房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制要點(diǎn)第一部分：項(xiàng)目立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)方式不同，成本控制也有所不同。由于國家法規(guī)政策的限制，該環(huán)節(jié)的運(yùn)作靈活度較小，但基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)費(fèi)用。在項(xiàng)目開發(fā)前期，項(xiàng)目開發(fā)部起主要作用，因此，該環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目開發(fā)部承擔(dān)。一、新征土地（一）征地費(fèi)用：力爭少交或晚交，爭取減免。由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。（二）拆遷安置費(fèi)用：房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用。由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。（三）市政大配套費(fèi)用：自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理。自建部分由工程部和預(yù)算部負(fù)責(zé)，交政府部分由工程部負(fù)責(zé)。（四）規(guī)劃條件：滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本。由項(xiàng)目開發(fā)部和工程部負(fù)責(zé)。二、買斷項(xiàng)目（一）買斷內(nèi)容：明確買斷內(nèi)容明細(xì)。由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。（二）付款總額：為公司爭取最大利益。由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。（三）付款時(shí)間：周期長、次數(shù)多。由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。（四）三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)：明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)。由工程部和項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。（五）手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)：與項(xiàng)目付款時(shí)間直接掛鉤。由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。三、合作開發(fā)（一）合作方式：符合集團(tuán)要求，有利于大連公司。（二）分成比例：雙贏原則。（三）交房時(shí)間：盡可能地延后交房。（四）交房標(biāo)準(zhǔn)：不低于合同中規(guī)定的交房標(biāo)準(zhǔn)。（五）付款總額與付款時(shí)間：選擇有利于公司利益的方式。以上五項(xiàng)內(nèi)容均由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。第二部分：項(xiàng)目規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用。在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，可以最大限度地減少事后變動(dòng)帶來的成本。因此，該環(huán)節(jié)的控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜?；驹瓌t是周密規(guī)劃、科學(xué)討論和嚴(yán)格審批。在該環(huán)節(jié)，項(xiàng)目開發(fā)部、工程部和各類評審委員會(huì)承擔(dān)主要職能。一、規(guī)劃方案（一）可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)：包括市場信息搜集和分析、市政狀況信息分析、規(guī)劃要點(diǎn)確立、可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書和可行性設(shè)計(jì)變更。由預(yù)算部和銷售部配合完成。（二）方案評審：組成可行性規(guī)劃評審委員會(huì)，對方案進(jìn)行評審和確定。未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再重新評審。評審委員會(huì)由項(xiàng)目、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)和銷售等部門組成，總經(jīng)理負(fù)責(zé)。三、設(shè)計(jì)成果：在可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整，并提前確定設(shè)備選型方案。該階段由工程部負(fù)責(zé)，預(yù)算部負(fù)責(zé)根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算，工程部配合。二、報(bào)批設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)方案：根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營情況和市場分析，制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書，由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)作。方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)由工程部負(fù)責(zé)，方案設(shè)計(jì)評審由招投標(biāo)評審委員會(huì)負(fù)責(zé)。2、報(bào)批：注意市政設(shè)計(jì)和相關(guān)法規(guī)，完善自身報(bào)批規(guī)范性，材料完整。該階段由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)，工程部配合。三、擴(kuò)初設(shè)計(jì)1、擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求：對報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整、設(shè)計(jì)要求、內(nèi)部審核。該階段由工程部負(fù)責(zé)，各部門配合。2、成本概算：根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算。該階段由項(xiàng)目開發(fā)部和工程部負(fù)責(zé)，預(yù)算部負(fù)責(zé)制訂經(jīng)營指導(dǎo)書。3、擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖：根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)、專家評審、內(nèi)部評審。招投標(biāo)評審委員會(huì)負(fù)責(zé)，工程部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)調(diào)整。四、樁基設(shè)計(jì)1、地質(zhì)勘察：搜集權(quán)威地質(zhì)資料，自己專業(yè)人員勘察。該階段由工程部負(fù)責(zé)。2、設(shè)計(jì)方案評審：樁基設(shè)計(jì)2種以上形式，由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評審。該階段由工程部負(fù)責(zé)。3、樁基施工圖：設(shè)計(jì)調(diào)整。該階段由工程部負(fù)責(zé)。五、施工圖設(shè)計(jì)1、施工圖設(shè)計(jì)要求：根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求。建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià)70%的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。該階段由工程部負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助。2、報(bào)建：政府部門報(bào)批費(fèi)，按政府有關(guān)政策交納。該階段由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。3、審圖：互審互簽，明確修改意見，設(shè)計(jì)洽商。該階段由工程部負(fù)責(zé)，銷售部參與。4、面積測算：設(shè)計(jì)圖紙測算與實(shí)際施工時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合。該階段由工程部負(fù)責(zé)。六、銷售包裝設(shè)計(jì)結(jié)合營銷費(fèi)用控制，施工招投標(biāo)。該階段由工程部負(fù)責(zé)。七、裝修方案設(shè)計(jì)1、方案設(shè)計(jì)要求：根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和實(shí)體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì)要求。該階段由工程部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助。2、材料設(shè)備選型成本方案：市場信息調(diào)研，根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè)備；制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本計(jì)劃明細(xì)表，裝飾綜合價(jià)格拆分分析。該階段由工程部負(fù)責(zé)。3、招投標(biāo)：制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書，由工程部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助；評審由招投標(biāo)評審委員會(huì)負(fù)責(zé)。八、功能設(shè)計(jì)1、小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評估：市場調(diào)研由銷售部負(fù)責(zé)，有針對性擴(kuò)充建筑物功能由工程部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助。二、市政配套方案項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)進(jìn)行市政狀況調(diào)研，并爭取政府的有利條件，以確立市政配套方案。這一方案將為項(xiàng)目的順利進(jìn)行提供必要的支持。三、環(huán)境方案設(shè)計(jì)工程部負(fù)責(zé)根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本總額，而項(xiàng)目開發(fā)部將協(xié)助工程部完成這一任務(wù)。在招投標(biāo)環(huán)節(jié)，招投標(biāo)評審委員會(huì)將負(fù)責(zé)招投標(biāo)的評審工作。四、智能化設(shè)計(jì)銷售部將負(fù)責(zé)進(jìn)行市場現(xiàn)狀分析和智能化必要性分析，以確立智能化設(shè)計(jì)的內(nèi)容控制。在招投標(biāo)環(huán)節(jié)，招投標(biāo)小組將組織尋找外部合作，爭取雙贏。總經(jīng)理將負(fù)責(zé)監(jiān)督這一過程。五、銷售承諾各部門需要與銷售部保持信息暢通，以保障銷售承諾與實(shí)際功能的一致性。銷售部將負(fù)責(zé)這一任務(wù)，而工程部將協(xié)助銷售部完成這一目標(biāo)。九、設(shè)計(jì)變更工程部將負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用和設(shè)計(jì)變更洽商，而銷售部將協(xié)助工程部完成這一任務(wù)。十、材料設(shè)備工程部將負(fù)責(zé)在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，以使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝。在招投標(biāo)環(huán)節(jié)，招投標(biāo)評審委員會(huì)將負(fù)責(zé)采購的招投標(biāo)工作。十一、其他費(fèi)用預(yù)算部將負(fù)責(zé)物業(yè)管理完善費(fèi)的限額設(shè)計(jì)。招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)在招投標(biāo)環(huán)節(jié)，需要涉及到工程、預(yù)算、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，因此需要有很強(qiáng)的針對性。投標(biāo)單位的選擇主要考慮資質(zhì)、管理水平、技術(shù)力量、歷史記錄、資金實(shí)力、合作經(jīng)歷等6個(gè)方面。工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理、設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同；預(yù)算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同；銷售部負(fù)責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)合同。招投標(biāo)工作小組將審核、考察、評估、篩選3家以上投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)評審委員會(huì)及主管領(lǐng)導(dǎo)。招投標(biāo)評審委員會(huì)將審核，總經(jīng)理將批準(zhǔn)。招投標(biāo)文件需要包含工期、工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量要求、付款方式、招標(biāo)范圍、結(jié)算方式、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)注意事項(xiàng)、廢標(biāo)條件、接標(biāo)時(shí)間、開標(biāo)時(shí)間、定標(biāo)方法、投標(biāo)單位補(bǔ)充意見、標(biāo)準(zhǔn)合同條文、圖紙、其他要求等內(nèi)容。施工洽商通知單由變更項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。在變更項(xiàng)目確認(rèn)簽證前，必須按照相應(yīng)審批程序進(jìn)行報(bào)審，通過后方可正式簽證，總經(jīng)理負(fù)責(zé)。對工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計(jì)分析，并根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對控制工程變更提出改進(jìn)意見，主管工程師負(fù)責(zé)。審圖包括擴(kuò)初圖會(huì)審、施工圖會(huì)審、分項(xiàng)、分部圖會(huì)審、各專業(yè)技術(shù)圖紙會(huì)審，要執(zhí)行圖紙多層次會(huì)審會(huì)簽及審批制度和各專業(yè)互審互簽制度，力爭在開工前把圖紙中的問題修改完，由甲方總工辦技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。分包方式、分包內(nèi)容、分包的責(zé)任界定應(yīng)通過投標(biāo)確定配合費(fèi)，應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本，甲方代表負(fù)責(zé)。施工所用的各項(xiàng)材料的選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確定，材料供應(yīng)方式應(yīng)先確定，通過招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用，成本控制部組織工程部參加，限時(shí)編制材料計(jì)劃，材料計(jì)劃簽認(rèn)，要考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應(yīng)的時(shí)間，由材料采購部和經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)。按合同約定執(zhí)行付款，按進(jìn)度付款，甲方代表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位，多層次多角度審核工程進(jìn)度，預(yù)算人員審核工程價(jià)值量，根據(jù)情況由不同級別人員最終審批，主管副總或總經(jīng)理負(fù)責(zé)。材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計(jì)劃和信息，通過明確而科學(xué)的流程，可以最大限度地減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的。材料進(jìn)場計(jì)劃由工程部負(fù)責(zé)，包括采購招投標(biāo)及訂立合同時(shí)間、生產(chǎn)周期、運(yùn)輸周期、安裝、驗(yàn)收周期和交叉作業(yè)時(shí)間。材料的性能價(jià)格比需要考慮市場信息、技術(shù)參數(shù)和招投標(biāo)，由材料采購部、信息審核部和成本控制部負(fù)責(zé)。洽商、變更的費(fèi)用控制是工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制的重要組成部分。在洽商、變更過程中，必須嚴(yán)格按照合同規(guī)定和相關(guān)流程進(jìn)行操作，確保費(fèi)用的合理性和透明度。成本控制部負(fù)責(zé)人與工程部、總工辦協(xié)作，負(fù)責(zé)監(jiān)督和控制洽商、變更的費(fèi)用。同時(shí)，要及時(shí)跟蹤和分析洽商、變更的費(fèi)用情況，及時(shí)采取措施，避免費(fèi)用的過度增加。一、圖紙審核：各專業(yè)應(yīng)共同審圖，實(shí)行專業(yè)負(fù)責(zé)制。監(jiān)理公司和施工單位也應(yīng)進(jìn)行審圖。建筑專業(yè)圖紙質(zhì)量的審核由總工辦負(fù)責(zé)，其他專業(yè)圖紙的審核由工程部負(fù)責(zé)。二、市場因素導(dǎo)致圖紙修改：甲方在對圖紙做出重大修改之前，應(yīng)進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)比較。三、現(xiàn)場簽證：現(xiàn)場簽證時(shí)，應(yīng)明確費(fèi)用的原因和責(zé)任。工程部負(fù)責(zé)現(xiàn)場簽證的監(jiān)控，成本控制部負(fù)責(zé)審核洽商、變更的合理性、完整性及經(jīng)濟(jì)性。五、違約與索賠：甲方