、刷把桿、大掃把等清潔工具均由成交供應(yīng)商配備，所配備車輛清潔工具要由采購(gòu)人確認(rèn)后方可使用，若因成交供應(yīng)商保潔人員操作不當(dāng)或清潔工具配置不規(guī)范導(dǎo)致車輛廣告破損、油漆破損等，由此造成的損失成交供應(yīng)商需無(wú)條件賠償。12.成交供應(yīng)商所配備保潔人員須服從采購(gòu)人管理。保潔人員不得與采購(gòu)人車輛駕駛員、站務(wù)員、線路管理人員等發(fā)生沖突，有不同意見(jiàn)及時(shí)向成交供應(yīng)商項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和采購(gòu)人匯報(bào)，杜絕出現(xiàn)任何形式的糾紛。13.保潔人員需樹(shù)立成本意識(shí)，節(jié)約用水、用電，杜絕浪費(fèi)。對(duì)于不服從采購(gòu)人管理的，工作服務(wù)態(tài)度、工作能力差的，保潔工作達(dá)不到要求的，采購(gòu)人有權(quán)要求成交供應(yīng)商將保潔人員調(diào)離。（二）水、電維修服務(wù)1.提供維修工駐點(diǎn)服務(wù)，需持證上崗（電工類證書(shū)、駕照C及以上），采購(gòu)人保留在履約階段核查的權(quán)利。工作內(nèi)容為采購(gòu)人各場(chǎng)站及辦公樓的日常水電維修、各類設(shè)施設(shè)備巡檢、管理、維修養(yǎng)護(hù)、管道閥門(mén)保溫、各種門(mén)窗鎖扣等物業(yè)類維修、電動(dòng)門(mén)、道閘機(jī)等定期檢查保養(yǎng)、故障排除、應(yīng)急搶修檢修、電梯機(jī)房巡檢、消防泵房巡檢及其他采購(gòu)人臨時(shí)安排的任務(wù)等。2.熟知各場(chǎng)站、辦公樓水電情況，做好日常巡檢服務(wù)，形成檢查記錄表，夜間突發(fā)用電、用水緊急維修情況時(shí)，維修工必須在1小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)做好應(yīng)急處理工作。3.建立設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬管理，記錄各設(shè)備系統(tǒng)維修時(shí)物料的流向。負(fù)責(zé)維修配件（如燈泡、門(mén)鎖、插座等）的儲(chǔ)備、匯總、盤(pán)存（材料費(fèi)由采購(gòu)人承擔(dān)）。4.協(xié)助和監(jiān)督專業(yè)設(shè)備（電梯、配電房、消防系統(tǒng)等）維保單位的工作，接受相關(guān)行業(yè)單位的指導(dǎo)、監(jiān)督、安全生產(chǎn)等工作的聯(lián)系和管理。（三）人員配備要求1.人員數(shù)量要求本次采購(gòu)共需配備人員XX名，其中保潔XX名，場(chǎng)站水電維修工XX名。2.人員素質(zhì)要求（1）XX-XX周歲的中國(guó)公民，身心健康，品行良好，能夠勝任工作；（2）無(wú)犯罪記錄、收容教育、強(qiáng)制戒毒等記錄；（3）初中以上文化程度，可以獨(dú)立完成相關(guān)表格登記記錄工作；（4）具有高度的敬業(yè)精神，服從領(lǐng)導(dǎo)和管理，盡職盡責(zé)，兢兢業(yè)業(yè)。第二章項(xiàng)目整體設(shè)想與策劃第一節(jié)服務(wù)整體模式一、指導(dǎo)思想和總體目標(biāo)（一）指導(dǎo)思想用先進(jìn)的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，為XX公交公司場(chǎng)站營(yíng)造安全、舒適、整潔的環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)物管服務(wù)，高效保障本項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（二）總體目標(biāo)1.為XX公交公司場(chǎng)站工作人員及出行乘客提供一個(gè)安全，舒適、整潔的候車、停車及休息的環(huán)境。2.確保場(chǎng)站辦公樓內(nèi)的設(shè)施設(shè)備正常使用。3.確保XX公交公司場(chǎng)站及公交車輛的保潔各項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目正常運(yùn)行。4.建立體系完備的保潔管理規(guī)章制度與考核辦法，確保XX公交公司場(chǎng)站保潔及物業(yè)維修的服務(wù)質(zhì)量。5.具備應(yīng)對(duì)各種緊急情況的應(yīng)對(duì)能力，確保XX公交公司場(chǎng)站的整體安全。二、服務(wù)整體模式（一）制定科學(xué)、規(guī)范的管理制度本物業(yè)管理公司積極探索制定并不斷完善管理制度，使整個(gè)管理工作有章可循，有據(jù)可依，讓XX公交公司場(chǎng)站保潔及物業(yè)維修管理科學(xué)化、制度化和規(guī)范化。具備高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，高技術(shù)的管理手段，高標(biāo)準(zhǔn)的管理方式。（二）加強(qiáng)消防管理服務(wù)由于XX公交公司場(chǎng)站建設(shè)的規(guī)模大、功能多、設(shè)備復(fù)雜、人員流動(dòng)頻繁、裝修量大，火災(zāi)隱患因素比較多。因此，XX公交公司場(chǎng)站對(duì)防火要求很高，應(yīng)特別注意加強(qiáng)對(duì)消防工作的管理。加大培訓(xùn)員工熟悉消防基本知識(shí)，掌握防火、救火基本技能，建立明確的防火責(zé)任人制，加強(qiáng)防范措施，定期檢查、完善消防設(shè)施，落實(shí)消防措施，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，徹底消除事故隱患。（三）重視清潔服務(wù)本物業(yè)管理公司制定完善的清潔細(xì)則，明確需要清潔的地方、材料及清潔次數(shù)、檢查方法等。加強(qiáng)經(jīng)常性巡視保潔，保證場(chǎng)站區(qū)域、駕駛員休息室、餐廳、公共衛(wèi)生隨臟隨清，公交車輛無(wú)雜物、灰塵，門(mén)窗干凈明亮，車椅整潔，茶水室與廁所隨時(shí)清潔消毒。（四）加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)工作XX公交公司場(chǎng)站本身規(guī)模大、功能多、設(shè)備先進(jìn)，物業(yè)維修人員不僅要具有管理知識(shí)，更要具有與之相配套的專業(yè)技術(shù)知識(shí)，才能做好這些設(shè)備的管理和維修保養(yǎng)工作。本物業(yè)管理公司重視對(duì)設(shè)施設(shè)備管理人員的培養(yǎng)，對(duì)XX公交公司場(chǎng)站水電設(shè)施（包括高低壓變電房、備用發(fā)電房、高低壓電纜電線、上下水管道等各項(xiàng)設(shè)施）的全面管理和維修，定期開(kāi)展專業(yè)知識(shí)和技能培訓(xùn)，制定供水供電的應(yīng)急措施；各場(chǎng)站及辦公樓的各類設(shè)施設(shè)備巡檢、管理、維修養(yǎng)護(hù)、管道閥門(mén)保溫、各種門(mén)窗鎖扣等物業(yè)類維修、電動(dòng)門(mén)、道閘機(jī)等定期檢查保養(yǎng)、故障排除、應(yīng)急搶修檢修、電梯機(jī)房巡檢、消防泵房巡檢等。此外，本物業(yè)公司建立健全的檢查維修制度，對(duì)場(chǎng)站公共區(qū)域和設(shè)備設(shè)施，比如走廊、大廳、中央空調(diào)、電梯間等地方進(jìn)行定期檢查與維修維護(hù)。對(duì)XX公交公司場(chǎng)站工作人員的設(shè)備報(bào)修及時(shí)處理，并定期檢查。做到電梯運(yùn)轉(zhuǎn)率不低于98%，應(yīng)急發(fā)電率達(dá)到100%，消防設(shè)備完好率達(dá)到100%。（五）建立有效的服務(wù)反饋渠道本物業(yè)管理公司注重加強(qiáng)與XX公交公司場(chǎng)站工作人員與出行乘客的溝通，主動(dòng)征詢、聽(tīng)取他們對(duì)保潔及物業(yè)維修服務(wù)工作的意見(jiàn)與要求，認(rèn)真接受、處理他們的投訴，及時(shí)解決他們提出的問(wèn)題。妥善處理各方關(guān)系，協(xié)調(diào)配合XXXX公交公司場(chǎng)站的各項(xiàng)工作，不斷改進(jìn)管理模式，使各項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到同行業(yè)的先進(jìn)水平。三、服務(wù)整體規(guī)范（一）機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置1.設(shè)立項(xiàng)目部。2.項(xiàng)目部須按基本架構(gòu)設(shè)置相應(yīng)的管理、技術(shù)、專業(yè)等部門(mén)和操作班組，我方可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，但不得降低對(duì)各管養(yǎng)子項(xiàng)目的質(zhì)量控制要求，并以書(shū)面形式向采購(gòu)人上報(bào)。3.我方應(yīng)按采購(gòu)人要求配置相應(yīng)的管理、技術(shù)人員和管養(yǎng)操作工、保潔人員，配置標(biāo)準(zhǔn)及人數(shù)不得低于人員配備要求的規(guī)定，開(kāi)工x個(gè)月內(nèi)向采購(gòu)人報(bào)送人員花名冊(cè)。4.主管及以上人員應(yīng)常駐現(xiàn)場(chǎng)（不少于300天/年），合同期內(nèi)原則上不得調(diào)換、不得與其他項(xiàng)目兼任，如需調(diào)整應(yīng)向采購(gòu)人書(shū)面申請(qǐng)。5.主管及以上人員的調(diào)整比例應(yīng)低于5%，主管以下人員的調(diào)整比例應(yīng)低于10%，調(diào)整后的人員不得低于招標(biāo)文件的配置要求，并應(yīng)將調(diào)整人員的名單及時(shí)上報(bào)采購(gòu)人。6.采購(gòu)人可以要求我方調(diào)整、調(diào)換主管及以上人員，投標(biāo)供應(yīng)商必須響應(yīng)。7.我方有義務(wù)在關(guān)鍵崗位培養(yǎng)XX本地戶籍管理人員，本地管理人員人數(shù)不得低于總管理崗位人數(shù)的40%。（二）文明服務(wù)1.弘揚(yáng)愛(ài)崗敬業(yè)精神、忠于職守、勤奮學(xué)習(xí)，刻苦工作，勝任本職，樂(lè)于奉獻(xiàn)。2.樹(shù)立全心全意為人民服務(wù)的意識(shí)，積極為旅客排憂解難。3.工作人員應(yīng)規(guī)范著裝、佩戴工作證，并做到儀表端莊、舉止文明。4.營(yíng)造文明工作環(huán)境，辦公環(huán)境整潔美觀，使用文明用語(yǔ)，禮貌待人，熱情服務(wù)。5.堅(jiān)持首問(wèn)責(zé)任制，認(rèn)真解答旅客問(wèn)詢；6.設(shè)立投訴信箱，公布監(jiān)督電話，對(duì)投訴信件、電話，應(yīng)認(rèn)真對(duì)待，妥善處理，及時(shí)反饋。（三）檔案資料管理1.檔案資料的管理應(yīng)有專門(mén)部門(mén)及專職人員負(fù)責(zé)。2.檔案資料的管理應(yīng)建立收集、整理、鑒定、統(tǒng)計(jì)、歸檔、保管、借閱、檢查、銷毀等一系列規(guī)章制度。3.檔案資料的存放地應(yīng)有防火、防潮、防蟲(chóng)鼠、防霉、防蛀、防盜等有效措施。4.檔案資料包括但不限于以下內(nèi)容：（1）管理、運(yùn)營(yíng)和維修管養(yǎng)的指導(dǎo)性文件。（2）各類運(yùn)行、管養(yǎng)、值班日志和記錄。（3）國(guó)家、地方、企業(yè)的維修管養(yǎng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和維修管養(yǎng)操作規(guī)程。（4）設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)檢查記錄及年度技術(shù)狀況分析報(bào)告。（5）技術(shù)檢測(cè)記錄及季度技術(shù)檢測(cè)分析報(bào)告。（6）各類突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案。（7）技術(shù)教育培訓(xùn)、質(zhì)量管理文件、科技情報(bào)等資料。（8）核心區(qū)范圍內(nèi)，按照設(shè)施分類，建立場(chǎng)站、辦公樓等設(shè)施檔案。（四）安全管理1.貫徹“安全第一，預(yù)防為主”方針，建立并落實(shí)安全生產(chǎn)崗位責(zé)任制及相關(guān)制度，提高全員安全生產(chǎn)意識(shí)。2.建立安全管理領(lǐng)導(dǎo)小組，明確職責(zé)和任務(wù)。3.定期（每月不得少于1次）進(jìn)行安全教育、安全檢查。4.實(shí)行安全考核一票否決制，建立安全事故責(zé)任追究制。5.科學(xué)、合理地調(diào)度和控制設(shè)備設(shè)施，確保安全運(yùn)營(yíng)。6.電氣、消防、電梯等專業(yè)維護(hù)作業(yè)人員必須按規(guī)定持有相對(duì)應(yīng)的上崗證；作業(yè)人員應(yīng)具備與其工作相適合的健康條件，方可上崗。（五）環(huán)境保護(hù)1.貫徹綠色管養(yǎng)、文明作業(yè)的原則，最大程度減少和消除管養(yǎng)作業(yè)對(duì)環(huán)境的污染。2.在保證質(zhì)量和安全的前提下，通過(guò)科學(xué)管理和技術(shù)革新，最大程度減少資源消耗和對(duì)環(huán)境造成嚴(yán)重污染的管養(yǎng)作業(yè)，實(shí)現(xiàn)四節(jié)一環(huán)保（節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材和環(huán)境保護(hù)）。3.做到5個(gè)百分百：現(xiàn)場(chǎng)圍護(hù)100%、作業(yè)降塵100%、沙土覆蓋100%、車輪沖洗100%、噪音和光污染控制100%.4.做到工完場(chǎng)清，嚴(yán)禁隨地傾倒污水，亂丟、焚燒垃圾。（六）應(yīng)急保障1.建立應(yīng)急處置領(lǐng)導(dǎo)小組，明確各自職責(zé)分工。2根據(jù)管養(yǎng)特點(diǎn)制訂相應(yīng)的防汛、防疫、防恐、火災(zāi)、自然災(zāi)害、設(shè)備事故、交通事故等應(yīng)急處置預(yù)案，并定期進(jìn)行演練。3.建立惡劣天氣及其他異常情況應(yīng)急值班制度，及時(shí)上報(bào)各類信息，保持通訊聯(lián)絡(luò)暢通。3.建立應(yīng)急物資、搶險(xiǎn)設(shè)備儲(chǔ)備制度，保持一定存量。4.應(yīng)急響應(yīng)時(shí)限不大于15分鐘。5.建立應(yīng)急預(yù)備隊(duì)，并保持在崗在位。6.做好事故原因調(diào)查和損失評(píng)估工作。7.中標(biāo)供應(yīng)商應(yīng)在重大節(jié)日、慶典、接待、“迎檢”、“創(chuàng)建”等期間按要求完成綜管辦交辦的突擊性任務(wù)和指令性任務(wù)。第二節(jié)服務(wù)整體設(shè)想一、服務(wù)整體設(shè)想（一）服務(wù)整體內(nèi)容1.駕駛員休息室、餐廳、衛(wèi)生間等保潔：每日對(duì)餐廳、開(kāi)水間等全面清潔2次，清潔時(shí)懸掛標(biāo)識(shí)，清潔內(nèi)容包括通風(fēng)換氣，清洗地面，清理垃圾，擦抹玻璃，定時(shí)安排消殺等。負(fù)責(zé)門(mén)窗、扶手、地面、面盆、拖把池及便池的保潔工作，公廁和衛(wèi)生間每天至少清掃二次，清洗大、小便池清潔無(wú)異味，保持保潔工作時(shí)間內(nèi)各場(chǎng)所地面清潔，內(nèi)外墻面屋檐頂棚無(wú)明顯灰塵污漬，扶手護(hù)欄干凈、光亮。每周進(jìn)行建筑物除塵，保持玻璃明亮無(wú)塵，墻面無(wú)蜘蛛網(wǎng)，無(wú)亂涂亂畫(huà)現(xiàn)象，每月對(duì)墻壁、頂面進(jìn)行一次擦抹，每天兩次清運(yùn)袋裝垃圾。2.場(chǎng)站區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生：各場(chǎng)站落葉、漂浮物、綠化帶雜物等的清掃工作，每天用掃帚進(jìn)行清掃2次，在專業(yè)人員指導(dǎo)下每周清掃一次配電房衛(wèi)生，保持其相關(guān)位置清潔、整潔。3.公交車輛保潔：公交車每趟運(yùn)營(yíng)結(jié)束停放后，進(jìn)行一次內(nèi)外保潔，及時(shí)清洗車身、地板、玻璃、座椅、扶手、門(mén)角、等處的油漬、污漬、灰塵、不留死角，打掃干凈，雨過(guò)天晴后及時(shí)刷洗運(yùn)營(yíng)車輛，確保當(dāng)日刷完全部車輛。4.保潔人員負(fù)責(zé)將垃圾桶送桶傾倒后清洗歸位，對(duì)遺漏垃圾進(jìn)行清掃、收集，定期對(duì)垃圾桶的外觀進(jìn)行清理和清洗，保持外觀整潔，根據(jù)垃圾分類要求分類投放清運(yùn)。5.根據(jù)疫情防控需要，進(jìn)行車輛、環(huán)境、器具等各類消殺工作。根據(jù)衛(wèi)生要求，進(jìn)行滅鼠滅蟑除四害工作。6.進(jìn)行保潔人員的自身安全培訓(xùn)工作，所有保潔人員配備統(tǒng)一工作服，并有反光標(biāo)識(shí)。7.保質(zhì)保量完成公司交給的臨時(shí)性、突擊性的衛(wèi)生保潔工作。8.保潔人員服從采購(gòu)人管理。保潔人員不得與采購(gòu)人車輛駕駛員、站務(wù)員、線路管理人員等發(fā)生沖突，有不同意見(jiàn)及時(shí)向成交供應(yīng)商項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和采購(gòu)人匯報(bào)，杜絕出現(xiàn)任何形式的糾紛。9.提供維修工駐點(diǎn)服務(wù)，持證上崗（電工類證書(shū)、駕照C及以上）。10.為采購(gòu)人各場(chǎng)站及辦公樓的日常水電維修、各類設(shè)施設(shè)備巡檢、管理、維修養(yǎng)護(hù)、管道閥門(mén)保溫、各種門(mén)窗鎖扣等物業(yè)類維修、電動(dòng)門(mén)、道閘機(jī)等定期檢查保養(yǎng)、故障排除、應(yīng)急搶修檢修、電梯機(jī)房巡檢、消防泵房巡檢及其他采購(gòu)人臨時(shí)安排的任務(wù)等。11.熟知各場(chǎng)站、辦公樓水電情況，做好日常巡檢服務(wù)，形成檢查記錄表，夜間突發(fā)用電、用水緊急維修情況時(shí)，維修工必須在1小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)做好應(yīng)急處理工作。12.建立設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬管理，記錄各設(shè)備系統(tǒng)維修時(shí)物料的流向。負(fù)責(zé)維修配件（如燈泡、門(mén)鎖、插座等）的儲(chǔ)備、匯總、盤(pán)存（材料費(fèi)由采購(gòu)人承擔(dān)）。13.協(xié)助和監(jiān)督專業(yè)設(shè)備（電梯、配電房、消防系統(tǒng)等）維保單位的工作，接受相關(guān)行業(yè)單位的指導(dǎo)、監(jiān)督、安全生產(chǎn)等工作的聯(lián)系和管理。（二）服務(wù)原則1.以人為本、以客人為中心的服務(wù)原則（1）與人方便；（2）注重細(xì)節(jié)；（3）延伸服務(wù)（如：便民箱）2.品質(zhì)服務(wù)、創(chuàng)新服務(wù)的原則（1）員工經(jīng)過(guò)正規(guī)培訓(xùn)，統(tǒng)一著裝、掛牌上崗；（2）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)清晰、明確；（3）員工及各項(xiàng)工作管理考核制度完善；（4）各項(xiàng)服務(wù)業(yè)主滿意，客人好評(píng)。3.物業(yè)委托方要求為先原則。二、服務(wù)計(jì)劃（一）場(chǎng)站保潔宗旨場(chǎng)站清潔保養(yǎng)有別于普通的衛(wèi)生工作，它不再是用抹布抹灰或拿掃帚掃地，而是一項(xiàng)專業(yè)化工作，場(chǎng)站清潔保養(yǎng)由五大要素組成：1.衛(wèi)生與安全2.健康和環(huán)境清潔（滿意的環(huán)境）3.美觀（賞心悅目）4.保養(yǎng)（延長(zhǎng)設(shè)施使用年限）5.經(jīng)濟(jì)與節(jié)能（盡可能節(jié)約人工與能源）（二）清潔保養(yǎng)的成本一般來(lái)講，人力成本占絕大多數(shù)。清潔設(shè)備、清潔劑、清潔方法能夠縮短人工的工作時(shí)間，減少能源損耗。（三）現(xiàn)代清潔保養(yǎng)的八點(diǎn)要素：1.表面清潔（判斷保潔對(duì)象的表面是何種材料，它的抗酸、抗堿度）2.污漬類型（水溶性污漬、油性、特殊污漬）3.污漬的停留時(shí)間（及時(shí)清洗）4.工具的選擇（正確的工具）5.是否需要過(guò)水6.清潔時(shí)溫度（清潔劑的使用溫度一般25℃~80℃之間，但有些物品不耐高溫）7.清潔時(shí)的工作環(huán)境（是否妨礙業(yè)主，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致業(yè)主滑倒）8.清潔劑的濃度及成本（兌水比例）（四）物業(yè)維修服務(wù)計(jì)劃設(shè)施設(shè)備在使用過(guò)程中產(chǎn)生的自然損壞和人為損壞，導(dǎo)致設(shè)施設(shè)備使用功能降低或喪失，為恢復(fù)其原有功能，必須及時(shí)有針對(duì)性地進(jìn)行定期維修和日常養(yǎng)護(hù)工作。1.維修養(yǎng)護(hù)原則因地制宜，合理修繕；定期檢查，確保安全；及時(shí)維修，保證正常使用；最有效合理使用維修費(fèi)用，最大限度發(fā)揮設(shè)施設(shè)備的使用功能。2.檢查、鑒定周期正常情況下，每周對(duì)場(chǎng)站、辦公樓公共設(shè)施逐項(xiàng)巡視檢查一次，遇暴雨等重大情況時(shí)，重點(diǎn)巡視檢查；每年對(duì)場(chǎng)站、辦公樓公共設(shè)施勘查、鑒定一次，根據(jù)完損情況，制定年度維修方案，分配年度維修資金。3.內(nèi)容（1）建立設(shè)備設(shè)施安全管理制度，為確保設(shè)備安全運(yùn)行，結(jié)合公交場(chǎng)站及辦公樓的具體情況，制定一系列相應(yīng)的設(shè)備設(shè)施管理制度；（2）特種設(shè)備管理：對(duì)行業(yè)部門(mén)有特殊安全性能要求的設(shè)備實(shí)行合格證制度，消防等按有關(guān)法規(guī)嚴(yán)格執(zhí)行；（3）中控室運(yùn)行管理。中控室負(fù)責(zé)大樓的弱電系統(tǒng)（包括消防報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)、大樓紅外線系統(tǒng)等）檢查、檢測(cè)和弱電設(shè)備的日常維修保養(yǎng)工作。（4）按照規(guī)定建立物業(yè)管理資料檔案制度，并妥善使用和保管；（5）建立設(shè)施養(yǎng)護(hù)檢查制度，定期檢查，記錄完整；（6）做好供電、供水的日常維護(hù)和運(yùn)行管理，小修、中修應(yīng)及時(shí)維修，以保證設(shè)施正常運(yùn)行；（7）熟練掌握臨時(shí)用電管理措施與停電應(yīng)急處理方案；（8）保持設(shè)備、閥門(mén)、管道工作正常，無(wú)跑冒滴漏現(xiàn)象，污水排放通暢，對(duì)雨、污水窖井每季度至少疏通清理一次，并建立臺(tái)汛期間應(yīng)急處理措方施預(yù)案；（9）按月抄電表、水表。三、服務(wù)目標(biāo)（一）保潔服務(wù)目標(biāo)1.服務(wù)第一，業(yè)主至上通過(guò)，系統(tǒng)的培訓(xùn)，強(qiáng)化員工對(duì)管理服務(wù)的認(rèn)識(shí)和服務(wù)技能，做到以服務(wù)第一，業(yè)主至上為宗旨。2.專業(yè)管理，國(guó)際認(rèn)證根據(jù)國(guó)家及行業(yè)的需求，按照ISO9001國(guó)際質(zhì)量體系，融合專業(yè)化的規(guī)章制度，全面推行高水平的物業(yè)服務(wù)。3.樹(shù)立形象，打造品牌以服務(wù)質(zhì)量的提升，附以我司完善的管理制度和體系，令客戶親身感受優(yōu)質(zhì)而專業(yè)的保潔服務(wù)，為XX公交公司場(chǎng)站樹(shù)立形象，共同打造品牌聲譽(yù)。（二）物業(yè)維修目標(biāo)1.場(chǎng)站及辦公樓設(shè)施完好率100%；2.維修工程合格率98%；3.保證消防系統(tǒng)、配電室、電梯系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備的佘勇功能和安全，充分發(fā)揮場(chǎng)站、辦公樓的使用功能。四、服務(wù)承諾（一）我司明確XX公交公司場(chǎng)站委托管理事項(xiàng)、服務(wù)范圍及內(nèi)容要求，在提供保潔服務(wù)期間將嚴(yán)格按照招標(biāo)要求執(zhí)行，并服從招標(biāo)單位的管理，配合招標(biāo)單位各項(xiàng)工作的開(kāi)展。（二）按照甲方管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范優(yōu)質(zhì)完成甲方委托的各項(xiàng)物管服務(wù)。接受甲方監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)及相關(guān)工作安排。（三）認(rèn)真履行有關(guān)義務(wù)，各項(xiàng)行為必須符合法律、法規(guī)，并承擔(dān)物管過(guò)程中的安全相應(yīng)責(zé)任和費(fèi)用。（四）積極安置甲方管理區(qū)域內(nèi)的年齡XX-XX周歲的健康人員從事清掃保潔工作。乙方清掃保潔人員不低于XX人。（五）乙方嚴(yán)格按照《勞動(dòng)法》等有關(guān)法律法規(guī)實(shí)行合同用工，為工人購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老、醫(yī)療、工傷、生育、職業(yè)保險(xiǎn)勞動(dòng)保障。按時(shí)按國(guó)家規(guī)定發(fā)放工資及津貼。乙方所聘人員的各類保險(xiǎn)費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。乙方人員因工作原因引起的侵權(quán)或相關(guān)民事、刑事、勞動(dòng)糾紛、工傷而造成相關(guān)損失的，由乙方承擔(dān)全部責(zé)任，甲方概不承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。（六）確保委托區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生達(dá)標(biāo)。做到地面清潔無(wú)可視垃圾、無(wú)雜草、無(wú)積渣、無(wú)瓜皮、果殼、煙頭和各種包裝物。果皮箱、垃圾桶、垃圾池擦拭干凈，做到內(nèi)無(wú)積渣，外無(wú)污垢，無(wú)牛皮癬和涂鴉。每天必須按時(shí)清運(yùn)，收集垃圾在指定地點(diǎn)傾倒。做到內(nèi)無(wú)積渣，外無(wú)污垢，無(wú)牛皮癬和涂鴉。（七）乙方必須向工作人員提供勞動(dòng)工具和服裝。乙方工作，人員必須統(tǒng)一著裝，行為規(guī)范文明，服務(wù)主動(dòng)熱情。甲方有權(quán)要求乙方解除工作質(zhì)量不高，服務(wù)態(tài)度不好的工作人員的勞動(dòng)關(guān)系。（八）乙方自行聯(lián)系垃圾傾倒場(chǎng)地并承擔(dān)垃圾傾倒的相關(guān)費(fèi)用。（九）甲方向乙方提供的垃圾清運(yùn)車，由乙方自行承擔(dān)車輛的保險(xiǎn)、年檢、維修、油料等相關(guān)費(fèi)用。獨(dú)立承擔(dān)車輛的違章、事故引起的相關(guān)法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任，保持車況良好、外觀完整、無(wú)擦刮、無(wú)銹蝕。（十）乙方向甲方交書(shū)面檢查情況（每周兩次）。（十一）乙方必須向甲方提供所聘人員情況表及聯(lián)系方式。第三節(jié)服務(wù)管理體系一、服務(wù)理念（一）“隱形”與“及時(shí)服務(wù)”相結(jié)合我們將制定完善的場(chǎng)站保潔及物業(yè)維修作業(yè)計(jì)劃，完成全面保潔和物業(yè)維修，讓客戶最大限度地不受到保潔及物業(yè)維修人員的干擾和影響，展現(xiàn)保潔及物業(yè)維修服務(wù)的“隱形”及“零干擾”。除了全面保潔服務(wù)外，保潔人員還將使用小型工具進(jìn)行不定時(shí)的巡回保潔，及時(shí)進(jìn)行處理。當(dāng)某些部位出現(xiàn)較大污染時(shí)，保潔人員將攜帶專用工具及時(shí)進(jìn)行清潔，以體現(xiàn)保潔服務(wù)的“及時(shí)”和“有效”。（二）大力推行“人過(guò)地潔”文化理念“人過(guò)地潔”文化已成為我司企業(yè)文化的組成部分，也是確保保潔服務(wù)質(zhì)量的重要保障。環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)不能僅僅依靠保潔人員的力量來(lái)保證，重要的是需要人人參與，凡是我司的員工，無(wú)論職務(wù)的高低、部門(mén)或工種的不同以及職責(zé)的差異，在管理區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)力所能及的垃圾必須進(jìn)行處理，才能確保環(huán)境的整潔和服務(wù)的有效性。（三）實(shí)施“色彩識(shí)別系統(tǒng)”嚴(yán)格貫徹實(shí)施、執(zhí)行國(guó)際先進(jìn)的保潔標(biāo)準(zhǔn)化管理系統(tǒng)，徹底改變保潔人員日常工作中的“萬(wàn)能抹布”保潔習(xí)慣，明確其以不同顏色的抹布或其他工具來(lái)進(jìn)行各區(qū)域清潔，有效避免二次污染和異味的散布。（四）運(yùn)用“化學(xué)品管理系統(tǒng)”對(duì)于不銹鋼扶手、石材等特殊材質(zhì)來(lái)說(shuō)，藥劑的使用不當(dāng)或配兌比例無(wú)差，將會(huì)造成適得其反以及嚴(yán)重的損傷后果。我們引進(jìn)并運(yùn)用先進(jìn)的“化學(xué)品管理系統(tǒng)”，能有效地把控各種藥劑的使用，確保甲方財(cái)產(chǎn)不受損害并保證其使用效果。二、管理服務(wù)模式（一）標(biāo)準(zhǔn)化管理我們會(huì)用專業(yè)知識(shí)并結(jié)合甲方的實(shí)際情況對(duì)其進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的管理。從項(xiàng)目保潔管理實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理。在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達(dá)到管理嚴(yán)格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo)，從而使客戶滿意。（二）有效地溝通服務(wù)這是對(duì)于管理公司的一項(xiàng)必不可少的重要素質(zhì)即組織、溝通、協(xié)調(diào)能力。這些素質(zhì)的高低是對(duì)工作效率的提升有很大的幫助。本公司通過(guò)禮貌走訪、接待各種投訴、答復(fù)客戶疑問(wèn)、設(shè)置交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與客戶的良好關(guān)系。我們將利用規(guī)范公司的耐心、親切的服務(wù)優(yōu)勢(shì)對(duì)客戶進(jìn)行溝通、疏導(dǎo)和撫慰，有效化解部分矛盾。（三）和諧、整潔、舒適的文化本公司立志締造一個(gè)和諧、整潔的環(huán)境，與甲方共同建立共榮、和睦友好、相互信任的友好合作關(guān)系，與甲方有關(guān)部門(mén)無(wú)縫協(xié)作。三、標(biāo)準(zhǔn)化管理體系（一）統(tǒng)一著裝：保潔員統(tǒng)一配備藍(lán)色保潔服、藍(lán)色頭巾及黑色鞋子。（二）標(biāo)準(zhǔn)化流程：制定標(biāo)準(zhǔn)化工作流程及會(huì)議流程。（三）表格化：將日常清潔工作通過(guò)各項(xiàng)表格簡(jiǎn)潔、明了的方式體現(xiàn)出來(lái)，利于公司管理。（四）制度化：根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)需求制定相關(guān)規(guī)章制度使保潔人員、物業(yè)維修及管理人員有法可依，有章可循。（五）加大檢查監(jiān)督力度：檢查方式分為定時(shí)檢查、不定時(shí)檢查、單項(xiàng)檢查。（六）公司品質(zhì)部抽查：由品質(zhì)部人員不定期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行抽查，負(fù)責(zé)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生的檢查，設(shè)施設(shè)備的檢查以及與甲方溝通，發(fā)現(xiàn)不合格，當(dāng)場(chǎng)整改，并作處罰，確保高品質(zhì)服務(wù)質(zhì)量。四、管理方式和服務(wù)計(jì)劃（一）管理流程系統(tǒng)（三大模式系統(tǒng)）管理部在內(nèi)部管理上，采取的管理活動(dòng)和管理手段構(gòu)成一個(gè)連續(xù)封閉回路的做法，即注重封閉性，這樣才能形成有效的管理運(yùn)作，否則，如果管理系統(tǒng)內(nèi)的結(jié)構(gòu)、聯(lián)系松散，沒(méi)有一定控制，那么內(nèi)部管理必定是無(wú)效的。在具體運(yùn)作中，管理部經(jīng)理是日常工作的指揮者，同時(shí)又是監(jiān)督檢查者，各項(xiàng)指令下達(dá)后、策劃、安排和執(zhí)行機(jī)構(gòu)即開(kāi)始運(yùn)作，執(zhí)行過(guò)程中的信息通過(guò)反饋渠道回到指揮機(jī)構(gòu)，供經(jīng)理做出校正、判斷、總結(jié)在整個(gè)過(guò)程中，經(jīng)理還要從檢查、評(píng)比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問(wèn)題，并加以糾正，做到有部署、有檢查、有總結(jié)，保證了管理的有效性。（二）“閉環(huán)+激勵(lì)”管理控制系統(tǒng)采用雙閉環(huán)控制模式。小閉環(huán)是對(duì)工作過(guò)程的微觀控制，主要通過(guò)個(gè)人、各部門(mén)、項(xiàng)目部三級(jí)執(zhí)行，通過(guò)自檢、監(jiān)督系統(tǒng)，任何一項(xiàng)工作內(nèi)容均實(shí)施三級(jí)閉環(huán)控制。對(duì)照工作計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)檢查出的問(wèn)題及實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的新情況及時(shí)改進(jìn)糾正，控制工作按計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施；大閉環(huán)是公司有關(guān)部門(mén)如質(zhì)量管理部會(huì)對(duì)項(xiàng)目部階段性工作的宏觀控制，對(duì)項(xiàng)目部每一環(huán)節(jié)都進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和考核，重點(diǎn)是對(duì)工作結(jié)果進(jìn)行檢查、分析和評(píng)價(jià)，提出改進(jìn)措施，融入下一步工作計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)的訂立中，形成一個(gè)嚴(yán)密的閉環(huán)。工作計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)的制訂將充分考慮客戶要求、行業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)、新技術(shù)、新工藝和新的管理模式。在具體執(zhí)行中實(shí)行逐級(jí)負(fù)責(zé)制，即將工作目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)分解落實(shí)到班組和個(gè)人，所有的工作都有相應(yīng)責(zé)任人，下級(jí)對(duì)上級(jí)負(fù)責(zé)，上級(jí)檢查、監(jiān)督下級(jí)工作，項(xiàng)目部全體員工對(duì)項(xiàng)目部整體工作進(jìn)行民主監(jiān)督，向采購(gòu)方呈報(bào)工作評(píng)價(jià)報(bào)告，管理一環(huán)扣一環(huán)，形成一個(gè)有機(jī)結(jié)合的閉環(huán)。在具體運(yùn)作中，項(xiàng)目部經(jīng)理既是日常工作的指揮者、監(jiān)督檢查者，又是被監(jiān)督、被評(píng)價(jià)者。各項(xiàng)指令下達(dá)后，執(zhí)行人員——各班組長(zhǎng)、員工即開(kāi)始動(dòng)作，執(zhí)行過(guò)程中的信息通過(guò)反饋渠道回到各級(jí)指揮機(jī)構(gòu)，供主管、經(jīng)理作出校正、判斷、評(píng)價(jià)。各級(jí)管理人員還要從檢查、評(píng)比結(jié)果中對(duì)管理中存在的問(wèn)題加以糾正，做到有部署，有檢查，有評(píng)價(jià)，從而保證管理的有效性和可操作性。1.激勵(lì)推動(dòng)激勵(lì)是閉環(huán)控制的動(dòng)力，同時(shí)亦是潤(rùn)滑劑。動(dòng)力使管理不斷向前進(jìn)，潤(rùn)滑則是減少前進(jìn)中的阻力。我們?cè)凇伴]環(huán)”控制中導(dǎo)入激勵(lì)系統(tǒng)，以充分調(diào)動(dòng)員工積極性，挖掘內(nèi)部潛力，確?！伴]環(huán)”系統(tǒng)在充滿活力的低阻力中不斷運(yùn)轉(zhuǎn)。激勵(lì)系統(tǒng)包括目標(biāo)激勵(lì)、崗位激勵(lì)、獎(jiǎng)懲機(jī)制三部分。2.目標(biāo)激勵(lì)在我公司的工作方針中，提出創(chuàng)建物業(yè)管理名牌企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，并將這一長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)具體分解到每個(gè)部門(mén)、每個(gè)員工的目標(biāo)管理責(zé)任制中，簽訂年度目標(biāo)管理責(zé)任制考核協(xié)議書(shū)，年終按協(xié)議考核工作業(yè)績(jī)。3.崗位激勵(lì)實(shí)行內(nèi)部公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)上崗的辦法，為有真才實(shí)學(xué)的員工充分發(fā)揮自己的聰明才智提供舞臺(tái)。我公司現(xiàn)任的中層管理干部和班組長(zhǎng)基本上都是通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)上崗的，“不拘一格選人才”是我們長(zhǎng)足發(fā)展的動(dòng)力源泉。4.獎(jiǎng)懲機(jī)制獎(jiǎng)懲機(jī)制在實(shí)際工作中以獎(jiǎng)為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎(jiǎng)勤罰懶，通過(guò)獎(jiǎng)懲達(dá)到部門(mén)之間、員工之間有競(jìng)爭(zhēng)，人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力。第三章項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)第一節(jié)項(xiàng)目管理重點(diǎn)一、合理調(diào)配工作合理的安排作業(yè)時(shí)間和適當(dāng)?shù)恼{(diào)度作業(yè)力量對(duì)于做好本項(xiàng)作業(yè)是很重要的。根據(jù)實(shí)際情況，我們將可能安排本項(xiàng)目接管后的十五日之內(nèi)對(duì)項(xiàng)目范圍內(nèi)的所有作業(yè)區(qū)域進(jìn)行集中全面保潔，集中檢查設(shè)施設(shè)備，并在作業(yè)期限內(nèi)巡查規(guī)定路段，使本項(xiàng)任務(wù)有一個(gè)良好的開(kāi)端。俗話說(shuō)，良好的開(kāi)端是成功的一半，我們將一定非常重視“開(kāi)端”。雖然此前我們一直在從事本類項(xiàng)目的保潔、物業(yè)維修作業(yè)，應(yīng)該說(shuō)是駕輕就熟。但形式在發(fā)展，城市在發(fā)展，對(duì)我們的作業(yè)要求也在發(fā)展。所以我們必須視每一項(xiàng)目的承包為“零”起點(diǎn)，扎扎實(shí)實(shí)在“零”起點(diǎn)處打基礎(chǔ)，為以后轉(zhuǎn)入正常的日常保潔、維修工作打好盡可能扎實(shí)的基礎(chǔ)。確保今后的良好的作業(yè)質(zhì)量。為此，我們將合理安排作業(yè)時(shí)間。（一）集中作業(yè)1.根據(jù)實(shí)際需要合理分布兵力，及時(shí)調(diào)整力量項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人以及項(xiàng)目部人員每天對(duì)所轄區(qū)域進(jìn)行巡查，及時(shí)分析作業(yè)進(jìn)度和需求，根據(jù)情況及時(shí)調(diào)整兵力。如果必要，將增加臨時(shí)用工人員，加強(qiáng)作業(yè)力量，確保期限內(nèi)作業(yè)區(qū)內(nèi)的面貌達(dá)到要求，設(shè)施設(shè)備完好率合格。2.加強(qiáng)該作業(yè)段的管理和領(lǐng)導(dǎo)在該作業(yè)時(shí)段適當(dāng)加強(qiáng)管理，以保證作業(yè)的質(zhì)量并隨時(shí)掌握進(jìn)度以便及時(shí)調(diào)配力量。公司總經(jīng)理將直接領(lǐng)導(dǎo)，并調(diào)配公司的相關(guān)管理部門(mén)人員直接參與管理，全面跟蹤作業(yè)進(jìn)度情況，隨時(shí)處理和解決應(yīng)急需求和突發(fā)事件，保證作業(yè)順利進(jìn)展。3.加強(qiáng)質(zhì)量管理加強(qiáng)該作業(yè)時(shí)段的質(zhì)量管理，以便保質(zhì)保量完成作業(yè)，同時(shí)，為今后的正常作業(yè)打下良好的質(zhì)量管理基礎(chǔ)?；A(chǔ)是非常重要的，這就如同軍隊(duì)的作風(fēng)。一支部隊(duì)有了過(guò)硬的好作風(fēng)，就能具有強(qiáng)大的戰(zhàn)斗力。我們要把這項(xiàng)作業(yè)任務(wù)當(dāng)作是長(zhǎng)期的作戰(zhàn)任務(wù)，在初始階段我們將加大管理力度，培養(yǎng)本項(xiàng)作業(yè)員工隊(duì)伍的良好質(zhì)量意識(shí)，為今后的正常作業(yè)形成質(zhì)量管理基礎(chǔ)。4.根據(jù)氣象情況，隨時(shí)調(diào)整作業(yè)時(shí)間室外作業(yè)與天氣密切相關(guān)，所以，要根據(jù)氣象情況，隨時(shí)調(diào)整作業(yè)時(shí)間。本公司將在保證職工的健康和正常休息的前提下，盡一切可能將作業(yè)進(jìn)度往前趕，以便掌握時(shí)間上的主動(dòng)權(quán)。掌握和天氣變化情況，事先根據(jù)臺(tái)風(fēng)等災(zāi)害性天氣的氣象預(yù)報(bào)，及時(shí)調(diào)整作業(yè)時(shí)間，在災(zāi)害性天氣出現(xiàn)的前后，將時(shí)間搶回來(lái)，以保證業(yè)主方的時(shí)間要求。我們保證，將一定盡力保證本項(xiàng)作業(yè)的順利及時(shí)保質(zhì)保量的完成，讓業(yè)主方滿意。（二）常規(guī)作業(yè)本項(xiàng)作業(yè)轉(zhuǎn)入正常管理后，將進(jìn)行日常程序性運(yùn)作。下述內(nèi)容是本公司全面實(shí)行的日常管理的具體實(shí)施內(nèi)容：1.計(jì)劃目標(biāo)管理根據(jù)業(yè)主方的要求和保潔作業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，制定長(zhǎng)期的和分階段（時(shí)間段）的管理計(jì)劃目標(biāo)，由公司下達(dá)到項(xiàng)目部并由項(xiàng)目部貫徹實(shí)施。長(zhǎng)期計(jì)劃一經(jīng)制定，是不能作隨意變更的，必須嚴(yán)格執(zhí)行。但項(xiàng)目部必須每月或根據(jù)上級(jí)創(chuàng)建文明城市等工作的總體要求或業(yè)主方的臨時(shí)特殊要求制訂出該時(shí)間段的短期管理目標(biāo)計(jì)劃報(bào)公司備案后實(shí)施。項(xiàng)目部經(jīng)理必須向公司總經(jīng)理立下“軍令狀”，并以工資的20%作為承諾保證金。公司按此對(duì)項(xiàng)目部的工作進(jìn)行檢查、督促、指導(dǎo)和考核、獎(jiǎng)懲項(xiàng)目部經(jīng)理。2.督導(dǎo)管理（1）經(jīng)濟(jì)管理項(xiàng)目部與本部員工簽訂合同，明確員工的義務(wù)和權(quán)利，建立員工與其工作量和工作質(zhì)量相掛鉤的工資獎(jiǎng)懲制度，以此來(lái)調(diào)動(dòng)員工做好本項(xiàng)作業(yè)的工作積極性與主動(dòng)性；（2）法規(guī)管理制定一整套完整的規(guī)章制度和工作程序及相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，以此來(lái)規(guī)范員工的工作行為，保證員工的工作質(zhì)量和工作效率。根據(jù)要求制訂相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是非常重要的，以便使得本項(xiàng)工作的管理和考核有“法”可依。我們知道，任何工作如果沒(méi)有嚴(yán)密的標(biāo)準(zhǔn)可以操作，那么該項(xiàng)工作一定是隨心所欲，其工作質(zhì)量的隨機(jī)性一定很大，抓得緊時(shí)可能好一點(diǎn)，放松時(shí)就差。要使得該項(xiàng)工作質(zhì)量始終如一，就一定要有嚴(yán)密的可供操作的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)得法規(guī)。（3）行政管理在堅(jiān)持每月制定詳細(xì)的工作計(jì)劃和目標(biāo)的基礎(chǔ)之上，項(xiàng)目主管和作業(yè)組長(zhǎng)在必要時(shí)召開(kāi)作業(yè)布置和總會(huì)議，總結(jié)前一階段的工作情況，下達(dá)新的工作任務(wù)和指標(biāo)要求，分析存在問(wèn)題，提出解決辦法。同時(shí)，及時(shí)聽(tīng)取員工匯報(bào)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)解決。（4）宣傳教育管理我們將通過(guò)各種必要的手段對(duì)員工進(jìn)行宣傳教育，培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神，職業(yè)道德，責(zé)任意識(shí)，樹(shù)立員工與項(xiàng)目部利益一致的認(rèn)同感和使命感。加強(qiáng)員工培訓(xùn)，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。3.質(zhì)量管理本公司目前尚未進(jìn)行ISO國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量體系的認(rèn)證——盡管這是公司未來(lái)的計(jì)劃，但我們正在以此為參照建立我們的質(zhì)量管理體系和標(biāo)準(zhǔn)化管理模式，全面推行質(zhì)量管理，成立以項(xiàng)目部經(jīng)理為組長(zhǎng)的面質(zhì)量管理小組，建立質(zhì)量管理操作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)，管理人員和專（兼））職質(zhì)量管理人員要認(rèn)真檢查作業(yè)質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)糾正，使工作質(zhì)量不斷提高。4.協(xié)調(diào)管理我們的員工在作業(yè)過(guò)程和日常工作過(guò)程中難以避免出現(xiàn)員工之間、員工與各部門(mén)管理人員之間、員工與公司外部（甚至與業(yè)主方的人員或作業(yè)部位的群眾、機(jī)關(guān)、單位等等）出現(xiàn)矛盾乃至沖突，我們要重視處理好這類問(wèn)題。當(dāng)這類問(wèn)題出現(xiàn)時(shí)，公司和項(xiàng)目部要做好協(xié)調(diào)工作，以免出現(xiàn)嚴(yán)重后果。同時(shí)，要鼓勵(lì)員工多提合化建議，并對(duì)公司的管理工作提出批評(píng)。同時(shí)，管理部門(mén)要及時(shí)傾聽(tīng)他們的意見(jiàn)和不滿情緒，及時(shí)化解矛盾。當(dāng)然，我們不排除對(duì)嚴(yán)重違紀(jì)員工在說(shuō)服無(wú)效的情況下，運(yùn)用行政手段進(jìn)行必要處理。（三）實(shí)行應(yīng)急調(diào)度處理責(zé)任制公司綜合管理部設(shè)置本職能，由公司值班經(jīng)理執(zhí)行。項(xiàng)目部由助理兼此職能。值班經(jīng)理可以代表總經(jīng)理處理和協(xié)調(diào)一般的事務(wù)。當(dāng)接報(bào)重大事件難以決斷時(shí)，應(yīng)立即向項(xiàng)目經(jīng)理和總經(jīng)理匯報(bào)，并根據(jù)指示及時(shí)進(jìn)行協(xié)調(diào)。二、建立必要的合理的人員培訓(xùn)機(jī)制我們?cè)谇懊嬉呀?jīng)談到，本項(xiàng)目雖是勞動(dòng)密集型的“笨”工作，但要真正做好并得到市民的好評(píng)和滿意則是不容易的。所以，我們要對(duì)上崗人員做好崗前培訓(xùn)，讓保潔及物業(yè)維修人員懂得本項(xiàng)作業(yè)的意義，并知道基本的環(huán)保知識(shí)、物業(yè)維修知識(shí)和服務(wù)從事本項(xiàng)工作的勞動(dòng)保護(hù)知識(shí)，知道本項(xiàng)工作和工作標(biāo)準(zhǔn)、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等等，使他們能具備做好本項(xiàng)工作的基礎(chǔ)知識(shí)和作業(yè)主動(dòng)性。第二節(jié)建立項(xiàng)目組織的步驟一、確定組織目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)是項(xiàng)目組織設(shè)立的前提，應(yīng)根據(jù)確定的項(xiàng)目目標(biāo)，明確劃分分解目標(biāo)，列出所要進(jìn)行的工作的內(nèi)容。二、確定項(xiàng)目工作內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)和規(guī)定任務(wù)，明確列出項(xiàng)目工作內(nèi)容，并進(jìn)行分類歸并及組合是一項(xiàng)重要組織工作。對(duì)各項(xiàng)工作進(jìn)行歸并及組合并考慮項(xiàng)目的規(guī)模、性質(zhì)、復(fù)雜程度以及單位自身技術(shù)業(yè)務(wù)水平、人員數(shù)量、組織管理水平等。如進(jìn)行實(shí)施階段全過(guò)程項(xiàng)目管理，工作劃分可按設(shè)計(jì)階段和施I階段分別歸并和組合。三、組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1.確定組織結(jié)構(gòu)形式。2.合理確定管理層次。管理組織結(jié)構(gòu)中一般應(yīng)有三個(gè)層次：一是決策層；由項(xiàng)目經(jīng)理和其助手組成，要根據(jù)工程項(xiàng)目的活動(dòng)特點(diǎn)與內(nèi)容進(jìn)行科學(xué)化、程序化決策；二是中間控制層（協(xié)調(diào)層和執(zhí)行層）。由專業(yè)工程師和子項(xiàng)目工程師組成，具體負(fù)責(zé)規(guī)劃的落實(shí)，目標(biāo)控制及合同實(shí)施管理，屬承上啟下管理層次；三是作業(yè)層（操作層）。由現(xiàn)場(chǎng)人員組成，負(fù)責(zé)具體的操作工作。3.配置工作崗位及人員4.制定崗位職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)與考核要求5.制定工作流程與考核標(biāo)準(zhǔn)四、項(xiàng)目管理結(jié)構(gòu)由于項(xiàng)目的一次性與獨(dú)特性的特點(diǎn)，在決定一個(gè)項(xiàng)目以后，就需要根據(jù)這一項(xiàng)目的具體情況，建立項(xiàng)目的管理班子，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的實(shí)施、負(fù)責(zé)項(xiàng)目的費(fèi)用控制、時(shí)間控制和質(zhì)量控制，按項(xiàng)目的目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目。項(xiàng)目結(jié)束后，項(xiàng)目的管理組織完成自己的任務(wù)，也就不復(fù)存在。按照組織結(jié)構(gòu)的基本原理和模式，項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)也可分為線性的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)、職能的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)和矩陣的項(xiàng)目結(jié)構(gòu)等若干形式。項(xiàng)目管理組織的結(jié)構(gòu)實(shí)質(zhì)上是決定了項(xiàng)目管理班子實(shí)施項(xiàng)目獲取所需資源的可能方法與相應(yīng)的權(quán)力，不同的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施會(huì)產(chǎn)生不同的影響。我公司本次項(xiàng)目組織采取矩陣式組織結(jié)構(gòu)，矩陣式組織結(jié)構(gòu)是一種混合形式，它在常規(guī)的職能層級(jí)結(jié)構(gòu)之上“加載”了一種水平的項(xiàng)目管理結(jié)構(gòu)。根據(jù)項(xiàng)目與職能經(jīng)理相對(duì)權(quán)力的不同，實(shí)踐中存在不同種類的矩陣體系，分別有權(quán)力明顯傾向于職能經(jīng)理的職能矩陣，權(quán)力明顯傾向于項(xiàng)目經(jīng)理的項(xiàng)目矩陣和傳統(tǒng)矩陣安排的平衡矩陣。這種組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)在于；一是和職能式組織結(jié)構(gòu)一樣，資源可以在多個(gè)項(xiàng)目中共享，可大大減少項(xiàng)目式組織中人員冗余的問(wèn)題；二是項(xiàng)目是工作的焦點(diǎn)，具有一個(gè)正式指定的項(xiàng)目經(jīng)理會(huì)使他對(duì)項(xiàng)目給予更強(qiáng)的關(guān)注，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和整合不同單位的工作；三是當(dāng)有多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行時(shí)，公司可以平衡資源以保證各個(gè)項(xiàng)目都能完成其各自的進(jìn)度、費(fèi)用及質(zhì)量要求；四是項(xiàng)目組成員對(duì)項(xiàng)目結(jié)束后的憂慮減少，他們一方面與項(xiàng)目有很強(qiáng)的聯(lián)系，另一方面他們對(duì)職能部門(mén)也有一種“家”的感覺(jué)。第三節(jié)項(xiàng)目組織規(guī)劃原則一、目的性原則項(xiàng)目組織成員的配備、組織結(jié)構(gòu)選擇的根本目的，是為了產(chǎn)生組織功能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。項(xiàng)目組織規(guī)劃要從這一根本目的出發(fā)，因目標(biāo)設(shè)事，因事設(shè)崗，因職責(zé)定權(quán)力。二、精于高效原則大多數(shù)項(xiàng)目組織是一個(gè)臨時(shí)性組織，項(xiàng)目結(jié)束后就要解散，因此，項(xiàng)目組織應(yīng)精干高效，力求一專多能，一人多職，應(yīng)著眼于使用和學(xué)習(xí)鍛煉相結(jié)合，以提高人員素質(zhì)。三、項(xiàng)目組織一體化原則項(xiàng)目組織往往是企業(yè)組織的有機(jī)組成部分，企業(yè)是它的母體，項(xiàng)目組織是由企業(yè)組建的，項(xiàng)目管理人員來(lái)自企業(yè)，項(xiàng)目組織解體后，其人員仍回企業(yè)，所以項(xiàng)目的組織形式與企業(yè)的組織形式密切有關(guān)。四、管理跨度原則管理跨度也稱管理幅度是指一個(gè)主管人員直接管理的下屬人數(shù)。管理跨度大，管理人員需要協(xié)調(diào)的人與人之間的關(guān)系就多。管理跨度小，管理人員需要協(xié)調(diào)的人與人之間的關(guān)系就少。另外，管理跨度的大小決定了管理層次的多少。在組織規(guī)模一定的情況下，管理層次與管理跨度成反比。因此，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和班子成員的能力和項(xiàng)目的大小進(jìn)行權(quán)衡。五、系統(tǒng)化原則由于項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的過(guò)程中，不同專業(yè)、工序之間存在著大量結(jié)合部，這就要求項(xiàng)目組織要形成一個(gè)有機(jī)整體，防止職能分工、權(quán)限劃分和信息溝通上相互矛盾或重疊，在設(shè)計(jì)組織結(jié)構(gòu)時(shí)要使組織結(jié)構(gòu)成為嚴(yán)密的有機(jī)系統(tǒng)。六、及時(shí)更新原則項(xiàng)目的單件性、階段性和一次性必然帶來(lái)任務(wù)量的變化，帶來(lái)資源配置種類和數(shù)量變化。這就要求組織結(jié)構(gòu)隨之調(diào)整，及時(shí)更新，以適應(yīng)項(xiàng)目活動(dòng)內(nèi)容的變化。第四節(jié)項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及擬配備人員（投標(biāo)人根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況自行增改）一、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)公司設(shè)綜合管理部負(fù)責(zé)處理項(xiàng)目日常事務(wù)和管理等工作，兼調(diào)度職能，接受項(xiàng)目主管的緊急要求，進(jìn)行必要的調(diào)度。公司副總兼質(zhì)量管理小組長(zhǎng)，并負(fù)責(zé)公司的技術(shù)管理，管理部負(fù)責(zé)標(biāo)準(zhǔn)化和管理督導(dǎo)考評(píng)工作，處理信息反饋管理事務(wù)。所有部門(mén)都對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)根據(jù)業(yè)務(wù)需要設(shè)立相應(yīng)的項(xiàng)目部或項(xiàng)目主管或領(lǐng)班。項(xiàng)目部主管（或領(lǐng)班）直接對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，同時(shí)受公司業(yè)務(wù)部門(mén)的指導(dǎo)和考核。根據(jù)現(xiàn)代管理的責(zé)權(quán)利一致的原則，項(xiàng)目部主管直接指揮本部作業(yè)人員，并接受公司的考察考核和管理。上述運(yùn)作機(jī)制具有職能基本完善，指揮系統(tǒng)高效精干，反應(yīng)快速，指揮靈活的特點(diǎn)，基本適應(yīng)我們現(xiàn)在的作業(yè)要求。本項(xiàng)目管理部設(shè)項(xiàng)目主管一人，管理員兩人。主管直接對(duì)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)。質(zhì)量管理員由主管兼職，同時(shí)接受公司質(zhì)量管理部的業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)。所有的作業(yè)保潔人員對(duì)主管負(fù)責(zé)，同時(shí)接受質(zhì)管人員的質(zhì)量考察。公司辦公室設(shè)緊急協(xié)調(diào)和調(diào)度機(jī)制，處理應(yīng)急事務(wù)和突發(fā)事件。根據(jù)本項(xiàng)目作業(yè)的實(shí)際需要，我們將誠(chéng)意聘請(qǐng)業(yè)主方作為我們的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，以監(jiān)督、保證和提高我們的作業(yè)水平。項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)圖二、擬配備人員項(xiàng)目經(jīng)理1人；（負(fù)責(zé)項(xiàng)目部全面管理及同采購(gòu)人及其他相關(guān)單位的聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)）綜合管理員1人；（負(fù)責(zé)協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理做好項(xiàng)目管理、日常賬務(wù)管理、問(wèn)詢服務(wù)管理等工作）保潔主管1人；（負(fù)責(zé)保潔、環(huán)境日常管理）物業(yè)維修主管1人；（負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備維修的日常管理）物業(yè)維修人員XX人；保潔員：XX人；共計(jì)：XX人。第四章人員管理及培訓(xùn)第一節(jié)項(xiàng)目人員配備一、人員配備的含義及配備原則（一）人員配備的含義人員配備，就是根據(jù)組織結(jié)構(gòu)規(guī)定的職位數(shù)量與要求，對(duì)所需各類人員進(jìn)行恰當(dāng)有效的選拔、使用、考評(píng)和培養(yǎng)，以合適的人員去充實(shí)組織中的各個(gè)職位，保證組織活動(dòng)正常進(jìn)行并實(shí)現(xiàn)組織的既定目標(biāo)的活動(dòng)。（二）人員配備的原則1.因事?lián)袢说脑瓌t人員的選擇要以職位的空缺和實(shí)際工作的需要為出發(fā)點(diǎn)，以職位對(duì)人的要求為標(biāo)準(zhǔn)，選拔、錄用各類人員。要使工作卓有成效地完成，就要使選擇的人員具備相應(yīng)的知識(shí)和能力。2.量才使用的原則不同的人也具有不同的能力和素質(zhì)，能夠從事不同的工作。從人的角度來(lái)考慮，只有根據(jù)人的能力特點(diǎn)來(lái)安排工作，才能使人的潛能得到最充分的發(fā)揮，使人的工作熱情得到最大限度地釋放。3.人事動(dòng)態(tài)平衡的原則任何組織都是在不斷變化的環(huán)境中發(fā)展的，工作中的人的能力和知識(shí)也是在不斷提高和豐富的。同時(shí)，組織對(duì)其成員的素質(zhì)的認(rèn)識(shí)也是不斷完善的。因此，人與事的配合需要進(jìn)行不斷地調(diào)整，使能力強(qiáng)的人有機(jī)會(huì)從事更高層次的工作，能力一般的人從事其力所能及的工作，使組織中的每一個(gè)人都能得到最合理的使用，實(shí)現(xiàn)人與工作的動(dòng)態(tài)平衡。4.程序化、規(guī)范化原則員工的選拔和錄用必須遵循一定的標(biāo)準(zhǔn)和程序。科學(xué)合理地確定員工的選拔標(biāo)準(zhǔn)和聘任程序，是組織聘任優(yōu)秀人才的重要保證。只有按照規(guī)定的程序和標(biāo)準(zhǔn)辦事，才能選聘到真正愿為組織的發(fā)展做出貢獻(xiàn)的人才。二、管理人員的需要量及其選聘標(biāo)準(zhǔn)（一）管理人員需要量的確定1.組織現(xiàn)有的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和崗位管理人員的配備是為了指導(dǎo)和協(xié)調(diào)組織活動(dòng)的開(kāi)展。因此，首先需要參照組織結(jié)構(gòu)系統(tǒng)圖，根據(jù)管理職位的數(shù)量和種類確定組織所需要的管理人員數(shù)量。2.管理人員的流動(dòng)率在任何一個(gè)組織中，都存在著管理人員的外流和自然減員的現(xiàn)象。因此，在確定未來(lái)的管理人員需要量時(shí)，要對(duì)這些自然的和非自然的管理人員減員情況加以考慮。3.組織發(fā)展的需要隨著組織規(guī)模的不斷擴(kuò)大，經(jīng)營(yíng)管理工作日益復(fù)雜，工作量也將不斷加大，對(duì)管理人員的需要量也會(huì)不斷增加。因此，組織中管理人員的確定還需預(yù)測(cè)和評(píng)估組織發(fā)展與業(yè)務(wù)擴(kuò)充的要求。（二）管理人員的選聘標(biāo)準(zhǔn)合格的管理人員必須具備相應(yīng)的素質(zhì)和能力，主要包括：1.強(qiáng)烈的管理欲望擔(dān)任管理工作不僅意味著在組織中取得較高的地位、名聲以及與之相應(yīng)的報(bào)酬，還意味著可以利用制度賦予的權(quán)力來(lái)組織他人的勞動(dòng)。一個(gè)對(duì)權(quán)力不感興趣的人，就不會(huì)很好地運(yùn)用權(quán)力，從而影響組織目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。2.良好的道德品質(zhì)擔(dān)任管理職務(wù)的人擁有相當(dāng)?shù)臋?quán)力，而組織對(duì)其權(quán)力的運(yùn)用往往難以進(jìn)行及時(shí)、有效的監(jiān)督，所以權(quán)力能否正確運(yùn)用在很大程度上取決于管理人員的良知。此外，管理者能否有效影響和激發(fā)下屬的積極性，也在很大程度上取決于管理者個(gè)人的道德品質(zhì)。3.富于創(chuàng)新精神管理者的任務(wù)不僅是執(zhí)行上級(jí)的命令，維持系統(tǒng)的運(yùn)轉(zhuǎn)，而且要在組織系統(tǒng)或部門(mén)的工作中不斷創(chuàng)新。只有不斷創(chuàng)新，組織才能充滿生機(jī)，不斷發(fā)展。4.良好的決策能力管理人員在組織下屬工作的過(guò)程中，要進(jìn)行一系列的決策，例如，何時(shí)去做？采用何種方式去做？由誰(shuí)去做？等等管理過(guò)程中充滿了決策。決策能力是管理人員應(yīng)具備的一種重要能力。5.較強(qiáng)的溝通能力管理人員既要善于理解別人，也需要?jiǎng)e人理解自己。組織成員之間的相互理解是組織成功的基本保證，而要實(shí)現(xiàn)相互理解就要借助信息溝通才能完成。溝通的效果決定了管理者與員工相互理解和相互信任的程度。作為管理者必須具有進(jìn)行有效溝通的技能。6.較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力管理者的職責(zé)之一就是實(shí)現(xiàn)組織內(nèi)部各部門(mén)各環(huán)節(jié)的密切配合，所以管理者應(yīng)有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力，能夠按分工協(xié)作的要求合理調(diào)配人員，布置工作任務(wù)；同時(shí)，管理者要善于協(xié)調(diào)內(nèi)部員工之間的關(guān)系，創(chuàng)造和諧、融洽的氣氛。7.相應(yīng)的業(yè)務(wù)知識(shí)和水平管理者未必是專家，但了解一定的專業(yè)知識(shí)、具備一定的技術(shù)水平和能力仍是管理者不可缺少的條件。8.良好的身體素質(zhì)管理工作的勞動(dòng)強(qiáng)度很高，這要求管理者必須要有健康的體魄和充沛的精力。三、管理人員的來(lái)源管理人員的選聘渠道主要來(lái)自兩個(gè)方面：內(nèi)部提升和外部招聘。（一）內(nèi)部提升內(nèi)部提升，是指組織內(nèi)部成員的能力增強(qiáng)并得到充分地證實(shí)后，被委以需要承擔(dān)更大責(zé)任的更高職務(wù)。它是組織填補(bǔ)自然和非自然減員的管理職位的主要方式。1.內(nèi)部提升制度的優(yōu)點(diǎn)（1）有利于調(diào)動(dòng)組織內(nèi)部成員的工作積極性首先，內(nèi)部提升制度給組織內(nèi)的每個(gè)人帶來(lái)了希望，只要努力工作，提高工作能力就有可能晉升。其次，有職位空缺才有提升的可能，而空缺的職位主要來(lái)自于組織的發(fā)展。為了這一點(diǎn)，員工會(huì)更加積極努力地工作。（2）有利于吸引外部人才內(nèi)部提升制度表面上看是排斥外部人才，不利于吸引外部人才。但實(shí)際上當(dāng)外部人才知道在這個(gè)組織中，只要不斷努力工作，就有晉升機(jī)會(huì)，他必定會(huì)愿意受聘于這個(gè)組織。（3）有利于保證選聘工作的準(zhǔn)確性對(duì)于內(nèi)部準(zhǔn)備提升的候選人，組織對(duì)其了解的程度往往要高于外聘者。候選人在組織工作的時(shí)間越長(zhǎng)，組織越有可能對(duì)其作全面深入地考察和評(píng)估，從而提高選聘的準(zhǔn)確程度。（4）有利于被聘者迅速展開(kāi)工作從組織內(nèi)部提升的管理人員，熟悉組織中錯(cuò)綜復(fù)雜的機(jī)構(gòu)和人事關(guān)系，了解組織業(yè)務(wù)及其運(yùn)行特點(diǎn)，可以較快地適應(yīng)新的管理工作，迅速打開(kāi)工作局面。2.內(nèi)部提升制度的缺點(diǎn)（1）引起同事之間的不團(tuán)結(jié)沒(méi)有被提升的人可能會(huì)產(chǎn)生不滿情緒，不利于被提拔者開(kāi)展工作。（2）可能造成“近親繁殖”的現(xiàn)象并抑制組織的創(chuàng)新力。從內(nèi)部提升的管理人員往往會(huì)模仿以前的管理方法，有可能使不良作風(fēng)得以發(fā)展，不利于組織的管理創(chuàng)新和管理水平的提高。（二）外部招聘