資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系改正或者刪除。一\、沈陽(yáng)市房地產(chǎn)分析沈陽(yáng)市地產(chǎn)市場(chǎng)概況沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟,價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)雖占主導(dǎo)地位,但品牌競(jìng)爭(zhēng)的地位在日益的提高。優(yōu)勝劣汰將不可避免。盡管大多數(shù)開(kāi)發(fā)商不愿意承認(rèn),但普通居住產(chǎn)品的市場(chǎng)幾乎已走到盡頭。住宅產(chǎn)品價(jià)格增長(zhǎng)已經(jīng)到了一個(gè)與收入相匹配的頂點(diǎn),市場(chǎng)容量也到了相對(duì)飽和點(diǎn)。大型化,規(guī)?；瘶潜P成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)。沈陽(yáng)房?jī)r(jià)較國(guó)內(nèi)一線城市依然處于低位。(二)政治環(huán)境1、限購(gòu)令:限購(gòu)令的實(shí)行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)利好。商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值將會(huì)不斷的增加,推動(dòng)租金不斷上漲。限購(gòu)對(duì)市中心商業(yè)性質(zhì)的公寓項(xiàng)目與純粹的商業(yè)項(xiàng)目是個(gè)投資好機(jī)會(huì)。對(duì)于大多數(shù)以投資與增值、保值為目的的非專業(yè)投資者,還是習(xí)慣以購(gòu)買住宅實(shí)現(xiàn)增值與保值,這次限購(gòu)令的出臺(tái),使一部分投資者把選擇傾斜于商業(yè)性質(zhì)的項(xiàng)目2、沈陽(yáng)是遼寧省首府,東北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和商貿(mào)中心。近年來(lái),隨著沈陽(yáng)市國(guó)際化進(jìn)程步伐加快,特別是隨著國(guó)家振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略的深入實(shí)施、”沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)”上升為國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略以及第十二屆全國(guó)運(yùn)動(dòng)會(huì)在沈陽(yáng)舉辦,吸引了全世界的目光,經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市建設(shè)迎來(lái)了十分難得的歷史機(jī)遇。沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)以沈陽(yáng)市為中心,在半徑百公里范圍內(nèi),涵蓋了鞍山、撫順、本溪、營(yíng)口、阜新、遼陽(yáng)、鐵嶺等8座省轄市,區(qū)域面積7.5萬(wàn)平方公里,占遼寧省總面積的50.8%,可覆蓋人口近2359萬(wàn)(摘自:)(三)消費(fèi)市場(chǎng)分析1、消費(fèi)者的不同對(duì)樓盤的要求也各不相同2、近年中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入滯漲期,經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩,居民收入降低,消費(fèi)水平減弱,房產(chǎn)的沖動(dòng)購(gòu)買轉(zhuǎn)為理性購(gòu)買。3、消費(fèi)者長(zhǎng)期受廣告的侵染,對(duì)房產(chǎn)的宣傳產(chǎn)生一定的抵觸心理,進(jìn)而更傾向一理性是靠與分析。(四)沈陽(yáng)房地產(chǎn)預(yù)測(cè)北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志明年房地產(chǎn)將”求平穩(wěn)”明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)主調(diào)應(yīng)該是求平穩(wěn),宏觀調(diào)控的目的之一是抑制房?jī)r(jià)不合理上漲,明年的房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)控制在合理的范圍內(nèi),這種合理的范圍不會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),而且應(yīng)該是對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有貢獻(xiàn),最終達(dá)到房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)保持平衡的狀態(tài)。另外,明年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策肯定不會(huì)放松,明年的房地產(chǎn)市場(chǎng),我判斷依然和今年類似,由于貨幣政策定向?qū)捤?行業(yè)可能略有一些起色,但一線城市的房?jī)r(jià)肯定會(huì)持續(xù)回落。中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰整個(gè)行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型。首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光(微博)明年樓市形勢(shì)更嚴(yán)峻中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況將更加嚴(yán)峻,明年3月樓市或?qū)⒂瓉?lái)冰點(diǎn)時(shí)代,而且整個(gè)房地產(chǎn)格局也會(huì)發(fā)生更劇烈的變化。不過(guò),樓市寒冬也為許多大房企提供了轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì),首創(chuàng)置業(yè)將繼續(xù)進(jìn)行基建與地產(chǎn)結(jié)合的模式,在一些新城市中心或城市邊緣做項(xiàng)目,把高端服務(wù)業(yè)加進(jìn)去,形成一種新的生活方式。另外還會(huì)經(jīng)過(guò)兼并、重組等形式繼續(xù)拿地,并實(shí)施現(xiàn)金為王的策略。明年房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降降中求穩(wěn)偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉從當(dāng)前的政策精神上來(lái)看,明年的限購(gòu)政策將會(huì)延續(xù),宏觀調(diào)控的方向也將保持不變,可是一定程度的微調(diào)是有可能的,比如放寬限購(gòu)的年限,對(duì)改進(jìn)型置業(yè)提供一些技術(shù)上支持等,主要還是希望政策能對(duì)自住型的需求以適當(dāng)?shù)恼疹櫋恼w上來(lái)說(shuō),當(dāng)前市場(chǎng)供大于求的狀況非常嚴(yán)重,即使放開(kāi)一些需求,也不會(huì)引起房?jī)r(jià)的大幅反彈,能夠說(shuō),明年的房?jī)r(jià)在前兩季度應(yīng)該會(huì)是穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì),交易量有望出現(xiàn)回暖。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹買房還要再等一等現(xiàn)在因?yàn)槌山涣康慕档?銀行開(kāi)發(fā)貸款的減少,特別是今年的限購(gòu)政策把一些城市成交量對(duì)價(jià)格的敏感性降低了。有些大的開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在的情況”非常困難”,甚至以當(dāng)前幾個(gè)合作伙伴的能力都難以解救,因此不得不尋求降價(jià)自救?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商是只有資金困難的時(shí)候,才會(huì)降價(jià),現(xiàn)在這個(gè)持續(xù)的低迷,基本上都是以月或者季度作為單位。只要房地產(chǎn)的價(jià)格和成交量在降低,房地產(chǎn)市場(chǎng)在低迷,市場(chǎng)上是買漲不買跌,在降價(jià)的過(guò)程中,實(shí)際上成交量是比較低的。我覺(jué)得在這種市場(chǎng)都特別不穩(wěn)定的時(shí)候,大家在買房時(shí),還是要慎重吧,要再觀察一陣,再等等吧。萬(wàn)科集團(tuán)副總裁毛大慶現(xiàn)在所執(zhí)行的各地樓市調(diào)控政策未來(lái)會(huì)發(fā)生變化,不同城市會(huì)發(fā)生各具特色的微調(diào),不可能再用”一刀切”的辦法。今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題在于”補(bǔ)課”,趕緊弄出保障性住房1000萬(wàn)套的數(shù)字,趕緊把這些事有一個(gè)眉目,這個(gè)是的狀態(tài),可是如果到還這樣,恐怕有點(diǎn)”毛病”了。房地產(chǎn)調(diào)控的背后是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展畸形帶來(lái)的,未來(lái)半年很難期待房地產(chǎn)增長(zhǎng)。問(wèn)題:1、房?jī)r(jià)回落,整個(gè)行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型。2、,市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的重心將從投資性的高檔產(chǎn)品轉(zhuǎn)為性價(jià)比更高的普通住宅,從而來(lái)滿足剛性需求,解決社會(huì)住有所居的問(wèn)題3、消費(fèi)者持觀望態(tài)度,不急于購(gòu)買。二、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析(一)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手確定原則1、可比性:樓盤推廣翻案,建筑風(fēng)格目標(biāo)消費(fèi)者與中海城具有一定可比性2、相近性:與中海城價(jià)格相當(dāng),建筑風(fēng)格相似,地理位置相近,價(jià)格差距不大,目標(biāo)消費(fèi)者相同。3、差異性:競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在推廣時(shí)使用的推廣方案與中海城明顯不同,采用差異化營(yíng)銷以及所產(chǎn)生的效果。4、可實(shí)施性:所采用的策略是否可實(shí)施,能否達(dá)到預(yù)期效果。(二)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的設(shè)定(具有明顯競(jìng)爭(zhēng)性區(qū)域)三、項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)(一)目標(biāo)消費(fèi)者定位消費(fèi)群體范圍消費(fèi)者特征年齡25-50消費(fèi)者來(lái)源外來(lái)的在附近上班的,有較高收入的,新移民,本地適齡青年,成立新家庭需要獨(dú)立住房的。收入情況入較高者,年收入在10-15萬(wàn)能夠償還房貸。當(dāng)前生活狀態(tài)無(wú)子女或子女較小者,上班族,當(dāng)前正在租房住的,家里有父母同住。購(gòu)房原因改進(jìn)居住環(huán)境,在城市固定居住場(chǎng)所,結(jié)婚需要婚房,投資升值。消費(fèi)者消費(fèi)水平房產(chǎn)是高檔消費(fèi),占家庭收入的一大把部分,但中國(guó)人的傳統(tǒng),決定房子的鋼性需求,但房子價(jià)格較高決定,房子面正確是高收入者。購(gòu)房行為夫妻具有決定權(quán),家里的重要成員具有重要的建議權(quán)。主要考慮因素房子價(jià)格,配套設(shè)施,周邊環(huán)境,戶型,物業(yè)情況,房子的升值空間,以及以后樓盤附近的發(fā)展?jié)摿?。階層和特點(diǎn)做生意的人,商業(yè)人士小部分是商業(yè)人士,具有穩(wěn)定較高收入的工薪階層媒介偏好報(bào)紙,網(wǎng)絡(luò),房交會(huì)有消費(fèi)者信息得出總結(jié):四、項(xiàng)目分析(一)中海城樓盤概況昔日荷蘭村·今日中海城[1]如果一幅土地被一座城市關(guān)注十余載,那它所承載的一定是這座城市對(duì)未來(lái)最美好的期許?！局泻３恰繉⒄阶呓蜿?yáng)人的視野,那座人們理想中完美的異域國(guó)度,那座被藝術(shù)家們譽(yù)為充滿浪漫色彩的童話王國(guó),在寄托著這座城市與這座城市中人民對(duì)于生活最真切的渴望與追求的土地上。”中海城”必定聚焦起這座城市的目光。項(xiàng)目地塊地理位置優(yōu)越,白山路、松山路、赤山路以及西江街構(gòu)成項(xiàng)目縱橫的交通網(wǎng)絡(luò),136、255、260、268等多條公交線路促進(jìn)生活便捷度。同時(shí),項(xiàng)目自然環(huán)境優(yōu)越,地塊東側(cè)為沈陽(yáng)最大的人工湖——丁香湖,可享受3.1平方公里水域面積所帶來(lái)的清爽空氣,更有長(zhǎng)達(dá)9公里景觀河堤路,為日常的休閑、鍛煉提供良好的環(huán)境;地塊東南側(cè)臨沈陽(yáng)最大的”城市綠肺”——北陵公園,擁有30萬(wàn)平方米的人工湖水面和逾百萬(wàn)平米的城市綠地,是親近自然的最佳場(chǎng)所。[2]周邊配套商業(yè)配套:北航商圈、塔灣家樂(lè)福、大型社區(qū)風(fēng)情商業(yè)街醫(yī)療配套:遼寧中醫(yī)、242醫(yī)院、739醫(yī)院、兒童醫(yī)院、第11醫(yī)院教育配套:幼兒園:園區(qū)內(nèi)規(guī)劃3所幼兒園小學(xué):園區(qū)內(nèi)規(guī)劃1所小學(xué)中學(xué):省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、170中學(xué)、128中學(xué)、塔灣中學(xué)大學(xué):遼寧大學(xué)、沈陽(yáng)師范大學(xué)、沈陽(yáng)醫(yī)學(xué)院、沈陽(yáng)航空工業(yè)學(xué)院交通狀況260、268、136、255、116荷蘭村下車其它信息住宅類別:住宅、商業(yè)、別墅建筑類別:多層小高層高層所在區(qū)域:二至三環(huán)樓盤地址:沈陽(yáng)市于洪西江街與白山路交匯處(原荷蘭村)容積率:2.20綠化率:35%入住時(shí)間-9-30物業(yè)費(fèi):1.70