――南京市存量房屋改建為租賃住房辦理實(shí)施細(xì)則（公開征求意見稿）第一條為貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）、《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》（蘇政辦發(fā)〔2021〕101號）等文件精神，進(jìn)一步扎實(shí)推進(jìn)住房保障工作，根據(jù)國家、省市關(guān)于既有建筑改擴(kuò)建的有關(guān)規(guī)定，遵循“合規(guī)適用、簡化高效”的原則，現(xiàn)制定《南京市存量房屋改建為租賃住房辦理實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《實(shí)施細(xì)則》）。第二條本實(shí)施細(xì)則中所指租賃住房應(yīng)按照宿舍和公寓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。第三條本實(shí)施細(xì)則適用范圍是本市已建成并具有一定規(guī)模的商業(yè)、研發(fā)、辦公、酒店（賓館）、廠房等存量房屋。改建項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)以整棟、整單元、整層（應(yīng)具備獨(dú)立交通空間）為基本改建單位，原則上不得少于50套（間），且總建筑面積不少于2000平方米。第四條進(jìn)行改建的存量房屋應(yīng)權(quán)屬明晰，已取得不動產(chǎn)權(quán)證書，不存在查封登記、預(yù)告登記等限制交易的情形，存在抵押登記等他項(xiàng)權(quán)利的，還應(yīng)取得所有他項(xiàng)權(quán)利人的書面同意。第五條改建后的存量房屋土地性質(zhì)不變、原不動產(chǎn)登記內(nèi)容不變，如遇土地或房屋征收等情形，應(yīng)按照原確權(quán)用途予以執(zhí)行。第六條改建后的租賃住房應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金、土地年租金。第七條改建后的租賃住房不得分拆確權(quán)、分拆轉(zhuǎn)讓、分拆抵押、分割銷售、以租代售。第八條存量房屋改建為租賃住房應(yīng)當(dāng)由改建單位征求相關(guān)利害人意見，并完成不少于10日的社會公示。第九條該改建項(xiàng)目近期不開展城市國土空間規(guī)劃有關(guān)內(nèi)容的實(shí)施建設(shè)。第十條以下情形不得改建為租賃住房：1、分割銷售的存量房屋；2、在工業(yè)、倉儲、科技研發(fā)等產(chǎn)業(yè)用地內(nèi)，存量房屋僅可改建為公寓和宿舍，不應(yīng)改變該地塊原主導(dǎo)使用功能；3、用地性質(zhì)為三類工業(yè)用地和三類物流倉儲用地的，或土地、環(huán)境和建筑有污染不滿足居住條件的存量房屋；4、其他經(jīng)論證禁止改建的情形。第十一條江北新區(qū)管委會、區(qū)政府（園區(qū)管委會）和市屬國有企業(yè)每年編制租賃住房籌集計劃（含存量房屋改建為租賃住房），經(jīng)市房產(chǎn)部門會同發(fā)改、規(guī)劃資源、生態(tài)環(huán)境、國資等相關(guān)部門統(tǒng)籌后，報市政府審定。改建項(xiàng)目可行性論證報告報市規(guī)劃資源局、市生態(tài)環(huán)境局、市應(yīng)急管理局。第十二條存量房屋改建原則上不得突破既有建筑原外輪廓線，不得改變相鄰關(guān)系，有條件的應(yīng)按改建后實(shí)際使用功能配備相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)用房和公共配套設(shè)施。第十三條存量房屋改建為租賃住房，改建單位宜在立項(xiàng)（備案）前委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位依據(jù)現(xiàn)行工程建設(shè)、消防、人防等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)對改建的技術(shù)可行性進(jìn)行評估論證，確保改建后能夠符合現(xiàn)行適用的相關(guān)規(guī)范。第十四條企業(yè)投資改建項(xiàng)目符合備案條件的，由改建單位通過江蘇省投資項(xiàng)目在線審批監(jiān)管平臺申報項(xiàng)目代碼并備案，獲取江蘇省投資項(xiàng)目備案證。第十五條存量房屋改建為租賃住房，改建單位應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定委托鑒定單位，會同改建設(shè)計單位確定鑒定類型和范圍，開展房屋鑒定，并取得鑒定報告，以確認(rèn)房屋狀況。改建單位應(yīng)委托原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位根據(jù)鑒定結(jié)果，結(jié)合改造需求進(jìn)行整體設(shè)計。第十六條存量房屋改造為租賃住房，改建單位應(yīng)提供市政府批復(fù)的年度租賃住房籌集計劃（含存量房屋改建為租賃住房）、項(xiàng)目備案證、鑒定報告、不動產(chǎn)權(quán)證書、原規(guī)劃核準(zhǔn)圖或?qū)崪y成果、改建設(shè)計圖紙、改建說明等材料向規(guī)劃資源部門申請規(guī)劃認(rèn)定意見函，在完成不少于10日的社會公示和相關(guān)利害人意見征求后，規(guī)劃資源部門出具規(guī)劃認(rèn)定意見函，規(guī)劃認(rèn)定意見函應(yīng)將改建規(guī)劃圖紙作為附圖并加蓋分局局章，圖上注明與相關(guān)文號認(rèn)定一致。第十七條改建單位取得規(guī)劃認(rèn)定意見函后，根據(jù)《南京市深化施工圖審查改革實(shí)施意見》（寧建改辦﹝2019﹞11號）要求，開展施工圖專家技術(shù)論證，相關(guān)專家在既有建筑維修改造項(xiàng)目專家?guī)爝x??；擴(kuò)建超過3層或面積超過2000平方米的，設(shè)計文件需報施工圖審查。第十八條對于《建設(shè)工程消防設(shè)計審查驗(yàn)收管理暫行規(guī)定》（住建部51號令）所列特殊建設(shè)工程，改建單位應(yīng)依法申請建設(shè)工程消防設(shè)計審查。對于特殊建設(shè)工程以外的其他按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計的建設(shè)工程，改建單位應(yīng)根據(jù)改建內(nèi)容邀請建筑、給排水、暖通、電氣等相關(guān)專業(yè)消防專家開展消防設(shè)計技術(shù)論證，相關(guān)專家在消防設(shè)計審查驗(yàn)收專家?guī)爝x取。消防設(shè)計技術(shù)論證可與施工圖專家技術(shù)論證一并開展，部分專家可兼任。第十九條項(xiàng)目開工前，改建單位提供以下資料進(jìn)行網(wǎng)上申報施工許可等手續(xù)：1、《南京市工程建設(shè)項(xiàng)目施工許可階段審批申請表》（網(wǎng)上填寫）；2、備案證（含項(xiàng)目代碼）；3、用地批準(zhǔn)手續(xù)（或不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料）；4、符合規(guī)劃基本程序要求材料（規(guī)劃用途證明認(rèn)可材料等）；5、符合寧建改辦﹝2019﹞11號要求的施工圖審查手續(xù)；6、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理合同（上傳合同主要部分掃描件）；7、消防設(shè)計審查意見書（特殊項(xiàng)目以外的其他建設(shè)工程提供消防設(shè)計技術(shù)論證意見書）；8、核驗(yàn)繳費(fèi)情況（社保費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)）；9、保障農(nóng)民工工資支付承諾書。申報審查完成后，質(zhì)量安全監(jiān)管手續(xù)與施工許可證合并辦理。第二十條涉及結(jié)構(gòu)改造類項(xiàng)目，改建單位應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收前取得規(guī)劃資源部門出具的規(guī)劃核實(shí)通過的書面意見；僅涉及使用功能改變類項(xiàng)目，豁免辦理規(guī)劃核實(shí)通過的書面意見。第二十一條工程建設(shè)項(xiàng)目具備竣工驗(yàn)收條件后，改建單位應(yīng)組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位按規(guī)定進(jìn)行竣工驗(yàn)收。工程竣工驗(yàn)收合格后，改建單位應(yīng)當(dāng)及時提出工程竣工驗(yàn)收報告?？⒐を?yàn)收合格后6個月內(nèi)向規(guī)劃資源部門報送有關(guān)竣工驗(yàn)收檔案。第二十二條改建單位完成竣工驗(yàn)收后，依法辦理消防驗(yàn)收（備案抽查）手續(xù)。第二十三條改建單位辦理消防驗(yàn)收（備案抽查）手續(xù)后，應(yīng)依法辦理竣工驗(yàn)收備案。第二十四條項(xiàng)目改建單位完成竣工驗(yàn)收備案后60日內(nèi)，向項(xiàng)目所在地房產(chǎn)部門申請錄入市房屋租賃服務(wù)監(jiān)管平臺。江北新區(qū)、各區(qū)房產(chǎn)部門查驗(yàn)改建單位的竣工驗(yàn)收備案手續(xù)后，指導(dǎo)督促改建單位將由房產(chǎn)測繪單位出具的以套（間）為最小單元的測繪成果（或數(shù)據(jù)采集報告）錄入市房屋租賃服務(wù)監(jiān)管平臺?！钡诙鍡l改建項(xiàng)