PAGEPAGE602023年全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人《房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)基礎》考前密押預測卷（四）含解析一、單選題1.下列情形，不屬于承擔民事責任的方式的是（）。A、賠禮道歉B、法律制裁C、返還財產(chǎn)D、賠償損失答案：B解析：承擔民事責任的方式主要有以下11種：①停止侵害；②排除妨礙；③消除危險；④返還財產(chǎn)；⑤恢復原狀；⑥修理、重作、更換；⑦繼續(xù)履行；⑧賠償損失；⑨支付違約金；⑩消除影響、恢復名譽；賠禮道歉。2.吳某與考上重點中學的12歲外甥孫某約定，將其收藏的一幅名畫贈與孫某。下列關于吳某與孫某之間贈與合同效力的表述中，符合合同法律制度規(guī)定的是（）。A、合同效力待定，因為吳某可以隨時撤銷贈與B、合同無效，因為孫某為限制民事行為能力人C、合同有效，因為限制民事行為能力人孫某可以簽訂純獲利益的合同D、合同效力待定，孫某的法定代理人有權在一個月內(nèi)追認答案：C解析：（1）12周歲的未成年人通常屬于限制民事行為能力人；（2）限制民事行為能力人可以獨立實施純獲利益的民事法律行為或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應的民事法律行為。3.成套房屋的建筑面積由（）組成。A、套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積B、使用面積和公攤面積C、套型面積和戶型面積D、套內(nèi)使用面積和墻體面積答案：A解析：成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，即：建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分攤的共有建筑面積。成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成，即：套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)房屋使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋套內(nèi)陽臺建筑面積。4.自用性需求夾雜著投資、投機性需求增加描述的是房地產(chǎn)市場周期的（）。A、繁榮階段B、衰退階段C、蕭條階段D、復蘇階段答案：D解析：房地產(chǎn)市場周期的復蘇階段需求溫和增加，且在初期主要是自用性需求的恢復性增加，多發(fā)生在經(jīng)濟復蘇等時期。由于自用性需求恢復，需求溫和放量，庫存不斷消化，市場由供過于求轉(zhuǎn)向供求平衡，房價也逐漸回升。隨著房價的回升，房地產(chǎn)的投資、投機性需求也開始出現(xiàn)。這個階段可描述為“自用性需求夾雜著投資、投機性需求增加的時期”。5.業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利（）。A、不轉(zhuǎn)讓B、可以不轉(zhuǎn)讓C、視為一并轉(zhuǎn)讓D、由建筑物區(qū)分所有權人決定是否轉(zhuǎn)讓答案：C解析：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉(zhuǎn)讓。6.某房地產(chǎn)的售房單價為7995元/m2，確定該價格采用的商品定價心理方法是（）。A、高位定價策略B、低位定價策略C、尾數(shù)定價策略D、折扣定價策略答案：C解析：這是定一個零頭數(shù)結尾的非整數(shù)價格，使消費者在心理上產(chǎn)生價格較低的感覺，也使消費者認為定價是認真、精確的。本案例，收房單價為7995元/m2屬于尾數(shù)定價法。7.下列各項中，屬于事實行為的是（）。A、人的出生B、自然災害C、簽訂合同D、侵權行為答案：D解析：8.不動產(chǎn)擔保物權主要是（）。A、抵押權B、質(zhì)權C、留置權D、浮動抵押權答案：A解析：不動產(chǎn)擔保物權是指為保證特定債權實現(xiàn)，債務人或者第三人以自己的不動產(chǎn)為擔保物，當債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權的情形時，債權人享有變賣擔保物并優(yōu)先受償?shù)臋嗬２粍赢a(chǎn)擔保物權主要是抵押權。9.王某準備三年后一次性付款購買一套總價為100萬元的住宅，三年期存款利率為6%，則王某目前需一次性存入銀行（）萬元。(2007年真題)A、83.96B、84.75C、118.00D、119.10答案：A解析：復利是指以上一期的利息加上本金為基數(shù)計算當期利息的方法。王某目前需一次性存入銀行：=83.96（萬元）。式中，n表示計息周期數(shù)，i表示利率，P表示本金，F(xiàn)表示計息期末的本利和。10.火力發(fā)電廠的排煙屬于（）。A、間斷源間歇排放污染物B、間斷源在規(guī)律的短時間內(nèi)排放污染物C、連續(xù)源連續(xù)排放污染物D、瞬時源在無規(guī)律的短時間內(nèi)排放污染物答案：C解析：根據(jù)污染物排放的時間，分為連續(xù)源、間斷源和瞬時源。其中，連續(xù)源連續(xù)排放污染物，如火力發(fā)電廠的排煙；間斷源間歇排放污染物，如某些間歇生產(chǎn)過程的排氣；瞬時源在無規(guī)律的短時間內(nèi)排放污染物，如事故排放。11.下列關于合同履行的表述中，正確的是（）A、當事人對價款或報酬沒有約定的可終止履行合同B、當事人對履行地點約定不明確的，可隨意選擇履行地點C、當事人對履行期限約定不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間D、當事人對履行費用約定不明確的，履行費用應由當事人共同承擔答案：C解析：價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行；依法應當執(zhí)行政府定價或者政府指導價的，按照規(guī)定履行。履行地點不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動產(chǎn)的，在不動產(chǎn)所在地履行；其他標的，在履行義務一方所在地履行。履行費用的負擔不明確的，由履行義務一方負擔。12.某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構年初給每位職工投保了10萬元的家庭財產(chǎn)保險和10年的人身意外事故安全保險，這項措施針對的職工需要層次是（）。(2012年真題)A、生理需要B、安全需要C、尊重需要D、歸屬需要答案：B解析：安全需要是希望得到保護和免于威脅從而獲得安全感的需要，如希望避免災害等對身體的傷害，要求社會治安良好、職業(yè)穩(wěn)定、未來生活有保障等。當未來不可預測或者社會秩序受到威脅的時候，這些需要就特別突出。購買家庭財產(chǎn)保險和安全事故保險都屬于安全需要。13.根據(jù)權利的（），民事權利可分為財產(chǎn)權和人身權。A、內(nèi)容和性質(zhì)B、范圍和作用C、作用和性質(zhì)D、特點和形式答案：A解析：民事權利是民法賦予自然人或法人在具體的民事法律關系中實施一定行為或者要求他方實施或不實施一定行為的權利。根據(jù)權利的內(nèi)容和性質(zhì)，民事權利分為財產(chǎn)權和人身權。根據(jù)權利的作用，民事權利分為支配權、請求權、形成權和抗辯權。14.在汽車尾氣中，主要污染物除鉛外，另一種是（）。(2012年真題)A、甲醛B、二氧化硫C、一氧化碳D、懸浮顆粒物答案：C解析：由于交通工具以燃油為主，主要污染物為碳氫化合物、一氧化碳、氮氧化物和含鉛污染物，尤其是汽車尾氣中的一氧化碳和鉛污染。據(jù)統(tǒng)計，汽車排放的鉛占大氣中鉛含量的97％。15.某地塊的單價為900元／m2，房屋單價為3600元／m2，設定容積率為3，則其樓面地價是（）元／m2。A、300B、1200C、2700D、4500答案：A解析：樓面地價又稱樓面價、樓板價，是一種特殊的土地單價，是指一定地塊內(nèi)分攤到單位建筑面積上的土地價格，樓面地價的計算公式為：樓面地價=土地總價÷總建筑面積=土地單價÷容積率。本題中，該地塊的樓面地價=900÷3=300（元/m2）。16.列選項中，不屬于城市中企業(yè)倉儲用地的是（）。A、庫房、堆場B、包裝加工車間C、地下加工場所D、附屬設施的建設用地答案：C解析：我國城市用地分為以下八大類：①居住用地；②公共管理與公共服務設施用地；③商業(yè)服務業(yè)設施用地；④工業(yè)用地；⑤物流倉儲用地，指城市中物資儲備、中轉(zhuǎn)、配送等用地，包括附屬道路、停車場以及貨運公司車隊的站場等用地；⑥道路與交通設施用地；⑦公用設施用地；⑧綠地與廣場用地。17.某開發(fā)商向銀行貸款1000萬元，復利計息，貸款期限為3年，銀行基準利率為6％，投資基準收益率為8％，銀行實際利率為7％，假設開發(fā)商貸款到期后一次性償還本息，則開發(fā)商到期需償還的貸款本息是（）萬元。A、1191、02B、1210、00C、1225、04D、1259、71答案：C解析：復利計息方式下，開發(fā)商到期需償還的貸款本息為：18.通風系統(tǒng)按照（），分為進氣式通風和排氣式通風。A、操作原理B、特征C、作用范圍D、動力來源答案：B解析：通風系統(tǒng)按照特征，分為進氣式通風和排氣式通風；按照動力來源，分為自然通風和機械通風；按照作用范圍，分為全面通風和局部通風。19.在購房活動中，購房人注重商品房的功能與質(zhì)量，并追求使用效果，而將房屋外觀審美放在次要地位的購買動機是（）。(2008年真題)A、求廉動機B、求實動機C、求美動機D、求同動機答案：B解析：常見的消費者購買動機主要有：①求實動機。表現(xiàn)為追求商品的使用價值，注重商品的內(nèi)在品質(zhì)，不太強調(diào)外觀等。②求廉動機。表現(xiàn)為追求廉價的商品，喜歡選購折扣價、優(yōu)惠價的商品，不太計較商品的外觀和內(nèi)在質(zhì)量。③求同動機。表現(xiàn)為追求大眾化商品，隨波逐流。④求美動機。表現(xiàn)為追求商品的欣賞價值或藝術價值，注重商品的外形、色彩等。⑤求新動機。表現(xiàn)為追求商品的時尚和新穎，不太計較商品的價格。⑥求名動機。表現(xiàn)為追求名牌商品，注重商品的品牌、知名度、生產(chǎn)商等。⑦求奇動機。表現(xiàn)為追求商品的奇特式樣，注重商品的與眾不同。⑧求癖動機。表現(xiàn)為追求能滿足自己癖好的商品，不太計較商品的價格、質(zhì)量等。20.下列關于夫妻財產(chǎn)制度的表述中，不正確的是（）。A、《婚姻法》規(guī)定了夫妻約定財產(chǎn)制和夫妻法定財產(chǎn)制兩種夫妻財產(chǎn)制度B、夫妻約定財產(chǎn)制和夫妻法定財產(chǎn)制可以同時并用C、在對夫妻財產(chǎn)制有約定的情況下，仍可以適用夫妻法定財產(chǎn)制的規(guī)定D、夫妻法定財產(chǎn)制包括夫妻個人財產(chǎn)制和夫妻共同財產(chǎn)制答案：C解析：《婚姻法》較為明確地規(guī)范了夫妻約定財產(chǎn)制、夫妻個人財產(chǎn)制和夫妻共同財產(chǎn)制三類財產(chǎn)關系，其中夫妻個人財產(chǎn)制和夫妻共同財產(chǎn)制為夫妻法定財產(chǎn)制。夫妻約定財產(chǎn)制和法定財產(chǎn)制可以同時并用，但只有在對夫妻財產(chǎn)制沒有約定或約定不明確的情況下，才適用夫妻法定財產(chǎn)制的規(guī)定。21.未經(jīng)過人的加工改造而天然存在的環(huán)境被稱為（）。A、自然環(huán)境B、人工環(huán)境C、生態(tài)環(huán)境D、社會環(huán)境答案：A解析：自然環(huán)境是指未經(jīng)過人的加工改造而天然存在的環(huán)境。22.李某購買了一套住宅，自用3年后看到房價上漲就將其住宅轉(zhuǎn)賣，他的這種經(jīng)濟活動屬于（）。(2008年真題)A、直接投資B、投機炒作C、間接投資D、資本報酬答案：A解析：根據(jù)投入的資金是否直接用于房地產(chǎn)實物，房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。房地產(chǎn)直接投資是指投資者將資金用于購買房地產(chǎn)實物或者房地產(chǎn)開發(fā)的行為，投資者通常參與其中的有關管理工作。房地產(chǎn)間接投資是指投資者將資金用于購買房地產(chǎn)相關證券的行為，投資者不參與其中的有關管理工作。23.房地產(chǎn)經(jīng)紀人張某建議客戶對購買的房屋進行裝修時，不要片面追求氣派豪華。這符合裝飾裝修的（）。(2011年真題)A、時代性原則B、地域性原則C、經(jīng)濟性原則D、大眾性原則答案：C解析：裝飾材料的選擇應考慮經(jīng)濟性，不僅要考慮一次性投入，還要考慮經(jīng)濟壽命和日后的維護費用，對于室內(nèi)裝飾裝修的基本界面或重要局部位置，寧可適當增加一次性投入，延長裝飾材料的使用壽命，避免過早整體維修與更新，從而達到總體上經(jīng)濟的目的。24.兩年前甲、乙、丙三個公司分別以50％、30％、20％的比例出資購買一幢寫字樓。當時的購買總價為6000萬元，現(xiàn)出售總價為6600萬元，則丙公司應得（）萬元。(2010年真題)A、1200B、1320C、1400D、2200答案：B解析：共有是指兩個以上權利主體對一物共同享有所有權。共有分為按份共有和共同共有。按份共有又稱分別共有，是指兩個以上權利主體對一物按照份額享有權利和分擔義務的共有。即：6600×20%=1320（萬元）。25.個性心理特征的核心是（）。(2010年真題)A、需要B、性格C、氣質(zhì)D、能力答案：B解析：個性心理特征是指個體的心理過程中經(jīng)常地、穩(wěn)定地表現(xiàn)出來的心理特征，主要表現(xiàn)在性格、氣質(zhì)和能力三個方面，以性格為核心。26.具有突發(fā)性、沖擊性、不連續(xù)性特點的環(huán)境噪音是（）。(2012、2008年真題)A、交通噪音B、建筑施工噪音C、工業(yè)噪音D、社會生活噪音答案：B解析：建筑施工噪聲主要是建筑工地上各種建筑機械和建筑工人手工操作產(chǎn)生的噪聲。這類噪聲在施工期間具有突發(fā)性、沖擊性、不連續(xù)性等特點，易使人煩躁。27.對涉及不動產(chǎn)的具體行政行為從作出之日起超過（）年提起行政訴訟的，人民法院不予受理。A、2B、5C、10D、20答案：D解析：《民法通則》規(guī)定的訴訟時效期間有下列3種情況：①普通訴訟時效。從知道或應當知道權利被侵害時起計算，訴訟時效期間為2年?！睹穹ㄍ▌t》規(guī)定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為2年。②特殊訴訟時效。從知道或應當知道權利被侵害時起計算，訴訟時效期間為1年?！睹穹ㄍ▌t》規(guī)定，出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的，延付或拒付租金的，訴訟時效期間為1年。③最長訴訟時效。不知道權利被侵害的，從權利被侵害之日起計算，訴訟時效期間為20年?！睹穹ㄍ▌t》規(guī)定，從權利被侵害之日起超過20年的，人民法院不予保護。28.在某項目投資分析中，假定折現(xiàn)率i1=11％時，財務凈現(xiàn)值為0.668萬元；折現(xiàn)率i2=12％時，財務凈現(xiàn)值為-7.24萬元，則該項目的內(nèi)部收益率最接近（）。A、11.08％B、11.5％C、12.84％D、19.44％答案：A解析：財務內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。它是評價項目盈利能力的動態(tài)指標，表達式為：采用試錯法和線性內(nèi)插法，因此，i1=11%，i2=12%，|NPV1|=0.668，|NPV2|=7.24，=11%+1%×0.668÷7.908=11.08%。29.一幢6層樓的住宅，屬于（）。A、低層住宅B、多層住宅C、中高層住宅D、高層住宅答案：B解析：根據(jù)層數(shù)，住宅分為低層住宅（1～3層）、多層住宅（4～6層）、中高層住宅（7層～9層）和高層住宅（10層及以上）。其中建筑高度超過100m的住宅，為超高層住宅?，F(xiàn)實中時常還有“小高層住宅”的說法，一般是指8～11層的住宅。30.人的心理活動雖然極為復雜，但可以將心理現(xiàn)象分為（）和個性心理兩大方面。A、認識過程B、情感過程C、意志過程D、心理過程答案：D解析：心理現(xiàn)象是心理活動的表現(xiàn)形式，是一種不同于自然現(xiàn)象和社會現(xiàn)象的主觀精神現(xiàn)象，它看不見、摸不著，可分為心理過程和個性心理兩大方面。其中，心理過程又包括認識過程、情感過程、意志過程三個方面。31.能夠反映調(diào)查區(qū)域內(nèi)各宗土地的位置、界址、面積、質(zhì)量、權屬和用途等基本狀況，經(jīng)過土地登記具有法律效力的專題用圖是（）。(2009年真題)A、地形圖B、房產(chǎn)圖C、宗地圖D、地籍圖答案：D解析：地籍圖是標明土地權屬界線、面積和利用狀況等要素的地籍管理專業(yè)用圖。地籍即土地的“戶籍”，是記載土地的位置、界址、面積、質(zhì)量、權屬和用途等基本狀況的簿冊。32.《中華人民共和國環(huán)境保護法》規(guī)定，因環(huán)境污染造成的損害賠償提起訴訟的時效期間為（）。A、1年B、2年C、3年D、4年答案：C解析：《民法通則》規(guī)定，法律對訴訟時效期間另有規(guī)定的，從其規(guī)定。例如《環(huán)境保護法》規(guī)定，因環(huán)境污染損害賠償提起訴訟的時效期間為3年。33.按照門使用的材料，門分為（）A、平開門、彈簧門、推拉門、轉(zhuǎn)門B、防火門、安全門和防盜門C、木門、鋼門、玻璃門D、圍墻門、入戶門、內(nèi)門答案：C解析：根據(jù)門據(jù)所用的材料，分為木門、鋼門、玻璃門等。A項，根據(jù)門的開啟方式，分為平開門（又分為內(nèi)開門和外開門）、彈簧門、推拉門、轉(zhuǎn)門、折疊門、卷簾門、上翻門和升降門等；B項，根據(jù)門的功能，分為防火門、安全門和防盜門等；D項，根據(jù)門在建筑物中的位置，分為圍墻門、單元門、入戶門、內(nèi)門等。34.商品住宅小區(qū)內(nèi)的道路，屬于（）。(2012年真題)A、原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有B、物業(yè)服務所有C、業(yè)主所有D、企業(yè)與物業(yè)服務共有答案：C解析：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。35.劉某要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供《住宅使用說明書》，他是在行使消費者的（）。A、保障安全權B、自主選擇權C、知悉真情權D、公平交易權答案：C解析：知悉真情權是指消費者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務的真實情況的權利。消費者有權根據(jù)商品或者服務的不同情況，要求經(jīng)營者提供商品的價格、產(chǎn)地、生產(chǎn)者、用途、性能、規(guī)格、等級、主要成分、生產(chǎn)日期、有效期限、檢驗合格證明、使用方法說明書、售后服務，或者服務的內(nèi)容、規(guī)格、費用等有關情況。36.甲有一輛寶馬牌X5型號的汽車要賣掉，乙欲購買，甲對乙說：“你先開回去試用一個月，滿意的話你就買下，價款40萬元。”乙同意，開回汽車后未付款。在試用期間乙將汽車出租給丙，乙與丙之間汽車租賃行為的性質(zhì)為（）。A、可撤銷的行為B、無效行為C、效力待定的行為D、有效行為答案：D解析：根據(jù)規(guī)定，買受人已支付部分或全部價款，或?qū)说奈飳嵤┝顺鲑u、出租、設定擔保物權等非試用行為的，應視為同意購買。本題中，盡管乙未支付價款，但其實施了出租的非試用行為，此時應視為同意購買，出租行為也是有效的。37.表現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員個性心理特征的核心是（）。(2012、2010、2007年真題)A、信念B、性格C、氣質(zhì)D、能力答案：B解析：個性心理特征是指個體的心理過程中經(jīng)常地、穩(wěn)定地表現(xiàn)出來的心理特征。這些特征影響著個體的言行舉止，反映出一個人的基本精神面貌和意識傾向，集中地體現(xiàn)了人的心理活動的獨特性。個性心理特征主要表現(xiàn)在性格、氣質(zhì)和能力三個方面，其中以性格為核心。38.甲在乙經(jīng)營的酒店進餐時飲酒過度，離去時拒付餐費，乙不知甲的身份和去向。甲酒醒后回酒店欲取回遺忘的外衣，乙以甲未付餐費為由拒絕交還。對乙的行為應定性為（）。A、是行使同時履行抗辯權B、是行使不安抗辯權C、是自助行為D、是侵權行為答案：C解析：知識點:自力救濟。甲和乙互不認識，甲拒絕支付餐費的行為侵犯了乙的權利，乙若不進行自助救濟，事后救濟恐難實現(xiàn)，故在此緊急情況下，乙可以采取自助行為，屬于自力救濟，不構成侵權。39.將民事法律分為有因行為和無因行為的依據(jù)是（）。A、民事法律行為與原因的關系B、法律行為發(fā)生的效果C、法律行為相互間的附屬關系D、法律行為所產(chǎn)生的效果答案：A解析：A項，根據(jù)民事法律行為與原因的關系將民事法律行為分為有因行為與無因行為；B項，以法律行為發(fā)生的效果將民事法律行為分為財產(chǎn)行為與身份行為；C項，根據(jù)法律行為相互間的附屬關系將民事法律行為分為主法律行為與從法律行為；D項，依據(jù)法律行為所產(chǎn)生的效果將民事法律行為分為負擔行為與處分行為。40.在房地產(chǎn)或土地使用權權屬證書附圖的測繪中，必須測繪的圖是（）。A、地形圖B、地籍圖C、建筑總平面圖D、總平面圖答案：B解析：地籍即土地的“戶籍”，是記載土地的位置、界址、面積、質(zhì)量、權屬和用途等基本狀況的簿冊。地籍圖是標明土地權屬界線、面積和利用狀況等要素的地籍管理專業(yè)用圖。它是土地登記、統(tǒng)計和確認權屬的法律依據(jù)。41.張某購買了一套住宅，測量結果表明：該住宅套內(nèi)使用面積為110m2；套內(nèi)自有墻體的水平投影面積為8m2，共有墻體的水平投影面積為12m2；封閉陽臺的水平投影面積為6m2，未封閉陽臺的水平投影面積為4m2，則該住宅的套內(nèi)建筑面積為（）m2。A、128B、132C、134D、140答案：B解析：套內(nèi)建筑面積是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積，共有墻體按水平投影面積一半計入套內(nèi)墻體面積，封閉陽臺按其外圍水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。所以，該住宅的套內(nèi)建筑面積為：110+8+12÷2+6+4÷2=132m2。42.張某準備每年按相同的數(shù)額向銀行存款，并打算在8年后達到10萬元，假定銀行存款年利率為5%，張某每年應向銀行存款（）元。(2008年真題)A、8460.49B、10472.18C、12500.00D、18468.19答案：B解析：將來值轉(zhuǎn)換為等額年金的計算公式為式中，A為等額年金，F(xiàn)為終值，i為利息，n為計息周期。則張某每年應向銀行存入的存款為：（100000×5%）÷[（1+5%）8－1]=10472.18（元）。43.下列房地產(chǎn)市場周期圖中，（）階段是蕭條階段。A、A—BB、B—CC、C—DD、B—C答案：C解析：一個完整的房地產(chǎn)市場周期如圖5-3所示，一般會經(jīng)歷繁榮、衰退、蕭條和復蘇四個階段。圖中的A—B為繁榮階段，B—C為衰退階段，C—D為蕭條階段，D—E為復蘇階段；最高點B稱為波峰（頂峰），也是市場由盛轉(zhuǎn)衰的轉(zhuǎn)折點，此后市場進入下降階段；最低點D稱為波谷（谷底），也是市場由衰轉(zhuǎn)盛的轉(zhuǎn)折點，此后市場進入上升階段。市場從一個波峰到另一個波峰，或者從一個波谷到另一個波谷，就是一次完整的市場周期。44.建筑材料的物理性質(zhì)中，可用含水率來反映的是材料的（）。A、吸濕性B、吸水性C、密度D、耐水性答案：A解析：建筑材料的物理性質(zhì)中，吸濕性是指材料在潮濕的空氣中吸收水分的性質(zhì)，可用材料的含水率來反映。B項，是指材料在水中吸收水分的性質(zhì)，可用材料的吸水率來反映。D項，是指材料在飽和水作用下不破壞，強度也不顯著降低的性質(zhì)。45.房地產(chǎn)市場可以看成是人口、購買能力和（）的結合體。(2012年真題)A、供給數(shù)量B、購買動機C、交易方式D、交易制度答案：B解析：市場是某種商品需求的總和。由于商品需求是通過買者體現(xiàn)出來的，所以市場也可以說是某種商品所有現(xiàn)實買者和潛在買者所組成的群體。該定義的市場，可用下列簡明的公式來概括：市場=人口+購買能力+購買動機。這個公式說明，人口、購買能力和購買動機三個因素，缺少任何一個都不能構成市場。即市場可以看成是人口、購買能力和購買動機的結合體。46.某宗房地產(chǎn)占地面積為4000m2，容積率為5，土地單價為3000元/m2，建筑覆蓋率為35％，則其樓面地價為（）元／m2。A、600B、1050C、3000D、5250答案：A解析：樓面地價又稱樓面價、樓板價，是一種特殊的土地單價，是指一定地塊內(nèi)分攤到單位建筑面積上的土地價格，根據(jù)公式：樓面地價=土地單價÷容積率，。題中，房地產(chǎn)的樓面地價=3000÷5=600元/㎡。47.在人的心理過程中，表現(xiàn)為人們情緒體驗的強弱、知覺或思維的快慢、注意轉(zhuǎn)移的難易等心理活動，是人們心理特征的（）表現(xiàn)。A、氣質(zhì)B、能力C、性格D、感覺答案：A解析：氣質(zhì)表現(xiàn)在心理過程的強度、速度、穩(wěn)定性、靈活性以及指向性上。人們情緒體驗的強弱，意志努力的程度，知覺或思維的快慢，注意力集中時間的長短，注意轉(zhuǎn)移的難易，以及心理活動是傾向于外部事物還是自身內(nèi)部等，都是氣質(zhì)的表現(xiàn)。48.某家庭用住房抵押取得貸款20萬元，貸款年利率為5%，貸款期限為15年，采用按月等額本息還款方式還款。該家庭的月還款額是（）元。(2007年真題)A、352.90B、1581.59C、17336.41D、19268.46答案：B解析：等額本息還款方式的月還款額等于以貸款金額為現(xiàn)值計算的年金。該家庭的月還款額為：=1581.59（元）。式中，A表示月還款額，P表示貸款金額，i表示貸款月利率，n表示按月計算的貸款期限。49.某套住房以每月2500元的價格對外出租，該價格在經(jīng)濟學上稱為（）。A、交換代價的價格B、源泉價格C、租賃價格D、買賣價格答案：C解析：房地產(chǎn)由于價值較大、壽命長久，所以同時存在買賣和租賃兩種交易方式、兩個市場。因此，房地產(chǎn)同時有兩種價格：①其本身有一個價格，即買賣價格，又稱交換代價的價格，簡稱價房地產(chǎn)由于價值較大、壽命長久，所以同時存在買賣和租賃兩種交易方式、兩個市場。因此，房地產(chǎn)同時有兩種價格：①其本身有一個價格，即買賣價格，又稱交換代價的價格，簡稱價格；②使用其一定時間的價格，即租賃價格，又稱使用代價的租金，簡稱租金。50.下列法律文件中，（）是由全國人民代表大會常務委員會制定的其他法律或一般法律。A、合同法B、刑法C、城市房地產(chǎn)管理法D、物權法答案：C解析：狹義的法律是指由全國人民代表大會及其常務委員會制定的法律。具體分為：①基本法律，是由全國人民代表大會制定的；②其他法律，是由全國人民代表大會常務委員會制定的，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《擔保法》、《消費者權益保護法》、《廣告法》等。ABD三項均屬于由全國人民代表大會制定的法律。多選題1.下列關于房屋所有權的表述中，正確的有（）。A、房屋所有權是一種絕對權B、房屋所有權具有排他性，因此房屋的所有權人只能有一個C、房屋所有權的取得分為原始取得和繼受取得兩種D、房屋所有權人被宣告失蹤時，法律規(guī)定的財產(chǎn)代管人可以處分其房產(chǎn)E、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權可分為所有權人專有部分和共有部分答案：ACE解析：A項，物權包括所有權，物權是一種絕對權；B項，房屋所有權具有排他性，但房屋的所有權人可以是多個人；C項，民事權利的合法取得方式，可分為原始取得和繼受取得兩種。房屋所有權屬于民事權利；D項，產(chǎn)權人被宣告失蹤時，財產(chǎn)代管人為了被代管人的利益依法處分其房產(chǎn)，否則非產(chǎn)權人的處分行為無效；E項，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。2.小區(qū)是指與居住人口規(guī)模相對應，配套建設一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務設施，并被（）所圍合的居住生活聚居地。A、城市道路B、自然分界線C、管轄界D、權屬范圍線E、行政分界線答案：AB解析：小區(qū)是指被城市道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（10000～15000人）相對應，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。3.根據(jù)《物權法》和《擔保法》的規(guī)定，債務人可以用于抵押擔保的財產(chǎn)有（）。A、國有建設用地所有權B、某學校校辦工廠的貨車C、某醫(yī)院的醫(yī)療器械D、某幼兒園小賣部的設備E、某企業(yè)正在建造的廠房答案：BDE解析：本題考核抵押權。選項A國有建設用地所有權和選項C醫(yī)療衛(wèi)生設施，都不得抵押。4.房屋買賣合同生效應具備的條件有（）。A、當事人具有相應民事行為能力B、采用國家規(guī)定的合同文本C、不違反法律和社會公共利益D、締約人的效果意思與表示行為相一致E、由第三方鑒證答案：ACD解析：房屋買賣合同生效需滿足合同生效的一般條件，具體包括以下三個：①當事人具有相應的民事行為能力。②意思表示真實，這是要求當事人的內(nèi)心意愿自由產(chǎn)生，同時所表達出來的意思與其相一致?；蛘哒f，當事人的表示行為應真實地反映其內(nèi)心的效果。③不違反法律和社會公共利益。5.城市中常見的眩光污染有（）。(2009年真題)A、夜間汽車燈光B、電焊弧光C、強光線的路燈D、建筑物玻璃幕墻反光E、車站、機場閃動的信號燈答案：ABE解析：眩光污染包括：①電焊時產(chǎn)生的強烈眩光，在無防護情況下會對人的眼睛造成傷害；②夜間迎面駛來的汽車的燈光，會使人視物不清，造成事故；③車站、機場等過多閃動的信號燈，使人視覺不舒服。6.根據(jù)不同的需要，可以從（）幾種角度對房地產(chǎn)市場進行分類。A、房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)次數(shù)B、房地產(chǎn)交易方式C、房地產(chǎn)用途D、區(qū)域范圍E、建造時間答案：ABCD解析：根據(jù)不同的需要，房地產(chǎn)市場的分類有：①按房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)次數(shù)，房地產(chǎn)市場分為一級市場、二級市場和三級市場；②按房地產(chǎn)交易方式，房地產(chǎn)市場分為買賣市場和租賃市場；③按房地產(chǎn)用途（功能），房地產(chǎn)市場分為居住房地產(chǎn)市場和非居住房地產(chǎn)市場；④按區(qū)域范圍，房地產(chǎn)市場分為區(qū)域房地產(chǎn)市場和整體房地產(chǎn)市場。7.下列關于建筑裝飾裝修的含義，說法正確的有（）。A、保護建筑物的主體結構B、完善建筑物的使用功能和美化建筑物C、增加或附加裝飾材料或飾物D、對建筑物內(nèi)外表面和空間進行各種處理E、滿足人們物質(zhì)和精神生活需要的環(huán)境答案：AB解析：建筑裝飾裝修的作用主要有下列3個：①保護建筑物主體結構；②完善建筑物使用功能；③美化建筑物。8.下列各項中,屬于法人的有（)A、中華人民共和國最高人民法院B、北京大學C、中國注冊會計師協(xié)會D、中國人民保險集團股份有限公司答案：ABCD9.城市垃圾是常見的固體廢物，其主要危害有（）。(2009年真題)A、影響城市衛(wèi)生環(huán)境與市容B、堆放不合理，經(jīng)雨水浸淋污染河流C、有較強的化學反應，釋放大量有害氣體D、垃圾焚化散發(fā)毒氣影響人體健康E、處理不當造成大氣塵粒污染答案：ABD解析：城市垃圾的種類多而雜，如處理不善，嚴重影響城市的衛(wèi)生環(huán)境和城市的容貌。城市垃圾中的許多東西屬于有機物，能夠腐爛產(chǎn)生臭味，影響居民生活。城市垃圾堆放或填埋地如果未經(jīng)合理選址和安全處理，經(jīng)雨水浸淋，會污染河流、湖泊和地下水。許多城市垃圾本身或者在焚化時，會散發(fā)毒氣和臭氣，危害人體健康。10.在人際交往和人際關系方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀人的素質(zhì)主要包括（）。A、具有一定的面談技巧B、具有說服別人的能力C、具有較高的學歷D、具有良好的判斷力E、具有豐富的社會關系答案：ABDE解析：培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀人在人際交往和人際關系方面的素質(zhì)尤為重要，主要包括下列方面：①具有必要的的面談技巧；②關心客戶并滿足客戶的興趣和需要；③良好的說服力；④良好的判斷力；⑤幽默感；⑥豐富的社會關系。11.下列關于合同違約的表述中，正確的有（）。A、實際違約僅限于延遲履行、不適當履行和拒絕履行三種類型B、約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機關予以適當增加當增加C、收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金D、合同約定的定金超過了《合同法》規(guī)定的定金比例的，整個定金條款無效E、在既有定金條款又有實際損失時，可以同時執(zhí)行合同約定的定金責任和賠償損失責任答案：BCE解析：A項，屆期違約也稱為實際違約，是指在合同履行期到來之后，當事人不履行或不完全履行合同義務。實際違約的類型有拒絕履行、遲延履行、不適當履行、部分履行。B項，《合同法》第114條規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。CD兩項，《合同法》第115條規(guī)定，當事人可以依照《擔保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金?！稉７ā芬?guī)定定金的數(shù)額不得超過主合同標的額的20％，這一比例為強制性規(guī)定，當事人不得違反。如果當事人約定的定金比例超過了20％，并非整個定金條款無效，僅是超過部分無效。E項，在既有定金條款又有實際損失時，應分別適用定金責任和賠償損失的責任，兩者同時執(zhí)行。12.商品價格是消費者比擬（）的途徑。A、社會地位B、經(jīng)濟地位C、文化修養(yǎng)D、生活情操E、興趣愛好答案：ABCD解析：消費者在購買商品時，往往通過想象和聯(lián)想，把商品與自己的性格、氣質(zhì)等個性心理特征聯(lián)系起來，與自己的愿望、情感、興趣、愛好結合起來，以滿足心理上的欲望和需求。商品價格是消費者比擬社會地位、經(jīng)濟地位、文化修養(yǎng)、生活情操的途徑。13.對于同一項目的同樣現(xiàn)金流，甲乙兩個投資者計算的凈現(xiàn)值分別為2000萬元和3000萬元。據(jù)此，甲乙相比較，可以得出的初步判斷是（）A、甲是投機型的投資者，乙是保守型的投資者B、甲是保守型的投資者，乙是投機型的投資者C、甲對風險的偏好高于乙D、乙對風險的偏好高于甲E、兩者對于風險的偏好無法判斷答案：BD解析：根據(jù)風險偏好，可將投資者分為三類：①保守型投資者，如通常所說的膽小鬼，一般將資金用于購買國債或存入銀行獲取利息；②投機型投資者，如通常所說的冒險家、賭徒，一般選擇有較大風險的投資；③普通投資者，即介于上述兩者之間，大多數(shù)投資者屬于這種類型。14.王美麗等同學認為，檢驗學生關于法律部門和法律體系方面的知識和理論水準的一個富有成效的辦法，是看他們能否將擺在他們面前的法律、法規(guī)，準確而適當?shù)亓腥胂嚓P法律部門之中。他們列舉了下列幾方面的法律、法規(guī)，讓張富貴同學將其中不屬于民商法這一法律部門的法律挑選出來。您認為應當作何選擇（）。A、反不正當競爭法B、反壟斷法C、破產(chǎn)法D、公司法答案：AB解析：本題考核法律體系。民商法是調(diào)整平等主體之間法律關系規(guī)范的總稱。選項AB是國家對經(jīng)濟的管理，不是平等主體之間的法律關系，是屬于經(jīng)濟法的范疇。15.銀行在審核確定個人住房貸款額度時，依據(jù)的主要指標是（）。(2012年真題)A、借款人在銀行的存款額B、貸款利率C、貸款價值比D、償還比率E、最高貸款限額答案：CDE解析：C項，貸款價值比又稱貸款與價值比率，是指房地產(chǎn)抵押貸款中貸款金額占抵押房地產(chǎn)價值的比率。一般有最高貸款價值比的規(guī)定。如貸款金額最高不得超過抵押房地產(chǎn)價值的70％。D項，償還比率又稱收入還貸比，是指借款人分期還款額占其同期收入的比率。在個人住房貸款中，償還比率通常為借款人的月還款額占借款人家庭月收入的比率。在發(fā)放貸款時，通常將償還比率作為衡量貸款申請人償債能力的一個指標，并規(guī)定一個最高比率，如將這一比率控制在30％以內(nèi)，即給予借款人的最高貸款金額不使其月還款額超過其家庭月收入的30％。E項，貸款額度又稱貸款限額。貸款人一般會用不同的指標，對借款人的貸款金額做出限制性規(guī)定，例如：①貸款金額不得超過某一最高金額；②貸款金額不得超過按照最高貸款成數(shù)計算出的金額；③貸款金額不得超過按照最高償還比率計算出的金額。當借款人的申請金額不超過以上所有限額的，以申請金額作為貸款金額；當申請金額超過以上任一限額的，以其中的最低限額作為貸款金額。16.關于訴訟時效的表述，下列選項正確的有（）。A、當事人可以對債權請求權提出訴訟時效抗辯，但法律規(guī)定的有些債權請求權不適用訴訟時效的規(guī)定B、當事人不能約定延長或縮短訴訟時效期間，也不能預先放棄訴訟時效利益C、當事人未提出訴訟時效抗辯的，法院不應對訴訟時效問題進行闡明及主動適用訴訟時效的規(guī)定進行裁判D、債權人起訴，法院在確認訴訟時效屆滿的情況下，應駁回其訴訟請求，即債權人喪失起訴權和勝訴權答案：ABC解析：本題考核訴訟時效制度。（1）當事人可以對債權請求權提出訴訟時效抗辯，但對下列債權請求權提出訴訟時效抗辯的，人民法院不予支持：支付存款本金及利息請求權等；A正確。（2）當事人違反法律規(guī)定，約定延長或者縮短訴訟時效期間、預先放棄訴訟時效利益的，人民法院不予認可；B正確。（3）當事人未提出訴訟時效抗辯，人民法院不應對訴訟時效問題進行釋明及主動適用訴訟時效的規(guī)定進行裁判；C正確。（4）訴訟時效期間的經(jīng)過，不能影響債權人提起訴訟，即不喪失起訴權；債權人起訴后，法院在確認訴訟時效屆滿的情況下，應（判決）駁回其訴訟請求，即債權人喪失勝訴權；D項錯誤。17.信用的特征有（）A、信任性B、收益性C、風險性D、流動性E、固定性答案：BC解析：信用的特征有：①時限性，即商品或貨幣的讓渡有一定期限；②償還性，即商品或貨幣的暫時讓渡是以償還為先決條件的，要求在信用關系結束時按一定方式得到返還；③收益性，即信用關系是建立在有償?shù)幕A上，要求到期返還時還要有一定的增值或者是附加額；④風險性，即在信用活動中，讓出商品或貨幣的一方僅持有所有權或債權的憑證，有到期不能收回的可能。18.甲與乙簽訂了一份租房合同，協(xié)議規(guī)定：如果甲在三個月內(nèi)與丙結婚，將租用乙的兩居室。這一法律行為（）。A、是附條件的民事法律行為B、是附期限的民事法律行為C、已成立但未生效D、已成立并已生效E、既未成立也未生效答案：AC解析：知識點:法律行為的附款。甲在三個月內(nèi)與丙結婚是不確定的事實，所以雙方所做約定是條件，并且是延緩條件，在雙方約定的條件成就時才發(fā)生法律效力。19.影響建筑物實際使用年限的因素有（）。(2009年真題)A、建筑設計標準B、實際建筑設計水平C、工程施工質(zhì)量D、房屋使用維護狀況E、建筑規(guī)模大小答案：ABCD解析：決定建筑物實際使用年限的因素，除了建筑物的設計使用年限，還有所用的建筑材料及其質(zhì)量、建筑施工質(zhì)量、使用和維護狀況等。20.土地一般是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間，其空間范圍可分為（）3層。A、地表B、地殼C、地上空間D、地下空間答案：ACD解析：土地一般是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間，它不是平面的，而是三維立體的，其空間范圍可分為以下3層：①地球表面，簡稱地表；②地球表面以上一定范圍內(nèi)的空間，簡稱地上空間；③地球表面以下一定范圍內(nèi)的空間，簡稱地下空間。21.下列說法正確的是（）。A、房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權益的價格B、同一宗房地產(chǎn)可以有多種不同權利內(nèi)容的價格C、房地產(chǎn)價格具有顯著的個別性D、房地產(chǎn)價格由政府主管部門定價E、不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價格變動之間的關系是不盡相同的答案：ABE解析：A項，房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權益的價格。B項，房地產(chǎn)價格同時有買賣價格和租賃價格，買賣價格是所有權的價格，租賃價格是使用權的價格。C項，房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況影響。D項，房地產(chǎn)價格由市場供給決定。E項，不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價格變動之間的關系是不盡相同的。有的因素隨著其變化會一直提高或一直降低房地產(chǎn)價格；有的因素在某一狀況下隨著變化會提高房地產(chǎn)價格，但在另一狀況下隨著其變化會降低房地產(chǎn)價格；有的因素從某一角度看會提高房地產(chǎn)價格，而從另一角度看會降低房地產(chǎn)價格，至于它對房地產(chǎn)價格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的。22.下列設施中，屬于電磁輻射污染源的有（）。A、電視發(fā)射塔B、高壓輸電線路C、人造衛(wèi)星通信系統(tǒng)地面站D、原子能核電站E、高頻設備答案：ABCE解析：A．電視發(fā)射塔B．高壓輸電線路C．人造衛(wèi)星通信系統(tǒng)地面站D．原子能核電站E．高頻設備電磁輻射污染是指電磁輻射的強度達到一定程度時，對人體機能產(chǎn)生一定的破壞作用。它可分為光污染和其他電磁輻射污染。電磁輻射污染源主要有高壓輸電線路、變電站、廣播電視發(fā)射塔、衛(wèi)星通信地面站、雷達站、移動通信基站、高頻設備等。D項屬于放射性輻射污染源。23.中國的城市有嚴格的行政等級，這些行政等級是（）。A、建制鎮(zhèn)B、地級市C、副地級市D、副省級市E、直轄市答案：ABDE解析：中國的城市有行政等級，從低到高分別是建制鎮(zhèn)、縣級市、地級市、副省級市和直轄市，有的省還有事實上的副縣級鎮(zhèn)和副地級市。24.《公司法》規(guī)定“公司為公司股東或者實際控制人提供擔保的，必須經(jīng)股東會或者股東大會決議”，該規(guī)范屬于（）。A、授權性規(guī)范B、命令性規(guī)范C、強行性規(guī)范D、確定性規(guī)范答案：BCD解析：（1）選項AB：該規(guī)范的意圖并非給予股東（大）會可以要求人們作或不作一定行為的權利，而是要求公司為股東或?qū)嶋H控制人提供擔保時必須執(zhí)行一定的程序，因此，屬于義務性規(guī)范——命令性規(guī)范；（2）選項C：該規(guī)范不允許公司章程進行約定，屬于強行性規(guī)范；（3）選項D：該規(guī)范內(nèi)容完備明確，無須再援引或參照其他規(guī)范，屬于確定性規(guī)范。25.某住宅樓建于2000年，目前各類設施設備完好，能保證安全正常的居住使用。該住宅樓的供水管網(wǎng)分為上下兩個區(qū)，下區(qū)由室外配水管網(wǎng)直接供水，上區(qū)由水泵加壓和設備層設施轉(zhuǎn)換后供水。該住宅樓的設備層設在10層，層高2m，面積為200m2。該住宅樓的整體供水方式為（）。A、直接給水B、設置水箱的給水C、設置水泵和水箱給水D、分區(qū)、分壓給水答案：D解析：分區(qū)、分壓給水，適用于在多層和高層建筑中，室外配水管網(wǎng)的水壓僅能供下面樓層用水，不能供上面樓層用水的情況。為充分利用室外配水管網(wǎng)的水壓，通常把給水系統(tǒng)分為高壓（上）和低壓（下）上下兩個供水區(qū)，下區(qū)由室外配水管網(wǎng)水壓直接給水，上區(qū)由水泵加壓后與水箱聯(lián)合給水。26.個人住房貸款是向各類住房的自然人發(fā)放的貸款，可用于（）等方面。A、購房B、土地征用C、自建住房D、房屋拆遷E、大修住房答案：ACE解析：個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買、建造和大修各類型住房的貸款。所以，個人住房貸款主要用于購房、建造房屋和大修住房等。27.下列屬于名義價格的是（）。A、未扣除價格因素的價格B、買房送裝修的情況下，減去裝修服務費后的價格C、交易當事人為了逃稅而不實申報的價格D、房地產(chǎn)買賣中，本應由賣方繳納的稅費買賣雙方約定由買方繳納的成交價格E、在不同的付款方式下，在成交日期講明，但不是在成交日期一次性付清的價格答案：ACDE解析：名義價格是表面上的價格，能直接觀察到。實際價格一般直接觀察不到，通常需要在名義價格的基礎上進行計算或處理才能得到。例如：①未扣除價格因素的價格為名義價格，扣除了價格因素后的價格為實際價格。②在買房送裝修、汽車、車位、物業(yè)服務費等情況下，未減去裝修、汽車、車位、物業(yè)服務費等的價值的價格為名義價格，減去了裝修、汽車、車位、物業(yè)服務費等的價值后的價格為實際價格。③在交易當事人為了逃稅等而不實申報成交價格的情況下，申報的成交價格為名義價格，真實的成交價格為實際價格。④房地產(chǎn)買賣中，本應由賣方繳納的稅費買賣雙方約定由買方繳納，或者本應由買方繳納的稅費買賣雙方約定由賣方繳納。這種情況下的成交價格為名義價格，而實際價格（或稱為正常成交價格）則是在買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格。⑤在不同的付款方式下，在成交日期講明，但不是在成交日期一次性付清的價格為名義價格；在成交日期一次性付清的價格或者將不是在成交日期一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期的價格為實際價格。28.民事法律行為的成立條件有（）。A、不違反法律B、意思表達清楚C、意思表示真實D、不違反社會公共利益E、行為人具有相應的民事行為能力答案：ACDE解析：民事法律行為生效的條件是：①行為人具有相應的民事行為能力；②意思表示真實；③不違反法律或社會公共利益。某些具體的民事法律行為的生效，除了應具備上述條件，還應遵守特殊的有關規(guī)定。如房屋買賣合同，應當采用書面形式。附條件的民事法律行為，條件的成就與否是民事法律行為成立、變更、消滅的依據(jù)。29.豎向建筑構件有（）。A、屋頂B、墻體C、梁D、柱E、基礎答案：BDE解析：一幢建筑物一般是由豎向建筑構件、水平建筑構件及解決上下層交通聯(lián)系的樓梯等組成。其中，豎向建筑構件有基礎、墻體、柱等，水平建筑構件有地面、樓板、梁、屋頂?shù)取?0.墻體在建筑物中的作用主要有（）。A、承重作用B、水平支撐作用C、圍護作用D、分隔作用E、裝飾作用答案：ACDE解析：墻體主要有四個作用：①承重作用，承受梁、屋頂、樓板等傳下來的荷載；②圍護作用，抵御外部風、雨、雪等的侵襲，防止太陽輻射和噪聲的干擾等；③分隔作用，把建筑物的內(nèi)部分隔成若干個小空間；④裝飾作用，內(nèi)外墻面的裝飾裝修對整個建筑物的裝修效果作用很大，是建筑裝飾裝修的重要部分。不定項選擇（總共20題）1.張某欲購買一套住房，委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構（以下簡稱甲機構）尋找房源并簽訂了經(jīng)紀合同。甲機構尋找到的合適房源為李某的住房。該住房位于某幢住宅樓的二層，該住宅樓北側(cè)為主城區(qū)高架橋，南側(cè)為農(nóng)貿(mào)市場。房屋主體結構完好，門窗及廚衛(wèi)部分設施雖然有損壞，但不嚴重，經(jīng)過簡單維修就能修復。張某在甲機構對該住房權屬證書進行查驗，并對其進行現(xiàn)場勘驗。隨后張某與李某簽訂了房屋買賣合同，且按合同約定向李某支付預付款20萬元；合同約定余款于取得房屋權屬證書后立即支付。后張某以房屋周圍環(huán)境噪聲大為由拒絕收房，并認為李某在簽訂房屋買賣合同時有欺詐行為，要求解除合同，并要求李某雙倍返還預付款。(2010年真題)張某與甲機構簽訂的經(jīng)紀合同為（）。A、委托合同B、居間合同C、行紀合同D、諾成合同答案：BD解析：經(jīng)紀合同屬于居間合同、諾成合同。居間合同是指居間人向委托人報告訂立買賣合同、租賃合同等合同的機會，或者提供訂立買賣合同、租賃合同等合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。諾成合同是指雙方當事人意思表示一致即告成立的合同。A項，委托合同是指委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。C項，行紀是指經(jīng)紀人受委托人的委托，以自己的名義與第三方進行交易，并承擔規(guī)定的法律責任的經(jīng)濟行為。2.肖某由于工作地點變化，欲將其自住商品住房出售，于2010年9月委托甲房地產(chǎn)評估機構對該住房進行價值評估。估價師經(jīng)現(xiàn)場查勘，發(fā)現(xiàn)室內(nèi)使用大鏡面作裝飾，并大量運用花環(huán)、花束、弓箭、貝殼圖案及紋樣，屬洛可可裝修風格；所在小區(qū)占地面積50000m2，其中有20幢3層聯(lián)排別墅，建筑面積6000m2，基底面積2000m2；15幢8層住宅，建筑面積110000m2，基底面積13750m2；5幢23層塔樓，建筑面積134000m2，基底面積5800m2。附近有一座30m高的火力發(fā)電廠煙囪，100m之處有一鐵路經(jīng)過，鐵路對面為城市排水溝該住宅小區(qū)住宅平均層數(shù)為（）層。A、5、00B、7、38C、11、33D、11、60答案：D解析：住宅平均層數(shù)是指住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值（層）。本案例中，該住宅小區(qū)住宅平均層數(shù)為：（6000+110000+134000）÷（2000+13750+5800）=11.6（層）。3.王某擬購買一套建筑面積126m2、單價為3500元／m2的住房，可用其銀行存款50000元和所在單位以商業(yè)匯票方式劃轉(zhuǎn)的住房補貼90000元支付購房首付款，其余使用組合貸款。按政策要求，最低首付比例為30％，貸款期限20年，公積金貸款利率為4.8％，公積金最高借款金額為100000元，商業(yè)性貸款利率為6％。貸款銀行為審核借款人資格，要求王某辦理個人貸款抵押房屋綜合保險。交房后王某進行了簡單裝修，但入住后產(chǎn)生了不適，經(jīng)檢測發(fā)現(xiàn)空氣中含有過量的氡。王某投保的個人貸款抵押房屋綜合保險為（A、財產(chǎn)損失保險B、第三者傷害保險C、借款人的人身保險D、還貸保證保險答案：AD解析：各種類保險往往是根據(jù)需要而組合在一起的，是要以最小的保險費支出爭取最大的風險保障，存在著投保險種的優(yōu)化組合問題。目前較為常見的一種綜合保險是“個人貸款抵押房屋綜合保險”,包括:財產(chǎn)損失保險和還貸保證保險。還貸保證保險的保險責任,是指因意外傷害事故所致房屋抵押貸款人死亡或傷殘，而喪失全部或部分還貸能力，造成連續(xù)三個月未履行或未完全履行個人房屋抵押借款合同約定的還貸責任的，保險人承擔全部或部分還貸責任。4.趙某將自己的一套八成新普通商品住房出售給李某，并簽訂了房屋買賣合同。李某是剛畢業(yè)兩年的外地大學生，第一次購買住房。雙方在合同中寫明，買方按4000元/m2的價格支付給賣方，買賣中涉及的稅費均由買方承擔。按規(guī)定，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的4%。(2008年真題)該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（）元/m2。A、4166.67B、4240.00C、4255.32D、4400.00答案：D解析：雙方在合同中寫明，買方按4000元/m2的價格支付給賣方，買賣中涉及的稅費均由買方承擔。正常成交價格+應由買方繳納的稅費=買方實際付出的價格，應由買方繳納的稅費=正常成交價格×應由買方繳納的稅費比率則，所以該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為：4000×（6%+4%）+4000=4400（元）。5.王某看中了一套建筑面積為80平方米的存量住房，因預期房價上漲，王某同意付給賣方76萬元，并承擔應由賣方承擔的交易稅費，該地區(qū)存量住房買賣中應由賣方和買方交納的稅費分別為正常成交價格的5%和3%，該套住房的物業(yè)管理費為300元/月，王某需從商業(yè)銀行中申請住房抵押貸款。王某為單身，現(xiàn)月收入為5600元，除住房抵押外無其他債務支出，假定當?shù)厣虡I(yè)銀行規(guī)定貸款價值比為70%，王某擬采取按月等額本息還款，貸款年利率為4.8%，貸款期限為30年。(2012年真題)王某預期房價上漲的原因可能是（）。A、個人住房貸款利率下降B、人民幣對美元貶值C、政府減免契稅D、該地區(qū)人口增加答案：ACD解析：A項，個人住房貸款利率下降會減輕消費者的貸款壓力，增減房地產(chǎn)需求，從而導致房價上漲。B項，當預期某國的貨幣會升值時，就會吸引國外資金購買該國房地產(chǎn)，從而會導致其房地產(chǎn)價格上漲；相反，會導致其房地產(chǎn)價格下降。C項，契稅是向買方征收的稅金。政府增加買方的稅收，如提高契稅稅率，會抑制房地產(chǎn)需求，從而會使房地產(chǎn)價格下降；反之，減免契稅，會刺激房地產(chǎn)需求，從而會使房地產(chǎn)價格上漲。D項，房地產(chǎn)價格與人口數(shù)量的關系非常密切。在某一地區(qū)（如某個城市），當人口數(shù)量增加時，對房地產(chǎn)的需求就會增加，房地產(chǎn)價格也就會上漲；反之，房地產(chǎn)價格會下降。6.孫某通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構向業(yè)主沈某承租一幢酒樓，該酒樓共3層，為鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結構，一層為大堂、廚房和辦公室，二、三層為餐飲包間，室內(nèi)為中國古典傳統(tǒng)風格高檔裝修。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構撮合孫某和沈某達成租賃意向，并于2012年10月8日專門舉行了租賃合同簽字儀式。該租賃合同約定，承租人應當投保火災保險，保險費用由出租人承擔。若承租人擬通過二層建筑平面圖了解該酒樓的內(nèi)部狀況，該平面圖能夠反映的主要內(nèi)容為（）。A、餐飲包間平面形狀與大小B、門窗的類型、數(shù)量、位置C、墻柱位置尺寸D、主要部分的標高及高度關系答案：ABD解析：從建筑平面圖中可看出的內(nèi)容包括：①建筑物的平面形狀，出口、入口、走廊、樓梯、房間、陽臺等的布置和組合關系；②建筑物及其組成房間的名稱、尺寸、定位軸線和墻厚；③走廊、樓梯的位置及尺寸；④門、窗的位置、尺寸及編號；⑤臺階、陽臺、雨篷、散水的位置及尺寸；⑥室內(nèi)地面的高度。7.張某以按揭貸款方式購買了一套建筑面積為90m2的商品住宅，采用按月等額本息還款方式，每月還房款2150元。為了規(guī)避風險，張某以自己的信用風險為保險標的向保險公司投保。雙方在訂立保險合同時，僅約定了保險金額，而將保險標的實際價值的估算留待保險事故發(fā)生后，需要確定保險賠償金額時去進行。張某月收入5000元。該套住宅每月的物業(yè)管理費為1.5元/m2。張某申請個人住房貸款必須滿足的主要條件有（）。A、具有完全民事行為能力B、有穩(wěn)定職業(yè)和經(jīng)濟收入C、具有本市戶口D、以不低于所購買住房全部價款的一定比率作為所購買住房的首期付款答案：ABD解析：申請個人住房貸款的條件主要有：①具有完全民事行為能力的自然人；②在當?shù)赜杏行Ь恿羯矸?；③有穩(wěn)定職業(yè)和經(jīng)濟收入，信用良好，具有按時、足額償還貸款本息的意愿和能力；④具有真實合法有效的購買（建造、大修）住房的合同或協(xié)議；⑤以不低于所購買（建造、大修）住房全部價款的一定比率作為所購買（建造、大修）住房的首期付款；⑥有貸款人認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人；⑦貸款人規(guī)定的其他條件，如貸款人在當?shù)氐募{稅證明、家庭人口組成說明等。8.某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)一商品住宅樓，2012年6月末以337.50萬元的熟地價格取得土地使用權，于2013年5月末開發(fā)完成并全部售出。該住宅占地總面積2250m2，建筑樓層為6層，鋼筋混凝土框架結構，總建筑面積3060m2。根據(jù)開發(fā)建設進度并經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門批準，該房地產(chǎn)開發(fā)公司在2003年8月末開始預售該商品住房。該商品住宅樓的樓面地價為（）元／m2。A、1102、94B、1301、47C、1500D、6617、65答案：A解析：根據(jù)已知數(shù)據(jù)得：337.5×10000÷3060=1102.94元/㎡。9.某開發(fā)商開發(fā)一個住宅小區(qū)，該小區(qū)土地總面積為20000m2，住宅用地總面積為15000m2，規(guī)劃建筑面積80000m2。其中，22層的住宅樓4幢，每幢12000m2；10層的住宅樓4幢，每幢7000m2，其余的為配套設施建筑。該小區(qū)規(guī)劃建設930套住宅。李某雖然沒有明確的購買目的，看到周圍的不少朋友在買房，便在該小區(qū)以3000元/m2的價格購買了一套建筑面積為90m2的已經(jīng)竣工的住宅。該住宅小區(qū)的住宅建筑毛密度為（）萬m2/hm2A、3、80B、4、00C、5、07D、5、33答案：D解析：住宅建筑面積毛密度=住宅建筑面積÷居住區(qū)用地（萬m2/hm2）＝80000÷15000=5.33（萬m2/hm2）。10.2011年，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱甲企業(yè)）開發(fā)某商品住宅小區(qū)項目。2012年，甲企業(yè)欲通過乙信托公司（以下簡稱乙公司）籌集開發(fā)項目所需資金。乙公司分析了該項目所在城市的房屋建設狀況、銷售情況等房地產(chǎn)市場狀況及甲企業(yè)的經(jīng)營狀況，制定了投資額度安排。2013年，該項目達到預售條件后，甲企業(yè)委托丙房地產(chǎn)經(jīng)紀機構（以下簡稱丙機構）預售。丙機構為促進銷售，在員工對消費者心理影響方面進行了專題培訓。張某擬購買其中一套住房。丙機構的房地產(chǎn)經(jīng)紀人王某分析了張某的收入狀況，認為張某的收入雖然不高但較穩(wěn)定。據(jù)此，王某為其制定了還款方案。王某為張某制定的最恰當?shù)倪€款方案為（）A、到期后一次性還本付息B、先扣除利息，到期后一次性償還C、分期等額償還本息D、分期等本金償還答案：C解析：等額本息還款方式是在整個貸款期限內(nèi)按事先確定的固定利率計算每期的還款額，因此在整個貸款期限內(nèi)每期的還款額是完全相同的。適合于預期收入在未來整個貸款期間比較穩(wěn)定的借款人，具體又有貸款利率不變的等額本息還款方式和貸款利率變動的等額本息還款方式。11.周某欲購買甲公司所開發(fā)項目的一套住宅。首付款為總房價的30％，余額以銀行貸款方式解決，貸款期限20年，貸款年利率6％，該居民家庭收入8000元。如果該居民以其家庭月收入的25％用于住房消費，假設該居民購房的首付款可以由原來的積蓄解決，則該居民可以購買價格為3500元／m2的住房面積為（）。A、79.76m2B、113.94m2C、132.93m2D、189.91m2答案：B解析：等額本息還款方式的計算公式：式中A表示月還款額，P表示貸款金額，i表示貸款月利率，n表示按月計算的貸款期限。根據(jù)題意，該家庭每月用于住房消費的金額為8000×25%=2000。則有：解得：P=279162.54（元）。該家庭的購房總款項為：279162.54÷70%=398802.20（元）。則該居民可購買的住房面積為：398802.20÷3500=113.94m2。12.某售房廣告詳細介紹了一待售商業(yè)用房的基本狀況，以及購房的程序、方法、相關稅費及銷售電話和地址。甲公司根據(jù)該售房廣告提供的信息，以10000元／㎡的價格購置了該商業(yè)用房，企業(yè)自籌資金700萬元，其余800萬元向銀行貸款取得。該商業(yè)用房建筑面積為1500㎡，通過出租攤位每年可獲得凈收益80萬元，報酬率為10％。該商業(yè)用房使用年限為40年，甲公司購置時剩余使用年限為30年。王某承租了其中一個攤位。由于市政規(guī)劃需要，政府擬緊臨該商業(yè)用房修建一條全封閉的高速公路。(2011年真題)該商業(yè)用房的收益價格為（）萬元。A、595.95B、754.15C、782.32D、800.00答案：B解析：根據(jù)收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式計算，該商業(yè)用房的收益價格為：（萬元）。式中，V表示房地產(chǎn)的收益價格；A表示房地產(chǎn)的凈收益；表示房地產(chǎn)的報酬率或折現(xiàn)率；Y表示房地產(chǎn)的收益期限（自估價時點起至未來可以獲得收益的時間）。13.王某擬購買一套建筑面積126m2、單價為3500元／m2的住房，可用其銀行存款50000元和所在單位以商業(yè)匯票方式劃轉(zhuǎn)的住房補貼90000元支付購房首付款，其余使用組合貸款。按政策要求，最低首付比例為30％，貸款期限20年，公積金貸款利率為4.8％，公積金最高借款金額為100000元，商業(yè)性貸款利率為6％。貸款銀行為審核借款人資格，要求王某辦理個人貸款抵押房屋綜合保險。交房后王某進行了簡單裝修，但入住后產(chǎn)生了不適，經(jīng)檢測發(fā)現(xiàn)空氣中含有過量的氡。(2006年真題)假設王某購買該住房注重的是房屋的使用價值及內(nèi)在質(zhì)量，則王某的購買動機為（）。A、求實動機B、求美動機C、求新動機D、求名動機答案：A解析：常見的消費者購買動機有：①求實動機。表現(xiàn)為追求商品的使用價值，注重商品的內(nèi)在品質(zhì)，不太強調(diào)外觀等。②求廉動機。表現(xiàn)為追求廉價的商品，喜歡選購折扣價、優(yōu)惠價的商品，不太計較商品的外觀和內(nèi)在質(zhì)量。③求同動機。表現(xiàn)為追求大眾化商品，隨波逐流。④求美動機。表現(xiàn)為追求商品的欣賞價值或藝術價值，注重商品的外形、色彩等。⑤求新動機。表現(xiàn)為追求商品的時尚和新穎，不太計較商品的價格。⑥求名動機。表現(xiàn)為追求名牌商品，注重商品的品牌、知名度、生產(chǎn)商等。⑦求奇動機。表現(xiàn)為追求商品的奇特式樣，注重商品的與眾不同。⑧求癖動機。表現(xiàn)為追求能滿足自己癖好的商品，不太計較商品的價格、質(zhì)量等。14.王某看中了一套建筑面積為80平方米的存量住房，因預期房價上漲，王某同意付給賣方76萬元，并承擔應由賣方承擔的交易稅費，該地區(qū)存量住房買賣中應由賣方和買方交納的稅費分別為正常成交價格的5%和3%，該套住房的物業(yè)管理費為300元/月，王某需從商業(yè)銀行中申請住房抵押貸款。王某為單身，現(xiàn)月收入為5600元，除住房抵押外無其他債務支出，假定當?shù)厣虡I(yè)銀行規(guī)定貸款價值比為70%，王某擬采取按月等額本息還款，貸款年利率為4.8%，貸款期限為30年。(2012年真題)王某申請貸款時，應向銀行提供的資料為（）。A、購房合同B、自籌資金證明C、抵押物清單D、其父母身份證件答案：ABC解析：申請個人住房貸款一般需向貸款人提供的資料包括：①個人住房借款申請；②身份證件（指居民身份證、居民戶口簿和其他有效居留證件）；③有關借款人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟收入的證明；④符合規(guī)定的購買（建造、大修）住房合同、協(xié)議或其他批準文件；⑤借款人用于購買（建造、大修）住房的自籌資金的有關證明；⑥抵押物或質(zhì)物的清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押或質(zhì)押證明、房地產(chǎn)價格評估機構出具的抵押物價值評估報告、保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明；⑦貸款人要求提供的其他文件或資料。15.王女士購買了一套二手房用于出租，該房產(chǎn)經(jīng)濟壽命60年，已使用10年，重置價格60萬元，其中裝修的重置價格10萬元，平均壽命5年，已使用2年；設備的重置價格15萬元，平均壽命15年，已使用10年，李先生承租了該房屋，租期5年，月租金2500元，該類房產(chǎn)的資本化率為6％。假設該房產(chǎn)的殘值率為零，則折舊為（）萬元。A、5、8B、10、0C、14、0D、19、8答案：D解析：