房地產(chǎn)價格影響因素2010第1頁/共21頁2010級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)目的和要求：掌握房地產(chǎn)影響因素對房地產(chǎn)價格的影響了解房地產(chǎn)價格影響因素第2頁/共21頁2010級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)第一節(jié)房地產(chǎn)價格影響因素概述

房地產(chǎn)價格具有客觀性，影響房地產(chǎn)價格的因素及影響程度也應(yīng)當(dāng)是客觀的。因此，應(yīng)當(dāng)存在一個房地產(chǎn)價格數(shù)學(xué)模型，將影響某類房地產(chǎn)價格的所有因素綜合到該數(shù)學(xué)模型中，房地產(chǎn)的價格是由所有這些因素綜合決定的。設(shè)

yi=ki(x1,x2,x3,…,xi,...,xn)i=1,2,3,…,n式中：yi為房地產(chǎn)價格；xi,為影響房地產(chǎn)價格的各種因素；ki為影響房地產(chǎn)價格變化的系數(shù)。影響房地產(chǎn)價格的因素眾多且極其復(fù)雜，某些因素較易測算，完全可以用數(shù)學(xué)模型來衡量外，絕大多數(shù)因素為較難測因素或不可測因素，它們的影響是無形的，可以感覺得到，但卻無法用數(shù)學(xué)模型來衡量，因此上式只有理論上的意義。盡管如此，它對實際估價工作具有很強(qiáng)的指導(dǎo)作用。事實上，在國內(nèi)外房地產(chǎn)實際估價工作中，估價人員在運(yùn)用估價方法初步估算出房地產(chǎn)價格后，還要依靠自己的經(jīng)驗，仔細(xì)分析權(quán)衡影響該房地產(chǎn)價格的因素，并作出修正調(diào)整，以最后確定估價額。這其實是屬于上式定性分析。第3頁/共21頁2010級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)定性分析影響房地產(chǎn)價格的因素需把握三點(diǎn)：一是影響方向：各種影響房地產(chǎn)價格的因素對房地產(chǎn)價格的影響方向不盡相同：有的因素降低房地產(chǎn)價格；有的因素則提高房地產(chǎn)價格；有的同一因素對不同類型的房地產(chǎn)，影響方向可能是不同的。二是影響程度：各種影響房地產(chǎn)價格的因素對房地產(chǎn)價格的影響程度不盡相同：有的因素對房地產(chǎn)價格的影響較大而成為主要因素；有的因素則對房地產(chǎn)價格的影響較小而作為次要因素。但隨著時期、地區(qū)、房地產(chǎn)類型的不同，主次要因素的地位會發(fā)生變化。三是影響關(guān)系：各種影響房地產(chǎn)價格的因素與房地產(chǎn)價格之間的影響關(guān)系不盡相同；有的因素對房地產(chǎn)價格的影響可看作是線性的；有的因素對房地產(chǎn)價格的影響是非線性的；有的因素對房地產(chǎn)價格的影響不是單向性的，在某種狀況下會提高房地產(chǎn)的價格，而在另一狀況下，卻會降低房地產(chǎn)的價格；有的因素從某一角度看會提高房地產(chǎn)的價格，而從另一角度看卻會降低房地產(chǎn)的價格，其對房地產(chǎn)價格的最終影響如何由這兩方面的合力決定。第4頁/共21頁2010級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)1、各種因素影響價格的變動方向不盡相同2、各種因素影響價格變動的程度不盡相同3、各種因素影響價格變動的時間不盡相同4、各種因素影響價格的關(guān)系不盡相同5、有的可以用數(shù)學(xué)模型度量，有的難以用數(shù)學(xué)公式表達(dá)一、對影響因素的基本認(rèn)識6、各種因素對同一房地產(chǎn)價格的影響方向和程度不是不變的8、同一因素在不同地區(qū)對房地產(chǎn)價格的影響可能不同7、各種因素在不同水平上的變化對價格的影響不同第5頁/共21頁2010級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)二影響因素分類第一種分類按因素性質(zhì)：房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素

第二種分類按影響范圍：一般、區(qū)域、個別房地產(chǎn)自身因素：區(qū)位、實物、權(quán)益房地產(chǎn)外部因素：人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、國際因素、其他因素第6頁/共21頁2010級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)自身因素一．區(qū)位：

實際估價中，要掌握區(qū)位優(yōu)劣的判斷標(biāo)準(zhǔn)，弄清什么樣的區(qū)位優(yōu)，什么樣的區(qū)位劣位置：（1）方位：分別從房地產(chǎn)在某個較大、較小區(qū)域中的位置分析方位。（2）距離：區(qū)分出空間直線距離、交通路線距離、交通時間距離、經(jīng)濟(jì)距離（3）朝向：主要影響房地產(chǎn)的采光（4）樓層：主要影響采光、視野、空氣清凈、噪聲等第7頁/共21頁2010級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)交通：通過影響人們的出行的便捷和耗時，而影響房地產(chǎn)的價格主要分借助交通工具、路況、交通線路數(shù)量、與交通站點(diǎn)的距離、交通管制環(huán)境景觀：大氣、水文、聲覺、視覺、衛(wèi)生、人文外部配套設(shè)施：基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施第8頁/共21頁2010級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)二．實物因素土地實物因素：

面積、形狀、地勢、土壤及地基狀況、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度建筑物實物因素：

建筑規(guī)模建筑結(jié)構(gòu)設(shè)施、設(shè)備裝飾裝修層高或凈高空間布局防水、保溫、隔熱、隔音、通風(fēng)、采光、日照外觀完損程度第9頁/共21頁2010級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)3．權(quán)益因素權(quán)利狀況：權(quán)利類型；權(quán)利是否清楚完整等使用管制：用途轉(zhuǎn)換、城市規(guī)劃的限制相鄰關(guān)系：從義務(wù)方來講是一種權(quán)利限制第10頁/共21頁2010級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)第三節(jié)房地產(chǎn)外部因素一、人口因素1．人口數(shù)量：人口自然增長和機(jī)械增長；

人口數(shù)量增加時，通常會增加房地產(chǎn)的需求，從而使房地產(chǎn)價格上漲。

人口密度增加可以刺激商業(yè)和服務(wù)業(yè)等發(fā)展，從而房地產(chǎn)價格上漲，但又可能導(dǎo)致居住環(huán)境惡化，從而降低房地產(chǎn)價格。2．人口素質(zhì)：文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度。

與人口受教育程度和文化素養(yǎng)有關(guān)3．人口結(jié)構(gòu)：人口的性別、年齡、家庭、職業(yè)、文化、民族第11頁/共21頁2010級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)家庭結(jié)構(gòu)的小型化(小家庭、單親、獨(dú)身家庭增多)。四世同堂三口之家第12頁/共21頁2010級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)二、制度政策因素1．房地產(chǎn)制度政策

房地產(chǎn)所有制、使用制、交易管理制及房地產(chǎn)價格政策2．

稅收政策國家通過稅收政策調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。直接或間接的對房地產(chǎn)課稅，實際上是減少了利用房地產(chǎn)的收益，因而降低了房地產(chǎn)的價格。不同的稅種和稅率，對房地產(chǎn)價格的影響是不同的。3．金融政策主要是房地產(chǎn)信貸政策4．特殊政策西部大開發(fā)政策、振興東北政策5．相關(guān)規(guī)劃和計劃土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃第13頁/共21頁2010級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)三、經(jīng)濟(jì)因素1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展

經(jīng)濟(jì)發(fā)展意味著財政、金融狀況景氣，經(jīng)濟(jì)繁榮，生產(chǎn)和投資活動活躍，就業(yè)機(jī)會增加，對廠房、辦公樓、住宅、商業(yè)服務(wù)和文娛體育設(shè)施等的各種需求也會不斷增加，從而引起房地產(chǎn)價格上漲。第14頁/共21頁2010級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)2．居民收入對房地產(chǎn)價格的影響取決于邊際消費(fèi)傾向第15頁/共21頁2010級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)3．物價

一般而言，物價普遍波動時，不動產(chǎn)價格也會呈現(xiàn)出相同的波動趨勢。房地產(chǎn)越是在物價變動時期越能體現(xiàn)其保值性。4.利率利率上升對房價有著很大的影響。（1）從成本的角度來看，利率上升會增加房地產(chǎn)開發(fā)的投資利息，從而使房價上漲。（2）從房地產(chǎn)需求的角度來看，由于現(xiàn)在購買房地產(chǎn)普遍采取貸款方式付款，所以利率上升會減少房地產(chǎn)需求，從而使房價下降。（3）從房地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和的角度來看，由于房地產(chǎn)價值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率上升會使房價下降。通過數(shù)學(xué)計算可以看出，利率上升導(dǎo)致的房價下降幅度要比其導(dǎo)致的房價上升幅度大得多。因此，綜合來看，房價與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房價會下降；利率下降，房價會上升。5.匯率：當(dāng)預(yù)期某國的貨幣會升值，會導(dǎo)致其房地產(chǎn)價格上漲；相反，會導(dǎo)致其房地產(chǎn)價格下降。第16頁/共21頁2010級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)四、社會因素1．政治安定狀況：會影響人們的投資、置業(yè)信心2．社會治安：關(guān)系人們的生命財產(chǎn)安全3．城市化：意味著城市人口的增加4．房地產(chǎn)投機(jī)：對房地產(chǎn)價格的影響可能會出現(xiàn)上漲、下跌、穩(wěn)定三種情況第17頁/共21頁2010級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)五、國際因素1．世界經(jīng)濟(jì)狀況

2．國際競爭狀況

3．政治對立狀況

4．軍事沖突狀況

第18頁/共21頁2010級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)六、心理因素1．購買或出售心態(tài)

2．個人欣賞趣味

3．時尚風(fēng)氣

4．接近名家住宅心理

5．吉祥號碼

七、其他因素1．行政隸屬變更

行政隸屬變更，一是級別上升，二是級別雖然不變，但管轄權(quán)由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。2004年，中衛(wèi)城區(qū)商品住宅平均交易價格為1156元/平方米，比2003年的1003元/平方米增加153元，增幅為15.3%；商品營業(yè)用房交易價格增長幅度更大，全年平均為2872元/平方米，比2003年的1961元/平方米，增加