我國(guó)版WeWork簡(jiǎn)介目錄WeWork運(yùn)營(yíng)模式3-7中國(guó)版WeWork及盈利模式8-17紡織服裝企業(yè)孵化基地嫁接WeWork模式遇到的問題18

紡織服裝企業(yè)孵化基地公共服務(wù)平臺(tái)19-24WeWork的運(yùn)營(yíng)模式2010年，WeWork誕生于美國(guó)紐約。商業(yè)模式：租下各類租金較為便宜地區(qū)的辦公空間，進(jìn)行二次設(shè)計(jì)，再以工位為單位分租給小型企業(yè)和創(chuàng)業(yè)者，并提供運(yùn)營(yíng)服務(wù)，從高于同業(yè)的租金中獲利。除了收房租，

WeWork還是一個(gè)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，可以找到合作伙伴、客戶和投資人?，F(xiàn)今規(guī)模WeWork在美國(guó)有29個(gè)工作點(diǎn)，目前紐約有8個(gè)點(diǎn)。在歐洲和以色列也有布點(diǎn)，但尚未進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。到2015年年底，WeWork能提供的租賃面積將達(dá)到350萬平方英尺（約合32.5萬平方米）。WeWork的運(yùn)營(yíng)模式地段選址WeWork傾向于在新建的開發(fā)區(qū)還有翻新或蕭條的街區(qū)開設(shè)辦公點(diǎn)，因?yàn)樵谀切┑囟喂灸芤源蠹s10%的主力租戶折扣獲得辦公場(chǎng)地。

WeWork在這些地段中以低于市場(chǎng)價(jià)10%左右的折扣租用1-2層樓面，之后將樓面設(shè)計(jì)成風(fēng)格時(shí)尚，可定制且社交功能齊全的空間，以高于同業(yè)的價(jià)格租給各種創(chuàng)業(yè)公司。目標(biāo)客戶不論初創(chuàng)公司小老板，或是一個(gè)還沒被認(rèn)可的自由藝術(shù)家，都可在繳納350-650美元后，在WeWork租下一個(gè)辦公室，并享用一切工作需要的東西。從企業(yè)角度來看，

WeWork面對(duì)的企業(yè)規(guī)模是1-500人，并承諾其不需要任何前期投入，這為初創(chuàng)企業(yè)提供了一個(gè)無門檻辦公室。WeWork的運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)業(yè)服務(wù)產(chǎn)品體系有形產(chǎn)品：一張辦公桌，或一間辦公室包含安保、前臺(tái)、無線網(wǎng)絡(luò)、打印復(fù)印、咖啡等服務(wù)，并配備休閑娛樂、浴室等生活設(shè)施會(huì)議室，小型、中型、大型會(huì)議都可召開與傳統(tǒng)的服務(wù)式辦公室不同，整個(gè)空間的裝修都顯得年輕、有活力，有大量公共空間WeWork的運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)業(yè)服務(wù)產(chǎn)品體系：無形產(chǎn)品：WeWork鼓勵(lì)租客在開放空間下進(jìn)行盡可能多的交流，為創(chuàng)業(yè)者提供各種跟創(chuàng)業(yè)關(guān)系密切的隱形服務(wù)。1）WeWork充當(dāng)中間人，向會(huì)員提供包括會(huì)計(jì)、法律、醫(yī)療、計(jì)算機(jī)等多種服務(wù)。比如，通過TRINET，每月節(jié)省200美元的健康保險(xiǎn)費(fèi)，通過亞馬遜AWS于服務(wù)提供的網(wǎng)絡(luò)主機(jī)，使用第一年可免除500美元費(fèi)用。2）每周舉辦百吉餅和含羞草聚會(huì)社交活動(dòng)，定期舉辦非正式演示日活動(dòng)推薦宣講其創(chuàng)意，促進(jìn)創(chuàng)業(yè)者之間、創(chuàng)業(yè)者和投資人之間的交流。3）WeWork充當(dāng)中間人，為創(chuàng)業(yè)者之間合作、創(chuàng)業(yè)者和投資人、初創(chuàng)企業(yè)和成熟企業(yè)之間搭建業(yè)務(wù)或資本合作的橋梁，完善辦公空間的各類社交功能，為創(chuàng)業(yè)者和投資人創(chuàng)造各種各樣偶然邂逅的可能。WeWork的運(yùn)營(yíng)模式租金一張辦公桌的月租為350美元，一間64平方英尺辦公室的租金為每人650美元。除了收房租，WeWork還設(shè)法讓會(huì)員們意識(shí)到，他們加入了一個(gè)豐富到商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，可以找到合作伙伴、客戶、投資人。根據(jù)《福布斯》報(bào)道，WeWork可以稱為是現(xiàn)實(shí)版的阿里巴巴，每月至少有51%的會(huì)員和其它會(huì)員有一次交易。盈利模式1）通過周邊地價(jià)的溢價(jià)，寫字樓“整批零租”獲取租金差價(jià)2）以會(huì)員費(fèi)及配套服務(wù)形式收費(fèi)3）對(duì)種子公司投資等隱形回報(bào)獲利2014年?duì)I業(yè)收入1.5億美元，利潤(rùn)率近30%。2014年12月底，

WeWork宣布完成一筆3.55億美元的融資，由此公司估值高達(dá)50億美元。WeWork的中國(guó)學(xué)生們WeWork模式帶來的巨大商機(jī)，讓中國(guó)眾多地產(chǎn)大佬蠢蠢欲動(dòng)。潘石屹在2015年2月推出“SOHO3Q”項(xiàng)目，主打辦公室在線短租。原萬科集團(tuán)副總裁毛大慶離職創(chuàng)辦“優(yōu)客工場(chǎng)”，短短一個(gè)月時(shí)間，在北京圈地逾5萬平方米。原SOHO中國(guó)副總裁王勝江宣布與洪泰基金聯(lián)手打造“洪泰創(chuàng)新空間”。綠地、億達(dá)等知名房企開始嫁接互聯(lián)網(wǎng)＋，企圖打造中國(guó)版聯(lián)合辦公租賃空間運(yùn)營(yíng)商。融信綠地在上海大虹橋的中小企業(yè)成長(zhǎng)平臺(tái)，打著WeWork競(jìng)爭(zhēng)者旗號(hào)的“MO.ffice”于2015年4月落地?！袊?guó)版WeWork：優(yōu)客工場(chǎng)優(yōu)客工場(chǎng)“Urwork”

2015年4月，備受業(yè)界矚目的毛大慶公開其創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目——優(yōu)客工場(chǎng)，正式公開了其天使投資人與聯(lián)合創(chuàng)始人團(tuán)隊(duì)，同時(shí)公布了優(yōu)客工場(chǎng)在一個(gè)多月時(shí)間內(nèi)已經(jīng)完成在北京10處選址，將迅速開始運(yùn)營(yíng)這10個(gè)優(yōu)客工場(chǎng)項(xiàng)目。毛大慶介紹，優(yōu)客工場(chǎng)的使命是“讓創(chuàng)業(yè)簡(jiǎn)單，讓生命精彩”，將致力于打造中國(guó)最溫暖的創(chuàng)業(yè)辦公、人脈社交與服務(wù)生態(tài)圈。

優(yōu)客工場(chǎng)在分租模式上，處于3Q空間和Mo.ffice之間——價(jià)格預(yù)計(jì)低于3Q空間。投資模式上，又比創(chuàng)新工場(chǎng)等孵化器略為保守?！跋啾葎?chuàng)新工場(chǎng)等不收租金的孵化器，我們更像是‘加速器’，是企業(yè)有了一定規(guī)模后的選擇?！敝袊?guó)版WeWork：優(yōu)客工場(chǎng)跟一批有存量資產(chǎn)的戰(zhàn)略伙伴合作，拿社會(huì)閑置資產(chǎn)去做，去重資產(chǎn)化，而定位在輕資產(chǎn)化。中國(guó)版WeWork：以電子商務(wù)為核心企業(yè)集群優(yōu)客工場(chǎng)落定了13個(gè)優(yōu)客工場(chǎng)，總面積約5萬平方米。5月25日，首個(gè)優(yōu)客工場(chǎng)出現(xiàn)在北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的天際線上，正式落戶鋒創(chuàng)科技園。它主要分“文化傳媒、科技創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)服務(wù)類小微企業(yè)”、“大學(xué)生創(chuàng)業(yè)”、“產(chǎn)業(yè)類企業(yè)成長(zhǎng)孵化”、“社區(qū)共享辦公”和“創(chuàng)新孵化器”五大類。按照毛大慶的設(shè)想，優(yōu)客工場(chǎng)就是基于創(chuàng)業(yè)生態(tài)圈閉環(huán)的聯(lián)合辦公系統(tǒng)，能實(shí)現(xiàn)包括人力、財(cái)務(wù)、法律、政策咨詢，乃至對(duì)接銀行和天使基金等在內(nèi)的服務(wù)資源共享。鋒創(chuàng)科技園北面一座大廈，是正在入駐的京東集團(tuán)總部。而小米，也將成為這個(gè)片區(qū)的新成員。隨著京東集團(tuán)總部搬遷入駐，京東創(chuàng)業(yè)學(xué)院旗下一批孵化的企業(yè)，也將整體進(jìn)駐鋒創(chuàng)科技園的優(yōu)客工場(chǎng)。此前，也有一批為京東做服務(wù)的企業(yè)已提前搬到鋒創(chuàng)科技園的寫字樓里。“離得近，好辦事?！眹@以電子商務(wù)為核心等若干集群，毛大慶將鋒創(chuàng)?優(yōu)客工場(chǎng)的客群定位在，已完成天使輪融資、從初創(chuàng)期過渡到成長(zhǎng)期的企業(yè)。他說，這個(gè)園區(qū)扮演企業(yè)加速器的角色。目前，鋒創(chuàng)科技園已有260多家企業(yè)進(jìn)駐。中國(guó)版WeWork：SOHO3QSOHO3Q國(guó)內(nèi)首個(gè)具有影響力的WeWork模式共享辦公空間。2014年，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在美國(guó)看到WeWork后，決意將其搬回中國(guó)。首個(gè)3Q空間坐落于北京東北部的望京SOHO，內(nèi)部裝修年輕時(shí)髦，以工位為單位出租，最低租期一周，開放式工位每周價(jià)格1000元，3人-5人的封閉空間工位每周價(jià)格1300元。對(duì)所有有辦公需求的人開放，租客只需在網(wǎng)站上預(yù)約，即可像酒店入住一樣，迅速開始辦公。3Q還提供免費(fèi)的公共空間、咖啡茶水、Wi-Fi，以及限量免費(fèi)的會(huì)議室和打復(fù)印服務(wù)。

SOHO3Q租金情況已經(jīng)超出預(yù)期。以望京SOHO項(xiàng)目為例,當(dāng)初拍地預(yù)計(jì)的租金水平為5元/平方米，實(shí)際對(duì)外租金為開盤6元/平方米，9月最新價(jià)格為12.9元/平方米。另外，上海復(fù)興路項(xiàng)目租金在開盤時(shí)是7元/平方米，最后出租價(jià)格達(dá)到10元/平方米。中國(guó)版WeWork：Mo.fficeMo.ffice首個(gè)Mo.ffice展示項(xiàng)目位于上海北外灘，擁有無敵江景。創(chuàng)始人表示，盡管位置絕佳，但入駐的創(chuàng)業(yè)者，并不需要為此支付高昂房租?！疤魬?zhàn)最低城市中心創(chuàng)業(yè)成本”是Mo.ffice的愿景。

創(chuàng)始人介紹，未來Mo.ffice將成為一個(gè)創(chuàng)業(yè)社區(qū)。有別于WeWork的“二房東”模式的是，只要被Mo.ffice投資的創(chuàng)業(yè)者，可以終生免費(fèi)享受Mo.ffice的辦公空間；同時(shí)，Mo.ffice希望能與創(chuàng)業(yè)者共同成長(zhǎng)，鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)者在一次創(chuàng)業(yè)失敗后連續(xù)創(chuàng)業(yè)，并始終會(huì)對(duì)其投資。中國(guó)版WeWork盈利模式無論WeWork模式、ServOffice模式、3Q模式，這些名字都不重要，只是辦公場(chǎng)地和硬件，面向創(chuàng)業(yè)者提供辦公空間和辦公周邊服務(wù)——注冊(cè)、財(cái)稅、人力資源，以及活動(dòng)、創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師、投融資等資源對(duì)接。不同的只是客群行業(yè)和客單價(jià)。三種模式都是基于傳統(tǒng)行業(yè)的新玩法，時(shí)間、空間上的化整為零、精細(xì)化產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)，自身已具備盈利能力。然后現(xiàn)在加上互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)投、大眾創(chuàng)業(yè)、共享經(jīng)濟(jì)這幾個(gè)火熱標(biāo)簽，看起來就更紅火了。盈利模式：租金差價(jià)（提高商業(yè)辦公樓到使用率）、日常服務(wù)費(fèi)（餐茶場(chǎng)租服務(wù)外包返點(diǎn)等）、投融資變現(xiàn)，額外有政府補(bǔ)貼，包括孵化器補(bǔ)貼和廠房改造補(bǔ)貼。產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)型眾創(chuàng)空間：創(chuàng)客空間創(chuàng)客總部屬于產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)型的眾創(chuàng)空間，以產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)為主，包括產(chǎn)品打磨、產(chǎn)業(yè)鏈上下游機(jī)構(gòu)的合作交流、成立基金進(jìn)行合投等。創(chuàng)客總部是由北大校友、聯(lián)想之星創(chuàng)業(yè)聯(lián)盟成員企業(yè)于2013年12月發(fā)起成立等專注于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域等孵化器，以產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)和天使投資為特點(diǎn)。旨在通過搭建創(chuàng)業(yè)者、從業(yè)者、投資人、產(chǎn)業(yè)鏈上下游機(jī)構(gòu)等合作交流平臺(tái)，為創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)提供專業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)。創(chuàng)客總部等常規(guī)服務(wù)也是辦公場(chǎng)地等提供，但更加側(cè)重于產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，主導(dǎo)創(chuàng)業(yè)者的能力成長(zhǎng)和業(yè)務(wù)發(fā)展。創(chuàng)始人團(tuán)隊(duì)的背景涉足移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、技術(shù)開發(fā)培訓(xùn)、電商以及在線教育的創(chuàng)業(yè)，人均有十年左右的創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，行業(yè)資源也較為豐富，因此創(chuàng)客總部的著力點(diǎn)在于產(chǎn)品的打磨和產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)。產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)型眾創(chuàng)空間：創(chuàng)客空間創(chuàng)客總部對(duì)入駐對(duì)初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)提供服務(wù)和幫助的落腳點(diǎn)，主要在以下幾個(gè)方面：一是產(chǎn)品和模式，幫助其判斷在復(fù)雜的中國(guó)國(guó)情與市場(chǎng)中，定位是否足夠精準(zhǔn)，商業(yè)模式在中國(guó)是否可行，未來用什么樣的方式去獲取用戶和盈利；二是市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)，如何找到最初的用戶，如何通過最初的用戶磨合產(chǎn)品，快速迭代產(chǎn)品，建立運(yùn)營(yíng)體系，一方面給團(tuán)隊(duì)建議，另一方面會(huì)想辦法給他們尋找資源；三是法律治理結(jié)構(gòu)，幫助創(chuàng)業(yè)者分析創(chuàng)始人之間迭股權(quán)和激勵(lì)應(yīng)如何配置，創(chuàng)始人團(tuán)隊(duì)如何搭配，以及在未來可能會(huì)引進(jìn)的人才和核心員工；四是天使投資，創(chuàng)客總部于2014年下半年自己成立了一支天使基金，此外還找了6家合投基金，首期3000萬人民幣，主要用來投入孵化的企業(yè)。產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)型眾創(chuàng)空間：創(chuàng)客空間盈利模式方面，創(chuàng)客總部在起始階段主要做孵化器，發(fā)現(xiàn)只收工位租金是賠錢的，一直沒有找到盈利模式，后來發(fā)現(xiàn)只有做投資才能有盈利。事實(shí)上，市場(chǎng)化的孵化器基本都存在這個(gè)問題。目前，創(chuàng)客總部對(duì)自己對(duì)盈利模式定位是“產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)＋天使投資”，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)相關(guān)對(duì)服務(wù)，重點(diǎn)做產(chǎn)品。創(chuàng)客總部對(duì)入孵團(tuán)隊(duì)對(duì)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)由自己來制定。主要看三點(diǎn)：方向（該領(lǐng)域未來是否有機(jī)會(huì)）、團(tuán)隊(duì)（主要看主導(dǎo)對(duì)創(chuàng)業(yè)者）、產(chǎn)品（切入點(diǎn)）。從入孵團(tuán)隊(duì)規(guī)模來看，據(jù)創(chuàng)客總部對(duì)統(tǒng)計(jì)，2014年有338家申請(qǐng)，錄取114家，每個(gè)月大致有9-12家通過評(píng)審，但今年但節(jié)奏比去年快，基本上隨時(shí)都在評(píng)審。規(guī)模并不設(shè)上限，創(chuàng)客總部認(rèn)為規(guī)模十分有必要，因其能夠帶來氛圍和協(xié)同效應(yīng)，人多之后相互之間都協(xié)作和配合會(huì)多起來。只要?jiǎng)?chuàng)業(yè)氛圍足夠好，創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)都自我管理和自我約束能力都很強(qiáng)，不會(huì)有太多管理上都問題。從已經(jīng)服務(wù)過的團(tuán)隊(duì)來看，2014年有32個(gè)團(tuán)隊(duì)拿到投資，其中28個(gè)為天使輪。天使投資的平均金額為391萬，而創(chuàng)客總部自己投的多數(shù)在300萬左右。紡織服裝企業(yè)孵化基地嫁接WeWork模式遇到的問題問題一，WeWork、優(yōu)客工場(chǎng)這類模式的客群為電子商務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)金融、文化傳播領(lǐng)域行業(yè)，這些企業(yè)團(tuán)隊(duì)需要租賃辦公室，而紡織服裝企業(yè)與短租辦公室不匹配，客群行業(yè)、客戶需求存在差異化。紡織服裝企業(yè)需要的是公共平臺(tái)服務(wù)，包括注冊(cè)、財(cái)稅、人力資源，以及活動(dòng)、創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師、投融資等資源對(duì)接。問題二，

WeWork、優(yōu)客工場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)模式為整租后再零租的二房東模式，擺脫重資產(chǎn)，輕資產(chǎn)化。問題三，盈利點(diǎn)為租金差價(jià)，所謂天使基金，投融資，實(shí)則不掙錢，真正掙錢的還是房地產(chǎn)。引進(jìn)天使基金的目的還是為了吸引租客，為了利用大眾創(chuàng)業(yè)概念吸睛，爭(zhēng)取一些產(chǎn)業(yè)支持政策。新疆國(guó)際紡織品服裝服飾企業(yè)孵化基地

地段選址基于已形成的專業(yè)市場(chǎng)與商貿(mào)綜合體兩大產(chǎn)品線做精做實(shí)，德匯正在開發(fā)建設(shè)的55萬平米西北地區(qū)品質(zhì)最高的商貿(mào)綜合體——德匯新天地項(xiàng)目，在該項(xiàng)目?jī)?nèi)開設(shè)辦公點(diǎn)，將樓面設(shè)計(jì)成風(fēng)格時(shí)尚，可定制且社交功能齊全的空間，租給紡織服裝產(chǎn)業(yè)公司。德匯新天地項(xiàng)目被批準(zhǔn)為新疆國(guó)際紡織品服裝服飾商貿(mào)中心的重要支點(diǎn)，并列為市重點(diǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目已于2014年開工建設(shè)，預(yù)計(jì)總投資43億元，項(xiàng)目建成后預(yù)計(jì)解決就業(yè)人數(shù)1.53萬人。目標(biāo)客戶主要為全國(guó)自主品牌企業(yè)或想在新疆創(chuàng)建自主服裝品牌的企業(yè)，尤其是疆內(nèi)具有新疆特色或名族文化特色的企業(yè)，不論初創(chuàng)公司小老板，或是有了一定規(guī)模的公司，都可在繳納租金后，在德匯新天地租下一個(gè)辦公室，并享用一切工作需要的東西。并承諾其不需要任何前期投入，這為初創(chuàng)企業(yè)提供了一個(gè)無門檻辦公室。新疆國(guó)際紡織品服裝服飾企業(yè)孵化基地

公共服務(wù)產(chǎn)品體系有形產(chǎn)品：提供辦公空間，一張辦公桌，或一間辦公室免費(fèi)提供包含安保、前臺(tái)、無線網(wǎng)絡(luò)、打印復(fù)印、咖啡等服務(wù)，并配備休閑娛樂、浴室等生活設(shè)施會(huì)議室，小型、中型、大型會(huì)議都可召開，限時(shí)使用，超出時(shí)段收費(fèi)與傳統(tǒng)的服務(wù)式辦公室不同，整個(gè)空間的裝修都顯得年輕、有活力，有大量公共空間新疆國(guó)際紡織品服裝服飾企業(yè)孵化基地

創(chuàng)業(yè)服務(wù)產(chǎn)品體系：無形產(chǎn)品：德匯鼓勵(lì)租客在開放空間下進(jìn)行盡可能多的交流，為創(chuàng)業(yè)者提供各種跟創(chuàng)業(yè)關(guān)系密切的隱形服務(wù)。提供包括注冊(cè)、財(cái)稅、人力、法律、政策咨詢，以及活動(dòng)、創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師、投融資等資源對(duì)接，乃至對(duì)接銀行和天使基金等在內(nèi)的公共服務(wù)平臺(tái)。紡織服裝企業(yè)孵化基地公共服務(wù)平臺(tái)組建新疆紡織服裝商會(huì)展會(huì)及經(jīng)貿(mào)服務(wù)提供企業(yè)服務(wù)技能培訓(xùn)及創(chuàng)業(yè)服務(wù)公共服務(wù)平臺(tái)電子商務(wù)服務(wù)金融、法律等服務(wù)商業(yè)資源優(yōu)勢(shì)發(fā)展空間優(yōu)勢(shì)對(duì)接內(nèi)