重慶大渡口項(xiàng)目定位報(bào)告(二)六、土地市場(chǎng)分析1、土地市場(chǎng)反彈成交增加重慶主城區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)用地成交量在2023年觸底，至到2023年6月土地市場(chǎng)開始快速反彈，成交量迅速增加。雖然在2023年第四季度，受一系列土地調(diào)控政策的影響，成交量略有回落，但土地供應(yīng)量開始增加，土地市場(chǎng)相對(duì)活躍。2023年主城區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)用地成交共114宗，出讓土地面積達(dá)796.19萬平方米，可建建筑面積達(dá)到2362.03萬平方米，成交量雖不及2006年及2007年，但成交量同比增幅達(dá)到了132.19%。2004-2023年重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)用地成交量單位：萬平方米數(shù)據(jù)源：重市土交中心2023年各季度重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)土地成交面積單位：萬平方米數(shù)據(jù)源：重市土交中心2、土地成交價(jià)格創(chuàng)新高2023年的土地成交量雖不及2006年和2007年，但土地成交價(jià)格卻創(chuàng)歷年來最高。從2023年下半年開始，多宗土地的拍賣屢屢出現(xiàn)多家實(shí)力開發(fā)商竟拍的情況，新“地王”頻現(xiàn)，重慶地王的紀(jì)錄在一年之內(nèi)就4次被刷新。2023年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)用地成交價(jià)格達(dá)到410億元左右，每畝土地的成交均價(jià)約344萬元，平均的樓面地價(jià)也達(dá)到每平方米1738元，與2023年相比，價(jià)格分別上漲了73.98%和72.29%。2004-2023年重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)用地成交金額（單位：億元）2004-2023年重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)用地成交均價(jià)（單位：萬元/畝）數(shù)據(jù)源：重市土交中心2004-2023年重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)用地平均樓面地價(jià)（單位：元/平方米）胖?jǐn)?shù)據(jù)源：重棟市土交中心扮3、土地集建中度于少數(shù)遵大型房企鳴由于地價(jià)高側(cè)漲等原因?qū)Ъ履玫爻杀厩霸絹碓礁撸萃恋厥袌?chǎng)的扮競(jìng)爭越發(fā)成掉為資本的競(jìng)內(nèi)爭，由此導(dǎo)色致糞2023抗年重慶主城竊區(qū)出讓的土瞇地相對(duì)集中滲，集中在少絮數(shù)資金雄厚頑的大型地產(chǎn)都商手中。乏據(jù)初步統(tǒng)計(jì)認(rèn)，醋2023鍵年僅保利、皺萬科、龍湖燈、中海九龍概倉、招商地句產(chǎn)、華宇、哨金科和南方三東銀這真8制家地產(chǎn)商在民重慶主城區(qū)撈競(jìng)得的土地談總面積達(dá)到岡377決萬平方米左贊右，占全市碌房地產(chǎn)相關(guān)奧用地的一半家左右，競(jìng)地摸總金額達(dá)到鍵257翁億元左右，材超過全市總領(lǐng)額的一半以綢上。從全年連成交金額最撥高的十宗土乘地了，資金首充足的房企滔購得的這十慮宗土地總面前積達(dá)到蜓277.狹5健萬平方米杯，占全市總廈量的椅1/3閱。暖據(jù)初步統(tǒng)計(jì)池，稼2023間年僅保利、卻萬科、龍湖崇、中海九龍項(xiàng)倉、招商地鏈產(chǎn)、華宇、饞金科和南方通東銀這到8瓜家地產(chǎn)商在挨重慶主城區(qū)僑競(jìng)得的土地杠總面積達(dá)到川377前萬平方米左擔(dān)右，占全市蘇房地產(chǎn)相關(guān)定用地的一半村左右，競(jìng)地富總金額達(dá)到樣257丟億元左右，程超過全市總慕額的一半以猴上。從全年盛成交金額最音高的十宗土否地了，資金漠充足的房企均購得的這十牲宗土地總面磁積達(dá)到晶277.絮5均萬平方米菠，占全市總競(jìng)量的禮1/3抗。倡4、熱點(diǎn)組烘團(tuán)突出后2023拘年重慶主城跪區(qū)土地成交鑄的樓局基本答未變：攻“圖三北象”番區(qū)域比例最肚高，西部區(qū)氣域土地出讓府逐年增加。甲另外，幾個(gè)繩重點(diǎn)組團(tuán)的掉土地市場(chǎng)表吊示突出。綱北區(qū)倍2023腸年最熱的組雞團(tuán)非江北大析石壩組團(tuán)和灣江北城組團(tuán)魄非屬，由于款主城最大森席林公園鴻恩由寺公園的建喇設(shè)、朝天門株大橋通車經(jīng)摩及江北嘴金刻融中心建設(shè)諷的開始，使首這兩個(gè)組團(tuán)著成為年度最召熱的組團(tuán)，伯包括保利、笛中海、龍湖澤在內(nèi)的大開志發(fā)商均在這雹兩個(gè)組團(tuán)展凈開激烈土地棗爭奪戰(zhàn)，年詳度地王頻出筍于這兩個(gè)組扶團(tuán)。濟(jì)西區(qū)最熱的啟組團(tuán)是大學(xué)獲城組團(tuán)，沙舞坪壩全年共奪17凱宗的房地產(chǎn)到相關(guān)用地成柿交有畝11坊宗集中在西努永大學(xué)城，茫其中龍湖以起超過驚10糾億元拍得的滾近灣900漿畝土地將持臂續(xù)帶熱該區(qū)特域。欲南區(qū)的熱點(diǎn)喉組團(tuán)是南坪摔彈子石組團(tuán)吵，由于年內(nèi)亞交通的完善日和兩江新區(qū)央、葵CBD冶等規(guī)劃熱點(diǎn)鬧，吸引了眾據(jù)多實(shí)力開發(fā)賞企業(yè)，也催乞生了蘇2023聽年底的最后摩一宗地王。沖除此之外，鏈相對(duì)較為成哲熟的大石楊畝組團(tuán)在饒2023闊年也成為龍政湖、萬科、泥保利、南方廚東銀等地產(chǎn)床商爭奪的熱般點(diǎn)區(qū)域。腳2023沸年重慶市主聾城各區(qū)房地耕產(chǎn)相關(guān)用地寶成交情況叼數(shù)據(jù)源：重鏡市土交中心拿七頸、新政對(duì)重呼慶市場(chǎng)的影碼響址1、重慶新化政具體內(nèi)容感一是構(gòu)建多翠層次住房供艘應(yīng)體系。第梢一，加快保躍障性住房建驚設(shè)，明確2猛010年完常成主城區(qū)危火舊房拆遷3訪62萬平方鋤米，“城中徐村”拆遷4馳20萬平方臂米，棚戶區(qū)他拆遷70萬遮平方米，建琴成廉租住房守220萬平鍛方米，開工碗建設(shè)公共租腦賃房500聯(lián)萬平方米。咽第二，要求與普通商品住嚇房及保障性氣住房供地比薄例不低于7械0%，涉及捆征用農(nóng)民集醫(yī)體土地的，魔落實(shí)農(nóng)用地膝轉(zhuǎn)建設(shè)用地赴計(jì)劃和占用趕耕地計(jì)劃指伙標(biāo)，加快征豈用土地進(jìn)程勁，及時(shí)向社陶會(huì)公布住房叮用地年度供袋應(yīng)計(jì)劃，并藏督促房地產(chǎn)獨(dú)開發(fā)企業(yè)加穗快項(xiàng)目建設(shè)駐和銷售。第醉三，嚴(yán)格控盜制大套型住死房建設(shè)用地令，嚴(yán)禁向別辭墅供地，并掌將高檔住房料土地增值稅狹預(yù)征率上調(diào)疼到2%。積誘極引導(dǎo)開發(fā)襖企業(yè)將高檔尤住房項(xiàng)目調(diào)叢整為普通商猶品住房項(xiàng)目物，逐步減少裂大套型高檔點(diǎn)住房上市量笛。位二是實(shí)施差叔別化引導(dǎo)政兇策。第一，事支持保障性耕住房建設(shè)，層保障性住房棍項(xiàng)目土地可私以實(shí)行行政陳劃撥，危舊喬房拆遷和“賓城中村”改姻造安置房享走受相關(guān)契稅宮和稅費(fèi)優(yōu)惠味，試點(diǎn)將住塊房公積金結(jié)遲余資金用于怪政府投資的嫁公共租賃住此房、列入保趨障性住房規(guī)溜劃的城市棚劫戶區(qū)改造項(xiàng)叔目安置用房芽和經(jīng)濟(jì)適用啦住房的建設(shè)餅。第二，鼓溝勵(lì)普通商品造住房消費(fèi)，萍普通商品住稠房(含二手唇住房)交易惠契稅按1%箏征收，住房蝶交易手續(xù)費(fèi)秧減半收取。臘對(duì)在重慶市遍主城區(qū)首次旱購買住房并藍(lán)以按揭方式瓦支付，同時(shí)禮在主城區(qū)繳雷納個(gè)人所得灘稅的購房產(chǎn)銅權(quán)人實(shí)行財(cái)具政補(bǔ)助。執(zhí)絹行購房入戶吧和公積金貸維款優(yōu)惠政策潤。第三，限墻制高檔住房津和投機(jī)型購什房消費(fèi)，重薦申嚴(yán)格執(zhí)行茂國家稅費(fèi)及抗信貸政策。躺個(gè)人購買普雹通商品住房羊超過5年(鋪含5年)轉(zhuǎn)伏讓的，免征集營業(yè)稅；不凱足5年轉(zhuǎn)讓危的，按其轉(zhuǎn)巴讓收入減去側(cè)購買原價(jià)的靜差額征收營觸業(yè)稅。個(gè)人賞購買高檔住母房超過5年罪(含5年)技轉(zhuǎn)讓的，按醋其轉(zhuǎn)讓收入撞減去購買原夏價(jià)的差額征處收營業(yè)稅，老不足5年轉(zhuǎn)宅讓的，按其墳轉(zhuǎn)讓收入全瀉額征收營業(yè)獄稅。高檔住陶房交易契稅穴按3%征收贈(zèng)。縣三是引導(dǎo)房鏈地產(chǎn)企業(yè)合罩理發(fā)展。第交一，明確政史府引導(dǎo)方向續(xù)，促進(jìn)房地查產(chǎn)市場(chǎng)供求貴平衡、結(jié)構(gòu)崗合理、價(jià)格病穩(wěn)定、秩序跨規(guī)范。第二陳，發(fā)揮政策籌引導(dǎo)作用，尖引導(dǎo)企業(yè)多抄開發(fā)普通商俊品住房滿足旺大多數(shù)居民脅的消費(fèi)需求夠。引導(dǎo)房地膜產(chǎn)企業(yè)集約杠節(jié)約用地，晌多利用地下宗空間，對(duì)居估住用房地下眠配套建設(shè)的宣車庫和設(shè)備饞用房，免交櫻土地出讓金腿和配套費(fèi)。喪引導(dǎo)房地產(chǎn)顏企業(yè)參與“預(yù)森林重慶”巖建設(shè)，搞好芝小區(qū)綠化，燕房地產(chǎn)開發(fā)章企業(yè)為小區(qū)映綠化而購買反的林木、苗抓圃不計(jì)入綠浩化施工企業(yè)革的營業(yè)收入請(qǐng)計(jì)征營業(yè)稅餅及附加。溉四是強(qiáng)化房熄地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)介管。第一，杰加強(qiáng)土地供雅應(yīng)管理，保椅障劃撥土地塘供應(yīng)，規(guī)范叼土地招拍掛淺制度，合理碎確定土地供造應(yīng)的方式和珍內(nèi)容，建立鳳健全房地產(chǎn)聽開發(fā)企業(yè)誠胸信檔案，限黑制拖欠土地明價(jià)款、違反特合同約定的質(zhì)單位和個(gè)人詢參與土地出相讓活動(dòng)，嚴(yán)未厲查處違法種違規(guī)用地和學(xué)囤地、炒地四行為，從嚴(yán)抬控制商品住喝房項(xiàng)目單宗丑土地出讓面時(shí)積。第二，童整頓房地產(chǎn)親市場(chǎng)秩序，薯完善商品房萌預(yù)售管理制童度，已取得鍬預(yù)售許可的姿房地產(chǎn)開發(fā)織企業(yè)，要按聚照信息公開隙的原則，在他規(guī)定時(shí)間內(nèi)挖一次性公開蛛全部房源，商嚴(yán)格按照申斬報(bào)價(jià)格，明腿碼標(biāo)價(jià)對(duì)外榨銷售。明確松各職能部門蟻在房地產(chǎn)市即場(chǎng)監(jiān)管中的限責(zé)任。纏2、卸重慶版“國我十條”乓貸款購買首屆套自住房（涂建筑面積大鳴于釘90平方米散）的家庭，娛貸款首付款腹比例不得低頌于30%；盈貸款購買第醫(yī)二套住房的犁首付款比例太不得低于5賣0%，貸款弱利率不低于攜基準(zhǔn)利率的貴1.1倍；糞對(duì)貸款購買乞第三套及以絹上住房的，旱貸款首付款關(guān)比例和貸款寶利率大幅度灶提高。女3媽、新政影響毫重慶樓市在丸經(jīng)歷本次調(diào)存控后，在原賊來價(jià)格基礎(chǔ)僅上，并未出捏現(xiàn)跌的現(xiàn)象肥，再加上房倡產(chǎn)稅擱置、蜜重慶保稅區(qū)攔正式獲批等戰(zhàn)有利條件，饅重慶樓市即羽將進(jìn)入黃金蒼時(shí)代！即地賀產(chǎn)的重慶時(shí)季間！房價(jià)的情抬升也將是津必然的。棒其一，新政姥期間受影響甘明顯不大，羨量價(jià)均未大獸幅度下跌。君新政實(shí)施的讓一個(gè)多內(nèi)，電重慶范圍內(nèi)省雖然也出現(xiàn)寬觀望現(xiàn)象，仁但絲毫沒有不影響其樓盤蹦的價(jià)格，因臟為細(xì)則未出誦臺(tái)，大部分求開發(fā)商也是蝦保持觀望。份因此并未受從太大的沖擊宜。嘉其二，重慶呀新政有如溫樂柔一刀，殺至傷力不大拾。銀和大多數(shù)的不城市如北京養(yǎng)、上海等地捉的細(xì)則相比截，重慶，3斬套房并未停逐止放貸。這鞋對(duì)于打擊投梢資炒房來說愿，只是首付梳提升至50斜%而已。而巧實(shí)質(zhì)上這批獨(dú)人，對(duì)于首震付的提升是顏影響不大的繳。尤其以那聰些溫州財(cái)團(tuán)侍等，采用一寶次性付款并黃不受到影響剖。而重慶的芽剛性需求基烤礎(chǔ)大，即使癢首付多一點(diǎn)蘭，大部分購追房者也可以千應(yīng)付筆。行其三，重慶競(jìng)正式獲批保釋稅區(qū)，重慶癢城市價(jià)值大晌大拉升沒。卷重慶正式獲貌批保稅區(qū)，如這對(duì)于重慶圾來說是一次任歷史性的轉(zhuǎn)安折。這將是舌提升重慶經(jīng)學(xué)濟(jì)一大歷史袖性舉措。重貢慶的城市價(jià)攔值在西部甚育至全國來說房都將提升一征個(gè)臺(tái)階。國廈家政策強(qiáng)有朱力的扶持，發(fā)將使重慶綻骨放新一輪的崖機(jī)遇，外來調(diào)人口的增加乘，流動(dòng)人口張的拉大，重繁慶將再次呈頂現(xiàn)其人口紅樣利所帶來的混效應(yīng)，這必隊(duì)然帶動(dòng)城市突地產(chǎn)的發(fā)展沿。語其四，新政蜓調(diào)控嚴(yán)厲城刺市廣大投資耳熱錢將襲重病慶篩。株值得一提的零是，重慶的股溫柔將迎來警投資者的新俘一輪角逐。降其經(jīng)濟(jì)環(huán)境倆的良性發(fā)展茄，許多受調(diào)關(guān)整政策過于璃嚴(yán)厲的城市穩(wěn)，將紛紛轉(zhuǎn)暖戰(zhàn)重慶這一注新興發(fā)展區(qū)另域，續(xù)寫輝媽煌?？上攵踔?，大量熱燃錢的進(jìn)駐，益投資渠道的晚不足，以地緊產(chǎn)為投資記將會(huì)雕迎來新的機(jī)口遇潛。綜述：老1、發(fā)展歷厘程總結(jié)映從重慶整體駐市場(chǎng)發(fā)展來習(xí)看，200脈3年起商品臉住宅已占整快個(gè)商品房開掛發(fā)的90%侍以上。儲(chǔ)重慶近10鈴年房地產(chǎn)投玩資總量持續(xù)嚇增長，20橋09年1-車11月投資喊總額首次突濫破1000隊(duì)億。平2、房產(chǎn)供贏需總結(jié)拌住宅產(chǎn)品共梨給情近10年重勉慶主城區(qū)商置品房施工面摘積保持穩(wěn)定驕增長，年平罵均增長率在榨20%左右博。2023仍年1-11淘月期全市商恒品房施工面寫積1197近0.08萬印㎡，同比增賽長12.3債%;新開工燭面積占比呈關(guān)現(xiàn)波動(dòng)下滑淡趨勢(shì)，從2兼005年以畏后，該值在料30%附近京波動(dòng)，20成07-20荷08年新開費(fèi)工面積在3尾500萬㎡暮；竣工占比脂從2005阻年開始，下胸滑趨勢(shì)明顯適，住房建設(shè)才周期拉長。燥2023年儲(chǔ)重慶主城區(qū)嚷商品住宅實(shí)蓬際供應(yīng)量達(dá)傭1098萬辭平方米左右霉，供應(yīng)套數(shù)數(shù)11.50允萬套,商倒品住宅中有百10萬套為使高層形態(tài)，猾供應(yīng)量87員6萬㎡，供狂應(yīng)量80%獻(xiàn)，單套的供吼應(yīng)面積也增旅加，200斤9年單套高李宅平均建筑還面積88㎡尺；主城區(qū)門商品住宅實(shí)克際供應(yīng)套數(shù)暴增加了近3彩000套，會(huì)供應(yīng)量增9泊6萬平方米認(rèn)，增9.5喇8%。麥2023年電重慶主城區(qū)崖商品住宅供宴應(yīng)房型仍然蜘以兩房和三子房為主，分述別供應(yīng)4.夏3萬和2.球8萬套，占煌總供應(yīng)量4愁1.4%和估26.8%被。漁2023年優(yōu)南部區(qū)域（默南岸、巴南捎）供應(yīng)量增扒加，占主城那區(qū)總供應(yīng)量材1/3。北甩部區(qū)域（江砍北、渝北和悶北部新）供故應(yīng)量占到總件量的37%鹿，近幾年供過應(yīng)量首次未貨超過40%盆。西部區(qū)域禾（九坡、大紛渡口、沙坪遠(yuǎn)壩和高新）訂供應(yīng)量占總亮量25%左放右，與20雀08年比比陳例下降6%碌左右。腸住宅產(chǎn)品需埋求區(qū)2023年搏主城區(qū)共成渾交商品房約居26.21嶄萬套，成交溜面積達(dá)24杏18萬平方腐米。催從大區(qū)域的蟻成交來看，素北部區(qū)域（柿江北、渝北毫和北部新區(qū)稠）占到主城線區(qū)總銷售量凳4成以上，提西部區(qū)域（胖九坡、大渡惕口、沙坪壩耽和高新區(qū)）理成交量占主特城區(qū)總成交嫩3成以上，賣成交價(jià)格和楚成交量均出充現(xiàn)上漲的趨燭勢(shì)；江2023年帥大渡口、九飲龍坡、沙坪棉壩分別成交慧58萬㎡、海280萬㎡竊、274萬撥㎡，三區(qū)總識(shí)合計(jì)612畢萬㎡。成交價(jià)格寒2023年翁重慶主城區(qū)籃商品房總成煙交額達(dá)10把41.36蹦億元，建筑朋面積成交價(jià)橋格達(dá)430憂6元/平方寇米，與20蚊08年比增閃長了每平方黑米1122厭元，增幅達(dá)錘35.24逐%，比20震04年翻一晶倍。拆遷狀況赴九龍坡為三俗大主拆遷區(qū)勿域之一。凳人均住宅分吐析色從各區(qū)需求怒值看，渝北題區(qū)、江北區(qū)狗、南岸區(qū)已晌經(jīng)處于高需林求狀態(tài)，未乓來預(yù)期將所郊有調(diào)整，其戒它區(qū)域需求病壓力不高，拍渝中區(qū)該值館偏低，商品銀住房供應(yīng)相燒對(duì)缺少。挨平均家庭人芽口數(shù)逐年下縮降，200表8年為2.預(yù)95個(gè)/戶醬，2023汁年家庭年購陳買住房為1寄1.9㎡/陸戶。城鎮(zhèn)家守庭住房購買篩力相對(duì)較強(qiáng)蒜，按100臟平計(jì)算，家目庭購房承受譯年份在10勸年。浙3、土地市混場(chǎng)總結(jié)喂2023令年主城區(qū)房肝地產(chǎn)相關(guān)用鴨地成交共惑114聽宗，出讓土厭地面積達(dá)果796.1飽9砌萬平方米，咬可建建筑面鬧積達(dá)到兆2362.凳03個(gè)萬平方米。必2023拒年重慶主城申區(qū)房地產(chǎn)相澆關(guān)用地成交混價(jià)格達(dá)到扮410姑億元左右，稻每畝土地的歐成交均價(jià)約謊344茂萬元，平均株的樓面地價(jià)雹也達(dá)到每平懂方米宮1738頑元。認(rèn)2023柱年重慶主城砍區(qū)土地成交行的樓局基本柴未變：慈“觸三北杜”神區(qū)域比例最阿高，西部區(qū)益域土地出讓元逐年增加。匙第四部分摩住宅各版塊方簡述跑一、分區(qū)人渣口條從戶籍人口蒸與常住人口償量可看出：近渝中、江北醒、沙坪壩、戒九龍坡、南監(jiān)岸、北碚區(qū)告有一定流動(dòng)拐型人口；大任渡口、渝北略、巴南人口私常住人口基炒本上已經(jīng)轉(zhuǎn)慚為戶籍人口暗；載2023年誦大渡口、沙摩坪壩、九龍震坡三區(qū)常住綢人口總和為貞216.9酸萬人；究從圖中可看票出，近年渝睛北區(qū)、巴南扛區(qū)外來常住常人口增漲量使較大，占總閱體增量的4陪0%；掀渝中區(qū)和北餓碚區(qū)戶籍人宏口數(shù)呈現(xiàn)減壁少趨勢(shì)，渝貼中區(qū)作為經(jīng)武濟(jì)中心區(qū)域瑞，商業(yè)及商鵝務(wù)氛圍濃厚蘋，流動(dòng)型人漲口較多，巴趣南區(qū)和大渡貧口區(qū)戶籍人盒口增長緩慢攀；州南岸近年住哭宅開發(fā)量較按大，吸引外苗來人口落戶蜘；吹巴南區(qū)由于碑城市社會(huì)環(huán)悼境相對(duì)落后歡，對(duì)外來人摧口吸引力不列足；賀北部片區(qū)由某于城市化進(jìn)什程加快及基與礎(chǔ)設(shè)施的改稠善，成為外蛋來一般群體軋的居住之所妙；級(jí)北碚區(qū)和大擱渡口區(qū)城市罪化力度相對(duì)員較弱，戶籍址人口增量相妖對(duì)緩慢；秀重慶家庭數(shù)避量保持1%輕的增長速度挪，家庭結(jié)構(gòu)完基本為3口記之家，家庭譜結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。糠二精、分區(qū)經(jīng)濟(jì)所目前繪九龍坡、渝培中經(jīng)濟(jì)實(shí)力亭較強(qiáng)，大渡利口、北碚、片巴南經(jīng)濟(jì)相售對(duì)較弱；覽從近年經(jīng)濟(jì)撥增長速度來庸看，渝北區(qū)派最快，年均墊增速為34綱%，近年重摩慶大力向北勾區(qū)區(qū)域擴(kuò)張禿，渝北區(qū)得齒到迅速發(fā)展梅，大渡口、庭九龍坡、南嘴岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展雅相對(duì)較快；攀受經(jīng)濟(jì)危機(jī)鍵影響，渝中忘區(qū)發(fā)展有所謊減緩；從圖倍中產(chǎn)業(yè)可看犬出，渝中區(qū)助三次產(chǎn)業(yè)比凈重占91%娛，商務(wù)服務(wù)繭該區(qū)主要經(jīng)娛濟(jì)收入；裙大渡口區(qū)屬牛工業(yè)產(chǎn)業(yè)型叫，制造業(yè)很稈發(fā)達(dá)；心江北、沙坪掠壩、九龍坡填近年三次產(chǎn)舊業(yè)比重平穩(wěn)呢增長，隨重迎慶成為西部屆經(jīng)濟(jì)中心，鍛環(huán)境優(yōu)良且瓣配套完善的維區(qū)域?qū)⑾蚍w務(wù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型慚；鉆南岸、北碚音、渝北、巴甚南將以發(fā)展井各產(chǎn)業(yè)園經(jīng)軌濟(jì)為主勢(shì)。配三從、分區(qū)住宅疫供應(yīng)及銷售炊04-08蓋年九區(qū)商品援住宅竣工面嗽積累計(jì)為5繞210萬鞏㎡尸，累計(jì)銷售創(chuàng)面積697澡0萬輔㎡高，總體市場(chǎng)菌需求量略大水于實(shí)際竣工嬸面積，隨主測(cè)城區(qū)改造及挺城市擴(kuò)張，式未來需求將晉繼續(xù)增長；沫從上圖看出合，釘渝中、大渡鞭口、北碚區(qū)珠住宅竣工面繩積占比不足盼總體的5%駝，伶區(qū)域住宅市筍場(chǎng)供應(yīng)份額訴較少；江北劈、南岸、渝勇北住宅竣工襖面積占比在柴15%以上代，為重慶近育年熱點(diǎn)開發(fā)兇區(qū)域；戴從下圖可看侮出，渝中、拳大渡口、北哄碚區(qū)在供應(yīng)纖較少的情況棒下，市場(chǎng)需桑求面積占比鳥亦較少；恥江北、沙坪她壩、九龍坡幣、南岸、渝餅北為市場(chǎng)需齡求的主要區(qū)依域，其中渝彩北地區(qū)近年檔銷售面積占脹總體的25向%，研市場(chǎng)份額最押高；傅從四條箭頭害線可看出，勵(lì)沙坪壩銷售畝占比略超過荒供應(yīng)占比，亮區(qū)域發(fā)展勢(shì)狗頭較好；南零岸區(qū)域供應(yīng)無占比略超過圓銷售占比，投市場(chǎng)競(jìng)爭壓嚴(yán)力相對(duì)較強(qiáng)戲；渝北區(qū)域艱銷售占比遠(yuǎn)該超過供應(yīng)占磚比，區(qū)域市絕場(chǎng)供應(yīng)偏緊簽，市場(chǎng)競(jìng)爭捆壓力較弱；幣渝中區(qū)、大陪渡口、北碚墳區(qū)市場(chǎng)處于凱萎縮期；手江北地區(qū)市樂場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)定鼻；雀重慶目前住源宅開發(fā)熱點(diǎn)紹區(qū)域?yàn)榻痹?、渝北、南并岸區(qū)；發(fā)展謊平穩(wěn)區(qū)域有態(tài)沙坪壩、九仔龍坡、巴南?。环α^(qū)域萌有渝中、大屠渡口、北碚份。年四，板塊分顏析吊渝中區(qū)板塊差分析語市場(chǎng)特征墻解放牌是重囑慶市中心商富務(wù)、商貿(mào)區(qū)吐，住宅物業(yè)爪供應(yīng)較少，雹且多為商住絡(luò)/公寓混合晉型產(chǎn)品，區(qū)渣內(nèi)商業(yè)、辦傍公用房供應(yīng)則偏多鐮上半城板塊詳是過去幾年哥渝中區(qū)住宅腦物業(yè)主要供涌應(yīng)區(qū)域，集褲中在大坪長喉江路一線，鈔產(chǎn)品多為中痛高檔混合住緒宅協(xié)下半城板塊藏是新興居住專區(qū)域，目前擊多為綜合體突項(xiàng)目，未來慘發(fā)展前景看公好污未來住宅用苗地供應(yīng)極為叉有限，區(qū)域碧住宅市場(chǎng)逐浙漸萎縮褲2004-漠2007年綠渝中區(qū)商品匠住房需求穩(wěn)羨定增長，受筑經(jīng)濟(jì)危機(jī)影摩響，200待8年住宅銷聲售量下滑較惡大；刃2023年培11月均價(jià)形為5327皮元/平，區(qū)絹內(nèi)商品住宅饒價(jià)格持續(xù)上容漲，區(qū)內(nèi)住恒宅供應(yīng)量嚴(yán)指重不足，凸妥顯住宅產(chǎn)品斧的稀缺性，制導(dǎo)致價(jià)格持槳續(xù)上漲；濁區(qū)內(nèi)土地資荷源稀缺，拆肆遷成本很高琴，總體開發(fā)縫成本偏高，有同時(shí)高價(jià)格無住宅產(chǎn)品購石買群體數(shù)量寒有限，市場(chǎng)案風(fēng)險(xiǎn)性較高萍，不適合普染通住宅開發(fā)征模式。礎(chǔ)大渡口區(qū)板江塊分析賺市場(chǎng)特征喂區(qū)府-雙山垂板塊是目前啟大渡口區(qū)熱哥點(diǎn)開發(fā)區(qū)域湖，芒近年出讓住菌宅用地規(guī)模私普遍較大，剛市場(chǎng)競(jìng)爭以咸大盤開發(fā)為棚主域近年新山村慮板塊發(fā)展迅冤速，經(jīng)過近咳幾年舊城改魔造，目前板喝塊基礎(chǔ)設(shè)施鋒，交通配套宋已經(jīng)完善，茄成為住宅開表發(fā)的重要版炎塊頭除上述板塊眉外，區(qū)域內(nèi)宅其它片區(qū)項(xiàng)士目開發(fā)分散詢；佛未來開發(fā)將夏呈現(xiàn)區(qū)府-豪雙山板塊和該新山村板塊倡并行發(fā)展的將格局床。膨受整體市場(chǎng)抓帶動(dòng)，20棗07年大渡夜口區(qū)商品住辮房需求迅速鉛增長，經(jīng)濟(jì)且危機(jī)導(dǎo)致2愁008年住橋宅銷售量下柜滑較大；科2023年價(jià)11月均價(jià)束為4236術(shù)元/平，區(qū)些內(nèi)商品住宅誓價(jià)格持續(xù)上據(jù)漲，輕軌2剃號(hào)線的開通哭大大提高了彩該改區(qū)域與唱主城區(qū)的交跳通便捷度，萌區(qū)域地塊價(jià)補(bǔ)值得到提高后，同時(shí)擴(kuò)大寺了改區(qū)域的練購房群體，場(chǎng)但目前區(qū)域馳住房價(jià)格相意對(duì)合理；緒大渡口區(qū)是董重慶老工業(yè)議基地，區(qū)內(nèi)如以鋼鐵行業(yè)召人員，中小妹企業(yè)管理者密及企業(yè)主位廈購房群體。江北區(qū)完市場(chǎng)扒特征我江北區(qū)是重懂慶商務(wù)、商咐貿(mào)居住區(qū)，灰住宅物業(yè)發(fā)待展相對(duì)成熟隱，多為中高修檔項(xiàng)目訂，隨沿江景墳觀的改善，摘高層，高檔稠住宅項(xiàng)目成津?yàn)榻觊_發(fā)將熱點(diǎn)產(chǎn)品鬼觀音橋、五藝?yán)锏晔墙暝砉?yīng)的主要康片區(qū)，多為要中高檔產(chǎn)品梨；隨可開發(fā)預(yù)地塊的減少衛(wèi)，石馬河片惑區(qū)有望成為伴新的開發(fā)熱幟點(diǎn)片區(qū)堪近年區(qū)域內(nèi)無品牌開發(fā)商邁有龍湖地產(chǎn)扒、招商地產(chǎn)帆、國美地產(chǎn)片等，項(xiàng)目競(jìng)頭爭已經(jīng)開始招轉(zhuǎn)向品牌競(jìng)歪爭每區(qū)域住宅市行場(chǎng)占有率較陽高，近年累火計(jì)銷售量占麻比為14%恢，2023錫年銷售住宅戶面積占比未獵18%，呈垃現(xiàn)增長態(tài)勢(shì)非，從曲線走伍勢(shì)看出，經(jīng)件濟(jì)危機(jī)對(duì)該允區(qū)域項(xiàng)目打幸擊較小，區(qū)教內(nèi)產(chǎn)品市場(chǎng)愚吸引力較高神，表明重慶蠶具有景觀資商源的產(chǎn)品極少具市場(chǎng)歡迎砍；丸價(jià)格增長態(tài)董勢(shì)強(qiáng)勁，2貞009年1講1月價(jià)格為船4788元產(chǎn)/平，攀升件到近年最高歌點(diǎn)；遍區(qū)域內(nèi)供需劫基本平衡，活市場(chǎng)發(fā)展?fàn)钆髴B(tài)良好，未夕來有望保持杠該狀態(tài)；才區(qū)域消費(fèi)群漲體以高檔居戶住、商務(wù)投伐資類型為主顛。沙坪壩區(qū)董市場(chǎng)診特征襲沙坪壩區(qū)是圾重慶文化居楚住區(qū)，以重訴慶大學(xué)為代氏表的高等學(xué)敞府位于區(qū)內(nèi)況，近年開發(fā)樂項(xiàng)目多為中怎高檔產(chǎn)品，榨迎合區(qū)域高羨知消費(fèi)群體爸東部濱江板怨塊依托景觀吧優(yōu)勢(shì)，為區(qū)架內(nèi)開發(fā)較早賄片區(qū)，以供昏應(yīng)高檔產(chǎn)品暗為主，大學(xué)危城板塊連帶抄楊公橋片區(qū)傳為中等戶型拔產(chǎn)品的主要賣供應(yīng)區(qū)域耀鳳天路板塊珍為近年區(qū)域缺內(nèi)中小戶型棟產(chǎn)品的主要槽集中區(qū)，多痰為單體高層草物業(yè)形態(tài)。哲沙坪壩區(qū)近神年可開發(fā)供副應(yīng)住宅土地尺呈現(xiàn)減少趨眾勢(shì)，影響了稀住宅開發(fā)的占進(jìn)度，近年撇住宅竣工面完積呈現(xiàn)平穩(wěn)核減少態(tài)勢(shì)；團(tuán)市場(chǎng)需求穩(wěn)膜定增長，市氏場(chǎng)占有率在說10-15穿%之間，價(jià)掉格保持平穩(wěn)禽，短期內(nèi)將肺維持目前發(fā)恐展?fàn)顟B(tài)，2臺(tái)009年1壽1月均價(jià)為顧4000元晉/平，價(jià)格斗從9月份增殃長迅速；扯區(qū)域內(nèi)供需盾基本平衡，暫市場(chǎng)需求略箭緊；摩購房群體來荷自區(qū)內(nèi)，主尋要為區(qū)域內(nèi)劑教師、醫(yī)生預(yù)、公務(wù)員及爬機(jī)構(gòu)管理者纏。九龍坡區(qū)松市場(chǎng)特征祥九龍坡區(qū)是幫重慶市老工獲業(yè)區(qū)、傳統(tǒng)送中心居住區(qū)霧，區(qū)內(nèi)住宅駝相對(duì)陳舊，桃近年區(qū)內(nèi)項(xiàng)蝶目多為中檔紅高層產(chǎn)品伐中部石橋鋪留板塊近年舊近城改造力度新較大，建設(shè)辣用地容積率稠較高，開發(fā)惑產(chǎn)品多為小繳戶型公寓；繩楊家坪-九欣濱路板塊依仰景觀資源優(yōu)毅勢(shì)，開發(fā)中掠高檔產(chǎn)品宮新興板塊位娛于二郎-九埋龍工業(yè)園片自區(qū)，該片區(qū)碧依托產(chǎn)業(yè)園著優(yōu)勢(shì)，大面向園區(qū)企非業(yè)人員開發(fā)悶中檔產(chǎn)品；輸落戶園區(qū)及演合資、合作霉的世界50證0強(qiáng)企業(yè)已料有沃爾瑪、歐雅馬哈、五銜十鈴、寶馬毫、奔馳等5念戶，世界知便名企業(yè)有椿惑中島、佳速感、光陽等3蓄戶企業(yè)，國垮內(nèi)500強(qiáng)析有建設(shè)集團(tuán)坡、隆鑫集團(tuán)羽、徐工集團(tuán)長、五糧液普派什集團(tuán)、建規(guī)工集團(tuán)、慶前鈴汽車等6斷戶彩近年市場(chǎng)需馬求增長加快漏，主要因?yàn)殒i輕軌2號(hào)線踏對(duì)該區(qū)域發(fā)斑展帶動(dòng)作用毒很大，市場(chǎng)材占有率在1拴0%左右有，價(jià)格保持娃平穩(wěn)，目前乖市場(chǎng)占有率由有下降趨勢(shì)巾；雄2023年導(dǎo)11月均價(jià)脊為3831咳元/平，價(jià)娃格穩(wěn)定小幅往增長，在重緩慶九區(qū)中位疑于中間水平燃，區(qū)內(nèi)多數(shù)呈產(chǎn)品需求來手自普通居民欄及企業(yè)職工嘴，價(jià)格承受極彈性度較弱摟，導(dǎo)致價(jià)格夜增長乏力；乘隨東部沿江現(xiàn)板塊可開發(fā)冬土地的減少既，隨工業(yè)園岔區(qū)的發(fā)展，衛(wèi)未來開發(fā)將秋轉(zhuǎn)向九龍工訊業(yè)園片區(qū)，連該區(qū)域?qū)⒂辛x長期充足的脹市場(chǎng)消費(fèi)潛涌力。南岸區(qū)館市場(chǎng)特征讓南岸區(qū)為重圍慶市傳統(tǒng)的茂旅游、休閑議、購物、居征住區(qū)，區(qū)內(nèi)骨基礎(chǔ)設(shè)施完林善，近年住矛宅開發(fā)多為引中高端產(chǎn)品赤，特別是沿爪江高層觀景睜住宅困南部濱江板逗塊為近年區(qū)價(jià)內(nèi)住宅物