第一章房地產估價概論

第一節(jié)對房地產估價的基本認識第二節(jié)房地產估價的要素第三節(jié)房地產估價的現(xiàn)實需要第四節(jié)房地產估價師的職業(yè)道德第五節(jié)中國房地產估價行業(yè)發(fā)展概況1第一節(jié)對房地產估價的基本認識一、房地產估價的含義（熟悉）（一）專業(yè)估價與非專業(yè)估價的不同五大點：□由專業(yè)人員和專業(yè)機構完成□是一種專業(yè)意見□具有公信力□實行有償服務□承擔法律責任2第一節(jié)對房地產估價的基本認識（二）房地產估價的概念房地產估價是指房地產估價師和房地產估價機構，根據估價目的，遵守估價原則，運用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判定并提供相關專業(yè)意見的活動。3第一節(jié)對房地產估價的基本認識分析：價值分析，對影響估價對象價值的各種因素進行分析；測算：價值測算，利用數(shù)學公式或模型和數(shù)據，對估價對象價值進行計算；判斷：價值判斷，根據測算出來的結果以及市場行情和自己的專業(yè)經驗，對價值進行最終判定。4第一節(jié)對房地產估價的基本認識（三）估價與評估的異同估價是指價值評估，其含義更加精準、明確和具體（范圍窄）評估的范圍較廣，不僅包括價值評估，還包括質量評估、投資風險評估、制度政策評估等（范圍廣）房地產估價師以及估價機構除了進行價值評估外，還可以進行其它相關評估和咨詢顧問業(yè)務5第一節(jié)對房地產估價的基本認識（四）國外和港臺地區(qū)對房地產估價的稱謂及定義美國RealEstateAppraisal英聯(lián)邦國家PropertyValuation日本和韓國不動產鑒定評價香港物業(yè)估值或物業(yè)估價臺灣不動產估價

6第一節(jié)對房地產估價的基本認識

二、房地產估價的本質（掌握）（一）房地產估價本質上是評估房地產的價值而不是價格□盡管叫價格評估，但評估的是價值而非價格□原因是為了避免與政治經濟學中價值概念產生混淆和誤解

7第一節(jié)對房地產估價的基本認識□價值與價格的區(qū)別■價值是物的真實所值，是內在的、相對客觀和相對穩(wěn)定的，是價格波動的中心■價格是價值的外在表現(xiàn)，圍繞價值上下波動，是實際發(fā)生、已經完成并且可以觀察到的事實□價值與價格的關系■理論上，價值決定價格（心理支配行為）■估價上，從價格來推導出價值（通過行為來了解心理）8第一節(jié)對房地產估價的基本認識（二）房地產估價應是模擬市場定價而不是替代市場定價□估價和定價的關系（估價是提供關于價值的專業(yè)意見；定價是相關當事人自己的行為）□房地產估價模擬大多數(shù)市場參與者的思維和行為，在充分認識房地產市場形成房地產價格的機制和過程，以及深入調查了解房地產市場行情的基礎上，通過科學的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產價值揭示出來□價值原本存在，估價師利用知識去揭示這個價值，而非發(fā)明創(chuàng)造出價值9第一節(jié)對房地產估價的基本認識（三）房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證□要點■估價結果是專業(yè)意見，而不是價格保證■估價師對自己的專業(yè)意見要承擔法律責任10第一節(jié)對房地產估價的基本認識□估價專業(yè)意見分類■咨詢性或參考性意見——為委托人自己使用而提供的估價，屬私人產品■鑒證性或證據性意見——為第三方使用而提供的估價，屬公共產品□鑒證性或證據性作用的估價所承擔的法律責任，一般要大于咨詢性或參考性作用的估價□承擔法律責任時，能證明自己沒有過錯的除外（有舉證責任）11第一節(jié)對房地產估價的基本認識（四）房地產估價都有誤差但誤差應在合理范圍內□對估價準確性的認識（5點認識）①由于信息的不完全與不確定，使得合格的估價師也只能得出近似的評估價值（誤差不可避免）②所有的估價都會有誤差：評估價值＝真實價值＋誤差③估價的允許誤差較大（10%~20%）12第一節(jié)對房地產估價的基本認識□對估價準確性的認識（5點認識）④判斷估價誤差大小，一般不與實際成交價格相比，而是與合格的估價師對同一估價對象在同一目的、同一估價時點下的重新估價結果進行比較⑤一般不會重復評估來確定誤差，而是通過考察估價師和估價機構在履行估價程序上有無疏漏，在估價過程中有無失誤來間接地對其估價結果肯定或否定13第一節(jié)對房地產估價的基本認識□防止出現(xiàn)較大誤差的方法——制定估價業(yè)務技術規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范等①房地產估價規(guī)范②城市房屋拆遷估價指導意見③房地產抵押估價指導意見14第一節(jié)對房地產估價的基本認識（五）房地產估價既是一門科學也是一門藝術□估價師的實踐經驗很重要（估價須依靠科學的理論和方法，但又不完全拘泥于理論方法）□影響房地產價格的因素眾多，只通過數(shù)學公式或模型難以把握與量化□必須對不同估價方法的局限性進行調整和綜合平衡，也依賴于綜合判斷藝術水平□因此估價師一般要求有一定年限以上的估價實踐經驗15第一節(jié)對房地產估價的基本認識

三、房地產估價的必要性（熟悉）（一）專業(yè)估價存在的基本前提□獨一無二□價值量大16第一節(jié)對房地產估價的基本認識（二）房地產需要專業(yè)估價□典型的不完全市場（完全市場的條件：八條）■獨一無二性■價值量大□有許多阻礙房地產價格合理形成的因素，不會自動地形成常人容易識別的適當價格，所以需要房地產估價師提供市場信息，進行替代市場的估價□評估一般分專業(yè)17第一節(jié)對房地產估價的基本認識（三）房地產估價在估價行業(yè)中占主體□房地產“量大面廣”，其他資產數(shù)量相對較少□房地產需要估價的情形較多，其他資產需要估價的情況相對較少□房地產估價還普遍提供咨詢顧問服務，其他資產估價主要限于價值評估本身18第一章房地產估價概論

第一節(jié)對房地產估價的基本認識第二節(jié)房地產估價的要素第三節(jié)房地產估價的現(xiàn)實需要第四節(jié)房地產估價師的職業(yè)道德第五節(jié)中國房地產估價行業(yè)發(fā)展概況19第二節(jié)房地產估價的要素一、估價當事人（熟悉）房地產估價人員房地產估價機構估價委托人20第二節(jié)房地產估價的要素□房地產估價人員——估價服務的提供者，估價主體■執(zhí)業(yè)資格——房地產估價師■從業(yè)資格——房地產估價員【關于估價師的重要規(guī)定】房地產估價師只能且必須受聘于一個房地產估價機構從事估價業(yè)務房地產估價師不得以個人名義承攬業(yè)務房地產估價師不能以個人名義收費，必須由所在的房地產估價機構接受委托并統(tǒng)一收費

21第二節(jié)房地產估價的要素□房地產估價機構——估價服務的提供者，估價主體一級資質二級資質三級資質暫定期內的三級資質

22第二節(jié)房地產估價的要素【關于房地產估價機構的重要規(guī)定】

由自然人出資以有限責任公司或合伙企業(yè)形式設立法定代表人或合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的房地產估價師估價活動不受行政區(qū)域、行業(yè)限制不同資質等級機構業(yè)務范圍按照估價目的劃分房地產估價報告應由房地產估價機構出具

23第二節(jié)房地產估價的要素□估價委托人——估價服務的需求者，估價服務的對象

【辯析】估價委托人、估價對象權利人、估價利害關系人、估價報告使用人之間的關系

24第二節(jié)房地產估價的要素□概念

■估價對象權利人：估價對象的所有人、使用人、抵押權人等權利人■估價對象利害人：估價結果的客觀合理與否會直接影響其利益的單位或個人■估價報告使用者■估價委托人：直接向估價機構提出估價需求，與估價機構訂立估價委托合同的單位或個人。25第二節(jié)房地產估價的要素□關系■權利人一般是估價利害關系人，估價對象的潛在投資者、受讓人往往是估價利害關系人；而利害關系人不一定是權利人■委托人不一定是權利人或報告使用者；可能自己使用、可能特定的第三方使用、可能不特定的第三方使用■委托人和估價報告使用者通常是估價利害關系人，但也有例外。26第二節(jié)房地產估價的要素二、估價目的（掌握）□是指一個估價項目中估價委托人對估價報告的預期用途□估價目的來源于委托人的估價需要□估價目的將影響估價對象的范圍、估價時點、價值類型、估價依據、估價方法，最終影響估價結果□估價目的限制了估價報告的用途27第二節(jié)房地產估價的要素三、估價對象（掌握）□概念■即估價客體，也稱為被估價房地產，估價標的■當估價對象為房屋所有權和土地使用權以外的某種房地產權益（如抵押權、地役權、租賃權）時，也可稱為被估價權益

28第二節(jié)房地產估價的要素□可作為估價對象的情況

■在建工程■未來狀況下的房地產（期房）■對已經滅失的房地產（如已損毀的房屋）■房地產的局部■現(xiàn)在狀況下的房地產與過去狀況下的房地產的差異部分（如承租房的裝飾）■含有房地產附屬財產

29第二節(jié)房地產估價的要素□概括起來

■土地■房屋■構筑物■在建工程■以房地產為主的整體資產■整體資產中的房地產

30第二節(jié)房地產估價的要素四、估價時點（熟悉）□也稱為價值日期、估價基準日□是指估價項目中由估價目的決定的需要評估的價值所對應的時間□一般用公歷年、月、日表示□估價時點根據估價目的來確定□估價時點確定在先，評估價值確定在后31第二節(jié)房地產估價的要素五、價值類型（掌握）□價值類型的兩種含義■價值的種類■由估價目的決定的需要評估的特定價值□理解■同一估價對象可能有不同類型的價值，但同一估價對象的具體一種類型的價值在理論上是唯一的■具體說，某一房地產有買賣價值、抵押價值、征用價值等不同一價值類型，但是針對每一種類型，應該有唯一的價值。32第二節(jié)房地產估價的要素□基本價值類型（六種）

■市場價值■快速變現(xiàn)價值■謹慎價值■在用價值■清算價值■投資價值

33第二節(jié)房地產估價的要素【重點難點】市場價值與非市場價值

□市場價值（公開市場價值）的條件（5+3）■一般條件（5個）

①交易雙方自愿進行交易

②交易雙方是出于利己動機進行交易

③交易雙方是精明、謹慎行事的，并且了解交易交易對象，知曉市場行情

④交易雙方有充裕的時間進行交易

⑤不存在買者因特殊興趣而給予附加出價

34第二節(jié)房地產估價的要素■隱含條件（3個）

①最高最佳使用

②繼續(xù)使用

③市場參與者的集體觀念和行為

35第二節(jié)房地產估價的要素□主要的非市場價值種類（5種）

■快速變現(xiàn)價值

■謹慎價值

■在用價值

■清算價值

■投資價值36第二節(jié)房地產估價的要素六、估價依據（熟悉）□是指估價項目中估價所依據的資料和標準■相關法律、法規(guī)、政策和標準■估價委托人提供的有關情況和資料■估價機構和估價師掌握、搜集的有關情況和資料□估價師應當對委托提供的有關情況和資料進行必要的核查37第二節(jié)房地產估價的要素

七、估價假設（熟悉）□內涵■估價項目中估價師對那些估價所必要，但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假定□防止出現(xiàn)的情況（3種情況）■濫用估價假設■不明確估價假設■無針對性地列舉一些與本估價項目無關的估價假設38第二節(jié)房地產估價的要素八、估價原則（熟悉）□是指在房地產估價的理論與實踐中，總結、提煉出來的一些簡明扼要的進行房地產估價所應依據的法則或標準□基本原則（最高行為準則）：獨立、客觀、公正□技術性原則：合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則39第二節(jié)房地產估價的要素九、估價程序（熟悉）□獲取估價業(yè)務□受理估價委托□制定估價作業(yè)方案□搜集所需資料□實地查看估價對象□分析估價對象價值

□測算估價對象價值□判斷估價對象價值□撰寫估價報告□內部審核□交付估價報告□估價資料歸檔

40第二節(jié)房地產估價的要素十、估價方法（熟悉）41第二節(jié)房地產估價的要素十一、估價結果（熟悉）□概念■是指估價師通過估價活動得出的估價對象價值的專業(yè)結論■估價結果應該客觀公正

42第二節(jié)房地產估價的要素□估價師不得有以下行為

■不能在估價結果上遷就“客戶滿意”

■不能在完成估價之前與估價委托人或者利害關系人討論估價結果

■不能在未估價之前就征求估價委托人對估價結果的意見

■不得以迎合估價委托人的高估或低估要求來爭取估價業(yè)務43第一章房地產估價概論

第一節(jié)對房地產估價的基本認識第二節(jié)房地產估價的要素第三節(jié)房地產估價的現(xiàn)實需要第四節(jié)房地產估價師的職業(yè)道德第五節(jié)中國房地產估價行業(yè)發(fā)展概況44第三節(jié)房地產估價的現(xiàn)實需要一、國有建設用地使用權出讓的需要（掌握）二、房地產轉讓和租賃的需要（熟悉）三、房地產抵押貸款的需要（掌握）四、房地產征收征用補償?shù)男枰ㄕ莆眨┪?、房地產稅收的需要（熟悉）六、房地產損害賠償?shù)男枰ㄕ莆眨?5第三節(jié)房地產估價的現(xiàn)實需要七、房地產分割的需要（熟悉）八、房地產保險的需要（了解）九、房地產爭議調處和司法鑒定的需要（掌握）十、企業(yè)有關經濟行為的需要（熟悉）十一、房地產管理的需要（了解）十二、其他方面的需要（熟悉）46第三節(jié)房地產估價的現(xiàn)實需要【重點】國有建設用地使用權出讓的需要

□招標出讓方式中招標底價，投標人的投標價

□拍賣出讓方式中，出讓人拍賣底價，起叫價；競買人的最高出價

□掛牌出讓方式中，出讓人掛牌底價，起始價；競買人最高報價

□協(xié)議出讓方式中，出讓人協(xié)議出讓的最低價，土地使用者的最高價47第三節(jié)房地產估價的現(xiàn)實需要【重點】抵押對房地產估價的需要（7種）

□初次抵押估價

□再次抵押估價

□增加抵押貸款估價

□抵押期間估價

□轉抵押估價

□續(xù)貸抵押估價

□處置抵押房地產估價48第三節(jié)房地產估價的現(xiàn)實需要【重點】損害賠償?shù)男枰?/p>

□因規(guī)劃修改給房地產權利人的合法權益造成損失的賠償評估

□在自己的土地上建造建筑物妨礙了相鄰建筑物的通風、采光和日照等造成相鄰房地產價值損失的評估

□因施工中挖基礎不慎使鄰近建筑物傾斜造成鄰近房地產價值損失的評估

□因未能履約使他人工程停緩建，對他人造成的損失的評估

□因工程質量缺陷造成房地產價值損失的評估

49第三節(jié)房地產估價的現(xiàn)實需要□使他人房地產受到污染，造成他人房地產價值損失的評估

□因對房地產權利行使不當限制，對房地產權利人造成損失的評估

□因異議登記不當，造成房地產權利人損害的評估

□因非法批準征收，使用土地，對當事人造成損失的評估

□其他相關評估50第三節(jié)房地產估價的現(xiàn)實需要【重點】其它方面的估價需要（5種）

□建設用地使用權期間屆滿