北京市某公寓策劃全案第一部分北北京市宏觀環(huán)環(huán)境分析北京經(jīng)濟(jì)環(huán)境分分析北京市宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)增速較高北京市宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)將繼續(xù)保持持穩(wěn)定增長的的態(tài)勢(shì)北京市政策環(huán)境境分析開發(fā)方面銷售方面金融方面三、北京行業(yè)環(huán)環(huán)境分析四、北京人口數(shù)數(shù)量及消費(fèi)水水平分析北京現(xiàn)有人口數(shù)數(shù)量、居民收收入、住房情情況消費(fèi)水平及結(jié)構(gòu)構(gòu)變化五、北京文化環(huán)環(huán)境分析北京人文環(huán)境北京地理環(huán)境六、城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)與規(guī)規(guī)劃1、城市交通通第一部分北京市宏觀觀環(huán)境分析一、北京經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境分析作為中華人民共共和國的首都都，北京市的的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展一直走在在全國的前列列。從1991年至1999年社會(huì)發(fā)展展水平綜合評(píng)評(píng)價(jià)結(jié)果看，北北京市總指數(shù)數(shù)（包括環(huán)境境領(lǐng)域、人口口領(lǐng)域、居民民生活領(lǐng)域、教教育科技領(lǐng)域域、文化教育育領(lǐng)域等）基基本上一直位位居全國首位位。1、北京市宏觀觀經(jīng)濟(jì)增速較較高2001年北京京市GDP總值2817..6億元，同比比增長11%，高于前10年本市經(jīng)濟(jì)濟(jì)平均增長率率。人均國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)達(dá)到25300元，約折合3060美元，按可可比價(jià)格計(jì)算算，比上年增增長10.2%。北京市社社會(huì)發(fā)展綜合合指數(shù)為154.883，比上年提提高12.89個(gè)百分點(diǎn)，比比全國平均水水平高出67.1個(gè)百分點(diǎn)，連連續(xù)四年在全全國各省中居居于首位。申申奧成功、舉舉辦大運(yùn)會(huì)、加加入世貿(mào)組織織等一系列利利好因素使投投資者和消費(fèi)費(fèi)者信心大增增。全年宏觀觀景氣指數(shù)平平均為37，為1997年以來最高高水平。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)計(jì)局公布的數(shù)數(shù)據(jù)表明，2002年北京的經(jīng)經(jīng)濟(jì)增速達(dá)到到9.1%，全市實(shí)現(xiàn)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總總值3130億元，比上上年增長了10.2%。人均國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)達(dá)到27746元，比上年年增長8.9%，約合3355美元。全市市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保保持了較快的的增長，主要要預(yù)期指標(biāo)進(jìn)進(jìn)展較好。2、北京市宏觀觀經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)續(xù)保持穩(wěn)定增增長的態(tài)勢(shì)在2001年加加入WTO和申奧成功功的利好刺激激下，2002年北京的經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不斷斷向好。較多多的國外企業(yè)業(yè)將隨之進(jìn)入入中國、進(jìn)入入北京，它們們將逐步深入入到我國及北北京的多數(shù)行行業(yè)，利用他他們的技術(shù)優(yōu)優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)優(yōu)勢(shì)和先進(jìn)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，拓寬獲獲取利潤的領(lǐng)領(lǐng)域，同時(shí)也也會(huì)帶動(dòng)北京京各個(gè)行業(yè)的的變革，并會(huì)會(huì)使北京產(chǎn)生生一定的經(jīng)濟(jì)濟(jì)繁榮與增長長的小高潮，經(jīng)經(jīng)濟(jì)增速會(huì)在在一定時(shí)間內(nèi)內(nèi)有一定的增增長，并最終終朝好的方向向以較大的增增速發(fā)展。北京突出的社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情情況，說明了了在北京投資資的可靠性，也也表明了在我我國各個(gè)城市市中，北京具具有更好的投投資環(huán)境。二、北京市政策策環(huán)境分析2002年至22003年，市政府府各部門下達(dá)達(dá)了一系列有有關(guān)房地產(chǎn)開開發(fā)、銷售、金金融方面的法法規(guī)政策，其其目的是為了了整頓和規(guī)范范房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)?？梢钥闯龀?，市政府對(duì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)有足夠的重重視和期待，但但也反映出了了目前的房地地產(chǎn)市場(chǎng)不是是十分規(guī)范。1、開發(fā)方面2002年2月月4日國家建設(shè)設(shè)部在滬召開開的2002年全國住宅宅與房地產(chǎn)工工作會(huì)議指出出：今年全國國住宅與房地地產(chǎn)市場(chǎng)要緊緊緊圍繞住房房消費(fèi)中心，以以滿足廣大中中低收入居民民家庭住房需需求為出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)。政府部門門制訂住房發(fā)發(fā)展目標(biāo)和政政策時(shí)，應(yīng)面面向中低收入入居民，以保保障廣大人民民群眾的根本本利益。落實(shí)實(shí)住房分配貨貨幣化、改善善住房供應(yīng)、擴(kuò)擴(kuò)大個(gè)人住房房貸款、搞活活和規(guī)范市場(chǎng)場(chǎng)、發(fā)展物業(yè)業(yè)管理、推進(jìn)進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)代化，被確確定為2002年住宅與房房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展的重要內(nèi)內(nèi)容。2002年8月月，建設(shè)部、國國家計(jì)委、財(cái)財(cái)政部、國土土資源部、人人民銀行和國國家稅務(wù)總局局聯(lián)合發(fā)文，提提出九條具體體意見，加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市市場(chǎng)的宏觀調(diào)調(diào)控。自2002年55月1日起，建設(shè)設(shè)部下達(dá)的《關(guān)關(guān)于房屋建筑筑面積計(jì)算與與房屋權(quán)屬登登記有關(guān)問題題的通知》開開始實(shí)施。通通知要求，對(duì)對(duì)已有的《房房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范范》未作規(guī)定定或規(guī)定不明明確的部分，均均按新的規(guī)定定進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)測(cè)量。2002年2月月，北京市國國土房管局自自1993年沿用至2002年的基準(zhǔn)地地價(jià)將被“刷新”。根據(jù)新規(guī)規(guī)定，今后每每三年更新一一次基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)。2002年7月月1日，國土資資源部制定的的《招標(biāo)拍賣賣掛牌出讓國國有土地使用用權(quán)規(guī)定》開開始施行。這這對(duì)規(guī)范土地地使用權(quán)出讓讓，優(yōu)化土地地資源配置，建建立公開、公公平、公正的的土地使用制制度，具有重重要意義。2、銷售方面2002年7月月1日，北京市市購房契稅征征收稅率由原原來總購房款款的4％降為3％。而原來來規(guī)定的，購購買120平方米以下下的普通商品品房減半征收收契稅的規(guī)定定也相應(yīng)地由由原來的2％調(diào)整為1.5％。7月，《北京京市住宅公共共維修基金使使用管理辦法法》開始實(shí)施施。此辦法是是房屋維修管管理費(fèi)用的一一次重大變革革，不僅費(fèi)用用的來源更有有保障，而且且監(jiān)管也比過過去更嚴(yán)格。3、金融方面2002年2月月21日，中國人人民銀行發(fā)出出通知，公積積金貸款利率率下調(diào)。5年以下（含5年）由現(xiàn)在在的4.14％下調(diào)為3.6％，5年以上由現(xiàn)現(xiàn)行的4.59％下調(diào)為4.05％。2002年2月月22日，中國人人民銀行降低低金融機(jī)構(gòu)人人民幣存貸款款利率，個(gè)人人住房商業(yè)貸貸款利率均下下降0.54％，五年期期以內(nèi)由5.31％降為4.77％，五年以以上由5.58％降為5.04％。2002年3月月，國務(wù)院公公布《國務(wù)院院關(guān)于修改〈〈住房公積金金管理?xiàng)l例〉〉的決定》。2002年5月月8日，中國建建設(shè)銀行行長長張恩照在上上海出席亞洲洲開發(fā)銀行上上海年會(huì)有關(guān)關(guān)研討會(huì)時(shí)透透露，建設(shè)銀銀行的資產(chǎn)證證券化項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)展順利，預(yù)預(yù)計(jì)將在年內(nèi)內(nèi)正式啟動(dòng)。2002年5月月16日，國務(wù)院院在京召開全全國住房公積積金工作會(huì)議議。國務(wù)院副副總理溫家寶寶在會(huì)議上強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，實(shí)行住住房公積金制制度是深化城城鎮(zhèn)住房制度度改革的重要要步驟和措施施，要進(jìn)一步步完善住房公公積金制度，加加強(qiáng)住房公積積金監(jiān)督管理理。2002年7月月23日，住房公公積金貸款擔(dān)擔(dān)保業(yè)務(wù)在北北京市正式啟啟動(dòng)。央行在發(fā)布的第第三季度貨幣幣政策執(zhí)行報(bào)報(bào)告中，提醒醒各商業(yè)銀行行要切實(shí)加強(qiáng)強(qiáng)信貸管理，警警惕房地產(chǎn)泡泡沫的出現(xiàn)，并并重申嚴(yán)禁發(fā)發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸貸款。2003年6月月5日，中國人人民銀行發(fā)布布了《關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步加強(qiáng)房房地產(chǎn)信貸的的通知》(一般稱為“121號(hào)文件”)，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)個(gè)人住房貸款款都做出了很很多嚴(yán)格的規(guī)規(guī)定，文中規(guī)規(guī)定對(duì)手續(xù)不不全、自有資資金不全的房房地產(chǎn)項(xiàng)目不不得發(fā)放貸款款；不得使用用銀行貸款墊墊資；主體封封頂才能發(fā)放放按揭貸款；；提供投資性性購房人的貸貸款條件。三、北京行業(yè)環(huán)環(huán)境分析北京是一個(gè)特殊殊的地方。因因此，幾乎在在每一個(gè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)領(lǐng)域，它都都在中國都有有著特殊的地地位。北京是中國的重重要工業(yè)城市市，已經(jīng)形成成電子、機(jī)械械、食品、建建材、輕紡，化工工和冶金為龍龍頭的，門類類齊全的工業(yè)業(yè)體系。近幾年來，逐逐步優(yōu)化工業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展展了電子、汽汽車、新型建建材三大支柱柱產(chǎn)業(yè)，12個(gè)重點(diǎn)行業(yè)業(yè)和40種重點(diǎn)產(chǎn)品品，同時(shí)合理理調(diào)整產(chǎn)業(yè)布布局.北京的農(nóng)業(yè)人口口382.4萬人，耕地40.6萬公頃，農(nóng)農(nóng)、林、牧、副副、漁業(yè)全面面發(fā)展，肉、蛋蛋、菜、奶、魚魚等主要副食食品產(chǎn)量大幅幅度提高，已已形成了農(nóng)工工貿(mào)一體化的的農(nóng)業(yè)格局.北京的商業(yè)和服服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)，共共有22.5萬個(gè)商貿(mào)企企業(yè)，平均每每萬人擁有商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)213個(gè)，從業(yè)人人員81萬.有王府井、西西單、前門等等40多處繁華商商業(yè)區(qū)，年銷銷售額超億元元的大型商場(chǎng)場(chǎng)40多家，近千千家農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)，還有薈萃萃中國所有著著名菜系和世世界各地風(fēng)味味的眾多餐館館.北京是華北地區(qū)區(qū)最重要的金金融中心，大大多數(shù)重要金金融機(jī)構(gòu)的總總部設(shè)在北京京，1994年全市存款款額達(dá)2311..1億元.北京旅游業(yè)十分分重要，全市市有旅游景點(diǎn)點(diǎn)200多處，包括括舉世聞名的的故宮、長城城、北京猿人人遺址等.旅游賓館228家，五星級(jí)級(jí)的14家.北京的房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是地區(qū)支柱柱產(chǎn)業(yè)，過去去的幾年，北北京房地產(chǎn)市市場(chǎng)有著異乎乎尋常的表現(xiàn)現(xiàn)：在全國各各地普遍遭遇遇低潮的同時(shí)時(shí)，北京房地地產(chǎn)市場(chǎng)卻令令人羨慕地實(shí)實(shí)現(xiàn)了"獨(dú)善其身"，價(jià)格雖略略有下降，但但幅度相對(duì)而而言不大，并并一直保持著著在中國房地地產(chǎn)市場(chǎng)的最最高價(jià)格。盡盡管存在六七七年輪回的說說法，但是宏宏觀經(jīng)濟(jì)的好好轉(zhuǎn)，加入WTO和申辦2008年奧運(yùn)會(huì)，更更是北京房地地產(chǎn)新一輪熱熱潮的直接助助燃劑。四、北京人口數(shù)數(shù)量及消費(fèi)水水平分析人口數(shù)量及消費(fèi)費(fèi)水平是衡量量市場(chǎng)購買力力的重要因素素，北京地區(qū)區(qū)人口數(shù)量位位居全國前列列，人均收入入較高，使得得這一地區(qū)的的購買力高出出其它城市，構(gòu)構(gòu)成一個(gè)寵大大的消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)。1、北京現(xiàn)有人人口數(shù)量、居居民收入、住住房情況人口：人口口總量得到控控制，常住人人口緩慢增長長，2002年末，全市市共有常住人人口(在京居住半半年以上人口口)14322.2萬人，比上上年增加39.9萬人，增長2.9%。全市人口口出生率為6.6‰，比上年增增加0.5個(gè)千分點(diǎn)；；死亡率5.77‰，比上年增增加0.4個(gè)千分點(diǎn)；；自然增長率率0.9‰，比上年增增加0.1個(gè)千分點(diǎn)。據(jù)據(jù)公安部門統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，2002年末，全市市戶籍人口1136..3萬人，比上上年末增長1.2%。居民收入：城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人均可可支配收入124633.92元，比上年年增長13.5%，扣除價(jià)格格因素，實(shí)際際增長15.5%；全年人均均消費(fèi)性支出出為102855.83，比上年增增長15.3%，扣除價(jià)格格因素，實(shí)際際增長17.4%。城鎮(zhèn)居民民恩格爾系數(shù)數(shù)33.8%，比上年降降低2.7百分點(diǎn)。農(nóng)農(nóng)民人均純收收入5880元，比上年年增長11.5%，扣除價(jià)格格因素，實(shí)際際增長12.3%，農(nóng)民人均均生活消費(fèi)性性支出4206元，比上年年增長8.6%。居民住房：居住住環(huán)境有較大大改善。全市市住宅竣工2189..6萬平方米，增增長21.3%；其中經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房竣竣工316.4萬平方米。全全市城鎮(zhèn)居民民人均使用面面積由上年的的17.62平方米上升升到18.2平方米，增增加0.58平方米。農(nóng)農(nóng)村居民人均均生活用房面面積32.6平方米，比比上年增加1.6平方米。2、消費(fèi)水平及及結(jié)構(gòu)變化2002年1季季度，北京市市居民消費(fèi)價(jià)價(jià)格指數(shù)為97.5%，比上年同同期下降7.5%。食品類、衣衣著類、家庭庭設(shè)備用品及及維修服務(wù)類類和娛樂教育育文化用品及及服務(wù)類價(jià)格格分別下降4.6%、3.6%、4%和2.8%，共影響居居民消費(fèi)價(jià)格格指數(shù)下降1.22%。另一方面企業(yè)和和居民的收入入明顯增加。2001年末，北京京市金融機(jī)構(gòu)構(gòu)人民幣存款款余額122233.4億元，比年年初增加2476..2億元，比上上年多增1053..9億元。其中中企業(yè)存款余余額達(dá)到67730.5億元，比年年初增加1278..7億元，多增299.4億元；儲(chǔ)蓄蓄存款余額達(dá)達(dá)3536..3億元，比年年初增加613.1億元，多增370.6億元。上述述兩個(gè)方面的的變化，帶動(dòng)動(dòng)了城鎮(zhèn)居民民消費(fèi)水平的的提升，使這這些居民有足足夠的資金來來購買自己需需要的商品，從從而促進(jìn)消費(fèi)費(fèi)需求的穩(wěn)定定和可靠的增增長，也保證證了投資者能能獲得足夠的的客戶。從投投資環(huán)境的角角度看，積極極效應(yīng)也是明明顯的。同時(shí)2001年年末，北京地地區(qū)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)人民幣貸款款余額7202..9億元，比年年初增加1207..9億元。而且且，信貸結(jié)構(gòu)構(gòu)明顯改變和和優(yōu)化，突出出表現(xiàn)在消費(fèi)費(fèi)信貸的積極極發(fā)展上。年年末銀行消費(fèi)費(fèi)貸款余額已已達(dá)731.0億元，占銀銀行貸款余額額的10.6%；比年初增增加347.0億元，新增增消費(fèi)貸款主主要是中長期期住房貸款。所有這些都表明明，北京市居居民已從“衣、食”消費(fèi)，轉(zhuǎn)移移到“住、行、樂”消費(fèi)上來，特特別是住房消消費(fèi)比例的增增長，為房地地產(chǎn)投資，特特別是住宅投投資增添了利利好。附：2002年年經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表指標(biāo)名稱單位2002年2002年為220001年%社會(huì)消費(fèi)品零售售額額億元1744.8109.5吃億元469.9102.2穿億元191.399.1用億元1015.9121.8食品、煙酒及用用品品100.6衣著家庭設(shè)備用用品品及維修服服務(wù)務(wù)97.0醫(yī)療保健和個(gè)人人用用品100.2交通和通訊99.5娛樂教育文化用用品品及服務(wù)99.5居住101.9汽車萬輛24.3移動(dòng)電話機(jī)萬部2280.1家用電腦臺(tái)55.5數(shù)據(jù)來源：20002年國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展展統(tǒng)計(jì)公報(bào)五、北京文化環(huán)環(huán)境分析北京是中華人民民共和國首都都，全國政治治、經(jīng)濟(jì)、交交通和科學(xué)文文化中心。位位于華北平原原西北端，東東南距渤海１１５０公里，是是我國歷史最最悠久的城市市和古都之一一。1、北京人文環(huán)環(huán)境北京是全國的經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文化、政政治中心。傳傳承了中國五五千年的文化化精髓，具有有濃郁的民族族特色，成為為東方文化的的代表。自明末以來，北北京一度是皇皇權(quán)的集中地地，在中國象象征著權(quán)力和和尊貴。改革革開放之后，北北京的經(jīng)濟(jì)得得到了長足的的發(fā)展，文化化也隨之呈現(xiàn)現(xiàn)出一片欣欣欣向榮的繁榮榮景象。在保保留中國傳統(tǒng)統(tǒng)文化的同時(shí)時(shí)吸收了大量量國際文化。如如今北京已是是一個(gè)文化多多元化的國家家，各國文化化與中國傳統(tǒng)統(tǒng)文化在這里里相融共生，為為搭建世界文文化一體化的的橋梁做出貢貢獻(xiàn)。2、北京地理環(huán)環(huán)境北京地處中國南南北交通要道道，位于華北北平原的北部部。西部、北北部和東北部部，由群山環(huán)環(huán)抱。西部有有西山；北部部有軍都山。山山地占６２%、平原占３３８%。主要河流流屬海河水系系，永定河斜斜貫北京西南南部，西部有有拒馬河，東東部有潮白河河、北運(yùn)河。作為千年城邑，歷歷史名城，北北京擁有壯麗麗輝煌的皇家家宮殿和建筑筑群；雄偉豪豪壯的長城和和邊關(guān)要塞；；情趣盎然、湖湖山相映的古古典園林；風(fēng)風(fēng)格獨(dú)特、造造型典雅的名名寺古剎；深深淵醇厚、韻韻味無窮的文文化和習(xí)俗；；作為現(xiàn)代化化的大都市，擁擁有四通八達(dá)達(dá)方便速捷的的交通網(wǎng)絡(luò)；；風(fēng)味齊全、滿滿意四方的餐餐廳、酒樓和和快餐店；集集萃中外名品品，又有地方方特色的商場(chǎng)場(chǎng)和購物中心心。六、城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)與規(guī)規(guī)劃近十幾年來，北北京市堅(jiān)持城城市基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)優(yōu)先發(fā)發(fā)展的方針，持持續(xù)加大投資資，僅2001年全市就累累計(jì)完成基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施投資60.8億元，同比比增長57%；其中公路路投資29.8億元，增長長過1倍，占基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施投資的的41.9%。目前，北北京市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施已初具現(xiàn)現(xiàn)代化規(guī)模，綜綜合功能和服服務(wù)效能也已已達(dá)到較高水水平，為北京京的房地產(chǎn)開開發(fā)投資打下下了良好的基基礎(chǔ)。1、城市交通北京市是以天安安門為中心點(diǎn)點(diǎn)向外輻射的的城市，市區(qū)區(qū)道路網(wǎng)采用用方格網(wǎng)與環(huán)環(huán)路、放射線線相結(jié)合的布布局，在城區(qū)區(qū)布置了6條橫穿東西西和3條縱橫南北北的干線，3條環(huán)路、次次干路和支路路四個(gè)結(jié)構(gòu)層層次組成的道道路網(wǎng)構(gòu)成了了北京道路系系統(tǒng)的骨架。1.1主要道道路建設(shè)在繼四環(huán)路建成成通車后，五五環(huán)路和六環(huán)環(huán)路也正在修修建和即將動(dòng)動(dòng)工。五環(huán)路路位于四環(huán)路路以外5公里，全程94.5公里，連接接朝陽、海淀淀、石景山、豐豐臺(tái)和大興等等區(qū)縣，以及及目前本市正正在大力開發(fā)發(fā)的北苑、清清河、西苑、南南苑、亦莊、垡垡頭、定福莊莊、東壩、酒酒仙橋、望京京等10個(gè)邊緣集團(tuán)團(tuán)。六環(huán)路總總長近200公里，是國國內(nèi)第一第環(huán)環(huán)城高速公路路和北京市最最長的環(huán)線高高速公路，也也是一條聯(lián)系系北京市郊區(qū)區(qū)衛(wèi)星城鎮(zhèn)和和疏導(dǎo)省市際際過境交通的的高速公路，途途經(jīng)大興縣、通通州區(qū)、順義義、昌平區(qū)、門門頭溝區(qū)和房房山區(qū)六個(gè)區(qū)區(qū)縣。今年六六環(huán)路將竣工工100公里，從八八達(dá)嶺高速路路至京原高速速路23公里長的五五環(huán)二期、從從機(jī)場(chǎng)高速至至京津塘高速速路24公里長的五五環(huán)三期已全全面啟動(dòng)，預(yù)預(yù)計(jì)年底通車車，到2003年底，五環(huán)環(huán)路可望全線線通車。1.2城市快快速軌道交通通（地鐵與輕輕軌）目前北京已經(jīng)開開通運(yùn)營的一一線和環(huán)線總總長55.5公里，占規(guī)規(guī)模總長度的的1/8。在建的地地鐵5號(hào)工程線路路全長27.7公里，建成成后將與12條公交線路路交叉，成為為貫通北京南南北城的快速速軌道交通干干線。北京市市地下鐵道規(guī)規(guī)劃13條線路和2條支線，全全部里程408公里。屆時(shí)時(shí)，北至清河河、北苑、南南至黃村、西西至蘋果園、東東至通縣、定定福莊以及頤頤和園、首都都機(jī)場(chǎng)、亦莊莊等地都將有有地鐵網(wǎng)絡(luò)覆覆蓋連接。快快速軌道交通通網(wǎng)規(guī)劃中的的13號(hào)線（城市市鐵路線）全全長40.8公里，西線線從西直門到到回龍觀段2002年9月底可投入入試運(yùn)營。1.3高速公公路北京的高速公路路以城區(qū)為中中心向東南西西北四個(gè)方位位呈放射狀分分布，這些高高速公路主要要包括：京津津塘公路、京京石高速公路路、京哈高速速公路、京沈沈高速公路、八八達(dá)嶺高速公公路、首都機(jī)機(jī)場(chǎng)高速公路路、京開高速速公路、京滬滬高速公路和和京承高速公公路。第二部分北北京房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析一、北京房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概概述二、北京房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分分析北京房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)總體分析北京住宅市場(chǎng)供供給分析三、北京市房地地產(chǎn)市場(chǎng)未來來發(fā)展趨勢(shì)分分析從供應(yīng)方面看，目目前土地供應(yīng)應(yīng)略有增加、商商品房供應(yīng)量量增幅較大。從需求方面看，有有效需求將平平穩(wěn)上升，需需求結(jié)構(gòu)將發(fā)發(fā)生變化。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)將將有所變化，高高價(jià)位項(xiàng)目供供需矛盾變得得突出。房價(jià)穩(wěn)中有降，但但局部地區(qū)房房價(jià)會(huì)有所上上漲。物業(yè)類型的多元元化趨勢(shì)明顯顯，非居住類類物業(yè)比例上上升迅速，寫寫字樓和商業(yè)業(yè)物業(yè)將出現(xiàn)現(xiàn)新的產(chǎn)品形形式。商品房銷售速度度減慢，預(yù)售售性強(qiáng)的項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)加大。產(chǎn)品會(huì)出現(xiàn)一些些在功能、規(guī)規(guī)劃和戶型設(shè)設(shè)計(jì)方面的新新變化。第二部分北北京房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析一、北京房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概概述自20世紀(jì)900年代以來，北北京市房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展總體保保持平穩(wěn)增長長的態(tài)勢(shì)，房房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)成為北京市市國民經(jīng)濟(jì)的的重要支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。近兩年年北京市房地地產(chǎn)投資占全全社會(huì)固定資資產(chǎn)投資的比比重高達(dá)55%以上，房地地產(chǎn)投資成為為支撐國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先先行指標(biāo)。北京市的房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展周期與與經(jīng)濟(jì)增長周周期、與全國國的房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展周期基本本吻合。自1984年以來，國國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展先后出出現(xiàn)了三個(gè)增增長期和兩個(gè)個(gè)調(diào)整期，大大體是每7—8年為一個(gè)增增長周期，其其中增長期5年，調(diào)整期2—3年。目前處處于第三個(gè)發(fā)發(fā)展周期的第第六年，按照照前兩個(gè)周期期運(yùn)行軌跡，今今后2—3年將進(jìn)入新新一輪調(diào)整期期，但由于受受房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)日趨成熟、住住房制度改革革政策效應(yīng)釋釋放和北京2008年奧運(yùn)會(huì)利利好的拉動(dòng)，本本輪周期將會(huì)會(huì)延長，調(diào)整整波動(dòng)比較小小，整個(gè)周期期呈現(xiàn)出小幅幅回調(diào)下的長長期增長態(tài)勢(shì)勢(shì)。商品住宅空置率率是房地產(chǎn)開開發(fā)的“紅綠燈”，國外認(rèn)為為商品房合理理空置率為4%—5%，空置率10%是國際公認(rèn)認(rèn)的房地產(chǎn)開開發(fā)紅燈，2002年底北京市市空置商品住住宅763萬平方米，占占全市城鎮(zhèn)住住宅總量的3.5%左右，并且且今年1—5月北京市空空置商品住宅宅下降到609萬平方米，房房地產(chǎn)市場(chǎng)銷銷售面積大于于竣工面積，房房地產(chǎn)銷售增增長率大大高高于投資增長長率。目前北北京商品住宅宅空置率處于于國際公認(rèn)的的合理區(qū)間。二、北京房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分分析1、北京房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)總體分分析2002年在中中央擴(kuò)大內(nèi)需需和整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)向好的背景景下，經(jīng)過近近幾年的高速速增長，正在在進(jìn)入穩(wěn)建發(fā)發(fā)展階段。在在房地產(chǎn)建設(shè)設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)擴(kuò)大，人民群群眾居住環(huán)境境得到較大改改善的條件下下，全市商品品房空置率呈呈現(xiàn)下降趨勢(shì)勢(shì)。2003年繼續(xù)保持持較好的發(fā)展展態(tài)勢(shì)。根據(jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示示，2003年上半年，全全市累計(jì)完成成房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資394.7億元，比去去年同期增長長16.5%。在開發(fā)投投資中用于購購置開發(fā)用地地完成投資增增速回升最快快，完成67.7億元，同比比增長39.9%，比1-4月份上升31.7個(gè)百分點(diǎn)；；另外用于為為商品房建設(shè)設(shè)前期準(zhǔn)備完完成的土地開開發(fā)投資完成成12.8億元，增長45.6%。上半年，全市各各類商品房開開復(fù)工面積達(dá)達(dá)到6131..3萬平方米，同同比增長20.5%。其中住宅宅開復(fù)工面積積4351..2萬平方米，增增長16.2%；竣工428.1萬平方米，增增長53.3%。受金融對(duì)對(duì)居民商品房房購買支持力力度加大的影影響，今年以以來房地產(chǎn)熱熱銷勢(shì)頭不減減。上半年全全市累計(jì)銷售售各類商品房房516.6萬平方米，同同比增長82.3%，其中銷售售的商品住宅宅為490.6萬平方米，增增長80.7%；實(shí)現(xiàn)商品品房銷售額238.3億元，增長75.5%。附：北京市房地地產(chǎn)市場(chǎng)整體體趨勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：世紀(jì)紀(jì)百人行投資資顧問有限公公司2、北京住宅市市場(chǎng)供給分析析2.1北京住宅宅市場(chǎng)總體供供應(yīng)量2002年商品品住宅投資占占全市住宅投投資的比重首首次突破90%，達(dá)到92.5%，比上年提提高4.6個(gè)百分點(diǎn)。在在全市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)完成投投資中，用于于商品住宅建建設(shè)的投資為為586.7億元，增長26.4%，高出全社社會(huì)投資增速速7.9個(gè)百分點(diǎn)，住住宅投資在房房地產(chǎn)投資中中的比重達(dá)到到59.3%；商品住宅施施工面積為5397..6平方米，比比上年增長24.1%，占全市住住宅施工面積積的比重達(dá)到到88.7%；商品住宅宅竣工面積1926..2萬平方米，比比上年增長38.2%，占全市住住宅竣工總面面積的88.0%，提高10.8個(gè)百分點(diǎn)。附：北京市歷年年住宅供應(yīng)量量趨勢(shì)圖（單單位：萬平米米）數(shù)據(jù)來源：世紀(jì)紀(jì)百人行投資資顧問有限公公司2001年北京京市可供銷售售普通住宅約約有90888.38萬平平方米，800％左右的供供給量分布在在朝陽區(qū)、豐豐臺(tái)區(qū)、通州州區(qū)、西城區(qū)區(qū)和海淀區(qū)，三三環(huán)以外地區(qū)區(qū)的項(xiàng)目占了了總供給量的的90％左右，50000元/平方米以下下的項(xiàng)目占了了50％左右。市市區(qū)項(xiàng)目主要要來自于舊城城改造，集中中在兩廣一帶帶。環(huán)城項(xiàng)目目則分布在重重要的交通道道路和綠化隔隔離帶周邊。其其中望京地區(qū)區(qū)、泛CBDD地區(qū)、亞運(yùn)運(yùn)村及大奧運(yùn)運(yùn)村地區(qū)、京京開路沿線、兩兩廣路沿線、萬萬柳地區(qū)、西西三旗和上地地地區(qū)、四季季青橋周邊、通通州地區(qū)都是是值得重點(diǎn)關(guān)關(guān)注的地區(qū)。附：北京市住宅宅供應(yīng)量分布布比例圖數(shù)據(jù)來源：世紀(jì)紀(jì)百人行投資資顧問有限公公司2002年一季季度北京市房房地產(chǎn)開發(fā)投投資力度加大大，累計(jì)完成成房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資98..1億元，增長46.55％；全市20002年新開開工商品房4476.6萬萬平方米，下下降5.8％；住住宅新開工面面積415..3萬平方米米，下降9..6％。，竣竣工面積為779.2萬平平方米，增長長77.9％。2002年第一一季度，新發(fā)發(fā)預(yù)售許可證證的普通住宅宅項(xiàng)目27個(gè)。普通通住宅準(zhǔn)許銷銷售的面積共共約86萬平方米米。到2002年底底，北京市商商品住宅空置置面積達(dá)6334.1萬平平方米，加上上新開盤的886萬平方米米，目前北京京住宅市場(chǎng)的的存量達(dá)到了了700萬平方方米以上。2003年一季季度本市房地地產(chǎn)市場(chǎng)上有有幾個(gè)現(xiàn)象應(yīng)應(yīng)予關(guān)注：商品住宅投資增增速趨緩。一一季度全市完完成商品住宅宅投資48..8億元，增增長32.11％，比去年年同期商品住住宅增速降低低33.1％，而而寫字樓和商商業(yè)用房投資資的增速分別別比上月上升升48.7％和和55.2％。在在辦公樓和商商業(yè)營業(yè)用房房尚有百余萬萬平方米未消消化存量，而而住宅需求還還很旺盛的情情況下，出現(xiàn)現(xiàn)了這種情況況，應(yīng)當(dāng)引起起市場(chǎng)的關(guān)注注。新開工面積首次次下滑。截至至今年三月底底，北京市本本年新開工商商品房4766.6萬平方方米，下降了了5.8％，其其中住宅4115.3萬平平方米，下降降了9.6％，分分別比上季度度減少71..6%和61.6%%，雖然這是是在上年同期期增長1.88倍和2.2倍情況況下出現(xiàn)的，但但也是近年來來少見的現(xiàn)象象。2.2北京住宅宅市場(chǎng)供應(yīng)特特點(diǎn)東部地區(qū)仍是熱熱點(diǎn)CBD規(guī)劃的出出臺(tái)，使得不不少有實(shí)力的的開發(fā)商把目目光投向了東東部地區(qū)，而而那些實(shí)力稍稍遜的開發(fā)商商為分一杯羹羹，則不失時(shí)時(shí)機(jī)地推出了了“泛CBD”地概念，致致使CBD周邊地地區(qū)地住宅項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一一步加劇。例例如垡頭、太太陽宮地區(qū)，是是邊緣集團(tuán)中中距離CBDD地區(qū)最近的的，同時(shí)又有有大片的待開開發(fā)土地，因因此這幾個(gè)地地區(qū)地住宅項(xiàng)項(xiàng)目較為集中中。附：北京市20002年一季季度新增住宅宅項(xiàng)目分布比比例圖數(shù)據(jù)來源：世紀(jì)紀(jì)百人行投資資顧問有限公公司普通住宅成為主主角，價(jià)格普普遍較高2002年新增增的項(xiàng)目中，住住宅占絕大部部分比重。在在這些項(xiàng)目中中，價(jià)格在77000元以以上地項(xiàng)目的的比例占到了了58％，這樣樣的價(jià)格結(jié)構(gòu)構(gòu)還有待市場(chǎng)場(chǎng)的檢驗(yàn)和認(rèn)認(rèn)可。附：北京市20002年一季季度新增住宅宅項(xiàng)目價(jià)格分分布比例圖數(shù)據(jù)來源：世紀(jì)紀(jì)百人行投資資顧問有限公公司菜單式裝修并未未成為市場(chǎng)主主流在2001年的的住宅市場(chǎng)上上，菜單式裝裝修可以說是是千呼萬喚始始出來，不論論是開發(fā)商，還還是業(yè)主、專專家，都大談?wù)劜藛问窖b修修的優(yōu)點(diǎn)，但但是直到20002年，菜菜單式裝修還還是猶抱琵琶琶半遮面，市市場(chǎng)上只有為為數(shù)不多的幾幾個(gè)項(xiàng)目可以以提供菜單式式裝修，但是是感興趣的客客戶并不多。分析其原因，一一是客戶對(duì)這這項(xiàng)服務(wù)并不不是十分認(rèn)可可。不少客戶戶認(rèn)為這只不不過是開發(fā)商商的又一個(gè)賺賺錢途徑而已已；二是開發(fā)發(fā)商對(duì)菜單式式裝修的熱情情不高。畢竟竟提供的產(chǎn)品品越多，承擔(dān)擔(dān)的責(zé)任越大大，而且裝修修的利潤相對(duì)對(duì)于開發(fā)來說說卻沒有多少少；三是現(xiàn)在在北京的市場(chǎng)場(chǎng)上還沒有讓讓客戶滿意，同同時(shí)又引起廣廣泛關(guān)注的提提供菜單式裝裝修的成功范范例。需要指出的是房房地產(chǎn)投資者者對(duì)購買裝修修的住宅積極極性較高，因因?yàn)橘徺I裝修修房只需稍添添家具，就可可將房屋出租租，而且租金金明顯高于未未裝修的住宅宅。這類客戶戶對(duì)裝潢品質(zhì)質(zhì)要求不高，僅僅要求實(shí)用大大方，裝修費(fèi)費(fèi)用攤派合理理。此外，裝裝修房的裝修修費(fèi)用包含在在房價(jià)內(nèi)，可可以申請(qǐng)按揭揭貸款，也減減輕了部分首首付負(fù)擔(dān)。低密度住宅在市市場(chǎng)所占的比比重逐漸增大大隨著北京住宅郊郊區(qū)化進(jìn)程的的不斷深入，北北京城市建設(shè)設(shè)的重點(diǎn)正向向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，居居住社區(qū)的容容積率也呈不不斷下降的趨趨勢(shì)。低密度度住宅通常指指容積率在11.5以下的的住宅區(qū)，但但并不一定是是別墅、Toownhouuse等高檔檔產(chǎn)品，低層層普通住宅也也屬于低密度度住宅的范疇疇。低密度住宅的大大量涌現(xiàn)，實(shí)實(shí)實(shí)在在地提提高了人們的的居住品質(zhì)，改改變了人們的的居住方式和和生活方式。開開發(fā)低密度住住宅對(duì)開發(fā)商商來說是一個(gè)個(gè)極大的挑戰(zhàn)戰(zhàn)，比如整體體規(guī)劃、市政政配套以及景景觀環(huán)境等方方面的問題。這這一現(xiàn)象主要要體現(xiàn)在十大大邊緣集團(tuán)項(xiàng)項(xiàng)目的啟動(dòng)上上。經(jīng)濟(jì)適用住房供供應(yīng)量繼續(xù)增增大據(jù)了解，截至去去年年底，本本市集中建設(shè)設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用用房小區(qū)255個(gè)已全部開開工，承諾建建設(shè)面積6000多萬平方方米，已竣工工180萬平方方米。其中價(jià)價(jià)格低、交通通便利、配套套設(shè)施好的項(xiàng)項(xiàng)目，戶型設(shè)設(shè)計(jì)新的項(xiàng)目目大都售罄。北北京市目前公公開發(fā)售的225個(gè)經(jīng)濟(jì)適適用房項(xiàng)目，其其價(jià)格與同地地段新建商品品房相比要低低300—2000元不不等，價(jià)差低低的如天通苑苑，價(jià)差高者者如百環(huán)花園園。有關(guān)資料料表明，北京京市的經(jīng)濟(jì)適適用房項(xiàng)目平平均價(jià)格約33000元／／平方米，這這比北京市商商品房平均價(jià)價(jià)格要低10000元左右右。高科技含量住宅宅逐漸被人們們認(rèn)可在房地產(chǎn)領(lǐng)域，從從項(xiàng)目開發(fā)、工工程建設(shè)到物物業(yè)管理各個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)，科技技含量正不斷斷提高，新型型結(jié)構(gòu)、新型型墻體、新型型防水保溫隔隔音材料、高高科技安全防防范設(shè)施、生生活智能化設(shè)設(shè)施、新型通通訊及快速數(shù)數(shù)據(jù)傳輸設(shè)施施、新型生活活能源等等正正逐漸成為人人們對(duì)居住環(huán)環(huán)境的基本要要求。超小型住宅產(chǎn)品品成為市場(chǎng)亮亮點(diǎn)，優(yōu)勢(shì)在在于總價(jià)低在春季房展會(huì)上上，小戶型因因其總價(jià)低而而受寵。熱衷衷購買袖珍小小戶型的大致致是三種人，即即單身年輕白白領(lǐng)以及以投投資、保值為為目的的購房房人。這些購購房人認(rèn)為，盡盡管這種小小小戶型設(shè)計(jì)上上不很理想，單單價(jià)不低，但但由于該樓盤盤的區(qū)位比較較好，社區(qū)內(nèi)內(nèi)外的相關(guān)配配套齊全，小小面積住房易易于出租、出出售，最適合合大量年輕人人用于過渡住住房，也能滿滿足投資、保保值的需求。而而且，貸款總總額低，還款款壓力小，每每月只需拿出出幾百元錢用用于還貸。2.3北京住宅宅市場(chǎng)產(chǎn)品特特性分析低容積率住宅成成為市場(chǎng)的一一個(gè)顯著特點(diǎn)點(diǎn)受土地成本高的的影響，三環(huán)環(huán)以內(nèi)特別是是二環(huán)以內(nèi)的的住宅，多以以高層、高密密度的形態(tài)出出現(xiàn)，尤其是是一些黃金地地段的樓盤，容容積率基本在在1：4以上，甚至至更高。20002年，低低密度住宅占占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)導(dǎo)地位。據(jù)了了解，天鴻集集團(tuán)、華潤置置地、珠江地地產(chǎn)、萬科地地產(chǎn)、首創(chuàng)集集團(tuán)等開發(fā)公公司都將有大大量低密度住住宅上市。主主要原因在于于四環(huán)路以外外土地成本低低廉，為開發(fā)發(fā)商大規(guī)模的的開發(fā)提供了了便利條件。這這些產(chǎn)品屬中中低密度、中中低價(jià)位，對(duì)對(duì)城內(nèi)居民構(gòu)構(gòu)成強(qiáng)勢(shì)吸引引。低密度住住宅以別墅、Townhouse、多層板樓為主，而且多為大盤。低密度住宅的大量涌現(xiàn)，將是對(duì)都市居住品質(zhì)的提高與優(yōu)化。蝶型塔樓提供更更舒適的居住住環(huán)境三環(huán)路以內(nèi)的物物業(yè)業(yè)形態(tài)仍以以塔塔樓為主，一一一梯八戶以以下下的蝶式塔塔樓樓日漸增多多，如如寶星園、珠珠珠江綠洲、蝶蝶蝶翠華庭等等樓樓盤。蝶型型塔塔樓在朝向向、采采光、通風(fēng)風(fēng)、視視野、戶型型格格局、樓內(nèi)內(nèi)縱縱向交通等等諸諸多方面，明明明顯優(yōu)于傳傳統(tǒng)統(tǒng)的塔樓，而而而且蝶式塔塔樓樓的外觀簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔潔美觀，更更富富有現(xiàn)代感感。隨隨著蝶式塔塔樓樓的不斷涌涌現(xiàn)現(xiàn)，風(fēng)車式式塔塔樓、板連連塔塔樓等革新新型型產(chǎn)品也將將豐豐富起來。今今今后，每層層88戶以上的塔塔樓將逐漸漸淡淡出人們的的視視野。小戶型住宅成為為市市場(chǎng)熱點(diǎn)基于龐大的集團(tuán)團(tuán)購購買力和數(shù)數(shù)目目較多的先先富富階層，因因而而，北京房房地地產(chǎn)市場(chǎng)形形成成了戶型大大、總總價(jià)高的特特點(diǎn)點(diǎn)。隨著集集團(tuán)團(tuán)消費(fèi)的退退出出市場(chǎng)，先先富富起來的階階層層已基本完完成成了第二次次置置業(yè)，中、低低低收入家庭庭開開始成為市市場(chǎng)場(chǎng)主流，他他們們需要的是是總總價(jià)50萬元以內(nèi)內(nèi)的住房。而而而受土地、建建建安、稅費(fèi)費(fèi)等等剛性成本本制制約，樓盤盤單單價(jià)不可能能在在短期內(nèi)大大幅幅度回落，因因因此設(shè)計(jì)精精巧巧的小戶型型以以總價(jià)低而而大大受歡迎。近近近年來，由由今今典花園等等小小戶型引發(fā)發(fā)的的熱銷行情情一一浪高過一一浪浪，但仍然然無無法滿足購購房房者的需求求。許許多樓盤的的小小戶型往往往開開盤之初即即被被搶購一空空，余余下的大戶戶型型反倒為開開發(fā)發(fā)商積壓了了大大量的資金金。20022年，小戶型型是樓市的一一個(gè)明顯特征征。精裝修住宅數(shù)數(shù)目呈呈增加趨勢(shì)勢(shì)北京市20011年年9月發(fā)布文件件，規(guī)定20001年12月1日之后立項(xiàng)項(xiàng)報(bào)報(bào)批的樓盤盤必必須提供精精裝裝修，今后后北北京樓市將將逐逐步取消毛毛坯坯房。精裝裝房房可以節(jié)約約采采購成本、提提提高施工效效率率、避免裝裝修修擾民、保保護(hù)護(hù)建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)免免遭肆意破破壞壞，體現(xiàn)了了集集約化大生生產(chǎn)產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，精精精裝修是由由住住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)代代化的要求求所所決定的。2.4北京住住宅宅市場(chǎng)需求求分分析2.4.1北京京住住宅市場(chǎng)需需求求現(xiàn)狀分析析附：北京市歷年年住住宅銷售額額、銷銷售面積和和空空置面積趨趨勢(shì)勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：世紀(jì)紀(jì)百百人行投資資顧顧問有限公公司司2002年1--33月，全市累累計(jì)銷售商商品品房109..9萬平方米米，比去年年同同期增長399.5％，實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售額額556.4億億元，比去去年年同期增長長449.5％；；實(shí)現(xiàn)銷售售住住宅106..8萬平方米米，相比去去年年同期增長長338.6％。2002年一季季度度的住宅銷銷售售情況較好好，出出現(xiàn)這樣的的情情況主要?dú)w歸因因于以下幾幾個(gè)個(gè)因素：1.開發(fā)商在春春節(jié)期間間的一系列列推推廣、促銷銷活活動(dòng)取得一一定定的效果；；2.低價(jià)位、小小戶型的的房屋銷量量增增加，為住住宅宅銷售量的的增增加出力不不小小；3.春節(jié)后，部部分市政政項(xiàng)目和拆拆遷遷項(xiàng)目進(jìn)一一步步啟動(dòng)，拆拆遷遷戶數(shù)量的的增增加，增加加了了對(duì)商品住住宅宅的需求量量。2.4.2需求求特特征分析2.4.2.11客客戶分析1.2002年年隨隨著銀行按按揭揭貸款政策策的的進(jìn)一步放放開開，使得一一些些具有較高高經(jīng)經(jīng)濟(jì)收入的的年年輕人通過過貸貸款，進(jìn)行行首首次置業(yè)，成成成為購房新新興興力量。2.隨著政府拆拆遷量的的大幅增長長，購購房群體中中拆拆遷戶的比比例例也有所增增加加。然而由由于于這部分客客戶戶需求總價(jià)價(jià)較較低的住宅宅，所所對(duì)應(yīng)的市市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)較少少，需需求的上升升在在一定時(shí)間間內(nèi)內(nèi)還無法得得到到滿足。3.部分已經(jīng)擁擁有住房房的居民為為改改善居住環(huán)環(huán)境境，采用出出售售原有住宅宅的的方式購買買新新房，或是是購購買第二套套住住宅。4.在商業(yè)物業(yè)業(yè)、辦公公類物業(yè)、高高高檔公寓的的租租賃市場(chǎng)中中，租租金一直保保持持較平穩(wěn)的的發(fā)發(fā)展勢(shì)頭，需需需求呈平穩(wěn)穩(wěn)上上升的趨勢(shì)勢(shì)，投投資回報(bào)獲獲得得空間較大大，投投資客戶需需求求不斷加大大。受受高檔物業(yè)業(yè)穩(wěn)穩(wěn)定的高回回報(bào)報(bào)率的吸引引，高高價(jià)位市場(chǎng)場(chǎng)中中投資型客客戶戶的比例也也呈呈現(xiàn)較快的的增增長趨勢(shì)。同同同時(shí)在股市市動(dòng)動(dòng)蕩、其他他投投資渠道不不暢暢的情況下下，部部分投資者者已已經(jīng)開始考考慮慮將資金轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向投資高檔檔物物業(yè)這一風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)相對(duì)較低低，卻卻有較高回回報(bào)報(bào)的投資市市場(chǎng)場(chǎng)。2.4.2.22市市場(chǎng)需求特特征征分析北京住宅市場(chǎng)的的主主流消費(fèi)者者是是以下這些些人人：海外學(xué)學(xué)子子、高學(xué)歷歷人人才及文藝藝人人才；獲得得安安置補(bǔ)償款款的的拆遷戶；；即即將拿到住住房房補(bǔ)貼的大大批批年輕的公公務(wù)務(wù)員；希望望通通過賣舊買買新新改善住房房條條件的已購購公公房的住戶戶。各各種統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)字字表明，他他們們的購房需需求求和已購房房數(shù)數(shù)量占據(jù)越越來來越大的市市場(chǎng)場(chǎng)份額，他他們們是購房的的主主力軍，是是支支撐市場(chǎng)的的主主流。這些些潛潛在住宅消消費(fèi)費(fèi)者的理想想產(chǎn)產(chǎn)品主要具具有有以下特征征：：1.中意東部部和和北部地區(qū)區(qū)的的住宅從地理區(qū)位位上上講，東部部和和北部依舊舊是是居民熱衷衷的的區(qū)位。有有意意向在東部部和和北部購房房的的消費(fèi)者比比例例各占到400％以上，而而準(zhǔn)備在西西部部和南部購購房房的消費(fèi)者者比比例只在155％左右。通州地區(qū)因受八八通通線建設(shè)和和CCBD規(guī)劃的的利好影響響，加加上目前較較低低的價(jià)位，從從從而最受購購房房者關(guān)注。另另另外，京通通快快速路及朝朝陽陽路沿線、亞亞亞北地區(qū)、勁勁勁松和潘家家園園附近、亞亞運(yùn)運(yùn)村和燕莎莎及及朝陽公園園附附近也是消消費(fèi)費(fèi)者關(guān)注的的地地區(qū)。2.大多數(shù)客客戶戶能夠承擔(dān)擔(dān)55000元/平方米以下下的中低價(jià)價(jià)位位住宅據(jù)我公司調(diào)調(diào)查查，80％左右的的潛在客戶戶準(zhǔn)準(zhǔn)備購買價(jià)價(jià)位位在50000元/平方米以下下的住宅，其其其中準(zhǔn)備購購買買4001元—5000元/平方米住房房的購房者者約約占20％，準(zhǔn)備備購買30001—4000元/平方米住房房的購房者者占占30％，準(zhǔn)備備購買20001－3000元/平方米住房房的購房者者占占20％，準(zhǔn)備備購買20000元/平方米以下下住房的購購房房者占10％。而選選擇60000元/平方米以上上的潛在客客戶戶不足10％。3.期房銷售困困難難，現(xiàn)房得得到到客戶認(rèn)可可購買期房，對(duì)于于購購房者來說說可可能會(huì)帶來來一一定的價(jià)格格優(yōu)優(yōu)惠，而對(duì)對(duì)開開發(fā)商來講講則則可以解決決一一部分資金金壓壓力，因此此期期房銷售是是以以前常見的的銷銷售方式。但但但是近兩年年因因購買期房房而而帶來的糾糾紛紛屢屢發(fā)生生，可可以說期房房在在目前的北北京京房地產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)上已經(jīng)遇遇到到了“生存危機(jī)”。據(jù)本公司司資料顯示，60％以上的的購房者希希望望購買現(xiàn)房房。4.中小戶型型成成為需求熱熱點(diǎn)點(diǎn)近年來，北北京京市場(chǎng)中小小戶戶型的銷售售狀狀況一直很很好好，綠景苑苑SSOLO118平方米的的小戶戶型一開盤盤就就被定購一一空空。北京的的戶戶型設(shè)計(jì)普普遍遍偏大，總總價(jià)價(jià)偏高，這這已已經(jīng)制約了了北北京房地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)的近一一步步發(fā)展，1110平方米以以下的的中小戶型型才才是多數(shù)消消費(fèi)費(fèi)者購買的的理理想房屋面面積積。從具體體戶戶型選擇上上看看，半數(shù)以以上上的潛在購購房房者考慮購購買買二居室。2.4.2.33主主流客戶需需求求特征分析析1.對(duì)于經(jīng)濟(jì)濟(jì)收收入較高的的年年輕人來說說，由由于他們的的工工作較為繁繁忙忙，同時(shí)工工作作的時(shí)間較較短短，積蓄不不是是很多，因因此此他們主要要關(guān)關(guān)注的是房房屋屋的總價(jià)以以及及交通情況況。目前北京東部、北北部的商業(yè)較較為集中，因因此大部分的的年輕人的目目光就集中到到北京東部、北北部的項(xiàng)目上上，尤其是四四環(huán)路、高速速路、地鐵、輕輕軌附近的項(xiàng)項(xiàng)目以其單價(jià)價(jià)低、交通方方便的優(yōu)勢(shì)得得到這部分消消費(fèi)者的青睞睞。2.拆遷戶把把注注意力集中中到到房屋的總總價(jià)價(jià)上。由于于這這部分客戶戶主主要是老北北京京居民，收收入入普遍較低低，家家庭人口較較多多，因此他他們們需求的是是面面積較大、總總總價(jià)較低的的普普通住宅，滿滿滿足這些條條件件的住宅主主要要是經(jīng)濟(jì)適適用用房和四環(huán)環(huán)以以外的項(xiàng)目目。3.對(duì)于要求求改改善居住環(huán)環(huán)境境的客戶來來說說，他們可可選選擇的余地地較較大，價(jià)格格在在5000—7000元/平方米的項(xiàng)項(xiàng)目都在他他們們的考慮范范圍圍之內(nèi)。他他們們關(guān)注的是是項(xiàng)項(xiàng)目的質(zhì)量量、戶戶型設(shè)計(jì)的的合合理性、交交通通的便捷性性、環(huán)環(huán)境的舒適適性性以及配套套設(shè)設(shè)施的完善善程程度等因素素。4.投資型客客戶戶的選擇主主要要取決于對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的未來來發(fā)發(fā)展。對(duì)于于那那些交通條條件件好、總價(jià)價(jià)合合理、具有有投投資前景的的項(xiàng)項(xiàng)目，他們們是是不會(huì)輕易易放放過的。普普通通投資客戶戶的的需求與首首次次購房客戶戶的的需求基本本相相同，而投投資資高檔項(xiàng)目目的的客戶則更更注注重地段的的商商業(yè)氣氛以以及及檔次，如如周周邊是否有有寫寫字樓、商商務(wù)務(wù)區(qū)，是否否有有強(qiáng)大的租租房房需求市場(chǎng)場(chǎng)支支持等。2.4.2.44影影響客戶選選擇擇的因素1.地段、環(huán)環(huán)境境：房屋所所處處環(huán)境好壞壞，交交通便利與與否否，綠化程程度度高低，配配套套設(shè)施完善善與與否，都直直接接影響到客客戶戶的選擇。2.設(shè)計(jì)：目目前前市場(chǎng)上因因設(shè)設(shè)計(jì)欠佳而而空空置的商品品房房比例比較較大大。對(duì)住房房的的設(shè)計(jì)，購購買買者主要考考慮慮兩方面：：一一是面積大大小小，二是內(nèi)內(nèi)部部的格局。這這這兩方面都都既既要經(jīng)濟(jì)、合合合理，同時(shí)時(shí)又又要不失個(gè)性性，設(shè)計(jì)要要超超前、新穎穎。3.房屋的其其他他條件如樓樓房房、朝向、布布布局、結(jié)構(gòu)構(gòu)等等等。這些些對(duì)對(duì)客戶做出出選選擇均有重重要要影響。4.房屋內(nèi)部部設(shè)設(shè)施。購房房者者比較注意意如如下設(shè)施：：室室內(nèi)裝修、電電電話線路、空空空調(diào)動(dòng)力線線、電電視接收共共用用天線、天天然然氣管道、上上上下水管道道和和暖氣管道道等等。5.質(zhì)量。消消費(fèi)費(fèi)者很注重重房房地產(chǎn)公司司的的信譽(yù)，對(duì)對(duì)無無質(zhì)量鑒定定驗(yàn)驗(yàn)收合格證證書書的住宅，不不不會(huì)輕意購購買買。6.物業(yè)。由由哪哪家物業(yè)公公司司負(fù)責(zé)社區(qū)區(qū)的的物業(yè)服務(wù)務(wù)，物物業(yè)管理公公約約的內(nèi)容，物物物業(yè)管理的的范范圍及收費(fèi)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、辦法法，都都在購房者者關(guān)關(guān)注的范圍圍之之內(nèi)。三、北京市房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)未來發(fā)展展趨趨勢(shì)分析2003年房地地產(chǎn)產(chǎn)整體市場(chǎng)場(chǎng)供供應(yīng)量繼續(xù)續(xù)加加大，預(yù)計(jì)計(jì)將將達(dá)到20000萬平米以以上，比20002年增長20%%左右。但是是市場(chǎng)的購購買買力經(jīng)過近近幾幾年的釋放放，今今年的有效效需需求將會(huì)有有所所下降。供供應(yīng)應(yīng)量的加大大和和有效需求求不不足將造成成22003年市場(chǎng)整體體價(jià)格下降降，這這種狀況的的另另一個(gè)表現(xiàn)現(xiàn)將將是現(xiàn)房存存量量房增多，尾尾尾房積壓嚴(yán)嚴(yán)重重。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的的總體價(jià)格格雖雖然將下降降，但但并不排除除熱熱點(diǎn)地區(qū)個(gè)個(gè)別別項(xiàng)目價(jià)格格的的攀升。1、從供應(yīng)方方面看，目目前土地供供應(yīng)應(yīng)略有增加加、商商品房供應(yīng)應(yīng)量量增幅較大大。從市場(chǎng)供應(yīng)來看看，由由于北京的的土土地市場(chǎng)、增增增量房和存存量量房市場(chǎng)還還未未形成有的的聯(lián)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，2003年北京市場(chǎng)場(chǎng)總體情況況趨趨于增加。2002年有關(guān)關(guān)土土地使用的的一一項(xiàng)重要政政策策就是“關(guān)于停止經(jīng)經(jīng)營性項(xiàng)目目國國有土地使使用用權(quán)協(xié)議出出的的有關(guān)規(guī)定”，這一政策策頒布后，土土土地交易公公開開化，房地地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商獲獲得得土地門檻檻抬抬高，這在在一一定程度上上限限制了土地地的的供應(yīng)量，因因因此本年度度開開發(fā)企業(yè)以以拍拍賣方式獲獲得得的土地?cái)?shù)數(shù)量量將有限，但但但以其它渠渠道道，例如綠綠化化隔離地區(qū)區(qū)、危危改小區(qū)、小小小城鎮(zhèn)改造造等等方式供應(yīng)應(yīng)的的土地將呈呈現(xiàn)現(xiàn)增長趨勢(shì)勢(shì)。2003年商品品房房供應(yīng)增幅幅較較大，首先先，我我們認(rèn)為，“關(guān)于停止經(jīng)經(jīng)營性項(xiàng)目目國國有土地使使用用權(quán)協(xié)議出出讓讓”的政策效果果將會(huì)滯后后，其其對(duì)商品房房供供應(yīng)量的影影響響預(yù)計(jì)要到2004年以后才會(huì)會(huì)顯現(xiàn)出來來，所所以2003年的新增商商品房數(shù)量量并并不會(huì)受到到影影響。另外外22003年3月31日是最后簽簽定定國有土地地使使用權(quán)出讓讓合合同的期限限，趕趕在“關(guān)門”之前，將有有一大批項(xiàng)項(xiàng)目目集中報(bào)批批，這這些項(xiàng)目推推向向市場(chǎng)的時(shí)時(shí)間間都不會(huì)會(huì)太太長，因此2003年北京的房房地產(chǎn)項(xiàng)目目在在數(shù)量上會(huì)會(huì)有有較大增加加，預(yù)預(yù)計(jì)商品房房開開復(fù)工面積積將將突破7000萬平方米。2、從需求方方面看，有有效需求將將平平穩(wěn)上升，需需需求結(jié)構(gòu)將將發(fā)發(fā)生變化。北京居民現(xiàn)狀居居住住狀況決定定今今后的住宅宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)還有很很大大的發(fā)展?jié)摑摿αΓ痪用袷帐杖肴敕€(wěn)步增長長，消消費(fèi)結(jié)構(gòu)不不斷斷升級(jí)，是是有有效需求量量平平穩(wěn)上升的的有有力保證；；同同時(shí)隨著市市場(chǎng)場(chǎng)的更加成成熟熟，更多迎迎合合消費(fèi)者需需要要的產(chǎn)品出出現(xiàn)現(xiàn)將拉動(dòng)更更多多的有效需需求求；需求結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)也在發(fā)生生著著變化，自自住住型需求上上升升而投資型型需需求下降。3、北京房地地產(chǎn)市場(chǎng)供供需結(jié)構(gòu)將將有有所變化，高高高價(jià)位項(xiàng)目目供供需矛盾變變得得突出。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)一一存在供需需結(jié)結(jié)構(gòu)不匹配配，導(dǎo)導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性性的的“過?！焙汀安蛔恪保粗袃r(jià)位位樓盤供應(yīng)應(yīng)量量大，低價(jià)價(jià)位位樓盤供應(yīng)應(yīng)量量較少，而而客客戶對(duì)低價(jià)價(jià)位位樓盤的需需求求量最大，對(duì)對(duì)對(duì)中價(jià)位樓樓盤盤的需求量量較較少，2003年供需結(jié)構(gòu)構(gòu)有所變化化，中中低價(jià)位供供需需矛盾相對(duì)對(duì)緩緩解，而高高價(jià)價(jià)位項(xiàng)目的的供供需矛盾變變得得更為突出出。未來供應(yīng)量和需需求求量的變化化趨趨勢(shì)將導(dǎo)致致供供需結(jié)構(gòu)的的變變化，中低低價(jià)價(jià)位供需矛矛盾盾相對(duì)緩解解，但但低價(jià)位項(xiàng)項(xiàng)目目仍然存在在較較大的供需需缺缺口；由于于高高價(jià)位項(xiàng)目目的的供應(yīng)增加加而而需求下降降，將將導(dǎo)致高價(jià)價(jià)位位項(xiàng)目的供供需需矛盾更為為突突出。4、房價(jià)穩(wěn)中中有降，但但局部地區(qū)區(qū)房房價(jià)會(huì)有所所上上漲。2002年北京京商商品房綜合合價(jià)價(jià)格總體走走勢(shì)勢(shì)趨降，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)2003年綜合價(jià)格格指數(shù)依舊舊是是穩(wěn)中有降降，不不僅如此，北北北京商品房房的的整體價(jià)格格實(shí)實(shí)際上將下下降降的更多，但但但局部地區(qū)區(qū)由由于基礎(chǔ)配配套套設(shè)施的健健全全，產(chǎn)品的的優(yōu)優(yōu)化，房價(jià)價(jià)會(huì)會(huì)有所上漲漲。5、物業(yè)類型型的多元化化趨勢(shì)明顯顯，非非居住類物物業(yè)業(yè)比例上升升迅迅速，寫字字樓樓和商業(yè)物物業(yè)業(yè)將出現(xiàn)新新的的產(chǎn)品形式式。2002年北京京非非居住類物物業(yè)業(yè)在新盤中中所所占比例上上大大幅度上升升，寫寫字樓和商商業(yè)業(yè)等非居住住類類物業(yè)呈現(xiàn)現(xiàn)明明顯的增多多趨趨勢(shì)。中關(guān)關(guān)村村地區(qū)和國國貿(mào)貿(mào)商圈兩大大地地區(qū)是2002年非居住類類物業(yè)推出出的的重點(diǎn)地區(qū)區(qū)，在在所有的非非居居住類物業(yè)業(yè)新新盤中，這這兩兩在地區(qū)的的項(xiàng)項(xiàng)目占到了了總總量的60%以上。預(yù)計(jì)2003年非居住類類物業(yè)所占占份份額會(huì)近一一步步提高，寫寫字字樓和商業(yè)業(yè)的的供應(yīng)會(huì)在在一一定區(qū)域大大量量增加。在北京宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)利利好的鼓舞舞下下，2002年寫字樓市市場(chǎng)出現(xiàn)了了平平穩(wěn)向好的的發(fā)發(fā)展勢(shì)頭。2003年寫字樓市市場(chǎng)仍將發(fā)發(fā)展展平穩(wěn)，從從產(chǎn)產(chǎn)品上看，寫寫寫字樓的發(fā)發(fā)展展也將逐步步向向生態(tài)化、人人人性化發(fā)展展。BusinnessPPaark(商務(wù)花園)作為國外科科技園區(qū)比比較較普遍采用用的的一種模式式，是是寫字樓向向人人性化發(fā)展展物物業(yè)類型。在商業(yè)類物業(yè)中中，預(yù)預(yù)計(jì)2003年傳統(tǒng)的百百貨類物業(yè)業(yè)不不會(huì)有大的的供供應(yīng)量投入入市市場(chǎng)，而一一些些新興的商商業(yè)業(yè)類型將入入市市，成為市市場(chǎng)場(chǎng)的熱點(diǎn)。自自自從中國加加入入世界貿(mào)易易組組織后，許許多多國際零售售巨巨頭已經(jīng)或或期期待進(jìn)入北北京京市場(chǎng)。種種種種利好因素素?zé)o無形中推動(dòng)動(dòng)了了北京商業(yè)業(yè)物物業(yè)的發(fā)展展，2003年的商業(yè)市市場(chǎng)會(huì)迅速速升升溫。6、商品房銷銷售速度減減慢，預(yù)售售性性強(qiáng)的項(xiàng)目目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)加大。隨著北京房地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)的逐漸漸成成熟，購房房者者的消費(fèi)心心態(tài)態(tài)也逐漸成成熟熟，消費(fèi)越越來來越趨于理理性性，商品房房銷銷售的難度度增增加。預(yù)計(jì)2003年銷售速度度的減慢會(huì)會(huì)造造成預(yù)售性性強(qiáng)強(qiáng)的項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)增大，同同時(shí)時(shí)，代理公公司司在銷售中中所所占份額增增大大。三方面的原因?qū)⑹故?003年北京商品品房的銷售售速速度減緩：：第第一，消費(fèi)費(fèi)者者心態(tài)成熟熟，沖沖動(dòng)性購買買減減少；第二二，由由于投資類類物物業(yè)的激增增使使投資物業(yè)業(yè)的的回報(bào)率普普遍遍下降，導(dǎo)導(dǎo)致致投資性購購買買減少；第第三三，由于總總體體供應(yīng)量的的增增長銷快于于需需求量的增增長長，使樓盤盤的的吸納速度度下下降。由于銷售速度的的下下降，使項(xiàng)項(xiàng)目目銷售壓力力增增大，特別別是是那些預(yù)售售性性強(qiáng)的項(xiàng)目目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)更大。預(yù)預(yù)預(yù)售性強(qiáng)的的項(xiàng)項(xiàng)目指那些些流流行性、概概念念性強(qiáng)的產(chǎn)產(chǎn)品品，由于產(chǎn)產(chǎn)品品不是以品品質(zhì)質(zhì)取勝，其其弊弊端會(huì)隨著著工工程的推進(jìn)進(jìn)逐逐漸顯現(xiàn)，越越越接近現(xiàn)房房階階段銷售難難度度越大，所所以以此類產(chǎn)品品需需要在預(yù)售售期期間實(shí)現(xiàn)較較快快的銷售速速度度。市場(chǎng)上上商商品房銷售售速速度的減慢慢無無疑會(huì)對(duì)此此類類預(yù)售性強(qiáng)強(qiáng)的的項(xiàng)目造成成很很大威脅。7、產(chǎn)品會(huì)出出現(xiàn)一些在在功能、規(guī)規(guī)劃劃和戶型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方面的新新變變化。產(chǎn)品的變化會(huì)有有以以下幾種趨趨勢(shì)勢(shì)：7.1使用性性質(zhì)質(zhì)方面，會(huì)出出現(xiàn)更多居居住住功能向商商務(wù)務(wù)辦公功能能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化的項(xiàng)目目7.2在社區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃方面，將將將出現(xiàn)兩種種發(fā)發(fā)展趨勢(shì)，一一一是外向型型配配套、分散散型型的會(huì)所形形式式逐漸替代代集集中式配套套設(shè)設(shè)施。二是是單單體優(yōu)先、戶戶戶型優(yōu)先的的原原則越來越越多多的得到認(rèn)認(rèn)同同。在樓型方面，具具有有較小標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層面積的塔塔、進(jìn)進(jìn)深較小的的板板樓逐漸增增多多。7.4在戶型型方方面，主流流產(chǎn)產(chǎn)品向緊湊湊型型面積回歸歸7.5郊區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品品的低層特特征征更為明顯顯7.6在空間間設(shè)設(shè)計(jì)方面，將將將強(qiáng)調(diào)不同同功功能的居室室有有同的室內(nèi)內(nèi)凈凈高，或是是不不同的室內(nèi)內(nèi)地地坪高差第三部分項(xiàng)項(xiàng)目目所在板塊塊市市場(chǎng)分析一、區(qū)域總體體分析二、朝陽公園園板塊的地地位優(yōu)勢(shì)三、板塊高檔檔公寓分析析高檔公寓租售情情況況分析在建高檔公寓銷銷售售情況分析析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目分分析析四、預(yù)計(jì)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的情情況第三部分項(xiàng)項(xiàng)目目所在板塊塊市市場(chǎng)分析一、區(qū)域總體體分析本案位于風(fēng)景優(yōu)優(yōu)美美、人文氣氣息息濃郁的朝朝陽陽公園，北北與與燕莎商圈圈比比鄰。朝陽公公園始建于1984年，位于北京京第一條綠綠化化隔離帶上上，占地320公頃，是東部部地區(qū)最大的的一塊綠肺，也也是四環(huán)內(nèi)最最大面積的綠綠地建設(shè)工程程。優(yōu)越的自自然環(huán)境加上上周邊燕莎、使使館區(qū)地位優(yōu)優(yōu)勢(shì)的支撐，使使得這一地塊塊成為北京最最早的高檔涉涉外居住生活活圈，聚集了了很多當(dāng)時(shí)比比較出名、品品質(zhì)較高的外外銷公寓，如如景園公寓、三三全公寓、清清凈明湖、碧碧湖居等，由由于早期這里里的樓盤開發(fā)發(fā)多為外資介介入、海外推推廣，導(dǎo)致買買家多為香港港、臺(tái)灣、新新加坡等地投投資客，日本本、歐美等國國駐京辦公的的外籍人士所所組成。近幾幾年，隨著以以博雅園、東東潤楓景、京京達(dá)國際公寓寓、棕櫚泉等等一批中、高高檔樓盤如雨雨后春筍般出出現(xiàn)在公園周周邊，使得這這一地區(qū)再次次成為北京高高檔公寓開發(fā)發(fā)的熱點(diǎn)。買買家群體也逐逐漸由外籍人人士向北京本本地高收入人人群過渡。二、朝陽公園園板塊的地地位優(yōu)勢(shì)1、作為北京最最早的的高檔涉外外居居住區(qū)，為為區(qū)區(qū)域定位發(fā)發(fā)展展奠定了良良好好的基礎(chǔ)。2、除燕莎商圈圈優(yōu)越越的地理?xiàng)l條件件、使館區(qū)區(qū)良良好的人文文環(huán)環(huán)境外、朝朝陽陽公園優(yōu)美美的的自然生活活環(huán)環(huán)境當(dāng)是區(qū)區(qū)域域最大的支支撐撐，而這恰恰恰是CBD、東直門等等地區(qū)所不不具具備的條件。對(duì)與CBD地區(qū)區(qū)高檔公公寓的開發(fā)發(fā)建建設(shè)，朝陽陽公公園周邊的的高高檔公寓開開發(fā)發(fā)顯得滯后后，供供應(yīng)量有限限。有離市中心最近近的的高爾夫練練球球場(chǎng)。三、板塊高檔檔公寓分析析本次調(diào)研的重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)區(qū)域是以燕燕莎莎及朝陽公公園園地區(qū)為主主，調(diào)調(diào)研的目的的是是重點(diǎn)了解解分分析區(qū)域內(nèi)內(nèi)在在售、在租租的的高檔公寓寓市市場(chǎng)現(xiàn)況以以及及在市場(chǎng)上上具具有一定影影響響力，與本本案案有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目的情況，從從從而在本案案操操作時(shí)以啟啟示示與參考，揚(yáng)揚(yáng)揚(yáng)其長，避避其其短。1、高檔公寓租租售情情況分析參見表3－1。表3－1：燕莎莎及朝陽公園園園周邊已建建高高檔公寓租租售售情況一覽覽表表項(xiàng)目名稱位置早期售價(jià)（USSDD；RMB/MM2）舊租金（USD/MM2.月）新租金（USDD//M2.月）物業(yè)費(fèi)（USDD//M2.月）總建面（萬萬MM2）三全公寓麥子店$3,00038-5021-29含在租金內(nèi)5賓都苑麥子店＄1300-11455012-1811含在租金內(nèi)0.6（占地）伯寧花園麥子店$2,500258含在租金內(nèi)2.6景園大廈農(nóng)展館南路$2,300329-14含在租金內(nèi)4.2碧湖居農(nóng)展館南路$1,85017.46-8含在租金內(nèi)清凈明湖農(nóng)展館南路$2,300259含在租金內(nèi)4龍寶大廈麥子店小區(qū)$1,800276-7含在租金內(nèi)京達(dá)花園農(nóng)展館南路$2,50015-1610-14含在租金內(nèi)12福景苑亮馬橋路$2,30029含在租金內(nèi)5.56博雅園農(nóng)展館南路￥10,000010含在租金內(nèi)9.4亮馬名居亮馬橋路￥11,00009-12含在租金內(nèi)8.2嘉和麗園霄云路￥12,000011含在租金內(nèi)8.2資料來源：世紀(jì)紀(jì)百百人行投資資顧顧問公司通過表3-1我我們們可以看出出：：1．目前區(qū)域內(nèi)內(nèi)高檔檔公寓的租租金金受整體市市場(chǎng)場(chǎng)影響，呈呈下下降趨勢(shì)，新新新舊公寓相相比比之下，早早期期外銷公寓寓租租金下滑的的幅幅度較大原因：自去年9月份實(shí)實(shí)施施內(nèi)、外銷銷并并軌以來，內(nèi)內(nèi)內(nèi)銷房以其其高高品質(zhì)、低廉廉的租金搶搶占占了部分高檔檔外銷公寓的市場(chǎng)份額；加入WTO，越越來越多多的外資企企業(yè)業(yè)推行本土化政策以及部分外資企業(yè)業(yè)受世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)勢(shì)不穩(wěn)的影響而而降低員工工住住房津貼，致致致使公寓租租賃賃市場(chǎng)供需不不平，競(jìng)爭(zhēng)日日趨激烈；受4月中下旬一一場(chǎng)突如如其來的SARS影響，異地地或跨國公公司司來京的商商務(wù)務(wù)活動(dòng)減少少，直直接影響到到了了北京高檔檔公公寓租賃市市場(chǎng)場(chǎng)的客源；；近幾年，隨著高高檔檔住宅項(xiàng)目目供供應(yīng)量過大大，市市場(chǎng)需求有有限限，導(dǎo)致租租金金下滑；2．早期的高高檔公寓多多規(guī)模不大大，注注重產(chǎn)品的的品品質(zhì)及項(xiàng)目目整整體形象，客客客戶主要以以外外籍、港臺(tái)臺(tái)、新新加坡人士士為為主3．近幾年推推出的公寓寓價(jià)格多以以人人民幣報(bào)價(jià)價(jià)（除除福景苑外外），在在售價(jià)方面面，雖然與CBD房價(jià)相比，相相差不多，但但比起早期大大多以美元報(bào)報(bào)價(jià)的外銷樓樓盤來講，樓價(jià)已經(jīng)經(jīng)降了很多4．早期朝陽陽公園周邊邊開發(fā)的項(xiàng)項(xiàng)目目主要以低低層層板樓為主主，而而近幾年開開發(fā)發(fā)的項(xiàng)目多多為為塔樓2、在建高檔公公寓銷銷售情況分分析析參見表3-2。表3-2：燕莎莎及朝朝陽公園周周邊邊在售高檔檔公公寓一覽表表名稱位置價(jià)格（元/平米）戶型物業(yè)費(fèi)（月/平米）總建面入住公園大道農(nóng)展南路118001居93，2居居138-1145，3-4居170-2212待定252004.122海悅名門農(nóng)展館北路90001-3居65--1138；2居87-1224322003.122棕櫚泉公寓農(nóng)展南路塔9000--100000；板150000-20000002居129-1137；；3居3305.6242003.6第三置業(yè)三元橋938089-2685202004.122京達(dá)公寓（二期）朝陽公園西路135001居80，2居104-1177，3居180/1186＄14現(xiàn)房資料料來來源：世紀(jì)紀(jì)百百人行投資資顧顧問公司通過表3-2可可以以看出：目前，燕莎及及朝陽陽公園地區(qū)區(qū)在在售的高檔檔公公寓推出數(shù)數(shù)量量有限，除除第第三置業(yè)定定位位為商務(wù)公公寓寓外，其他他項(xiàng)項(xiàng)目主要是是以以純居住為為主主陽公園區(qū)域開發(fā)發(fā)的的項(xiàng)目受自自然然景觀、環(huán)環(huán)境境良好的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，售價(jià)要要高高于燕莎地地區(qū)區(qū)項(xiàng)目，也也充充分說明買買家家在注重社社區(qū)區(qū)環(huán)境的同同時(shí)時(shí)也注重居居住住的大環(huán)境境在戶型設(shè)計(jì)方面面，朝朝陽公園區(qū)區(qū)域域的項(xiàng)目多多以以大戶型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)為主，客客戶戶針對(duì)的是是金金字塔尖端端的的高收入群群體體；海悅名名門門的戶型相相對(duì)對(duì)偏小，客客戶戶定位在投投資資客及高級(jí)級(jí)白白領(lǐng)；第三三置置業(yè)的客戶戶群群體主要是是成成長型的中中小小公司目前在售的項(xiàng)目目除除海悅名門門規(guī)規(guī)模較小外外，其其他項(xiàng)目的的開開發(fā)規(guī)模均均在在10萬平方米以以上3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手項(xiàng)目分析析棕櫚泉國際公寓寓、京京達(dá)國際公公寓寓這兩個(gè)高高檔檔項(xiàng)目位于于朝朝陽公園周周邊邊,產(chǎn)品富有特特點(diǎn)，在市市場(chǎng)場(chǎng)上、區(qū)域域內(nèi)內(nèi)都具有一一定定的影響力力和和代表性，因因因此從建筑筑形形式、產(chǎn)品品戶戶型、配套套設(shè)設(shè)施及裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等方面面對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行行詳詳細(xì)分析，予予予本案以借借鑒鑒。3.1價(jià)格及及建建筑形式的的分分析 參見表3-33表3-3:價(jià)格格及建建筑形式參參考考表項(xiàng)目名稱建筑形式物業(yè)類型起價(jià)（元/m2）均價(jià)（元/m2）最高價(jià)（元/m2）棕櫚泉國際公寓寓板塔結(jié)合純居住塔9900板15000塔11000板17000塔13000板18000京達(dá)國際公寓(二期)塔樓純居住110001350020000資料來源:世紀(jì)紀(jì)百百人行投資資顧顧問公司從表3-3可以以看出：：這兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目價(jià)格都是是在在10000元/平方米以上上，以純居居住住為主，說說明明朝陽公園園地地區(qū)適合開開發(fā)發(fā)以居住為為主主的高檔項(xiàng)項(xiàng)目目。在建筑筑形形式上，棕棕櫚櫚泉采用點(diǎn)點(diǎn)塔塔結(jié)合，產(chǎn)產(chǎn)品品兼?zhèn)渌菢?、板板樓的?yōu)勢(shì)勢(shì)，采采光性、觀觀景景性能良好好。3.2戶型分分析析 參見表3-4表3-4:戶型型參考考表項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)層1居(m2)2居(m2)3居(m2)4居(m2)其他(m2)主力戶型棕櫚泉2梯4戶——130、1400175-1866330復(fù)式3302居、3居京達(dá)國際公寓2梯6戶83108177/1800//182/1844218/26665居365、躍躍層35543居資料來源:世紀(jì)紀(jì)百百人行投資資顧顧問公司通過表3-4可可以以看出：這這兩兩個(gè)項(xiàng)目每每層層戶數(shù)不多多，主主力戶型以2居、3居為主,戶型面積偏偏大，在戶戶型型設(shè)計(jì)方面面注注重居住的的舒舒適性及各各功功能配比的的合合理性，適適合合以自住為為主主的買家。如如如棕櫚泉國國際際公寓戶型型設(shè)設(shè)計(jì)上配有有中中西廚、帶帶衛(wèi)衛(wèi)生間的保保姆姆房以及便便于于保姆獨(dú)立立進(jìn)進(jìn)出通道，產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品做到衛(wèi)衛(wèi)生生間干濕分分離離、明廚明明衛(wèi)衛(wèi)。3.3配套設(shè)施施分分析參見表3-5表3-5:配套套設(shè)施施參考表物業(yè)名稱會(huì)所面積（m22）會(huì)所設(shè)施京達(dá)國際公寓6500恒溫泳池、兒童童戲戲水池、健健身身房、超市市、中中西餐廳、咖咖咖啡廳、商商務(wù)務(wù)中心、桑桑拿拿洗浴、美美容容美發(fā)、診診所所、高爾夫夫果果嶺、棋牌牌室室、兒童活活動(dòng)動(dòng)室、客房房、臺(tái)臺(tái)球室、閱閱覽覽室、小劇劇場(chǎng)場(chǎng)、洗衣房房棕櫚泉10000五十米長溫泉游游泳泳池、兒童童池池、酒吧、健健健身、中西西餐餐廳、大型型多多功能會(huì)議議中中心及各種種消消閑設(shè)施，包包包括桌球室室、壁壁球、乒乓乓球球、SPA、桑拿按摩摩室、游藝藝室室、閱覽室室、美美容美發(fā)室室等等資料來源:世紀(jì)紀(jì)百百人行投資資顧顧問公司從表3-5可以以看出：：這兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目的會(huì)所面面積積都不小，均均均在5000平方米以上上，而而且會(huì)所里里各各種配套設(shè)設(shè)施施齊全、完完善善，注重提提高高業(yè)主的生生活活品質(zhì)，滿滿足足不同人群群的的需求。如如棕棕櫚泉100000平方米的豪豪華華會(huì)所，是是聘聘請(qǐng)國際著著名名的室內(nèi)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)顧問公司司“”設(shè)計(jì)，引引入五星級(jí)級(jí)的的酒店會(huì)所所概概念。同時(shí)時(shí)，棕棕櫚泉還注注重重對(duì)社區(qū)自自然然環(huán)境的打打造造，在社區(qū)區(qū)中中心建有388000平方米的歐歐式式園林。3.4 裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)分析 參見表3-6表3-6:裝修修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)參考表項(xiàng)目名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)裝修材材料棕櫚泉國際公寓寓精裝修公共部分外墻：高級(jí)面磚磚，1-3層采用干掛掛石材；大堂：四周落地地玻玻璃，地面面鋪鋪砌大理石石；；公寓單元內(nèi)部戶門：子母門，配配配高級(jí)王金金件件、防盜眼眼；；室內(nèi)門采采用用實(shí)心木制制噴噴漆門，配配高高級(jí)門鎖；；窗戶：高檔雙層層中中空玻璃；；衛(wèi)生間：地面地地磚磚，墻面磁磁磚磚，鋁合金金扣扣板吊頂，采采采用科勒浴浴缸缸、坐便器器、洗洗手盆，單單玻玻璃隔斷淋淋浴浴間；廚房：德國組合合櫥櫥柜，地面面優(yōu)優(yōu)質(zhì)地磚，知知知名品牌抽抽油油煙機(jī)、灶灶具具、洗滌槽槽、嵌嵌入式微波波爐爐、烤箱、雙雙雙門冰箱；；臥室：地面鋪裝裝實(shí)實(shí)木復(fù)合木木地地板或鋪地地毯毯或進(jìn)口復(fù)復(fù)合合木地板，墻墻墻面涂國際際名名牌乳膠漆漆或或進(jìn)口壁紙紙。天天花石膏角角線線涂國際名名牌牌乳膠漆；；電梯：日本三菱菱。京達(dá)國際公寓((二期)精裝修公共部分外墻：底部花崗崗巖巖石材，墻墻面面臺(tái)灣“三榮”通體磁磚及及玻璃幕墻墻；；大堂：落地玻璃璃門門，地面鋪鋪設(shè)設(shè)大理石拼拼花花圖案，墻墻面面大理石貼貼面面，吊頂?shù)醯鯚魺艏巴矡?；；樓梯及前室：墻墻面面、地面及及門門套均為進(jìn)進(jìn)口口大理石。公寓單元內(nèi)部外窗：德國諾托托氟氟碳噴涂鋁鋁合合金窗及原原裝裝配件，中中空空熱彎玻璃璃；；戶門：鐘馗牌實(shí)實(shí)木木加鋼子母母門門，韓國進(jìn)進(jìn)口口“凱特曼”電子密碼鎖鎖；客廳及臥室：紅紅檀檀實(shí)木地板板，墻墻面和天花花板板為進(jìn)口環(huán)環(huán)保保涂料，配“太平洋”石膏藝術(shù)造造型陰角線線；；內(nèi)門：鐘馗牌歐歐式式黑胡桃、沙沙沙比利或白白色色實(shí)木門；；廚房：諾貝爾防防滑滑地磚及墻墻面面磚，金屬屬扣扣板吊頂，整整整體廚柜，意意意大利阿里里斯斯頓燃?xì)庠钤罹呔撸茖毘槌橛陀蜔煓C(jī)；衛(wèi)生間：諾貝爾爾防防滑地磚及及墻墻面磚，防防水水石膏板吊吊頂頂，防霧燈燈，美美國科勒潔潔具具，松下排排風(fēng)風(fēng)扇，其中中主主衛(wèi)配科勒勒按按摩浴缸、淋淋淋浴及復(fù)洗洗器器；電氣：澳洲奇勝勝開開關(guān)插座，德德德國ABB戶箱，威克克瑞電纜電電線線。資料來源:世紀(jì)紀(jì)百百人行投資資顧顧問公司四、預(yù)計(jì)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目的情況參見表3-7。表3-7：預(yù)計(jì)計(jì)即將將推出的項(xiàng)項(xiàng)目目供應(yīng)情況況示示意圖資料來源：世紀(jì)紀(jì)百百人行投資資顧顧問公司隨著棕櫚泉國際際公公寓宣傳推推廣廣力度的加加大大及項(xiàng)目的的熱熱銷，朝陽陽公公園地區(qū)再再次次成為以純純居居住為主的的高高檔公寓開開發(fā)發(fā)地。從表3-3可以看出，今今今明兩年，燕燕燕莎及朝陽陽公公園地區(qū)會(huì)會(huì)有有5個(gè)高檔項(xiàng)目目上市，其其中中除位于燕燕莎莎商圈的瑞瑞城城中心是經(jīng)經(jīng)過過重新調(diào)整整、包包裝再次推推出出市場(chǎng)外，其其其他4個(gè)高檔項(xiàng)目目主要是位位于于朝陽公園園地地區(qū)，總供供應(yīng)應(yīng)量將達(dá)到20萬平方米，屆屆屆時(shí)朝陽公公園園地區(qū)高檔檔公公寓的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將將非常激烈烈。第四部分項(xiàng)項(xiàng)目目的SWOT分析一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介（暫暫略）二、項(xiàng)目的SWWOOT分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)項(xiàng)目威脅分析第四部分項(xiàng)項(xiàng)目目的SWOT分析項(xiàng)目簡(jiǎn)介（暫略略）二、項(xiàng)目的SWWOOT分析1、項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)勢(shì)1.1地理位位置優(yōu)優(yōu)越項(xiàng)目處于被稱為為北北京“東肺”的朝陽公園園一側(cè)，屬屬于于東部地區(qū)區(qū)著著名的居住住圈圈。1.2交通便利利、四四通八達(dá)項(xiàng)目處于東三、四四環(huán)之間。東東臨朝陽公園園路，向南幾幾百米即為連連通東三、四四環(huán)的農(nóng)展館館南路，所有有道路都是寬寬闊、有序的的，為住戶出出行帶來極大大便利。1.3該區(qū)域域是是被市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可可的高尚住住宅宅區(qū)北京最早一批外外銷銷公寓建在在周周邊，并在在市市場(chǎng)上維持持著著一個(gè)較高高價(jià)價(jià)位及出租租率率，港臺(tái)、外外外國人常年年居居住在此，使使使該區(qū)域的的市市場(chǎng)形象已已定定位于高檔檔住住宅區(qū)。1.4周邊生活活、娛娛樂配套完完善善周邊除擁有“朝朝陽陽公園”、“紅領(lǐng)巾公園”，還集中了了大量餐飲飲、酒酒吧、娛樂樂場(chǎng)場(chǎng)所。其中中不不少在京城城擁擁有較高知知名名度，同時(shí)時(shí)擁擁有為住戶戶提提供生活方方便便的大型超超市市及大型購購物物商場(chǎng)。1.5環(huán)境清雅雅、空空氣清新周邊住宅多為中中、小小型社區(qū)居居住住人口相對(duì)對(duì)低低密度，加加之之擁有大面面積積綠地及水水面面的“朝陽公園”位居于此，同同同時(shí)，項(xiàng)目目本本身為圍合合式式中空?qǐng)@林林式式住宅，造造就就了項(xiàng)目整整體體環(huán)境的清清雅雅。1.6擁有泛高高端端買家群體體，有有利于提升升項(xiàng)項(xiàng)目形象由于以前的市場(chǎng)場(chǎng)形形象及周邊邊物物業(yè)的陪襯襯，加加之本項(xiàng)目目的的售價(jià)、產(chǎn)產(chǎn)品品定位，市市場(chǎng)場(chǎng)上泛高端端買買家將在此此置置業(yè)，這必必然然會(huì)為項(xiàng)目目的的營銷創(chuàng)造造條條件，并可可能能再次拔高高該該區(qū)域的市市場(chǎng)場(chǎng)形象。1.7圍合式低低密密度設(shè)計(jì)在在京京城并不普普遍遍目前市場(chǎng)上的高高檔檔公寓多為為高高層塔樓，低低低板數(shù)量不不多多，特別是是打打破一字形形板板樓的圍合合式式低板更不不多多見，這將將會(huì)會(huì)在市場(chǎng)中中會(huì)會(huì)是個(gè)亮點(diǎn)點(diǎn)。1.8一梯一戶戶的的尊貴目前市場(chǎng)上雖也也存存在幾個(gè)一一梯梯一戶的項(xiàng)項(xiàng)目目，但此設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)絕對(duì)仍然然是是市場(chǎng)中的的稀稀少產(chǎn)品，為為為項(xiàng)目的品品質(zhì)質(zhì)提升做出出了了設(shè)計(jì)補(bǔ)充充。1.9歐式現(xiàn)代代藝藝術(shù)外立面面選擇此類外立面面設(shè)設(shè)計(jì)再配合合與與之相襯的的石石材，對(duì)提提升升物業(yè)外在在形形象有一定定助助力。1.10頂級(jí)裝裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，盡顯顯豪豪宅本色“好馬要配好鞍鞍”，對(duì)對(duì)于住宅也也是是如此，裝裝修修標(biāo)準(zhǔn)在一一定定程度影響響著著住宅的本本質(zhì)質(zhì)，本項(xiàng)目目在在裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)上上的高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，為為市場(chǎng)上認(rèn)認(rèn)可可項(xiàng)目的售售價(jià)價(jià)、品質(zhì)起起到到了關(guān)鍵的的效效果。1.11酒店式式管管家式物業(yè)業(yè)管管理由于本項(xiàng)目的目目標(biāo)標(biāo)買家多為為數(shù)數(shù)次置業(yè)的的群群體，他們們對(duì)對(duì)物業(yè)管理理本本身的體會(huì)會(huì)及及要求會(huì)更更深深刻，對(duì)豪豪宅宅的物業(yè)管管理理水準(zhǔn)會(huì)更更具具體，因此此，本本項(xiàng)目提供供高高標(biāo)準(zhǔn)的酒酒店店式特別是是管管家式的物物業(yè)業(yè)管理模式式是是較實(shí)際的的選選擇。1.12尊貴的的私私家會(huì)所由于本項(xiàng)目的戶戶數(shù)數(shù)較少，卻卻擁擁有尊貴的的私私家會(huì)所，此此此類會(huì)所必必然然會(huì)有別于于社社區(qū)或大型型社社區(qū)的會(huì)所所，在在服務(wù)上、在在在氛圍上、在在在尺度上、在在在品質(zhì)上、在在在管理上都都會(huì)會(huì)顯示出其其尊尊貴。1.13數(shù)量充充足足的車位1.14最嚴(yán)密密的的保安系統(tǒng)統(tǒng)2、項(xiàng)目劣勢(shì)2.1周邊環(huán)境境較較為雜亂由于周邊目前擁擁有有不同檔次次的的飯館、酒酒吧吧，在一定定程程度上影響響了了周邊的高高檔檔物業(yè)的形形象象，附近還還有有不少平房房居居民，他們們的的居住環(huán)境境、出出入形象都都顯顯雜亂。2.2部分戶戶型型臨街，有有噪噪聲污染朝東向單元臨朝朝陽陽西路，而而朝朝陽西路是是條條較為寬敞敞，機(jī)機(jī)動(dòng)車較多多的的道路，這這勢(shì)勢(shì)必會(huì)有噪噪聲聲影響。2.3由于面積積大大，價(jià)格高高，使使得買家群群體體相對(duì)狹窄窄由于項(xiàng)目半數(shù)以以上上戶型面積積在在200㎡以上，單單價(jià)在同區(qū)區(qū)在在售、市場(chǎng)場(chǎng)目目前在售同同類類物業(yè)屬于于偏偏高，因此此，如如此高總價(jià)價(jià)的的豪宅其潛潛在在買家會(huì)是是泛泛高端群體體。在在最近幾年年市市場(chǎng)上陸續(xù)續(xù)推推出的單價(jià)價(jià)￥￥10000—15000元/㎡的項(xiàng)目已已吸納了大大量量有置業(yè)需需求求的泛高端端群群體買家，這這這部分買家家在在目前周期期市市場(chǎng)上已呈呈現(xiàn)現(xiàn)相對(duì)飽和和之之勢(shì)。2.4戶型面積積偏偏大，難以以吸吸引投資性性買買家目前市場(chǎng)上投資資性性買家已出出現(xiàn)現(xiàn)逐漸下降降的的趨勢(shì)，原原因因主要是近近幾幾年市場(chǎng)大大量量吸納了他他們們的數(shù)量，其其其次是目前前市市場(chǎng)上投資資樓樓市的性價(jià)價(jià)比比在下降，加加加之政策對(duì)對(duì)豪豪宅的收緊緊，都都正在或?qū)?huì)會(huì)影響他們們的的投資行為為。另另外，就不不少少投資過樓樓市市的買家他們深深體體會(huì)到這一一、二二年，大戶戶型型出租的難難處處與租金回回收收上的尷尬尬，這這些因素都都是是大戶型難難吸吸引投資性性買買家的原因因2.5周邊不乏乏競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)，且且且其價(jià)格更更具具競(jìng)爭(zhēng)力周邊以高檔物業(yè)業(yè)聚聚集而著稱稱，這這對(duì)項(xiàng)目形形象象有一定好好處處，但也正正是是如此，在在售售銷上就會(huì)會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)之一：售價(jià)價(jià)周邊不少在售物物業(yè)業(yè)的售價(jià)介介于于USD15500—1800/㎡之間，較較之本項(xiàng)目目在在單價(jià)或總總價(jià)價(jià)上都有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，其它它項(xiàng)項(xiàng)目在售價(jià)價(jià)上上可能與本本項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)生10%—35%的價(jià)格差。競(jìng)爭(zhēng)之二：入住住時(shí)時(shí)間周邊有競(jìng)爭(zhēng)的物物業(yè)業(yè)要么已為為現(xiàn)現(xiàn)房，要么么近近期收樓，而而而本項(xiàng)目為為二二年后的現(xiàn)現(xiàn)房房，這種時(shí)時(shí)間間上的距離離會(huì)會(huì)流失一些些潛潛在客戶。2.6一期的市市場(chǎng)場(chǎng)口碑對(duì)二二期期有影響由于碧湖居一期期在在市場(chǎng)上口口碑碑“非常一般”，這種現(xiàn)狀狀對(duì)二期的的包包裝、銷售售、市市場(chǎng)認(rèn)可度，買買家心理都都會(huì)會(huì)產(chǎn)生一定定程程度負(fù)面影影響響。2.7開發(fā)商知知名名度不夠響響亮亮現(xiàn)今不少買家對(duì)對(duì)樓樓市的開發(fā)發(fā)商商較為關(guān)注注，京京城不少“熱銷樓盤”都與開發(fā)商商（不論是是公公司或個(gè)人人）的的曝光度、知知知名度有很很大