房地產(chǎn)合同概述學(xué)習(xí)情境一學(xué)習(xí)情境1房地產(chǎn)合同概述學(xué)習(xí)情境2房地產(chǎn)合同的訂立學(xué)習(xí)情境3房地產(chǎn)合同的效力學(xué)習(xí)情境4房地產(chǎn)合同的履行學(xué)習(xí)情境5房地產(chǎn)開發(fā)類合同學(xué)習(xí)情境6房地產(chǎn)建筑工程類合同學(xué)習(xí)情境7房屋買賣合同學(xué)習(xí)情境8物業(yè)管理合同目錄contents適用于房地產(chǎn)合同的法律法規(guī)2我們要做什么房地產(chǎn)合同的概念11債權(quán)與物權(quán)3學(xué)習(xí)單元一房地產(chǎn)合同的概念學(xué)習(xí)單元一房地產(chǎn)合同的概念房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：土地、建筑物、房地合一。不動(dòng)產(chǎn)有狹義和廣義之分。狹義的不動(dòng)產(chǎn)指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的權(quán)利；廣義上的不動(dòng)產(chǎn)除上述內(nèi)容外，還包括諸如水壩、港口、碼頭、礦藏和森林等自然資源。房地產(chǎn)商品和其他商品比較起來具有固定性、保值性、增值性、特定性及永久性等特性。二、房地產(chǎn)合同的概念和特征一、房地產(chǎn)的概念三、房地產(chǎn)合同的分類四、合同原則學(xué)習(xí)單元一房地產(chǎn)合同的概念

房地產(chǎn)合同是指平等主體的自然人、法人及其他組織之間設(shè)立、變更、終止房地產(chǎn)法律關(guān)系的協(xié)議。房地產(chǎn)合同主要具有以下幾個(gè)特征。（一）主體具有多樣性

由于房地產(chǎn)合同種類的多樣性、內(nèi)容的差異性、牽涉社會(huì)利益的復(fù)雜性，法律、法規(guī)對(duì)于具體的房地產(chǎn)合同主體資格有嚴(yán)格的要求。二、房地產(chǎn)合同的概念和特征一、房地產(chǎn)的概念三、房地產(chǎn)合同的分類四、合同原則學(xué)習(xí)單元一房地產(chǎn)合同的概念（二）房地產(chǎn)合同一般采取書面形式訂立

我國(guó)《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。由于房地產(chǎn)法律關(guān)系具有相對(duì)穩(wěn)定性，因此房地產(chǎn)合同一般采取書面形式訂立，即要求房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人，將其相互之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系用文字記錄下來。（三）標(biāo)的物轉(zhuǎn)移或生效要求特定條件二、房地產(chǎn)合同的概念和特征一、房地產(chǎn)的概念三、房地產(chǎn)合同的分類四、合同原則學(xué)習(xí)單元一房地產(chǎn)合同的概念

按照不同的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)合同依照合同內(nèi)容的不同可以劃分為房產(chǎn)合同和地產(chǎn)合同；依照合同標(biāo)的物的用途不同，可以分為住宅用房地產(chǎn)合同和非住宅用房地產(chǎn)合同；依照合同標(biāo)的物的地理位置的不同，可以分為城市房地產(chǎn)合同和農(nóng)村房地產(chǎn)合同。本書按照合同訂立的不同階段，對(duì)房地產(chǎn)合同進(jìn)行了以下劃分。二、房地產(chǎn)合同的概念和特征一、房地產(chǎn)的概念四、合同原則三、房地產(chǎn)合同的分類學(xué)習(xí)單元一房地產(chǎn)合同的概念（一）房地產(chǎn)開發(fā)類合同

房地產(chǎn)開發(fā)類合同是指在房地產(chǎn)開發(fā)階段，當(dāng)事人就房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得和房屋建設(shè)的相關(guān)事宜設(shè)立、變更、終止權(quán)利義務(wù)關(guān)系而達(dá)成的協(xié)議。主要包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、國(guó)有土地使用權(quán)出租合同、集體土地征用補(bǔ)償合同、城市房屋拆遷安置補(bǔ)償合同、房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同等。（二）房地產(chǎn)交易類合同房地產(chǎn)交易類合同是指在當(dāng)事人以房地產(chǎn)為商品而進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等活動(dòng)中，就相關(guān)事宜設(shè)立、變更、終止權(quán)利義務(wù)關(guān)系所達(dá)成的協(xié)議。主要包括商品房買賣合同、商品房預(yù)售合同、購房貸款合同、房屋贈(zèng)與合同、房地產(chǎn)抵押合同、房地產(chǎn)租賃合同、房地產(chǎn)中介合同等。二、房地產(chǎn)合同的概念和特征一、房地產(chǎn)的概念四、合同原則三、房地產(chǎn)合同的分類學(xué)習(xí)單元一房地產(chǎn)合同的概念（三）物業(yè)管理類合同

物業(yè)管理，廣義而言，泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后的管理和服務(wù)，包括房屋及其設(shè)備、公共設(shè)施的保養(yǎng)、維修，住宅小區(qū)的治安、環(huán)衛(wèi)、交通、分送信報(bào)、綠化以及社區(qū)康樂活動(dòng)與生活服務(wù)等。狹義而言，指運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的專業(yè)維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，借助經(jīng)濟(jì)和法律的手段，對(duì)房屋及附屬設(shè)施、周圍環(huán)境實(shí)施統(tǒng)一的綜合管理，以期為用戶創(chuàng)造一個(gè)整潔舒適、安全高雅的居住、辦公環(huán)境。在物業(yè)管理過程中，根據(jù)管理內(nèi)容不同，可以簽訂各種合同，歸納一下主要可分為物業(yè)管理公共契約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理委托合同。二、房地產(chǎn)合同的概念和特征一、房地產(chǎn)的概念四、合同原則三、房地產(chǎn)合同的分類學(xué)習(xí)單元一房地產(chǎn)合同的概念

合同原則是指對(duì)合同關(guān)系的本質(zhì)和規(guī)律進(jìn)行集中抽象和反映，貫穿于整個(gè)合同法制度和規(guī)范之中，是從事交易活動(dòng)的當(dāng)事人所必須遵循的行為模式，也是制定、解釋、執(zhí)行和研究《合同法》的出發(fā)點(diǎn)。

合同原則主要有合同自由原則、誠(chéng)實(shí)信用原則、鼓勵(lì)交易原則及合同正義原則。（一）合同自由原則

合同自由原則是指合同主體在進(jìn)行合同活動(dòng)時(shí)意志獨(dú)立、自由和行為自主，即合同主體在從事合同活動(dòng)時(shí)，以自己的真實(shí)身份來充分表達(dá)自己的意愿，根據(jù)自己的意愿來設(shè)立、變更和終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系。二、房地產(chǎn)合同的概念和特征一、房地產(chǎn)的概念四、合同原則三、房地產(chǎn)合同的分類學(xué)習(xí)單元一房地產(chǎn)合同的概念（二）誠(chéng)實(shí)信用原則

根據(jù)《合同法》第六條“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則”的規(guī)定，要求當(dāng)事人在訂立合同的全過程中，都要誠(chéng)實(shí)，講信用，不得有欺詐或其他違背誠(chéng)實(shí)信用的行為。（三）鼓勵(lì)交易原則

交易是指在獨(dú)立、平等的市場(chǎng)主體之間，就其所有的財(cái)產(chǎn)和利益所進(jìn)行的交換。商法上的鼓勵(lì)交易原則，顧名思義，即法律對(duì)交易中合同的效力最大可能地予以維護(hù)，在法律的具體制度設(shè)計(jì)上，在合理的范圍里，給予交易以最大程度的支持。二、房地產(chǎn)合同的概念和特征一、房地產(chǎn)的概念四、合同原則三、房地產(chǎn)合同的分類學(xué)習(xí)單元一房地產(chǎn)合同的概念（四）合同正義原則

合同正義，是指合同當(dāng)事人在平等自愿的基礎(chǔ)上締約和履約，并保障合同的內(nèi)容符合公平互利、誠(chéng)實(shí)信用的要求。合同正義關(guān)鍵為合同相對(duì)方權(quán)利義務(wù)的平衡，主要為合同相對(duì)方對(duì)價(jià)的公平。合同正義以合同自由為保證；同時(shí)在合同主體實(shí)質(zhì)不平等時(shí)，以社會(huì)公權(quán)力對(duì)合同私權(quán)利進(jìn)行干預(yù)，以使當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)公正。合同體現(xiàn)的是平等的民事主體對(duì)私權(quán)利的處分，因此公權(quán)力的干預(yù)應(yīng)當(dāng)為例外、補(bǔ)充的形式。二、房地產(chǎn)合同的概念和特征一、房地產(chǎn)的概念四、合同原則三、房地產(chǎn)合同的分類學(xué)習(xí)單元二適用于房地產(chǎn)合同的法律法規(guī)學(xué)習(xí)單元二

適用于房地產(chǎn)合同的法律法規(guī)1.《中華人民共和國(guó)合同法》

《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》），是我國(guó)調(diào)整合同關(guān)系的基本法律之一，該法對(duì)合同的訂立、合同的效力、合同的履行、合同的變更和轉(zhuǎn)讓、合同權(quán)利義務(wù)的終止以及違約責(zé)任等問題均有詳細(xì)的規(guī)定。二、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)行政法規(guī)一、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)法律法規(guī)三、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)部門規(guī)章學(xué)習(xí)單元二

適用于房地產(chǎn)合同的法律法規(guī)2.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《城市房地產(chǎn)管理法》），１９９４年７月５日由第八屆全國(guó)人大常委會(huì)第八次會(huì)議通過，１９９５年１月１日起施行。該法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理等問題均有較為詳細(xì)的規(guī)定，同時(shí)又對(duì)土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)租賃的各個(gè)重要方面均做了規(guī)定。二、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)行政法規(guī)一、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)法律法規(guī)三、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)部門規(guī)章學(xué)習(xí)單元二

適用于房地產(chǎn)合同的法律法規(guī)

3.《中華人民共和國(guó)土地管理法》

《中華人民共和國(guó)土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱《土地管理法》），１９８６年６月２５日由第六屆全國(guó)人大常委會(huì)第十六次會(huì)議通過，１９８７年１月１日起施行。該法是我國(guó)第一部全面、系統(tǒng)的關(guān)于土地方面的法律。其明確、詳細(xì)的規(guī)定了土地的所有權(quán)和使用權(quán)、土地利用總體規(guī)劃、耕地的保護(hù)及建設(shè)用地。其中與房地產(chǎn)合同聯(lián)系最為密切的是關(guān)于土地所有權(quán)和使用權(quán)的規(guī)定。二、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)行政法規(guī)一、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)法律法規(guī)三、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)部門規(guī)章學(xué)習(xí)單元二

適用于房地產(chǎn)合同的法律法規(guī)4.《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》

《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》（以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法》），１９９５年６月３０日由第八屆全國(guó)人大常委會(huì)第十四次會(huì)議通過，１９９５年１０月１日起施行。該法規(guī)定了保證、抵押、質(zhì)押、留置、定金５種擔(dān)保方式。其中與房地產(chǎn)合同聯(lián)系較為密切的擔(dān)保方式是保證、抵押、定金，最常見、最重要的是抵押。5.《中華人民共和國(guó)拍賣法》《中華人民共和國(guó)拍賣法》（以下簡(jiǎn)稱《拍賣法》），１９９６年７月５日由第八屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十次會(huì)議通過，１９９７年１月１日起施行。該法詳細(xì)規(guī)定了拍賣標(biāo)的、拍賣當(dāng)事人、拍賣程序等，之所以與房地產(chǎn)合同密切相關(guān)，是因?yàn)樵S多房地產(chǎn)合同是通過拍賣方式產(chǎn)生的。二、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)行政法規(guī)一、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)法律法規(guī)三、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)部門規(guī)章學(xué)習(xí)單元二

適用于房地產(chǎn)合同的法律法規(guī)6.《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》

《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》（以下簡(jiǎn)稱《保險(xiǎn)法》），１９９５年６月３０日由第八屆全國(guó)人大常委會(huì)第十四次會(huì)議通過，１９９５年１０月１日起施行。該法是我國(guó)第一部關(guān)于保險(xiǎn)方面的專門法律，對(duì)于保險(xiǎn)合同、保險(xiǎn)公司、保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)則、保險(xiǎn)業(yè)的監(jiān)督管理、保險(xiǎn)代理人和保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人等均有詳細(xì)的規(guī)定。房地產(chǎn)合同中的房屋保險(xiǎn)合同，適用該法中有關(guān)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同的規(guī)定及其他規(guī)定。二、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)行政法規(guī)一、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)法律法規(guī)三、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)部門規(guī)章學(xué)習(xí)單元二

適用于房地產(chǎn)合同的法律法規(guī)7.中華人民共和國(guó)公司法

《中華人民共和國(guó)公司法》（以下簡(jiǎn)稱《公司法》），１９９３年１２月２９日由第八屆全國(guó)人大常委會(huì)第五次會(huì)議通過，１９９４年７月１日起施行。房地產(chǎn)合同中當(dāng)事人有一方或雙方為公司的，其主體資格問題適用《公司法》的相關(guān)規(guī)定。二、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)行政法規(guī)一、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)法律法規(guī)三、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)部門規(guī)章學(xué)習(xí)單元二適用于房地產(chǎn)合同的法律法規(guī)

1.《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》

《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》，１９９８年１２月２７日由國(guó)務(wù)院發(fā)布，１９９９年１月１日施行。該條例是對(duì)《土地管理法》的細(xì)化，對(duì)其中原則性規(guī)定和不明確的地方進(jìn)行了詳細(xì)的說明。其中一些規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)合同具有直接的指導(dǎo)作用。二、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)行政法規(guī)一、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)法律法規(guī)三、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)部門規(guī)章學(xué)習(xí)單元二適用于房地產(chǎn)合同的法律法規(guī)2.《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，１９９０年５月１９日由國(guó)務(wù)院發(fā)布，同日施行。該條例規(guī)定了城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、中止、劃撥土地使用權(quán)等內(nèi)容，是我國(guó)第一部關(guān)于城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的專門行政法規(guī)。3.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，２００１年６月１３日由國(guó)務(wù)院發(fā)布，２００１年１１月１日起施行。該條例對(duì)拆遷管理、拆遷補(bǔ)償與安置以及處罰等內(nèi)容進(jìn)行了全面系統(tǒng)的規(guī)定，對(duì)房屋拆遷合同的相關(guān)內(nèi)容具有規(guī)范作用。二、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)行政法規(guī)一、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)法律法規(guī)三、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)部門規(guī)章學(xué)習(xí)單元二適用于房地產(chǎn)合同的法律法規(guī)4.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，１９９８年７月２０日由國(guó)務(wù)院發(fā)布，同日起施行。該辦法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。房屋拆遷合同、房屋建造合同等房地產(chǎn)合同應(yīng)適用該條例。二、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)行政法規(guī)一、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)法律法規(guī)三、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)部門規(guī)章學(xué)習(xí)單元二適用于房地產(chǎn)合同的法律法規(guī)1.《城市房產(chǎn)交易價(jià)格管理暫行辦法》

《城市房產(chǎn)交易價(jià)格管理暫行辦法》，１９９４年１１月１１日由國(guó)家計(jì)委發(fā)布，１９９４年１２月１日起施行。該暫行辦法對(duì)房地產(chǎn)交易中的有關(guān)合同價(jià)款條款的擬定具有重要的指導(dǎo)作用。2.《商品房銷售管理辦法》

《商品房銷售管理辦法》，２００１年４月４日由建設(shè)部發(fā)布，２００１年６月１日起施行。該辦法對(duì)商品房銷售條件、廣告與合同、銷售代理、商品房的交付等問題進(jìn)行了規(guī)定。商品房買賣合同應(yīng)適用該規(guī)定。二、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)行政法規(guī)一、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)法律法規(guī)三、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)部門規(guī)章學(xué)習(xí)單元二適用于房地產(chǎn)合同的法律法規(guī)3.《城市房屋租賃管理辦法》

《城市房屋租賃管理辦法》，１９９５年５月９日由建設(shè)部發(fā)布，１９９５年６月１日起施行。該辦法對(duì)房屋租賃合同的內(nèi)容、終止、變更、解除、租賃登記、轉(zhuǎn)租等都進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。城市房屋租賃合同應(yīng)適用該辦法。4.《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》

《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，經(jīng)修改后于２００１年８月１５日由建設(shè)部發(fā)布，發(fā)布之日起施行。該規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式、范圍、程序、合同的主要內(nèi)容、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)土地使用權(quán)問題的處理等進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)適用該規(guī)定。二、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)行政法規(guī)一、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)法律法規(guī)三、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)部門規(guī)章學(xué)習(xí)單元二適用于房地產(chǎn)合同的法律法規(guī)5.《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，經(jīng)修改后于２００１年８月１５日由建設(shè)部發(fā)布，發(fā)布之日起施行。該辦法對(duì)房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定、抵押合同的訂立、房地產(chǎn)抵押登記、被抵押房地產(chǎn)的占用和管理以及處分進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)適用該辦法。二、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)行政法規(guī)一、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)法律法規(guī)三、適用于房地產(chǎn)合同的相關(guān)部門規(guī)章學(xué)習(xí)單元三債權(quán)與物權(quán)學(xué)習(xí)單元三債權(quán)與物權(quán)

債權(quán)與物權(quán)是簽訂房地產(chǎn)合同過程中必須要明確的內(nèi)容，只有確認(rèn)這兩部分的歸屬問題，才能避免簽訂合同之后產(chǎn)生各種糾紛。（一）債的概念

債是發(fā)生在特定主體之間請(qǐng)求為特定行為的財(cái)產(chǎn)法律關(guān)系。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》（以下簡(jiǎn)稱《民法通則》）第８４條的規(guī)定，債是按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定，在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的特定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，享有權(quán)利的人是債權(quán)人，負(fù)有義務(wù)的人是債務(wù)人。（二）債的發(fā)生根據(jù)

根據(jù)《民法通則》的有關(guān)規(guī)定，債的發(fā)生根據(jù)主要包括如下幾種。二、物權(quán)制度一、債權(quán)制度學(xué)習(xí)單元三債權(quán)與物權(quán)1.合同

合同是發(fā)生在當(dāng)事人之間的一種法律關(guān)系。合同關(guān)系和一般民事法律關(guān)系一樣，也是由主體、內(nèi)容、客體三個(gè)要素組成。合同關(guān)系的主體又稱為合同的當(dāng)事人，包括債權(quán)人和債務(wù)人。2.不當(dāng)?shù)美?/p>

不當(dāng)?shù)美侵笡]有合法根據(jù)，或事后喪失了合法根據(jù)而被確認(rèn)為是因致他人遭受損失而獲得的利益。當(dāng)發(fā)生不當(dāng)?shù)美麜r(shí)，由于一方取得的利益沒有法律或合同根據(jù)且給他人造成損害，在這種情況下，受損失一方依法有請(qǐng)求不當(dāng)?shù)美朔颠€其所得利益的權(quán)利，而不當(dāng)?shù)美藙t依法負(fù)有返還的義務(wù)。二、物權(quán)制度一、債權(quán)制度學(xué)習(xí)單元三債權(quán)與物權(quán)3.無因管理

無因管理，是沒有法定或者約定義務(wù)，為避免造成損失（損失既包括自己也包括他人，或者僅為他人），主動(dòng)管理他人事務(wù)或?yàn)樗颂峁┓?wù)的法律事實(shí)。管理他人事務(wù)的人，為管理人；事務(wù)被管理的人，為本人。無因管理發(fā)生后，管理人依法有權(quán)要求受益人償付因其實(shí)施無因管理而支付的必要費(fèi)用。這種由于無因管理而產(chǎn)生的債，稱為無因管理之債。無因管理旨在適當(dāng)界限“禁止干預(yù)他人事務(wù)”與“獎(jiǎng)勵(lì)互助義行”兩項(xiàng)原則，使無法定或約定的義務(wù)卻為他人管理事務(wù)之人，在一定要件下享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。二、物權(quán)制度一、債權(quán)制度學(xué)習(xí)單元三債權(quán)與物權(quán)4.侵權(quán)行為

侵權(quán)行為是指侵害他人財(cái)產(chǎn)或人身權(quán)利的違法行為。在民事活動(dòng)中，一方實(shí)施侵權(quán)行為時(shí)，根據(jù)法律規(guī)定，受害人有權(quán)要求侵害人承擔(dān)賠償損失等責(zé)任，而侵害人則有負(fù)責(zé)賠償?shù)牧x務(wù)。因此，侵權(quán)行為會(huì)引起侵害人和受害人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。這種因侵權(quán)行為而產(chǎn)生的債，稱為侵權(quán)之債。侵權(quán)之債是除合同之債以外的另一類較為常見的債，它由非法行為引起，依法律規(guī)定而產(chǎn)生，以損害賠償為主要內(nèi)容。二、物權(quán)制度一、債權(quán)制度學(xué)習(xí)單元三債權(quán)與物權(quán)（三）債的分類1.法定之債和意定之債

根據(jù)債的發(fā)生原因不同，債可以分為法定之債和意定之債。

法定之債是依據(jù)法律規(guī)定而直接發(fā)生的債。法定之債包括侵權(quán)行為之債、不當(dāng)?shù)美畟o因管理之債和基于締約過失而發(fā)生的債。

意定之債是指依據(jù)當(dāng)事人的意思而發(fā)生的債。意定之債一般是基于雙方當(dāng)事人的合意而產(chǎn)生的，即合同之債，這也構(gòu)成民法上的契約原則；特殊情形下，單方行為也可以產(chǎn)生意定之債。例如，捐助行為。二、物權(quán)制度一、債權(quán)制度學(xué)習(xí)單元三債權(quán)與物權(quán)2.特定物之債和種類物之債

根據(jù)債的標(biāo)的的性質(zhì)不同，債可以分為特定物之債和種類物之債。

特定物之債的標(biāo)的是特定物的，只能是意定之債，法定之債不可能是特定物之債。比如，買賣古董。

種類物之債的標(biāo)的是種類物的，可以是法定之債，也可以是約定之債。比如，買賣大米。（四）債的消滅

根據(jù)《民法通則》規(guī)定，債因以下事實(shí)而消滅。二、物權(quán)制度一、債權(quán)制度學(xué)習(xí)單元三債權(quán)與物權(quán)1.履行

債務(wù)人履行了債務(wù)，債權(quán)人的利益得到了實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人間設(shè)立債的目的已達(dá)到，債務(wù)人清償了債務(wù)，債權(quán)人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)，債的目的達(dá)到，債當(dāng)然也就消滅。因此，清償為債的消滅的最常見的原因。2.抵消

抵銷是指當(dāng)事人雙方相互負(fù)有相同種類的給付，將兩項(xiàng)債務(wù)相互沖抵，使其相互在對(duì)等額內(nèi)消滅。抵銷債務(wù)，也就是抵銷債權(quán)。用抵消方法消滅債務(wù)應(yīng)符合下列條件：必須是對(duì)等債務(wù)；必須是同一種類的給付之債；同類的對(duì)等之債都已到履行期限。二、物權(quán)制度一、債權(quán)制度學(xué)習(xí)單元三債權(quán)與物權(quán)3.提存

這是指?jìng)鶆?wù)人在債務(wù)履行期屆滿時(shí)，將無法給付的標(biāo)的物交給提存部門，以消滅債務(wù)的行為。4.免除

免除是指?jìng)鶛?quán)人放棄債權(quán)，從而免除債務(wù)人所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。因免除成立后，債務(wù)人自然不再負(fù)擔(dān)被免除的債務(wù)，債權(quán)人的債權(quán)也就不再存在，因此免除債務(wù)也為債的消滅原因。免除債務(wù)實(shí)質(zhì)上是對(duì)債權(quán)的拋棄，所以就法律禁止拋棄的債權(quán)而免除債務(wù)的，其免除為無效，不發(fā)生債消滅的效果。二、物權(quán)制度一、債權(quán)制度學(xué)習(xí)單元三債權(quán)與物權(quán)5.混同

即債權(quán)與債務(wù)同歸于一個(gè)民事主體，而使債的關(guān)系消滅的法律事實(shí)。法律上的混同，有廣義與狹義之分。廣義的混同，包括權(quán)利與權(quán)利的混同；義務(wù)與義務(wù)的混同；權(quán)利與義務(wù)的混同。二、物權(quán)制度一、債權(quán)制度學(xué)習(xí)單元三債權(quán)與物權(quán)（一）物權(quán)的概念

物權(quán)是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用意物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。它既具有人對(duì)物的內(nèi)容（這明確著對(duì)物的支配方法及范圍），同時(shí)又具有直接對(duì)抗一般人的效力。因此，作為法律范疇，物權(quán)為權(quán)利人直接支配其標(biāo)的物，并享受其利益的排他性權(quán)利。（二）物權(quán)的特征

1.物權(quán)為直接支配物的權(quán)利

2.物權(quán)為支配特定物的權(quán)利

3.物權(quán)的排他性權(quán)利二、物權(quán)制度一、債權(quán)制度學(xué)習(xí)單元三債權(quán)與物權(quán)（三）物權(quán)的種類

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）第２條指出：本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接分配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)?；谖餀?quán)法定主義原則，我國(guó)的物權(quán)種類主要有所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。（四）物權(quán)變動(dòng)的原則

物權(quán)具有主體上的對(duì)世性和效力上的排他性，這就決定了必須采取一定的方式將物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)進(jìn)行公開，以讓第三人知悉物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)，保證交易的安全。物權(quán)變動(dòng)的原則有公示原則和公信原則。二、物權(quán)制度一、債權(quán)制度學(xué)習(xí)單元三債權(quán)與物權(quán)（五）物權(quán)的保護(hù)1.請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)

因物權(quán)的歸屬和內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。2.請(qǐng)求排除妨礙3.請(qǐng)求恢復(fù)原狀4.請(qǐng)求返還原物5.請(qǐng)求損害賠償二、物權(quán)制度一、債權(quán)制度Thanks

房地產(chǎn)合同的訂立學(xué)習(xí)情境二目錄contents房地產(chǎn)合同的簽約主體2我們要做什么合同訂立的一般程序11房地產(chǎn)合同的成立3學(xué)習(xí)單元一合同訂立的一般程序?qū)W習(xí)單元一合同訂立的一般程序

合同的訂立又稱締約，是當(dāng)事人為設(shè)立、變更、終止財(cái)產(chǎn)權(quán)利義務(wù)關(guān)系而進(jìn)行協(xié)商、達(dá)成協(xié)議的過程?！逗贤ā返冢保硹l規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，采取要約、承諾方式。要約與承諾是當(dāng)事人訂立合同的必經(jīng)程序。二、要約及要約邀請(qǐng)一、合同的訂立三、承諾學(xué)習(xí)單元一合同訂立的一般程序（一）要約的含義

《合同法》第１４條規(guī)定，要約是希望和他人訂立合同的意思表示。要約有時(shí)稱為發(fā)價(jià)、發(fā)盤或報(bào)價(jià)。發(fā)出要約的人為要約人，接受要約的人為受要約人。要約的構(gòu)成要件主要有以下內(nèi)容。

（１）要約是特定合同當(dāng)事人的意思表示；

（２）要約必須向要約人希望與之締結(jié)合同的相對(duì)人發(fā)出；

（３）要約必須具有締約目的并表明經(jīng)承諾即受此意思表示的拘束；二、要約及要約邀請(qǐng)一、合同的訂立三、承諾學(xué)習(xí)單元一合同訂立的一般程序（４）要約的內(nèi)容必須具備足以使合同成立的主要條件。

要約是一種法律行為，要求在規(guī)定的有效期限內(nèi)，要約人要受到要約的約束。當(dāng)受要約人按時(shí)接受要約條款，要約人便負(fù)有與受要約人簽訂合同的義務(wù)。否則，要約人對(duì)由此造成受要約人的損失應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。二、要約及要約邀請(qǐng)一、合同的訂立三、承諾學(xué)習(xí)單元一合同訂立的一般程序（二）要約的效力1.要約的生效

《合同法》第１６條規(guī)定，要約到達(dá)受要約人時(shí)生效。采用數(shù)據(jù)電文形式訂立合同，收件人指定特定系統(tǒng)接收數(shù)據(jù)電文的，該數(shù)據(jù)電文進(jìn)入該特定系統(tǒng)的時(shí)間，視為到達(dá)時(shí)間；未指定特定系統(tǒng)的，該數(shù)據(jù)電文進(jìn)入收件人的任何系統(tǒng)的首次時(shí)間，視為到達(dá)時(shí)間。2.要約的撤回

要約的撤回是指要約在生效之前，要約人欲使其不發(fā)生法律效力而取消其要約的意思表示。要約的約束力一般是在要約生效之后才發(fā)生，要約未生效之前，要約人是可以撤回要約的?！逗贤ā返冢保窏l規(guī)定，要約可以撤回。撤回要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)受要約人之前或者與要約同時(shí)到達(dá)受要約人。二、要約及要約邀請(qǐng)一、合同的訂立三、承諾學(xué)習(xí)單元一合同訂立的一般程序3.要約的撤銷

《合同法》第１８條規(guī)定，要約可以撤銷，撤銷要約的通知應(yīng)當(dāng)在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人。要約生效后雖然對(duì)要約人有約束力，但是在特殊情況下，考慮要約人的利益，在不損害受要約人的前提下，要約應(yīng)該允許撤銷。

《合同法》第１９條規(guī)定，有下列情況之一的，要約不得撤銷：①要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷；②受要約人有理由認(rèn)為要約是不可撤銷的，并已經(jīng)為履行合同做了準(zhǔn)備工作。二、要約及要約邀請(qǐng)一、合同的訂立三、承諾學(xué)習(xí)單元一合同訂立的一般程序4.要約的失效

要約的失效是指要約喪失其法律效力，要約人和受要約人均不再受其約束?！逗贤ā返冢玻皸l規(guī)定，有下列情形之一的，要約失效：①拒絕要約的通知到達(dá)要約人；②要約人依法撤銷要約；③承諾期限屆滿，受要約人未作承諾；④受要約人對(duì)要約的內(nèi)容做出實(shí)質(zhì)性變更。（三）要約邀請(qǐng)

要約邀請(qǐng)又稱要約引誘，是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。在發(fā)出要約邀請(qǐng)以后，要約邀請(qǐng)人撤回其邀請(qǐng)，只要沒給善意相對(duì)人造成信賴?yán)娴膿p失，要約邀請(qǐng)人一般不承擔(dān)責(zé)任。二、要約及要約邀請(qǐng)一、合同的訂立三、承諾學(xué)習(xí)單元一合同訂立的一般程序（四）要約與要約邀請(qǐng)的區(qū)別區(qū)分要約與要約邀請(qǐng)，既十分重要，又相當(dāng)復(fù)雜，各國(guó)立法和實(shí)踐主張也不完全一致，因此，對(duì)招標(biāo)、投標(biāo)、懸賞廣告等行為性質(zhì)的認(rèn)識(shí)也不盡相同。根據(jù)我國(guó)《合同法》理論和實(shí)踐，區(qū)分要約與要約邀請(qǐng)主要有以下標(biāo)準(zhǔn)：

（１）要約是當(dāng)事人主動(dòng)愿意締結(jié)合同的意思表示；而要約邀請(qǐng)的目的不是締結(jié)合同，而是邀請(qǐng)對(duì)方當(dāng)事人向其發(fā)出要約的意思表示，是當(dāng)事人訂立合同的預(yù)備行為。二、要約及要約邀請(qǐng)一、合同的訂立三、承諾學(xué)習(xí)單元一合同訂立的一般程序（２）根據(jù)當(dāng)事人的意愿區(qū)分。例如，如果當(dāng)事人在其訂約建議中申明“以我方最后確認(rèn)為準(zhǔn)”，就表明其不愿受對(duì)方要約的約束，因而屬要約邀請(qǐng)；商店在其展示的服裝上標(biāo)示“六折出售”字樣及價(jià)格，則為要約，如標(biāo)明為“樣品”，則為要約邀請(qǐng)。

（３）要約的內(nèi)容必須具備足以使合同成立的必要條款；而要約邀請(qǐng)不必具備此等必要條款。二、要約及要約邀請(qǐng)一、合同的訂立三、承諾學(xué)習(xí)單元一合同訂立的一般程序（一）承諾的概念

《合同法》第２１條規(guī)定，承諾是受要約人同意要約的意思表示。承諾是一種法律行為，承諾必須是要約的相對(duì)人在要約有效期限內(nèi)以明示的方式做出，并送達(dá)要約人；承諾必須是承諾人做出同意要約的意思表示，方為有效。如果受要約人對(duì)要約中的必要性條款提出修改、補(bǔ)充、部分同意，附有條件或者另行提出新的條件，以及遲到送達(dá)的承諾，都不被視為有效的承諾，而被稱為新要約。二、要約及要約邀請(qǐng)一、合同的訂立三、承諾學(xué)習(xí)單元一合同訂立的一般程序（二）承諾的構(gòu)成要件

（１）承諾必須由受要約人向要約人做出。只有受要約人有承諾資格，非受要約人向要約人做出的意思表示不屬于承諾，而是一種要約。

（２）承諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與要約的內(nèi)容一致。承諾是受要約人愿意接受要約內(nèi)容與要約人訂立合同的意思表示。因此，承諾是對(duì)要約的實(shí)質(zhì)性同意，也即對(duì)要約的無條件接受。但受要約人對(duì)要約內(nèi)容做出非實(shí)質(zhì)性變更的，除要約人及時(shí)表示反對(duì)或者要約表明承諾不得對(duì)要約的內(nèi)容做出任何變更的以外，承諾均屬有效。

（３）必須在要約確定的承諾期限內(nèi)到達(dá)。二、要約及要約邀請(qǐng)一、合同的訂立三、承諾學(xué)習(xí)單元一合同訂立的一般程序（三）承諾的方式和期限1.承諾的方式

承諾應(yīng)當(dāng)以通知的方式做出，但根據(jù)交易習(xí)慣或要約表明可通過行為作出承諾的除外。

“通知”方式是指承諾以口頭形式或書面形式明確告知要約人完全接受要約內(nèi)容做出的意思表示?！靶袨椤狈绞绞侵赋兄Z人依照交易習(xí)慣或者要約的條款能夠?yàn)橐s人確認(rèn)承諾人接受要約內(nèi)容做出的意思表示。二、要約及要約邀請(qǐng)一、合同的訂立三、承諾學(xué)習(xí)單元一合同訂立的一般程序2.承諾期限

如果雙方當(dāng)事人在合同中約定了承諾期限，期限為一個(gè)星期、一個(gè)月或一年。在沒有約定承諾期限起算點(diǎn)的情況下，可根據(jù)以下三種方式確定承諾期限的起算點(diǎn)。

（１）以信件或電報(bào)方式作為承諾的，承諾期限為信件載明的日期或者從電報(bào)交發(fā)之日開始計(jì)算。

（２）以信件方式做出的，信件中未載明的以寄出的郵戳日期作為起算點(diǎn)。

（３）以電話、傳真等快速方式做出的，承諾期限自要約到達(dá)受要約人時(shí)開始計(jì)算。二、要約及要約邀請(qǐng)一、合同的訂立三、承諾學(xué)習(xí)單元一合同訂立的一般程序（四）承諾的效力1.承諾生效

承諾生效與合同成立是密不可分的法律事實(shí)。承諾生效，是指承諾發(fā)生法律效力，也即承諾對(duì)承諾人和要約人產(chǎn)生法律約束力。在民事法律中，意思表示如果有相對(duì)人的時(shí)候，原則上是到達(dá)相對(duì)人時(shí)生效。承諾生效的時(shí)候，合同正式成立。2.承諾撤回

對(duì)于承諾只能撤回，不能撤銷。因?yàn)楫?dāng)承諾生效的時(shí)候，合同已經(jīng)成立了。承諾生效之前，會(huì)有承諾撤回問題。承諾的撤回是指承諾人主觀上欲阻止或者消滅承諾發(fā)生法律效力的意思表示。二、要約及要約邀請(qǐng)一、合同的訂立三、承諾學(xué)習(xí)單元一合同訂立的一般程序3.遲發(fā)的承諾

《合同法》第２８條規(guī)定，受要約人超過承諾期限發(fā)出承諾的，除要約人及時(shí)通知受要約人該承諾有效的之外，為新要約。4.遲到的承諾

受要約人在承諾期限內(nèi)發(fā)出承諾，按照通常情形能夠及時(shí)到達(dá)要約人，但因其他原因承諾到達(dá)要約人時(shí)超過承諾期限的，除要約人及時(shí)通知受要約人因承諾超過期限不接受該承諾的以外，該承諾有效。二、要約及要約邀請(qǐng)一、合同的訂立三、承諾學(xué)習(xí)單元二房地產(chǎn)合同的簽約主體學(xué)習(xí)單元二房地產(chǎn)合同的簽約主體

房地產(chǎn)合同的簽約主體是指在法律上權(quán)利的享有者和義務(wù)的承擔(dān)者。房地產(chǎn)合同的簽約主體是指具備法定條件，在房地產(chǎn)合同的訂立、履行過程中能以自己的名義行使權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)者，包括平等主體間的自然人、法人、其他組織以及享有行政職權(quán)的國(guó)家行政管理機(jī)關(guān)。（一）自然人

自然人是指在法律上具有權(quán)利主體資格，能夠以自己的名義獨(dú)立享有財(cái)產(chǎn)權(quán)利，擔(dān)負(fù)義務(wù)（包括納稅義務(wù)），并能在法院和仲裁機(jī)關(guān)起訴、應(yīng)訴的個(gè)人。二、房地產(chǎn)開發(fā)類合同簽約主體一、房地產(chǎn)合同簽約主體的種類三、房地產(chǎn)交易合同的簽約主體學(xué)習(xí)單元二房地產(chǎn)合同的簽約主體（二）法人

法人是指法律上具有人格的組織，它們就像自然人一樣享有法律上的權(quán)利與義務(wù)，可以發(fā)起或接受訴訟。法人能夠以政府、法定機(jī)構(gòu)、公司等形式出現(xiàn)，但不可以個(gè)人（自然人）的形式出現(xiàn)，即法人必須是組織。（三）其他組織

其他組織是指依法成立但不具有法人資格的組織，具有以下主要特征：是具有穩(wěn)定性的人和組織；有自己特定的經(jīng)營(yíng)范圍；有能夠由自己獨(dú)立支配的財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)；有組織的代表人或管理人；以自己的名義進(jìn)行民事活動(dòng)。這類組織比較常見的有非法人的社會(huì)團(tuán)體、私營(yíng)企業(yè)、合伙組織、集體企業(yè)和非法人的外資投資企業(yè)、企業(yè)集團(tuán)、企業(yè)聯(lián)合組織等。二、房地產(chǎn)開發(fā)類合同簽約主體一、房地產(chǎn)合同簽約主體的種類三、房地產(chǎn)交易合同的簽約主體學(xué)習(xí)單元二房地產(chǎn)合同的簽約主體（四）國(guó)家行政管理機(jī)關(guān)

一般指經(jīng)國(guó)家授權(quán)代表國(guó)家簽訂房地產(chǎn)合同并實(shí)施管理的行政管理部門，這類行政機(jī)關(guān)一般是指縣級(jí)以上土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門。二、房地產(chǎn)開發(fā)類合同簽約主體一、房地產(chǎn)合同簽約主體的種類三、房地產(chǎn)交易合同的簽約主體學(xué)習(xí)單元二房地產(chǎn)合同的簽約主體

房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可分為全民所有制企業(yè)、集體所有制企業(yè)、中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)。這些企業(yè)在符合法律規(guī)定，經(jīng)行政管理部門批準(zhǔn)后，就可以按不同的資質(zhì)等級(jí)進(jìn)行相應(yīng)規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)。有外資參與的企業(yè)的設(shè)立還須符合《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》《中華人民共和國(guó)中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》或《中華人民共和國(guó)外資企業(yè)法》的規(guī)定。二、房地產(chǎn)開發(fā)類合同簽約主體一、房地產(chǎn)合同簽約主體的種類三、房地產(chǎn)交易合同的簽約主體學(xué)習(xí)單元二房地產(chǎn)合同的簽約主體（一）土地使用權(quán)出讓合同的簽約主體

我國(guó)為土地公有制國(guó)家，土地公有制有兩種形式：為國(guó)家所有；為集體所有。（二）土地使用權(quán)劃撥合同的主體

土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。作為土地使用權(quán)劃撥合同的劃撥方是縣級(jí)以上人民政府，具體負(fù)責(zé)的是縣級(jí)以上人民政府的國(guó)有土地管理部門。二、房地產(chǎn)開發(fā)類合同簽約主體一、房地產(chǎn)合同簽約主體的種類三、房地產(chǎn)交易合同的簽約主體學(xué)習(xí)單元二房地產(chǎn)合同的簽約主體

房地產(chǎn)交易合同包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)抵押合同、房地產(chǎn)租賃合同。房地產(chǎn)交易合同的主體為一般民事主體，即平等主體間的自然人、法人或其他組織，自然人為完全行為能力人。（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確各方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，主要包括商品房預(yù)售合同、房屋買賣合同、贈(zèng)與合同等。二、房地產(chǎn)開發(fā)類合同簽約主體一、房地產(chǎn)合同簽約主體的種類三、房地產(chǎn)交易合同的簽約主體學(xué)習(xí)單元二房地產(chǎn)合同的簽約主體（二）房地產(chǎn)抵押合同

房地產(chǎn)抵押合同是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不移轉(zhuǎn)對(duì)房地產(chǎn)的占有，將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保而與債權(quán)人達(dá)成的明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。二、房地產(chǎn)開發(fā)類合同簽約主體一、房地產(chǎn)合同簽約主體的種類三、房地產(chǎn)交易合同的簽約主體學(xué)習(xí)單元三房地產(chǎn)合同的成立學(xué)習(xí)單元三房地產(chǎn)合同的成立

合同成立是指雙方當(dāng)事人意思表示達(dá)成了一致，合同生效是指合同成立后在法律上得到肯定性評(píng)價(jià)，產(chǎn)生了當(dāng)事人意定的法律效力。合同的一般生效要件包括：①主體合格，行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；②意思表示真實(shí)；③不違反法律和社會(huì)公共利益。某些特殊合同，須辦理特殊手續(xù)，如批準(zhǔn)、登記等。二、合同成立的注意事項(xiàng)一、成立與生效三、格式合同學(xué)習(xí)單元三房地產(chǎn)合同的成立注意合同的合法有效性1.合同主體資格

在簽訂合同過程中，不僅要重視合同的內(nèi)容，還要對(duì)合同主體的簽約資格進(jìn)行審查。為慎重起見，可以要求對(duì)方提供資質(zhì)證明，以確認(rèn)其簽約資格。2.合同雙方的行為是否合法

合同雙方的行為不能違反國(guó)家強(qiáng)制性法律法規(guī)的規(guī)定，不能違背社會(huì)利益，不能存在欺詐的情形。3.合同主要條款是否具備

當(dāng)事人在合同簽署過程中，對(duì)條款的設(shè)置往往出于自身利益的考慮，而且主要是從商務(wù)的角度出發(fā)，往往會(huì)出現(xiàn)缺少某些主要條款。二、合同成立的注意事項(xiàng)一、成立與生效三、格式合同學(xué)習(xí)單元三房地產(chǎn)合同的成立

格式合同以契約自由為理論基礎(chǔ)，結(jié)果卻成為了濫用自由權(quán)利的典范，走向了契約自由的反面，引起了立法、司法、行政的廣泛關(guān)注，甚至是社會(huì)對(duì)格式合同的普遍敵視。格式合同的作用和它所帶來的后果不得不讓人們對(duì)它進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)制，可以綜合采用自律規(guī)制、行政司法、社會(huì)監(jiān)督的方式。（一）格式合同的概念

格式合同，也稱定式合同、標(biāo)準(zhǔn)合同、附從合同。對(duì)于格式合同非擬定條款的一方當(dāng)事人而言，要訂立格式合同，就必須全部接受合同條件；否則就不訂立合同?，F(xiàn)實(shí)生活中的車票、船票、電機(jī)票、保險(xiǎn)單、提單、倉單、出版合同等大多是格式合同。二、合同成立的注意事項(xiàng)一、成立與生效三、格式合同學(xué)習(xí)單元三房地產(chǎn)合同的成立（二）格式合同的特點(diǎn)與一般合同相比，格式合同具有如下的法律特征。1.單方性

格式合同的有關(guān)條款全部或部分由當(dāng)事人一方預(yù)先確定，這一點(diǎn)是不同于一般合同的，一般合同是由雙方當(dāng)事人共同協(xié)商擬訂的。2.穩(wěn)定性和重復(fù)性

格式合同條款一經(jīng)擬訂，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)具有穩(wěn)定性。這種穩(wěn)定性表現(xiàn)在：一方面，合同條款不能隨意修改，欲與之締結(jié)合同的當(dāng)事人只有完全同意才能成為締結(jié)的一方當(dāng)事人，不能就合同條款討價(jià)還價(jià)；另一方面，格式合同多是由提供商品或服務(wù)的一方印制成書面的固定的形式以便使用和當(dāng)事人了解。重復(fù)性是指格式合同的反復(fù)使用性。二、合同成立的注意事項(xiàng)一、成立與生效三、格式合同學(xué)習(xí)單元三房地產(chǎn)合同的成立3.客觀性和科學(xué)性

格式合同一般是專門部門或具有專門知識(shí)的人員或行業(yè)機(jī)構(gòu)制定的，能夠正確反映所涉及行業(yè)的客觀規(guī)律與特殊要求，并經(jīng)過較長(zhǎng)時(shí)間反復(fù)運(yùn)用與實(shí)踐后總結(jié)出的，具有客觀性和科學(xué)性。4.書面性

格式合同可以用不同的形式表示，但是一般是用明確的書面形式表達(dá)出來。二、合同成立的注意事項(xiàng)一、成立與生效三、格式合同學(xué)習(xí)單元三房地產(chǎn)合同的成立（三）格式合同的特殊規(guī)定

格式合同（條款）的出現(xiàn)，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)交易具有極大的促進(jìn)作用，但其本身亦是一把“雙刃劍”，它使對(duì)方失去了選擇合同條款的自由。更重要的是，其提供者往往利用優(yōu)勢(shì)地位，在擬定格式條款時(shí)加入有利于自己，不利于相對(duì)人的不公平、不合理的條款，因此法律對(duì)此有特別限制。二、合同成立的注意事項(xiàng)一、成立與生效三、格式合同學(xué)習(xí)單元三房地產(chǎn)合同的成立1.提請(qǐng)注意和說明義務(wù)

《合同法》第３９條規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明。2.格式條款無效的情形

《合同法》第４０條規(guī)定，格式條款具有本法第５２條和第５３條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效。二、合同成立的注意事項(xiàng)一、成立與生效三、格式合同學(xué)習(xí)單元三房地產(chǎn)合同的成立《合同法》第５２條內(nèi)容：有下列情形之一的，合同無效：（１）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（２）惡意串通、損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（３）以合法形式掩蓋非法目的；（４）損害社會(huì)公共利益；（５）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

《合同法》第５３條內(nèi)容：合同中的下列免責(zé)條款無效：（１）造成對(duì)方人身傷害的；（２）因故意或者重大過失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的。二、合同成立的注意事項(xiàng)一、成立與生效三、格式合同學(xué)習(xí)單元三房地產(chǎn)合同的成立3.格式條款的解釋

《合同法》第４１條規(guī)定，對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款與非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。二、合同成立的注意事項(xiàng)一、成立與生效三、格式合同Thanks

房地產(chǎn)合同的效力學(xué)習(xí)情境三目錄contents房地產(chǎn)合同的效力分類2我們要做什么房地產(chǎn)合同的效力概述11學(xué)習(xí)單元一房地產(chǎn)合同的效力概述學(xué)習(xí)單元一房地產(chǎn)合同的效力概述

房地產(chǎn)合同的效力是指房地產(chǎn)合同的法律約束力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束各方當(dāng)事人的強(qiáng)制力。當(dāng)事人訂立合同是一種經(jīng)過合意的民事行為，如果符合法律規(guī)定的條件，就是一種民事法律行為，在法律上產(chǎn)生約束力。二、房地產(chǎn)合同效力的認(rèn)定原則一、房地產(chǎn)合同效力的概念三、房地產(chǎn)合同的生效要件學(xué)習(xí)單元一房地產(chǎn)合同的效力概述（一）依法原則

在認(rèn)定房地產(chǎn)合同的效力時(shí)應(yīng)當(dāng)完全按照法律法規(guī)的規(guī)定，此處所說的法律法規(guī)包括全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律、國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)、最高人民法院的司法解釋，不包括國(guó)務(wù)院各部門的規(guī)章以及地方政府規(guī)章，但法律特別授權(quán)的除外。（二）遵循立法本意，維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序原則

《合同法》第１條規(guī)定，為了保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)，制定本法。由此我們可看出，合同法的立法目的就是為了維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序，因此，在認(rèn)定房地產(chǎn)合同的效力時(shí)應(yīng)本著維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序的原則。二、房地產(chǎn)合同效力的認(rèn)定原則一、房地產(chǎn)合同效力的概念三、房地產(chǎn)合同的生效要件學(xué)習(xí)單元一房地產(chǎn)合同的效力概述（三）公平原則

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是一種民事活動(dòng)，《民法通則》第４條規(guī)定：民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。二、房地產(chǎn)合同效力的認(rèn)定原則一、房地產(chǎn)合同效力的概念三、房地產(chǎn)合同的生效要件學(xué)習(xí)單元一房地產(chǎn)合同的效力概述

房地產(chǎn)合同的生效要件是指依法成立的房地產(chǎn)合同發(fā)生法律效力應(yīng)當(dāng)具備的條件。《合同法》第４４條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。

但由于一些特別的原因，合同成立后并不立即生效，有些是法律規(guī)定房地產(chǎn)合同生效必須具備特別條件，有些是當(dāng)事人之間約定房地產(chǎn)合同的生效附條件，或者約定合同生效要求特別的程序或儀式，如公證、鑒定等。房地產(chǎn)合同的生效要件可以分為一般生效要件和特別生效要件。二、房地產(chǎn)合同效力的認(rèn)定原則一、房地產(chǎn)合同效力的概念三、房地產(chǎn)合同的生效要件學(xué)習(xí)單元一房地產(chǎn)合同的效力概述（一）一般生效要件

1.房地產(chǎn)合同的訂立主體符合法定資格

2.當(dāng)事人意思表示真實(shí)

3.不違反法律和社會(huì)公共利益

4.合同的內(nèi)容必須確定或可能二、房地產(chǎn)合同效力的認(rèn)定原則一、房地產(chǎn)合同效力的概念三、房地產(chǎn)合同的生效要件學(xué)習(xí)單元一房地產(chǎn)合同的效力概述（二）特別要件

1.法律規(guī)定房地產(chǎn)合同生效需要特別條件

2.當(dāng)事人約定對(duì)房地產(chǎn)合同的生效附條件或附期限二、房地產(chǎn)合同效力的認(rèn)定原則一、房地產(chǎn)合同效力的概念三、房地產(chǎn)合同的生效要件學(xué)習(xí)單元二房地產(chǎn)合同的效力分類學(xué)習(xí)單元二房地產(chǎn)合同的效力分類

有效的房地產(chǎn)合同是指合同雖然已經(jīng)成立，但因其在內(nèi)容和形式上違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)公共利益，因此應(yīng)確認(rèn)為無效。無效的房地產(chǎn)合同由于具有違法性，當(dāng)事人不能通過承認(rèn)其效力而使無效的合同變成有效合同，因此無效合同的無效是絕對(duì)的，并且自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分的效力，其他部分仍然有效。

根據(jù)《合同法》第５２條的規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效。

1.一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益

2.惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益

3.以合法形式掩蓋非法目的二、可變更、可撤銷的房地產(chǎn)合同一、無效的房地產(chǎn)合同三、效力待定合同學(xué)習(xí)單元二房地產(chǎn)合同的效力分類4.損害社會(huì)公共利益

5.違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定（二）、無效的法律后果

《合同法》關(guān)于合同無效的法律后果規(guī)定了兩個(gè)條文。第５８條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第５９條規(guī)定：當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的，因此取得的財(cái)產(chǎn)收歸國(guó)家所有或者返還集體、第三人。二、可變更、可撤銷的房地產(chǎn)合同一、無效的房地產(chǎn)合同三、效力待定合同學(xué)習(xí)單元二房地產(chǎn)合同的效力分類可見，合同被認(rèn)定無效后的法律后果主要如下：（一）返還財(cái)產(chǎn)

返還財(cái)產(chǎn)，是指合同當(dāng)事人在合同被確認(rèn)為無效或者被撤銷以后，對(duì)已經(jīng)交付給對(duì)方的財(cái)產(chǎn)，享有返還財(cái)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)方當(dāng)事人對(duì)于已經(jīng)接受的財(cái)產(chǎn)負(fù)有返還財(cái)產(chǎn)的義務(wù)。（二）折價(jià)補(bǔ)償折價(jià)補(bǔ)償是在因無效合同所取得的對(duì)方當(dāng)事人人的財(cái)產(chǎn)不能返還或者沒有必要返還時(shí)，按照所取得的財(cái)產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行折算，以金錢的方式對(duì)對(duì)方當(dāng)事人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)呢?zé)任形式。二、可變更、可撤銷的房地產(chǎn)合同一、無效的房地產(chǎn)合同三、效力待定合同學(xué)習(xí)單元二房地產(chǎn)合同的效力分類（三）賠償損失

根據(jù)《合同法》第58條之規(guī)定，當(dāng)合同被確認(rèn)為無效后，如果由于一方或者雙方的過錯(cuò)給對(duì)方造成損失時(shí)，還要承擔(dān)損害賠償責(zé)任。二、可變更、可撤銷的房地產(chǎn)合同一、無效的房地產(chǎn)合同三、效力待定合同學(xué)習(xí)單元二房地產(chǎn)合同的效力分類

可變更、可撤銷的合同是基于法定原因，當(dāng)事人有權(quán)訴請(qǐng)法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以變更、撤銷房地產(chǎn)合同。這類合同的成因主要是意思表示方面的瑕疵造成的，突出的表現(xiàn)是意思表示不真實(shí)。（一）可變更或者撤銷房地產(chǎn)合同的情形

根據(jù)《合同法》第５４條的規(guī)定，下列房地產(chǎn)合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。1.因重大誤解訂立的

重大誤解是指當(dāng)事人在做出意思表示時(shí)，因自己的過失導(dǎo)致對(duì)合同的內(nèi)容等存在認(rèn)識(shí)上的顯著缺陷而訂立合同的行為。二、可變更、可撤銷的房地產(chǎn)合同一、無效的房地產(chǎn)合同三、效力待定合同學(xué)習(xí)單元二房地產(chǎn)合同的效力分類2.在訂立合同時(shí)顯失公平的

顯失公平是指一方當(dāng)事人利用優(yōu)勢(shì)或者利用對(duì)方?jīng)]有經(jīng)驗(yàn)，致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)、有償原則的行為。3.一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的

在無效的房地產(chǎn)合同中也包括一方以欺詐、脅迫的手段訂立的合同，但是只有當(dāng)合同的簽訂損害了國(guó)家利益時(shí)，國(guó)家才會(huì)對(duì)其進(jìn)行干預(yù)，認(rèn)定該合同無效。如果一方以欺詐、脅迫的手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同沒有損害國(guó)家利益，國(guó)家則賦予當(dāng)事人權(quán)利，由當(dāng)事人自主決定合同的效力。二、可變更、可撤銷的房地產(chǎn)合同一、無效的房地產(chǎn)合同三、效力待定合同學(xué)習(xí)單元二房地產(chǎn)合同的效力分類（二）撤銷權(quán)

撤銷權(quán)是撤銷權(quán)人依其單方的意思表示使合同溯及既往的消滅的利權(quán)。因撤銷原因不同，撤銷權(quán)人也不同。重大誤解中，誤解人是撤銷權(quán)人；顯失公平中，遭受明顯不公的人是撤銷權(quán)人；欺詐、脅迫中，受欺詐、受脅迫的人是撤銷權(quán)人。撤銷權(quán)是訴權(quán)，只能通過法院或者仲裁機(jī)構(gòu)行使。二、可變更、可撤銷的房地產(chǎn)合同一、無效的房地產(chǎn)合同三、效力待定合同學(xué)習(xí)單元二房地產(chǎn)合同的效力分類（三）無效的合同與可撤銷、可變更的合同的區(qū)別1.是否自始無效不同

無效的合同自始無效。無效的合同從成立時(shí)就沒有法律約束力?？沙蜂N、可變更的合同并非自始無效，而是被認(rèn)為自始有效。只要權(quán)利人不行使撤銷、變更權(quán)或者行使權(quán)利的期間已過，可撤銷、可變更的合同從成立時(shí)就是有效的。2.是否當(dāng)然無效不同

無效的合同，不論當(dāng)事人是否提出主張，是否知道無效的情況，也不論是否經(jīng)過法院或者仲裁機(jī)構(gòu)在訴訟或者仲裁程序中確認(rèn)，該合同都是無效的。二、可變更、可撤銷的房地產(chǎn)合同一、無效的房地產(chǎn)合同三、效力待定合同學(xué)習(xí)單元二房地產(chǎn)合同的效力分類撤銷權(quán)人如果以明示或者默示的方式主張?jiān)摵贤行В瑒t合同對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生法律拘束力。3.是否確定無效不同

無效的合同，從成立時(shí)就沒有效力，以后任何事實(shí)都不能使之有效。而可撤銷、可變更的合同從成立之后，存在轉(zhuǎn)化的可能，可以依撤銷權(quán)人的主張，轉(zhuǎn)化為有效或者轉(zhuǎn)化為無效。二、可變更、可撤銷的房地產(chǎn)合同一、無效的房地產(chǎn)合同三、效力待定合同學(xué)習(xí)單元二房地產(chǎn)合同的效力分類4.主張無效或撤銷、變更的權(quán)利人不同

無效的合同，當(dāng)事人可以主張其無效，第三人可以主張其無效。也就是說，對(duì)于無效的合同，任何人均可主張其無效。對(duì)于可撤銷、可變更合同，只有合同當(dāng)事人可以通過法院或者仲裁機(jī)構(gòu)主張撤銷或者變更。當(dāng)事人之外的任何第三人均不得主張撤銷或者變更。5.能否依職權(quán)確認(rèn)無效或者撤銷、變更不同二、可變更、可撤銷的房地產(chǎn)合同一、無效的房地產(chǎn)合同三、效力待定合同學(xué)習(xí)單元二房地產(chǎn)合同的效力分類6.主張確認(rèn)無效或者提出撤銷、變更的期限不同

無效的合同，因其自始無效，任何人可以在合同成立之后任何時(shí)間內(nèi)主張其無效。換句話說，向法院、仲裁機(jī)構(gòu)請(qǐng)求確認(rèn)合同無效是沒有期限限制的，不管合同訂立后經(jīng)過了多少年，任何人均可提出請(qǐng)求確認(rèn)合同無效。而撤銷權(quán)、變更權(quán)是形成權(quán)，具有除斥期間。二、可變更、可撤銷的房地產(chǎn)合同一、無效的房地產(chǎn)合同三、效力待定合同學(xué)習(xí)單元二房地產(chǎn)合同的效力分類

效力待定的房地產(chǎn)合同是指房地產(chǎn)合同已經(jīng)成立，但由于并不完全符合法律規(guī)定的生效要件，而使合同的效力發(fā)生與否并不確定。合同效力待定，意味著合同效力既不是有效，也不是無效，而是處于不確定狀態(tài)。設(shè)立這一不確定狀態(tài)，目的是使當(dāng)事人有機(jī)會(huì)補(bǔ)正能夠補(bǔ)正的瑕疵，使原本不能生效的合同盡快生效，以實(shí)踐合同法盡量成就交易、鼓勵(lì)交易的基本原則。當(dāng)然，從加速社會(huì)財(cái)富流轉(zhuǎn)、促使不確定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系盡快確定和穩(wěn)定的原則出發(fā)，合同效力待定的時(shí)間不可能很長(zhǎng)，效力待定也不可能是合同效力的最后狀態(tài)。無論如何，效力待定的合同最后要么歸于有效，要么歸于無效，沒有第三種狀態(tài)。二、可變更、可撤銷的房地產(chǎn)合同一、無效的房地產(chǎn)合同三、效力待定合同學(xué)習(xí)單元二房地產(chǎn)合同的效力分類（一）效力待定合同的主要類型1.限制民事行為能力人訂立的合同

限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)而訂立的合同，不必經(jīng)法定代理人追認(rèn)。相對(duì)人可以催告法定代理人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)。法定代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)之前，善意相對(duì)人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。根據(jù)法律規(guī)定。二、可變更、可撤銷的房地產(chǎn)合同一、無效的房地產(chǎn)合同三、效力待定合同學(xué)習(xí)單元二房地產(chǎn)合同的效力分類2.無權(quán)代理的行為人代訂合同的效力待定。

無權(quán)代理行為，是指行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)限范圍代理或者代理權(quán)終止后仍以被代理人的名義訂立的合同，屬于效力待定的合同。3.法人或者其他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人越權(quán)訂立合同的效力待定

法定代表人、負(fù)責(zé)人依法享有相應(yīng)的權(quán)利訂立的合同是有效的；只有在相對(duì)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限時(shí)，才屬無效。二、可變更、可撤銷的房地產(chǎn)合同一、無效的房地產(chǎn)合同三、效力待定合同學(xué)習(xí)單元二房地產(chǎn)合同的效力分類4.無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)訂立的合同

無權(quán)處分是指無處分權(quán)人以自己名義擅自處分他人財(cái)產(chǎn)。依新合同法的規(guī)定，無權(quán)處分行為是否發(fā)生效力，取決于權(quán)利人追認(rèn)或處分人是否取得處分權(quán)。為保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，在效力待定合同中，法律賦予有關(guān)民事主體以追認(rèn)權(quán)、拒絕權(quán)，賦予相對(duì)人以催告權(quán)、撤銷權(quán)。當(dāng)效力待定合同不發(fā)生法律效力即無效時(shí)，如何維護(hù)善意相對(duì)人的利益，也是非常重要的一個(gè)問題。二、可變更、可撤銷的房地產(chǎn)合同一、無效的房地產(chǎn)合同三、效力待定合同學(xué)習(xí)單元二房地產(chǎn)合同的效力分類（二）處理原則

從法律后果上來看二者具有同一性。但兩者之間的區(qū)別也是比交明顯的?？沙蜂N合同與無效合同的區(qū)別主要有三個(gè)，即：1.“從內(nèi)容上來看，可撤銷合同主要涉及意思表示不真實(shí)的問題。

2.可撤銷合同未被撤銷以前仍然是有效的，而且根據(jù)我國(guó)《合同法》第54條、第56條的規(guī)定來看，撤銷權(quán)人亦可要求不撤銷合同而僅要求對(duì)合同予以變更，這就表明了可撤銷合同并非都是當(dāng)然無效，這可由享有撤銷權(quán)的一方當(dāng)事人進(jìn)行選擇。

3.對(duì)可撤銷合同來說，撤銷權(quán)行使撤銷權(quán)必須符合規(guī)定的期限，超過該期限，合同即為有效。但是，無效合同因其為當(dāng)然無效，不存在期限制問題。二、可變更、可撤銷的房地產(chǎn)合同一、無效的房地產(chǎn)合同三、效力待定合同Thanks

房地產(chǎn)合同的履行學(xué)習(xí)情境四目錄contents房地產(chǎn)合同解釋及漏洞2我們要做什么房地產(chǎn)合同的履行11合同履行的保全與擔(dān)保3學(xué)習(xí)單元一房地產(chǎn)合同的履行學(xué)習(xí)單元一房地產(chǎn)合同的履行

房地產(chǎn)合同的履行是指房地產(chǎn)合同依法成立以后，當(dāng)事人按照合同的約定完成各自應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，從而使合同的權(quán)利義務(wù)得到全部實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)合同的履行是以房地產(chǎn)合同的成立和生效為前提的。根據(jù)我國(guó)法律，要使房地產(chǎn)合同得到順利履行，必須遵守以下原則：（一）全面適當(dāng)履行原則

適當(dāng)履行原則，又稱正確履行原則或全面履行原則，是指當(dāng)事人按照合同規(guī)定的標(biāo)的、質(zhì)量、數(shù)量，由適當(dāng)?shù)闹黧w在適當(dāng)?shù)穆男衅谙?、履行地點(diǎn)，以適當(dāng)?shù)穆男蟹绞?，全面完成合同義務(wù)的原則。如果當(dāng)事人不遵守該原則，只要合同中的任何一個(gè)條款未按合同規(guī)定得到履行，都構(gòu)成違約行為，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。二、房地產(chǎn)合同履行的抗辯權(quán)一、房地產(chǎn)合同履行的原則三、房地產(chǎn)合同的變更、解除、終止學(xué)習(xí)單元一房地產(chǎn)合同的履行（二）協(xié)作履行原則

協(xié)作履行原則是指當(dāng)事人不僅適當(dāng)履行自己的合同債務(wù)，而且應(yīng)基于誠(chéng)實(shí)信用原則要求對(duì)方當(dāng)事人協(xié)助履行其履行債務(wù)的履行原則。（三）經(jīng)濟(jì)合理原則

經(jīng)濟(jì)合理原則就是要求履行合同時(shí)，追求經(jīng)濟(jì)效益，以最小的成本取得最大合同利益。二、房地產(chǎn)合同履行的抗辯權(quán)一、房地產(chǎn)合同履行的原則三、房地產(chǎn)合同的變更、解除、終止學(xué)習(xí)單元一房地產(chǎn)合同的履行（四）價(jià)格變化對(duì)合同效力的影響

執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的，例如，商品房買賣中的“微利房”“解困房”必須執(zhí)行政府定價(jià)，在合同約定的交付期限內(nèi)政府價(jià)格調(diào)整時(shí)，按照交付時(shí)的價(jià)格計(jì)價(jià)。逾期交付標(biāo)的物的，遇價(jià)格上漲時(shí)，按照原價(jià)格執(zhí)行；價(jià)格下降時(shí)，按照新價(jià)格執(zhí)行。逾期提取標(biāo)的物或者逾期付款的，遇價(jià)格上漲時(shí)，按照新價(jià)格執(zhí)行；價(jià)格下降時(shí)，按照原價(jià)格執(zhí)行。該規(guī)定體現(xiàn)了對(duì)違約方的懲罰和對(duì)守約方的補(bǔ)償。二、房地產(chǎn)合同履行的抗辯權(quán)一、房地產(chǎn)合同履行的原則三、房地產(chǎn)合同的變更、解除、終止學(xué)習(xí)單元一房地產(chǎn)合同的履行（五）房地產(chǎn)合同涉及當(dāng)事人之外的第三人時(shí)的規(guī)則

房地產(chǎn)合同可以為第三人設(shè)定權(quán)利和義務(wù)，但是第三人不是合同的當(dāng)事人的：對(duì)于設(shè)定的權(quán)利，第三人可以接受，也可以拒絕接受；對(duì)于設(shè)定的義務(wù)，不應(yīng)增加第三人的負(fù)擔(dān)，否則必須經(jīng)第三人同意，但可以以第三人固有的給付義務(wù)為標(biāo)的，另外該合同的約定不約束第三人。當(dāng)事人約定由債務(wù)人向第三人履行債務(wù)的，債務(wù)人未向第三人履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。二、房地產(chǎn)合同履行的抗辯權(quán)一、房地產(chǎn)合同履行的原則三、房地產(chǎn)合同的變更、解除、終止學(xué)習(xí)單元一房地產(chǎn)合同的履行當(dāng)事人約定由第三人向債權(quán)人履行債務(wù)的，第三人不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。例如，甲向房地產(chǎn)公司購房，因?yàn)橐仪芳族X，故約定由乙向房地產(chǎn)公司支付房款，由于某些原因，乙未能向房地產(chǎn)公司支付房款，則應(yīng)由甲向房地產(chǎn)公司承擔(dān)違約責(zé)任。（六）情事變更原則

情事變更原則是指合同依法成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因，發(fā)生了不可預(yù)見的情事變更，致使合同的基礎(chǔ)喪失或動(dòng)搖，若繼續(xù)維持合同原有效力則顯失公平，而允許變更或解除合同的原則。二、房地產(chǎn)合同履行的抗辯權(quán)一、房地產(chǎn)合同履行的原則三、房地產(chǎn)合同的變更、解除、終止學(xué)習(xí)單元一房地產(chǎn)合同的履行

履行抗辯權(quán)只適用于雙務(wù)合同中，在房地產(chǎn)合同中，除了房屋贈(zèng)與合同外，其余絕大部分屬于雙務(wù)合同，因此可以適用履行抗辯權(quán)的相關(guān)規(guī)定。（一）同時(shí)履行抗辯權(quán)

是指雙務(wù)合同的當(dāng)事人一方在他方未為對(duì)等給付之前，有權(quán)拒絕自己的履行。合同法第66條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。一方在對(duì)方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求?！倍?、房地產(chǎn)合同履行的抗辯權(quán)一、房地產(chǎn)合同履行的原則三、房地產(chǎn)合同的變更、解除、終止學(xué)習(xí)單元一房地產(chǎn)合同的履行（二）不安抗辯權(quán)

是指雙務(wù)合同中，先履行方有確切證據(jù)證明，后履行方于合同成立后喪失或可能喪失履行能力時(shí)中止履行合同的權(quán)利，并且在后履行方于一合理期限內(nèi)未能恢復(fù)履行能力或提供擔(dān)保時(shí)解除合同的權(quán)利。二、房地產(chǎn)合同履行的抗辯權(quán)一、房地產(chǎn)合同履行的原則三、房地產(chǎn)合同的變更、解除、終止學(xué)習(xí)單元一房地產(chǎn)合同的履行（一）房地產(chǎn)合同的變更

房地產(chǎn)合同的變更包括合同內(nèi)容的變更、合同主體的變更。在《合同法》中，合同內(nèi)容的變更稱之為合同的變更，合同主體的變更稱之為合同的轉(zhuǎn)讓。（二）房地產(chǎn)合同的解除

房地產(chǎn)合同的解除是指在房地產(chǎn)合同有效成立以后，在一定的條件下通過當(dāng)事人的單方行為或者雙方合意終止合同效力或者溯及的消滅合同效力的行為。房地產(chǎn)合同的解除包括約定解除和法定解除。二、房地產(chǎn)合同履行的抗辯權(quán)一、房地產(chǎn)合同履行的原則三、房地產(chǎn)合同的變更、解除、終止學(xué)習(xí)單元一房地產(chǎn)合同的履行（三）房地產(chǎn)合同的終止

房地產(chǎn)合同的終止是指房地產(chǎn)合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系歸于消滅。房地產(chǎn)合同終止的原因除了合同的履行以外，《合同法》規(guī)定還有以下情形：（一）債務(wù)已經(jīng)按照約定履行；（二）合同解除；（三）債務(wù)相互抵銷；（四）債務(wù)人依法將標(biāo)的物提存；（五）債權(quán)人免除債務(wù)；（六）債權(quán)債務(wù)同歸于一人；（七）法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定終止的其他情形。二、房地產(chǎn)合同履行的抗辯權(quán)一、房地產(chǎn)合同履行的原則三、房地產(chǎn)合同的變更、解除、終止學(xué)習(xí)單元二房地產(chǎn)合同解釋及漏洞學(xué)習(xí)單元二房地產(chǎn)合同解釋及漏洞（一）房地產(chǎn)合同解釋的含義

房地產(chǎn)的合同解釋是指闡明合同條款的含義，從而確定當(dāng)事人在合同中的權(quán)利、義務(wù)的活動(dòng)。房地產(chǎn)合同解釋有廣義和狹義之分。對(duì)合同條款及其相關(guān)資料的含義加以分析和說明，任何人都有權(quán)進(jìn)行，此即廣義的房地產(chǎn)合同解釋。狹義的房地產(chǎn)合同解釋專指有權(quán)解釋．即受理房地產(chǎn)合同糾紛的法院或仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)合同及其相關(guān)資料所做的具有法律拘束力的分析和說明。各國(guó)立法均以仲裁機(jī)關(guān)或法院對(duì)房地產(chǎn)合同糾紛的解決為著眼點(diǎn)制定有關(guān)房地產(chǎn)合同解釋的規(guī)則。（二）房地產(chǎn)合同解釋的原則房地產(chǎn)合同的解釋原則大體上可以分為以下幾種：二、合同漏洞一、房地產(chǎn)合同解釋學(xué)習(xí)單元二房地產(chǎn)合同解釋及漏洞1.文本解釋和意思解釋

所謂文本解釋是按照合同條文的語言表達(dá)方式對(duì)合同進(jìn)行的解釋。合同是由文字或語句表現(xiàn)出來的意思表示一致的行為。通過對(duì)語句或文字進(jìn)行慣常的邏輯意義分析，解釋合同中的內(nèi)容。文本解釋的意義就在于緊扣文本字面意義，通過對(duì)合同文本中各個(gè)詞匯的逐字分析，了解合同中各方的權(quán)利與義務(wù)。2.整體解釋與目的解釋

整體解釋是將房地產(chǎn)合同的各個(gè)部分看作是一個(gè)完整統(tǒng)一的整體，通過對(duì)整體中各個(gè)部分作用的分析，判斷條款中所包含當(dāng)事人的意思表示。而分別解釋則是將房地產(chǎn)合同的各個(gè)條款分別進(jìn)行分析，從而探究各條款所要表達(dá)的內(nèi)在意思。二、合同漏洞一、房地產(chǎn)合同解釋學(xué)習(xí)單元二房地產(chǎn)合同解釋及漏洞3.公平解釋與情勢(shì)解釋

所謂公平解釋，指解釋合同應(yīng)當(dāng)遵循公平的原則，兼顧當(dāng)事人雙方的利益。根據(jù)公平解釋原則作出法律解釋規(guī)定是《合同法》第四十一條關(guān)于格式條款的解釋。對(duì)于格式合同或附合契約，如出現(xiàn)兩種以上含義時(shí)，應(yīng)采取不利于單方面決定合同內(nèi)容一方當(dāng)事人的含義。這樣解釋，是出于對(duì)經(jīng)濟(jì)上的弱者予特殊保護(hù)的考慮。二、合同漏洞一、房地產(chǎn)合同解釋學(xué)習(xí)單元二房地產(chǎn)合同解釋及漏洞4.誠(chéng)實(shí)信用的解釋

誠(chéng)實(shí)信用實(shí)際上也已成為交易習(xí)慣的一部分，誠(chéng)實(shí)信用解釋原則要求依照誠(chéng)實(shí)信用的標(biāo)準(zhǔn)分析合同的條款。我國(guó)《民法通則》第4條規(guī)定，誠(chéng)實(shí)信用為一切民事活動(dòng)所應(yīng)遵循之基本原則，房地產(chǎn)合同之解釋當(dāng)然應(yīng)包括在內(nèi)。運(yùn)用誠(chéng)實(shí)信用原則進(jìn)行合同解釋時(shí)，法官實(shí)際上站在一個(gè)“誠(chéng)實(shí)商人”和“誠(chéng)實(shí)勞動(dòng)者”的立場(chǎng)上去解釋房地產(chǎn)合同條款的內(nèi)容。二、合同漏洞一、房地產(chǎn)合同解釋學(xué)習(xí)單元二房地產(chǎn)合同解釋及漏洞（一）合同漏洞的含義

合同欠缺條款，即合同漏洞，是指合同應(yīng)對(duì)某事項(xiàng)加以規(guī)定卻未予規(guī)定。造成這種現(xiàn)象的原因主要有三種：一、當(dāng)事人對(duì)于非必要之點(diǎn)(常素)未予協(xié)商，例如買賣家電卻未約定運(yùn)費(fèi)由誰負(fù)擔(dān)。二、當(dāng)事人對(duì)非必要之點(diǎn)雖經(jīng)協(xié)商，但未達(dá)成協(xié)議，約定留待日后商定。例如國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定，定金交付的時(shí)間另行協(xié)定。三、合同的部分條款因違反強(qiáng)行性規(guī)范或社會(huì)公共利益、社會(huì)公德而無效。二、合同漏洞一、房地產(chǎn)合同解釋學(xué)習(xí)單元二房地產(chǎn)合同解釋及漏洞（二）防止合同漏洞

于合同債務(wù)中易出現(xiàn)的漏洞及欺詐行為，當(dāng)事人在訂立合同時(shí)可以從以下方面采取防范措施：

1.訂立合同前應(yīng)盡可能了解對(duì)方當(dāng)事人的有關(guān)信息

2.對(duì)代理人簽訂合同應(yīng)對(duì)其代理權(quán)進(jìn)行了解

3.注意提高具體業(yè)務(wù)人員及領(lǐng)導(dǎo)人的素質(zhì)二、合同漏洞一、房地產(chǎn)合同解釋學(xué)習(xí)單元二房地產(chǎn)合同解釋及漏洞（三）簡(jiǎn)述合同漏洞的補(bǔ)充規(guī)則《合同法》分則中，規(guī)定了有關(guān)填補(bǔ)合同漏洞的規(guī)則：

1.確立了補(bǔ)交付期限條款漏洞的規(guī)則。

2確立了填補(bǔ)標(biāo)的物質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)條款漏洞的規(guī)則。

3確定標(biāo)的物質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)仍不能湊效時(shí)，填補(bǔ)標(biāo)的物質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)條款的規(guī)則二、合同漏洞一、房地產(chǎn)合同解釋學(xué)習(xí)單元三合同履行的保全與擔(dān)保學(xué)習(xí)單元三合同履行的保全與擔(dān)保（一）合同保全含義

房地產(chǎn)合同的保全是指為防止債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)不當(dāng)減少而給債權(quán)人帶來危害，允許債權(quán)人對(duì)合同關(guān)系之外的第三人的行為采取法律保護(hù)措施。合同保全主要有代位權(quán)與撤銷權(quán)。其中代位權(quán)是針對(duì)債務(wù)人消極不行使自己債權(quán)的行為，撤銷權(quán)則是針對(duì)債務(wù)人積極侵害債權(quán)人債權(quán)實(shí)現(xiàn)的行為。兩者或者為了實(shí)現(xiàn)債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，或是恢復(fù)債務(wù)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，從而確保債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。二、債權(quán)人的代位權(quán)一、房地產(chǎn)合同保全的概念和特征三、債權(quán)人的撤銷權(quán)學(xué)習(xí)單元三合同履行的保全與擔(dān)保（二）合同保全制度特征

1.合同保全是債的對(duì)外效力的體現(xiàn)，也是合同相對(duì)性原則的例外。

2.合同保全主要發(fā)生在合同有效成立期間。

3.合同保全的基本方法是代位權(quán)和撤銷權(quán)的行使。二、債權(quán)人的代位權(quán)一、房地產(chǎn)合同保全的概念和特征三、債權(quán)人的撤銷權(quán)學(xué)習(xí)單元三合同履行的保全與擔(dān)保（一）債權(quán)人代位權(quán)的概念