1第四章假設(shè)開(kāi)發(fā)法及其運(yùn)用

第一節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述

第二節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式

第三節(jié)動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法

第四節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取

第五節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法總結(jié)和運(yùn)用舉例本章習(xí)題2第一節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的含義（熟悉）1、又稱開(kāi)發(fā)法、預(yù)期開(kāi)發(fā)法、剩余法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。2、其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。3第一節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述二、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)（熟悉）1、其理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。2、假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價(jià)格為已知，需要求取的是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格；假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格已事先通過(guò)預(yù)測(cè)得到，需要求取的是土地價(jià)格或在建工程價(jià)格等。

4第一節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述三、假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件（掌握）1、適用房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象(1)待開(kāi)發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地)；(2)在建工程(包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目)；(3)可裝飾裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝飾裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇)；注意：對(duì)于有城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求，但城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未明確的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。5第一節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述2、適用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析（1）測(cè)算待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格；（2）測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)；（3）測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用。6第一節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)需要具備的條件估價(jià)結(jié)果的可靠性取決于兩個(gè)預(yù)測(cè)：是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式（包括用途、規(guī)模、檔次等）；是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情或供求狀況，正確地預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。7第一節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述五、假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的操作步驟（熟悉）選擇具體估價(jià)方法；選擇估價(jià)前提；選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式；預(yù)測(cè)后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期；預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；預(yù)測(cè)后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)；進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。8習(xí)題1.下列關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的表述中，不正確的是（）。a.假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法b.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法可測(cè)算開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)用c.假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象包括待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房d.假設(shè)開(kāi)發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余9習(xí)題2．在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于（）。

a．房地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)或者再開(kāi)發(fā)的潛力b．將預(yù)期原理作為理論依據(jù)

c．正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)方式d．正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)e．正確預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值10第二節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌握）一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式１、公式：待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值＝開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)其中，后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)＝取得稅費(fèi)＋后續(xù)建設(shè)成本＋后續(xù)管理費(fèi)用＋后續(xù)銷售費(fèi)用＋后續(xù)投資利息＋后續(xù)銷售稅費(fèi)＋后續(xù)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)與成本法對(duì)照11第二節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌握）2、運(yùn)用上述公式估價(jià)，注意：一是要把握待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)前、后的狀況；二是要把握開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式。12第二節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌握）（１）待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的狀況：即估價(jià)對(duì)象狀況，有：土地（又可分為生地、毛地、熟地）在建工程舊的房地產(chǎn)（舊房）（２）開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，有：熟地新的房地產(chǎn)（新房），新房又可分為毛坯房、粗裝修房、精裝修房生地指的是已完成土地使用權(quán)批準(zhǔn)手續(xù)（指征收），沒(méi)進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開(kāi)發(fā)和土地平整而未形成建設(shè)用地條件的土地；

毛地指的是已完成宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)，但尚未完成宗地內(nèi)房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地；

熟地指的是已完成土地開(kāi)發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（具備“幾通一平”），形成建設(shè)用地條件可以直接用于建設(shè)的土地；

凈地指的是已完成宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)和場(chǎng)地內(nèi)拆遷、平整，土地權(quán)利單一的土地。1314第二節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌握）（３）將待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的狀況和開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)狀況結(jié)合起來(lái)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法的情形有七種：估價(jià)對(duì)象為生地，在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)；估價(jià)對(duì)象為生地，將生地開(kāi)發(fā)成熟地；估價(jià)對(duì)象為毛地，在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)；估價(jià)對(duì)象為毛地，將毛地開(kāi)發(fā)成熟地；估價(jià)對(duì)象為熟地，在熟地上進(jìn)行房屋建設(shè)；估價(jià)對(duì)象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋；估價(jià)對(duì)象為舊房，將舊房重新裝飾改造或改變用途成新房15第二節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌握）（４）開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式銷售、出租、營(yíng)業(yè)16第三節(jié)動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法一、動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的定義１、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值原因：開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，土地取得成本、后續(xù)開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值等所發(fā)生的時(shí)間不盡相同17２、考慮資金的時(shí)間價(jià)值有兩種方式：一是采取折現(xiàn)的方式——將這種方式下的假設(shè)開(kāi)發(fā)法稱為動(dòng)態(tài)分析法；二是采取計(jì)算投資利息的方式——將這種方式下的假設(shè)開(kāi)發(fā)法稱靜態(tài)分析法。第三節(jié)動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法18二、動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的區(qū)別（熟悉）三大區(qū)別：１、對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值及后續(xù)的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)的測(cè)算：靜態(tài)分析法——根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，是靜止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的金額；動(dòng)態(tài)分析法——模擬開(kāi)發(fā)過(guò)程，預(yù)測(cè)它們未來(lái)發(fā)生的時(shí)間及金額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)第三節(jié)動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法19２、靜態(tài)分析法——不考慮各項(xiàng)收入、支出的時(shí)間不同，通過(guò)計(jì)算利息，直接相加減；不考慮預(yù)售和延遲銷售

動(dòng)態(tài)分析法——考慮各項(xiàng)收入支出發(fā)生的時(shí)間不同，先要將它們折算到同一時(shí)間，然后再相加減第三節(jié)動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法20３、靜態(tài)分析法——投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)動(dòng)態(tài)分析法——投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都不顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中第三節(jié)動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法21三、動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點(diǎn)（熟悉）１、動(dòng)態(tài)分析法測(cè)算結(jié)果較精確，但過(guò)程復(fù)雜；靜態(tài)分析法結(jié)果粗略，但過(guò)程簡(jiǎn)單２、動(dòng)態(tài)分析法要求“先知先覺(jué)”：后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確各項(xiàng)收入、支出在何時(shí)發(fā)生要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的金額要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確第三節(jié)動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法22習(xí)題1.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法估價(jià)時(shí)，無(wú)須做的是()。A.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期B.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)支出、收入C.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生D.估算開(kāi)發(fā)期中的利息和利潤(rùn)23習(xí)題2.某市區(qū)有一大型物資儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù)，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場(chǎng)需求，擬改為超級(jí)市場(chǎng)。需評(píng)估該倉(cāng)庫(kù)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，最適宜采用()進(jìn)行估價(jià)。A.比較法B.成本法C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法24第五節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法總結(jié)和運(yùn)用舉例例：某成片荒地的面積為2km2，適宜進(jìn)行五通一平的土地開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)男K五通一平熟地的單價(jià)為800元/m2；建設(shè)期為3年；將該成片荒地開(kāi)發(fā)成五通一平熟地的開(kāi)發(fā)成本以及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用為2.5億元/km2；貸款年利率為8%；土地開(kāi)發(fā)的年投資利潤(rùn)率為10%；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%，買方需要繳納的契稅等稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4%。請(qǐng)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的靜態(tài)分析法測(cè)算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。習(xí)題25第四節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求?。ㄕ莆眨┮?、后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期

1、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對(duì)象（待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)）的日期，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。26第四節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求?。ㄕ莆眨?、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期。建設(shè)期起點(diǎn)：與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同；終點(diǎn)：開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日27第四節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求?。ㄕ莆眨┙?jīng)營(yíng)期根據(jù)銷售、出租、營(yíng)業(yè)等經(jīng)營(yíng)方式的不同，又可具體化為銷售期和運(yùn)營(yíng)期銷售期起點(diǎn)：開(kāi)始銷售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日終點(diǎn)：將開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)售出之日運(yùn)營(yíng)期起點(diǎn)：開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日終點(diǎn)：開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日28開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期建設(shè)期建造期前期銷售期經(jīng)營(yíng)期開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期建設(shè)期建造期前期運(yùn)營(yíng)期經(jīng)營(yíng)期第四節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取（掌握）29習(xí)題1.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估某待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算，則該待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)應(yīng)是（）。

A．待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)始時(shí)的具體日期

B．待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期

C．取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的日期

D．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成并投入使用的日期30習(xí)題

2.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營(yíng)業(yè)、自用的情況下，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為（）。

A．開(kāi)發(fā)期+經(jīng)營(yíng)期

B．開(kāi)發(fā)期+運(yùn)營(yíng)期

C．開(kāi)發(fā)期+經(jīng)營(yíng)期-前期-建造期

D．開(kāi)發(fā)期+運(yùn)營(yíng)期-前期-建造期

E．前期+建造期+經(jīng)營(yíng)期31第四節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求?。ㄕ莆眨┒?、開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值1、預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值要弄清三個(gè)問(wèn)題：開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)狀況開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值的預(yù)測(cè)方法32第四節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求?。ㄕ莆眨?、開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)狀況（1）以商品房在建工程為例，可能是毛坯房，也可能是粗裝修房或精裝修房（2）開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純粹的房地產(chǎn)，除了房地產(chǎn)，還可能包括房地產(chǎn)以外的動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利等33第四節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求?。ㄕ莆眨?、開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間（1）對(duì)于開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，通常是預(yù)測(cè)它在開(kāi)發(fā)完成之時(shí)的價(jià)值（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測(cè)它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)不好需延遲銷售的，則是預(yù)測(cè)它在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值34第四節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求?。ㄕ莆眨?、開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值的預(yù)測(cè)方法（1）通常采用市場(chǎng)法并考慮類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)；或者采用市場(chǎng)法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合的方法（2）對(duì)于出租或營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)，可先預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營(yíng)收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值注意：運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值不能采用成本法來(lái)求取35第四節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求?。ㄕ莆眨┤⒑罄m(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)1、具體包括取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)、后續(xù)的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)；實(shí)際估價(jià)中可根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格構(gòu)成情況來(lái)分項(xiàng)測(cè)算，測(cè)算的方法與成本法中的相同，所不同的是需要預(yù)測(cè)，即預(yù)測(cè)它們?cè)谖磥?lái)發(fā)生時(shí)的值，而不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的值。36第四節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求?。ㄕ莆眨?、取得稅費(fèi)是指購(gòu)置待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)由購(gòu)置者交納的有關(guān)稅費(fèi)，通常按房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例求。3、后續(xù)的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等的計(jì)算，要與開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況相對(duì)應(yīng)。4、投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)只有在傳統(tǒng)方法中才需要測(cè)算。37第四節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求?。ㄕ莆眨┱_測(cè)算投資利息應(yīng)把握六個(gè)方面：應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目；計(jì)息期的長(zhǎng)短；計(jì)息的方式；利率的高低；計(jì)息周期；名義利率和實(shí)際利率。38第四節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求?。ㄕ莆眨?/p>

測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率。39第四節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求?。ㄕ莆眨┧?、折現(xiàn)率與報(bào)酬資本化法中的報(bào)酬率的性質(zhì)和求取方法相同，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率兩部分。40第四節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求?。ㄕ莆眨┪濉y(cè)算中的其他有關(guān)問(wèn)題1、注意假設(shè)開(kāi)發(fā)法的三種估價(jià)前提估價(jià)對(duì)象仍然由其擁有者或開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)——自己開(kāi)發(fā)前提；估價(jià)對(duì)象要被其擁有者或開(kāi)發(fā)商自愿轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)建設(shè)——自愿轉(zhuǎn)讓前提估價(jià)對(duì)象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)建設(shè)——被迫轉(zhuǎn)讓前提2、應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值以外的收益41第五節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法總結(jié)和運(yùn)用舉例見(jiàn)教材42某宗“七通一平”熟地的面積為5000㎡，容積率為2，適宜建造一幢乙級(jí)寫(xiě)字樓。預(yù)計(jì)取得該宗土地后將該寫(xiě)字樓建成需要2年，建筑安裝工程費(fèi)為每平方米建筑面積l500元，勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)及其他工程費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的6%；建筑安裝工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)及其他工程費(fèi)、管理費(fèi)用第一年需要投入60%，第二年需要投入40%。在該寫(xiě)字樓建成前半年需要開(kāi)始投入廣告宣傳等銷售費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為售價(jià)的2%。房地產(chǎn)交易中賣方應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)為交易價(jià)格的6%，買方應(yīng)繳納的契稅等稅費(fèi)為交易價(jià)格的3%．預(yù)計(jì)該寫(xiě)字樓在建成時(shí)可全部售出，售出時(shí)的平均價(jià)格為每平方米建筑面積3500元。請(qǐng)利用所給資料采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該宗土地的總價(jià)、單價(jià)及樓面地價(jià)（折現(xiàn)率為12%）。43本章練習(xí)題某舊廠房的建筑面積為5000㎡，根據(jù)其位置，適宜裝飾裝修改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交出讓金等費(fèi)用400元/㎡（按建筑面積計(jì)），同時(shí)取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)購(gòu)買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)為其價(jià)格的4%；裝飾裝修改造期為1年，裝飾裝修改造費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；裝飾裝修改造完成后即可全部售出，售價(jià)為每平方米建筑面積4000元；在裝飾裝修改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等銷售費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為售價(jià)的2%，銷售稅費(fèi)預(yù)計(jì)為售價(jià)的6%。請(qǐng)利用上述資料采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該舊廠房的正常購(gòu)買總價(jià)和單價(jià)（折現(xiàn)率為12%）。44本章練習(xí)題某