2023/6/81江蘇省物業(yè)管理條例（2012）

學習與報告22023/6/8歷經(jīng)三次制定、修正、修訂

第一次，2000年12月24日江蘇省第九屆人民代表大會常務委員會第二十次會議通過，自2001年3月1日起施行。第二次，根據(jù)2003年10月25日江蘇省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議《關于修改〈江蘇省物業(yè)管理條例〉的決定》修正。第三次，2012年11月29日江蘇省第十一屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議修訂），自2013年5月1日起施行。32023/6/8本次《條例》修訂后，共分八章、九十三條、16009字。在篇章結(jié)構、內(nèi)容等方面，較原《條例》基本為“顛覆”性重新起草。42023/6/8一.立法思想源于對實踐的判斷（一）物業(yè)管理活動與人民群眾生活與工作朝夕相處，密切相關。

物業(yè)持續(xù)大量供給，為物業(yè)管理活動提供廣闊市場。（二）全省存在城鄉(xiāng)差別、地區(qū)經(jīng)濟、社會管理、行業(yè)規(guī)范與發(fā)展等不平衡，且處于深刻變革中。

1.現(xiàn)行制度理論設計與實踐存在較大差距。2.物業(yè)管理市場定位與行業(yè)發(fā)展面臨轉(zhuǎn)型調(diào)整。52023/6/83.物業(yè)管理先決條件不足。4.專項維修資金制度基本建立與管理實操不足。5.舊住宅區(qū)落實長效管理困難。62023/6/8二.立法指導思想共識（一）江蘇的物業(yè)管理，仍處于發(fā)展的初級階段。（二）原《條例》已不適應形勢發(fā)展，應當重新修訂。屬民生立法。（三）《條例》修訂面臨新形勢、新實踐、新任務。（四）社會實踐永無止境，立法須與時俱進，把握方向，遵循規(guī)律，傳承與創(chuàng)新。（五）堅持發(fā)展。以解決當前熱點、難點問題為突破，兼顧全省發(fā)展不平衡。72023/6/8共識的指導思想概括為：

堅持發(fā)展，總結(jié)借鑒民生優(yōu)先，協(xié)調(diào)利益平衡關系，保護弱者82023/6/8三.立法程序的價值取向2010年下半年，省人大常委會決定將《條例》修訂列入2011年-2012年立法計劃。民生立法，理應回應民生關切。堅持是多元利益群體相互博弈和妥協(xié)后做出的安排。讓不同的利益群體都能擁有暢通的利益表達，實現(xiàn)絕大多數(shù)人利益的最大化為前提和保障。建立省人大常委會工作機構、省政府法制辦及相關人員為主導，省住建廳為基礎，協(xié)會、院校、相關專家參與起草制度。92023/6/8起草主要工作1行業(yè)基本情況調(diào)研。梳理重點和難點

2收集資料。借鑒研究，確立起草思路和原則

3專題調(diào)研，統(tǒng)一認識，逐條分析吸收4公開征求意見，聽證辯論

，數(shù)十稿修改5人大常委會分別一審與二審，立法表決

102023/6/8立法程序依從公開、公平，過程監(jiān)督的原則。使社會公眾參與，暢所欲言，擺明立場，直言改進。人民群眾、社會各界所關心的熱點、難點問題，在審議通過的《條例》中，均一一回應?！稐l例》起草至審議通過，歷經(jīng)數(shù)十稿，逐漸成熟。

112023/6/8四.《條例》主要內(nèi)容與評價（一）科學合理規(guī)定民事、行政活動相互關系1.明確對物業(yè)管理活動內(nèi)涵與外延界定。

2.明晰物業(yè)管理活動中一系列相關民事代理關系。

3.明確行政主管部門與街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）是監(jiān)督管理與具體負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導、協(xié)助和監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。

確立的物業(yè)管理體制，堅持與我國行政體制改革對接。

122023/6/84.促使“網(wǎng)格化”共管相關工作“落地”。5.堅持信息公開與對等。

（二）培育市場，促進有效地幫助業(yè)主維護共同的權益1.努力實現(xiàn)市場主體的培育與“站立”。明確作為物業(yè)管理活動的“甲方”，可以多種組織形式管理自身財產(chǎn)。132023/6/8業(yè)主大會；業(yè)主代表大會；物業(yè)管理委員會；業(yè)主小組（區(qū)分幢、單元）；政府“托底”與“購買服務”；社區(qū)服務機構（兩站一中心與投訴處理平臺）。142023/6/82.基于業(yè)主專有權、享有共有權，行使共管權的權利與義務。業(yè)主遵守使用與維護物業(yè)基本準則，處理相鄰關系行為規(guī)范。3.業(yè)主大會設立的條件與行為規(guī)則。

152023/6/8（1）由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、業(yè)主、建設單位、社區(qū)居（村）民委員會等派員籌備組，負責組織成立首次業(yè)主大會（代表大會、物業(yè)管理管理委員會）籌備。

（2）業(yè)主代表大會與業(yè)主大會同等的法律地位。

（3）采納“無因管理”的民法制度，并加規(guī)范?；猱斍皹I(yè)主“站立”緩慢，“契約紐帶”“甲方”缺位。（4）物業(yè)管理委員會的前提條件，人員結(jié)構與和生效。

162023/6/8(5)保護業(yè)主共同財產(chǎn)。

(6)物業(yè)管理前期階段，保護未來業(yè)主共同財產(chǎn)。普通住宅的前期物業(yè)服務收費實行政府指導。(7)保障業(yè)主對物業(yè)服務的知情與選擇權。(8)住宅物業(yè)服務費價格定期調(diào)整機制，及物業(yè)服務費公攤原則。(9)規(guī)定物業(yè)的使用和維護原則。

172023/6/8（10）維護業(yè)主住宅專項維修資金權益。細化住宅專項維修資金保值增值。化解日常維修增多，資金程序“使用難”。（11）對單體物業(yè)或者規(guī)模較小的物業(yè)，實行自行管理條件予以規(guī)定。（12）明確配套設施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅區(qū)，由政府“購買服務”為主，區(qū)分承擔的原則。（13）法律責任，以優(yōu)先保護全體業(yè)主利益為原則。

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（三）詳盡建設、專業(yè)單位

履行法定義務平衡關系，保護弱者。1.前期物業(yè)管理階段，重點加強對建設單位履行法定義務予以明確。2.堅持國家、集體、私有財產(chǎn)平等保護原則。專營單位參與驗收，接受，承擔收費、維修養(yǎng)護責任；由此實踐的法律關系調(diào)整。共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務過程中的用水、用電、用氣價格。按照當?shù)鼐用袷褂脙r格的標準執(zhí)行。192023/6/8

（四）規(guī)范物業(yè)服務行為與

扶持發(fā)展并重

行業(yè)協(xié)會要有所為。承擔自律與行為規(guī)范的從業(yè)培訓工作；維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權益。1.明確物業(yè)服務依合同行使權利時，應履行合同或法定義務事項的基本準則。前期物業(yè)服務合同期限遵守“但書”意思的規(guī)定。前期物業(yè)管理開辦費購買固定資產(chǎn)。歸全體業(yè)主所有，使用并移交。物業(yè)服務用房的使用與權力保護。202023/6/8前期物業(yè)服務向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊。物業(yè)承接查驗應遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及

保護業(yè)主共同財產(chǎn)的原則。合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將合同報行政、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）備案。專項服務可以委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不全部委托他人。涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定（強制）要求的設施設備，須委托專業(yè)機構維修養(yǎng)護

212023/6/8按照物業(yè)服務合同指派項目負責人。更換項目負責人的及時告知業(yè)主并公示。業(yè)主委員會經(jīng)征求業(yè)主意見，要求更換項目負責人的，應當及時更換并公示按照物業(yè)服務合同約定，落實安全防范措施。安全事故等突發(fā)事件時，采取應急措施，及時報告，并協(xié)助做好救助。222023/6/8普通住宅的前期物業(yè)服務收費實行政府指導價。物業(yè)服務收費實行酬金制收費方式的，收支建臺賬，接受業(yè)主委員會的核查。物業(yè)服務收費明碼標價。定期如實公示物業(yè)服務費用和經(jīng)營設施收益收支情況。依合同預收但不超過一年物業(yè)服務費。

232023/6/8定期公布共用場地、共用設施設備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價、金額，并按照實際費用和合同約定分攤。對分攤異議的，應答復。合同期限屆滿三個月前，不續(xù)簽合同，書面告知業(yè)主委員會、行政部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并公告。解聘的，按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。履行交接至撤出期間內(nèi)，但約除外的正常秩序維持。無因管理與履行終止程序。242023/6/8根據(jù)物業(yè)服務合同收取汽車停放費。單獨列賬，獨立核算。接受業(yè)主委員會監(jiān)督，向業(yè)主大會報告。遵守業(yè)主大會成立前后，占用業(yè)主共有部分停放汽車、共用設施廣告等經(jīng)營性程序與收益分配。業(yè)主或者物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的，應將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知。辦理手續(xù)。變動建筑主體或者承重結(jié)構的，辦理登記，需設計、安全鑒定審定手續(xù)。發(fā)現(xiàn)禁止行為，及時勸阻、制止；無效及時報告。252023/6/8物業(yè)存在安全隱患、嚴重影響市容或者妨礙他人正常使用的，應與業(yè)主、物業(yè)使用人及時維修、養(yǎng)護或者采取防范措施。發(fā)生危及房屋安全情形，相關的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，與業(yè)主委員會或相關業(yè)主提出應急處置方案，經(jīng)住宅專項維修資金代管部門復核后應急處置。

262023/6/82.明確物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)管理體系，梳理、制定與落實扶持政策。現(xiàn)代服務業(yè)對物業(yè)服務發(fā)展意義：以創(chuàng)新驅(qū)動服務業(yè)向現(xiàn)代服務經(jīng)濟為主導的發(fā)展，是社會經(jīng)濟發(fā)展的必然規(guī)律。國家及省產(chǎn)業(yè)政策結(jié)構調(diào)整，為物業(yè)服務延伸服務，縱橫發(fā)展，提供廣闊空間。

272023/6/8市場需求與物業(yè)服務內(nèi)容和質(zhì)量提供的差距，亟需創(chuàng)新

“革命性”的“生產(chǎn)要素重新組合”，并成為動力。

沒有遠慮，必有近憂。當前多種因素制約物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展，迫切需要主動融入產(chǎn)業(yè)政策，因勢利導，謀求出路?！澳芏▌t定”的優(yōu)惠政策：爭先創(chuàng)優(yōu)給予表彰、獎勵。建設單位提供前期物業(yè)管理開辦費，購買物業(yè)辦公設備等固定資產(chǎn)。

282023/6/8增建交付物業(yè)用房比例與標準；為物業(yè)服務縱向產(chǎn)業(yè)延伸，橫向拓展社區(qū)服務提供發(fā)展空間。享受國家和省有關現(xiàn)代服務業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務企業(yè)代收代征的各類費用，不計征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。小區(qū)內(nèi)共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當?shù)鼐用袷褂脙r格的標準執(zhí)行。占用業(yè)主共用、共有設施經(jīng)營，人防停車收益分配等。292023/6/8

（五）促進行政“有所為”與“有所不為”

“不越位”與“不缺位”縣級以上地方人民政府將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)管理體系，制定、落實扶持政策。物業(yè)管理納入社區(qū)建設和社區(qū)管理體系，指導、協(xié)助、監(jiān)督和協(xié)調(diào)關系的主要任務：推進街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）﹢行政管理“共管”模式。積極培育市場，負責指導、協(xié)助和監(jiān)督建立和完善業(yè)主大會（代表大會）、組織住宅物業(yè)管理委員會制度。

302023/6/8建立和完善社區(qū)服務機構（兩站一中心等）。有重點、分步驟地搭建物業(yè)管理和社區(qū)管理結(jié)合平臺。形成社會聯(lián)動，齊抓共管的物業(yè)管理新格局。住宅物業(yè)管理項目為重點，分類推進。區(qū)分市場化、不能完全市場化、政府“托底”“購買服務”等不同住宅物業(yè)類型，推進圍繞市場不同需求，市場化物業(yè)服務與保障、舊住宅區(qū)的社區(qū)公共服務相結(jié)合。312023/6/8各司其職，協(xié)同配合，建立有效聯(lián)席會議制度是關鍵。統(tǒng)籌安排，完善物業(yè)服務、社區(qū)服務機構與設施建設。建立健全社區(qū)物業(yè)管理組織，明確職責，配備必要人員，落實經(jīng)費等。322023/6/8明確政府及相關職能部門各自職責，積極行政。第六十七條列舉相關禁止行為，第六十八條例舉行政部門對相關禁止行為積極“作為”。防止行政不作為或亂作為。

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（六）現(xiàn)實與前瞻性結(jié)合

妥善處理穩(wěn)定與變動關系積極培育與規(guī)范市場并重。

立法進程與經(jīng)濟建設進程相適應。其中對富于實踐性，且經(jīng)驗比較成熟的、各方認識比較一致的，予以具體規(guī)定。圍繞“十二五”時期經(jīng)濟社會發(fā)展目標任務。從制度上，確立物業(yè)服務與發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)關系，與經(jīng)濟發(fā)展重大決策部署一致，推動貫徹落實。

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（七）把握重點，理性務實

原則性與靈活性相結(jié)合住宅物業(yè)管理活動規(guī)范為重點。實踐經(jīng)驗尚不成熟但現(xiàn)實中又需要規(guī)范的，先原則規(guī)定。維護物業(yè)服務的“對價”的途徑。352023/6/8（八）未采納一些意見人防設施、會所、幼兒園權利歸屬、規(guī)劃建設前置性審批、業(yè)主委員會登記、物業(yè)服務第三方評估、物業(yè)服務稅費減免、普通住宅界定，房屋質(zhì)量保修金、非住宅交存維修資金、社區(qū)機構與維修資金代管單位編制確定、欠交物業(yè)服務費滯納金、小額審裁等。有的理論上尚存在較大爭議，有的是法律規(guī)范范疇不同，有的是地方立法權限，有的是求同存異、博弈妥協(xié)等。同時也是為今后深化改革留下空