重慶拓新投資控股（集團）有限公司房地產(chǎn)管控手冊文件編號tuoxin-001版本/修訂A/0第2頁共21頁PAGEPAGE2拓新集團發(fā)〔2010〕138號重慶拓新房地產(chǎn)開發(fā)集團關(guān)于集團頒發(fā)《地產(chǎn)管控手冊》及《項目公司責(zé)權(quán)手冊》的通知各公司、集團直屬部門：經(jīng)集團研究審批通過如下《地產(chǎn)管控手冊》（如附件一）、及《項目公司責(zé)權(quán)手冊》（如附件二），此手冊從2011年元月一日生效執(zhí)行。請各公司、集團直屬部門知悉并遵照執(zhí)行。特此通知重慶拓新房地產(chǎn)開發(fā)集團二O一O年十一主題詞：頒發(fā)管控手冊、責(zé)權(quán)手冊通知重慶拓新房地產(chǎn)開發(fā)集團集團辦2010附附錄二重慶拓新投資控股（集團）有限公司權(quán)責(zé)體系手冊（總部－項目公司）（初稿）目錄1.運營管理2.研發(fā)設(shè)計3.市場營銷4.財務(wù)管理5.資源管理6.成本管理7.工程管理8.人力資源管理9.行政管理10.審計法務(wù)說明為了明確總部各部門和項目公司在業(yè)務(wù)管理中的權(quán)責(zé)分配關(guān)系，加強內(nèi)部風(fēng)險控制和提高效率，特制定組織管理授權(quán)手冊，簡稱《權(quán)責(zé)體系手冊》。1.本手冊主要針對公司經(jīng)營中的人、財、物及業(yè)務(wù)流程方面的重要事項，未盡的事項可參照《組織管理手冊》和流程文件的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.權(quán)限表中主要體現(xiàn)提案、參與、審核、批準、備案等個關(guān)鍵權(quán)責(zé)，其它權(quán)限在相關(guān)管理文件中體現(xiàn)。3.術(shù)語說明：提案（符號為▲）：提出經(jīng)辦人往往為需求的發(fā)起者。一般情況下，提出經(jīng)辦人不僅要提出需要進行的某項工作事項，而且要提出初步解決方案，或根據(jù)公司管理的要求編制相關(guān)文件。參與（符號為△）：參與經(jīng)辦部門提議的工作事項，提供必要的支援，參加評審。審核（符號為◆）：對提出經(jīng)辦進行的評審、復(fù)核，包含有兩種類別：一類是從行政管理的層級的角度上級審核下屬的工作；一類是部門之間（非上、下級關(guān)系）從專業(yè)技術(shù)的角度進行的審核。批準（符號為★）：對提出經(jīng)辦的事項或經(jīng)過審核的事項進行最終的核準，并決定是否批準。備案（符號為1）：登記備查；一般指審批事由的監(jiān)管部門；負責(zé)審批事由相關(guān)公文的存檔、備案備查等。本手冊相關(guān)內(nèi)容應(yīng)根據(jù)公司戰(zhàn)略、組織結(jié)構(gòu)、崗位設(shè)置及業(yè)務(wù)流程的變化及時進行修訂。運營管理：序號關(guān)鍵決策事項總部項目公司董事長/總裁執(zhí)行

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領(lǐng)導(dǎo)營銷部工程部成本控制部財務(wù)部開發(fā)部綜合辦1戰(zhàn)略規(guī)劃1.1業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃★◆◆◆▲△△△△△△△△◆△1.2職能戰(zhàn)略規(guī)劃★◆◆◆▲▲▲▲▲▲▲▲▲2項目拓展論證2.1土地信息收集★▲▲2.2項目立項★◆◆▲2.3土地獲取手續(xù)辦理◆△★▲2.4項目發(fā)展小組成立★◆▲△△△△△2.5項目可研與決策★◆◆▲△△△△◆△2.6項目公司籌建★◆▲△△3計劃運營管理1.1年度經(jīng)營計劃與調(diào)整★◆◆▲△△△△△△△△◆◆△△△△△▲1.2季度、月度經(jīng)營計劃與調(diào)整★◆◆◆▲▲▲▲▲▲▲▲◆◆△△△△△▲1.3項目總控計劃與調(diào)整★◆◆◆◆◆◆△▲△△△△1.4階段性成果和知識管理★◆▲▲▲▲▲▲▲▲◆▲△△△△△△4組織管理2.1總部組織架構(gòu)設(shè)置與調(diào)整★◆◆▲2.2項目公司組織架構(gòu)設(shè)置與調(diào)整★◆◆▲△2.3項目公司內(nèi)部權(quán)限設(shè)置與調(diào)整★◆◆◆▲△△△△△2.4總部部門定崗定編方案★◆◆▲△△△△△△△△2.5項目公司部門定崗定編方案★◆◆◆▲△△△△△△5制度、流程優(yōu)化方案3.1總部層面★◆◆▲△△△△△△△△△3.2項目公司層面★◆◆◆◆▲△△△△△△研發(fā)設(shè)計：序號關(guān)鍵決策事項總部項目公司董事長/總裁執(zhí)行

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領(lǐng)導(dǎo)營銷部工程部成本控制部財務(wù)部開發(fā)部綜合辦1設(shè)計單位的選擇1.1策劃咨詢公司選擇★◆◆△▲△△1.2概念/方案設(shè)計單位的選擇★◆▲△1.3擴初/施工圖設(shè)計單位的選擇★◆▲△2概念設(shè)計(規(guī)劃、單體）2.1項目定位報告確定★◆◆△▲△△△△2.2概念設(shè)計任務(wù)書★◆△▲△△2.3概念設(shè)計成果的評審★◆◆◆▲◆◆3方案設(shè)計(規(guī)劃、單體）3.1方案設(shè)計任務(wù)書★◆△▲△△3.2方案設(shè)計成果的評審★◆◆◆▲◆◆4擴初設(shè)計(規(guī)劃、單體）4.1擴初設(shè)計任務(wù)書★◆◆△▲△4.2擴初設(shè)計成果的評審★◆▲◆5施工圖設(shè)計(單體）5.1施工圖設(shè)計任務(wù)書★▲△5.2施工圖內(nèi)部評審★▲◆5.3施工圖會審△△★▲6景觀設(shè)計6.1景觀概念設(shè)計任務(wù)書★◆△▲△△6.2景觀概念方案評審★◆◆◆▲◆◆6.3景觀實施方案設(shè)計任務(wù)書★▲△6.4景觀實施方案評審★◆▲◆6.5景觀施工圖設(shè)計任務(wù)書★▲△6.6景觀施工圖評審★▲◆△7外立面設(shè)計7.1外立面方案設(shè)計任務(wù)書★◆▲△△7.2外立面方案評審★◆◆◆◆◆◆7.3外立面施工圖設(shè)計任務(wù)書★▲△7.4外立面施工圖評審★▲◆△8裝修設(shè)計8.1裝修（售樓處、樣板間、精裝）方案設(shè)計任務(wù)書★◆△▲△△8.2裝修（售樓處、樣板間、精裝）方案成果評審★◆◆◆▲◆◆8.3裝修（公共部分）方案設(shè)計任務(wù)書★◆▲△8.4裝修（公共部分）方案成果評審★◆▲◆8.5裝修施工圖設(shè)計任務(wù)書★▲△8.6裝修施工圖評審★▲◆△9設(shè)計變更9.1重大設(shè)計變更★◆◆▲▲△◆▲△9.2一般設(shè)計變更★◆△◆◆▲△10材料設(shè)備選型定板10.1主要材料設(shè)備選型★◆▲△△△△△10.2一般材料設(shè)備選型★◆△◆▲△△注：若概念方案設(shè)計一起做，則審批權(quán)限為概念設(shè)計審批人；若初設(shè)和施工圖一起做，則審批權(quán)限為初設(shè)審批人。市場營銷：序號關(guān)鍵決策事項總部項目公司董事長/總裁執(zhí)行

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領(lǐng)導(dǎo)營銷部工程部成本控制部財務(wù)部開發(fā)部綜合辦1營銷策劃1.1市場調(diào)研計劃與實施★◆△△▲1.2營銷策劃/銷售代理機構(gòu)選擇★◆◆▲△1.3營銷策劃推廣總案、營銷行動計劃★◆◆◆▲△1.4公關(guān)活動策劃、廣告與媒體宣傳★◆▲1.5銷售手冊、樓書、認購書等物料的確定和準備◆◆★◆▲△△1.6銷售均價、折扣及調(diào)整★◆◆◆◆◆▲2銷售管理2.1銷售計劃和預(yù)算、促銷計劃◆◆◆★◆▲△△2.2售房部制度建立◆★◆▲2.3銷售回款◆◆★◆▲△2.4合同手續(xù)辦理★◆▲2.5銷售更名及退換房的辦理★◆▲2.6銷售面積補差方案的確定★◆▲3客服管理3.1客戶資源庫的建立★◆▲3.2物業(yè)移交、權(quán)證辦理★◆▲3.3客戶投訴處理★◆▲3.4客戶滿意度調(diào)查★◆▲財務(wù)管理：序號關(guān)鍵決策事項總部項目公司董事長/總裁執(zhí)行

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領(lǐng)導(dǎo)營銷部工程部成本控制部財務(wù)部開發(fā)部綜合辦1預(yù)算管理1.1年度財務(wù)預(yù)算與調(diào)整★◆◆◆◆◆▲1.2月度預(yù)算編制、調(diào)整

（年度預(yù)算內(nèi)）★◆◆◆◆▲1.3月度預(yù)算編制、調(diào)整

（年度預(yù)算外）★◆◆◆◆◆▲2預(yù)算內(nèi)資金支出管理類費用、財務(wù)類付款及其他費用詳見公司有關(guān)費用報銷付款審批文件2.1土地支出土地出讓費★◆◆◆▲2.2拆遷補償費、安置補助費★◆◆◆▲2.3政府規(guī)費城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費★◆◆▲2.4防空地下室易地建設(shè)費★▲2.5其他規(guī)費★▲2.6前期報建費★▲2.7竣工驗收費審計費、測量抽檢費、綜合驗收檢測費★▲2.8住戶門牌費★▲2.9前期物業(yè)管理費★▲2.10建安工程費基礎(chǔ)設(shè)施工程★▲2.11環(huán)境配套工程★◆◆▲2.12單體工程類★◆◆▲2.13材料設(shè)備類★◆◆▲2.14營銷費用代理傭金★◆◆▲2.15廣告費、宣傳費、市場推廣、展覽等★▲2.16樣板間飾品★▲2.17展臺搭建等營銷工程★▲2.18訂金/代收費/保證金銷售回款★▲2.19已購房退款★▲2.20客戶補償★▲2.21退代辦費★▲2.22退保證金★▲3預(yù)算外資金支出3.1成本類支出★◆◆◆◆▲3.2費用類支出★◆◆◆◆▲4稅務(wù)籌劃方案★▲5資本運作5.1資產(chǎn)重組及優(yōu)化★◆◆▲5.2兼并與收購★◆◆▲5.3直接、間接融資★◆◆▲5.4資產(chǎn)經(jīng)營方案★◆◆▲資源管理：序號關(guān)鍵決策事項總部項目公司董事長/總裁執(zhí)行

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領(lǐng)導(dǎo)營銷部工程部成本控制部財務(wù)部開發(fā)部綜合辦1分供方開發(fā)與管理1.1分供方分類、考察、評價標準★◆▲△△◆△△1.2分供方信息收集◆◆△★△▲1.3分供方（總部招標采購權(quán)限內(nèi)）考察入庫、合作評價★◆△▲△△◆△△1.4分供方（項目公司招標采購權(quán)限內(nèi)）考察入庫、合作評價△△◆★◆△▲成本控制：序號關(guān)鍵決策事項總部項目公司董事長/總裁執(zhí)行

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領(lǐng)導(dǎo)營銷部工程部成本控制部財務(wù)部開發(fā)部綜合辦1造價咨詢公司的選擇★◆▲◆2項目目標成本的確定與調(diào)整2.1拓展階段目標成本確定★◆◆△△△▲2.2項目初步目標成本

（方案階段）★◆◆△△△▲2.3擴初/施工圖限額設(shè)計要求及成本控制建議★/◆△▲2.4項目正式目標成本

（施工圖階段）★◆▲2.5目標成本的調(diào)整★◆▲3招標采購（總部權(quán)限內(nèi)）工程類：施工總承包、精裝修施工、其它招標工程面積在1萬平米（含）以上或工程造價在100（含）萬以上項目；

材料類：三大材（鋼材、木材、水泥）、櫥柜；

設(shè)備類：電梯、空調(diào)機組、冷凍機組等3.1制定招標采購計劃★/◆▲△△△3.2入圍單位資格確定★◆▲△△△△3.3招標文件確定★▲△◆3.4中標單位的確定★◆△△▲△△4招標采購（項目公司權(quán)限內(nèi)）工程類：監(jiān)理單位、防水施工、幕墻施工、智能化施工、戶室空調(diào)施工、園林綠化施工、其它招標工程面積在1萬平米（含）以下或工程造價在100（含）萬以內(nèi)項目；

材料類：外墻涂料、外門窗、防盜門、潔具、石材、瓷磚、開關(guān)插座、其他精裝修主材、及其他金額在20（含）萬以內(nèi)的材料采購；

設(shè)備類：燃氣鍋爐、自備發(fā)電機、變電室高基變配電設(shè)備、及其他金額在20（含）萬以內(nèi)的設(shè)備采購等4.1制定招標采購計劃★△▲4.2入圍單位資格確定★◆△▲4.3招標文件確定★△▲4.4中標單位的確定★◆△▲△5權(quán)限內(nèi)其他招標與直接（零星）采購★◆▲6經(jīng)濟（現(xiàn)場）簽證、零星工程結(jié)算◆★◆△▲7項目工程結(jié)算報告★◆◆◆◆◆△▲8項目工程決算報告★◆◆◆△◆△△△▲9項目成本后評估★◆△△△△△▲△工程管理：序號關(guān)鍵決策事項總部項目公司董事長/總裁執(zhí)行

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領(lǐng)導(dǎo)營銷部工程部成本控制部財務(wù)部開發(fā)部綜合辦1進度管理1.1工程進度計劃（一、二級節(jié)點）與調(diào)整◆◆★◆▲1.2工程進度計劃（三級節(jié)點）與調(diào)整◆★◆▲2質(zhì)量管理2.1監(jiān)理方案的確定◆★◆▲2.2監(jiān)理規(guī)劃的確定◆★◆▲2.3監(jiān)理實施細則的確定★/◆▲2.4施工組織設(shè)計的確定◆★◆▲2.5重大施工方案的確定◆★◆▲2.6一般施工方案的確定★/◆▲2.7工程技術(shù)\安全標準★△▲△△2.8項目聯(lián)檢計劃和方案★△△△△▲3項目后評估★◆△△◆▲△△人力資源管理：序號關(guān)鍵決策事項總部項目公司董事長/總裁執(zhí)行

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領(lǐng)導(dǎo)營銷部工程部成本控制部財務(wù)部開發(fā)部綜合辦1人力資源規(guī)劃★◆◆△△△△△△△▲△△△2招聘錄用2.1總部招聘計劃★◆△△△△△△△▲△△2.2項目公司招聘計劃★◆◆◆◆△△△△△▲2.3總部計劃外招聘★◆△△△△△△△▲△△2.4項目公司計劃外招聘★◆◆◆◆△△△△△▲2.5總部中層（部門副職）以上/關(guān)鍵員工和項目公司高層錄用★◆▲2.6總部普通員工錄用★▲2.7項目公司中層（含）以下員工錄用★◆▲3員工異動（調(diào)動、任免、離職）3.1總部中層（部門副職）以上/關(guān)鍵員工和項目公司高層異動★◆▲3.2總部普通員工異動★◆▲3.3項目公司中層（含）以下員工異動★◆▲4培訓(xùn)發(fā)展4.1總部培訓(xùn)計劃★△△△△△△△▲△△4.2項目公司培訓(xùn)計劃★◆◆◆△△△△△▲4.3總部計劃外培訓(xùn)★◆△△△△△△△▲△△4.4項目公司計劃外培訓(xùn)★◆◆◆◆△△△△△▲5績效薪酬5.1公司薪酬福利方案★◆◆▲5.2公司總部高層激勵（獎金分配）方案★◆◆▲5.3項目公司高層激勵（獎金分配）方案★◆◆▲5.4項目公司內(nèi)激勵（獎金分配）方案★◆◆◆◆◆▲行政管理：序號關(guān)鍵決策事項總部項目公司董事長/總裁執(zhí)行

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領(lǐng)導(dǎo)營銷部工程部成本控制部財務(wù)部開發(fā)部綜合辦1總部固定資產(chǎn)和低值易耗品采購1.1預(yù)算內(nèi)，5000元（含）以下★▲▲▲▲▲▲▲▲◆▲1.2預(yù)算內(nèi)，5000元以上★◆◆▲▲▲▲▲▲▲▲◆▲1.3預(yù)算外★◆◆▲▲▲▲▲▲▲▲◆▲2項目公司固定資產(chǎn)和低值易耗品采購2.1預(yù)算內(nèi)，5000元（含）以下★◆▲▲▲▲▲◆2.2預(yù)算內(nèi)，5000元以上★◆◆◆▲▲▲▲▲◆2.3預(yù)算外★◆◆◆▲▲▲▲▲◆3總部檔案借閱3.11級檔案借閱★◆▲▲▲▲▲▲▲▲◆▲▲3.22級檔案借閱★▲▲▲▲▲▲▲▲◆▲▲3.33級（含）以上檔案借閱▲▲▲▲▲▲▲▲★/◆▲▲4項目公司檔案借閱4.11級檔案借閱★◆▲▲▲▲▲◆4.22級檔案借閱★◆▲▲▲▲▲◆4.33級（含）以上檔案借閱★▲▲▲▲▲◆審計法務(wù)：序號關(guān)鍵決策事項總部項目公司董事長/CEO執(zhí)行

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有關(guān)部門1審計管理1.1審計計劃和審計方案★◆◆▲1.2審計小組組成★◆▲1.3審計報告★◆◆▲2合同標準化建設(shè)★◆△△△△△△△△△▲△3合同簽訂審批合同簽署后都應(yīng)交財務(wù)部和審計法務(wù)部各一份3.1股權(quán)債權(quán)類合同新項目取得合同★◆◆▲◆◆◆3.2對外股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同★◆◆▲◆◆