年4月19日方案規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)文檔僅供參考方案規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)一、規(guī)劃背景

1、本項(xiàng)目地處青島開(kāi)發(fā)區(qū)，依據(jù)政府規(guī)劃此地段為公建用地(辦公\商業(yè))

2、本案定位追求高品位、綜合性、品牌化、規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化之商業(yè)設(shè)施構(gòu)架﹐滿(mǎn)足外來(lái)游客休閑、購(gòu)物的理想場(chǎng)所。本案結(jié)合大旅游概念創(chuàng)立以濱海城市特色結(jié)合地方文化為一體的“世紀(jì)新天地”，并以公園景觀特色凸顯煙臺(tái)魅力景色形成煙臺(tái)最具規(guī)模的新商業(yè)中心。它的建設(shè)與發(fā)展，必然帶動(dòng)萊山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又可帶動(dòng)民營(yíng)商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。提供境內(nèi)外客商良好完善的投資環(huán)境，提供大煙臺(tái)地區(qū)及輻射周邊地區(qū)廣大市民的一個(gè)國(guó)際流行服務(wù)的全方位廣場(chǎng)。

3、當(dāng)前煙臺(tái)開(kāi)發(fā)的商業(yè)樓盤(pán)為商業(yè)街和小區(qū)底商或其它簡(jiǎn)單的業(yè)態(tài)組合，根據(jù)本項(xiàng)目的地段，應(yīng)設(shè)計(jì)市場(chǎng)差異化的產(chǎn)品，采取競(jìng)爭(zhēng)策略，以新的理念引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

二、煙臺(tái)規(guī)劃處規(guī)劃條件要求

1

用地情況

1.1規(guī)劃用地位置及規(guī)模:香江路南側(cè),用地面積13349.4平方米

1.2建筑物退讓道路紅線（用地邊界）：建筑物北側(cè)后退香江路道路紅線>20米,退西側(cè)江山路道路紅線>20米,退東側(cè)2用地紅線>10米退南側(cè)用地紅線>10米,且滿(mǎn)足日間距要求和安全距離要求。

2

用地使用性質(zhì)

使用性質(zhì)：\辦公、商業(yè)

3

用地使用強(qiáng)度

3.1容積率（總建筑面積/總用地面積）：〈3.5

3.2建筑密度：多層部分〈30%，高層部分〈16%

3..3建筑間距：建筑間距應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)范圍的規(guī)定。

所有間距計(jì)算以建筑外墻為準(zhǔn)，有陽(yáng)臺(tái)的，則算至陽(yáng)臺(tái)外邊緣。

4、綠化要求

4.1綠地率：〉30%

4.2做出綠化工程設(shè)計(jì)方案（環(huán)境設(shè)計(jì)）。

5、城市綜合設(shè)計(jì)要求

該地塊位于香江路南側(cè)，沿香江路須做好視距與景觀的分析，并處理好空間尺度，并在此形成一個(gè)場(chǎng)所感強(qiáng)烈、標(biāo)志性強(qiáng)的城市節(jié)點(diǎn)。

6

建筑設(shè)計(jì)要求

6.1建筑層數(shù)：多層部分≤4層，高層部分≤30層，須滿(mǎn)足。

6.2建筑高度：滿(mǎn)足航空限高要求，不超過(guò)海拔高程（黃海高程系）90米。

6.3建筑色彩：明快，大方,創(chuàng)新,具時(shí)代感。

6.4建筑材料：高檔材料并能反映地域特色。

6.5建筑造型:

符合總體主題概念設(shè)計(jì),具時(shí)代特色之商業(yè)規(guī)劃。

7

交通設(shè)計(jì)要求

7.1機(jī)動(dòng)車(chē)出入口設(shè)置：依規(guī)劃需要合理開(kāi)設(shè)出入口。

7.2停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）

7.2.1

辦公樓停車(chē)位按1個(gè)/100平方米建筑面積配建，商業(yè)大樓，商業(yè)區(qū)，停車(chē)位按1.5個(gè)/平方米建筑面積配建。商務(wù)公寓部份依國(guó)家相關(guān)規(guī)定及實(shí)際需求配置。

7.2.2地面停車(chē)率：〉30%

8

市政要求

9.1管線

9.1.1給水：接周?chē)鞘幸?guī)劃管網(wǎng)

9.1.2排水：接周?chē)鞘幸?guī)劃管網(wǎng)

9.1.3電力：接周?chē)鞘幸?guī)劃管網(wǎng)

9.1.4燃?xì)猓航又車(chē)鞘幸?guī)劃管網(wǎng)（所有弱電管線盡可能集中布置）。

9.1.5熱力：接周?chē)鞘幸?guī)劃管網(wǎng)（近期自行解決）。

9.2市政基礎(chǔ)設(shè)施

9.2.1變配電：按國(guó)家規(guī)范設(shè)置，盡可能隱藏設(shè)置。

9.2.2燃?xì)庹{(diào)壓站：按國(guó)家規(guī)范設(shè)置，遠(yuǎn)期考慮與天然氣管接口。

9.2.3熱力站：按國(guó)家規(guī)范設(shè)置，盡可能隱藏設(shè)置。

10、報(bào)審方案制圖要求：

10.1

圖紙深度須符合國(guó)家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求。

10.2

規(guī)劃設(shè)計(jì)方案內(nèi)容包括環(huán)境、現(xiàn)狀分析圖，比例不限；總平面圖，需迭加到現(xiàn)狀地圖上，并標(biāo)明相關(guān)規(guī)劃指針，簡(jiǎn)要文字說(shuō)明，規(guī)劃控制尺寸，比例1：1000；豎向規(guī)劃圖1：1000（含豎向設(shè)計(jì)分析，須將規(guī)劃圖與現(xiàn)狀圖迭加，并標(biāo)明建筑物尺寸、與周邊建筑及道路等的間距等資料）；管線綜合圖1：1000；環(huán)境（綠化工程）設(shè)計(jì)圖1：1000；交通分析圖1：1000；景觀分析圖1：1000；規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明。

10.3建筑設(shè)計(jì)方案圖內(nèi)容包括；各層平面圖，四個(gè)立面圖，兩個(gè)以上剖面圖（剖到樓梯）。

10.4效果圖內(nèi)容包括總體效果圖，單體效果圖，夜景效果圖。效果圖必須與基地實(shí)景相迭加，并反映環(huán)境、尺度的真實(shí)效果，可按規(guī)劃合理、適當(dāng)美化?？傮w效果圖應(yīng)包括鳥(niǎo)瞰圖，以下視點(diǎn)效果圖：四周規(guī)劃路上1.5米視高。

10.5要求做出很多媒體匯報(bào)材料（不超過(guò)5分鐘，無(wú)背景音樂(lè)），并報(bào)送設(shè)計(jì)圖電子文件。

11、遵守事項(xiàng)：

11.1承擔(dān)本工程設(shè)計(jì)資格及業(yè)務(wù)范圍的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)需依照設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)所提相關(guān)指針設(shè)計(jì),方案設(shè)計(jì)規(guī)范要求須符合招投標(biāo)書(shū)內(nèi)容,設(shè)計(jì)概念依照設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及方案可行性報(bào)告進(jìn)行總體設(shè)計(jì)。

11.2本通知書(shū)中所列規(guī)劃設(shè)計(jì)條件是我處審批方案的依據(jù)。

11.3報(bào)審設(shè)計(jì)方案圖紙裝訂規(guī)格參照投標(biāo)書(shū)及煙臺(tái)市規(guī)劃條件書(shū)內(nèi)容。

三、規(guī)劃指導(dǎo)思想

1.

方案總體設(shè)計(jì)需以制高點(diǎn)及考慮未來(lái)發(fā)展性為設(shè)計(jì)目標(biāo),須有超前意識(shí)及符合商業(yè)行為之設(shè)計(jì)方案并強(qiáng)化各組成部分之功能設(shè)計(jì)

2.

各大主題功能館規(guī)劃面積配比參照附件(

)面積功能配比表配置,可依設(shè)計(jì)需求酌情調(diào)整分布。

3.

本項(xiàng)目定位為“濱海旅游休閑購(gòu)物廣場(chǎng)”，以“店中店、城中城”式的百貨商城和大賣(mài)場(chǎng)、主題館作為主要產(chǎn)品規(guī)劃，利用立體步行街將其串聯(lián)整合。

4.

商場(chǎng)設(shè)計(jì)需考慮人潮的均衡性、人流循環(huán)分布合理性。

5.

人流引進(jìn)商場(chǎng)深度停留的重點(diǎn)設(shè)計(jì)功能強(qiáng)化。

6.

整體設(shè)計(jì)的消防功能考慮須符合國(guó)家相關(guān)法規(guī)。

7.

各大功能主題館互動(dòng)關(guān)系根據(jù)其商業(yè)屬性及要求合理分部設(shè)計(jì)配置。

8.

要有足夠營(yíng)造可觀賞可使用的人性化公共空間和公共設(shè)施，如：開(kāi)放露臺(tái)、空中花園，以提升產(chǎn)品的附加值功能。

9.

總體設(shè)計(jì)方案需依照招投標(biāo)書(shū)所訂投資總額控制預(yù)算成本(不含室內(nèi)裝修及空調(diào)等設(shè)施)

10.

大賣(mài)場(chǎng)（以超級(jí)市場(chǎng)為主）、銅鑼灣百貨及相關(guān)主題館的設(shè)計(jì)和布局上主要考慮倉(cāng)儲(chǔ)、停車(chē)、貨運(yùn)、購(gòu)物和人車(chē)分流的五大流通布局及營(yíng)業(yè)動(dòng)線的組合。

四、產(chǎn)品規(guī)劃原則

第一主題:百貨名品店—總面積3.1萬(wàn)㎡

內(nèi)容:1、銅鑼灣百貨--面積2.1萬(wàn)㎡，于1-4層經(jīng)營(yíng)；

2、品牌專(zhuān)柜面積1.0萬(wàn)㎡，于1-2層經(jīng)營(yíng)；

功能:

項(xiàng)目規(guī)劃于本基地北側(cè)作為本項(xiàng)目重點(diǎn)設(shè)計(jì)之一,為了提升本區(qū)消費(fèi)層次和知名度,于此引進(jìn)了國(guó)內(nèi)知名百貨連鎖——“銅鑼灣百貨”作為項(xiàng)目的主力店，以完善和齊全的商品、管理、物業(yè)服務(wù)來(lái)滿(mǎn)足大煙臺(tái)地區(qū)有消費(fèi)能力的中高消費(fèi)階層,提高整個(gè)項(xiàng)目的品牌效益。使得購(gòu)物環(huán)境更加舒適，使購(gòu)物廣場(chǎng)不再是單純的商品交易，而且將“生活”的空間也“移植”進(jìn)來(lái)。內(nèi)含國(guó)內(nèi)、外一二線知名品牌，以中高檔消費(fèi)為主流，經(jīng)營(yíng)種類(lèi)趨精品化。

銅鑼灣百貨建筑以單體建筑的形式出現(xiàn)，面積不超過(guò)2.1萬(wàn)平方米，依照銅鑼灣百貨的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)做深化設(shè)計(jì)，與其它業(yè)態(tài)人流互通，并設(shè)有觀光電梯。另設(shè)1萬(wàn)平方米的沿街及室內(nèi)品牌專(zhuān)柜作為產(chǎn)權(quán)式店鋪分布于1-2樓層。

樓層高度:1樓6米,2-4樓5米

柱間寬度:9米以上

商鋪面積:1-2樓1萬(wàn)㎡品牌專(zhuān)柜店鋪使用面積配比以20㎡-45㎡作為規(guī)劃內(nèi)容

其中

20㎡占總面積50%,

20㎡-45㎡占總面積30%,

45㎡以上占總量20%

商鋪得房率:1樓:50%以上

,2-4樓60%以上

第八主題:商務(wù)公寓4棟17層，總面積4.2萬(wàn)㎡；

功

能:

居住是一切商業(yè)活動(dòng)的首要條件，為了滿(mǎn)足外來(lái)投資客商的居住生活需求及更佳投資環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)、安全、便利的配套，解決投資客就近居住、經(jīng)營(yíng)，增加便利性，減少去市區(qū)的煩勞時(shí)間。同時(shí)也為市內(nèi)的中高層人士提供一個(gè)休閑、度假的居住場(chǎng)所。智慧配套商務(wù)公寓特有豐富獨(dú)特的文化，高科技的智能手段，用科技關(guān)懷人。商務(wù)公寓實(shí)施一卡通系統(tǒng)、寬帶信息接受系統(tǒng)、多媒體公告、她的住戶(hù)能切身體會(huì)到現(xiàn)代科技帶來(lái)的便捷舒適。

7.

本案將設(shè)4棟17層的商務(wù)公寓做配套設(shè)施，位于基地東南側(cè),可交錯(cuò)排列,須符合當(dāng)?shù)厝照諚l件，將相對(duì)獨(dú)立于商場(chǎng)外﹐與商場(chǎng)出入分流形成一完整的安全小區(qū)。

8.

商務(wù)公寓依使用功能規(guī)劃區(qū)分為82㎡,94㎡,120㎡,146㎡等四種戶(hù)型合理配置(可依設(shè)計(jì)需求彈性調(diào)整面積),需考慮采光日照、安全管理、公共設(shè)施、住商分離、人車(chē)分流等概念。

樓層高度:3.0米以上

柱間寬度:依合乎經(jīng)濟(jì)成本及規(guī)劃設(shè)計(jì)考慮。

公寓面積:商務(wù)公寓使用面積配比以82㎡,94㎡,120㎡,146㎡作為規(guī)劃內(nèi)容(可依規(guī)劃適度調(diào)整面積配比),

其中：82㎡占總面積20%,

94㎡占總面積30%,

120㎡占總量30%

146㎡占總量20%

商務(wù)公寓得房率:80%以上

公共設(shè)施:如建身房、娛樂(lè)室、兒童游樂(lè)室、圖書(shū)室等

停車(chē)場(chǎng)設(shè)置要點(diǎn):

4.

停車(chē)位設(shè)置除滿(mǎn)足法規(guī)地面停車(chē)要求外,可分布于屋面停車(chē)方式設(shè)計(jì),并以機(jī)械式的升降梯的方式停車(chē)，地下室除作為停車(chē)要求外,亦將合理配置大賣(mài)場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)空間(不少于2500平方米),機(jī)電室、倉(cāng)庫(kù)、消防水池、人防等相應(yīng)功能作為使用。

5.

地下室具體開(kāi)挖面積將依照設(shè)計(jì)規(guī)劃條件計(jì)算總停車(chē)位所需數(shù)量訂定。

6.

地下停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)將作為商業(yè)使用設(shè)施之功能。

五、規(guī)劃目標(biāo)

將本項(xiàng)目建設(shè)成為國(guó)際流行的購(gòu)物中心，集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)、辦公、科技、旅游為一體的生活消費(fèi)中心，體現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多功能、一站式的現(xiàn)代商業(yè)模式。留住本地消費(fèi)者引發(fā)隨機(jī)消費(fèi)，并吸引周邊區(qū)域及旅游人口的消費(fèi)。

附件：規(guī)劃原則

一、人流動(dòng)線的規(guī)劃原則

1、

注重內(nèi)外溝通，2、

脈絡(luò)清晰；人流動(dòng)線循環(huán)分布

3、

注重立體人流的自然順暢，4、

平均分配關(guān)系；

5、

避免盲區(qū)和死角問(wèn)題；

6、

合理設(shè)置寬度。

二、商場(chǎng)電梯布局的規(guī)劃原則

1、扶梯布局原則

①．商場(chǎng)的電梯部數(shù)，布局位置，要以有效疏散運(yùn)載人流作為出發(fā)點(diǎn)；

②．避免電梯口的人流堵塞，電梯與過(guò)道銜接處的空間寬于過(guò)道，或有交叉過(guò)道。

③．引導(dǎo)顧客向上購(gòu)物

2、垂直電梯的布局原則

①．貨人分流

商場(chǎng)垂直電梯，貨梯與載人梯分開(kāi)設(shè)置，實(shí)行有效的貨流與人流的分流。

②．專(zhuān)用通道設(shè)置

結(jié)合商場(chǎng)功能定位，避免行業(yè)經(jīng)營(yíng)沖突。

三、鋪位布局規(guī)劃原則：

1、實(shí)用、利潤(rùn)、形象的統(tǒng)一

商場(chǎng)鋪位布局必須考慮到經(jīng)營(yíng)商家的實(shí)用性與合理性，同時(shí)更要兼顧到獨(dú)立鋪位與整體商場(chǎng)的協(xié)調(diào)性與互動(dòng)性。

2、尊重消費(fèi)者的行為

人性化設(shè)計(jì)，使消費(fèi)者的消費(fèi)過(guò)程顯得更加自然順暢和輕松愉快，購(gòu)物方便且不易疲勞。

3、使用率適中

本項(xiàng)目的使用率控制在58%—65%之間。

四、項(xiàng)目?jī)?nèi)外部景觀及商業(yè)小品設(shè)計(jì)原則

以項(xiàng)目核心主題特色為基點(diǎn)，經(jīng)過(guò)內(nèi)外景觀、小品的有效組合，與商場(chǎng)主題密切聯(lián)系。

保證內(nèi)外景觀、空間及與商場(chǎng)主題特色的和諧性與均好性。

室外有足夠的廣場(chǎng)，作為促銷(xiāo)場(chǎng)所和消費(fèi)者休閑的公共區(qū)域。室外環(huán)境為室內(nèi)空間作服務(wù)的設(shè)計(jì)理念。

商場(chǎng)小品注重觀賞性，大眾化與藝術(shù)有機(jī)組合。

五、商場(chǎng)外立面設(shè)計(jì)原則；

1、與定位結(jié)合；

2、與商場(chǎng)的特色結(jié)合；

3、與區(qū)域環(huán)境結(jié)合；

突出創(chuàng)新性、協(xié)調(diào)性、綜合性、超前性，體現(xiàn)時(shí)尚、流行、經(jīng)典、開(kāi)放這一主題

六、商場(chǎng)停車(chē)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

1、商場(chǎng)規(guī)模定位結(jié)合，停車(chē)位數(shù)適當(dāng)；

2、停車(chē)購(gòu)物的方便性，安全性；

3、人車(chē)分流。

4、引導(dǎo)人流。

七、商場(chǎng)廣告位的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

2

尺寸與樓身搭配合理。

3

位置與外立面協(xié)調(diào)，統(tǒng)一考慮。

4

便于使用安裝，更換。

八、入口廣場(chǎng)設(shè)計(jì)：

1、現(xiàn)代化、大氣風(fēng)格。

2、景觀融入性考慮。

3、使用性能高。規(guī)劃設(shè)計(jì)圖面要求：1．設(shè)計(jì)表示不宜過(guò)于裝飾畫(huà)，應(yīng)側(cè)重于設(shè)計(jì)構(gòu)思、內(nèi)涵及設(shè)計(jì)手法表示。2．圖紙說(shuō)明應(yīng)簡(jiǎn)明主要、切中要害，主要表明以下幾個(gè)問(wèn)題：eq\o\ac(○,1)該方案預(yù)期目標(biāo)及達(dá)到目標(biāo)的構(gòu)思：eq\o\ac(○