七、評(píng)估項(xiàng)目實(shí)施方案鄭州市市國(guó)土資源局為了規(guī)范本級(jí)協(xié)議土地出讓和劃撥土地宗地評(píng)估行為，采用公開(kāi)招標(biāo)的方式確定土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)。我公司擬投理，且符合鄭州市和具體估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，特制訂本方案。一、機(jī)構(gòu)人員組織、業(yè)務(wù)流程及崗位職責(zé)我公司具備從事河南省范圍內(nèi)的土地評(píng)估業(yè)務(wù)的資質(zhì)的機(jī)構(gòu)，自公司成立以來(lái)一直從事涉及土地出讓、轉(zhuǎn)讓、土地劃撥、企業(yè)改制等地價(jià)評(píng)估工作。另外，除了日常的宗地評(píng)估外，本公司還承擔(dān)著中原出版?zhèn)髅酵顿Y控股集團(tuán)有限公司下屬子公司企業(yè)改制項(xiàng)目等，本公司本公司具體負(fù)責(zé)該項(xiàng)目評(píng)估項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人和土地估價(jià)師均是長(zhǎng)期從事宗地地價(jià)評(píng)估的專(zhuān)職資深注冊(cè)土地估價(jià)師，從事過(guò)大量土地出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥、企業(yè)改制項(xiàng)目的評(píng)估工作，不但理論功底扎實(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富，而且對(duì)河南省，尤其是鄭州市涉及土地出讓、轉(zhuǎn)讓、土地劃撥的有關(guān)政策、辦理流程有充分的了解，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，本公司擬安排公司總經(jīng)理徐進(jìn)蘭為總負(fù)責(zé)人，孫的土地估價(jià)師成立兩個(gè)項(xiàng)目小組，負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目的組織實(shí)施(詳見(jiàn)項(xiàng)目實(shí)施主要人員情況職責(zé)姓名學(xué)歷從業(yè)時(shí)間總負(fù)責(zé)人6孫建偉6第一組項(xiàng)目負(fù)責(zé)人鄭占蕊5第一組工作秦利軍34程超峰注冊(cè)土地估價(jià)師、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師3第二組項(xiàng)目負(fù)責(zé)人趙新偉3第二組工作83張德恩3本公司宗地評(píng)估項(xiàng)目依據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508—2001)、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》(CB/T18507—2001)、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《土家土地管理局第1號(hào))及委托方提供的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的資料(包括規(guī)劃設(shè)計(jì)資料、宗地圖及出讓前置條件和配套保障性住房的文件、委托評(píng)估約定書(shū)等)受理業(yè)務(wù)，之后進(jìn)入估價(jià)程序到完成估價(jià)報(bào)告，主要1、明確評(píng)估的基本事項(xiàng)。內(nèi)容主要包括估價(jià)對(duì)象(權(quán)屬、用途、面積等)、估價(jià)目的、基準(zhǔn)日、價(jià)格類(lèi)型、估價(jià)日期等。2、擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃；3、收集資料，實(shí)地踏勘，分析整理相關(guān)資料，商討估價(jià)技術(shù)方4、選擇合適的估價(jià)方法，確定相關(guān)的技術(shù)參數(shù)，確定試算價(jià)格；二、項(xiàng)目工作進(jìn)度安排的完成日期按照正常情況，承諾5個(gè)工作日完成，如果委托方有其他第4天撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告并自審；三、項(xiàng)目實(shí)施技術(shù)路線四、確保工程質(zhì)量、工期的技術(shù)和組織措施(一)質(zhì)量方針(二)質(zhì)量保證體系評(píng)估部對(duì)項(xiàng)目總經(jīng)理和公司技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)具體宗地評(píng)估寫(xiě)項(xiàng)目日志；處理解決技術(shù)問(wèn)題。審核部對(duì)公司技術(shù)負(fù)責(zé)人和技術(shù)組負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃，認(rèn)真按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中規(guī)定的合格評(píng)審要求，對(duì)評(píng)估數(shù)字準(zhǔn)確、情況真實(shí)；制定質(zhì)量不合格項(xiàng)目的糾正和預(yù)防措施，并監(jiān)2、質(zhì)量獎(jiǎng)罰制度按照各崗位職責(zé)分工，能夠圓滿完成各自職責(zé)的，公司酌情給予物資獎(jiǎng)勵(lì)和精神鼓勵(lì)。對(duì)于不能堅(jiān)守崗位、玩3、評(píng)估結(jié)果一票否決制度在對(duì)宗地評(píng)估項(xiàng)目的各個(gè)階段堅(jiān)持“三級(jí)檢查制度”的同時(shí)，公司堅(jiān)決支持各級(jí)審核人員的工作，賦予其“一票否決”的權(quán)力，在公司內(nèi)部三級(jí)檢查過(guò)程中，無(wú)論哪一級(jí)審核人員認(rèn)定該分項(xiàng)質(zhì)量達(dá)不到4、質(zhì)量控制程序(1)文件和資料的控制針對(duì)管理性文件，由項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)與委托方進(jìn)行溝通并索要管理性文件?，F(xiàn)場(chǎng)勘查土地估價(jià)師負(fù)責(zé)具體宗地評(píng)估項(xiàng)目有關(guān)文件的收集、整理和歸檔。(2)技術(shù)控制嚴(yán)格執(zhí)行中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508—2001)、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》(CB/T18507—2001)、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)(GB/T21010—2007)及其他國(guó)家和河南省及鄭州市的相關(guān)規(guī)定，保證估價(jià)結(jié)果獨(dú)立、客觀、公正、公平。(3)質(zhì)量記錄的控制宗地評(píng)估項(xiàng)目文件保存時(shí)間為二十年，在檔案室專(zhuān)人保留存放。文字記錄、照片及其他資料應(yīng)注意保存環(huán)境條件，不能使之霉變，針對(duì)電子文件資料專(zhuān)門(mén)進(jìn)行可移動(dòng)硬盤(pán)備份并定期檢查，審批存放和失效銷(xiāo)毀由公司技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。5、質(zhì)量保證措施一般要求(1)認(rèn)真貫徹質(zhì)量方針，建立以項(xiàng)目總經(jīng)理為質(zhì)量第一責(zé)任者②實(shí)行三級(jí)質(zhì)量檢查制，嚴(yán)格控制分部分項(xiàng)工程的質(zhì)量。③加強(qiáng)人員培訓(xùn)，提高技術(shù)素質(zhì)。④對(duì)質(zhì)量事故處理堅(jiān)持“三不放過(guò)”的原則。(三)保證措施①對(duì)于涉及政府土地收益的宗地評(píng)估項(xiàng)目不同于一般的抵押、收集制度，每一位土地估價(jià)師每年采集一定數(shù)量的土地交易數(shù)據(jù)，③項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和參加人員都是經(jīng)過(guò)公司反復(fù)研究抽調(diào)的業(yè)務(wù)骨干，有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，他們可根據(jù)具體估價(jià)項(xiàng)目的特點(diǎn)，快速做出科學(xué)判斷，選擇合適的估價(jià)方法和技術(shù)路線，利用公司豐富的地價(jià)④因?yàn)槲覀兠磕甓荚谧鐾恋爻鲎岉?xiàng)目評(píng)估工作，可利用已有的評(píng)估案例，提高報(bào)告撰寫(xiě)的工作效率。6當(dāng)前評(píng)估部每2天召開(kāi)一次評(píng)估交流會(huì)，重點(diǎn)檢查評(píng)估項(xiàng)限期解決，確保工期的按時(shí)和提前完成。6評(píng)估項(xiàng)目承包制，各小組要按下達(dá)的評(píng)估項(xiàng)目準(zhǔn)時(shí)完成任務(wù)，對(duì)提前完成的予以獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)拖延工期的給予懲罰。積極組織技術(shù)人員，根據(jù)工期和項(xiàng)目需求，隨時(shí)增加技術(shù)人員。2、質(zhì)量保證措施(1)建立評(píng)估項(xiàng)目質(zhì)量管理體系，由項(xiàng)目總經(jīng)理?yè)?dān)任該評(píng)估項(xiàng)目的總負(fù)責(zé)人，落實(shí)評(píng)估項(xiàng)目各級(jí)人員的職責(zé)，責(zé)任到人。格，在項(xiàng)目開(kāi)展中對(duì)項(xiàng)目成員進(jìn)行考核。(3)編制明確細(xì)致的質(zhì)量計(jì)劃，在項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中采取適宜的質(zhì)量保證措施，抓好質(zhì)量流程各環(huán)節(jié)的工作，明確每個(gè)崗位的質(zhì)量責(zé)(4)嚴(yán)格按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)及省廳的技術(shù)規(guī)程進(jìn)行操作。(5)對(duì)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的小組，查明原因，嚴(yán)重者調(diào)出本項(xiàng)目。3、人員保證措施職責(zé)姓名學(xué)歷從業(yè)時(shí)間總負(fù)責(zé)人6項(xiàng)目負(fù)責(zé)人孫建偉6第一組項(xiàng)目負(fù)責(zé)人鄭占蕊5第一組工作秦利軍343第二組項(xiàng)目負(fù)責(zé)人趙新偉3第二組工作83張德恩35、資料保障6、組織保障究，根據(jù)估價(jià)師的特點(diǎn)和專(zhuān)長(zhǎng)，成立了兩個(gè)項(xiàng)目組，為該項(xiàng)目提供專(zhuān)職服務(wù)?？蓮慕M織上保障項(xiàng)目的順利實(shí)施。7、嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)、確保報(bào)告高質(zhì)量的措施為確保估價(jià)質(zhì)量及工期的技術(shù)措施，在接受委托后，我公司將確定該項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人，由總負(fù)責(zé)人安排車(chē)輛、人員、資金，然后安排一個(gè)工作組進(jìn)行實(shí)地勘察，及收集資料，資料收集完成后，在實(shí)地踏勘基礎(chǔ)上成立一個(gè)由多名估價(jià)師成立的專(zhuān)項(xiàng)小組，對(duì)土地評(píng)估方法的選取，并試算估價(jià)結(jié)果，再集體討論進(jìn)行初步試算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整，最終確定估價(jià)結(jié)果?？偠灾?，為保證項(xiàng)目質(zhì)量及評(píng)估結(jié)果客觀、公正、合理，還要進(jìn)行(1)審核程序評(píng)估人員在接受安排任務(wù)后，第一時(shí)間明確評(píng)估目的并進(jìn)行外業(yè)進(jìn)行說(shuō)明然后后返還評(píng)估人員修改、評(píng)估人員在修改后，交給項(xiàng)目經(jīng)理審核，項(xiàng)目經(jīng)理審核后提交總經(jīng)理審核，最后出具正式報(bào)告。(2)審核依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等頂級(jí)規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中要求的方法、準(zhǔn)則、原則和標(biāo)準(zhǔn)。以及《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于發(fā)布<國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范(試行)》的通知>》(國(guó)土資廳用地使用權(quán)