合院別墅分析第1頁/共32頁開發(fā)土地開發(fā)與盈利產(chǎn)品+服務(wù)客戶盈利Product+Service滿意Client雙贏SatisfiedProfitWin-win

牛牛文庫文檔分享第2頁/共32頁開發(fā)土地開發(fā)與盈利如何得到客戶的滿意來達到盈利與雙贏的目的？高品質(zhì)產(chǎn)品符合客戶的心理預(yù)期什么樣的客戶？中產(chǎn)階級or富人什么樣的心理預(yù)期？周邊環(huán)境內(nèi)部環(huán)境的營造合理的總體布局施工質(zhì)量把控建筑細部營造選材用料展示樣板房優(yōu)質(zhì)服務(wù)良好的建筑單體設(shè)計主要功能空間的合理布局灰度空間的營造（陽臺、庭院、露臺、半地下室）地段鄰居體現(xiàn)價值的土地選擇交易中的客戶營銷服務(wù)成交后成熟優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)附加價值次要功能空間的贈送

牛牛文庫文檔分享第3頁/共32頁類別合院別墅演化2006年5月31日，國土資源部發(fā)布通知，“中國一律停止別墅類房地產(chǎn)項目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對別墅進行全面清理?！蓖瑫r明確，聯(lián)排、雙拼以及TownHouse等低密度住宅不屬于別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。別墅禁令成為別墅價格上漲令，高密度類別墅項目目前已占有大部分的市場供應(yīng)份額，面對同地塊下能產(chǎn)生高溢價的機會，如何提高別墅項目的容積率，使土地價值最大化成為開發(fā)商著力研究的課題，聯(lián)排、雙拼、疊加等類別墅產(chǎn)品對容積率提升的幫助有限，而從古中國四合院提煉出的現(xiàn)代合院別墅卻略有所勝。聯(lián)排合院別墅產(chǎn)品又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨立宅基地，設(shè)有1至2個車位地下室。由三個或三個以上的單元住宅組成，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個單元共用外墻。特點是大進深，小面寬。合院別墅的產(chǎn)生背景合院別墅的演化

牛牛文庫文檔分享第4頁/共32頁類別合院別墅演化獨聯(lián)合院別墅產(chǎn)品大面寬加大進深別墅，通過弱聯(lián)結(jié)形成獨聯(lián)合院別墅大面寬大進深大進深弱聯(lián)結(jié)其他形式合院別墅產(chǎn)品圍合式合院別墅風(fēng)車式合院別墅

牛牛文庫文檔分享第5頁/共32頁合院別墅案例深圳·萬科第五園

牛牛文庫文檔分享第6頁/共32頁合院別墅案例深圳·萬科第五園

牛牛文庫文檔分享第7頁/共32頁合院別墅案例四合院組團分析

1.平面：

四合院由4個體量相近的單體聯(lián)排而成。單體建筑在南側(cè)圍合出公共交往空間，北側(cè)作為停車庫；每戶均有自己私密的前后庭院。

單體建筑3層高的體量，一層布置客廳、餐廳，二層布置臥室；三層制高點布置主臥。

公共空間深圳·萬科第五園——四合院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院

牛牛文庫文檔分享第8頁/共32頁合院別墅案例四合院組團分析

2.體量：單體建筑的中心體量為三層高，圍繞中心體量的其余部分層層遞增，聯(lián)排拼合，兩端凸出，中間退后。

深圳·萬科第五園——四合院

牛牛文庫文檔分享第9頁/共32頁合院別墅案例四合院組團分析

3.交通組織：車行道與人行道分設(shè)，北側(cè)車行，南側(cè)人行。

圖例：入口車行路線人性路線車行入口人行入口車庫

P深圳·萬科第五園——四合院PP

牛牛文庫文檔分享第10頁/共32頁首層平面圖合院別墅案例深圳·萬科第五園——十六聯(lián)排

牛牛文庫文檔分享第11頁/共32頁二層平面圖合院別墅案例深圳·萬科第五園——十六聯(lián)排

牛牛文庫文檔分享第12頁/共32頁三層平面圖合院別墅案例深圳·萬科第五園——十六聯(lián)排

牛牛文庫文檔分享第13頁/共32頁六合院合院別墅案例

牛牛文庫文檔分享第14頁/共32頁六合院合院別墅案例

牛牛文庫文檔分享第15頁/共32頁六合院合院別墅案例

牛牛文庫文檔分享第16頁/共32頁六合院合院別墅案例六合院組團分析

1.平面：

六合院由6個體量相近的單體組合而成。單體建筑在內(nèi)側(cè)圍合出公共交往空間；每戶均有自己私密的前后庭院。

單體建筑3層高的體量，一層布置客廳、餐廳，二層布置臥室；三層制高點布置主臥。

公共空間庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院

牛牛文庫文檔分享第17頁/共32頁六合院合院別墅案例六合院組團分析

2.體量：單體建筑的中心體量為三層高，圍繞中心體量的其余部分層層遞增，在體量上對連接處進行弱化處理。在總體形式上，加強了合院組團獨棟化的效果。

牛牛文庫文檔分享第18頁/共32頁六合院合院別墅案例六合院組團分析

3.交通組織：組團四周為車行道路，在每戶的首層起居室下設(shè)地下車庫。每戶均設(shè)置兩個車位。

人行先進入東西向主道路，然后分別入戶。

PPPPPP圖例：入口車行路線人性路線車行入口人行入口車庫

P

牛牛文庫文檔分享第19頁/共32頁八合院合院別墅案例

牛牛文庫文檔分享第20頁/共32頁八合院合院別墅案例

牛牛文庫文檔分享第21頁/共32頁八合院合院別墅案例

牛牛文庫文檔分享第22頁/共32頁八合院合院別墅案例八合院組團分析

1.平面：

八合院由8個，分別2組體量相近的單體組合而成。單體建筑在內(nèi)側(cè)圍合出公共交往空間；一組別墅有前后庭院，另一組則是大獨院。

單體建筑3層高的體量，一層布置客廳、餐廳，二層布置臥室；三層制高點布置主臥。

公共空間庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院

牛牛文庫文檔分享第23頁/共32頁八合院合院別墅案例八合院組團分析

2.體量：單體建筑的中心體量為三層高，圍繞中心體量的其余部分二層挑出，一層再收回，形成一些架空空間。

牛牛文庫文檔分享第24頁/共32頁八合院合院別墅案例八合院組團分析

3.交通組織：組團四周為車行道路，在每戶的首層起居室下設(shè)地下車庫。每戶均設(shè)置兩個車位。

人行先由南面、北面的組團步行出入口進入組團內(nèi)部，然后入戶。

PPP圖例：入口車行路線人性路線車行入口人行入口車庫

PPPPPP

牛牛文庫文檔分享第25頁/共32頁院落分析公共院落私人院落街坊4.院落的組合形式合院別墅環(huán)比分析

牛牛文庫文檔分享第26頁/共32頁優(yōu)劣勢分析合院別墅環(huán)比分析合院別墅的優(yōu)點：1.圍合創(chuàng)造的院落空間為鄰里交流創(chuàng)造條件。2.封閉的外觀保持了整體的私密性。3.院落內(nèi)部可做景觀設(shè)計，成為休閑場所，營造高品質(zhì)休閑場所。4.在北方圍合式建筑可以阻擋寒風(fēng)入侵，有利于保溫防寒。5.相對于其他類別墅產(chǎn)品，有利于提高容積率。合院別墅的缺點：1.相互干擾，一個是戶與戶之間的干擾，另一個是合院與合院之間的相互干擾。2.資源分配不均，各戶的朝向有差異。3.停車問題。合院別墅的空間積極空間消極空間

牛牛文庫文檔分享第27頁/共32頁停車分析合院別墅的停車解決方案地面停車沿合院外圍道路進行路面停車。優(yōu)點：節(jié)省院落內(nèi)部空間，降低工程造價。缺點：影響外圍環(huán)境，拉低別墅檔次。獨聯(lián)路網(wǎng)密度較小合院別墅環(huán)比分析

牛牛文庫文檔分享第28頁/共32頁停車分析半地下室停車地形較為復(fù)雜地區(qū)，可以以地下室的名義實行架空層停車的辦法來規(guī)避政策限制，既不計容積率，又能節(jié)省成本。架空層停車從別墅內(nèi)部給出一個空間來做停車使用。優(yōu)點：工程造價較低。缺點：浪費別墅內(nèi)部空間，土地價值利用度降低，停車庫計入容積率浪費建筑面積。分戶地下室停車別墅往下挖一個空間做停車使用。優(yōu)點：對地上別墅的空間功能干擾度低，且建筑面積不計入容積率。缺點：地下室防水防潮等做法提高工程造價，土方開挖及回填也會提高工程造價。合院別墅環(huán)比分析

牛牛文庫文檔分享第29頁/共32頁堆坡綠化來使架空層滿足地下室條件，地下室結(jié)構(gòu)頂板距室外地坪1.2米以內(nèi)可視為地下室不計容積率停車分析優(yōu)點：1.擋墻比分戶地下室少，降低成本2.無防水措施，降低成本3.人車分流4.增加附送停車贈送下沉庭院附加價值大半地下室停車合院別墅環(huán)比分析

牛牛文庫文檔分享第30頁