年4月19日養(yǎng)老社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。卓達(dá)?香水海百萬(wàn)平米“卓達(dá)中國(guó)藍(lán)色半島養(yǎng)老社區(qū)”概念規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書讓卓達(dá)香水海享老生活成為所有人致禮崇拜的“夢(mèng)”卓達(dá)集團(tuán)6月22日項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：中國(guó)藍(lán)色半島養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)地點(diǎn)：中國(guó)山東香水海委托方：卓達(dá)集團(tuán)用地條件地理位置及交通條件卓達(dá)香水海項(xiàng)目總占地3.2萬(wàn)畝，位于環(huán)境秀美的山東威海南海新區(qū)的核心區(qū)位，整體規(guī)劃圍繞中心的香水湖展開(kāi)分東西兩岸，當(dāng)前西岸的一期、二期、三期總計(jì)約為200萬(wàn)平的小區(qū)已交付業(yè)主或臨近竣工，五星級(jí)希爾頓酒店、城市體驗(yàn)會(huì)所、醫(yī)院、學(xué)校等多重配套項(xiàng)目進(jìn)入報(bào)規(guī)或施工準(zhǔn)備階段，卓達(dá)香水海已將一座新城呈現(xiàn)于世人眼前。委托范圍及規(guī)劃面積（參見(jiàn)香水海100萬(wàn)平方養(yǎng)老社區(qū)用地選擇圖）以DEFGMNOP地塊（占地139公頃，2085畝，總建面約140萬(wàn)㎡）為概規(guī)委托設(shè)計(jì)內(nèi)容，是百萬(wàn)平米養(yǎng)老社區(qū)規(guī)劃的核心。其中：DEFGM地塊容積率1.2，先期建設(shè)，NOP地塊容積率0.8，作為預(yù)留后期建設(shè)。同時(shí)，將西側(cè)ABCIHKJLRQ地塊在結(jié)合現(xiàn)狀與規(guī)劃基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)“主題融合”實(shí)現(xiàn)整體布局和功能關(guān)聯(lián)，共同打造200-300萬(wàn)㎡“中國(guó)第一大藍(lán)色半島養(yǎng)老社區(qū)”。同時(shí)，基于養(yǎng)老社區(qū)概規(guī)，為南側(cè)高爾夫原址提出用地規(guī)劃設(shè)計(jì)方向。委托內(nèi)容策劃及概念規(guī)劃，以策劃為主，概念規(guī)劃為輔。概規(guī)深度要求：由于香水海地區(qū)路網(wǎng)、用地指標(biāo)等已經(jīng)明確，本次概念性規(guī)劃主要對(duì)策劃研究成果的落實(shí)和表現(xiàn)，從整體用地上解決養(yǎng)老功能分區(qū)、公用配套、建筑總體布局形式、交通及景觀空間體系、分期開(kāi)發(fā)等主要規(guī)劃問(wèn)題。能夠達(dá)到有效指導(dǎo)下階段規(guī)劃（修建性詳細(xì)規(guī)劃）的目的即可。附加要求：外圍ABCHIJKLQR地塊及香水海中央公園（原高爾夫）區(qū)域共計(jì)287公頃，作為養(yǎng)老社區(qū)的拓展區(qū)一并納入研究范圍，在尊重現(xiàn)狀事實(shí)基礎(chǔ)上，統(tǒng)一考慮規(guī)劃融合，共同形成藍(lán)色半島區(qū)域型中國(guó)第一養(yǎng)老社區(qū)大盤。對(duì)于該范圍已建、已規(guī)劃用地、未規(guī)劃用地在尊重現(xiàn)狀條件下：1）提出適老化優(yōu)化方案2）重新定位，匹配百萬(wàn)平米養(yǎng)老社區(qū)3）L地塊作為綜合配套用地要傾向性的布置適老公建。4）南側(cè)香水海中央公園（原高爾夫）已經(jīng)明確不再建設(shè)，與北側(cè)別墅區(qū)統(tǒng)一整體考慮用地功能考慮兩個(gè)方向：a在尊重原出讓用地性質(zhì)（商業(yè)服務(wù)業(yè)）基礎(chǔ)上，結(jié)合百萬(wàn)平米設(shè)計(jì)方案，提出設(shè)計(jì)方向和規(guī)劃建議；b拋開(kāi)原用地性質(zhì)，提出與百萬(wàn)平米養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的最優(yōu)方案5）最南側(cè)希爾頓逸林酒店群周邊用地要納入考慮范圍。用地現(xiàn)狀用地現(xiàn)狀見(jiàn)附圖說(shuō)明。規(guī)劃依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《城市規(guī)劃編制辦法》《卓達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目規(guī)劃導(dǎo)則》中華人民共和國(guó)國(guó)家有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)的法律、法規(guī)、條例和規(guī)范項(xiàng)目所在地相關(guān)的技術(shù)管理規(guī)定相關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目指導(dǎo)意見(jiàn)策劃、概念規(guī)劃階段內(nèi)容山東香水海百萬(wàn)平米養(yǎng)老社區(qū)規(guī)劃的核心是要有效解決“如何實(shí)現(xiàn)人口導(dǎo)入與人口滯留”，且保證規(guī)劃方案的獨(dú)一性和領(lǐng)先性，并在概規(guī)階段即可指導(dǎo)銷售。即，概規(guī)需要回答“中國(guó)藍(lán)色半島養(yǎng)老社區(qū)是一個(gè)城市，如何把大跨度、長(zhǎng)距離的有效人群吸引過(guò)來(lái)”？如何讓卓達(dá)香水海享老生活成為所有人致禮崇拜的夢(mèng)想？（一）原則：1、須具備可實(shí)施性，符合建設(shè)全國(guó)最大的持續(xù)照料+旅居度假模式的養(yǎng)老社區(qū)目標(biāo)，并能將項(xiàng)目營(yíng)造成金融產(chǎn)品，把方案實(shí)施及運(yùn)營(yíng)方式具體化。2、藍(lán)色半島養(yǎng)老社區(qū)規(guī)劃要尋找合理的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入模式、配套設(shè)施模式，確定合理的產(chǎn)業(yè)構(gòu)架和服務(wù)配套。3、產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目須遵循集團(tuán)“三賣”原則。第一，賣給政府。讓政府接受項(xiàng)目方案和卓達(dá)集團(tuán)。第二，賣給市場(chǎng)。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)快銷，將項(xiàng)目營(yíng)造為市場(chǎng)接受度高的產(chǎn)品，達(dá)到快速去化的目的。第三，賣給金融機(jī)構(gòu)。將項(xiàng)目營(yíng)造成優(yōu)質(zhì)的金融產(chǎn)品，吸引全國(guó)的金融機(jī)構(gòu)，做到“天下來(lái)投”。4、卓達(dá)養(yǎng)老規(guī)劃設(shè)計(jì)基本原則：根據(jù)卓達(dá)獨(dú)有的“居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)”三位一體開(kāi)發(fā)模式，結(jié)合卓達(dá)養(yǎng)老4+1+N服務(wù)運(yùn)營(yíng)要求，提出卓達(dá)養(yǎng)老規(guī)劃設(shè)計(jì)基本原則：（1）從養(yǎng)老設(shè)計(jì)建筑和老年人“生理、心里、身體”特點(diǎn)出發(fā)，按照環(huán)境與人體工程學(xué)（人體五感認(rèn)知）、行為心理學(xué)、營(yíng)養(yǎng)學(xué)、色彩學(xué)、體適能運(yùn)動(dòng)等體驗(yàn)感受和9073規(guī)劃設(shè)計(jì)原則，為適老人群提供居住、照護(hù)、醫(yī)養(yǎng)保健、文化娛樂(lè)等方面的專業(yè)或綜合規(guī)劃與無(wú)障礙設(shè)計(jì)；（2）遵循“由老人而家居、由家居而建筑、由建筑而城市”理念，精細(xì)化規(guī)劃設(shè)計(jì)“適老化住宅、養(yǎng)老公寓、照護(hù)機(jī)構(gòu)、親情主題酒店、老年大學(xué)、城市/社區(qū)級(jí)醫(yī)療健管中心、社區(qū)綜合服務(wù)中心、配餐中心、適老化文體設(shè)施、智能終端、適老化景觀、交互空間、起居環(huán)境、適老化步道等”內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)“讓產(chǎn)品和創(chuàng)意說(shuō)話”；（3）貫徹“創(chuàng)意優(yōu)化、成本控制”原則，須充分考慮適老服務(wù)業(yè)態(tài)布局、交通動(dòng)線、設(shè)施設(shè)備利用及其服務(wù)半徑均好性要求，避免功能重復(fù)、同質(zhì)化設(shè)計(jì)及不適老。（二）定位研究項(xiàng)目背景包含政策背景、編制背景、上位規(guī)劃解讀、新城地塊發(fā)展現(xiàn)狀與愿景、新城用地在區(qū)域內(nèi)整體發(fā)展的功能定位分析、交通分析（詳細(xì)分析全國(guó)、區(qū)域、項(xiàng)目地周邊快速交通的優(yōu)劣勢(shì)——高鐵、航空、高速）。市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析、目標(biāo)客群分析：地塊周邊重大項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃及可能與本項(xiàng)目產(chǎn)生的影響分析、基地自然生態(tài)資源分析、項(xiàng)目用地條件分析、開(kāi)發(fā)容量分析、水環(huán)境評(píng)價(jià)、植被資源評(píng)價(jià)、景觀資源普查、土地價(jià)值,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合效益評(píng)估、構(gòu)建土地價(jià)值綜合評(píng)估指標(biāo)體系。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃（產(chǎn)業(yè)規(guī)劃必須以創(chuàng)新為引導(dǎo)，以高科技做支撐，以國(guó)際視野的戰(zhàn)略做出產(chǎn)業(yè)新城的整體產(chǎn)業(yè)布局）產(chǎn)業(yè)定位：發(fā)展問(wèn)題、發(fā)展機(jī)遇。產(chǎn)業(yè)體系：產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究、整體產(chǎn)業(yè)分析、各產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)概況、主要產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)歷史數(shù)據(jù)、主要產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、主要產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、產(chǎn)業(yè)體系構(gòu)成（包括一、二、三產(chǎn)業(yè)選擇、選擇相關(guān)產(chǎn)業(yè)的數(shù)據(jù)支撐及卓達(dá)產(chǎn)業(yè)造城的模式）、產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出分析，明確項(xiàng)目地主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)并尋求數(shù)據(jù)支撐。案例分析及項(xiàng)目定位國(guó)際國(guó)內(nèi)典型案例研究——探索適合于本項(xiàng)目的發(fā)展模式及總體發(fā)展思路、國(guó)際國(guó)內(nèi)典型案例研究與借鑒、產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展模式總結(jié)與專題研究、養(yǎng)生地產(chǎn)發(fā)展模式與本項(xiàng)目的適配分析。新城的總體定位、形象定位——充分了解和掌握行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)態(tài)及城市發(fā)展需求狀況的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)細(xì)分、區(qū)位條件分析等手段，確定發(fā)展格局，同時(shí)結(jié)合市民行為及意向特征的研究、以及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的深刻分析，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的品質(zhì)、風(fēng)格、目標(biāo)群體、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)類別及屬性、土地價(jià)格體系等開(kāi)發(fā)要素進(jìn)行明確的定位，從而為項(xiàng)目投資提供決策依據(jù)。人口預(yù)測(cè)現(xiàn)狀人口分析、人口規(guī)模預(yù)測(cè)、規(guī)劃人口規(guī)模、人口導(dǎo)入方式（三）總體規(guī)劃（主要解決開(kāi)發(fā)用地的功能分區(qū)、建筑總體布局形式、交通及景觀空間體系、分期開(kāi)發(fā)意念等規(guī)劃問(wèn)題）專項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)分析、用地規(guī)劃圖、區(qū)位及基地現(xiàn)狀分析圖、功能分區(qū)分析、規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析、建筑體量分析圖（開(kāi)發(fā)強(qiáng)度與建筑控高）、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析、啟動(dòng)區(qū)域分析、地方文化資源分析與策劃、生態(tài)環(huán)保循環(huán)經(jīng)濟(jì)規(guī)劃分析、物業(yè)類型與業(yè)態(tài)分布、道路交通規(guī)劃分析、市政配套規(guī)劃分析、分期規(guī)劃及開(kāi)發(fā)策略（包括分區(qū)規(guī)劃要點(diǎn)和一、二級(jí)開(kāi)發(fā)投資及收益分析）。（四）項(xiàng)目投融資及運(yùn)營(yíng)方案總體融資思路、一二級(jí)開(kāi)發(fā)融資策略（五）養(yǎng)老設(shè)施建筑及設(shè)備配建內(nèi)容（如下表所示）養(yǎng)老設(shè)施設(shè)備服務(wù)對(duì)象基本服務(wù)配建內(nèi)容適老化住宅自理及介助老人空間布局體現(xiàn)老年人自立性、健康性、安全性。設(shè)備與設(shè)施按老年人的人體尺度和心理、生理特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，體現(xiàn)適用性，兼顧老人與照顧者的使用要求，空間具可改造性酒店式公寓/公寓式酒店旅居老人及探視親屬配備居家式生活起居，餐飲服務(wù)、清潔衛(wèi)生、文化娛樂(lè)、遠(yuǎn)程醫(yī)療及專業(yè)保健等服務(wù)，采用無(wú)障礙設(shè)施設(shè)計(jì)，配備智能化終端設(shè)備、護(hù)理站等建管中心全齡化養(yǎng)老社區(qū)居民社區(qū)居民生理、身體、心里健康監(jiān)測(cè)、分析、評(píng)估、預(yù)測(cè)、干預(yù)和維護(hù)。實(shí)現(xiàn)預(yù)防、保健等治未病功能，并為臨床提供健康數(shù)據(jù)支持（養(yǎng)老/母嬰）日照/長(zhǎng)照機(jī)構(gòu)老幼病殘?jiān)袐氲冉橹?、介護(hù)人群助餐、助浴、助急、助醫(yī)、助潔“五助”個(gè)性化服務(wù)，及生活護(hù)理、醫(yī)療保健、文化娛樂(lè)、營(yíng)養(yǎng)配餐、陪診陪護(hù)、遠(yuǎn)程醫(yī)療、健康管理、急救服務(wù)、保健康復(fù)、精神慰藉、臨終關(guān)懷等短/長(zhǎng)期托養(yǎng)服務(wù)康復(fù)復(fù)健中心老幼病殘?jiān)械冉橹?、介護(hù)人群以運(yùn)動(dòng)療法、作業(yè)療法為主，提供功能障礙的預(yù)防、診斷、評(píng)估、治療、訓(xùn)練和醫(yī)學(xué)處理社區(qū)適老配套全齡化養(yǎng)老社區(qū)居民五感園/花鳥(niǎo)園、SUPA親情健身、親子文娛設(shè)施等智能家居自理及介助老人智能化可穿戴設(shè)備、專業(yè)廚衛(wèi)智能家居以上要求、原則為基本內(nèi)容，設(shè)計(jì)單位可不局限于以上內(nèi)容，根據(jù)研究和案例經(jīng)驗(yàn)增加相關(guān)內(nèi)容。策劃、概念性規(guī)劃成果要求由于香水海地區(qū)路網(wǎng)、用地指標(biāo)等已經(jīng)明確，本次概念性規(guī)劃主要對(duì)策劃研究成果的落實(shí)和表現(xiàn)，同時(shí)從用地上解決整體功能分區(qū)、公用配套、建筑總體布局形式、交通及景觀空間體系、分期開(kāi)發(fā)等規(guī)劃問(wèn)題。經(jīng)過(guò)專業(yè)的規(guī)劃手段與空間設(shè)計(jì)，能夠達(dá)到有效指導(dǎo)下階段規(guī)劃（修建性詳細(xì)規(guī)劃）的目的即可。提交成果1.策劃咨詢策劃專題研究、策劃報(bào)告等。2.概念性總體規(guī)劃規(guī)劃說(shuō)明及相關(guān)圖紙?！傮w鳥(niǎo)瞰圖——重要節(jié)點(diǎn)鳥(niǎo)瞰——設(shè)計(jì)理念說(shuō)明及分析——前期專項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)分析——新城用地在區(qū)域內(nèi)整體發(fā)展的功能定位分析——地方文化資源分析與策劃——生態(tài)環(huán)保循環(huán)經(jīng)濟(jì)規(guī)劃分析——功能分區(qū)與空間序列分析圖——用地布局圖——道路、景觀、配套、市政等規(guī)劃專項(xiàng)分析圖——開(kāi)放空間規(guī)劃分析圖——濱水空間規(guī)劃圖——豎向形態(tài)規(guī)劃分析圖——城市色彩分析圖——建筑體量分析圖（開(kāi)發(fā)強(qiáng)度與建筑控高）——經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析——啟動(dòng)區(qū)域分析——分期建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃——物業(yè)類型與業(yè)態(tài)分布——彩色規(guī)劃總平面——其它設(shè)計(jì)或分析圖紙注：以上圖紙為基本要求，可根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)或設(shè)計(jì)院特點(diǎn)增加部分能反應(yīng)項(xiàng)目特色或設(shè)計(jì)院特色的圖紙成果。3.最終設(shè)計(jì)成果要求（1）以上設(shè)計(jì)內(nèi)容可單獨(dú)成冊(cè)或合并成冊(cè)，需報(bào)批文本應(yīng)按當(dāng)?shù)匾?guī)劃行政主管部門審批要求格式編制；（2）文本套數(shù)：20套（根據(jù)實(shí)際情況可調(diào)整，報(bào)政府審批未經(jīng)過(guò)的文本，不計(jì)入其內(nèi)）；（3）重點(diǎn)圖紙及重點(diǎn)效果圖要求最終提交A1圖紙一套，用于后期政府匯報(bào)會(huì)場(chǎng)展示。（4）提供相應(yīng)階段全套DWG、JPG、PDF、DOC等電子文件。設(shè)計(jì)進(jìn)度要求（根據(jù)項(xiàng)目情況自行設(shè)定）待確定設(shè)計(jì)單位后，養(yǎng)老、銷售、城規(guī)院、設(shè)計(jì)院會(huì)議研究后另行上報(bào)?！緟⒖紭?biāo)準(zhǔn)】此項(xiàng)不作為設(shè)計(jì)任務(wù)書使用1、項(xiàng)目選址基于卓達(dá)“三產(chǎn)聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)造城”的格局下，養(yǎng)老社區(qū)選址要靠近主城區(qū)或特質(zhì)資源地（如風(fēng)景名勝、溫泉、寺院等），毗鄰高鐵（或有高鐵規(guī)劃），交通便利，便于人口導(dǎo)入及后期服務(wù)運(yùn)營(yíng)。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)（1）項(xiàng)目定位在保證品質(zhì)、控制成本、提升附加值、多種服務(wù)模式組合的前提下，整體定位為以醫(yī)養(yǎng)健一體化為核心驅(qū)動(dòng)、以全面適老的養(yǎng)老居住社區(qū)為基本功能的、以五級(jí)養(yǎng)老服務(wù)配套設(shè)施為核心硬件服務(wù)的、以卓達(dá)集團(tuán)4+1+N養(yǎng)老服務(wù)體系為核心軟件，以親情化、多代居為主力戶型，服務(wù)化、復(fù)合型、全齡化、養(yǎng)生養(yǎng)老區(qū)域新城。（2）客群定位服務(wù)客群涵蓋度假養(yǎng)老、旅居養(yǎng)老、居家養(yǎng)老、照護(hù)養(yǎng)老。配比：健康老人（70%）+介助介護(hù)老人（20%）+活力中年（10%）僅供參考，需要根據(jù)項(xiàng)目定位、客群分析等策劃研究決定。（3）設(shè)計(jì)要點(diǎn)1）選擇地塊要環(huán)境質(zhì)量良好、交通便捷、靠近基本的社區(qū)公共設(shè)施；戶外場(chǎng)地應(yīng)有足夠面積，以滿足開(kāi)展老人日常文娛活動(dòng)的要求，戶外標(biāo)識(shí)系統(tǒng)清晰；處理好合設(shè)或鄰設(shè)的其它設(shè)施與住宅之間的關(guān)系，既提供公共交往空間，利于老人開(kāi)展體育活動(dòng)，又方便生活。盡可能在樓內(nèi)外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境。2）居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)置合理，人車分流，主要出入口不宜直接開(kāi)向城市主干道，貨物、垃圾、殯葬等運(yùn)輸宜設(shè)置單獨(dú)通道和出入口?？偲矫鎯?nèi)的道路除滿足消防、疏散、運(yùn)輸貨物外，還應(yīng)保證救護(hù)車輛能夠到達(dá)所需?？康慕ㄖ?。養(yǎng)老設(shè)施建筑在老年人集中的室外活動(dòng)場(chǎng)地附近應(yīng)設(shè)置無(wú)障礙公共廁所。3）總平面布置應(yīng)進(jìn)行庭院景觀環(huán)境和園林綠化設(shè)計(jì)。綠化種植宜喬灌木、草地相結(jié)合，喬木為主。總平面內(nèi)設(shè)置觀賞水景的水池