產(chǎn)權(quán)共享制度的現(xiàn)實功用,法學(xué)碩士論文本篇論文目錄導(dǎo)航：【第1部分】【第2部分】產(chǎn)權(quán)分享制度的現(xiàn)實功用【第3部分】【第4部分】【第5部分】【第6部分】【第7部分】第一章產(chǎn)權(quán)分享制度的現(xiàn)實功用一、保障性住房政策概述工業(yè)化、城市化和市場化的發(fā)展，使得住房問題逐步成為關(guān)乎民生的社會問題。隨著房價的節(jié)節(jié)攀升，私有化住房越來越難以知足普通居民〔尤其是城市中、低收入群體〕的基本住房需求。在這種情況之下，國家積極對住房制度從法律、政策層面加強(qiáng)改革和探尋求索，以保障公民的基本尊嚴(yán)、適宜的住房權(quán)為出發(fā)點，發(fā)展出了具有人權(quán)意義的住房保障政策。根據(jù)收入水平區(qū)分不同的社會寓居群體，有些通過市場機(jī)制來實現(xiàn)其住房權(quán)的保障，有些則通過的公共福利政策來實現(xiàn)其住房權(quán)的保障。當(dāng)代公共住房制度的設(shè)計從社會保障角度來講，最先保障的就是部分低收入人群的寓居需求?？v觀世界各國的住房，沒有一個國家的住房是純商品性的，必然對一部分低收入者提供福利性質(zhì)的住房，所不同只是所占比例的高低罷了。①在國外，大多數(shù)為了保障城市中、低收入家庭基本的寓居需求而制定了一系列法律和福利政策，華而不實的核心就是公共住房政策。出于保障社會公平的目的，通過對住房市場的調(diào)節(jié)和干涉，來實現(xiàn)對福利性社會住房資源的再分配。實踐中成功的形式主要有：或者直接出資建造公共住房；或者通過一定方式對非營利質(zhì)的建房機(jī)構(gòu)提供補助，由前述建房機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)建設(shè)公共住房，并以低于市場的優(yōu)惠價格或租金向低收入居民出售或者出租。②由于中、低收入居民的住房問題無法完全地依靠市場機(jī)制解決，因而必不可少地在住房保障制度中進(jìn)行了干涉和調(diào)控。這樣一來，公民的寓居利益通過公共政策和社會保障法律得由國家有償提供，具有明顯的社會性和進(jìn)步意義。為保障公民的基本寓居權(quán)，我們國家自改革開放以來也逐步建立起了獨特的、分層次的住房社會保障制度，如提供經(jīng)濟(jì)適用住房、發(fā)展公租房的建設(shè)等?？梢?，發(fā)展公共住房政策是解開現(xiàn)今社會中由市場化導(dǎo)致的住房問題的鑰匙。因而，中國當(dāng)代住房問題的解決應(yīng)著眼于借鑒發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)制度經(jīng)歷體驗并使其合理本土化，以完善保障性公共住房的理念和政策。二、產(chǎn)權(quán)及產(chǎn)權(quán)制度產(chǎn)權(quán)，從法律角度上能夠界定為財產(chǎn)權(quán)利的簡稱。產(chǎn)權(quán)的法律概念是指產(chǎn)權(quán)人對某種資源所享有的受法律保衛(wèi)，而不受別人干預(yù)的自由支配的權(quán)利。從法律經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，將產(chǎn)權(quán)制度定義為一種將對資源的權(quán)利分配給人們，進(jìn)而使人們獲得對資源的自由支配權(quán)的法律制度。①西方資本主義市場經(jīng)濟(jì)的前提是在產(chǎn)權(quán)私有的基礎(chǔ)上實現(xiàn)價值的最大化利用。正如阿爾沁所講：產(chǎn)權(quán)是一種通過社會強(qiáng)迫而實現(xiàn)的對某種經(jīng)濟(jì)物品的多種用處進(jìn)行選擇的權(quán)利。②產(chǎn)權(quán)的概念源于英美法中的財產(chǎn)權(quán)，與大陸法系的物權(quán)相比，產(chǎn)權(quán)理論的核心意義并不在于權(quán)利的最終歸屬，而是在于對社會中一定物質(zhì)資料的占有、使用、分配和流通關(guān)系的法律表現(xiàn)。財產(chǎn)權(quán)和所有權(quán)③在英美法中基本等價,大多數(shù)時候能夠互相替換。財產(chǎn)權(quán)利是指占有、使用和享用某一特定物品的權(quán)利所指向的對象。大陸法系中的所有權(quán)概念具有絕對意義，比擬之下英美法中的財產(chǎn)權(quán)并不區(qū)分財產(chǎn)權(quán)和財產(chǎn)權(quán)的客體。因此，財產(chǎn)權(quán)具體表現(xiàn)出了人與人基于社會資源的使用、收益而構(gòu)成的法律關(guān)系。在我們國家，產(chǎn)權(quán)很難被界定為一個單獨的法律概念，它是從所有權(quán)中分離、獨立并進(jìn)而發(fā)展起來的，是包括所有權(quán)在內(nèi)的多項權(quán)利的一種集合體或綜合體。從法律構(gòu)成角度來看，完好的產(chǎn)權(quán)應(yīng)包括三方面的權(quán)能：即便用權(quán)、收益權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)。從法律效力角度來看，一個好的產(chǎn)權(quán)制度又應(yīng)具備四項要素：即產(chǎn)權(quán)的排他性(excludability〕、可分割性〔divisibility〕、可交易性(transferability)以及產(chǎn)權(quán)的憲法保障性〔constitutionalassurance)。④產(chǎn)權(quán)制度界定了人們利用資源的地位，也構(gòu)成了所有市場交換的基礎(chǔ)。明晰產(chǎn)權(quán)，有助于保障產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利，也就是誰有權(quán)利用財產(chǎn)，誰有權(quán)獲得對財產(chǎn)的控制權(quán)，誰有權(quán)獲得利用財產(chǎn)所獲得的收益。房屋產(chǎn)權(quán)在各國財產(chǎn)法律制度體系中的規(guī)定不盡一樣，在兩大法系中的表現(xiàn)形態(tài)也有所區(qū)別。在傳統(tǒng)的英美法系及我們國家香港等地區(qū)，以使用權(quán)為核心的財產(chǎn)權(quán)，更為強(qiáng)調(diào)權(quán)利與權(quán)利主體的聯(lián)絡(luò)，直接表現(xiàn)為房地產(chǎn)權(quán)屬制度。而在大陸法系國家和地區(qū)，物權(quán)法中與房地產(chǎn)相關(guān)的財產(chǎn)權(quán)利一般需要通過房地產(chǎn)法律對其權(quán)利歸屬狀態(tài)作出專門規(guī)定。但房屋產(chǎn)權(quán)制度歸根結(jié)底著重強(qiáng)調(diào)的還是對住房資源的優(yōu)化配置和對住房權(quán)利的充分利用。明晰的房屋產(chǎn)權(quán)制度不但能夠抑制對住房的不合理需求，也起到了緩解由居民支付能力不同所導(dǎo)致的住房供需矛盾的作用。共有產(chǎn)權(quán)制度作為界定房屋產(chǎn)權(quán)的一種形式，被一些國家所采用，但它作為一種住房保障方式在政策實踐中卻并不多見。英國和美國在推進(jìn)住房私有化的經(jīng)過中曾經(jīng)出臺過產(chǎn)權(quán)分享政策，被保障的對象是中、低收入的住房困難居民，進(jìn)而構(gòu)成了其住房保障制度的重要組成部分。共有產(chǎn)權(quán)反映了共有人對財產(chǎn)〔即社會資源〕的分配、管理、使用和收益的權(quán)利,即是指所有出資人，包括接受幫助的困難家庭和當(dāng)?shù)?，也有可能是其他的私營組織、個人房主等共同出錢購置或出錢建造新住宅，并根據(jù)所有人的出資比例分配產(chǎn)權(quán)。這一制度從產(chǎn)權(quán)構(gòu)成的角度，對與購房者的產(chǎn)權(quán)份額進(jìn)行劃分，提出根據(jù)出資份額劃分住房共有產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)分享標(biāo)準(zhǔn)，使多數(shù)貧困民眾能夠得到一部分的房屋房屋產(chǎn)權(quán)，并通過擁有產(chǎn)權(quán)幫助他們積累財富?；谖覀儑业默F(xiàn)實國情，現(xiàn)今階段新型共有產(chǎn)權(quán)住房改革的重點應(yīng)明晰住房產(chǎn)權(quán)所有制的實現(xiàn)方式，使產(chǎn)權(quán)由共有逐步私有化。改革步驟短期內(nèi)應(yīng)注重對貧困階層住房需求的保障；而處于長遠(yuǎn)考慮應(yīng)擴(kuò)大保障性住房惠及人群的覆蓋面。通過將房屋所有權(quán)中的占有權(quán)能和使用權(quán)能相分離，由國家或其他經(jīng)濟(jì)實體提供優(yōu)惠補貼，使困難住戶通過市場商品交換渠道購置住房的占有權(quán)和使用權(quán)。補貼后的房價，以不超出普通居民的收入和消費水平為準(zhǔn)。三、我們國家保障性住房的兩種改革形式在我們國家，隨著公民收入差距的擴(kuò)大化，一段時期內(nèi)住房困難群體會一直存在。這就要求對現(xiàn)今保障性住房的供給體系進(jìn)行調(diào)整和改革：一方面應(yīng)加大對經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和控管力度，另一方面應(yīng)將公租、廉租住房的保障覆蓋面擴(kuò)大至其他中、低收入家庭。當(dāng)前我們國家典型試點中，前者以江蘇省淮安市共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房為典型，后者以湖北黃石市混合型公租房形式為代表。①淮安形式中，將住房用地由劃撥改為出讓，差價則顯化為收購房屋的出資，構(gòu)成產(chǎn)權(quán)。黃石形式中，根據(jù)與個人對房屋的投資比例構(gòu)成共有產(chǎn)權(quán)，通過先租后售的動態(tài)管理打通由租到有的產(chǎn)權(quán)通道。從法律角度來分析上述兩種住房的的財產(chǎn)權(quán)形式，具有下面特征：共有式住房實行認(rèn)購者與根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r來規(guī)定租金和各自擁有產(chǎn)權(quán)的多少。從理論上講，所有對該房屋擁有產(chǎn)權(quán)的共有人都有該房屋的部分所有權(quán)，但受助人擁有的是部分使用的權(quán)利；而通常，往往是受助人單方面使用且同時以支付租金的形式使用別人擁有的產(chǎn)權(quán)，只在處置該住房及獲得收益時不能任意妄為。若各方共有人協(xié)議共同處分住房，所獲得的收益也要根據(jù)按份共有人的產(chǎn)權(quán)份額加以分割。這兩種改革形式從政策方面看均具有過渡性的特征，強(qiáng)調(diào)了讓被保障群體依靠自個財富的積累和支付能力的提升來逐步獲得已有住房的全部產(chǎn)權(quán)。〔一〕政策性租賃住房政策性租賃住房，是由出資并提供相關(guān)政策支持，以收取優(yōu)惠租金及限定套型面積的方式，為不符合廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房條件且家庭年收入低于當(dāng)?shù)鼐用衿骄べY水平的住房困難群體提供的保障性房屋。目的在于解決城鎮(zhèn)中、低收入居民的過渡性寓居問題。當(dāng)前我們國家典型的試點實例可參考湖北省黃石市推廣的混合型公租房形式。湖北黃石市2008年出臺的(公共租賃房住房管理暫行辦法〕，創(chuàng)新保障形式，把經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等統(tǒng)一為公共租賃住房。這一舉措實現(xiàn)了社會福利性住房產(chǎn)權(quán)主體多元化的同時，也擴(kuò)大了對住房保障對象的覆蓋面?；旌闲凸夥?，是指由和社會氣力出資〔出資范圍包括建設(shè)資金投入、配套設(shè)施投入、房屋拆遷補償費用等〕，共同建設(shè)或回購，并根據(jù)各方出資的比例而擁有相應(yīng)部分產(chǎn)權(quán)份額的共有產(chǎn)權(quán)型公共租賃住房。①這種或其他機(jī)構(gòu)與受助居民共同享有產(chǎn)權(quán)的保障房，推行參考市場價格，根據(jù)受助住戶經(jīng)濟(jì)條件和需求選擇靈敏多樣的租售形式，幫助當(dāng)?shù)刈》啃枨箅y以解決的家庭。在混合型公租房中，部分的項目還能夠面向社會出租。承租人在租滿三年以后，產(chǎn)權(quán)主體之間就能夠相互轉(zhuǎn)讓。將來一段時期內(nèi)〔至少是五年過更長的時間〕，隨著受助戶財富的積累，可以以以當(dāng)時的市場價格來購買其他共有人所擁有的那部分產(chǎn)權(quán)。②根據(jù)當(dāng)?shù)刈》抗┙o的狀況，國家機(jī)關(guān)應(yīng)定期出售一定數(shù)量的公共租賃住房。這部分房屋的買賣，將極大地鼓勵保障性住房的可持續(xù)發(fā)展。黃石市對低收入居民推出的另一項優(yōu)惠政策是提供新型票證--住房券來作為房租補貼。住房券能夠根據(jù)如下方式方法使用：受助居民參照市場行情交納租金，根據(jù)貧困居民真實的的住房等財產(chǎn)狀況由國家機(jī)關(guān)對其租房花費進(jìn)行不同程度的補助。而補助的形式就是住房券，收入越低、財富越微薄的家庭得到的補助越豐厚。從程序上講，受助居民須主動向主管部門住房保障機(jī)構(gòu)提交書面申請，再用住房券或是金錢來支付租金。黃石市試點的混合型公租房突破了傳統(tǒng)住房保障形式，推行先租后售、租售并舉。在產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制的改革上，鼓勵承租人逐步獲得產(chǎn)權(quán)，這樣可減輕困難住戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，隨著其財富的積累逐步認(rèn)購剩余產(chǎn)權(quán)。①在管理運行上，積極促進(jìn)社會資金投資保障房的籌建，促進(jìn)銀行對保障房項目給予長期大額貸款，用以緩解建設(shè)及營運資金的壓力。此種住房保障新形式在發(fā)揮主導(dǎo)作用的同時采用全新運作形式，實現(xiàn)籌集資金、房源及產(chǎn)權(quán)主體的多元化，有望全面覆蓋低收入住房保障群體?！捕辰?jīng)適房租售并舉，產(chǎn)權(quán)共有共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房主要指由出資的地方和被保障居民共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)，的出資比例主要根據(jù)土地使用、建筑和安裝費用來確定，可以以通過其他的補貼方式來獲得一定的產(chǎn)權(quán)比例。即作為一方共有人，將用于經(jīng)適房建設(shè)的財政性支出轉(zhuǎn)化為投資，按出資比例擁有房屋產(chǎn)權(quán)和相應(yīng)的權(quán)利。被保障的中、低收入者在購買共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房一定年限后，可將此房屋上市出售。轉(zhuǎn)售后所得的收益根據(jù)雙方的出資比例直接進(jìn)行分配?；窗彩?007年出臺了(淮安市市區(qū)保障性住房建設(shè)供給管理辦法〕，由和住房困難居民按一定比例從市場上購買共有產(chǎn)權(quán)房屋。通過產(chǎn)權(quán)形式來分?jǐn)偩用褓彿康某鲑Y負(fù)擔(dān)，全面面向城市中低、收入階層和夾心層群體提供住房保障?；窗彩性圏c經(jīng)適房以市場方式組織開發(fā)商分散建設(shè)，實現(xiàn)將財政性補貼轉(zhuǎn)化為兼顧公平的投資。在產(chǎn)權(quán)分割上，當(dāng)?shù)睾蛡€人居民按各自的出資份額構(gòu)成按份共有的住房產(chǎn)權(quán)?；窗彩性圏c向受助居民頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證是共有產(chǎn)權(quán)證。當(dāng)下，共有產(chǎn)權(quán)房屋在產(chǎn)權(quán)證登記制度上實行兩種產(chǎn)權(quán)比例：一是個人住戶擁有70%的產(chǎn)權(quán)，擁有其余30%產(chǎn)權(quán)；二是個人和各自擁有50%的產(chǎn)權(quán)。在產(chǎn)權(quán)證上，部分的產(chǎn)權(quán)所有人登記為淮安市保障性住房建設(shè)及管理中心。②在入住三年之內(nèi)，對受助居民免收方產(chǎn)權(quán)部分的租金。三年后，對特殊困難家庭，經(jīng)有關(guān)部門審批后，可根據(jù)詳細(xì)情況減免租金。同時，假如發(fā)現(xiàn)不符合申購條件的騙購者，可立即向其收取市場租金，甚至處以相應(yīng)罰金。從所有權(quán)權(quán)能劃分角度來看，淮安市向受助的困難居民讓渡了房屋的占有權(quán)和使用權(quán)，但是對出售、租賃、抵押等方面的權(quán)利則做了程度不同的限制。換言之，以共有產(chǎn)權(quán)人的身份介入決策，共享房屋所有權(quán)權(quán)能中的收益權(quán)和處分權(quán)。同時，在這里類共有產(chǎn)權(quán)住房管理和準(zhǔn)入、退出機(jī)制上，當(dāng)?shù)匾仓贫溯^為嚴(yán)格的審批程序。