古城鎮(zhèn)地塊市場調(diào)查一、古城鎮(zhèn)概況古名“馬鎮(zhèn)”，又稱“馬街”，相傳為三國時(shí)期，蜀漢丞相諸葛亮大將魏延屯兵牧馬之處。民國三十年(1941年)，開始在此建立鄉(xiāng)級行政機(jī)構(gòu)，因鄉(xiāng)政府駐地附近有古城遺跡，故命名古城鎮(zhèn)。4月經(jīng)四川省人民政府同意撤鄉(xiāng)設(shè)置古城鎮(zhèn)，鎮(zhèn)域地處郫縣西北面，與新都區(qū)、彭州市交界。行政區(qū)劃面積為17．3平方公里，轄8個(gè)行政村91個(gè)社，1個(gè)居民委員會(huì)，2所學(xué)校，1個(gè)衛(wèi)生院，總?cè)丝?5563人，總戶數(shù)4598戶，集鎮(zhèn)居民人口3500人。10月“古城遺跡”被國務(wù)院同意為國家文物重點(diǎn)保護(hù)單位。先后被確定為全國重點(diǎn)鎮(zhèn)、四川省小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)鎮(zhèn)、川西民俗文化旅游城。交通便捷，沙西線、郫彭迅速通道、輕軌貫穿全鎮(zhèn)，交匯于此，距縣城8公里，成都市18公里，彭州市8公里，都江堰市25公里，新都區(qū)9公里，區(qū)位優(yōu)勢日益凸顯。二、樓市現(xiàn)實(shí)狀況根據(jù)目的地塊所在區(qū)域位置，以項(xiàng)目為中心對周圍區(qū)域進(jìn)行調(diào)查，重要包括古城鎮(zhèn)、三道堰及唐昌。基本數(shù)據(jù)如下表：對比內(nèi)容逸樹美家芙蓉山水東方威尼斯水尚明珠鑫和苑水鄉(xiāng)中南海漢唐新城位置古城鎮(zhèn)三道堰三道堰三道堰三道堰三道堰唐昌均價(jià)2600元/平米4400元/平米3600元/平米3500元/平米35003300元/平米2300元/㎡開盤時(shí)間下六個(gè)月下六個(gè)月上六個(gè)月

銷售水之境組團(tuán)4月總占地面積200多畝40畝總150多畝

三期60畝左右71畝約20多畝150畝238畝一期30多畝總戶數(shù)2期270多戶500戶1700多戶

三期700多戶984戶

水之境組團(tuán)200多戶200多戶1800多戶一期336戶戶型區(qū)間45㎡-150㎡86.1㎡-171.73㎡50㎡-170㎡46㎡-156㎡49㎡-190㎡72㎡-176㎡79㎡-117㎡剩余房源別墅2棟,多層約40%90%以上三期90%以上2棟30%多約40%15%一期已售完剩余

戶型區(qū)間45㎡-150㎡86.1㎡-171.73㎡50㎡-170㎡80多㎡-100多㎡88㎡-190㎡80㎡的5套100㎡

以上的200套左右轉(zhuǎn)售3套

80㎡-109㎡建筑形態(tài)6+1多層,別墅多層6+1帶電梯一棟12層電梯

10多棟6+1多層5+1多層6+1多層6+1多層6+1多層6+1多層銷售周期約3年開始銷售幾種月開始銷售幾種月約1年已銷售幾種月3年左右1年多營銷方式傳單傳單、征詢處、

售樓部傳單、征詢處、

售樓部傳單(專業(yè)行銷企業(yè))夾報(bào)傳單.市內(nèi)接待點(diǎn).鎮(zhèn)上征詢處.現(xiàn)場售樓部傳單、市內(nèi)接待點(diǎn)傳單產(chǎn)權(quán)類型小產(chǎn)權(quán)商品房（證件不齊）商品房（證件不齊)商品房(證件齊全)商品房(證件齊全)小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)小產(chǎn)權(quán)待轉(zhuǎn)客戶來源成都西門片區(qū)為主成都西門片區(qū)為主成都西門片區(qū)為主成都西門片區(qū)為主成都西門片區(qū)成都西門片區(qū)為主郫縣外來人員,

當(dāng)?shù)赝鈦砣藛T客戶類型養(yǎng)老占50%以上養(yǎng)老占50%以上養(yǎng)老占50%以上養(yǎng)老占50%以上養(yǎng)老占60%以上養(yǎng)老占60%以上養(yǎng)老及自住交房時(shí)間一期已交房

二期正在交房3月5月4月現(xiàn)房已入住一期已交房優(yōu)勢價(jià)格低,綠化好

帶自留地陽臺寬.臨河.綠化好.離學(xué)校近.帶電梯價(jià)格適中,電梯

為三道堰最高房配套齊有保姆公寓

位置很好,規(guī)劃很好價(jià)格低.離學(xué)校近大盤規(guī)劃好，

即買即住價(jià)格低劣勢物管不嚴(yán)格,

周圍配套稍差價(jià)格貴.

按揭暫辦不下來電梯特價(jià)不按揭

優(yōu)惠不明確

證件不齊就開始銷售戶型有異型戶型設(shè)計(jì)不好,臥室狹長,餐廳無采光面三個(gè)銷售企業(yè)代理，付款為一次性離成都較遠(yuǎn)三、總結(jié)共同點(diǎn)：1、房屋性質(zhì)：此前小產(chǎn)權(quán)房逐漸過渡為商品房；2、型區(qū)間：以套三（92-110平米）的剛性需求為主，比例約占總量的50%,重要滿足當(dāng)?shù)鼐用?、套二?5-85平米）占40%，重要滿足養(yǎng)老居家需求、套一及110平米以上戶型占10%；3、價(jià)格：小產(chǎn)權(quán)約2200-2600元/平米，商品房根據(jù)項(xiàng)目品質(zhì)不一樣，價(jià)格區(qū)間為3200-4400元/平米；4、銷售進(jìn)度緩慢、開發(fā)及銷售周期長、入住率低；5、出租率及租金低（住宅80平米租金約400元/月，商業(yè)約15-30元/平米/月）；6、二次銷售體量大；7、購置人群：以當(dāng)?shù)鼐用窦俺啥际叙B(yǎng)老居家人群為主；8、營銷方式：銷售部現(xiàn)場銷售、九里堤設(shè)置分支銷售部、行銷人員在項(xiàng)目周圍及九里堤公交車站派發(fā)DM單，廣告輻射范圍小，除中鐵堰瀾山外無電視媒體及戶外廣告等促銷手段；9、營銷主題：以水文化、養(yǎng)老居家為營銷主題；10、有價(jià)無市,項(xiàng)目之間惡性競爭，哄搶客戶。差異：根據(jù)房屋性質(zhì)及定位的不一樣，項(xiàng)目品質(zhì)打造差異較大，小產(chǎn)權(quán)以多層為主，商品房則以小高層電梯為主，部分為6+1多層電梯，別墅為輔。四、地塊分析優(yōu)勢交通：當(dāng)?shù)貕K地處沙西線旁，距離輕軌約1公里，交通便捷；配套：5000余師生的鐵路衛(wèi)校及占地共約1500畝的兩所待建高校；歷史文化背景：古鎮(zhèn)遺跡、三國文化及川菜博物館；劣勢配套：醫(yī)療、教育、購物等基本配套差；地理位置：位置偏、客戶認(rèn)知度低；競爭：古城鎮(zhèn)與三道堰距離近，三道堰整體形象、生活配套相對很好，著名度高，優(yōu)勢明顯。本鎮(zhèn)固定人口及流感人口少，因地震而搬遷至攀枝花大學(xué)的阿壩師專現(xiàn)已逐漸遷回原址，鐵路衛(wèi)校為封閉式管理院校。五、提議由于政府政策對小產(chǎn)權(quán)房的大力打壓，客戶對小產(chǎn)權(quán)房的敬畏心理嚴(yán)重，提議房屋性質(zhì)為商品房。目前本區(qū)域內(nèi)所建項(xiàng)目已經(jīng)滿足當(dāng)?shù)鼐用褡》啃枨螅覀兡康目蛻糁匾_定在成都市及外