太原恒大華府2012年上半年營銷計劃報告人：王蕾2012年1月13日篇章目錄Part1：市場情況分析Part2：競品項目情況Part3：項目推盤思路Part4：媒體推廣選擇Part5：項目活動思路Part6：項目價格定位Part1市場情況分析1發(fā)展離不開賴以生存的大環(huán)境房價調(diào)整、商業(yè)地產(chǎn)、2012年在政策影響下的發(fā)展……我們尋找著一個契機——支撐發(fā)展的源動力市場總體論述2太原市場情況回顧3市場動向分析4小結(jié)政策盤點

房地產(chǎn)調(diào)控階段分布太原市受國家調(diào)控政策影響2010年政策盤點市場總體論述全年房地產(chǎn)調(diào)控呈現(xiàn)“三波”推進(jìn)形態(tài)。第一波為以“國十一條”為代表的緊縮型調(diào)控，第二波為以“國十條”為代表的打壓型調(diào)控，第三波為以“9.29新政”為代表的管制型調(diào)控。1-103-184-144-179-2911-3“國十一條”督促“央企退市”“新國四條”“新國十條”“新國五條”《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》市場情況分析限購逐步擴大化、深入化2011年政策盤點市場總體論述1月13日，太原樓市限購令。2月19日，太原出臺限購細(xì)則：本市居民限購第三套房，外地人限購第二套房。3月18日，太原市政府提出房價控制目標(biāo)。3月21日，太原在售樓盤一房一價。3月21日，太原限價令。8月12日，婚姻法最新司法解釋。11月30日，央行時隔3年首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。12月2日，太原房企不申報銷售價格不能辦預(yù)售許可證。12月5日，太原市住房公積金提取辦法。市場情況分析太原房地產(chǎn)市場市場情況分析太原市作為二三線城市也陸續(xù)出臺了貫徹調(diào)控政策的相應(yīng)細(xì)則，執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價、“一房一價”等措施，雖然從整體上來看，房地產(chǎn)市場繼續(xù)平穩(wěn)健康較快發(fā)展，但是，調(diào)控政策的效應(yīng)逐月顯現(xiàn)。一季度太原市第一季度房地產(chǎn)市場表現(xiàn)相當(dāng)慘淡。商品住房成交面積同比下降9%，商品住房成交價格同比漲幅較去年下降27個百分點。受“限購令”的影響，外地人購房比例明顯下降，由過去最高比例的50%下降到不足兩成，整個市場觀望情緒漸濃，宏觀調(diào)控成效初顯。今年1-9月份，太原市商品房成交面積為201.71萬㎡，成交套數(shù)17114套，同比分別下降16.43%和5.56%。從數(shù)據(jù)上看，今年前三季度無論成交套數(shù)還是成交面積均出現(xiàn)了大幅下滑，成交面積更是同比下降了24個百分點，說明市場仍然處于觀望狀態(tài)。上半年太原市實際銷售商品房111.73萬平方米，較去年同期下降9.83%。隨著商品住房銷售的持續(xù)走低，全市可售商品住房面積也持續(xù)上升，截至6月30日，商品住房累計可售面積206.17萬平方米，同比上漲了29.80%，較去年年底上漲了7.68%。四季度據(jù)統(tǒng)計，第四季度銷售排名靠前的項目中，外地房企已經(jīng)占到一半的比例，均價基本都在8000元左右，其余半壁江山雖然仍歸屬于本地項目，但幾乎在5000元左右的價格讓人不難看出，第四季度的太原房地產(chǎn)市場幾乎已經(jīng)成了品牌開發(fā)商的天下。二季度三季度市場動向分析市場情況分析1房價調(diào)整幅度尚未理想在持續(xù)嚴(yán)厲調(diào)控政策下，目前中國樓市房價過快上漲的勢頭已得到遏制，但中國政府調(diào)控房市的決心依然未有動搖.12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議強調(diào)，明年要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

32012政策取向“穩(wěn)中微調(diào)”中國發(fā)展研究中心房地產(chǎn)研究所所長謝逸楓表示，從近期中央經(jīng)濟(jì)工作會議來看，2012年房地產(chǎn)調(diào)控的總基調(diào)是“穩(wěn)中微調(diào)”。因為房地產(chǎn)調(diào)控基本上是圍繞經(jīng)濟(jì)運行情況來進(jìn)行的，要配合2012年中國經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)中求進(jìn)”的基調(diào)，所以，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策不會出現(xiàn)方向性調(diào)整。限購時代，商業(yè)地產(chǎn)拯救房企中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長謝逸楓表示，如果2012年中國樓市一手住宅“三限”——限購、限價、限貸繼續(xù)實施，商業(yè)地產(chǎn)依然是春天，熱銷和火爆是市場主流。但是目前商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“供大于求”局面，一方面是商業(yè)地產(chǎn)投資和開發(fā)過快，空置面積上升。另外一方面是商業(yè)地產(chǎn)市場需求量下降，庫存面積增大。此外，目前涉及商業(yè)地產(chǎn)投資的資金達(dá)到1萬億。從三個方面看，商業(yè)地產(chǎn)市場具有泡沫的現(xiàn)象，需要引起警惕。2小結(jié)市場情況分析契機一個在限購政策的低谷時期的尋徑一個在穩(wěn)中微調(diào)的求進(jìn)過程一個在調(diào)控壓力下的養(yǎng)精蓄銳抗壓！求穩(wěn)！Part2競品項目情況知己知彼星河灣萬達(dá)廣場摩天石金域國際昌盛雙喜城盛高山鼎百戰(zhàn)不殆基本信息情況競品項目情況銷售交易情況競品項目情況項目營銷列項成交面積成交套數(shù)成交金額成交均價星河灣累計交易388800㎡1207套815454萬元20974元/㎡2011年12月份交易7679㎡26套16517萬元21509元/㎡萬達(dá)廣場累計交易374874㎡2090套442189萬元11796元/㎡2011年12月份交易11540㎡37套21614萬元18729元/㎡摩天石累計交易36801㎡105套69340萬元18842元/㎡2011年12月份交易3297㎡9套6005萬元18210元/㎡萬科金域國際累計交易15243㎡127套15417萬元10114元/㎡2011年12月份交易15243㎡127套15417萬元10114元/㎡備注：萬達(dá)廣場一期開盤時間在2009年7月份，均價8000元左右，有毛坯房源。二期開盤時間為2010年8月份，均價16000左右。所以，12月份的價格與總均價有較大的差異。商戰(zhàn)無序，策劃先行《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級上市！火爆促銷中……此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》唯一官方網(wǎng)站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當(dāng)受騙！產(chǎn)品主力房型配比競品項目情況競品項目產(chǎn)品配比項目二房三房四房五房六房躍層/復(fù)式其他合計星河灣房源數(shù)

891082166

5921398配比

6.37%77.40%11.87%

4.22%0.14%100%摩天石房源數(shù)

34420

364配比

94.51%5.49%

100%萬達(dá)廣場房源數(shù)487122561

1773配比27.47%69.09%3.44%

100%金域國際房源數(shù)194130

324配比59.88%40.12%

100%合計房源數(shù)68117881163166

5923859配比17.65%46.33%30.14%4.30%

1.53%0.05%100%恒大華府房源數(shù)

4106727014

266配比

1.53%39.85%27.07%26.32%5.26%

100%平面廣告情況競品項目情況（萬元）營銷活動動態(tài)競品項目情況星河灣持效期推售摩天石持效期推售萬達(dá)公館活動推售金域國際開盤月銷售12月份營銷策略：太原星河灣二期B區(qū)9#-18#樓，260-599㎡平層，490-1083㎡復(fù)式準(zhǔn)現(xiàn)房在售。還有100多余套，260、290㎡所剩不多。起價18000元/㎡，均價27000元/㎡。支持一次性、按揭付款（首付30%），全款97折?；顒訝I銷：感恩回饋，圣誕豪禮相伴，全景觀湖樓王持續(xù)勁銷萬達(dá)公館感恩回饋月活動，凡新認(rèn)購客戶均可享受以下豪禮：歲末答謝額外99折優(yōu)惠，圣誕嘉年華大抽獎，歐洲豪華十日游基金（可折低房款）活動期間，到訪萬達(dá)公館接待中心看房即贈送精美禮品一份。活動營銷：12月26日，摩天石跨年聯(lián)歡晚會。銷售策略：摩天石支持一次性付款和按揭付款（首付30%起），不做分期。全款97折、按揭99折。銷售策略：優(yōu)惠活動，折后6880元/㎡起價與交3萬抵5萬的多重認(rèn)籌優(yōu)惠，誠待首批幸福業(yè)主，以感恩之心傾情回饋6000余組客戶的長久關(guān)愛。認(rèn)籌期間：2011年12月1日，萬科金域國際接受認(rèn)籌：12月3日晚19點截止認(rèn)籌。小結(jié)競品項目情況1、這一時期，各個項目都處于低谷時期。從銷售數(shù)量上看，在這樣的市場環(huán)境下，不能急于求成，需要穩(wěn)步前行。2、在限購政策的施壓下，價格可能不會繼續(xù)上升，先要確保不下降，穩(wěn)住目前價格，挺過這一階段，情形便會好轉(zhuǎn)。3、從競品項目的產(chǎn)品主力房配比上看，高端產(chǎn)品系產(chǎn)品的主力戶型集中在三房和四房，供應(yīng)量較大，符合市場需求。4、項目宣傳的媒介有很多種，平面廣告只是其中一部分，注意這部分的投入量，協(xié)調(diào)其他傳媒媒介的比重，使得“量”與“效”成正比。5、營銷活動側(cè)重于穩(wěn)住銷量，在其基礎(chǔ)上，舉辦圈層活動，鞏固品牌地位，加大宣傳效應(yīng)，提升口碑傳播。Part3項目推盤思路三思而后行有謀有略一貨量基本情況分析在售房源、剩余貨量、去化分析二三項目推盤思路大量去化加推、清剩余量少的盤項目推盤時間節(jié)點利用園林整改事件營銷項目推盤思路首期貨量基本情況在售在售在售在售首期貨量基本情況標(biāo)準(zhǔn)層面積區(qū)間套數(shù)合計分項總比占總比320-338㎡13640833.33%29.82%426-436㎡17041.67%37.28%502-512㎡8520.83%18.64%572㎡174.17%3.73%首層250-267㎡42416.67%0.88%308-342㎡937.50%1.97%383-428㎡833.33%1.75%500-503㎡28.33%0.44%567㎡14.17%0.22%頂層復(fù)式760-786㎡82433.33%1.75%1061-1101㎡1041.67%2.19%1196-1258㎡520.83%1.10%1362㎡14.17%0.22%合計456

100.00%太原恒大華府首期7棟樓（22層/棟），共12個單元，每個單元38戶，共456戶。面積從300㎡-1300㎡，分布情況如下表所示。首一期在售為一號樓1單元，二號樓、六號樓和八號樓，共7個單元，銷量情況如下一頁表所示。項目推盤思路太原恒大華府在售房源匯總一號樓一單元

二號樓一單元

二號樓二單元

六號樓一單元

六號樓二單元

八號樓一單元

八號樓二單元房號0102

0102

0102

0102

0102

0102

0102戶型復(fù)式復(fù)式

復(fù)式復(fù)式

復(fù)式復(fù)式

復(fù)式復(fù)式

復(fù)式復(fù)式

復(fù)式復(fù)式

復(fù)式復(fù)式建筑面積773.26786.46

759.89771.67

1100.541095.75

759.92771.5

1100.11095.52

1195.571240.61

1240.611362.36十九1-1-19011-1-1902

2-1-19012-1-1902

2-2-19012-2-1902

6-1-19016-1-1902

6-2-19016-2-1902

8-1-19018-1-1902

8-2-19018-2-1902戶型四室兩廳三衛(wèi)四室兩廳三衛(wèi)

五室兩廳四衛(wèi)五室兩廳四衛(wèi)

五室兩廳四衛(wèi)五室兩廳四衛(wèi)

四室兩廳三衛(wèi)四室兩廳三衛(wèi)

五室兩廳四衛(wèi)五室兩廳四衛(wèi)

六室兩廳五衛(wèi)六室兩廳廳五衛(wèi)

六室兩廳五衛(wèi)六室三廳五衛(wèi)建筑面積328.78326.9

322.53320.77

417.39422.52

322.55320.62

417.18422.48

492.06488.91

486.64558.29十八1-1-18011-1-1802

2-1-18012-1-1802

2-2-18012-2-1802

6-1-18016-1-1802

6-2-18016-2-1802

8-1-18018-1-1802

8-2-18018-2-1802戶型四室兩廳三衛(wèi)四室兩廳三衛(wèi)

四室兩廳三衛(wèi)四室兩廳三衛(wèi)

五室兩廳四衛(wèi)五室兩廳四衛(wèi)

四室兩廳三衛(wèi)四室兩廳三衛(wèi)

五室兩廳四衛(wèi)五室兩廳四衛(wèi)

六室兩廳五衛(wèi)六室兩廳五衛(wèi)

六室兩廳五衛(wèi)六室三廳五衛(wèi)建筑面積329.26327.37

323321.23

417.47422.88

323.02321.09

417.55422.84

492.4489.25

486.99559.31十七1-1-17011-1-1702

2-1-17012-1-1702

2-2-17012-2-1702

6-1-17016-1-1702

6-2-17016-2-1702

8-1-17018-1-1702

8-2-17018-2-1702戶型四室兩廳三衛(wèi)四室兩廳三衛(wèi)

四室兩廳三衛(wèi)四室兩廳三衛(wèi)

五室兩廳四衛(wèi)五室兩廳四衛(wèi)

四室兩廳三衛(wèi)四室兩廳三衛(wèi)

五室兩廳四衛(wèi)五室兩廳四衛(wèi)

六室兩廳五衛(wèi)六室兩廳五衛(wèi)

六室兩廳五衛(wèi)六室三廳五衛(wèi)建筑面積337.92336.03

331.69329.75

428.27435.94

331.58329.94

427.96435.68

505.47502.32

502.32572.13十六1-1-16011-1-1602

2-1-16012-1-1602

2-2-16012-2-1602

6-1-16016-1-1602

6-2-16016-2-1602

8-1-16018-1-1602

8-2-16018-2-1602十五1-1-15011-1-1502

2-1-15012-1-1502

2-2-15012-2-1502

6-1-15016-1-1502

6-2-15016-2-1502

8-1-15018-1-1502

8-2-15018-2-1502十四1-1-14011-1-1402

2-1-14012-1-1402

2-2-14012-2-1402

6-1-14016-1-1402

6-2-14016-2-1402

8-1-14018-1-1402

8-2-14018-2-1402十三1-1-13011-1-1302

2-1-13012-1-1302

2-2-13012-2-1302

6-1-13016-1-1302

6-2-13016-2-1302

8-1-13018-1-1302

8-2-13018-2-1302十二1-1-12011-1-1202

2-1-12012-1-1202

2-2-12012-2-1202

6-1-12016-1-1202

6-2-12016-2-1202

8-1-12018-1-1202

8-2-12018-2-1202十一1-1-11011-1-1102

2-1-11012-1-1102

2-2-11012-2-1102

6-1-11016-1-1102

6-2-11016-2-1102

8-1-11018-1-1102

8-2-11018-2-1102十1-1-10011-1-1002

2-1-10012-1-1002

2-2-10012-2-1002

6-1-10016-1-1002

6-2-10016-2-1002

8-1-10018-1-1002

8-2-10018-2-1002九1-1-9011-1-902

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8-2-9018-2-902八1-1-8011-1-802

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8-2-8018-2-802七1-1-7011-1-702

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6-2-7016-2-702

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8-2-7018-2-702六1-1-6011-1-602

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8-2-6018-2-602五1-1-5011-1-502

2-1-5012-1-502

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8-2-5018-2-502四1-1-4011-1-402

2-1-4012-1-402

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6-1-4016-1-402

6-2-4016-2-402

8-1-4018-1-402

8-2-4018-2-402三1-1-3011-1-302

2-1-3012-1-302

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8-2-3018-2-302二1-1-2011-1-202

2-1-2012-1-202

2-2-2012-2-202

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8-2-2018-2-202戶型四室兩廳三衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)

四室兩廳三衛(wèi)三室兩廳三衛(wèi)

四室兩廳三衛(wèi)五室兩廳四衛(wèi)

四室兩廳三衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)

三室兩廳三衛(wèi)五室兩廳四衛(wèi)

六室兩廳五衛(wèi)五室兩廳四衛(wèi)

五室兩廳四衛(wèi)六室三廳五衛(wèi)建筑面積332.06254.47

325.89249.62

341.68428.47

325.83266.77

308.19426.65

500.37409.69

409.69566.9一1-1-1011-1-102

2-1-1012-1-102

2-2-1012-2-102

6-1-1016-1-102

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8-2-1018-2-102面積小+單價低=總價低?。?！去貨快！??！項目推盤思路剩余房源情況1號樓1單元2號樓1單元2號樓2單元6號樓1單元6號樓2單元8號樓1單元8號樓2單元合計3371821211824142

面積朝向房源數(shù)合計(房源總量)首層266-567㎡東戶511(14)西戶6復(fù)式759-1362㎡東戶611(14)西戶5標(biāo)準(zhǔn)層320.62-336.03四室兩廳三衛(wèi)東戶2553(102)西戶28417.18-435.94五室兩廳四衛(wèi)東戶1833(68)西戶15486.64-502.32六房兩廳五衛(wèi)東戶1926(51)西戶7558.29-572.13六房三廳五衛(wèi)東戶08(17)西戶8商戰(zhàn)無序，策劃先行《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級上市！火爆促銷中……此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》唯一官方網(wǎng)站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當(dāng)受騙！項目推盤思路項目推盤思路由以上數(shù)據(jù)可知，二號樓一單元剩余房源量較多，因為此房源為12月份新開房源，面積在320-336㎡之間，此面積是本項目最受歡迎的房源——面積相對較小，總價較低。加推的新房源補充開盤后低面積房源不足的空缺，使之充裕。所以，2012年上半年營銷推盤思路之一：以2號樓一單元為主，6號樓、8號樓（樓王）緊跟其后原因：以受歡迎的“兵”打前陣，鞏固市場地位，2012年尋求的就是一個穩(wěn)。在銷售量平穩(wěn)狀態(tài)下，加大力度推廣6號樓與8號樓這兩棟樓王，此時有天時地利之勢（在推盤節(jié)點中詳細(xì)分析）。最終，良好狀態(tài)：三樓并進(jìn)！項目推盤思路項目推盤思路2012年上半年營銷推盤思路之二：一號樓1單元僅剩余3套房源，面積為336.03㎡（四室兩廳三衛(wèi)）。若將其售出后，對外宣傳1號樓1單元售罄，達(dá)到效果為烘托出項目的熱銷度。途徑：以“更青睞更優(yōu)惠”推出將相對的低折扣用于此房源上掃盤項目推盤思路項目推盤遇到的問題從2011年12月份開始，項目進(jìn)入園林整改階段。整改期間良好的銷售環(huán)境受到影響，為到訪客戶參觀造成不便?，F(xiàn)整改環(huán)境如圖：園林大湖美景正在整改中園區(qū)北側(cè)道路園區(qū)南側(cè)道路園區(qū)整改時間節(jié)點工作階段工作事項完成時間責(zé)任部門周期（天）前期準(zhǔn)備重新設(shè)計出圖并確定園建施工單位，現(xiàn)中心園林拆除2012.1.15總工室/招投標(biāo)部/太原華府工程部30綠化階段大樹種植2012.2.29園林集團(tuán)15結(jié)構(gòu)階段結(jié)構(gòu)施工2012.4.15太原華府工程部60鋪裝階段石材鋪裝2012.5.15太原華府工程部30收尾階段綠化、收尾工作2012.6.1太原華府工程部15項目推盤思路整改期間推盤口徑大力宣傳改造后的新園林美景，結(jié)合華府與生俱有的傳世大宅的氣質(zhì)，將園林整改這個事件轉(zhuǎn)化成營銷策略之一，有利于銷售推廣。宣傳可以通過以下幾點向客戶展示：1、可以通過圖畫比較、新舊園林理念比較等大力宣傳新舊園林的對比，極力宣揚新園林的優(yōu)勢；2、大力宣傳恒大地產(chǎn)集團(tuán)不遺余力打造精品項目的決心，讓廣大客戶感受到恒大華府的至臻之品的價值；3、定期給關(guān)注項目的客戶發(fā)溫馨提示的同時，可以將園林整改的工程進(jìn)度告知，說明我們極致的園林將近期呈現(xiàn)，會給大家?guī)砀嗟捏@喜；4、園林整改到一定時期，某個階段，可以邀約客戶組織參觀。比如，園林湖的放水時刻、下沉式水軸廣場的揭幕儀式等。項目推盤思路項目推盤時間節(jié)點3月份4月份5月份時間6月份整改階段2月份1月份園林結(jié)構(gòu)基本成型，在工程繼續(xù)的同時以“樓王美景”宣傳，大力推售6號樓、8號樓加推2號樓1單元，并趁新年逢春之際，將一號樓1單元的三套房源清尾收尾階段結(jié)構(gòu)施工階段綠化階段石材鋪裝階段推盤策略項目推盤思路項目推盤落實一從項目推盤時間節(jié)點可得，3-4月份，正值春暖花開之際，園林整改已達(dá)到結(jié)構(gòu)成型的程度，在2號樓加推銷售的過程中，6、8號樓這兩棟樓王占據(jù)天時、地利的因素，可以帶到訪客戶登其頂樓復(fù)式參觀，在欣賞恒大華府獨家空中別墅的同時，觀賞到整改后的新園林美景，別有一番風(fēng)味。并以項目的精品理念，將各個細(xì)節(jié)口述給客戶，展現(xiàn)我們精工制造的同時，更注重生活品質(zhì)的提升。項目推盤思路項目推盤落實二如果可能的話——經(jīng)過前5個月的推售后，房源剩余量為85套（目前余量的3/5），既考慮開新的單元用于第三、四季度推售?？梢钥紤]先開3、4號樓，以獨立私家賞景的理念加推；1號樓2單元在其銷量差不多時順開；

最后推售5號樓（超級樓王——距綜合樓、運動中心近，臨交通便捷的體育西路，還有絕世的觀景角度。）理想推售的時間節(jié)點為下半年國慶期間。宣傳口徑：樓王巨無霸，頂級觀景，獨家上“世”。Part4媒體推廣選擇多管齊下事半功倍戶外報廣短信朋友介紹廣播合理配置傳播途徑媒體推廣選擇11年9-12月份來電途徑分析11年9-12月份來電媒體途徑匯總

短信朋介報紙戶外廣告網(wǎng)絡(luò)路過廣播電視合計9月份2015337588112901083010月份5526727012210249525116511月份946110472254853346012月份8043453432440233合計927224794316499824238

商戰(zhàn)無序，策劃先行《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級上市！火爆促銷中……此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》唯一官方網(wǎng)站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當(dāng)受騙！媒體推廣選擇2011年9-12月份來電途徑分析1、從每個月來電途徑看，由短信途徑得知并到訪的量較大，尤其是在9-10月份，因為項目剛剛面世，大家對項目較好奇，關(guān)注度高。2、11-12月份憑短信來電關(guān)注的客戶量明顯下降，這是由于項目已開完盤，并且對媒體推廣的投入量也減少，因此，所有的數(shù)據(jù)都呈明顯下降趨勢。但是這兩個月中，短信途徑同其它途徑相比，還是占一定比重的。3、項目在報紙廣告方面一直投入量較大，得到的關(guān)注也有一定效果，尤其是在9月份關(guān)注度最高。在報紙上投放的均為有關(guān)項目的軟文系列，之后報紙廣告的數(shù)量呈下降趨勢。4、從單月來看，戶外廣告與廣播帶來的回收效果也較顯著，可以分階段穿插利用這些媒介進(jìn)行傳播宣傳。5、無論是從單月統(tǒng)計表還是從總匯表上開，在網(wǎng)絡(luò)與電視這兩種途徑上得到的反饋不理想，在下一階段可以減少這兩方面的投入量。媒體推廣選擇11年9-12月份來訪途徑分析11年9-12月份來電途徑匯總

短信朋介報紙戶外網(wǎng)絡(luò)路過廣播電視約訪合計9月份116132172004210月份1951631801315665914211102411月份71937414888849413567012月份325421150197025173合計3093162882961418011718371

媒體推廣選擇2011年9-12月份來電途徑分析1、從單月來訪量看，9月份總數(shù)最少，因為本月項目剛進(jìn)入前期宣傳階段，9月份下旬綜合樓進(jìn)入運營狀態(tài)，有少數(shù)客戶到訪。2、10月份為項目最“熱”的一段，通過前期的軟文熱潮與廣州豪宅鑒賞之旅的熱效應(yīng)，大家對項目的關(guān)注度很高，尤其是約訪客戶量較大。3、從到訪途徑上看：10月份，短信效果很明顯；11月份，戶外廣告效果很突出；綜合單月來看，朋友介紹也是到訪的重要途徑之一。4、報紙廣告在10月份——“熱關(guān)注期”期間，由于項目為新亮相期，給大家?guī)砑壬衩赜终鸷车男Ч?，所以通過此途徑到訪的客戶很多。但之后的兩個月表現(xiàn)一般。5、電視與網(wǎng)絡(luò)這兩個途徑的表現(xiàn)都沒有發(fā)揮理想狀態(tài)，在下一階段需減少投入。媒體推廣選擇傳播途徑推廣小結(jié)由來電、來訪途徑的單月匯總表及總匯圖表分析，得出：傳播途徑在短信、報廣、戶外、廣播、約訪及朋友介紹這幾個方面表現(xiàn)較好。其中，短信、報廣、戶外等屬于媒體推廣類，

也是此項目常用的媒體推廣方式。以下為三種途徑的特色比較：短信報廣戶外性質(zhì)即時宣傳短期宣傳長期宣傳優(yōu)點傳播面積廣信息量大、豐富大范圍、醒目不足在宣傳字?jǐn)?shù)上受一定限制費用高更換信息節(jié)奏慢媒體推廣選擇短信傳播形式更新以新穎的主題語或字眼吸引人，在短信內(nèi)容上可以根據(jù)內(nèi)容進(jìn)行分類，并注重夸大效果的宣傳感。【品牌展現(xiàn)類】（1）這是一座傾注了恒大無限心血和期盼的臻品豪宅，這是一座依托恒大雄厚的開發(fā)實力致力打造的中國頂級豪宅標(biāo)桿，太原恒大華府，您的選擇！7978888（70字符）（2）集15年造城經(jīng)驗，塑凡爾賽居所；攜2000多家知名企業(yè)，潛心研究鑄就頂級豪宅；驚嘆于全新的居住理念，尋求尊崇生活！太原恒大華府7978888（70字符）【賣點展現(xiàn)類】（1）推窗即賞凡爾賽皇家園林，體會全石材花崗巖立面，帶給您家族歷久彌新的傳承感，品鑒精工制造豪奢精裝的無限魅力，盡在太原恒大華府！7978888（69字符）（2）太原恒大華府邀您領(lǐng)略20萬平凡爾賽宮苑勝景，體驗逾萬平中央湖景帶來的全新視覺沖擊，品味盡2萬平全能運動中心帶來的超動感！詳詢7978888（69字符）【銷售信息類】（1）新年您砸金蛋了么？30萬優(yōu)惠您拿了么？249-332平奢華居所你hold住么？太原恒大華府，締造豪宅傳奇！彰顯您尊崇身份7978888見太晚（70字符）（2）通知：太原恒大華府喜迎新年砸金蛋，最高優(yōu)惠30萬！249-332平奢華居所怎么還能hold??！僅限37套！本周特享93折7978888見太晚（70字符）（3）喜訊：30萬元金蛋抱回家！太原恒大華府邀您共賞249-332平米奢華三居與榮耀四居，享受優(yōu)惠折扣帶給您的巨大驚喜！詳詢7978888見太晚（69字符）媒體推廣選擇報廣表現(xiàn)形式更新報紙廣告的表現(xiàn)形式需要創(chuàng)新，可以從以下幾方面?zhèn)戎兀寒嬅娌糠挚臻g以大字報形式，簡單、醒目；結(jié)合項目自身氣質(zhì)，可以將亮點抽象化表現(xiàn)；給項目賦予社會氣息的沉淀感，并用印象類的表現(xiàn)手法展示；在常用的表現(xiàn)形式下添加簡約小藝術(shù)元素，賦予創(chuàng)新；廣告中人物元素的應(yīng)用，以其氣質(zhì)烘托出項目的尊崇氣度。媒體推廣選擇大字報媒體推廣選擇抽象化1亮點抽象具體化媒體推廣選擇抽象化2抽象重點亮化商戰(zhàn)無序，策劃先行《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級上市！火爆促銷中……此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》唯一官方網(wǎng)站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當(dāng)受騙！媒體推廣選擇沉淀感映像類媒體推廣選擇簡約藝術(shù)元素媒體推廣選擇人物運用媒體推廣選擇戶外推廣形式更新戶外廣告的宣傳并不是一味的VI色+主題語，在可利用的空間內(nèi)添加特色元素，加強設(shè)計感與美感。媒體推廣選擇各媒體宣傳量的分布通過對2011年來電來訪途徑分析得，不同的傳播途徑有不同的效果，應(yīng)適時選擇不同的媒體傳播手段，在多管齊下的同時，合理配置，必會事半功倍！建議：在2012年上半年媒體推廣中，提高短信傳播質(zhì)量、減少報廣投入量，也可以涉及覆蓋面廣的媒介。短信：每周四次，內(nèi)容2-3種。報廣：每周一次，主題明確，畫面內(nèi)容吸引人。Part5項目活動思路活動小眾演藝活動（3月份）春節(jié)暖場活動（2月份）講座講壇活動（5月份）高端舞會活動（6月份）品牌嫁接活動（4月份）大型宣傳推介活動（6月份）提高自身魅力擴展市場宣傳時間節(jié)點活動思路備注1月21日-2月10日以“新年事事順”為主題，現(xiàn)場在新年包裝的氛圍下，在會所內(nèi)廳擺放數(shù)顆金桔樹，樹上懸掛利是封，里面裝有彩票、金佛卡或小金額現(xiàn)金，到訪客戶可在金桔樹上隨機挑選紅包，還有可能中500萬大獎，以“圖吉利”為主，新年過福氣。2月23日-26日可以圍繞“龍年龍城龍腹之地龍?zhí)ь^”為主題，到訪客戶贈送精美2012招財龍娃公仔。以此為噱頭，提高邀約到訪量，進(jìn)行小眾暖場。2月23日為“龍?zhí)ь^”的日子項目活動思路2月春節(jié)暖場活動本月處于新年伊始，銷售較冷的階段，結(jié)合自身現(xiàn)場環(huán)境與項目推售情況，建議舉辦一些暖場活動，聚聚人人氣，為以后月份的銷售工作做好鋪墊。商戰(zhàn)無序，策劃先行《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級上市！火爆促銷中……此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》唯一官方網(wǎng)站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當(dāng)受騙！項目活動思路3月小眾演藝活動經(jīng)過前一個月的暖場活動，我們可以對暖場活動進(jìn)行升級，舉辦一些有氛圍的活動，即本月處于銷售保溫期，建議舉辦一些小眾演藝活動，可以是音樂欣賞類、茶道表演類等。時間節(jié)點3月10日、11日3月24日、25日活動思路3月份正值春暖花開之際，在現(xiàn)場舉辦小眾音樂表演，可