泰安項(xiàng)目定位建議討論稿

深圳市里城地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司2012年11月壹城市概況及地塊屬性貳房地產(chǎn)市場(chǎng)概述叁競(jìng)品及項(xiàng)目產(chǎn)品初判伍規(guī)劃/推售策略肆項(xiàng)目定位思考目錄：壹城市概況及地塊屬性以泰山為依托的國(guó)家歷史文化名城/魯中中心城市之一泰安地處山東中部，緊鄰泰山，位于京滬發(fā)展軸上，從屬濟(jì)南都市圈，距濟(jì)南僅48km。泰安市常住人口550萬(wàn)，市區(qū)常住人口174萬(wàn)，城市化率達(dá)64.7%。

泰安下轄新泰、肥城兩縣級(jí)市，寧陽(yáng)、東平兩縣城市簡(jiǎn)介經(jīng)過(guò)2010年經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，2011年發(fā)展勢(shì)頭有所回落，但總體經(jīng)濟(jì)總量在三線城市中仍屬前列。2011年GDP總量排名僅次于廈門，位列全國(guó)第56位。近年來(lái)第一、二產(chǎn)業(yè)占比有所下滑，但以礦產(chǎn)、機(jī)械制造、石油為主的第二產(chǎn)業(yè)仍是泰安市的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)比例近年來(lái)呈緩慢上升態(tài)勢(shì)。2011年泰安市GDP突破2300億/位列山東第九/全國(guó)第56位城市經(jīng)濟(jì)工業(yè)企業(yè)產(chǎn)能差異大/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入低/缺乏明星企業(yè)產(chǎn)業(yè)概述產(chǎn)業(yè)煤炭化工新材料鋼鐵紡織服裝食品輸變電設(shè)備汽車零配件2010主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（億）7643533231912473423041902010實(shí)現(xiàn)利稅（億）1393845.514.628393518重點(diǎn)企業(yè)新礦集團(tuán)泰開電氣泰山石膏瑞星化工肥城銀寶蒙牛乳業(yè)阿斯德生力源五岳重汽2010主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（億）36843292317.816.99.88.96.9煤炭產(chǎn)業(yè)新礦集團(tuán)肥礦集團(tuán)化工產(chǎn)業(yè)瑞星阿斯德新材料泰山玻纖泰山石膏鋼鐵行業(yè)石橫特鋼紡織服裝山東岱銀集團(tuán)康平納集團(tuán)新泰平陽(yáng)紡織山東傲飾集團(tuán)食品加工蒙牛乳業(yè)匯源肥城公司肥城銀寶公司生力源集團(tuán)輸變電設(shè)備特變電工泰開電氣魯能電力設(shè)備汽車零部件五岳重汽航天特車青年汽車一主一副的核心發(fā)展策略/南部新城將成為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域城市規(guī)劃城市副中心核心地段/緊鄰鳳凰河公園/周邊道路完善地塊屬性泰安主城區(qū)高新區(qū)副中心本案周邊道路地塊內(nèi)部項(xiàng)目北臨西天門大街并鳳凰綠化帶西側(cè)與城市快線長(zhǎng)城路緊鄰南側(cè)緊鄰南天門大街東側(cè)緊鄰龍泉路四至道路均已修繕完畢，道路條件良好。10KM名企少/制造類企業(yè)為主/高科技研發(fā)企業(yè)規(guī)模較小高新區(qū)本案泰安高新區(qū)東依京滬鐵路，南傍京福高速公路，西至京滬高速鐵路，北靠京滬高速公路，104國(guó)道穿區(qū)而過(guò)，規(guī)劃面積50平方公里。“2012年9月升級(jí)為國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)”，目前入駐企業(yè)約75家。汽車零部件產(chǎn)業(yè)輸變電設(shè)備產(chǎn)業(yè)礦山裝備產(chǎn)業(yè)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)新能源產(chǎn)業(yè)電子信息產(chǎn)業(yè)青年汽車航天特車韓國(guó)現(xiàn)代重工泰開電氣集團(tuán)魯能泰山電力設(shè)備加華電力山東煤機(jī)集團(tuán)山東尤洛卡眾誠(chéng)礦山京衛(wèi)制藥泰邦生物泰華生物泰開集團(tuán)泰山集團(tuán)福神齒輪?wèn)|華合創(chuàng)軟件藍(lán)光電子眾誠(chéng)自動(dòng)化泰安醫(yī)學(xué)院泰山學(xué)院山東財(cái)經(jīng)大學(xué)東方學(xué)院鳳凰河公園天頤湖項(xiàng)目坐擁城市擴(kuò)容的有力契機(jī)/但也面臨較大挑戰(zhàn)小結(jié)小結(jié)：一、泰安已進(jìn)入規(guī)?；某鞘袛U(kuò)容階段

以南部高新區(qū)為核心的副城規(guī)劃建設(shè)，將給項(xiàng)目開發(fā)帶來(lái)良好的契機(jī)。但新區(qū)配套缺失，客戶心理距離遙遠(yuǎn)

將是項(xiàng)目開發(fā)面臨的主要挑戰(zhàn)。二、支柱產(chǎn)業(yè)企業(yè)產(chǎn)能相對(duì)較弱，高產(chǎn)能的明星企業(yè)較少

全市除新礦集團(tuán)具備較強(qiáng)的實(shí)力外，其余企業(yè)產(chǎn)能普遍較低，且本地個(gè)體經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較不明顯。該情況可

能會(huì)導(dǎo)致客群收入層次較薄，收入兩極化現(xiàn)象預(yù)計(jì)會(huì)較明顯。三、高新區(qū)引入企業(yè)仍以制造類企業(yè)為主，核心研發(fā)企業(yè)規(guī)模相比較小

同時(shí)高新區(qū)內(nèi)企業(yè)多為廠房企業(yè)，該情況會(huì)導(dǎo)致，地緣購(gòu)買客群基數(shù)較小，項(xiàng)目產(chǎn)品銷售需更多考慮對(duì)外圍

市場(chǎng)客群的吸納。貳房地產(chǎn)市場(chǎng)概述土地出讓同比放緩/一定程度反映了地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的放緩?fù)恋厥袌?chǎng)土地出讓以西南為主/出讓價(jià)格仍為從北向南逐次遞減土地市場(chǎng)地塊面積容積率成交價(jià)4.7萬(wàn)㎡3.21.56億用途樓面地價(jià)商住1040元/㎡地塊面積容積率成交價(jià)22萬(wàn)㎡1.21.55億用途樓面地價(jià)住宅587元/㎡地塊面積容積率成交價(jià)11.2萬(wàn)㎡1.250.6億用途樓面地價(jià)商業(yè)431元/㎡地塊面積容積率成交價(jià)10.7萬(wàn)㎡1.15.23億用途樓面地價(jià)商住4881元/㎡地塊面積容積率成交價(jià)3.5萬(wàn)㎡2.2532萬(wàn)用途樓面地價(jià)住宅70元/㎡本案說(shuō)明：標(biāo)注為2012年所成交，占地面積在2萬(wàn)㎡以上地塊情況。從地塊出讓價(jià)格可知，土地價(jià)格仍呈現(xiàn)由北向南逐次遞減的態(tài)勢(shì)。南部地塊價(jià)值仍處低地。市場(chǎng)供大于求跡象明顯/2012年月均去化約630套供需情況2011年1月-2012年9月初存量、新增供應(yīng)房源及去化情況（套數(shù)）供銷不平衡愈加激烈/2012年月均去化約6.3萬(wàn)㎡供需情況2011年1月-2012年9月初存量、新增供應(yīng)房源及去化情況（面積）以泰山/高鐵站/工業(yè)園/老城主導(dǎo)因素大致可區(qū)分為五個(gè)板塊地產(chǎn)板塊中部板塊西部板塊東部板塊北部板塊中部板塊：老城區(qū)，生活/醫(yī)療/休閑配套成熟工作機(jī)會(huì)較多。產(chǎn)品：高層/小高北部板塊泰山腳下，依山之名同時(shí)景觀綠化較好。產(chǎn)品：低密別墅/洋房西部板塊高鐵站+天平湖景觀為牽引的新區(qū)。產(chǎn)品：高層/小高/別墅/洋房東部板塊老成延伸板塊。產(chǎn)品：高層/小高/洋房南部板塊城市副中心，依托新興工業(yè)園區(qū)發(fā)展。產(chǎn)品：高層/小高/別墅（少量）10km本案南部板塊供應(yīng)仍以西部高鐵片區(qū)為首/南部高新區(qū)次之片區(qū)供應(yīng)2012年2-9月各區(qū)域住宅供應(yīng)總量（套）供應(yīng)仍以西部高鐵片區(qū)為首/南部高新區(qū)次之片區(qū)供應(yīng)2012年2-9月各區(qū)域住宅供應(yīng)總量（面積）片區(qū)成交以西南板塊為主/中東片區(qū)由于供應(yīng)原因起伏較大片區(qū)成交2012年2-9月各區(qū)域住宅成交總量（套）供應(yīng)原因中部起伏較大/南部平穩(wěn)上升但整體成交量較小片區(qū)成交2012年2-9月各區(qū)域住宅成交總量(面積）整體價(jià)格升幅不大/北南片區(qū)略有漲幅/其他片區(qū)價(jià)格企穩(wěn)片區(qū)成交“整體價(jià)格”說(shuō)明：各片區(qū)樣本項(xiàng)目在售產(chǎn)品整體均價(jià)之和除以項(xiàng)目樣本數(shù)量得出。僅作為價(jià)格走勢(shì)的參考，并非實(shí)際成交價(jià)格。各片區(qū)低價(jià)產(chǎn)品仍受市場(chǎng)青睞/尤以中部板塊明顯片區(qū)成交南部板塊價(jià)格遞增平穩(wěn)，呈現(xiàn)出明顯的剛需市場(chǎng)需求狀態(tài)，片區(qū)仍處起步培育期。中部板塊價(jià)格已處高位，低價(jià)產(chǎn)品易去化。叁競(jìng)品及項(xiàng)目產(chǎn)品初判別墅項(xiàng)目較少/高端別墅多集中于泰山腳下別墅項(xiàng)目國(guó)山墅龍山別墅泰山御園本案本案藍(lán)岸7km印象泰山（待售）項(xiàng)目別墅體量普遍較小/除藍(lán)岸項(xiàng)目外其余項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)較差項(xiàng)目簡(jiǎn)析項(xiàng)目地段占地（萬(wàn)㎡）建面（萬(wàn)㎡）戶型單價(jià)（元/㎡）風(fēng)格贈(zèng)送采暖方式車位比車型方式后期余量客戶賣點(diǎn)國(guó)山墅泰山腳下12雙：0.5

聯(lián)：1.7

洋：10雙：440~1500㎡

聯(lián)：270~380㎡

洋：125~180㎡雙：約15000

聯(lián)：12000起洋：均12000美式地下室/花園地采暖1:1人車分流別墅未開售

洋房2011年7月開去化約40%政府/企業(yè)高管泰山泰山御園泰山腳下1.51.8洋：148~180㎡均價(jià)18000法式頂樓送閣樓

一層送地下室花園地采暖1:1.2人車分流2011年12月開

目前已去化30%泰安富豪階層泰山/產(chǎn)品藍(lán)岸南部天頤湖267聯(lián)：6（首批規(guī)劃）聯(lián)：276~370㎡聯(lián)：6500

（含地下室）西班牙部分產(chǎn)品贈(zèng)送閣樓地采暖1:1人車分流2012年10月開

目前去化約40%泰安地緣富豪客群天頤湖

產(chǎn)品/綠化龍灣別墅西部高鐵8獨(dú)：1/聯(lián)：2.7/洋：5聯(lián)：230~260㎡

洋：103~127㎡聯(lián)：9000

洋：5400---

聯(lián)排送地下室地采暖1:1人車分流待售---高鐵交通國(guó)山墅龍灣別墅藍(lán)岸別墅市場(chǎng)尚屬起步階段，具標(biāo)桿性別墅產(chǎn)品暫無(wú)小結(jié)

小結(jié)：一、別墅市場(chǎng)尚屬起步階段

城區(qū)別墅項(xiàng)目規(guī)模普遍較小，多以緊鄰泰山作為核心賣點(diǎn)，從而實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)。但現(xiàn)開發(fā)別墅項(xiàng)目，產(chǎn)品品質(zhì)大多

較差，且價(jià)格高昂（與普通商品房有近2倍的價(jià)差）。項(xiàng)目基本處于待開狀態(tài)，尚無(wú)規(guī)模別墅項(xiàng)目在售。二、客群說(shuō)明

目前購(gòu)買泰安別墅客群多為本地客戶（輔以少量濟(jì)南客戶），職業(yè)以政府及當(dāng)?shù)仄髽I(yè)領(lǐng)袖/私企老板為主。從當(dāng)

前所推出高價(jià)洋房產(chǎn)品可知，泰安仍具有相當(dāng)基數(shù)的實(shí)力買家。同時(shí)由于高總價(jià)，我們可明確判斷市場(chǎng)中高收入

人群對(duì)別墅產(chǎn)品的需求存在被壓抑現(xiàn)象。三、后期別墅項(xiàng)目?jī)?chǔ)量預(yù)估

除上述即將入市的別墅項(xiàng)目外，后期將有另一別墅項(xiàng)目“印象泰山”上市，該項(xiàng)目預(yù)估別墅供應(yīng)在3萬(wàn)㎡左右。

除此之外短期內(nèi)上市別墅項(xiàng)目暫無(wú)。目前預(yù)計(jì)全市后期別墅供應(yīng)量在8.8萬(wàn)㎡，約300套。機(jī)會(huì)點(diǎn)：“未來(lái)市場(chǎng)看好，具標(biāo)桿地位的高品質(zhì)別墅項(xiàng)目欠缺”項(xiàng)目配置別墅產(chǎn)品存在有利的市場(chǎng)機(jī)會(huì)別墅對(duì)標(biāo)從六項(xiàng)客戶較關(guān)注的關(guān)鍵指標(biāo)，拿本案與當(dāng)前別墅項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)標(biāo)如下：從上述對(duì)標(biāo)折線圖可知，本案在多個(gè)關(guān)鍵項(xiàng)指標(biāo)中均占得優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目配置別墅產(chǎn)品，預(yù)判可行！項(xiàng)目配置別墅產(chǎn)品存在有利的市場(chǎng)機(jī)會(huì)高新區(qū)本案海普·鳳凰城華新·新城皇冠河濱園安居·幸福里奧林匹克花園項(xiàng)目名稱占地（萬(wàn)㎡）建面（萬(wàn)㎡）類別戶型面積層高采暖方式車位比車行方式車位價(jià)格開盤時(shí)間價(jià)格表現(xiàn)安居·幸福里（簡(jiǎn)裝）1230高層84-1202.8暖氣1：0.8人車分流7.5萬(wàn)2011年12月4900華新新城11.326高層78-902.8地暖1：0.8人車分流8萬(wàn)2011年3月4400奧林匹克花園

（售罄）32.74洋房120-1602.8地暖1：0.8人車分流8萬(wàn)2010年4月570025高層85-11050007小高90-1405200皇冠河濱園8.415高層95-1102.8暖氣1：0.8人車分流8萬(wàn)2011年11月43003小高110-1252011年12月4300海普鳳凰城14.218高層83-1102.8地暖1：0.8人車分流未售2011年6月42005小高120-140未售未售產(chǎn)品單一/供應(yīng)量大/同質(zhì)化嚴(yán)重/洋房產(chǎn)品稀缺競(jìng)品簡(jiǎn)介安居·幸福里華新·新城皇冠河濱園奧林匹克花園配套類同度高/景觀具備較好的賣點(diǎn)支撐/客戶層次類同競(jìng)品簡(jiǎn)析項(xiàng)目月均去化（套）立面風(fēng)格配套賣點(diǎn)客群安居·幸福里26ArtDeco新古典會(huì)所/幼兒園/1.6萬(wàn)㎡社區(qū)商業(yè)剛需客戶為主，主城外溢海普鳳凰城36中式簡(jiǎn)約鳳凰河景觀/幼兒園剛需客戶為主，主城外溢奧林匹克花園32歐式簡(jiǎn)約區(qū)內(nèi)綠化/運(yùn)動(dòng)中心/8千㎡商業(yè)早期以剛需為主，后期出現(xiàn)民營(yíng)企業(yè)主等高端客戶華新新城34現(xiàn)代風(fēng)格鳳凰河景觀/區(qū)內(nèi)景觀華新體系員工/城市剛需客戶等皇冠河濱園28鳳凰河景觀/幼兒園/風(fēng)情商業(yè)街剛需客戶為主，部分周邊院校客戶分析：

市場(chǎng)銷售：就目前片區(qū)競(jìng)品銷售情況看，普遍銷售量小，去化速度慢。

產(chǎn)品方面：產(chǎn)品類同度高，差異性不大。競(jìng)爭(zhēng)激烈，成熟一些的老項(xiàng)目去化稍好。

客群方面：仍以城市剛需外溢型客戶為主，地緣需求開始嶄露頭角。

主打賣點(diǎn)：鳳凰河景觀是多個(gè)項(xiàng)目的主打賣點(diǎn)，可知優(yōu)勢(shì)景觀配套仍對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)客戶有較好的吸引力。

配套方面：各項(xiàng)目配套較為類同，較遠(yuǎn)距離的名嘉廣場(chǎng)作為項(xiàng)目重點(diǎn)輸出商業(yè)配套，主力街區(qū)及shoppingmall會(huì)是片區(qū)未來(lái)配套亮點(diǎn)。配套類同度高/景觀具備較好的賣點(diǎn)支撐/客戶層次類同競(jìng)品對(duì)標(biāo)思考：由上述對(duì)標(biāo)曲線圖可知，項(xiàng)目可在全指標(biāo)系中占得先機(jī)，但考慮片區(qū)客群構(gòu)成及地理屬性可知，本案若首推高層/小高產(chǎn)品，則面臨價(jià)格受限而帶來(lái)的產(chǎn)品品質(zhì)較難有大的突破，銷售將面臨較大挑戰(zhàn)。故項(xiàng)目高層/小高產(chǎn)品推售節(jié)奏可適當(dāng)延后，前期需以差異化產(chǎn)品進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，待項(xiàng)目配套較完善/形象口碑樹立后，再行推出。肆項(xiàng)目定位思考項(xiàng)目定位應(yīng)具有改變城市人居的使命感思考泰安市場(chǎng)尚屬房地產(chǎn)發(fā)展初步階段。產(chǎn)品共性“品質(zhì)差、類同度高”等。

本案是泰安首個(gè)千畝級(jí)大盤，且位于規(guī)劃中副城中心地段，對(duì)于泰安這座城市，其應(yīng)具備如下使命：“引領(lǐng)城市高品質(zhì)居住生活，打開泰安人對(duì)高品生活理想的窗口，要讓他們變的挑剔起來(lái)！”對(duì)于高新區(qū)尚需需求客戶，需考慮輔以怎樣的產(chǎn)品方可迎合他們的需求！分析客戶訴求，解決客戶“為什么要買”的問(wèn)題客戶訴求中等收入客群高等收入客群現(xiàn)生活描述工作在市區(qū)出行方便孩子教育在市區(qū)市區(qū)配套豐富近泰山有公園逛圈子在市區(qū)交通子女教育生活配套園林景觀關(guān)鍵點(diǎn)高新區(qū)印象“高新區(qū)那里房子也挺便宜的，但就是太遠(yuǎn)了，啥也沒(méi)有。市區(qū)這里去泰山下面公園溜溜彎兒，散散步很方便”思考為什么高新區(qū)房子只是留下“便宜”印象？并不遠(yuǎn)的距離為什么會(huì)覺得遠(yuǎn)？公園綠化應(yīng)成重點(diǎn)？項(xiàng)目導(dǎo)入高等收入客群主要居住在泰安市區(qū)及下屬市縣區(qū)域。高新區(qū)印象和中等收入客群預(yù)計(jì)相似，但他們更關(guān)注有無(wú)匹配他們的產(chǎn)品。提供怎樣與之匹配的產(chǎn)品？交通訴求應(yīng)不強(qiáng)烈景觀綠化會(huì)是其關(guān)注重點(diǎn)產(chǎn)品子女教育景觀面子？有自己的事業(yè)在市區(qū)住著有體面的房子孩子在市里最好的學(xué)校上學(xué)對(duì)環(huán)境有要求需要更好的房子“想和更多的小朋友玩兒”“希望孩子接受最好的教育，希望家人過(guò)

得開心”“環(huán)境好點(diǎn)，飯后和孫子/老伴兒一期散

散步”他們的理想，如果給的能再高一點(diǎn)點(diǎn)呢？圖示“我要活出我的品位”“在芳草地上盡享愜意”“大房子、有面子，讓家人住的舒服”他們的理想，如果給的能再高一點(diǎn)點(diǎn)呢？圖示打造大盤氣勢(shì)社區(qū)配套配套元素教育定位打造全市最具影響力的兒童教育中心配套影響力生活打造全市最具影響力的風(fēng)情商業(yè)街+高檔社區(qū)會(huì)所環(huán)境交通產(chǎn)品一所國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園一所市重點(diǎn)小學(xué)一個(gè)兒童職業(yè)職業(yè)體驗(yàn)教育中心全市乃至全省具良好的知名度全泰安最具景觀打擊力的社區(qū)片區(qū)最便捷的交通線路配套全泰安最具品質(zhì)感的品質(zhì)設(shè)置一條泰安最標(biāo)桿地位的風(fēng)情商業(yè)街泰安高品質(zhì)社區(qū)會(huì)所標(biāo)桿/社區(qū)醫(yī)療站以北側(cè)鳳凰公園+區(qū)內(nèi)中心“眼睛”湖or中央公園為核心的雙公園片區(qū)公交中心/公交?？空军c(diǎn)/城市直通巴雙拼/聯(lián)排/疊拼/洋房/小高/高層全產(chǎn)品聯(lián)組合全市全市片區(qū)全市樹立泰安市優(yōu)質(zhì)兒童教育標(biāo)桿社區(qū)教育思考一所國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園（12班）樹立泰安市優(yōu)質(zhì)兒童教育標(biāo)桿社區(qū)教育思考一所全市最好的小學(xué)（24班）樹立泰安市優(yōu)質(zhì)兒童教育標(biāo)桿社區(qū)教育思考一所兒童職業(yè)體驗(yàn)教育中心+一個(gè)兒童主題樂(lè)園（可在后期商業(yè)mall中設(shè)置）做一處“景點(diǎn)”式的風(fēng)情街區(qū)生活思考兩個(gè)案例參考：深圳歡樂(lè)海岸風(fēng)情商業(yè)街武漢天地風(fēng)情商業(yè)街深圳歡樂(lè)海岸”曲水灣”主題風(fēng)情商業(yè)街生活思考“曲水灣”主題風(fēng)情商業(yè)街是占地125萬(wàn)㎡歡樂(lè)海岸重要的商業(yè)組成部分。商業(yè)街建面約5.7萬(wàn)㎡，以“深圳消失的漁村”為故事主線。以“臨水獨(dú)棟+外擺空間+穿街水道”的開放式空間組合，營(yíng)造出小橋流水、枕河聽櫓的詩(shī)情畫意。建筑立面以灰色調(diào)青磚為主，用1000米蜿蜒水系和七座景觀橋串聯(lián)各特色建筑群落。商業(yè)街即凸顯了文化特質(zhì)，有兼具環(huán)保節(jié)能之效，是深圳知名的風(fēng)情街區(qū)。商業(yè)街共分為：“休閑餐飲區(qū)、特色餐飲區(qū)、西餐區(qū)和酒吧區(qū)”四大主題區(qū)域；商業(yè)引入有：俏江南、小南國(guó)、老房子等中高端知名餐飲品牌。另有中影影城、創(chuàng)意設(shè)計(jì)性精品酒店、CJW爵

士酒吧廊、蘇荷音樂(lè)吧、文化創(chuàng)意等項(xiàng)目。深圳歡樂(lè)海岸”曲水灣”主題風(fēng)情商業(yè)街生活思考武漢天地風(fēng)情商業(yè)街區(qū)生活思考武漢天地風(fēng)情商業(yè)街區(qū)建面約8.5萬(wàn)㎡，是瑞安集團(tuán)開發(fā)的武漢天地項(xiàng)目最重要的配套設(shè)施。商業(yè)街區(qū)由老廠房、舊住宅改造而成，建筑格調(diào)以懷舊紅磚為主。武漢商業(yè)風(fēng)情街以其時(shí)尚、輕松的消費(fèi)環(huán)境文明，街區(qū)規(guī)劃倡導(dǎo)室內(nèi)與室外形成完美融合，其室外空調(diào)系統(tǒng)等是其一大亮點(diǎn)。街區(qū)2007年以其投入運(yùn)營(yíng)，目前已成為武漢著名的高品位風(fēng)情街區(qū)。商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃：“以餐飲為主營(yíng)業(yè)態(tài)（以本土知名餐飲為主），品牌占比50%，用地占比70%”；商業(yè)引入有：漢口人家、山姆大叔美國(guó)餐廳、西班牙餐廳、帕帕羅蒂、滿記甜品、巴適等餐飲

Ideashow生活館、IDo珠寶、女兒繡等時(shí)尚生活館。

NOWPub酒吧、美語(yǔ)天地等。武漢天地風(fēng)情商業(yè)街區(qū)生活思考商業(yè)街體量研判生活思考周邊競(jìng)品均設(shè)有自己的商業(yè)街區(qū)，本案商業(yè)街體量設(shè)置需采取謹(jǐn)慎策略，避免體量過(guò)剩給項(xiàng)目資金運(yùn)轉(zhuǎn)帶來(lái)壓力。本案商業(yè)體量建議重點(diǎn)以社區(qū)內(nèi)向型商業(yè)為主，兼具外向功能。商業(yè)體量按人均需求發(fā)初步測(cè)算如下（項(xiàng)目居住類建面按130萬(wàn)㎡計(jì)算）：

1300000/100*3*0.7*0.8=21840㎡

考慮項(xiàng)目兼具外向型商業(yè)需求，故商業(yè)街體量可適當(dāng)增加

綜合建議項(xiàng)目商業(yè)街體量為：27000㎡項(xiàng)目商業(yè)街體量安居·幸福里1.6萬(wàn)㎡海普鳳凰城無(wú)奧林匹克花園0.8萬(wàn)㎡華新新城約1萬(wàn)㎡皇冠河濱園約1.2萬(wàn)㎡雙公園概念社區(qū)景觀思考建議對(duì)應(yīng)項(xiàng)目北側(cè)鳳凰河公園，在區(qū)內(nèi)打造專屬主題景觀，打造泰安首個(gè)雙公園社區(qū)。兩個(gè)方向參考：區(qū)內(nèi)主題湖景景觀區(qū)內(nèi)中央公園主題景觀雙公園概念社區(qū)/主題湖景景觀景觀思考泰安以泰山而為名，但城市水景資源較為稀缺，開發(fā)項(xiàng)目多無(wú)水景資源配套。項(xiàng)目可在區(qū)內(nèi)設(shè)置獨(dú)有水景資源，同時(shí)可與前述水岸風(fēng)情商業(yè)街結(jié)合，打造獨(dú)特的社區(qū)景觀。雙公園概念社區(qū)/中央公園景觀思考在社區(qū)中心部分設(shè)置中央公園，給客戶提供最大化的景觀休閑場(chǎng)所。打造與中心城區(qū)最便捷的交通干線交通思考方向一：與政府協(xié)商，在社區(qū)設(shè)置小型公交中心，設(shè)置3條以上可達(dá)市區(qū)公交線路。方向二：引入公交直達(dá)線路（自營(yíng)/委托經(jīng)營(yíng)補(bǔ)貼），為客戶提供便捷的城市聯(lián)通線路。方向三：協(xié)商，項(xiàng)目四周需設(shè)置2~3個(gè)公交?？奎c(diǎn)，線路不少于2個(gè)。兩個(gè)方向產(chǎn)品風(fēng)格兩個(gè)方向參考：獨(dú)具中國(guó)傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)中式住宅與文化泰安呼應(yīng)潮流引領(lǐng)性美式/英倫都鐸風(fēng)格產(chǎn)品不僅僅是一套房子，而是一個(gè)藝術(shù)品產(chǎn)品思考具中國(guó)傳統(tǒng)文化特色的中式住宅風(fēng)格，與泰安傳統(tǒng)中國(guó)文化遙相呼應(yīng)。走新潮以美式/英倫都鐸風(fēng)格產(chǎn)品迎合客戶需求產(chǎn)品思考美式草原風(fēng)英倫都鐸兩個(gè)案例—蘇州工業(yè)園其他配套蘇州工業(yè)園位置交通圖太湖常州80KM至杭州150KM無(wú)錫42KM張家港90KM常熟90KM常熟港60KM劉家港60KM太倉(cāng)港70KM太倉(cāng)50KM昆山50KM上海80KM虹橋機(jī)場(chǎng)80KM浦東機(jī)場(chǎng)120KM至南京200KM蘇州蘇州工業(yè)園蘇州工業(yè)園簡(jiǎn)介：于1994年2月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，同年5月實(shí)施啟動(dòng)，行政區(qū)域面積288平方公里，下轄三個(gè)鎮(zhèn)，戶籍人口30萬(wàn)，從業(yè)人員約35萬(wàn)。其中，中新合作開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積80平方公里。2011年工業(yè)園總產(chǎn)值1560億。商業(yè)配套工業(yè)園引用新加坡鄰里中心成功經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過(guò)近15年的發(fā)展，工業(yè)區(qū)內(nèi)形成了7個(gè)鄰里中心，合計(jì)商業(yè)配套達(dá)12萬(wàn)㎡。形成集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育等于一體的居住商業(yè)中心。企業(yè)構(gòu)成；多個(gè)國(guó)際/國(guó)內(nèi)知名企業(yè)入駐（如：三星、諾基亞等），其中不乏大批量高科技研發(fā)企業(yè)。寫字樓體量：借助工業(yè)園強(qiáng)大企業(yè)支撐，工業(yè)園內(nèi)目前寫字樓配置量已超20萬(wàn)㎡。蘇州工業(yè)園—萬(wàn)科·尚玲瓏其他配套萬(wàn)科·尚玲瓏項(xiàng)目是金雞湖西區(qū)域首屈一指的高端住宅項(xiàng)目，成為園區(qū)的豪宅標(biāo)桿。規(guī)模及分期占地面積：38.4萬(wàn)平方米/總建筑面積：85萬(wàn)總戶數(shù):2000，分三期開發(fā)，三期推售3棟配套公共配套：玲瓏鄰里中心、星灣學(xué)校、李公堤城市生態(tài)公園、時(shí)代廣場(chǎng)、科技文化藝術(shù)中心、國(guó)際博覽中心。社區(qū)配套：近3500平方米的社區(qū)會(huì)所，內(nèi)設(shè)室內(nèi)恒溫游泳池、宴會(huì)廳、咖啡吧、健身房等。萬(wàn)科·尚玲瓏項(xiàng)目地處蘇州工業(yè)園核心地段，緊鄰金雞湖。項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)在于，其規(guī)劃中最大化了社區(qū)景觀，將社區(qū)景觀與金雞湖經(jīng)進(jìn)行較充分融合。另外就是產(chǎn)品力方面的優(yōu)勢(shì)。并沒(méi)有單純靠龐大的商業(yè)配套實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的高價(jià)值思考其他配套通過(guò)蘇州工業(yè)園及其中萬(wàn)科·尚玲瓏項(xiàng)目案例，可知：高新工業(yè)園區(qū)需較長(zhǎng)時(shí)間的經(jīng)營(yíng)與完善工業(yè)園區(qū)內(nèi)龐大的商業(yè)配置需要高消費(fèi)群體的支撐（高科技產(chǎn)業(yè)企業(yè)/研發(fā)型企業(yè)等）區(qū)內(nèi)項(xiàng)目商業(yè)配套方面需謹(jǐn)慎考量，應(yīng)避免較大規(guī)模商業(yè)配套的設(shè)置（萬(wàn)科·尚玲瓏項(xiàng)目所臨玲瓏鄰里中心體量也僅約2萬(wàn)㎡，加之區(qū)內(nèi)會(huì)所，其商業(yè)體量也在3萬(wàn)㎡以內(nèi)）。高新區(qū)工業(yè)園區(qū)對(duì)比說(shuō)明：工業(yè)區(qū)企業(yè)以生產(chǎn)制造類為主，高收入研發(fā)人員較為缺失---消費(fèi)力稍弱。工業(yè)區(qū)規(guī)模相對(duì)較小，較具規(guī)模企業(yè)相比較少，實(shí)力企業(yè)數(shù)量少。工業(yè)區(qū)企業(yè)大多內(nèi)設(shè)有自己辦公場(chǎng)所，對(duì)寫字樓需求較弱。高新區(qū)內(nèi)后期有多個(gè)住宅項(xiàng)目上市，且片區(qū)價(jià)格低廉，預(yù)期公寓類產(chǎn)品銷售會(huì)受到較大挑戰(zhàn)。商務(wù)/居住類需求附加配套其他配套寫字樓/公寓：

該類產(chǎn)品建議僅作指標(biāo)平衡性設(shè)置，規(guī)模需嚴(yán)格控制，避免后期帶來(lái)貨量擠壓?jiǎn)栴}。

寫字樓及公寓可按2棟樓設(shè)置即可，樓層高度控制在18層即可，單層面積為1500㎡即可。

即寫字樓及公寓體量均約為：27000㎡。酒店兩個(gè)方向：

一、商務(wù)型標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店，體量約3.2萬(wàn)㎡

二、中高端精品酒店（北京瑜舍），體量約1.5萬(wàn)㎡Shoppingmall

至2020年高新區(qū)遷入人口可達(dá)20萬(wàn)，考慮臨近已有名嘉廣場(chǎng)50余萬(wàn)㎡商業(yè)，且周邊所開發(fā)項(xiàng)目均有商業(yè)配

置，故建議SHOPPINGMALL體量設(shè)置從小，初步建議在6萬(wàn)㎡即可。商務(wù)/居住類需求附加配套產(chǎn)品定位品類戶型面積戶型套數(shù)容積率建面（㎡）層數(shù)車行情況電梯百分比作用雙拼60040.32400二/三層人車分流有----項(xiàng)目標(biāo)桿產(chǎn)品80021600聯(lián)排180~2001500.6528500三層人車分流無(wú)----高品質(zhì)產(chǎn)品200~23010021500疊拼140~1601000.815000四層人車分流視成本而定----舒適度產(chǎn)品洋房100~1401501.118000五/六人車分流視成本而定----品類戶型面積層數(shù)結(jié)構(gòu)間隔車行情況百分比作用小高層85~11011/12板式兩/三房?jī)蓮d兩衛(wèi)人車分流30%舒適度產(chǎn)品高層70~8522/28板式/點(diǎn)式結(jié)合兩房?jī)蓮d一衛(wèi)

三房?jī)蓮d兩衛(wèi)65%高性價(jià)比產(chǎn)品85~125160~18022/28板式三/四房?jī)蓮d三衛(wèi)5%舒適度產(chǎn)品別墅產(chǎn)品價(jià)格預(yù)判價(jià)格預(yù)判項(xiàng)目總價(jià)區(qū)間單價(jià)月均去化預(yù)估國(guó)山墅雙：660~2400萬(wàn)

聯(lián)：350~500萬(wàn)

洋：150~210萬(wàn)聯(lián)排：約13000元/㎡別墅未開洋：約15套藍(lán)岸聯(lián)：180~270萬(wàn)地上面積約9000元/㎡10月開盤，去化約40套聯(lián)排價(jià)格對(duì)標(biāo)：

由于兩個(gè)項(xiàng)目均與本案不在同一片區(qū)，但就區(qū)位及后期價(jià)值而言，初步判斷項(xiàng)目?jī)r(jià)格應(yīng)介于兩者之間。

聯(lián)排別墅售價(jià)預(yù)判：13000*35%+9100*65%=10465

初步判斷項(xiàng)目聯(lián)排