房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法建標(biāo)【20000】205號(hào)中華人民共和國(guó)國(guó)建設(shè)部20000-9--18目錄第一章總則則第二章房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與與預(yù)測(cè)第三章房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策策劃第四章房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投投資與成本費(fèi)費(fèi)用估算第五章房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收收入估算與資資金籌措第六章房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第七章房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不不確定性分析析第八章房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方方案比選第九章房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜綜合評(píng)價(jià)附表基本報(bào)報(bào)表及輔助報(bào)報(bào)表（格式）第一章總則則第一條房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房房地產(chǎn)項(xiàng)目)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，是是房地產(chǎn)項(xiàng)目目可行性研究究的重要組成成部分，是房房地產(chǎn)項(xiàng)目決決策科學(xué)化的的重要手段。為為了引導(dǎo)房地地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)發(fā)展，減少房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資的盲目性性，提高房地地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)質(zhì)量，制制定本方法。第二條房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)社社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的需要和城城市總體規(guī)劃劃的要求，運(yùn)運(yùn)用微觀效益益分析與宏觀觀效益分析相相結(jié)合、定量量分析與定性性分析相結(jié)合合、動(dòng)態(tài)分析析與靜態(tài)分析析相結(jié)合的方方法，做好經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作作。第三條在房地地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)中，按按照房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目未來(lái)獲取取收益的方式式，可將房地地產(chǎn)項(xiàng)目主要要分為下列類(lèi)類(lèi)型：一、出售型房地地產(chǎn)項(xiàng)目。此此類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目以預(yù)售或或開(kāi)發(fā)完成后后出售的方式式得到收入、回回收開(kāi)發(fā)資金金"、獲取開(kāi)發(fā)發(fā)收益，以達(dá)達(dá)到盈利的目目的。二、出租型房地地產(chǎn)項(xiàng)目。此此類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目以預(yù)租或或開(kāi)發(fā)完成后后出租的方式式得到收入、回回收開(kāi)發(fā)資金金、獲取開(kāi)發(fā)發(fā)收益，以達(dá)達(dá)到盈利的目目的。三、混合型房地地產(chǎn)項(xiàng)目。此此類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目以預(yù)售、預(yù)預(yù)租或開(kāi)發(fā)完完成后出售、出出租、自營(yíng)的的各種組合方方式得到收入入、回收開(kāi)發(fā)發(fā)資金、獲取取開(kāi)發(fā)收益，以以達(dá)到盈利的的目的。第四條房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)分為財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)。對(duì)對(duì)于一般的房房地產(chǎn)項(xiàng)目只只需進(jìn)行財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)；對(duì)于重大的的、對(duì)區(qū)域社社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展有較大影響響的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，如經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目目、成片開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目，在作作出決策前應(yīng)應(yīng)進(jìn)行綜合評(píng)評(píng)價(jià)。第五條財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行行財(cái)稅制度和和價(jià)格體系，計(jì)計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收收人和財(cái)務(wù)支支出，分析項(xiàng)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈盈利能力、清清償能力以及及資金平衡狀狀況，判斷項(xiàng)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可可行性。第六條綜合評(píng)價(jià)價(jià)應(yīng)從區(qū)域社社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的角度，分分析和計(jì)算房房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的效益和和費(fèi)用，考察察項(xiàng)目對(duì)社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)的凈貢貢獻(xiàn)，判斷項(xiàng)項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)合理性。第七條房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)應(yīng)在房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與與預(yù)測(cè)、房地地產(chǎn)項(xiàng)目策劃劃、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目投資與成成本費(fèi)用估算算、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目收入估算算與資金籌措措的基礎(chǔ)上進(jìn)進(jìn)行。同時(shí)應(yīng)應(yīng)注意對(duì)房地地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行行不確定分析析和多方案比比選。第八條房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)的結(jié)論可以以為房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商服務(wù)，作作為房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商投資決決策的依據(jù)；；可以為政府府管理部門(mén)服服務(wù)，作為政政府管理部門(mén)門(mén)審批房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的依據(jù)據(jù);可以為金融機(jī)機(jī)構(gòu)服務(wù)，作作為金融機(jī)構(gòu)構(gòu)審查貸款可可行性的依據(jù)據(jù)。第九條本方法適適用于第三條條所述各類(lèi)房房地產(chǎn)項(xiàng)目。其其他房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)也可參照照本方法使用用。第十條房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)的準(zhǔn)確性和和參數(shù)選擇的的合理性，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)結(jié)論的正確性性有著重要的的影響，為此此，要求經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)人員具具有較高的素素質(zhì)，以便在在進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)時(shí)作出正正確的分析和和判斷。第二章房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與與預(yù)測(cè)第十一條開(kāi)發(fā)發(fā)商和經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)人員通過(guò)過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查，了了解房地產(chǎn)市市場(chǎng)的過(guò)去和和現(xiàn)狀，把握握房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)態(tài)，預(yù)測(cè)房地地產(chǎn)市場(chǎng)的未未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)，并依此分分析房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)的必必要性，確定定房地產(chǎn)項(xiàng)目目的用途、規(guī)模、檔檔次、開(kāi)發(fā)時(shí)時(shí)機(jī)和經(jīng)營(yíng)方方式。第十二條房地地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查查與預(yù)測(cè)的內(nèi)內(nèi)容和方法，應(yīng)根據(jù)房地地產(chǎn)項(xiàng)目的用用途、未來(lái)獲獲取收益的方方式及所在地地區(qū)的具體情情況確定。按按照用途可將將房地產(chǎn)項(xiàng)目目主要分為下下列類(lèi)型:一、居住用途的的房地產(chǎn)項(xiàng)目目，包括普通通住宅、高檔檔公寓、別墅墅等。二、商業(yè)用途的的房地產(chǎn)項(xiàng)目目，包括商場(chǎng)場(chǎng)、購(gòu)物中心心、商業(yè)店鋪鋪、超級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)等。三、辦公用途的的房地產(chǎn)項(xiàng)目目，包括商務(wù)務(wù)辦公樓(寫(xiě)字樓)等。四、旅館用途的的房地產(chǎn)項(xiàng)目目，包括飯店店、酒店、賓賓館、度假村村、旅店、招招待所等。五、餐飲用途的的房地產(chǎn)項(xiàng)目目，包括酒樓樓、美食城、餐餐館、快餐店店等。六、娛樂(lè)用途的的房地產(chǎn)項(xiàng)目目，包括游樂(lè)樂(lè)場(chǎng)、娛樂(lè)城城、康樂(lè)中心心、俱樂(lè)部、影影劇院等。七、工業(yè)用途的的房地產(chǎn)項(xiàng)目目，包括廠(chǎng)房房、倉(cāng)庫(kù)等。八、特殊用途的的房地產(chǎn)項(xiàng)目目，包括停車(chē)車(chē)樓等;九、土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，是指在在生地或毛地地上進(jìn)行三通通一平等，將將其開(kāi)發(fā)成為為建設(shè)熟地的的房地產(chǎn)項(xiàng)目目。第十三條房地地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查查與預(yù)測(cè)包括括房地產(chǎn)投資資環(huán)境的調(diào)查查與預(yù)測(cè)和房房地產(chǎn)市場(chǎng)狀狀況的調(diào)查與與預(yù)測(cè)。一、房地產(chǎn)投資資環(huán)境的調(diào)查查與預(yù)測(cè)。房房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境的調(diào)查與與預(yù)測(cè)應(yīng)在國(guó)國(guó)家、區(qū)域、城城市、鄰里的的層次上進(jìn)行行。主要內(nèi)容容包括：政治、法律律、經(jīng)濟(jì)、文文化教育、自然條件、城城市規(guī)劃、基基礎(chǔ)設(shè)施等方方面，對(duì)已經(jīng)經(jīng)發(fā)生的或?qū)⒁l(fā)生的重重大事件或政政策對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的影響響，要作出充充分的了解和和估計(jì)。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)狀況的調(diào)查查與預(yù)測(cè)。房房地產(chǎn)市場(chǎng)狀狀況的調(diào)查與與預(yù)測(cè)應(yīng)在房房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境調(diào)查與預(yù)預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上上進(jìn)行，主要要內(nèi)容包括:1．供求狀況。包包括相關(guān)地段段、用途、規(guī)規(guī)模、檔次、價(jià)位、平面面布置等的房房地產(chǎn)的供求求狀況，如供供給量、有效效需求量、空空置量和空置置率等。其中中供給量應(yīng)包包括已完成的的項(xiàng)目、在建建的項(xiàng)目、已已審批立項(xiàng)的的項(xiàng)目、潛在在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目及預(yù)計(jì)它們們投入市場(chǎng)的的時(shí)間。2．房地產(chǎn)商品品的價(jià)格、租租金和經(jīng)營(yíng)收收入。3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的成成本、費(fèi)用、稅稅金的種類(lèi)及及其支付的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間等等。第十四條房地地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查查要根據(jù)調(diào)查查的對(duì)象和內(nèi)內(nèi)容，采用適適當(dāng)?shù)姆椒?。通通常采用的方方法有：普查法、抽抽樣調(diào)查法、直直接調(diào)查法、間間接調(diào)查法。第十五條房地地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)一般分為定定性預(yù)測(cè)和定定量預(yù)測(cè)。一、定性預(yù)測(cè)。定定性預(yù)測(cè)主要要是通過(guò)對(duì)歷歷史資料的分分析和對(duì)未來(lái)來(lái)?xiàng)l件的研究究，憑借預(yù)測(cè)測(cè)人員實(shí)踐經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和邏輯推推理能力，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)未來(lái)表現(xiàn)的的性質(zhì)進(jìn)行推推測(cè)和判斷。二、定量預(yù)測(cè)。定定量預(yù)測(cè)是在在了解歷史資資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上上，運(yùn)用數(shù)學(xué)學(xué)方法和其他他分析技術(shù)，建建立可以表現(xiàn)現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的的數(shù)量模型，并并以此為基礎(chǔ)礎(chǔ)分析、計(jì)算算和確定房地地產(chǎn)市場(chǎng)要素素在未來(lái)可能能的數(shù)量。第十六條房地地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)的具體方法法因預(yù)測(cè)的對(duì)對(duì)象、內(nèi)容、期期限不同而有有所不同。通通常采用的方方法有:一、直觀判斷法法，包括德?tīng)枲柗品ê蛯?zhuān)家家小組法等。二、歷史引伸法法，包括簡(jiǎn)單單平均數(shù)法、移移動(dòng)平均數(shù)法法、加權(quán)移動(dòng)動(dòng)平均數(shù)法、趨趨勢(shì)預(yù)測(cè)法、指指數(shù)平滑法和和季節(jié)指數(shù)法法等。三、因果預(yù)測(cè)法法，包括回歸歸分析法和相相關(guān)分析法等等。第三章房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策策劃第十七條房地地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)進(jìn)行系統(tǒng)的項(xiàng)項(xiàng)目策劃，以以形成和優(yōu)選選出較具體的的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)方案。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃劃主要包括項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)位的分分析與選擇，開(kāi)開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)規(guī)模的分析與與選擇，開(kāi)發(fā)發(fā)時(shí)機(jī)的分析析與選擇，開(kāi)開(kāi)發(fā)合作方式式的分析與選選擇，項(xiàng)目融融資方式和資資金結(jié)構(gòu)的分分析與選擇，房房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)經(jīng)營(yíng)方式的分分析與選擇。第十八條房地地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位位的分析與選選擇，包括地地域的分析與與選擇和具體體地點(diǎn)的分析析與選擇。地域的分析與選選擇是戰(zhàn)略性性選擇，是對(duì)對(duì)項(xiàng)目宏觀區(qū)區(qū)位條件的分分析與選擇，主主要考慮項(xiàng)目目所在地區(qū)的的政治、法律律、經(jīng)濟(jì)、文文化教育、自自然條件等因因素。具體地點(diǎn)的分析析與選擇，是是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目坐落地點(diǎn)點(diǎn)和周?chē)h(huán)境境、基礎(chǔ)設(shè)施施條件的分析析與選擇，主主要考慮項(xiàng)目目所在地點(diǎn)的的交通、城市市規(guī)劃、土地地取得代價(jià)、拆拆遷安置難度度、基礎(chǔ)設(shè)施施完備程度以以及地質(zhì)、水水文、噪聲、空空氣污染等因因素。第十九條房地地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模模的分析與選選擇，應(yīng)在符符合城市規(guī)劃劃的前提下按按照最高最佳佳利用原則(最高最佳利利用是法律上上允許、技術(shù)術(shù)上可能、財(cái)財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)經(jīng)過(guò)充分合理理的論證，能能夠帶來(lái)最高高收益的利用用)，選擇最佳的的用途和最合合適的開(kāi)發(fā)規(guī)規(guī)模，包括建建筑總面積、建設(shè)和和裝修檔次、平平面布置等。此此外，還可考考慮僅將生地或毛毛地開(kāi)發(fā)成為為可進(jìn)行房屋屋建設(shè)的熟地地后租售的情情況。第二十條房地地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)時(shí)機(jī)的分析析與選擇，應(yīng)應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)完完成后的市場(chǎng)場(chǎng)前景，再倒倒推出應(yīng)獲取取開(kāi)發(fā)場(chǎng)地和開(kāi)始建設(shè)設(shè)的時(shí)機(jī)，并并充分估計(jì)辦辦理前期手續(xù)續(xù)和征地拆遷的難度等等因素對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)迸度的影響響。大型房地地產(chǎn)項(xiàng)目可考慮分期分分批開(kāi)發(fā)(滾動(dòng)開(kāi)發(fā))。第二十一條房房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)合作方式式的分析與選選擇，主要應(yīng)應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)商商自身在土地地、資金、開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)專(zhuān)長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)和和社會(huì)關(guān)系等等方面的實(shí)力力或優(yōu)勢(shì)程度度，并從分散風(fēng)險(xiǎn)的角角度出發(fā)，對(duì)對(duì)獨(dú)資、合資資、合作(包括合建)、委托開(kāi)發(fā)發(fā)等開(kāi)發(fā)合作作方式進(jìn)行選選擇。第二十二條房房地產(chǎn)項(xiàng)目融融資方式與資資金結(jié)構(gòu)的分分析與選擇，主主要是結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作作方式設(shè)計(jì)資資金結(jié)構(gòu)，確確定合作各方方在項(xiàng)目資本本金中所占的的份額，并通通過(guò)分析可能能的資金來(lái)源源和經(jīng)營(yíng)方式式，對(duì)項(xiàng)目所所需的短期和和長(zhǎng)期資金的的籌措作出合合理的安排。第二十三條房房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)經(jīng)營(yíng)方式的分分析與選擇，主主要是考慮近近期利益和長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的兼兼顧、資金壓壓力、自身的的經(jīng)營(yíng)能力以以及市場(chǎng)的接接受程度等，對(duì)對(duì)出售(包括預(yù)售)、出租(包括預(yù)租、短短租或長(zhǎng)租)、自營(yíng)等經(jīng)經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行行選擇。第四章房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投投資與成本費(fèi)費(fèi)用估算第二十四條房地地產(chǎn)項(xiàng)目總投投資包括開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)投資和和經(jīng)營(yíng)資金。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是是指在開(kāi)發(fā)期期內(nèi)完成房地地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)所需投投入的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用，主要包包括:土地費(fèi)用、前前期工程費(fèi)用用、基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)用、建建筑安裝工程程費(fèi)用、公共共配套設(shè)施建建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用用、財(cái)務(wù)費(fèi)用用、管理費(fèi)用用、銷(xiāo)售費(fèi)用用、開(kāi)發(fā)期稅稅費(fèi)、其他費(fèi)費(fèi)用以及不可可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等等。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資在在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)過(guò)程中形成以以出售和出租租為目的的開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本本和以自營(yíng)自自用為目的的的固定資產(chǎn)及及其他資產(chǎn)，應(yīng)應(yīng)注意開(kāi)發(fā)建建設(shè)投資在開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本本與固定資產(chǎn)產(chǎn)和其他資產(chǎn)產(chǎn)之間的合理理分?jǐn)倓澽D(zhuǎn)。經(jīng)營(yíng)資金是指開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于于日常經(jīng)營(yíng)的的周轉(zhuǎn)資金。開(kāi)發(fā)期是指從房房地產(chǎn)項(xiàng)目大大量資金正式式投人工程開(kāi)開(kāi)始，到開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)完成的的期間。第二十五條開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本本是指房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品建建成時(shí)，按照照國(guó)家有關(guān)財(cái)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制制度轉(zhuǎn)入房地地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資資。當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目有多種種產(chǎn)品時(shí)，可可分別估算每每種產(chǎn)品的成成本費(fèi)用，但但應(yīng)注意開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)投資在在不同開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品之間的合合理分?jǐn)?。第二十六條經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本是指指房地產(chǎn)產(chǎn)品品出售、出租租時(shí)，將開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本按按照國(guó)家有關(guān)關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的的成本，主要要包括:土地轉(zhuǎn)讓成成本、出租土土地經(jīng)營(yíng)成木木、房地產(chǎn)銷(xiāo)銷(xiāo)售成本、出出租經(jīng)營(yíng)成本本。對(duì)于分期收款的的房地產(chǎn)項(xiàng)目目，房地產(chǎn)銷(xiāo)銷(xiāo)售成本和出出租經(jīng)營(yíng)成本本可按其當(dāng)期期收入占全部部銷(xiāo)售收入和和租金收人的的比率，計(jì)算算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本本。第二十七條房房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)完成成后，可能形形成一定比例例的開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)資產(chǎn)，主要要包括固定資資產(chǎn)、無(wú)形資資產(chǎn)和遞延資資產(chǎn)。一、固定資產(chǎn)包包括開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)辦公用房、開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)機(jī)器器設(shè)備和運(yùn)輸輸設(shè)備，以及及自營(yíng)的商業(yè)業(yè)和服務(wù)業(yè)用用房等。二、無(wú)形資產(chǎn)主主要包括土地地使用權(quán)等。三、遞延資產(chǎn)主主要包括開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的開(kāi)辦辦費(fèi)和租入固固定資產(chǎn)的改改良支出等。第二十八條房房地產(chǎn)項(xiàng)目土土地費(fèi)用是指指為取得房地地產(chǎn)項(xiàng)目用地地而發(fā)生的費(fèi)費(fèi)用。房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目取得土土地有多種方方式，研發(fā)生生的費(fèi)用各不不相同。主要要有下列幾種種:劃撥或征用用土地的土地地征用拆遷費(fèi)費(fèi)、出讓土地地的土地出讓讓地價(jià)款、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地的土土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租租用土地的土土地租用費(fèi)、股股東投資入股股土地的投資資折價(jià)。一、土地征用拆拆遷費(fèi)。土地地征用拆遷費(fèi)費(fèi)分為:農(nóng)村土地征征用拆遷費(fèi)和和城鎮(zhèn)土地拆拆遷費(fèi)。1、農(nóng)村土地征征用拆遷費(fèi)主主要包括：土地補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)、青苗補(bǔ)償償費(fèi)、地上附附著物補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)、安置補(bǔ)助助費(fèi)、新菜地地開(kāi)發(fā)建設(shè)基基金、征地管管理費(fèi)、耕地地占用稅、拆拆遷費(fèi)、其他他費(fèi)用。2、城鎮(zhèn)土地拆拆遷費(fèi)主要包包括:地上建筑物物、構(gòu)筑物、附附著物補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)，搬家費(fèi)，臨臨時(shí)搬遷安置置費(fèi)，周轉(zhuǎn)房房攤銷(xiāo)以及對(duì)對(duì)于原用地單單位停產(chǎn)、停停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，拆拆遷管理費(fèi)和和拆遷服務(wù)費(fèi)費(fèi)等。二、土地出讓地地價(jià)款。土地地出讓地價(jià)款款是指國(guó)家以以土地所有者者的身份將土土地使用權(quán)在在一定年限內(nèi)內(nèi)讓予土地使用者，并并由土地使用用者向國(guó)家支支付土地使用用權(quán)出讓地價(jià)款。主要要包括向政府府繳付的土地地使用權(quán)出讓讓金和根據(jù)土地原有狀狀況需要支付付的拆遷補(bǔ)償償費(fèi)、安置費(fèi)費(fèi)、城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)或征地費(fèi)等等。例如:以出讓方式式取得城市熟地土地使使用權(quán)，土地地出讓地價(jià)款款由土地出讓讓金加上拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)和城城市基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成成。土地出讓地價(jià)款款的數(shù)額由土土地所在城市市、地區(qū)、地地段、土地的的用途以及使使用條件、合合同條件等許許多方面的因素決定。許許多城市對(duì)土土地制定了基基準(zhǔn)地價(jià)，具具體宗地的土土地出讓地價(jià)價(jià)款要在基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上加以適當(dāng)當(dāng)調(diào)整確定。三、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)費(fèi)。土地轉(zhuǎn)讓讓費(fèi)是指土地地受讓方向土土地轉(zhuǎn)讓方支支付土地使用用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)費(fèi)。依法通過(guò)過(guò)土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式式取得的土地地使用權(quán)可以以轉(zhuǎn)讓給其他他合法使用者者。土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，地地上建筑物及及其他附著物物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。四、土地租用費(fèi)費(fèi)。土地租用用費(fèi)是指土地地租用方向土土地出租方支支付的費(fèi)用。以以租用方式取取得土地使用用權(quán)可以減少少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的的初期投資，但但在房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中較較為少見(jiàn)。五、土地投資折折價(jià)。房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目土地使使用權(quán)可以來(lái)來(lái)自房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的一個(gè)或或多個(gè)投資者者的直接投資資。在這種情情況下，不需需要籌集現(xiàn)金金用于支付土土地使用權(quán)的的獲取費(fèi)用，但但一般需要對(duì)對(duì)土地使用權(quán)權(quán)評(píng)估作價(jià)。第二十九條房房地產(chǎn)項(xiàng)目前前期工程費(fèi)主主要包括項(xiàng)目目前期規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)、可行性性研究，水文文、地質(zhì)勘測(cè)測(cè)，以及"三通一平"等階段的費(fèi)費(fèi)用支出。項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)計(jì)、可行性研研究所需費(fèi)用用支出一般可可按項(xiàng)目總投投資的一定百百分比估算，也也可按估計(jì)的的工作量乘以以正常工日費(fèi)費(fèi)率估算。項(xiàng)項(xiàng)目水文、地地質(zhì)勘測(cè)所需需費(fèi)用支出根根據(jù)工作量估估算。土地開(kāi)開(kāi)發(fā)中三通一一平(通水、通電電、通路、土土地平整)工程費(fèi)用根根據(jù)實(shí)際工作作量估算。第三十條基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施施建設(shè)是指建建筑物2米以外和項(xiàng)項(xiàng)目用地規(guī)劃劃紅線(xiàn)以?xún)?nèi)的的各種管線(xiàn)和和道路工程，其其費(fèi)用包括供供水、供電、供供氣、排污、綠綠化、道路、路路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)費(fèi)用，以及各各項(xiàng)設(shè)施與市市政設(shè)施干線(xiàn)線(xiàn)、干管、干干道的接口費(fèi)費(fèi)用。一般按按實(shí)際工程量量估算。第三十一條建建筑安裝工程程費(fèi)是指建造造房屋建筑物物所發(fā)生的建建筑工程費(fèi)用用、設(shè)備采購(gòu)購(gòu)費(fèi)用和安裝裝工程費(fèi)用等等。在可行性性研究階段，建建筑安裝工程程費(fèi)用估算可可以采用單元元估算法、單單位指標(biāo)估算算法、工程量量近似框算法法、概算指標(biāo)標(biāo)估算法、概概預(yù)算定額法法，也可以根根據(jù)類(lèi)似工程程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估估算。具體估估算方法的選選擇應(yīng)視資料料的可取性和和費(fèi)用支出的的情況而定。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目包包括多個(gè)單項(xiàng)項(xiàng)工程時(shí)，應(yīng)應(yīng)對(duì)各個(gè)單項(xiàng)項(xiàng)工程分別估估算建筑安裝裝工程費(fèi)用。第三十二條公公共配套設(shè)施施建設(shè)費(fèi)是指指居住小區(qū)內(nèi)內(nèi)為居民服務(wù)務(wù)配套建設(shè)的的各種非營(yíng)利利性的公共配配套設(shè)施(又稱(chēng)公建設(shè)設(shè)施)的建設(shè)費(fèi)用用，主要包括括:居委會(huì)、派派出所、托兒兒所、幼兒園園、公共廁所所、停車(chē)場(chǎng)等等。一般按規(guī)規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)實(shí)際工程量估估算。第三十三條開(kāi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用用是指房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所所屬獨(dú)立核算算單位在開(kāi)發(fā)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管管理所發(fā)生的的各項(xiàng)費(fèi)用。主主要包括：工資、福利利費(fèi)、折舊費(fèi)費(fèi)、修理費(fèi)、辦辦公費(fèi)、水電電費(fèi)、勞動(dòng)保保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)和其其他費(fèi)用等。當(dāng)開(kāi)發(fā)企業(yè)不設(shè)設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)構(gòu)，由開(kāi)發(fā)企企業(yè)定期或不不定期派人到到開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組組織開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)活動(dòng)時(shí)，所所發(fā)生的費(fèi)用用可直接計(jì)入入開(kāi)發(fā)企業(yè)的的管理費(fèi)用。第三十四條管管理費(fèi)用是指指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的管理理部門(mén)為組織織和管理房地地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)而發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用。主主要包括：管理人員工工資、職工福福利費(fèi)、辦公公費(fèi)、差旅費(fèi)費(fèi)、折舊費(fèi)、修修理費(fèi)、工會(huì)會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工工教育經(jīng)費(fèi)、勞勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董董事會(huì)費(fèi)、咨咨詢(xún)費(fèi)、審計(jì)計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)費(fèi)、排污費(fèi)、綠綠化費(fèi)、房地地產(chǎn)稅、車(chē)船船使用稅、土土地使用稅、技技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、無(wú)無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)銷(xiāo)、開(kāi)辦費(fèi)攤攤銷(xiāo)、業(yè)務(wù)招招待費(fèi)、壞賬賬損失、存貨貨盤(pán)虧、毀損損和報(bào)廢損失失以及其他管管理費(fèi)用。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)同時(shí)開(kāi)開(kāi)發(fā)若干個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目目，管理費(fèi)用用應(yīng)在各個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目間合理分分?jǐn)偂５谌鍡l財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用是指指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)為籌集集資金而發(fā)生生的各項(xiàng)費(fèi)用用。主要包括括借款和債券券的利息、金金融機(jī)構(gòu)手續(xù)續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)費(fèi)、外匯匯兌兌凈損失以及及其他財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用。第三十六條銷(xiāo)銷(xiāo)售費(fèi)用是指指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售售房地產(chǎn)產(chǎn)品品過(guò)程申發(fā)生生的各項(xiàng)費(fèi)用用，以及專(zhuān)設(shè)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的的各項(xiàng)費(fèi)用。主主要包括銷(xiāo)售售人員工資、獎(jiǎng)獎(jiǎng)金、福利費(fèi)費(fèi)、差旅費(fèi)、銷(xiāo)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的折折舊費(fèi)、修理理費(fèi)、物料消消耗、廣告費(fèi)費(fèi)、宣傳費(fèi)、代代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)、銷(xiāo)銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)及及預(yù)售許可證證申領(lǐng)費(fèi)等。第三十七條其其他費(fèi)用主要要包括:臨時(shí)用地費(fèi)費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)設(shè)費(fèi)、工程造造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)、總總承包管理費(fèi)費(fèi)、合同公證證費(fèi)、施工執(zhí)執(zhí)照費(fèi)、工程程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)費(fèi)、工程監(jiān)理理費(fèi)、竣工圖圖編制費(fèi)、工工程保險(xiǎn)費(fèi)等等。第三十八條房房地產(chǎn)項(xiàng)目投投資估算中應(yīng)應(yīng)考慮項(xiàng)目所所負(fù)擔(dān)的與房房地產(chǎn)投資有有關(guān)的各種稅稅金和地方政政府或有關(guān)部部門(mén)征收的費(fèi)費(fèi)用。主要包包括:固定資產(chǎn)投投資方向調(diào)節(jié)節(jié)稅、土地使使用稅、市政政文管線(xiàn)分?jǐn)倲傎M(fèi)、供電貼貼費(fèi)、用電權(quán)權(quán)費(fèi)、綠化建建設(shè)費(fèi)、電話(huà)話(huà)初裝費(fèi)、分分散建設(shè)市政政公用設(shè)施建建設(shè)費(fèi)等。在在一些大中型型城市，這部部分稅費(fèi)已經(jīng)經(jīng)成為房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目投資費(fèi)費(fèi)用中占較大大比重的費(fèi)用用。各項(xiàng)稅費(fèi)費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)估算。第三十九條房房地產(chǎn)項(xiàng)目投投資估算應(yīng)考考慮適當(dāng)?shù)牟徊豢深A(yù)見(jiàn)費(fèi)用用。第四十條運(yùn)營(yíng)營(yíng)費(fèi)用是指房房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)完成后，在在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期期間發(fā)生的各各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用用。主要包括括:管理費(fèi)用、銷(xiāo)銷(xiāo)售費(fèi)用等。第四十一條修修理費(fèi)用是指指以出租或自自營(yíng)方式獲得得收益的房地地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生生的物料消耗耗和維修費(fèi)等等。第四十二條房房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)根據(jù)可能的的建設(shè)進(jìn)度和和將會(huì)發(fā)生的的實(shí)際付款時(shí)時(shí)間和金額編編制資金使用用計(jì)劃表。在房地產(chǎn)項(xiàng)目可可行性研究階階段，計(jì)算期期可取年、半半年、季甚至至月為單位，資資金使用計(jì)劃劃應(yīng)按期編制制。編制資金金使用計(jì)劃應(yīng)應(yīng)考慮各種投投資款項(xiàng)的付付款特點(diǎn)，要要考慮預(yù)收款款、欠付款、預(yù)預(yù)付定金以及及按工程進(jìn)度度中間結(jié)算付付款等方式對(duì)對(duì)編制資金使使用計(jì)劃的影影響。第五章房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收收入估算與資資金籌措第四十三條房房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)在項(xiàng)目策劃劃方案的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，制定切切實(shí)可行的出出售、出租、自自營(yíng)等計(jì)劃(以下簡(jiǎn)稱(chēng)租租售計(jì)劃)。租售計(jì)劃劃應(yīng)遵守政府府有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)租售和經(jīng)營(yíng)營(yíng)的規(guī)定，并并與開(kāi)發(fā)商的的投資策略相相結(jié)合。第四十四條房房地產(chǎn)項(xiàng)目租租售計(jì)劃包括括擬租售的房房地產(chǎn)類(lèi)型、時(shí)時(shí)間和相應(yīng)的的數(shù)量、租售售價(jià)格、租售售收入及收款款方式。第四十五條租租售房地產(chǎn)的的類(lèi)型和相應(yīng)應(yīng)的數(shù)量，應(yīng)應(yīng)在房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目可供租售售的房地產(chǎn)類(lèi)類(lèi)型、數(shù)量的的基礎(chǔ)上確定定，并要考慮慮租售期內(nèi)房房地產(chǎn)市場(chǎng)可可能發(fā)生的變變化對(duì)租售數(shù)數(shù)量的影響。第第四十六條租售價(jià)格應(yīng)應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)點(diǎn)確定，一般般應(yīng)選擇在位位置、規(guī)模、功功能和檔次等等方面可比的的交易實(shí)例，通通過(guò)對(duì)其成交交價(jià)格的分析析與修正，最最終得到房地地產(chǎn)項(xiàng)目的租租售價(jià)格。確定租售價(jià)格要要與開(kāi)發(fā)商市市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略略相一致，在在考慮政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等等宏觀環(huán)境對(duì)對(duì)項(xiàng)目租售價(jià)價(jià)格影響的同同時(shí)，還應(yīng)對(duì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供求狀況進(jìn)進(jìn)行分析，考考慮已建成的的、正在建設(shè)設(shè)的以及潛在在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目租售價(jià)格格的影響。第四十七條房房地產(chǎn)項(xiàng)目的的收入主要包包括房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收收入、租金收收入、土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收入(以上統(tǒng)稱(chēng)租租售收入)、配套設(shè)施施銷(xiāo)售收入和和自營(yíng)收入。一、租售收入等等于可供租售售的房地產(chǎn)數(shù)數(shù)量乘以單位位租售價(jià)格。應(yīng)應(yīng)注意可出售售面積比例的的變化對(duì)銷(xiāo)售售收入的影響響;空置期(項(xiàng)目竣工后后暫時(shí)找不到到租戶(hù)的時(shí)間間)和出租率對(duì)對(duì)租金收入的的影響;以及由于規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)的原原因?qū)е虏荒苣苁鄢雒娣e比比例的增大對(duì)對(duì)銷(xiāo)售收入的的影響。二、自營(yíng)收入是是指開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)以開(kāi)發(fā)完成成后的房地產(chǎn)產(chǎn)為其進(jìn)行商商業(yè)和服務(wù)業(yè)業(yè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)的載體，通通過(guò)綜合性的的自營(yíng)方式得得到的收入。在在進(jìn)行自營(yíng)收收入估算時(shí)，應(yīng)應(yīng)充分考慮目目前已有的商商業(yè)和服務(wù)業(yè)業(yè)設(shè)施對(duì)房地地產(chǎn)項(xiàng)目建成成后產(chǎn)生的影影響，以及未未來(lái)商業(yè)、服服務(wù)業(yè)市場(chǎng)可可能發(fā)生的變變化對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的影響響。第四十八條確確定收款方式式應(yīng)考慮房地地產(chǎn)交易的付付款習(xí)慣和慣慣例，以及分分期付款的期期數(shù)和各期付付款的比例。第四十九條資資金籌措計(jì)劃劃主要是根據(jù)據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目目對(duì)資金的需需求以及投資資、成本與費(fèi)費(fèi)用使用計(jì)劃劃，確定資金金的來(lái)源和相相應(yīng)的數(shù)量。房房地產(chǎn)項(xiàng)目的的資金來(lái)源通通常有資本金金、預(yù)租售收收入及借貸資資金三種渠道道。第五十條在進(jìn)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)時(shí)，應(yīng)按期期編制銷(xiāo)售收收入、經(jīng)營(yíng)稅稅金及附加估估算表，租金金收入、經(jīng)營(yíng)營(yíng)稅金及附加加估算表，自自營(yíng)收入、經(jīng)經(jīng)營(yíng)稅金及附附加估算表，投投資計(jì)劃與資資金籌措表。第六章房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第五十一條房房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在在房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)測(cè)，項(xiàng)目策劃劃，投資、成成本與費(fèi)用估估算，收入估估算與資金籌籌措等基本資資料和數(shù)據(jù)的的基礎(chǔ)上，通通過(guò)編制基本本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房房地產(chǎn)項(xiàng)目的的財(cái)務(wù)盈利能能力、清償能能力和資金平平衡情況進(jìn)行行分析。第五十二條應(yīng)應(yīng)編制的基本本財(cái)務(wù)報(bào)表主主要有:現(xiàn)金流量表表、資金來(lái)源源與運(yùn)用表、損損益表和資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債表?；矩?cái)務(wù)報(bào)表按按照獨(dú)立法人人房地產(chǎn)項(xiàng)目目(項(xiàng)目公司)的要求進(jìn)行行科目設(shè)置;非獨(dú)立法人人房地產(chǎn)項(xiàng)目目基本財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)表的科目設(shè)設(shè)置，可參照照獨(dú)立法人項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行，但但應(yīng)注意費(fèi)用用與效益在項(xiàng)項(xiàng)目上的合理理分?jǐn)?。第五十三條現(xiàn)現(xiàn)金流量表反反映房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期的現(xiàn)金流流人和現(xiàn)金流流出，按期編編制，用以計(jì)計(jì)算各項(xiàng)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行行房地產(chǎn)項(xiàng)目目財(cái)務(wù)盈利能能力分析。按照投資計(jì)算基基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)現(xiàn)金流量表一一般分為：一、全部投資現(xiàn)現(xiàn)金流量表。該該表不分投資資資金來(lái)源，以以全部投資作作為計(jì)算基礎(chǔ)礎(chǔ)，用以計(jì)算算全部投資財(cái)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益益率、財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值及投資資回收期等評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，考考察房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目全部投資資的盈利能力力，為各個(gè)投投資方案(不論其資金金來(lái)源及利息息多少)進(jìn)行比較建建立共同的基基礎(chǔ)。二、資本金現(xiàn)金金流量表。該該表從投資者者整體的角度度出發(fā)，以投投資者的出資資額作為計(jì)算算基礎(chǔ)，把借借款本金償還還和利息支付付視為現(xiàn)金流流出，用以計(jì)計(jì)算資本金財(cái)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益益率、財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)，考察察項(xiàng)目資本金金的盈利能力力。三、投資者各方方現(xiàn)金流量表表。該表以投投資者各方的的出資額作為為計(jì)算基礎(chǔ)，用用以計(jì)算投資資者各方財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收益率率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指指標(biāo)，反映投投資者各方投投入資本的盈盈利能力。第五十四條資資金來(lái)源與運(yùn)運(yùn)用表反映房房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期各各期的資金盈盈余或短缺情情況，用于選選擇資金籌措措方案，制定定適宜的借款款及償還計(jì)劃劃。第五十五條損損益表反映房房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)內(nèi)各期的利潤(rùn)潤(rùn)總額、所得得稅及各期稅稅后利潤(rùn)的分分配情況，用用以計(jì)算投資資利潤(rùn)率、資資本金利潤(rùn)率率等評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)。一、利潤(rùn)總額的的計(jì)算。利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入－經(jīng)營(yíng)成本－管理費(fèi)用－銷(xiāo)售費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－經(jīng)營(yíng)稅金及附加－土地增增值稅經(jīng)營(yíng)收入=銷(xiāo)售售收入+租金收入+自營(yíng)收入銷(xiāo)售收入=土地地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷(xiāo)售售收入+配套設(shè)施銷(xiāo)銷(xiāo)售收入租金收入=出租租房租金收入入+出租土地租租金收入經(jīng)營(yíng)稅金及附加加=營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建建設(shè)稅+教育費(fèi)附加加經(jīng)營(yíng)成本=土地地轉(zhuǎn)讓成本+商品房銷(xiāo)售售成本+配套設(shè)施銷(xiāo)銷(xiāo)售成本+出租房經(jīng)營(yíng)營(yíng)成本二、彌補(bǔ)虧損。房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)發(fā)生的年年度虧損，可可以用下一年年度的所得稅稅前利潤(rùn)彌補(bǔ)補(bǔ)，下一年度度稅前利潤(rùn)不不足彌補(bǔ)的，可可以在五年內(nèi)內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ);五年內(nèi)不足足彌補(bǔ)的，用用稅后利潤(rùn)彌彌補(bǔ)。三、利潤(rùn)分配。房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)交納所得得稅后的利潤(rùn)潤(rùn)，一般按照照下列順序分分配：1、彌補(bǔ)企業(yè)以以前年度虧損損。2、提取法定盈盈余公積金。法法定盈余公積積金按照稅后后利潤(rùn)扣除前前項(xiàng)后的10%提取，法定定公積金已達(dá)達(dá)到注冊(cè)資本本的50%時(shí)可不再提提取。3、提取公益金金。4、向投資者分分配利潤(rùn)。第五十六條財(cái)財(cái)務(wù)盈利能力力分析主要是是考察房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)務(wù)盈利能力水水平。根據(jù)房房地產(chǎn)項(xiàng)目研研究階段、研研究深度以及及項(xiàng)目類(lèi)型的的不同，可以以通過(guò)上述基基本報(bào)表，有有選擇地計(jì)算算下列評(píng)價(jià)指指標(biāo)：一、財(cái)務(wù)內(nèi)部收收益率(FIRRR)。房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率是是指房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目在整個(gè)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)內(nèi)各期凈現(xiàn)金金流量現(xiàn)值累累計(jì)等于零時(shí)時(shí)的折現(xiàn)率。其其表達(dá)式為：：式中：CI———現(xiàn)金流人量量；CO——現(xiàn)金流流出量；:第f期的凈現(xiàn)現(xiàn)金流量;n:開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期(開(kāi)發(fā)期與經(jīng)經(jīng)營(yíng)期之和)。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率率可根據(jù)財(cái)務(wù)務(wù)現(xiàn)金流量表表中的凈現(xiàn)金金流量用試差差法求取。在在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中中，將求出的的全部投資或或資本金(投資者的實(shí)實(shí)際出資額)財(cái)務(wù)內(nèi)部收收益率與投資資者可接受的的最低收益率率(MARRR)或設(shè)定的基基準(zhǔn)收益率i。比較，當(dāng)FIRR≧MARR或FIRR≧i時(shí)，即認(rèn)為為其盈利能力力已滿(mǎn)足最低低要求，在財(cái)財(cái)務(wù)上是可以以考慮接受的的。當(dāng)財(cái)務(wù)報(bào)表按月月、季或半年年編制時(shí)，計(jì)計(jì)算求出的財(cái)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益益率應(yīng)換算為為以年為期單單位的財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率，然然后再與企業(yè)業(yè)最低可接受受的收益率進(jìn)進(jìn)行比較。如如以季為期的的單位，換算算公式為：FIRR年=[[(l+FIIRR季)4-1]×100%二、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值(FNPPV)。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值是指按照照投資者最低低可接受的收收益率或設(shè)定定的基準(zhǔn)收益益率iC，將房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期期凈現(xiàn)金流量量折現(xiàn)到開(kāi)發(fā)發(fā)期初的現(xiàn)值值之和。以iC為例，其表表達(dá)式為：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值可根根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金金流量表計(jì)算算求得。財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值大于于或等于零的的房地產(chǎn)項(xiàng)目目，在財(cái)務(wù)上上是可以考慮慮接受的。三、投資回收期期(主要適用于于出租和自營(yíng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目)。投資回收收期是指以房房地產(chǎn)項(xiàng)目的的凈收益抵償償總投資所需需要的時(shí)間。一一般以年表示示，并從房地地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)期的起始年年算起。其表表達(dá)式為：投資回收期可根根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金金流量表(全部投資)中累計(jì)凈現(xiàn)現(xiàn)金流量求得得，其詳細(xì)計(jì)計(jì)算公式為：：投資回收期=((累計(jì)凈現(xiàn)金金流量開(kāi)始出出現(xiàn)正值期數(shù)數(shù)-1)+(上期累計(jì)現(xiàn)現(xiàn)金流量的絕絕對(duì)值÷當(dāng)期凈現(xiàn)金金流量)上式得出的的是以期為單單位的投資回回收期，應(yīng)再再把它換算成成以年為單位位的投資回收收期。四、投資利潤(rùn)率率。投資利潤(rùn)率=年年平均利潤(rùn)總總額÷總投資×100%%五、資本金利潤(rùn)潤(rùn)率。資本金利潤(rùn)率==年平均利潤(rùn)潤(rùn)總額+資本金×100%%六、資本金凈利利潤(rùn)率。資本金凈利潤(rùn)率率=年平均所得得稅后利潤(rùn)總總額+資本金×100%第五十七條房地產(chǎn)項(xiàng)目目清償能力分分析主要是考考察房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期內(nèi)的財(cái)務(wù)務(wù)狀況及償債債能力。一、借款利息的的計(jì)算。1、有效利率：：有效利率=[1+（rt/m）]m-1式中rt———名義期利率率；m——每期計(jì)息息次數(shù)。2．利息計(jì)算方方法：(1)按期計(jì)息息時(shí)，為簡(jiǎn)化化計(jì)算，假定定借款發(fā)生當(dāng)當(dāng)期均在期中中支用，按半半期計(jì)息，其其后各期按全全期計(jì)息;還款當(dāng)期按按期末償還，按按全期計(jì)息。每每期應(yīng)計(jì)利息息的近似計(jì)算算公式為：每期應(yīng)計(jì)利息==(期初借款本本息累計(jì)+本期借款÷2)×利率(2)等額償還還本金和利息息總額的計(jì)算算公式:式中A——每每期的還本付付息額;IC——寬限限期末固定資資產(chǎn)投資和開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本本的借款本金金或本息與初初始經(jīng)營(yíng)資金金借款本金之之和;i———期利率;n——貸款方要要求的借款償償還時(shí)間(由還款期開(kāi)開(kāi)始計(jì)算)。等額還本付息中中各期償還的的本金和利息息不等，償還還的本金部分分將逐期增多多，支付的利利息部分將逐逐期減少，其其計(jì)算公式為為:每期支付利息==期初本金累累計(jì)×期利率每期償還本金==A-每期支付利利息期初本金累計(jì)==Ic-本期以前各各期償還本金金累計(jì)(3)等額還本本，利息照付付計(jì)算公式：：式中A’t———第t期還本付息息額。等額還本，利息息照付:各期之間的的本金及利息息之和是不等等的，償還期期內(nèi)每期償還還的本金額是是相等的，利利息將隨本金金逐期償還而而減少。其計(jì)計(jì)算公式為:每期支付利息==期初本金累累計(jì)×期利率每期償還本金==Ic/n國(guó)外借款除支付付銀行利息外外，還要另計(jì)計(jì)管理費(fèi)和承承諾費(fèi)等財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用;為簡(jiǎn)化計(jì)算算，可采用適適當(dāng)提高利率率的方法進(jìn)行行處理。二、借款償還期期的計(jì)算。1、國(guó)內(nèi)借款償償還期:具有自營(yíng)部部分的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)計(jì)算算國(guó)內(nèi)借款償償還期。僅含含產(chǎn)品租售的的房地產(chǎn)項(xiàng)目目一般可不計(jì)計(jì)算國(guó)內(nèi)借款款償還期。國(guó)內(nèi)借款償還期期是指在國(guó)家家規(guī)定及房地地產(chǎn)項(xiàng)目具體體財(cái)務(wù)條件下下，在房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，使使用可用作還還款的利潤(rùn)、折折舊、攤銷(xiāo)及及其他還款資資金，償還房房地產(chǎn)項(xiàng)目借借款本息(Id)所需要的時(shí)時(shí)間。其計(jì)算算公式為：式中Pd———國(guó)內(nèi)借款償償還期，從借借款開(kāi)始期計(jì)計(jì)算;Rt——第ff期可用于還還款的資金，包包括:利潤(rùn)、折舊舊、攤銷(xiāo)及其其他還款資金金。借款償還期可由由資金來(lái)源與與運(yùn)用表或國(guó)國(guó)內(nèi)借款還本本付息計(jì)算表表直接計(jì)算，其其詳細(xì)計(jì)算公公式為:Pd=借款償償還后開(kāi)始出出現(xiàn)盈余期數(shù)數(shù)-開(kāi)始借款期期數(shù)+(當(dāng)期償還借借款額÷當(dāng)期可用于于還款的資金金額)以上計(jì)算結(jié)果是是以期為單位位，注意將其其轉(zhuǎn)換成以年年為單位。2.國(guó)外借款償償還期:涉及利用外外資的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，其國(guó)國(guó)外借款的還還本利息，一一般是按已經(jīng)經(jīng)明確或預(yù)計(jì)計(jì)可能的借款款償還條件(包括寬限期期、償還期及及償還方式等等)計(jì)算。當(dāng)借借款償還期滿(mǎn)滿(mǎn)足貸款機(jī)構(gòu)構(gòu)的要求期限限時(shí)，即認(rèn)為為房地產(chǎn)項(xiàng)目目具有清償能能力。第五十八條資資金平衡分析析主要是考察察房地產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期期間的資金平平衡狀況。作作為房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的必要條件件，各期累計(jì)計(jì)盈余資金不不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值值(即資金缺口)。如果出現(xiàn)現(xiàn)資金缺口，應(yīng)應(yīng)采取適當(dāng)?shù)牡拇胧?如短期貸款款等)予以解決。資資金平衡分析析一般通過(guò)資資金來(lái)源與運(yùn)運(yùn)用表進(jìn)行。第五十九條資資產(chǎn)負(fù)債分析析是考察房地地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間的的資產(chǎn)與負(fù)債債的情況。各各期資產(chǎn)應(yīng)等等于負(fù)債和所所有者權(quán)益之之和。如果資資產(chǎn)不等于負(fù)負(fù)債和所有者者權(quán)益之和，則則應(yīng)檢查其他他基本報(bào)表。資資產(chǎn)負(fù)債分析析可通過(guò)資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行行。第七章房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不不確定性分析析第六十條房地地產(chǎn)項(xiàng)目不確確定性分析是是分析不確定定性因素對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目可能造成成的影響，并并進(jìn)而分析可可能出現(xiàn)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。不確定定性分析是房房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重重要組成部分分，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目投資決決策的成敗有有著重要的影影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目不確確定性分析可可以幫助投資資者根據(jù)房地地產(chǎn)項(xiàng)目投資資風(fēng)險(xiǎn)的大小小和特點(diǎn)，確確定合理的投投資收益水平平，提出控制制風(fēng)險(xiǎn)的方案案，有重點(diǎn)地地加強(qiáng)對(duì)投資資風(fēng)險(xiǎn)的防范范和控制。第六十一條房房地產(chǎn)項(xiàng)目不不確定性分析析主要包括敏敏感性分析、臨臨界點(diǎn)分析和和概率分析。可可進(jìn)行不確定定性分析的因因素主要有:租售價(jià)格、銷(xiāo)銷(xiāo)售進(jìn)度、出出租率、開(kāi)發(fā)發(fā)周期、項(xiàng)目目總投資、土土地費(fèi)用、建建安工程費(fèi)、融融資比例、融融資成本等。第六十二條敏敏感性分析是是通過(guò)預(yù)計(jì)房房地產(chǎn)項(xiàng)目不不確定性因素素發(fā)生的變化化，分析對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益益產(chǎn)生的影響響;通過(guò)計(jì)算這這些因素的影影響程度，判判斷房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益益對(duì)于各個(gè)影影響因素的敏敏感性，并從從中找出對(duì)于于房地產(chǎn)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)效益影影響較大的不不確定性因素素。房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感感性分析主要要包括以下幾幾個(gè)步驟：一、確定用于敏敏感性分析的的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指指標(biāo)。通常采采用的指標(biāo)為為內(nèi)部收益率率，必要時(shí)也也可選用其他他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在在具體選定評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)時(shí)，應(yīng)應(yīng)考慮分析的的目的，顯示示的直觀性、敏敏感性，以及及計(jì)算的復(fù)雜雜程度。二、確定不確定定性因素可能能的變動(dòng)范圍圍。三、計(jì)算不確定定性因素變動(dòng)動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指指標(biāo)的相應(yīng)變變動(dòng)值。四、通過(guò)評(píng)價(jià)指指標(biāo)的變動(dòng)情情況，找出較較為敏感的變變動(dòng)因素，作作出進(jìn)一步的的分析。進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目目敏感性分析析時(shí)，可以采采用列表的方方法表示由不不確定性因素素的相對(duì)變動(dòng)動(dòng)引起的評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)相對(duì)變變動(dòng)幅度，也也可以采用敏敏感性分析圖圖對(duì)多個(gè)不確確定性因素進(jìn)進(jìn)行比較。第六十三條臨臨界點(diǎn)分析是是測(cè)算一個(gè)或或多個(gè)不確定定性因素變化化時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允允許的最低經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益時(shí)的的極限值，并并以不確定性性因素的臨界界值組合顯示示項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)程度。不確確定性因素臨臨界值的分析析計(jì)算可以采采用列表或圖圖解的方法。通通?？蛇M(jìn)行臨臨界點(diǎn)分析的的因素有：一、最低售價(jià)和和最低銷(xiāo)售量量、最低租金金和最低出租租率。售價(jià)和和銷(xiāo)售量是房房地產(chǎn)項(xiàng)目重重要的不確定定性因素，能能否在預(yù)定的的價(jià)格下銷(xiāo)售售出預(yù)想的數(shù)數(shù)量，通常是是房地產(chǎn)項(xiàng)目目成敗的關(guān)鍵鍵。最低售價(jià)價(jià)是指房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品售售價(jià)下降到預(yù)預(yù)定可接受的的最低盈利水水平時(shí)的價(jià)格格，售價(jià)低于于這一價(jià)格時(shí)時(shí)，項(xiàng)目盈利利水平將不能能滿(mǎn)足預(yù)定的的要求。最低低銷(xiāo)售量是指指在預(yù)定的房房屋售價(jià)下，要要達(dá)到預(yù)定的的最低盈利水水平，所必須須達(dá)到的銷(xiāo)售售量。最低售售價(jià)與預(yù)測(cè)售售價(jià)之間的差差距越大，最最低銷(xiāo)售量與與房地產(chǎn)產(chǎn)品品商品量之間間的差距越大大，說(shuō)明房地地產(chǎn)項(xiàng)目抗市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能能力越強(qiáng)。當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)品以以出租為主時(shí)時(shí)，可相應(yīng)進(jìn)進(jìn)行最低租金金和最低出租租率的分析。二、最高土地取取得價(jià)格。土土地費(fèi)用是影影響房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目盈利性的的重要因素，也也是重要的不不確定性因素素。最高土地地價(jià)格是指在在房地產(chǎn)項(xiàng)目目銷(xiāo)售額和其其費(fèi)用不變的的條件下，保保持預(yù)期收益益水平所能承承受的最高土土地費(fèi)用。當(dāng)當(dāng)土地費(fèi)用超超過(guò)這一價(jià)格格時(shí)，項(xiàng)目將將無(wú)法獲得足足夠的收益。最最高土地取得得價(jià)格與實(shí)際際估測(cè)的土地地價(jià)格之間差差距越大，最最高土地取得得價(jià)格越高，房房地產(chǎn)項(xiàng)目承承受土地使用用權(quán)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的能力就越越強(qiáng)。三、最高工程費(fèi)費(fèi)用。最高工工程費(fèi)用是指指在預(yù)定銷(xiāo)售售額下，滿(mǎn)足足預(yù)期的項(xiàng)目目收益要求所所能承受的最最高工程費(fèi)用用。當(dāng)土地開(kāi)開(kāi)發(fā)工程量不不大時(shí)，最高高工程費(fèi)用是是指最高建筑筑安裝工程費(fèi)費(fèi)用。最高工工程費(fèi)用與預(yù)預(yù)測(cè)的可能工工程費(fèi)用之間間差距越大，說(shuō)說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目承受工程程費(fèi)用增加風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越越強(qiáng)。第六十四條概概率分析是使使用概率研究究預(yù)測(cè)不確定定性因素對(duì)房房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益影響響的一種定量量分析方法，通通過(guò)分析不確確定性因素的的變化情況和和發(fā)生的概率率，計(jì)算在不不同概率條件件下房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，說(shuō)說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目在特定收收益狀態(tài)下的的風(fēng)險(xiǎn)程度。概概率分析的一一般步驟為：：一、列出需要進(jìn)進(jìn)行概率分析析的不確定性性因素。二、選擇概率分分析使用的經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)。三、分析確定每每個(gè)不確定性性因素發(fā)生的的概率。四、計(jì)算在給定定的概率條件件下經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)的累計(jì)計(jì)概率，并確確定臨界點(diǎn)發(fā)發(fā)生的概率。第八章房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方方案比選第六十五條房房地產(chǎn)項(xiàng)目方方案比選是尋尋求合理的房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方方案的必要手手段。對(duì)于房房地產(chǎn)項(xiàng)目策策劃中提出的的各種可供選選擇的開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)方案，都都要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析和計(jì)算算，從中篩選選出滿(mǎn)足最低低可接受收益益率要求的可可供比較方案案，并對(duì)這些些方案進(jìn)行比比選。第六十六條在在進(jìn)行可供比比較方案比選選時(shí)，應(yīng)注意意各方案之間間的可比性，遵遵循費(fèi)用與效效益計(jì)算口徑徑對(duì)應(yīng)一致的的原則，并根根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際際情況，選擇擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)作作為比選指標(biāo)標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目通常采用用的方案比選選指標(biāo)有：一、差額投資內(nèi)內(nèi)部收益率(△IRR)。差額投資資內(nèi)部收益率率是兩個(gè)方案案各期凈現(xiàn)金金流量差額的的現(xiàn)值之和等等于零時(shí)的折折現(xiàn)率。其表表達(dá)式為：式中：——投投資大的方案案第t期凈現(xiàn)金流流量；——投資小的方方案第t期凈現(xiàn)金流流量；n——開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期。在進(jìn)行方案比選選時(shí)，可將上上述求得的差差額投資內(nèi)部部收益率與投投資者的最低低可接受收益益率（MARR）進(jìn)行比較較，當(dāng)△IRR≥MARR時(shí)，以投資資大的方案為為優(yōu)選方案;反之，以投投資小的方案案為優(yōu)選方案案。當(dāng)多個(gè)方方案比選時(shí)，首首先按投資由由小到大排序序，再依次就就相鄰方案兩兩兩比選，從從中確定優(yōu)選選方案。二、凈現(xiàn)值((NPV)在進(jìn)行方案比選選時(shí)，以?xún)衄F(xiàn)現(xiàn)值大的方案案為優(yōu)選方案案。三、等額年值((AW)。在進(jìn)行方案比選選時(shí)，以等額額年值大的方方案為優(yōu)選方方案。第六十七條當(dāng)當(dāng)可供比較方方案的開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)期相同時(shí)時(shí)，可直接選選用差額投資資內(nèi)部收益率率、凈現(xiàn)值或或等額年值指指標(biāo)進(jìn)行方案案比選。當(dāng)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期不不同時(shí)，一般般宜采用等額額年值指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行比選，如如果要采用差差額投資內(nèi)部部收益率指標(biāo)標(biāo)或凈現(xiàn)值指指標(biāo)進(jìn)行方案案比選，須對(duì)對(duì)各可供比較較方案的開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)期和計(jì)計(jì)算方法按有有關(guān)規(guī)定作適適當(dāng)處理，然然后再進(jìn)行比比選。第六十八條對(duì)對(duì)于開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期較短的出出售型房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，也可可直接采用利利潤(rùn)總額、投投資利潤(rùn)率等等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行方案比選選。第六十九條對(duì)對(duì)效益相同或或基本相同的的房地產(chǎn)項(xiàng)目目方案進(jìn)行比比選時(shí)，為簡(jiǎn)簡(jiǎn)化計(jì)算，可可采用費(fèi)用現(xiàn)現(xiàn)值指標(biāo)和等等額年費(fèi)用指指標(biāo)直接進(jìn)行行項(xiàng)目方案費(fèi)費(fèi)用部分的比比選。一、費(fèi)用現(xiàn)值(PC)指標(biāo)。式中C——第第t期投人總額;B——期末余值值回收。在進(jìn)行方案比選選時(shí)，以費(fèi)用用現(xiàn)值小的方方案為優(yōu)選方方案。二、等額年費(fèi)用用（AC）指標(biāo)。在進(jìn)行方案比選選時(shí)，以等額額年費(fèi)用小的的方案為優(yōu)選選方案。第九章房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜綜合評(píng)價(jià)第七十條房地地產(chǎn)項(xiàng)目綜合合評(píng)價(jià)是從區(qū)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的角度度，考察房地地產(chǎn)項(xiàng)目的效效益和費(fèi)用，評(píng)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的合理性性。房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合合評(píng)價(jià)包括綜綜合盈利能力力分析和社會(huì)會(huì)影響分析。第七十一條綜綜合評(píng)價(jià)中項(xiàng)項(xiàng)目的效益是是指房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，分分為直接效益益和間接效益益。一、直接效益。直直接效益是指指在房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目范圍內(nèi)政政府能夠得到到的收益，一一般包括下列列方面:1、出讓國(guó)有土土地使用權(quán)所所得的收益。2、因土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓而得得到的收益，如如土地增值稅稅等。3、項(xiàng)目范圍內(nèi)內(nèi)的工商企業(yè)業(yè)繳納的稅費(fèi)費(fèi)，如房產(chǎn)稅稅、土地使用用稅、車(chē)船使使用稅、印花花稅、進(jìn)口關(guān)關(guān)稅和增值稅稅、營(yíng)業(yè)稅、城城市維護(hù)建設(shè)設(shè)稅及教育費(fèi)費(fèi)附加、消費(fèi)費(fèi)稅、資源稅稅、所得稅等等。4、項(xiàng)目范圍內(nèi)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的的收益，如供供電增容費(fèi)、供供水增容費(fèi)、排排水增容費(fèi)、城城市增容費(fèi)、電電費(fèi)、水費(fèi)、電電訊費(fèi)等。二、間接效益。間間接效益是指指由房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目引起的、在在項(xiàng)目直接效效益中末得到到反映的那部部分效益。主主要有:增加地區(qū)就就業(yè)人口、繁繁榮地區(qū)商貿(mào)貿(mào)服務(wù)、促迸迸地區(qū)旅游業(yè)業(yè)發(fā)展等帶來(lái)來(lái)的收益。第七十二條綜綜合評(píng)價(jià)中項(xiàng)項(xiàng)目的費(fèi)用是是指區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)為項(xiàng)目付出出的代價(jià)，分分為直接費(fèi)用用和間接費(fèi)用用。一、直接費(fèi)用。直直接費(fèi)用是指指在項(xiàng)目范圍圍內(nèi)政府所花花費(fèi)的投資和和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)費(fèi)用。一般包包括下列方面面:1、征地費(fèi)用。2、土地開(kāi)發(fā)和和基礎(chǔ)設(shè)施投投資費(fèi)用。3、建筑工程和和城市配套設(shè)設(shè)施費(fèi)用。4、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)費(fèi)用。二、間接費(fèi)用。間間接費(fèi)用是指指由項(xiàng)目引起起的、在直接接費(fèi)用中未得得到反映的那那部分費(fèi)用。主主要有:在項(xiàng)目范圍圍外為項(xiàng)目配配套的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施投資，為為滿(mǎn)足項(xiàng)目需需要而引起的的基礎(chǔ)服務(wù)供供應(yīng)缺口使區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生生的損失等。當(dāng)當(dāng)基礎(chǔ)服務(wù)(如電力)供不應(yīng)求時(shí)時(shí)，為滿(mǎn)足項(xiàng)項(xiàng)目需求而使使區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)產(chǎn)生的損失，可可用該項(xiàng)服務(wù)務(wù)的當(dāng)?shù)刈罡吒邇r(jià)格計(jì)算。第七十三條綜綜合評(píng)價(jià)應(yīng)遵遵循費(fèi)用與效效益計(jì)算口徑徑對(duì)應(yīng)一致的的原則，防止止重復(fù)計(jì)算或或漏算,例如：一、具有行政職職能的開(kāi)發(fā)企企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程中上繳政政府的稅費(fèi)，如如耕地占用稅稅、建設(shè)期間間的土地使用用稅等，在綜綜合評(píng)價(jià)中應(yīng)應(yīng)視作區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)中的轉(zhuǎn)移移支付，不計(jì)計(jì)為項(xiàng)目的效效益或費(fèi)用。一一般商業(yè)性開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程中上上繳政府的稅稅費(fèi)，在綜合合評(píng)價(jià)中應(yīng)作作為效益處理理。二、同類(lèi)基礎(chǔ)服服務(wù)在不同情情況下，可能能使項(xiàng)目產(chǎn)生生不同的效益益和費(fèi)用，對(duì)對(duì)此應(yīng)注意識(shí)識(shí)別。以電力力供應(yīng)為例，見(jiàn)見(jiàn)下表。項(xiàng)目供電的效益益與費(fèi)用識(shí)別別電力供應(yīng)特點(diǎn)與供電有關(guān)的項(xiàng)項(xiàng)目效果效益費(fèi)用電廠(chǎng)在項(xiàng)目范圍圍外供電增容費(fèi)、電電力銷(xiāo)售收入入減去電力購(gòu)購(gòu)進(jìn)支出輸變電投資、經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用用電廠(chǎng)在項(xiàng)目范圍圍內(nèi)，由具有有行政職能的的開(kāi)發(fā)企業(yè)投資經(jīng)經(jīng)營(yíng)供電增容費(fèi)、電電力銷(xiāo)售收入入全部電力投資、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)費(fèi)用電廠(chǎng)在項(xiàng)目范圍圍內(nèi)，由獨(dú)立立的電力公司司投資營(yíng)稅費(fèi)收入無(wú)第七十四條盈盈利能力分析析。一、綜合評(píng)價(jià)盈盈利能力分析析是根據(jù)房地地產(chǎn)項(xiàng)目的直直接效益和直直接費(fèi)用，以以及可以用貨貨幣計(jì)量的間間接效益和間間接費(fèi)用，計(jì)計(jì)算綜合內(nèi)部部收益率(CIRRR)，考察房地地產(chǎn)項(xiàng)目投資資的盈利水平平。綜合內(nèi)部收益率率是指房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各各期凈現(xiàn)金流流量現(xiàn)值等于于零時(shí)的折現(xiàn)現(xiàn)率。它反映映房地產(chǎn)項(xiàng)目目所占用資金金的盈利率，是是考察房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目盈利能能力的評(píng)價(jià)指指標(biāo)。其表達(dá)達(dá)式為:綜合內(nèi)部收益率率可根據(jù)綜合合評(píng)價(jià)現(xiàn)金流流量表中的凈凈現(xiàn)金流量用用試差法計(jì)算算求得，并可可與政府的期期望收益率或或銀行的貸款款利率進(jìn)行比比較，判斷項(xiàng)項(xiàng)目的盈利能能力。二、綜合評(píng)價(jià)盈盈利能力分析析的主要報(bào)表表是綜合評(píng)價(jià)價(jià)現(xiàn)金流量表表。該表不分分投資資金來(lái)來(lái)源，以全部部投資作為計(jì)計(jì)算的基礎(chǔ)，考考慮直接與間間接費(fèi)用和效效益，計(jì)算綜綜合內(nèi)部收益益率指標(biāo)，考考察房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的盈利能能力。第七十五條社社會(huì)影響分析析是定性和定定量的描述難難以用貨幣計(jì)計(jì)量的間接效效益和間接費(fèi)費(fèi)用對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的影響響。社會(huì)影響響分析主要包包括下列內(nèi)容容:一、就業(yè)效果分分析。就業(yè)效效果分析主要要是指考察房房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)對(duì)區(qū)域勞動(dòng)力力就業(yè)的影響響。如果當(dāng)?shù)氐夭o(wú)就業(yè)壓壓力，項(xiàng)目范范圍內(nèi)主要使使用外來(lái)勞動(dòng)動(dòng)力，則不必必進(jìn)行就業(yè)效效果分析。就就業(yè)效果以就就業(yè)成本和就就業(yè)密度兩項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行行描述，并可可與當(dāng)?shù)氐南嘞鄳?yīng)指標(biāo)進(jìn)行行比較。就業(yè)成本，項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)總投資資+項(xiàng)目范圍內(nèi)內(nèi)總就業(yè)人數(shù)數(shù)就業(yè)密度二二項(xiàng)目范圍內(nèi)內(nèi)總就業(yè)人數(shù)數(shù)+項(xiàng)目占地面面積二、對(duì)區(qū)域資源源配置的影響響。三、對(duì)環(huán)境保護(hù)護(hù)和生態(tài)平衡衡的影響。四、對(duì)區(qū)域科技技進(jìn)步的影響響。五、對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的影響響。主要包括括:對(duì)繁榮商業(yè)業(yè)服務(wù)的影響響、對(duì)促迸旅旅游業(yè)的影響響、對(duì)發(fā)展第第三產(chǎn)業(yè)的影影響等。六、對(duì)減少進(jìn)口口(節(jié)匯)和增加出口(創(chuàng)匯)的影響。七、對(duì)節(jié)約及合合理利用國(guó)家家資源(如土地、礦礦產(chǎn)等)的影響。八、對(duì)提高人民民物質(zhì)文化生生活及社會(huì)福福利的影響。九、對(duì)遠(yuǎn)景發(fā)展展的影響。附表基本報(bào)表表及輔助報(bào)表表(格式)全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)現(xiàn)金流量表基本報(bào)表1單單位：萬(wàn)元序序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入1.111.21.331.41..51.611.7銷(xiāo)售收入出出租收入自營(yíng)營(yíng)收入凈轉(zhuǎn)售售收入其他收收入回收固定定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資資金2現(xiàn)金流出2.122.22.332.42..52.622.7開(kāi)發(fā)建設(shè)投投資經(jīng)營(yíng)資金金運(yùn)營(yíng)費(fèi)用修修理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)營(yíng)稅金及附加加土地增值稅稅所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金金流量注:1.本本表適用于獨(dú)獨(dú)立法人的房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目(項(xiàng)目公司)。非獨(dú)立法法人的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可可參照本表使使用，同時(shí)應(yīng)應(yīng)注意開(kāi)發(fā)企企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)營(yíng)資金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、所所得稅和債務(wù)務(wù)等的合理分分?jǐn)偅?.開(kāi)發(fā)建設(shè)投投資中應(yīng)注意意不含財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用；3.在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用用中應(yīng)扣除財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用、折折舊費(fèi)和攤銷(xiāo)銷(xiāo)費(fèi)。資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金金流量表基本報(bào)表2單單位：萬(wàn)元序序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入1.111.21.331.41..51.611.71.881.9銷(xiāo)售收入出出租收入自營(yíng)營(yíng)收入凈轉(zhuǎn)售售收入其他收收入長(zhǎng)期借款款短期借款回回收固定資產(chǎn)產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資資金2現(xiàn)金流出2.122.22.332.42..52.622.72.882.9開(kāi)發(fā)建設(shè)投投資經(jīng)營(yíng)資金金運(yùn)營(yíng)費(fèi)用修修理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)營(yíng)稅金及附加加土地增值稅稅所得稅借款款本金償還借借款利息支付付3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金金流量注:本表適用于于獨(dú)立法人的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目(項(xiàng)目公司)。非獨(dú)立法法人的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可參參照本表使用用，同時(shí)應(yīng)注注意開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)投投資、經(jīng)營(yíng)資資金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、所所得稅和債務(wù)務(wù)等的合理分分?jǐn)?。投資者各方現(xiàn)金金流量表基本報(bào)表3單單位：萬(wàn)元序序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入1.111.2(1))(2)(33)(4)應(yīng)得利潤(rùn)資資產(chǎn)清理分配配回收固定資資產(chǎn)余值回收收經(jīng)營(yíng)資金凈凈轉(zhuǎn)售收入其其他收入2現(xiàn)金流出2.122.22.33開(kāi)發(fā)建設(shè)投投資出資額經(jīng)經(jīng)營(yíng)資金出資資額借款利息息支付3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金金流量資本來(lái)源與應(yīng)用用表基本報(bào)表4單單位：萬(wàn)元序序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1資金來(lái)源1.111.21.331.41..51.611.71.881.9銷(xiāo)售收入出出租收入自營(yíng)營(yíng)收入自有資資金長(zhǎng)期借款款短期借款回回收固定資產(chǎn)產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資資金凈轉(zhuǎn)售收收入2資金運(yùn)用2.122.22.332.42..52.622.72.882.92..10開(kāi)發(fā)建設(shè)投投資經(jīng)營(yíng)資金金運(yùn)營(yíng)費(fèi)用修修理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)營(yíng)稅金及附加加土地增值稅稅所得稅應(yīng)付付利潤(rùn)借款本本金償還借款款利息支付3盈余資金4累計(jì)盈余資資金注:本表適用于于獨(dú)立法人的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目(項(xiàng)目公司)。非獨(dú)立法法人的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可參參照本表使用用，同時(shí)應(yīng)注注意開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)投投資、經(jīng)營(yíng)資資金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、所所得稅和債務(wù)務(wù)等的合理分分?jǐn)?。損益表基本報(bào)表5單單位：萬(wàn)元序序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1經(jīng)營(yíng)收入1.111.21.33銷(xiāo)售收入出出租收入自營(yíng)營(yíng)收入2經(jīng)營(yíng)成本2.122.2商品房經(jīng)營(yíng)營(yíng)成本出租房房經(jīng)營(yíng)成本3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用4修理費(fèi)用5經(jīng)營(yíng)稅金及及附加6土地增值稅7利潤(rùn)總額8所得稅9稅后利潤(rùn)9.199.29.33盈余公積金金應(yīng)付利潤(rùn)未未分配利潤(rùn)注:本表適用于于獨(dú)立法人的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目(項(xiàng)目公司)。非獨(dú)立法法人的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可可參照本表使使用，同時(shí)應(yīng)應(yīng)注意開(kāi)發(fā)企企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)營(yíng)資金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、所所得稅和債務(wù)務(wù)等的合理分分?jǐn)?。資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表基本報(bào)表6單單位：萬(wàn)元序序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1資產(chǎn)1.111.1.111.1.21.1..31.11