律師提醒簽購房合同三注意番禺某盤的業(yè)主曹先生最近心情相當糟糕，花了半輩子積蓄買的商品房，收樓時竟發(fā)現(xiàn)有嚴重的質(zhì)量問題，然而更令他氣結(jié)的是這房子居然還退不得也換不得。日前，憋了一肚子氣的曹先生向本報投訴：怎么有質(zhì)量問題的房子竟不能退換?事因：收樓發(fā)現(xiàn)問題多多據(jù)曹先生所稱，他去年購買的番禺區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設的一套商品房，于今年4月底交樓。收樓時，卻發(fā)現(xiàn)該房屋存在嚴重的質(zhì)量問題：與廚房連接的小陽臺頂上有幾條裂縫，陽臺左側(cè)下方還有一處長13厘米的裂縫;與客廳相連的衛(wèi)生間墻壁有少許剝落現(xiàn)象;主人房內(nèi)的衛(wèi)生間和廚房，水管都有不同程度的漏水。曹先生深感惱怒向開發(fā)商質(zhì)詢，隨后開發(fā)商承諾讓物業(yè)公司盡快解決問題。物業(yè)公司前后維修了三次，但問題仍沒有徹底解決。問題：有質(zhì)量問題也不能退?這時開發(fā)商督促曹先生收樓，而曹先生覺得房子的質(zhì)量問題將影響今后的居住安全和使用，不修好不能入住，于是雙方僵持不下。后來曹先生向開發(fā)商提出了退房的要求。開發(fā)商的態(tài)度則聲稱除非該房屋塌梁斷，否則就不能退房。曹先生在與開發(fā)商幾次交涉未果的情況下，打來電話向本報投訴。他問，難道有嚴重質(zhì)量問題的房屋也不能退嗎?調(diào)查：退房必須符合條件針對曹先生的疑惑，記者咨詢了廣東華法律師事務所楊浩律師。楊律師告訴記者，并非所購房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問題就一定可以退房，退房也需符合一定條件。楊律師表示，為了維護正常的交易秩序，法律對退房條件有比較嚴格的規(guī)定。在實踐中，退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購房者與開發(fā)商在購房合同中約定可以退房的條件。而法定條件，是指根據(jù)法律規(guī)定購房者可以退房的條件，主要包括6項內(nèi)容：購房合同無效、套型誤差導致退房、面積誤差導致退房、變更規(guī)劃、設計導致退房、質(zhì)量不合格導致退房、法定不得轉(zhuǎn)讓的房屋。顯然，曹先生正是依據(jù)第5項法定條件要求退房的。不過，楊律師表示在司法實踐中，房屋質(zhì)量問題分為房屋主體結(jié)構質(zhì)量問題和非房屋主體結(jié)構的質(zhì)量問題。在處理非房屋主體結(jié)構的質(zhì)量問題，如果雙方當事人在購房合同中有特別約定，則依約定執(zhí)行;如果雙方當事人在購房合同中無特別約定，購房者應與開發(fā)商協(xié)商予以解決。楊律師稱，在此情況下，開發(fā)商一般不會同意退房，購房者只能根據(jù)維修期限要求發(fā)展商或自行維修。結(jié)論：協(xié)議約定不清留后患對于曹先生的房子質(zhì)量問題的糾結(jié)所在，楊律師認為是購房合同的補充協(xié)議中未就房屋發(fā)生的非房屋主體質(zhì)量問題、處理方式及違約責任作明確細致的約定，導致曹先生現(xiàn)在的“尷尬”處境。楊律師指出，如果在協(xié)議中有相關的詳細約定，明確權責及處理方式，如今曹先生就可依照協(xié)議條款向開發(fā)商提出賠償或其他要求。但從曹先生提供的購房合同補充協(xié)議可以發(fā)現(xiàn)，該協(xié)議中并無上述約定，而僅在第八條中簡單提及收樓，該條款還對曹先生相當不利：“甲方(即開發(fā)商)須按照設計單位的有關建筑圖紙，完成該樓宇的全部工程，并經(jīng)有關部門驗收合格后交付乙方(即曹先生)使用，乙方不得以任何理由拒絕收樓”。在開發(fā)商強調(diào)交付曹先生使用的樓宇已由有關部門驗收合格了，并出示了《建筑工程質(zhì)量合格證》的情況下，倘若曹先生認為房子質(zhì)量不合格，拒絕收樓，并要求退房，無疑難以說服對方與法院。必須要委托工程質(zhì)量檢測機構重新核驗鑒定樓房，證實自己的顧慮才行，但如此一來相當耗費精力，且實際操作中未必能夠獲得如意的檢測報告。律師提醒簽訂合同三大注意楊律師提醒購房者在簽訂購房合同和收房時，注重有關房屋質(zhì)量條款的約定，并注意3大法律問題。1.住宅質(zhì)量保修期限審查《住宅質(zhì)量保證書》中有關房屋質(zhì)量保修約定是否違反法規(guī)規(guī)定的最低保修期及保修范圍。楊律師表示，根據(jù)國務院有關法例規(guī)定，住宅質(zhì)量保修期限不得低于法定最低保修期限。在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：地基基礎工程和主體結(jié)構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期;電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年;裝修工程為2年。2.其他保修范圍項目對于法規(guī)及《住宅質(zhì)量保證書》中沒有約定的其他保修范圍項目的保修期限，購房者須與開發(fā)商補充約定。3.非房屋主體質(zhì)量約定楊律師建議購房者在補充協(xié)議中就房屋發(fā)生的非房屋主體質(zhì)量問題、處理方式及違約責任作出明確約定。條款文本類似：購房者驗收房屋時，若房屋發(fā)生非房屋主體質(zhì)量問題，例如防水層滲漏、樓板超薄、地面傾斜等、管線破損、層高與樓間距不符合國家標準、保暖、保溫、隔音等，購房者有權要求開發(fā)商或開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司限期修理、重做等。此時，購房者有權拒絕接受房屋，并有權按照《商品房買賣合同》第九條規(guī)定追究開發(fā)商的違約責任。商品房發(fā)生非房屋主體結(jié)構質(zhì)量問題，經(jīng)過開發(fā)商或開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司修理、重做后，經(jīng)有關部門認定仍存在質(zhì)量問題，嚴重影響購房者的對房屋正常使用時，購房者有權解除《商品房買賣合同》并按照雙方合同約定的違約方式追究開發(fā)商的違約責任。收樓攻略最近兩個月正值交樓高峰期，收樓者除了做足權責約定的“功課”，還要懂得驗收房子手續(xù)須知據(jù)記者的親身體驗總結(jié)，收樓有四個步驟：首先，發(fā)展商會向購房者寄發(fā)《房屋交付使用通知書》或發(fā)展商通知購房者到約定地點領取該通知書;接著，購房者在約定時間持《房屋交付使用通知書》到現(xiàn)場售樓部或物業(yè)管理處聯(lián)系驗收交接事宜;然后，有關工作人員帶領購房者到所購房屋進行現(xiàn)場勘察，對各項設施設備進行檢驗，并將檢測結(jié)果記錄在《樓房驗收交接表》上;最后，若驗收合格，購房者須在《樓房驗收交接表》上簽字認可，并當場填寫《住房登記表》，領取房屋鑰匙和《住戶手冊》等資料，同時須按管理處的統(tǒng)一規(guī)定，繳納有關費用。若驗收不合格，購房者也應將不足事項明確記錄在《樓房驗收交接表》上，可暫不辦理入住手續(xù)，再次交接時間由雙方另行約定。驗收步驟了解收樓的全過程后，就將面對對房屋進行驗收的步驟了。如何檢查商品房質(zhì)量?一位名叫劉星的普通市民，在網(wǎng)絡上公布了自己的收樓經(jīng)驗，非常實用，因而在此向讀者們推薦他的收樓經(jīng)驗。第1步：帶備用得上的工具其中包括：A.塑料洗臉盆：用于驗收下水管道;B.小榔頭：用于驗收房子墻體與地面是否空鼓;C.塞尺：用于測裂縫的寬度;D.5米卷尺：用于測量房子的凈高;E.萬用表：用于測試各個強電插座及醯繢嗍欠癯┩?；F.計算器：用于計算數(shù)據(jù);G.黑色水筆：用于簽字;H.小掃帚：用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生;I.小凳子和一些報紙、貼紙、塑料帶，包裝繩：用于時間長，可休息一下及預先封閉下水管道。第2步：查看、核對有關資料1.去物業(yè)部門查看資料有以下幾份資料需要查驗：A.房屋的《住宅質(zhì)量保證書》，可帶走;B.《住宅使用說明書》，可帶走;C.《竣工驗收備案表》;D.面積實測表;E.管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結(jié)構)，可帶走。2.核實面積、合同及價錢多退少補問題確認售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結(jié)構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。可先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內(nèi)不考慮，超出部分進行處理，建議定合同為2%誤差。第3步：實地驗收1.詳細檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象(陽臺裂縫危險大)。由于新房子空關時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細查看一下，用掃帚打掃清楚后就可以看了。2.檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫。特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務必盡快查明原因。3.仔細檢查地面，仔細檢查地面有無空殼開裂情況。如有空鼓，一定要責成陪同物業(yè)人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系。以上2～3項可用工具小榔頭和塞尺。4.水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵(一般新房子會配一個簡易龍頭給業(yè)主)，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。關閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。5.驗收下水情況。先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。6.驗收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水約高2cm，然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。在全部用完水后，應再打開水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來，同時要記錄電表數(shù)字。7.核對買賣合同上注明的設施核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。8.測量一下樓宇的層高，采樣數(shù)據(jù)來源地點與具體數(shù)據(jù)，最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。律師提醒書寫借條、欠條、收條應注意什么

律師提醒民間借款寫借條應注意什么？

近年來，隨著由于市場經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，民眾的生活水平日益提高，民眾之間的相互借款越來越普遍，借貸的數(shù)額也越來越高，由此引發(fā)的糾紛也日漸增多。在這類糾紛中債主提供法院的證據(jù)往往只有一份“借條”，在法律上稱之為“孤證”，即沒有其他證據(jù)相互佐證。因此，民間借款中如何寫好借條，需要注意一些法律技巧。本律師在多年的辦案中遇到過各式各樣的借條，現(xiàn)就民間借款如何正確寫好借條給廣大債主提個醒：一、借款時宜寫“借條”，不宜寫“欠條”借條和欠條均是一種債權債務的憑證，但兩者之間有很大的區(qū)別。借條是借款人向出借人出具的借款書面憑證，它證明雙方建立了一種借款合同關系；而欠收是雙方基于以前的經(jīng)濟往來而進行結(jié)算的一種結(jié)算依據(jù)，它實際上是雙方對過往經(jīng)濟往來的結(jié)算，僅是代表一種純粹的債權債務關系，并不代表借款合同關系。因此借款時宜寫“借條”，而不宜寫“欠條”，以省去訴訟中解釋“欠”款原因、用途的舉證責任。二、借款時雙方約定的利率宜寫入借條中實踐中有不少債主誤解民間借款不能收取利息，所以利息只在口頭約定，而沒有寫進借條中。事實上，法律規(guī)定民間借款雙方可在銀行同期貸款利率的4倍范圍內(nèi)約定利息。法律依據(jù)有：最高人民法院《關于人民法院審理借貸案件的若干意見》第6條的規(guī)定：民間借貸的利率可以適當高于銀行的利率，但最高不得超過銀行同期貸款利率的四倍，超出部分不予保護。《合同法》第211條規(guī)定：自然人之間的借款合同對支付利息沒有約定或者約定不明確的，視為不支付利息。自然人之間的借款合同約定支付利息的，借款的利率不得違反國家有關限制借款的規(guī)定。如果沒有將利率寫入借條中，出借人一起訴，借款人不承認雙方約定，出借人的利息請求將得不到法院的支持。三、借款時宜將還款期限寫入借條中借款在訴訟時效內(nèi)受法律保護，實踐中卻有很多出借人往往不知道“訴訟時效”的概念。理論界對借款沒有約定還款期限的訴訟時效問題理解不一，有人主張適用2年訴訟時效，也有人主張適用20年訴訟時效。各地法院對此問題的把握也不盡相同。因此，從債權安全回收的角度考慮，借款時宜將還款期限寫入借條中，如借款人逾期不歸還借款的，出借人應當在借款到期后2年內(nèi)向其主張權利（包括向人民法院起訴或由借款人在催款通知書上簽字確認）。四、借款時借條宜寫清出借人借款人全名實踐上，出借人與借款人往往關系較密切，也不泛親戚關系，借款時將日常習慣稱謂寫入借條，如將出借人寫成“張叔”“張兄”；將借款人寫成“阿三”“四妹”之類等等，萬一借款人逾期還款，出借人想到法院起訴借款人，往往會因債權、債務人不明確而被法院拒之門外。五、借款時借條應表述清楚明確，沒有歧義較典型的案例是張三向李四借款10萬元，同時出具借條寫明借款10萬元，幾個月后，張三歸還李1萬元，遂將原借條撕毀，張三重新為李四出具借條一份：“張三原向李四借款10萬元，現(xiàn)還欠款1萬元”。這里的“還”字既可以理解為“歸還(huang)”，又可以解釋為“還（hai）欠”“尚欠”。由此產(chǎn)生爭議，對出借人非常不利。欠條，借條，收條的法律效力一、欠條、借條、收條的法律含義、證明的事實及映射的法律關系欠條、借條、收條是生活工作中常見的條據(jù)，這三種條據(jù)雖然只有一字之差，但其法律含義卻相差甚遠。欠條，是債務人向債權人出具的表示尚欠某物或者某款項的憑證，一般用來證明債權債務關系；借條是出借人向借用人或者借款人出具的表示出借某物或者某款項的憑證，一般用來證明借用或者借款關系；收條是收領人向送給人出具的表示收到某物或者某款項的憑證，用來反映或者證明“收到”的事實。二、借條和欠條的區(qū)別很多人對什么時候該打借條，什么時候該打欠條總是不能準確把握，其實區(qū)分兩者并不難。欠條和借條至少有兩點是不同的：其一，借條背后一般存在著資金或者實物的流動，但欠條則沒有。在打借條的時候，出借人“剛剛”、“正在”或者“即將”把物品或者款項交付給借用人，為了確認這個“流動”的事實才用借條加以固定；欠條一般是結(jié)算或者證明財產(chǎn)所有與占有的相反狀態(tài)，也就是所有權人的東西被占有人占有、使用，這種狀態(tài)在打欠條時早已存在，打欠條的目的就是確認這種狀態(tài)的存在。其二，借條一般都有借期和利息，借條的借期和利息計算的起始點一般是出借日，而欠條雖然也可以約定還期以及在逾期未還的法律后果，但這個日期一般是欠條出具后的某一個時間點。實踐中把借條寫成欠條或者反過來把欠條寫成借欠的情況很多，造成文不對題，結(jié)果往往給事實的印證，法律關系的認定以及權利人利益的實現(xiàn)帶來不必要的麻煩。舉一個簡單的例子。如果A跟B關系非常好，B向A借了3萬元應急，B打了一個欠條給A，沒有約定還期，那么過了兩年之后，如果沒有訴訟時效中斷、中止、延長的情形，A再向法院起訴要求B還款，就很容易被法院認定為超過了訴訟時效而喪失勝訴權。其根本原因在于，欠條自債務人出具時起，債權人即享有向其主張還款的權利，訴訟時效就開始計算，而一般訴訟時效期間是兩年，兩年以后再去主張，當然就喪失了時效期間。如果當初B給A打的是借條，同樣沒有約定借期，根據(jù)合同法第二百零六條，“借款人應當按照約定的期限返還借款。對借款期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，借款人可以隨時返還；貸款人可以催告借款人在合理期限內(nèi)返還”，出借人A過了兩年再向借款人B主張還款，自其主張之時訴訟時效才開始起算，此時A起訴B，法院當然可以依法支持。所以雖一字之差，卻差異重大，結(jié)果截然相反。三、出具欠條、借條、收條的注意事項1、內(nèi)容要相對完善。欠條要寫清欠款的數(shù)額幣種、或者物品的數(shù)量以及名稱、品質(zhì)、規(guī)格或者型號等基本自然屬性，拖欠的原因，返還的日期，逾期未還的法律后果，還要寫清債權人、債務人的準確名稱或者姓名，最后