金華市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)籌劃報(bào)告前言在本局部，我司選取了局部與工程進(jìn)展直接相關(guān)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r，包括國民生產(chǎn)總值及預(yù)期目標(biāo)、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造、人口狀況、交通狀況、旅游資源等等，用以分析各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)狀況對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場進(jìn)展和本工程開發(fā)的影響程度。同時(shí)結(jié)合有關(guān)的政府權(quán)威工作匯報(bào)以及我司此次實(shí)地調(diào)查的結(jié)果，來猜測金華市房地產(chǎn)的進(jìn)展前景。

第一章金華市概述金華市位于浙江省中部，地處長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈南翼，下轄義烏、東陽、永康、蘭溪四個(gè)縣級市和浦江、武義、磐安三個(gè)縣以及婺城、金東兩個(gè)區(qū)，總面積１.０９萬平方公里，人口４５０萬，其中市區(qū)面積２０４５平方公里，人口９２萬。在整體經(jīng)濟(jì)構(gòu)造中，農(nóng)業(yè)、工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的各大比列為：８.１：５５.５：３６.４。首先，農(nóng)業(yè)構(gòu)造調(diào)整成效明顯，糧經(jīng)種植面積比為５０：５０，同時(shí)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐加快，農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)對農(nóng)戶的帶動(dòng)作用不斷增加。其次，工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，新增銷售收入超億元企業(yè)２８家，規(guī)模以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值４９２.８億元，增長２１.４%；實(shí)現(xiàn)利潤２４.３億元，增長４４.５%。企業(yè)完成技改投入５０.９億元，增長３７.２%。工業(yè)園區(qū)蓬勃進(jìn)展，當(dāng)年開發(fā)面積２８.６平方公里，根底設(shè)施投入２８.８億元，新入園企業(yè)１５００多家，園區(qū)企業(yè)完成固定資產(chǎn)投資５６.８億元。建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值２３４億元，增長２５.５%。名牌戰(zhàn)略取得成效，創(chuàng)中國著名商標(biāo)１個(gè)、省有名商標(biāo)２３個(gè)、省級名牌產(chǎn)品２０只。再次，第三產(chǎn)業(yè)比重有所上升，市場大市地位得到穩(wěn)固。３２家超億元商品交易市場成交額５０２億元，增長８.５%。義烏農(nóng)貿(mào)城和仙橋花木城等一批專業(yè)市場建立進(jìn)展順當(dāng)。信息效勞業(yè)進(jìn)展快速，信息技術(shù)應(yīng)用步伐加快。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長４６.７%，銷售面積增長４７.７%。旅游業(yè)總收入５６.６億元，增長２１.３%，

近年來，金華市招商引資工作取得重大突破，合同利用外資３.０６億美元，實(shí)際利用外資１.０３億美元，分別增長２０１%和２１６%，實(shí)現(xiàn)了世界五百強(qiáng)企業(yè)在本市投資零的突破。對外貿(mào)易快速增長，完成外貿(mào)出口１３.６７億美元，增長５２%，增幅連續(xù)第四年名列全省前茅。甬金集裝箱堆場、義烏國際物流中心建成運(yùn)行，公共保稅倉庫開工建立。樂觀參與中西部開發(fā)，對口幫扶取得實(shí)效。事業(yè)單位綜合配套改革穩(wěn)步推動(dòng)，市區(qū)３５家生產(chǎn)經(jīng)營類事業(yè)單位改制任務(wù)根本完成。企業(yè)上市取得新的進(jìn)展。國有資本從一般性競爭領(lǐng)域退出和國有企業(yè)理順勞動(dòng)關(guān)系根本完成。蘭溪華鋁等一批國有企業(yè)通過改革、改造煥發(fā)生氣。財(cái)政稅收的調(diào)整作用得到發(fā)揮，預(yù)算外資金管理不斷完善，財(cái)政綜合改革進(jìn)一步深化。同時(shí)，城市建立力度不斷加大，城鄉(xiāng)面貌明顯改觀。依據(jù)“根底共建、資源共享、產(chǎn)業(yè)共樹、生態(tài)共保〞的要求，浙中城市群建立扎實(shí)推動(dòng)，城市化水平提高了２.５個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)４１.６%。新區(qū)建立和舊城改造不斷加快，全市和市區(qū)建成區(qū)面積分別增加了３６平方公里和５平方公里，建成了一批城市景觀工程和標(biāo)志性建筑。市區(qū)以新一輪城市總體規(guī)劃獲省政府批準(zhǔn)為契機(jī)，著力構(gòu)筑城市道路框架，根本完成近期建立規(guī)劃，實(shí)施舊城拆遷６０多萬平方米，改造區(qū)域回建１１萬平方米，金東新區(qū)建立步伐加快。城鄉(xiāng)根底設(shè)施建立進(jìn)一步加強(qiáng)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成２９４億元，增長２８.２%。杭金衢、金麗溫高速大路金華段建成通車，完成城防工程３２.８公里，供水、供電、污水處理、通信等一批重點(diǎn)工程工程建成使用。城市管理執(zhí)法和環(huán)境綜合治理力度不斷加大，實(shí)施了主要街道街景立面整治，國家環(huán)境保護(hù)模范城市和國家衛(wèi)生城市創(chuàng)立工作有序開展，綠化生態(tài)、衛(wèi)生保潔系統(tǒng)建立成效明顯。社區(qū)建立穩(wěn)步推動(dòng)，建成示范街道３個(gè)、示范社區(qū)３７個(gè)，完成４０個(gè)村的撤村建居任務(wù)。著手制定城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃，中心鎮(zhèn)、中心村的培育和建立力度加大，舊村改造和城鄉(xiāng)交通建立步伐加快，二級以上高等級大路達(dá)９８０公里，城鄉(xiāng)一體化取得新的進(jìn)展?？傮w而言，金華市經(jīng)濟(jì)構(gòu)造呈現(xiàn)連續(xù)優(yōu)化，綜合實(shí)力明顯提升；改革開放后勁明顯；同時(shí)，建立力度不斷加大，城鄉(xiāng)面貌明顯改觀；這相對該市房地產(chǎn)市場都為利好因素。

金華市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況宏觀經(jīng)濟(jì)中包含眾多的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和主要特征，每個(gè)指標(biāo)和特征對于房地產(chǎn)市場的意義均不同，影響程度也各異，在此次市場報(bào)告中我司選取一局部與房地產(chǎn)市場進(jìn)展有直接聯(lián)系的因素加以分析爭辯，從宏觀角度猜測金華市房地產(chǎn)市場的進(jìn)展前景。

第一節(jié)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一、國內(nèi)生產(chǎn)總值２００２年，全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值６８０.３９億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長１２.９%，增幅為１９９７年以來最高水平；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)１５１６８元，增長１２.５%；財(cái)政預(yù)算總收入６６.４７億元，其中地方財(cái)政收入３２.１億元，分別增長２９.８%和４３.９%。全市城市化水平上升到４１.６%。由此可見，金華市經(jīng)濟(jì)正處于快速進(jìn)展時(shí)期，參照各地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的普遍規(guī)律，在此段時(shí)期居民對于進(jìn)一步改善居住條件的愿望比較猛烈，房地產(chǎn)市場的進(jìn)展前景將擁有良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

二、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造依據(jù)有關(guān)政府部門公布的數(shù)據(jù)顯示，該市的三次產(chǎn)業(yè)比列為：８.１：５５.５：３６.４。第三產(chǎn)業(yè)比重的增加將有助于提高城市居民收入的平均水平，第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)種類的拓寬將可吸納一局部城市的下崗、待業(yè)人員，降低城市整體的失業(yè)率，使更多的市民有力量擔(dān)負(fù)價(jià)值較大的住宅消費(fèi)，以促進(jìn)更多的住宅需求產(chǎn)生。房地產(chǎn)市場的進(jìn)展恰恰可以帶動(dòng)其他一系列相關(guān)行業(yè)的進(jìn)展，有望成為市政府大力支持的行業(yè)，將擁有很大的進(jìn)展?jié)摿Α?/p>

三、房地產(chǎn)進(jìn)展水平就金華市２００３年房地產(chǎn)進(jìn)展方面的相關(guān)數(shù)據(jù)來看，１月至５月期間，開發(fā)總投資金額達(dá)１６.１４億元，同比增長３６.９％，其中商業(yè)和營業(yè)用房開發(fā)投資達(dá)３.３億，同比增長５７.２％；房屋施工面積總計(jì)達(dá)４６４萬平方米，同比增長２３.８％，其中住宅施工面積達(dá)３２５萬平方米，同比增長２２.１％。２００２年，金華市區(qū)商品房平均售價(jià)為２０２１元/平方米，其中商品住宅平均售價(jià)為１６９６元/平方米，非住宅用房平均售價(jià)為８０１７元/平方米。金華商品房的平均價(jià)格在全省地級市中排名第十，位列倒數(shù)其次，僅高于衢州。近兩年在得到金華市政府職能部門大力支持的狀況下，房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)都有了明顯的上升，信任隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷進(jìn)展，金華市的經(jīng)濟(jì)也將得到顯著的改善。

四、城鎮(zhèn)居民收入水平從有關(guān)部門了解到，２００２年金華市農(nóng)夫人均純收入４１５７元，同比增長５.４%；市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入１１２６４元，同比增長８.５%。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額４４０億元，同比增長２２.７%。全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額２１２億元，同比增長１２.４%。住房、旅游、汽車、通信等消費(fèi)連續(xù)升溫。但從總體房地產(chǎn)市場消耗量來看，住宅市場能量尚未得到完全釋放，可能由于目前的產(chǎn)品還未能很好地滿足消費(fèi)者的需求和購置心理，住宅品質(zhì)有待提高，以優(yōu)質(zhì)供給來拉動(dòng)需求。

五、人口狀況金華市人口共４５０萬，市區(qū)總?cè)丝冢梗踩f，占全市總?cè)丝诒攘械模玻?，從整體人口分布來看，市區(qū)人口市市區(qū)住宅的最主要購置者，這局部人口的需求是有力推動(dòng)該市住宅的進(jìn)展。

金華市經(jīng)濟(jì)增長主要緣由交通優(yōu)勢明顯金華地處以上海為中心的長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)與我國大西南結(jié)合部，是中國陸路交通主樞紐之一，浙贛鐵路、金溫鐵路和金千鐵路交匯市區(qū)，杭州——金華——衢州、金華——麗水兩條高速大路已建成通車，金華——寧波高速大路已開工建立，金華——椒江高速大路也在規(guī)劃之中。高速大路全部建成后，金華到寧波、省會(huì)城市杭州均只有９０分鐘的汽車行程，到上海行程僅１８０分鐘，以金華市區(qū)為內(nèi)核，以義烏、東陽、永康、蘭溪為嚴(yán)密層的浙中城市群，將形成“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈〞。與寧波港合作建立的甬金集裝箱堆場于去年底竣工，公共保稅倉庫開工建立，這對浙中腹地?cái)U(kuò)大對外開放和吸納閩、浙、贛、皖四省九方經(jīng)濟(jì)區(qū)資源制造了更有利的條件。金華義烏民航機(jī)場已開通了北京、上海、廣州、深圳、廈門、青島等大中城市航線。形成順暢便捷的立體化交通網(wǎng)絡(luò)。

二、集貿(mào)市場富強(qiáng)金華集貿(mào)市場已具有很強(qiáng)的集聚力和輻射力，２００２年，全市市場交易總額達(dá)５６６億元，年交易額上億元的市場有３２個(gè)，超１０億元的有６個(gè)。其中義烏中國小商品城年交易額２３０億元，連續(xù)１３年居全國集貿(mào)市場榜首；永康中國科技五金城年交易額達(dá)１２０億元；金華商城、浦江燈飾城等一批專業(yè)市場也頗具規(guī)模。在商品市場的集聚和輻射作用下，金華要素市場日趨活潑，產(chǎn)業(yè)配套力量不斷增加，帶動(dòng)了產(chǎn)品市場占有率的不斷提高。現(xiàn)在已形成一個(gè)以商促工、以工帶商，相互促進(jìn)，三次產(chǎn)業(yè)共同進(jìn)展的格局。市場的富強(qiáng)進(jìn)展帶來了人流、物流、信息流、資金流，為金華經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展注入了新的活力。

三、民營經(jīng)濟(jì)興旺金華市民營企業(yè)近幾年進(jìn)展很快，在全市經(jīng)濟(jì)中已唱主角。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全市民營企業(yè)有１８.４萬家，占全市企業(yè)的９０%以上，民營企業(yè)的產(chǎn)值、稅收、出口交貨值分別占全市的９０%、６０%、７５%左右。非公有制經(jīng)濟(jì)增加值占全市GDP比重已達(dá)８０%以上，并有連續(xù)上升的趨勢。主要產(chǎn)業(yè)有醫(yī)藥化工、機(jī)械電子、五金工具、輕紡建材、食品加工等。一些地區(qū)的小企業(yè)漸漸集聚成群，借助其特殊的低本錢優(yōu)勢和機(jī)敏的機(jī)制優(yōu)勢，形成特色明顯的塊狀經(jīng)濟(jì)和小企業(yè)集群，如永康的電開工具占全國產(chǎn)量的四分之一，全國出口量的三分之一；義烏生產(chǎn)的襪子占國內(nèi)市場的三分之一；東陽的磁性材料產(chǎn)量世界排名第一；浦江成為國內(nèi)水晶燈飾、水晶工藝品的主要產(chǎn)地；武義瑩石儲(chǔ)量和年開采量占世界的八分之一以上，成為金華重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

四、文化底蘊(yùn)深厚金華至今已有２２００多年歷史，悠久的歷史孕育了深厚的文化底蘊(yùn)。自古以來，金華文化教育興旺，人才輩出。金華的教育水平列全國大、中城市的前２０位之內(nèi)，根底教育質(zhì)量在浙江名列前茅?，F(xiàn)有金華籍中國科學(xué)院、中國工程院士１３名，教授２０００多名，博士５００多名。五、旅游資源豐富金華是中國優(yōu)秀旅游城市和省級衛(wèi)生城市，山青水秀，環(huán)境宜人，風(fēng)景名勝眾多，且獨(dú)具特色，全市森林掩蓋率６０%以上，市域有雙龍洞國家級風(fēng)景名勝區(qū)，另外還有省級旅游度假區(qū)２個(gè)、省級風(fēng)景名勝區(qū)７個(gè)，國家級文物保護(hù)單位５個(gè)，省、市級文物保護(hù)單位近２００個(gè)。

第三節(jié)金華市城市建立宏偉藍(lán)圖２００３年金華市經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展的主要預(yù)期目標(biāo)為：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長１１%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長１５%；地方財(cái)政收入增長１２%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長１０%；外貿(mào)出口總額增長３０%；農(nóng)村居民人均純收入增長５%；人口自然增長率把握在６‰以內(nèi)；新增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位５萬個(gè)。同時(shí)，金華市經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長１２%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長２０%；地方財(cái)政收入增長１２%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長１０%；外貿(mào)出口總額增長３５%；農(nóng)村居民人均純收入增長５%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長８%；人口自然增長率把握在４.５‰以內(nèi)；新增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位１萬個(gè)。主要表現(xiàn)為：〔一〕加快城市建立，拉大中心城市進(jìn)展框架依據(jù)城市進(jìn)呈現(xiàn)狀和規(guī)劃要求，市區(qū)將形成“一中兩翼兩三角〞的進(jìn)展格局?！耙恢楔?，即以現(xiàn)在的江南、江北城區(qū)為中心，“兩翼〞，即以金東新區(qū)和仙橋區(qū)塊為東翼、白龍橋和乾西區(qū)塊為西翼，“兩三角〞就是金東區(qū)孝順、傅村、鞋塘的“金三角〞和婺城區(qū)湯溪、羅埠、洋埠的“西三角〞。加快形成“三環(huán)三縱三橫〞的路網(wǎng)格局。三環(huán)就是一環(huán)、二環(huán)和高速外環(huán)；三縱就是雙龍街、八一街和東市街；三橫就是人民路、賓虹路和李漁路。以滿足城市規(guī)?？焖贁U(kuò)張的需要。抓好甬金高速大路、九峰水庫等一批重點(diǎn)工程。以園區(qū)建立和招商引資為重點(diǎn)，著力提升工業(yè)化水平抓好工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃整合，加快形成三個(gè)層次的園區(qū)格局，為不同層次的企業(yè)供給相應(yīng)的進(jìn)展平臺(tái)。第一個(gè)層次是市工業(yè)園區(qū)和市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，主要集聚規(guī)模企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)和外資企業(yè)；其次個(gè)層次是金三角經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、金西經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和金東綜合園區(qū)、城北綜合園區(qū)、白龍橋工業(yè)園區(qū)，以整合、集聚有區(qū)域特色的塊狀經(jīng)濟(jì)為主要進(jìn)展方向；第三個(gè)層次是曹宅、嶺下－江東、蔣堂、瑯琊、塘雅、乾西等６個(gè)工業(yè)小區(qū)，主要吸納不能進(jìn)入重點(diǎn)園區(qū)的中小企業(yè)。加快以道路為重點(diǎn)的園區(qū)根底設(shè)施建立，提高配套水平。

以優(yōu)勢農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈為重點(diǎn)，提升農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平樂觀推動(dòng)規(guī)?；?biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，大力扶持農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)進(jìn)展，完善農(nóng)業(yè)效勞體系，不斷提高我市農(nóng)產(chǎn)品的市場競爭力。(四)以優(yōu)化效勞業(yè)構(gòu)造為重點(diǎn)，樂觀培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)以市場集群為依托，大力進(jìn)呈現(xiàn)代物流業(yè)。充分發(fā)揮交通樞紐優(yōu)勢，加快仙橋市場功能區(qū)建立，建成金華汽車城、仙橋花木城，盡快形成與義烏中國小商品城、永康中國科技五金城等市場相互補(bǔ)充、相得益彰的大金華市場體系。

(五)全面進(jìn)展各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)，進(jìn)一步提升城市功能一是優(yōu)先進(jìn)展教育事業(yè)。二是拓展醫(yī)療市場，加快建立醫(yī)療中心。三是加快建立文化中心?！擦尺M(jìn)一步完善社會(huì)保障體系〔七〕進(jìn)一步優(yōu)化進(jìn)展環(huán)境綜上所述：該市的總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好，在市政府大力進(jìn)展經(jīng)濟(jì)的政策導(dǎo)向支持下，經(jīng)濟(jì)將會(huì)向更為安康的方向進(jìn)展。在經(jīng)濟(jì)景氣的大背景下，市民的收入增長預(yù)期樂觀，相對于目前城市價(jià)格水平，居民的購置力已到達(dá)相當(dāng)水準(zhǔn)，已經(jīng)有條件形成對住宅等高額商品的需求，而需求能否與供給相平衡以促進(jìn)市場的進(jìn)展，將視有無合理的市場供給而定。

其次局部環(huán)境局部

第一章市調(diào)區(qū)域環(huán)境分析市調(diào)區(qū)域地理概況本工程地處金華市義烏街、金磐路口，位于金華經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)以內(nèi)，距離傳統(tǒng)的市中心江北地區(qū)相對較遠(yuǎn)。為了能夠更為具體地了解本工程周邊地區(qū)的交通線路、道路、綠化、金融設(shè)施等方面的狀況，我司將本次環(huán)境調(diào)查的范圍設(shè)定為北靠丹浜路，南臨清照路〔在建〕，西接蘭溪街，東至東陽街的區(qū)域內(nèi)。依據(jù)市場調(diào)查的“有效、相關(guān)〞之原那么，以本工程為動(dòng)身點(diǎn)，進(jìn)展輻射式踏街調(diào)查，并利用所采集的有關(guān)信息，分析本工程周邊地區(qū)環(huán)境方面的優(yōu)勢和劣勢，以便本工程推廣過程中揚(yáng)長避短。

其次節(jié)公共交通及道路狀況分析此次環(huán)境調(diào)查主要圍繞本工程周邊地區(qū)開放，共計(jì)道路９條，其中東西向道路包括有丹溪路、東萊路、環(huán)城南路〔在建〕、金磐路〔在建〕以及清照路〔在建〕；南北向道路那么有蘭溪街、八一南街、義烏街和東陽街，屬于交通主干道的分別為東西向的丹溪路、環(huán)城南路〔在建〕和南北向的八一南街。區(qū)域內(nèi)總體道路狀況較好，對于機(jī)動(dòng)車的行駛較為有利?，F(xiàn)階段公共交通線路主要集中于現(xiàn)有的兩條交通主干道八一南街和丹溪路之上，距離本工程步行約需５～１０分鐘左右?，F(xiàn)在正在修建的環(huán)城南路以前就曾擁有多條公交線路，隨著其修建工程的逐步完工，信任會(huì)有更多的公交線路從今經(jīng)過。而由于環(huán)城南路是距離本工程最近的交通主干道，對于本工程的開發(fā)將起到樂觀的推動(dòng)作用。

區(qū)域內(nèi)主要道路狀況列表如下：走向道路名車道狀況東西向丹溪路雙向４快２慢環(huán)城南路雙向４快２慢東萊路雙向２快２慢金磐路雙向２快２慢清照路雙向２快２慢南北向八一南街雙向４快２慢蘭溪街雙向２快２慢義烏街雙向２快２慢東陽街雙向２快２慢

第三節(jié)公建配套設(shè)施現(xiàn)狀分析商業(yè)設(shè)施商業(yè)設(shè)施對于住宅物業(yè)而言至關(guān)重要，成熟的商業(yè)設(shè)施在提升了物業(yè)品質(zhì)的同時(shí)也為小區(qū)居民供給了便利的生活配套，是加快物業(yè)銷售速度的先決條件之一。就本工程周邊地區(qū)現(xiàn)階段的商業(yè)設(shè)施而言，存在著較為明顯的缺乏，整個(gè)市調(diào)區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施多以住宅工程的沿街一、二層店鋪為主，由于大局部住宅工程處于期房階段，導(dǎo)致整個(gè)區(qū)域內(nèi)７０%以上的店鋪尚未開頭營業(yè)。在本次環(huán)境調(diào)查的范圍內(nèi)只有丹溪路兩旁的商鋪出租率較高，但是這些商鋪所經(jīng)營的商品業(yè)種較為單一，幾乎全部商鋪經(jīng)營的都是裝飾材料〔油漆〕。隨著區(qū)域內(nèi)各住宅物業(yè)的竣工，區(qū)域內(nèi)的居民將不斷的增多，信任屆時(shí)肯定會(huì)消滅眾多經(jīng)營不同商品的各式商鋪，為該區(qū)域內(nèi)的居民日常生活供給便利。

二、餐飲消遣設(shè)施餐飲消遣設(shè)施對于住宅物業(yè)的重要性雖然沒有商業(yè)設(shè)施那么明顯，但也是成熟生活區(qū)域內(nèi)不行或缺的公建配套設(shè)施之一。在本次環(huán)境調(diào)查區(qū)域內(nèi)，餐飲消遣設(shè)施極其缺乏。其中餐飲設(shè)施主要以路邊小型飲食店為主，規(guī)模較大的只有丹溪路上的魯氏煲莊一家，而且距離本工程較遠(yuǎn)，消遣設(shè)施方面那么主要以各住宅小區(qū)內(nèi)的消遣性會(huì)所為主，消遣工程較少，品種也較為單一。由于大多數(shù)住宅小區(qū)都未交房，所以這些會(huì)所也都沒有進(jìn)入營業(yè)狀態(tài)。而且，這些小區(qū)會(huì)所內(nèi)的消遣設(shè)施收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍較高，無法滿足各階層人士對于休閑消遣生活的需要。

三、教育機(jī)構(gòu)分析社會(huì)不斷的進(jìn)展，令現(xiàn)代人士對于子女的教育顯得格外重視，因此完善的教育機(jī)構(gòu)設(shè)置對于住宅物業(yè)而言也顯得尤為重要。就本工程周邊地區(qū)的教育機(jī)構(gòu)而言，根本已有設(shè)置，但數(shù)量不是很多。整個(gè)環(huán)境調(diào)查區(qū)域內(nèi)總共只有兩所學(xué)校，分別是位于義烏街上的東苑學(xué)校和位于東萊路蘭溪路口的十五中〔城南中學(xué)〕。雖然這兩所學(xué)校都位于本次環(huán)境調(diào)查的區(qū)域內(nèi)，但距離本工程均較遠(yuǎn)。其中東苑學(xué)校距離本工程步行約需格外鐘左右，而城南中學(xué)距離本工程步行要十五分鐘以上。這樣的距離對于一般中學(xué)校生的上學(xué)和放學(xué)來說，具有肯定的危急。

四、醫(yī)療機(jī)構(gòu)分析住宅物業(yè)周邊地區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的設(shè)置雖然不是必需的，但其可以成為住宅物業(yè)在推廣過程中的優(yōu)勢賣點(diǎn)之一。故我司在此次環(huán)境調(diào)查過程中對本工程周邊地區(qū)內(nèi)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)進(jìn)展調(diào)查統(tǒng)計(jì)，以便為本工程將來的推廣找到更多的優(yōu)勢賣點(diǎn)。經(jīng)調(diào)查，在本次環(huán)境調(diào)查區(qū)域內(nèi)，大小醫(yī)療機(jī)構(gòu)共有３家，其中規(guī)模較大的僅有位于東萊路上現(xiàn)正在修建的金華市兒童醫(yī)院一家，竣工后的該醫(yī)院無論是規(guī)模，還是醫(yī)療設(shè)備在金華均屬一流，其將成為本工程在將來推廣過程中重要的優(yōu)勢賣點(diǎn)之一。而另外兩家醫(yī)療機(jī)構(gòu)那么分別是丹溪路上的程方軍醫(yī)療診所和位于義烏街上的朱杭嬰診所。這兩家醫(yī)療機(jī)構(gòu)規(guī)模均較小，對本工程而言夠不成直接影響。

五、綠化在本次市調(diào)區(qū)域內(nèi)，綠化形式主要以行道樹為主，分布于各條道路的兩旁。由于樹齡較短，樹木的掩蓋率較小,對于陽光的遮擋只能到達(dá)道路的四分之一左右。集中綠化方面，在本次環(huán)境調(diào)查區(qū)域內(nèi)沒有設(shè)置，而本區(qū)域的四周地區(qū)那么有市民廣場、假日公園和位于李漁路口的集中綠地三處。以本工程為起始點(diǎn)，步行至這三處集中綠化約需１０-２０分鐘左右。而就本工程周邊地區(qū)的綠化環(huán)境而言，與上述地區(qū)的差距較為明顯?？紤]到本工程周邊地區(qū)的綠化環(huán)境相對較差，因此本工程內(nèi)部的綠化環(huán)境那么顯得尤為重要。提升小區(qū)內(nèi)部綠化環(huán)境的品質(zhì)是彌補(bǔ)周邊地區(qū)的綠化環(huán)境較差的唯一捷徑。

綜述通過以上我們對本市調(diào)區(qū)域環(huán)境的調(diào)查與分析，可以對其作出如下綜述：工程周邊總體道路狀況較好，由于車流量不是很大的關(guān)系，不會(huì)消滅交通擁擠的現(xiàn)象，這對于本工程將來中具有自備車或者需要座公交車出行的住戶而言是一個(gè)利好因素。整個(gè)區(qū)域內(nèi)公共交通線路主要集中于現(xiàn)有的交通主干道丹溪路以及八一南街之上，距離本工程均較遠(yuǎn)。隨著區(qū)域內(nèi)另一條交通主干道環(huán)城南路的逐步竣工，本工程周邊交通線路缺乏的現(xiàn)象將得到改善。商業(yè)設(shè)施方面的缺乏對于本工程將來的銷售而言是一個(gè)較為不利的因素，這主要是由于本工程周邊的大多數(shù)住宅物業(yè)均未交房，商業(yè)配套設(shè)施仍未跟上。同商業(yè)設(shè)施一樣餐飲消遣設(shè)施在該區(qū)域內(nèi)也較為缺乏隨著金華市政府對于江南地區(qū)開發(fā)力度的逐步加大以及周邊地區(qū)住宅物業(yè)的竣工交房，信任商業(yè)設(shè)施和餐飲消遣設(shè)施缺乏的不利因素將會(huì)得到妥當(dāng)?shù)慕鉀Q。調(diào)查區(qū)域內(nèi)教育機(jī)構(gòu)雖然已有設(shè)置，但對于本工程而言距離較遠(yuǎn)，影響到了一般中學(xué)校生上學(xué)、放學(xué)時(shí)的平安程度。＊在本次環(huán)境調(diào)查區(qū)域內(nèi)醫(yī)療機(jī)構(gòu)共有三家，其中兩家由于規(guī)模較小，對本工程的影響不大，而另一家現(xiàn)正在修建過程中的金華市兒童醫(yī)院無論是規(guī)模，還是醫(yī)療設(shè)備在金華均屬一流，在本工程將來的推廣過程中，其將起到格外重要的推動(dòng)作用。綠化方面調(diào)查區(qū)域內(nèi)主要以道路兩旁行道樹的形式消滅，沒有大型的集中綠化，而區(qū)域外的大型集中綠化那么比較多。另外，值得一提的是：雖然本次環(huán)境調(diào)查區(qū)域內(nèi)公建配套設(shè)施的設(shè)置較少〔尤其是商業(yè)設(shè)施和休閑消遣設(shè)施〕，但距離本區(qū)域不遠(yuǎn)的賓虹路作為金華市江南地區(qū)最繁華的商業(yè)街，幾乎全部的公建配套設(shè)施都較為齊全，是整個(gè)江南地區(qū)居民休閑、消遣、購物的抱負(fù)去處。第三局部市場局部

第一章市調(diào)區(qū)域內(nèi)商品房住宅市場狀況前言本次市場調(diào)研為了能綜合反映金華市江南地區(qū)房地產(chǎn)市場的綜合狀況，我司就本工程周邊地區(qū)住宅物業(yè)的工期、形態(tài)、房型、總價(jià)等方面內(nèi)容，依據(jù)其銷售狀況，反映其市場現(xiàn)狀。

總體狀況本章抽樣調(diào)查主要針對江南地區(qū)目前階段正在銷〔預(yù)〕售的樓盤，抽樣案例總量體約為：２６２５１４m２，總戶數(shù)達(dá)２１１７戶左右,售出戶數(shù)約１４０２戶，平均銷售率在６６%左右。

工期市調(diào)區(qū)域內(nèi)抽樣統(tǒng)計(jì)工程工期分布如下：工期總建筑面積〔m２〕占總量體比例〔%〕總戶數(shù)〔戶〕售出戶數(shù)〔戶〕銷售率〔%〕現(xiàn)房４８５５９１８５２９４８９９２期房２１３９５５８２１５８８９１３５７總計(jì)２６２５１４１００２１１７１４０２６６從工期分布可以看出，本次抽樣統(tǒng)計(jì)工程中期房的供給量較大〔占總量體的８２〕，可見在將來的房產(chǎn)市場，本工程有著較多的競爭對手；從銷售率來看，現(xiàn)房〔占總量體比例的１８%〕的銷售率明顯要高于期房的銷售率，到達(dá)了９０%以上，而期房的銷售率連６０%都不到。這主要是由于現(xiàn)房工程的開盤時(shí)期較早，銷售時(shí)間較長，而且受到直觀因素的影響，現(xiàn)房的可信程度明顯高于期房。

建筑形態(tài)市調(diào)區(qū)域內(nèi)抽樣統(tǒng)計(jì)工程建筑形態(tài)分布如下：建筑形態(tài)總建筑面積〔m２〕占總量體比例〔%〕總戶數(shù)〔戶〕售出戶數(shù)〔戶〕銷售率〔%〕多層２１５７６３８２１６１３１０３５６４小高層４６７５１１８５０４３６７７９總計(jì)２６２５１４１００２１１７１４０２６６

從以上建筑形態(tài)的分布圖可以看出，由于受地理位置、容積率以及開發(fā)商本錢等因素的影響，本次進(jìn)展數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的工程中多層住宅明顯要多于小高層住宅，占到總供給量的８０%以上，而小高層住宅僅占總供給量的１８%左右；從銷售狀況來看那么剛好相反，小高層住宅７９%的銷售率明顯高于多層住宅的６４%。著說明雖然目前階段小高層住宅的供給量不是很大，但其的市場承受力量卻較強(qiáng)。

房型抽樣統(tǒng)計(jì)工程房型分布如下：房型占總量體比例〔%〕總戶數(shù)〔戶〕售出戶數(shù)〔戶〕銷售率〔%〕１房１１２２６１６１７１２房１衛(wèi)１６３３４２０７６２２房２衛(wèi)２３５０８４４５８８３房１衛(wèi)１１２３５１０９４６３房２衛(wèi)３２６７６３９７５９４房２衛(wèi)３６２３１５０復(fù)式３房１２６２４９２復(fù)式４房２３４２１６２復(fù)式５房１１６７４４總計(jì)１００２１１７１４０２６６

從房型分布上看，主力房型為２房２衛(wèi)和３房２衛(wèi)〔分別占總量體的２３%和３２%〕，一房、兩房一衛(wèi)以及三房一衛(wèi)的供給量也較大，均到達(dá)了總量體的１０%以上，其他房型的供給量那么均低于１０%。從各房型的銷售狀況來看，復(fù)式３房最受歡送〔銷售率到達(dá)了９０%以上〕，說明消費(fèi)者簡潔承受新的居住理念；售況居次的為２房２衛(wèi)，銷售率到達(dá)８８%左右，此種房型較適合青年一代，功能齊全，總價(jià)的把握也較為合理，因而售況也頗佳。復(fù)式５房供給量最小，整個(gè)區(qū)域內(nèi)總共只有１０余套，由于面積偏大、總價(jià)過高，售況相對最差。

面積市調(diào)區(qū)域內(nèi)抽樣統(tǒng)計(jì)工程面積分布如下：面積〔m２〕占總量體比例〔%〕總戶數(shù)〔戶〕售出戶數(shù)〔戶〕銷售率〔%〕１００以下１６３４５２７４７９１００-１１０１５３２８２２１６７１１０-１２０１８３７７２６９７１１２０-１３０２４５０８３５４７０１３０-１４０２０４２６２１６５１１４０-１５０２３５１３３７１５０-１６０２３７２３６２１６０-１７０２３２１７５３１７０以上１２９１５５２總計(jì)１００２１１７１４０２６６

從上述面積分布來看，主力面積主要集中于１２０-１３０m２和１３０-１４０m２兩個(gè)面積段以內(nèi)，供給量都占到了總供給量的２０%以上；１２０m２以下的三個(gè)面積段供給量也比較大，所占比例均超過了１０%；而其余的幾個(gè)面積段供給量那么都處于１０%以下。銷售狀況最好的為１００m２以下、１００-１１０m２以及１２０-１３０m２的住宅〔銷售率分別到達(dá)７９%、７１%和７０%〕，可見這三個(gè)面積段市場承受力量較強(qiáng)；除了以上三個(gè)面積段外，另一個(gè)銷售狀況較好的面積段為１１０-１２０m２，而其他５個(gè)面積段的銷售率那么均沒有超過平均銷售率。

總價(jià)市調(diào)區(qū)域內(nèi)抽樣統(tǒng)計(jì)工程總價(jià)分布如下：總價(jià)〔萬元〕占總量體比例〔%〕總戶數(shù)〔戶〕售出戶數(shù)〔戶〕銷售率〔%〕１０以下５９８９０９２１０-１５６１２８７１５５１５-２０３７４６５８８２０-２５１５３２６２９１８９２５-３０２１４４３２８３６４３０-３５３３６７２４２６６３３５-４０１３２８３１２７４５４０-４５１３１２０６５４５-５０２３７１７４６５０以上１２５１２４８總計(jì)１００２１１７１４０２６６

從總價(jià)段分布上來看，３０-３５萬元的住宅供給量最大，占到總供給量比例得３３%，２０-２５萬元、２５-３０萬元以及３５-４０萬元住宅的供給量次之，分別占總量體比例的１５%、２１%和１３%，其余總價(jià)段住宅供給量均不超過總量體比例的１０%。從各總價(jià)段住宅的銷售狀況來看，１０萬元以下住宅的銷售狀況最為抱負(fù)，是全部總價(jià)段中唯一一個(gè)銷售率超過９０%的總價(jià)段，而１５-２０萬元和２０-２５萬元住宅的市場承受力量也較強(qiáng)，銷售率分別到達(dá)了８８%和８９%。其余七個(gè)總價(jià)段住宅的銷售狀況那么相對較差，其各自的銷售率均沒有超過平均銷售率。

其次章住宅工程個(gè)案點(diǎn)評一、佳誠＊今日嘉園位置：義烏街近環(huán)城南路投資興建：金華市佳誠房地產(chǎn)開發(fā)總建筑面積：約５.４萬平方米占地面積：３萬余平方米建筑樓層：６—１９F價(jià)格：均價(jià)２２００元/平方米，閣樓１４５０元/平方米，〔一期〕；二期價(jià)格未定面積：９０--１９７平方米總戶數(shù)：６００余戶〔一、二期〕商鋪價(jià)格：未定綠化率：４５%左右交房期：２００３年９月〔一期〕；２００４年８月〔二期〕車位：３５００元/平方米起

點(diǎn)評：由佳誠房地產(chǎn)開發(fā)投資興建的佳誠＊今日嘉園位于金華市江南地區(qū)的義烏街近環(huán)城南路處。由１３幢６—１９F建筑物組成的整個(gè)小區(qū)，占地面積約３萬平方米，總建筑面積到達(dá)５.４萬平方米左右，其中１２幢為住宅樓，總戶數(shù)到達(dá)了６００余戶另有一幢１０F的辦公樓位于整個(gè)小區(qū)的西南角處。一期工程由５棟６F住宅樓組成，總戶數(shù)約為１２０戶，售價(jià)在２２００元/平方米〔均價(jià)〕左右。房型面積把握在９０--１９７平方米左右，其中２房面積為９０—１１０平方米，３房面積在１２０—１４０平方米左右，頂樓躍層面積那么集中于１７０—１９７平方米之間。該工程的規(guī)模在當(dāng)?shù)貙儆谥械龋瑑?nèi)部綠化環(huán)境設(shè)計(jì)較好，４５%的綠化率加上當(dāng)?shù)刈≌こ梯^少承受的水景設(shè)計(jì)是該工程的主要賣點(diǎn)之一，而售價(jià)的相對適中也是該工程在當(dāng)?shù)貏×业母偁幨袌鲋芯哂幸幌氐闹饕蛩?。小區(qū)沿街住宅底部為兩層的商鋪，由于要到下半年才推出，價(jià)格至今未定。各商鋪的面積把握在６０—１００平方米左右，層高８米，可供業(yè)主自由分割。由于該工程距離本工程較近，因此其將于２００３年８月開盤的二期住宅將成為本工程的主要競爭對手之一。

都市BoBo生活館位置：八一南街與丹溪路穿插口投資興建：金華天和房地產(chǎn)總建筑面積：約１.８萬平方米占地面積：１６００余平方米建筑樓層：６—１８F價(jià)格：多層公寓房均價(jià)２１００元/平方米左右；小高層單身公寓均價(jià)２７００元/平方米左右；面積：４２--１７７平方米總戶數(shù)：２４０余戶〔其中單身公寓約１９０余戶〕商鋪價(jià)格：１４３００元/平方米綠化率：２５%左右交房日期：２００３年年底〔多層〕；２００４年上半年〔小高層單身公寓〕車位：７.８萬元左右/個(gè)

點(diǎn)評：都市BoBo生活館在本次市場調(diào)查區(qū)域內(nèi)地理位置相對較好，距離傳統(tǒng)的商業(yè)街賓虹路步行僅需５、６分鐘左右便可到達(dá)。由金華天和房地產(chǎn)開發(fā)的都市BoBo生活館充分抓住了現(xiàn)代人對于小房型住宅的投資理念以及年輕白領(lǐng)的購房需求，以４２—６５平方米的單身公寓為工程的主力房型，并利用精裝修這一炒作理念對工程進(jìn)展宣揚(yáng)，起到了意想不到的市場效應(yīng)。受到地塊大小因素的影響，工程的規(guī)模較小，容積率偏高，綠化面積受其影響也較小，整體綠化率只有２５%左右，這會(huì)大大影響該工程的后期銷售工作。該工程的沿街商鋪是本次調(diào)查區(qū)域內(nèi)售價(jià)最高的，到達(dá)了１４３００元/平方米左右。開發(fā)商將層高達(dá)６.８米左右的商鋪分割為１F４米，２F２.８米，為商鋪業(yè)主的入駐經(jīng)商供給了便利，而優(yōu)越的地理位置更是支持其高售價(jià)的重要因素之一。

三、李漁灣位置：李漁路近義烏街投資興建：美邦置業(yè)廣告代理：金華郵遞廣告有限責(zé)任公司建筑樓層：６—１５F價(jià)格：多層公寓房均價(jià)２２００元/平方米左右；小高層單身公寓２６００元/平方米起；面積：４０--１９０平方米總戶數(shù)：１９０余戶〔其中單身公寓約７０余戶〕商鋪價(jià)格：未定綠化率：３０%左右交房日期：２００３年１０月〔多層〕；２００４年６月〔小高層單身公寓〕車位：５.５—６.５萬元/個(gè)

點(diǎn)評：位于金華市江南地區(qū)李漁路和義烏街穿插口的李漁灣小區(qū)由美邦置業(yè)〔原萬達(dá)房產(chǎn)〕投資興建。現(xiàn)在在售的二期住宅由一棟６層一般公寓和一棟１５層的單身公寓組成，共１９０余個(gè)單元。其中，４０—４５平方米的單身公寓為其主力房型，占到了整個(gè)房型配比的４０%以上。雖然該工程的銷售狀況較好，但銷售周期過長，這主要是由于工程在強(qiáng)銷期的宣揚(yáng)力度不夠，而且開發(fā)商對于自身品牌意識(shí)的宣揚(yáng)也略顯缺乏，導(dǎo)致工程在中后期的銷售過程中抗性較大。該工程小高層底下的１、２層裙房被規(guī)劃為金華火腿城，雖然到目前為止其商業(yè)裙房的招商狀況良好，但由于商業(yè)性質(zhì)問題，多多少少影響到了住宅局部的銷售進(jìn)度。作為前車之鑒，本工程的商業(yè)裙房的招商方向問題應(yīng)當(dāng)?shù)玫介_發(fā)商足夠的重視，盡量引進(jìn)一些不會(huì)影響到居民日常生活的商業(yè)設(shè)施，為居民的生活供給便利。

四、銀都花園位置：東萊路近蘭溪街投資興建：金華市銀廈房地產(chǎn)總建筑面積：４萬平方米占地面積：１.８萬平方米左右建筑樓層：６F價(jià)格：均價(jià)２２００元/平方米面積：８７--１６０平方米左右總戶數(shù)：１８０余戶商鋪價(jià)格：７３００—９３００元/平方米綠化率：３５%交房日期：２００３年１２月車位：３２００元/平方米左右

點(diǎn)評：銀都花園位于江南地區(qū)市民廣場以南的蘭溪街近東萊路處，由金華市銀廈房地產(chǎn)投資興建。整個(gè)小區(qū)占地面積１.８萬平方米，總建筑面積到達(dá)４萬平方米以上，承受了現(xiàn)代式的建筑風(fēng)格，建筑形態(tài)為６F的多層住宅。房型面積的把握較為合理，各房型面積分別為：２房８７—９０平方米；３房１１４—１２９平方米；４房１３２平方米；躍層房型的面積為１５０—１６０平方米，其中３房住宅為整個(gè)小區(qū)內(nèi)的主力房型，約占總房型配比的４５%左右。同本工程一樣周邊地區(qū)公建配套設(shè)施的缺乏是主要抗性之一。而且，該工程的東側(cè)為金華市第十五中學(xué)，雖然為住戶子女的就學(xué)供給了便利，但同時(shí)也對老年住戶的生活產(chǎn)生了肯定的影響。開發(fā)商在工程沿街局部住宅的底層設(shè)置了商鋪，價(jià)格在７３００--１００００元/平方米左右。為了商鋪局部銷售的順當(dāng)完成，開發(fā)商為各商鋪業(yè)主供給了前３年反還投資回報(bào)率的促銷方式來吸引客戶，令商鋪的出售狀況良好，到本次市調(diào)完畢時(shí)間為止，出售率以達(dá)７０%左右。

五、冠達(dá)華庭位置：丹溪路近東陽街投資興建：金華市冠達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)營銷企劃：浙江紅帆文化傳播總建筑面積：１.９萬平方米占地面積：８５００平方米左右建筑樓層：６F、１６F價(jià)格：１８５０—２４００元/平方米左右面積：４０--１６０平方米左右總戶數(shù)：１８０余戶商鋪價(jià)格：１F６０００元/平方米２F２３８０元/平方米綠化率：４０%交房日期：２００４年２月車位：６.５萬元/個(gè)左右

點(diǎn)評：冠達(dá)華庭位于江南地區(qū)丹溪路與東陽街的穿插口，由金華市冠達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)投資興建。整個(gè)小區(qū)占地８５００平方米，總建筑面積近１９０００平方米，其中住宅面積１８０００左右，商業(yè)用房面積約９００余平方米。小區(qū)由一棟１６F小高層以及４棟多層住宅組成，而商業(yè)用房那么位于小區(qū)內(nèi)沿街建筑的一、二兩層。多層住宅以及小高層住宅南面幾個(gè)單元為一般的公寓房，小高層北面幾個(gè)單元那么是４０平方米左右的單身公寓，而其他房型的面積把握在２房９４—１３７平方米；３房面積在１３５平方米左右；躍層住宅的面積那么到達(dá)了１６０平方米左右。工程的宣揚(yáng)主要以尊貴的品質(zhì)作為主打概念，但銷售把握方面做的較差，導(dǎo)致整個(gè)工程的銷售在進(jìn)入后期階段時(shí)，所剩房源無論是位置，還是價(jià)格，都難以被市場所承受。商鋪位于小區(qū)沿街住宅的底層，層高達(dá)７.２米左右，開發(fā)商將其分為底層３.９米，二樓３.３米，價(jià)格分別為６０００元/平方米和２３８０元/平方米左右。各商鋪的面積把握在５０—１３０平方米之間，滿足了各種商業(yè)設(shè)施對于商鋪面積的需求。

六、香格里花園位置：丹溪路近東陽街投資興建：浙江金華市房地產(chǎn)開發(fā)總公司營銷企劃：青鳥廣告總建筑面積：７.６萬平方米占地面積：４.２平方米左右建筑樓層：６--１２F價(jià)格：１８５０—２４００元/平方米左右面積：１１０--１９８平方米左右總戶數(shù)：約５００戶綠化率：４０%交房日期：２００３年１２月車位：未定

點(diǎn)評：位于金華市江南地區(qū)東萊路與東陽街穿插口的香格里花園系浙江金華市房地產(chǎn)開發(fā)總公司投資興建的高品質(zhì)生活住宅小區(qū)。整個(gè)小區(qū)占地面積達(dá)４.２萬平方米總建筑面積約７.６萬平方米，容積率為１.８１。香格里花園的房型面積把握在：２房８２—１１７平方米；３房１１０—１３３平方米；４房１４５—１５６平方米；躍層１７６—１９８平方米。香格里花園的小高層住宅為金華市內(nèi)較少承受的板式構(gòu)造，相對于一般的蝶型小高層而言，其通風(fēng)和采光的功能更為明顯。另外，小區(qū)內(nèi)８#樓和１１#樓為錯(cuò)層房型，為購房者供給了更豐富的房型選擇余地。工程的設(shè)計(jì)者在工程初期的設(shè)計(jì)上煞費(fèi)苦心，承受了水景的設(shè)計(jì)，在制造了賣點(diǎn)的同時(shí)，也提升了小區(qū)自身的品質(zhì)。

七、新紀(jì)元公寓〔單身公寓〕位置：八一南街與環(huán)城南路穿插口投資興建：金華市銀廈房地產(chǎn)總建筑面積：１.９萬平方米占地面積：０.８５萬平方米左右建筑樓層：６F、１５F價(jià)格：１８５０—２４００元/平方米左右面積：４０--１６０平方米左右總戶數(shù)：１８０余戶商鋪價(jià)格：１２０００元/平方米左右綠化率：３０%交房日期：２００４年２月車位：６.５萬元/個(gè)左右

點(diǎn)評：由金華房地產(chǎn)開發(fā)投資興建的新紀(jì)元公寓位于江南地區(qū)的八一南街近環(huán)城南路處。小區(qū)由一棟１２F小高層和以棟６F多層建筑組成，占地面積８５００平方米，總建筑面積約１.９萬平方米。小區(qū)內(nèi)的單身公寓分布在１２F的小高層建筑物內(nèi)，面積把握在４２—５２平方米。由于小高層住宅朝南的房型比較好賣，因此開發(fā)商將朝南的住宅設(shè)計(jì)為９９平方米的２房，而將面積較小的單身公寓設(shè)計(jì)在小高層的北側(cè)，合理的應(yīng)用了客戶的購房心理。小區(qū)內(nèi)商業(yè)用房的價(jià)格在整個(gè)調(diào)查區(qū)域內(nèi)僅次于都市BoBo生活館，達(dá)１２０００元/平方米左右。開發(fā)商將層高到達(dá)１０.７米左右的商業(yè)用房分割為三層，面積那么把握在１３０平方米左右。昂揚(yáng)的售價(jià)以及較大的面積把握是該工程的主要銷售抗性。該工程同其北側(cè)的都市BoBo生活館一樣，受到地塊大小因素的影響，工程整體規(guī)模較小，容積率偏高，綠化率只有３０%左右，這會(huì)那些對小區(qū)環(huán)境要求較高的購房者產(chǎn)生較大的抗性。

八、天龍南國名城位置：八一南街近金磐路處投資興建：浙江天龍置業(yè)進(jìn)展?fàn)I銷企劃：杭州盛世偉業(yè)總建筑面積：３０多萬平方米占地面積：１８萬余平方米左右建筑形態(tài)：多層、小高層價(jià)格：均價(jià)２２００元/平方米面積：８０--１６０平方米左右總戶數(shù)：２０００余戶〔整個(gè)小區(qū)〕綠化率：４０%交房日期：２００４年１２月車位：未定

點(diǎn)評：天龍南國名城是由中外合資的浙江天龍置業(yè)投資興建，位于金華市江南地區(qū)的八一南街與金磐路的穿插口。整個(gè)小區(qū)總建筑面積到達(dá)３０余萬平方米，是整個(gè)金華市為數(shù)不多的幾個(gè)大型住宅小區(qū)之一，小區(qū)的開發(fā)周期將歷時(shí)４年左右?，F(xiàn)在開發(fā)的一期工程位于小區(qū)的東南角接近八一南街和清照路，共由１２棟多層住宅組成。一期住宅的房型面積把握在：２房８６—９３平方米；３房１０２—１３４平方米；躍層住宅１７０—２１９平方米左右。由于小區(qū)聘請了上海同濟(jì)高校同設(shè)建筑為其建筑進(jìn)展設(shè)計(jì)，同時(shí)聘請了新加坡PALA景觀設(shè)計(jì)公司為小區(qū)內(nèi)的景觀進(jìn)展設(shè)計(jì)，令小區(qū)自身的品質(zhì)得到了進(jìn)一步的提升。而營銷籌劃以及銷售培訓(xùn)方面那么聘請了杭州盛世偉業(yè)房地產(chǎn)營銷籌劃公司為其全權(quán)操作，因此在推廣理念以及銷售把握方面均相當(dāng)?shù)轿弧?/p>

第四局部營銷籌劃建議

第一章工程的開發(fā)定位與分析對工程的市場理解經(jīng)過對上述環(huán)境、區(qū)域競爭樓盤等方面的分析，我們已經(jīng)對該區(qū)域有了肯定的了解?？陀^上而言，本工程外部環(huán)境、將來市場競爭前景不容樂觀，當(dāng)然也有不少有利于工程操作的方面，可供我們發(fā)揮。這些外部環(huán)境是重要因素，但決非打算性因素，關(guān)鍵在于如何操作，如何拿住市場命脈，并針對其進(jìn)展設(shè)計(jì)、建立出市場上的“適銷〞產(chǎn)品。故我司認(rèn)為：只有拔高本工程自身的品質(zhì)，嚴(yán)格把握好總價(jià)范圍，在產(chǎn)品的質(zhì)量上有所突破，才能“鶴立雞群〞，到達(dá)本工程預(yù)期的利潤指標(biāo)。

１、工程的開發(fā)定位與分析１〕、工程的位置偏僻且缺少四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，促使工程的客戶面狹窄，工程推廣難以對外區(qū)域居民產(chǎn)生影響。２〕工程周邊的商業(yè)、餐飲以及休閑消遣等設(shè)施較少，雖然政府部門已經(jīng)加大了對江南地區(qū)的開發(fā)力度，但仍需要一個(gè)時(shí)間和過程。其開發(fā)的滯后效應(yīng)，使工程易受到周邊大環(huán)境的影響和制約。３〕同區(qū)域有多個(gè)大小規(guī)模不等的工程正在開發(fā)、立項(xiàng)，使本工程直接面臨著同質(zhì)產(chǎn)品的劇烈競爭與壓力。４〕整個(gè)地區(qū)住宅消費(fèi)力偏低，加上生活配套設(shè)施的不夠完善，難以吸引金華市區(qū)以外的客源。５〕工程本身體量不是很大，而且價(jià)格方面也不存在肯定的優(yōu)勢，因此工程應(yīng)當(dāng)往精品住宅的推廣理念上靠，同時(shí)力求同質(zhì)產(chǎn)品的市場稀有性，充分利用購房者對于“精品住宅〞以及“稀有住宅〞的渴望心理。

２、工程的時(shí)機(jī)點(diǎn)：１〕政府部門對于整個(gè)江南地區(qū)開發(fā)力度的逐步加大是本工程主要時(shí)機(jī)點(diǎn)之一，雖然現(xiàn)階段江南地區(qū)的繁華程度仍不及江北地區(qū)，但信任在不久的將來這一現(xiàn)象將會(huì)得到改善。２〕隨著國家級住宅示范小區(qū)“保集半島〞的逐步建成，將會(huì)有更多的外地購房者前來購房，本工程在推廣過程中應(yīng)抓住這一機(jī)遇，吸引這局部購房者。３〕區(qū)域市場中在售樓盤產(chǎn)品的外立面、房型布局、建筑材料、物業(yè)管理效勞等方面較為一般。４〕將來，雖然大量樓盤上市會(huì)帶來競爭，但是區(qū)域開發(fā)也同時(shí)會(huì)帶開工程開發(fā)，吸引更多客戶的目光。５〕域內(nèi)樓盤皆定位于中低檔市場，處于同質(zhì)產(chǎn)品競爭之中，存在著“明星樓盤〞的空白點(diǎn)，本工程只有跳出區(qū)域中低市場的競爭，力求成為金華市江南地區(qū)的“明星樓盤〞，形成錯(cuò)位競爭。６〕整個(gè)金華市共有４０多萬的常住人口，購房區(qū)域性的特征不是格外明顯。而三級市場的特別活潑，又說明白全市居民改善改善居住現(xiàn)狀的需求客觀存在。由此可見，整個(gè)金華市內(nèi)具有較大的潛在客源市場。

工程分析１、工程SWOT分析優(yōu)勢：劣勢：＊欲改善居住條件居民數(shù)量眾多＊整體購房消費(fèi)力量偏低＊教育方面配套設(shè)施良好＊工程周邊生活配套設(shè)施較為缺乏＊位置較偏僻，缺少必要的交通網(wǎng)絡(luò)

時(shí)機(jī)：威逼：＊政府部門對于江南地區(qū)開發(fā)力度＊周邊地區(qū)樓盤的劇烈競爭的加大＊區(qū)域住宅市場空白點(diǎn)多＊住宅市場的不斷進(jìn)展，吸引了較多的外地購房者＊區(qū)域住宅整體消費(fèi)水平偏低從SWOT分析中的四個(gè)象限里可以看出：本工程所處的位置、周邊地區(qū)配套設(shè)施的缺乏以及購房者的整體消費(fèi)水平偏低是本工程的劣勢所在；但由于本工程處于前期定位階段，有充分的時(shí)間對本工程進(jìn)展合理的規(guī)劃，加上政府部門對江南地區(qū)開發(fā)力度的加大以及周邊地區(qū)居民的漸漸入住，令本工程存在著相當(dāng)大的進(jìn)展時(shí)機(jī)。這種時(shí)機(jī)主要表現(xiàn)在工程的前期定位規(guī)劃和對入市時(shí)機(jī)等細(xì)節(jié)上的把握。從區(qū)域市場狀況上看，只要在工程的各個(gè)環(huán)節(jié)上做透做細(xì)，避開失誤，工程將會(huì)得到較好的投資回報(bào)。

２、工程進(jìn)展戰(zhàn)略分析保守樂觀＊降低產(chǎn)品檔次＊提高產(chǎn)品檔次＊低投入、低價(jià)入市＊高投入、高價(jià)入市＊模擬其他住宅物業(yè)的成功典范＊制造物業(yè)自身的品牌意識(shí)，同時(shí)對開發(fā)公司進(jìn)展宣揚(yáng)防范〔針對競爭對手〕競爭〔以市場為中心〕＊與周邊其他物業(yè)主力面積錯(cuò)開，＊進(jìn)展精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位力求創(chuàng)新＊假設(shè)主力面積與其他住宅工程一樣，＊突出產(chǎn)品自身優(yōu)勢那么需要保持肯定的價(jià)格優(yōu)勢＊爭奪一樣類型的客源＊提升自身產(chǎn)品的檔次＊與其他住宅工程的強(qiáng)銷期錯(cuò)開＊進(jìn)展強(qiáng)有力的廣告推廣＊塑造“稀有住宅〞、“精品住宅〞的概念

從以上幾個(gè)象限中可以看出，實(shí)行四項(xiàng)中任何一項(xiàng)都具有肯定的弊端。在這種動(dòng)態(tài)因素相對處于主導(dǎo)地位的市場中，本工程應(yīng)充分利用現(xiàn)有的時(shí)機(jī)點(diǎn)，并實(shí)行競爭與防范相結(jié)合的進(jìn)展戰(zhàn)略。因此，我司建議本工程應(yīng)在上述四項(xiàng)進(jìn)展戰(zhàn)略中選取以下幾種對自身具有推動(dòng)作用的方式，進(jìn)而加以利用：進(jìn)展精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位；提升自身產(chǎn)品的檔次；突出產(chǎn)品自身優(yōu)勢；進(jìn)展強(qiáng)有力的廣告宣揚(yáng)；塑造“稀有住宅〞、“精品住宅〞的概念；與周邊其他物業(yè)主力面積錯(cuò)開，力求創(chuàng)新；假設(shè)主力面積與其他住宅工程一樣，那么需要保持肯定的價(jià)格優(yōu)勢〔拉開價(jià)差〕。

目標(biāo)客源分析客源的區(qū)域分析本工程位于金華市的南部地區(qū)〔又稱：江南地區(qū)〕，緊鄰環(huán)城南路，位置相對較為偏僻。雖然四周的公交線路可至市中心各個(gè)區(qū)域，但從外區(qū)引來客源卻比較困難。但隨著金華市的不斷進(jìn)展，舊城區(qū)的改建工程漸漸增多，因此這局部動(dòng)遷居民在本工程將來的目標(biāo)客源中占到了相當(dāng)大的比例。由于金華市的水質(zhì)相當(dāng)好，而且整個(gè)城市的生活節(jié)奏較為緩慢，是舒適生活的抱負(fù)地，因此能夠吸引相當(dāng)一部格外地的高收入著前來購房，對于本工程而言也是一個(gè)利好因素。另外，經(jīng)本此市場調(diào)研覺察，在金華市區(qū)的江北地區(qū)內(nèi)有著相當(dāng)一局部住戶屬于三代同堂、甚至四代同堂的多人口家庭，客觀上存在著改善居住條件的需求。是本地區(qū)的一大特點(diǎn)。

２、面對的主要客源＊江北地區(qū)的動(dòng)遷戶＊金華市區(qū)內(nèi)需要改善住房的居民＊中年工薪階層〔以三口之家為主〕＊首次或二次置業(yè)的青年白領(lǐng)＊局部長駐金華的外來從商、從業(yè)人士＊市區(qū)以外以及江浙兩省的高收入者＊其他從對客源的分析中可以看出：本工程將來的目標(biāo)客源主要集中于以上７類。在這個(gè)周邊地區(qū)樓盤競爭較為劇烈的市場環(huán)境中，本工程如何抓住相關(guān)的目標(biāo)客源，那么是對進(jìn)展商的挑戰(zhàn)。同時(shí)從某種意義上說，更清楚的了解它，那么賜予進(jìn)展商更多的時(shí)機(jī)。

四、均價(jià)的爭辯和分析目的：由于房屋售價(jià)的重要因素是由其土地價(jià)格來打算的，而一個(gè)區(qū)域的土地價(jià)格由本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)文化交通等綜合因素去打算。脫離整個(gè)區(qū)域的價(jià)格范圍都需要強(qiáng)大的支撐力，否那么都是不明智的行為，由于整個(gè)區(qū)域市場競爭劇烈，已開發(fā)并出售的樓盤不在少數(shù)，根本已形成了一個(gè)市場所認(rèn)可的價(jià)值范圍。因此我們在定價(jià)的時(shí)候，首先應(yīng)當(dāng)考慮的即是在不脫離市場的前提狀況下，制定出我們自己具競有爭力又能符合我們預(yù)期利潤指標(biāo)的出售均價(jià)。

２、定價(jià)依據(jù)本工程位于金華市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)以內(nèi)，就我司認(rèn)為本工程所處區(qū)域最大的優(yōu)勢效應(yīng)在于政府部門對于該區(qū)域開發(fā)力度的加大以及將來的進(jìn)展前景。作為一個(gè)在進(jìn)展地區(qū)內(nèi)工程來說，價(jià)格的衡量標(biāo)準(zhǔn)無疑應(yīng)考慮工程的現(xiàn)狀與將來進(jìn)展所帶來的增值空間。

３、均價(jià)的制定作為一個(gè)３萬多平方米的小型住宅區(qū)，價(jià)格的提升沒有那些大型住宅小區(qū)那么明顯。從整體上考慮工程的價(jià)格策略，我司建議本工程在開盤時(shí)的市場推廣平均價(jià)格把握在２１００元/平方米，盡量拉開價(jià)差，并以較底的價(jià)格來吸引客戶。在銷售進(jìn)入中期的時(shí)候，再對價(jià)格進(jìn)展調(diào)整，把均價(jià)提升到２３００元/平方米左右。這樣的話可以降低入市產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)又保證其在區(qū)域競爭市場上的品牌優(yōu)勢。

４、留意的要點(diǎn)：＊客戶在購置物品時(shí)會(huì)有一個(gè)比價(jià)心理，在價(jià)格心理中應(yīng)使客戶在本工程和周邊競爭工程中具有可比較性。＊本工程２２００元/平方米的平均推廣價(jià)格與周邊的住宅工程相差不多，因此本工程應(yīng)力求塑造品牌概念以及各細(xì)節(jié)方面的全面把握，用自身獨(dú)特的共性以及專業(yè)的市場操作，來使售價(jià)具有較強(qiáng)的支撐力。

產(chǎn)品建議工程運(yùn)作模式短、平、快〞的戰(zhàn)略方針在將來的幾個(gè)月里，周邊的樓盤將大批投放市場。因此，本工程應(yīng)先行一步，占據(jù)有利的市場地位，打一個(gè)[秀麗的“短、平、快〞戰(zhàn)役。B、快速工程進(jìn)度為了能夠讓客戶在工程施工階段直觀地親身感受到本工程將來的家居環(huán)境，本工程應(yīng)在保證工程質(zhì)量的狀況下，盡量加快工程進(jìn)度?？焖俚匿N售協(xié)作樣板環(huán)境和主體構(gòu)造的提前完成以及外立面形象的提前呈現(xiàn)，能夠?yàn)殇N售贏得貴重的時(shí)間，同時(shí)也能對銷售起到顯著的促進(jìn)作用。因此，本工程在推廣過程中應(yīng)給客戶以工程熱銷的感覺，令客戶產(chǎn)生爭先恐后的心理感覺。

二、產(chǎn)品建議環(huán)境設(shè)計(jì)本工程的環(huán)境設(shè)計(jì)在開發(fā)商同設(shè)計(jì)公司的屢次推敲下已根本有了定論，但我司還是認(rèn)為本工程的環(huán)境設(shè)計(jì)方面應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)有的根底上，再增加一些能夠便利中、老年人健身活動(dòng)的設(shè)施，如：健身器械、鵝卵石安康步道、太極園、音樂廣場等。建筑外立面外立面設(shè)計(jì)對于住宅小區(qū)來講是格外重要的，其直接的視覺效果對住宅的銷售作用相當(dāng)明顯。合理的立面設(shè)計(jì)應(yīng)和小區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)融為一體。考慮到本工程的綠化是依據(jù)大面積、立體化的理念來設(shè)計(jì)的，因此建筑外立面應(yīng)承受與其相協(xié)作的暖色調(diào)，給購房者帶來溫馨怡人的視覺感受。

C、配套設(shè)施小區(qū)的配套設(shè)施是為住戶的生活供給便利的重要工具，它的存在具有其肯定的必要性，而本工程所擁有的商業(yè)用房正好為公建配套設(shè)施的建立供給了抱負(fù)的場所。由于本工程距離中國移動(dòng)電信公司以及中國聯(lián)通電信公司較進(jìn)，本工程的商業(yè)用房也可以在滿足了業(yè)主對于生活配套設(shè)施需求的前提下，引進(jìn)一些經(jīng)營移動(dòng)通信工具的店家，為購置移動(dòng)通信工具和辦理移動(dòng)通信業(yè)務(wù)的客戶供給便利。

D、物業(yè)管理一個(gè)小區(qū)不不僅僅是鋼筋水泥的立體建筑，它更應(yīng)當(dāng)是一個(gè)有共性、有思想、有內(nèi)涵、高品位的獨(dú)特文化空間，是一種理念的載體。基于此，我司認(rèn)為本工程的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)實(shí)施“零干擾的家庭式關(guān)愛〞的新型概念，賜予業(yè)主生活上保護(hù)入微的關(guān)愛和感情上的感受與溝通。不定期的進(jìn)展“業(yè)主聯(lián)誼會(huì)〞，從而可以拉進(jìn)業(yè)主與業(yè)主之間以及業(yè)主與管理公司之間的距離。考慮到先進(jìn)的物業(yè)管理將會(huì)成為本工程的主要優(yōu)勢賣點(diǎn)之一，因此我司建議開發(fā)商應(yīng)當(dāng)引進(jìn)房地產(chǎn)進(jìn)展較快的大城市內(nèi)的知名物業(yè)管理公司，來為本工程做物業(yè)管理參謀，以起到促進(jìn)工程銷售工作的作用。

E、智能化設(shè)施隨著金華市住宅市場的不斷進(jìn)展，智能化設(shè)施必將成為各工程的工程的“閃光點(diǎn)〞和槍眼的“賣點(diǎn)〞。在金華市，智能化系統(tǒng)的實(shí)施現(xiàn)正處于起步階段，真正實(shí)施的小區(qū)尚無首例，其正常運(yùn)作嚴(yán)峻受制于市政設(shè)施及設(shè)備〔廣域布線、公眾終端等〕的影響。由此各樓盤所宣稱的“智能化〞僅為局域網(wǎng)絡(luò)硬件平臺(tái)，即為最初步的“網(wǎng)絡(luò)化〞，離開真正的“九A〞智能化要求還很遠(yuǎn)。而智能化的功能需求如其他商品一樣正不斷地被提升；隨著技術(shù)環(huán)境，生活水準(zhǔn)等要素的不斷進(jìn)化，其內(nèi)涵也得到了不斷的演化，且這一演化的更新正如電腦一樣被“刷新〞的速度格外快速，小區(qū)的“智能化〞規(guī)劃設(shè)計(jì)始終無法超越于需求?；谏鲜鲆蛩氐挠绊?，我司對本工程對本工程智能化設(shè)施的建議如下：１〕社區(qū)平安防范系統(tǒng)紅外線周界監(jiān)控系統(tǒng)公共區(qū)域視頻監(jiān)控系統(tǒng)住宅樓宇可視對講及門禁系統(tǒng)，與保安室直聯(lián)電子巡更系統(tǒng)公建及戶內(nèi)平安防范報(bào)警系統(tǒng)〔預(yù)留平臺(tái)〕２〕物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施監(jiān)控系統(tǒng)社區(qū)物業(yè)管泊車管理把握系統(tǒng)理信息系統(tǒng)三表遠(yuǎn)程抄表〔預(yù)留平臺(tái)〕

產(chǎn)品推廣單身公寓目前階段的金華市房地產(chǎn)市場，單身公寓工程的涌現(xiàn)層次不窮，因此本工程內(nèi)的單身公寓假設(shè)想在眾多的單身公寓工程中托影而出的話，必需具有肯定的自身優(yōu)勢。我司認(rèn)為本工程內(nèi)單身公寓的裝修應(yīng)當(dāng)?shù)玫阶銐虻闹匾暎瑸橘彿空郀I造出“既有居家的親切溫馨，又有酒店的舒適與優(yōu)越〞的高尚生活品位。由于單身公寓元/平方米的售價(jià)相對較高，因此放在工程正式公開期推出較為適合。在單身公寓的推廣理念上，我司建議承受“一把鑰匙開啟一個(gè)完整的家〞等較為嶄新的理念。

一般公寓作為本工程的主力房型，一般公寓的推廣顯得特殊重要。綜觀目前階段的金華市房地產(chǎn)總體市場狀況，大多數(shù)住宅工程的銷售把握工作都做的不夠到位，導(dǎo)致后期銷售所遇到的阻力較大。因此我司建議本工程在推廣過程中應(yīng)盡量做好銷控工作，為后期的清盤工作打好堅(jiān)實(shí)的根底〔具體的銷售方案我司將在后面的營銷籌劃建議中為貴司闡述〕。工程的銷售把握工作當(dāng)然重要，但一些軟硬件設(shè)施的配備也有其肯定的必要性，如：精致樓書、現(xiàn)場看板、房型模型、樣板房以及宣揚(yáng)媒介等，都是能夠促進(jìn)工程銷售的必要工具。由于本工程在價(jià)格方面相對于周邊工程而言沒有明顯的優(yōu)勢，故我司建議在本工程的前期銷售過程中，應(yīng)先推出位置相對較差的１#、３#樓，并通過金華市當(dāng)?shù)氐拿襟w廣告宣揚(yáng)來吸引江北地區(qū)的動(dòng)遷居民，同時(shí)起到為本工程造勢的作用。

３、商鋪占到總體量百分之十左右的商業(yè)用房是打算本工程最終贏利多少的重要因素，因此，商業(yè)用房的操作是否成功對本工程來說意義重大。從目前階段金華市房地產(chǎn)工程的商業(yè)用房銷售狀況來看，絕大多數(shù)的工程都取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績，但由于其中大局部工程至今仍未交房，故商業(yè)用房的開業(yè)率不是很高。所以，就目前階段而言，本工程商業(yè)用房的定位尚存在著肯定的不確定因素。故我司認(rèn)為本工程的商業(yè)用房在推出時(shí)間的把握上千萬不能操之過急。本工程周邊的幾個(gè)住宅工程〔如：今日佳園、婺江新村等〕都將先于本工程交房，因此本工程應(yīng)當(dāng)對這幾個(gè)工程商業(yè)用房的業(yè)種業(yè)態(tài)進(jìn)展觀望，并作出有針對性的招商工作。這樣的話既可以滿足本工程將來業(yè)主對于生活配套設(shè)施的需求，同時(shí)也可以為商業(yè)用房的業(yè)主供給更多的購置理由。單從業(yè)種業(yè)態(tài)的分布來考慮本工程商業(yè)用房的銷售是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們還應(yīng)當(dāng)從自身的銷售策略中來挖掘更多有利于本工程商業(yè)用房銷售的方法。首先，從購置者的購置心理方面考慮，大多數(shù)購置者更簡潔承受的是以單層面積計(jì)算的方式。因此為了迎合這種購置者的購置心理，我司認(rèn)為本工程的商業(yè)用房應(yīng)當(dāng)以單層面積的計(jì)算方式進(jìn)展銷售，而不是原先考慮的將商業(yè)用房的樓層進(jìn)展分割，然后分別銷售的方式。另外，對于購置商鋪的投資者來說，都期望自己的投資能有一個(gè)固定的投資回報(bào)率，鑒于此點(diǎn)，我司建議以媒體廣告的形式來宣揚(yáng)開發(fā)商承諾３年內(nèi)反還投資者固定的投資回報(bào)率，以加大對商業(yè)用房投資者的吸引力度，同時(shí)可以削減投資者認(rèn)為銷售單價(jià)較高的心理抗性。

第三章營銷籌劃建議房地產(chǎn)工程的營銷推廣必需首先從市場和產(chǎn)品動(dòng)身，查找獨(dú)特賣點(diǎn)，造時(shí)造勢，方能使工程脫穎而出，制造目標(biāo)市場。形象定位縱觀整個(gè)整個(gè)江南地區(qū)的房地產(chǎn)市場，我司認(rèn)為本工程要成功的關(guān)鍵在于差異化的策略，針對市場缺口走特色路線，樹立與眾不同的市場形象，形成錯(cuò)位競爭，由此確立本工程的市場形象：鬧中取靜的精品住宅定位理由如下：拉進(jìn)本工程與江南地區(qū)商業(yè)氣氛濃郁的賓虹路之間的距離。本工程地理位置相對較為偏僻，賓虹路上眾多的公建配套設(shè)施正式本工程所處區(qū)域內(nèi)較為缺乏的，而拉進(jìn)兩者之間的距離，那么可以彌補(bǔ)這一缺陷。提出精品住宅的理念。整個(gè)金華市體量較小的工程不少，但品質(zhì)相對較高的工程卻不多，而提出精品住宅的理念那么正好可以樹立本工程與眾不同的市場形象，形成錯(cuò)位竟?fàn)帲磉_(dá)出本工程的市場稀有性。

二、推廣主題品位金華市的極品生活這一推廣主題將樹立本工程之極品地位，在觀念上引導(dǎo)住宅物業(yè)市場形象的回歸，共性鮮亮、無與倫比，由此與周邊地區(qū)大批的住宅工程形成涇渭清楚的市場區(qū)分。

三、推廣階段方案１、引導(dǎo)期：主題：精品住宅即將面市，優(yōu)質(zhì)生活向您走來＊主要任務(wù)：完成公開預(yù)售以前的宣揚(yáng)推廣各項(xiàng)工作，并引起受眾關(guān)注。＊廣告重點(diǎn)：摸干脆的廣而告之(形象廣告)，檢驗(yàn)市場反響，確認(rèn)產(chǎn)品賣點(diǎn)，探尋以最完善的方式表現(xiàn)產(chǎn)品特質(zhì)。＊公共傳播：結(jié)合金華７月到１１月的大規(guī)模動(dòng)遷，組織有關(guān)活動(dòng)，在當(dāng)?shù)刂饕獔?bào)紙發(fā)布軟文廣告，在主打報(bào)刊發(fā)布本案形象廣告，引起受眾愛好。＊發(fā)布頻率：活動(dòng)組織一到兩次，軟廣告兩到三篇，報(bào)刊形象廣告每周發(fā)布一次(共計(jì)４次)，第一次用整版，以后用半版。＊媒體選擇：主打報(bào)紙：(由金華分公司確定)幫助報(bào)刊：(由金華分公司確定)相關(guān)電臺(tái)：(由金華分公司確定)電視媒體：(由金華分公司確定)DM直郵：(由金華分公司確定)

＊戶外媒體：售樓處及現(xiàn)場圍墻、看板及引導(dǎo)旗設(shè)計(jì)制作交通要道的看板、來訪路徑指示牌的選址、設(shè)計(jì)和制作＊業(yè)務(wù)協(xié)作：以戶外媒體和報(bào)刊形象廣告為主，間有新聞傳播和推廣活動(dòng)，承受上門客戶預(yù)定，并進(jìn)展客戶需求登記。＊說明：這一階段其實(shí)是馨華佳園整個(gè)工程的推介期，目的在于通過各類有效媒體，進(jìn)展適度的廣告宣揚(yáng)，使得本案為受眾所注目并引起愛好，并通過預(yù)定方式鎖定肯定數(shù)量的客戶。

２、公開期：主題：享受生活極至，品位高尚生活主要任務(wù)：產(chǎn)品具體信息之廣泛推介＊廣告重點(diǎn)：運(yùn)用各類廣告媒體的宣揚(yáng)，承受密集化的告策略，喚起更多目標(biāo)客戶關(guān)注，使目標(biāo)客